建筑工程設計階段的劃分

　?。ㄒ唬┙ㄖこ淘O計階段的劃分

　　1.建筑工程設計應按方案設計、初步設計、施工圖設計三個階段進行。

　　2.小型或技術(shù)簡單的建筑工程，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，可按方案設計審批后直接轉(zhuǎn)入施工圖設計的兩階段進行。

　?。ǘ┡c建筑工程設計文件編制深度有關(guān)規(guī)范和規(guī)定

　　1.建設部[1992]102號文版發(fā)的行業(yè)技術(shù)管理標準《建筑工程設計文件編制深度的規(guī)定》（中南建筑設計院主編）

　　2.上海市標準dbj 08-64-97《建筑工程設計文件編制深度規(guī)定》（上海市勘察設計協(xié)會主編）

　　（三）設計文件編制原則

　　設計文件編制必須貫徹國家和地方有關(guān)工程建設的政策和法令，應符合國家和地方建筑工程建設標準、設計規(guī)范（規(guī)程）和制圖標準，遵守設計工作程序。

　　各階段的設計文件應是完整齊全，內(nèi)容深度要符合規(guī)定，文字說明和圖紙均應表達清晰、準確，整個文件必須經(jīng)嚴格校審，減少各種差錯。

篇2：項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引

　　項目前期物業(yè)管理規(guī)劃設計階段介入工作指引

　　1規(guī)劃設計評估準備

　　1.1規(guī)劃設計評估需要獲得的資料。

　　1.1.1報批報建文件

　　《可行性研究報告》及批復、《詳規(guī)》及批復、項目選址意見書、《勘測定界報告》、配套條件明細資料、擴初批復。

　　1.1.2企劃文件

　　市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。

　　1.1.3設計文件

　　總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑〈設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、***圖）〉、結(jié)構(gòu)設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。

　　1.2地產(chǎn)需組織項目說明會，會同其所屬項目、設計、工程、營銷、物業(yè)等相關(guān)部門專題介紹項目情況并解答疑問。

　　1.3物業(yè)公司組織對項目宗地狀況、類似典型樓盤，周邊配套狀況，進行實地考察。

　　2項目評估細則。

　　2.1總體評估。

　　2.1.1住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。

　　2.1.2住宅區(qū)道路交通規(guī)劃合理，車流人流組織兼顧，停車位充足。

　　2.1.3建筑與自然和諧，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。

　　2.1.4生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。

　　2.1.5設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。

　　2.1.6注重環(huán)境生態(tài)，使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。

　　2.1.7安全防衛(wèi)設計完備，運用先進技防手段，安全及消防配置充分。

　　2.1.8智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。

　　2.1.9便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。

　　2.1.10各項技術(shù)經(jīng)濟指標在同類住宅區(qū)中水平領(lǐng)先。

　　2.2分類評估

　　2.2.1安保布局

　　a)便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。

　　b)便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。

　　c)人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。

　　d)安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。

　　e)安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信息匯總通暢，反應快速（詳見2.2.6智能化設備）。

　　2.2.2消防布局

　　a)消防設備、設施配置（滅火器、消防箱、室內(nèi)（外）消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等）充分合理，使用可靠。

　　b)消防車道設置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。

　　c)消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。

　　d)消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。

　　2.2.3交通布局

　　a)各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。

　　b)主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。

　　c)機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的2：1、另加訪客車位占車位數(shù)的5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1：1,另加訪客車位占車位數(shù)的10%）。非機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)1：1.5），便于停放。

　　d)有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。

　　2.2.4生活配置

　　a)根據(jù)小區(qū)周邊（1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。

　　b)一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。

　　c)如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。

　　d)如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10萬平方米會所面積增加200平方米。

　　2.2.5設備配套

　　a)水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。

　　b)配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。

　　c)溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。

　　d)公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。

　　e)配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越，電梯井不應緊鄰臥室，緊鄰書房及起居室時，應采取隔音措施。

　　2.2.6智能化配置

　　a)安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　b)網(wǎng)絡智能化一般

可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。

　　c)設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。

　　d)中央控制中心位置宜設于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。

　　e)智能化設備和技術(shù)應考慮技術(shù)先進性、設備標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。

　　2.2.7房屋單體

　　a)屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。

　　b)墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。

　　c)樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。

　　d)住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。

　　e)住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。

　　f)廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2-3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。

　　g)衛(wèi)生間不應直接開向起居房，餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。

　　h)廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏位置合理，便于檢修。

　　i)管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。

　　j)宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。出屋頂口高度適中，高層宜安裝無動力風帽。

　　k)底層地坪應充分考慮防潮措施。

　　l)房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。

　　m)有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。

　　n)陽臺欄桿或欄板高度合理（一般不少于1.10M），宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M，防止兒童攀爬。

　　2.2.8室內(nèi)配置

　　a)室內(nèi)空調(diào)機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。

　　b)室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。

　　c)室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。

　　d)空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。

　　e)室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位，管中應距地2.2米左右，向外傾斜10度左右。

　　f)當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。

　　g)如使用小型中央空調(diào)，層高應大于3.3m，并留有室外機位置。

　　h)室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應與家具布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。

　　i)電視、信息（電話和數(shù)據(jù)）插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。

　　j)聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。

　　k)高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。

　　2.2.9綠化配置

　　a)綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。

　　b)綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。

　　c)綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。

　　d)綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。

　　e)綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。

　　f)綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能（如尾氣）。

　　g)主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。

　　2.2.10景觀配置

　　a)景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。

　　b)采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。

　　c)水系岸床設計應考慮防滲漏效果。

　　d)不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1米的水系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。

　　e)景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。

　　f)泛光照明不影響住戶，不造成光污染。

　　2.2.11公共空間

　　a)應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。

　　b)宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。

　　c)公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。

　　d)綠化及保潔用水取水口設置合理（一般距離不大于150m）。

　　e)各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。

　　f)樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。

　　g)公共空間的道路、踏步、坡道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。

　　h)高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。

　　i)樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。

　　2.2.12生態(tài)環(huán)保

　　a)住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。

　　b)住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。

　　c)住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。

　　d)周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。

　　e)宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術(shù)。

　　f)垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術(shù)處理。

　　g)垃圾房及變電房、煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。

　　h)宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。

2.2.13管理用房

　　a)物業(yè)管理處

　　管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。

　　作業(yè)用房功能：保安值勤室、用具房、維修清潔綠化工具房、員工休息室、員工生活用房。

　　總面積：根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。（各地法規(guī)要求不一樣）一般：

　　管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100*0.2

　　位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。

　　b)業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸?/P>

　　功能：辦公室、資料室、會議室、接待室

　　面積：根據(jù)具體情況而定

　　位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處

　　2.2.14新材料、新技術(shù)

　　a)應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術(shù)。

　　b)試驗性新材料、新技術(shù)應充分論證，先行試點。

　　c)采用新材料、新技術(shù)應預留充足備品備件。

　　d)采用新材料、新技術(shù)應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。

　　2.2.15管理成本測算

　　a)對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。

　　b)管理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。

　　2.2.16與相似典型項目的比較

　　a)相似點

　　b)差異點

　　c)優(yōu)勢

　　d)劣勢

　　e)改進建議

　　3規(guī)劃設計評估的程序：

　　3.1地產(chǎn)提前1個月向物業(yè)提出書面知會，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。

　　3.2物業(yè)接到書面知會后，于3日內(nèi)回復，由相關(guān)部門牽頭組成評估小組，并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。

　　3.3地產(chǎn)接到資料目錄后3日內(nèi)向物業(yè)提供具體資料，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。

　　3.4物業(yè)接到開發(fā)資料后一周內(nèi)，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。

　　3.5評估小組根據(jù)開發(fā)資料中針對項目評估細則所列內(nèi)容，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成《項目規(guī)劃設計評估報告》，并提交物業(yè)相關(guān)部門。

　　3.6物業(yè)相關(guān)部門在評估小組提交報告3日內(nèi)，組織公司評審組對《項目規(guī)劃設計評估報告》進行評審。

　　3.7評估小組根據(jù)物業(yè)公司評審會議的意見，于3日內(nèi)完成對《項目規(guī)劃設計評估報告》的修改。

　　3.8經(jīng)修改的《項目規(guī)劃設計評估報告》由物業(yè)公司相關(guān)部門組織相關(guān)評審組成員會簽后，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。

　　3.9物業(yè)公司總經(jīng)理簽發(fā)后，評估報告提交地產(chǎn)公司。

　　4此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的，是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務關(guān)系類型，責任關(guān)系界定可參考《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務操作指引》原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交《項目規(guī)劃設計評估報告》的要求，物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設計規(guī)劃的評審，并提交意見，責任關(guān)系界定可按照《物業(yè)與地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務操作指引》前期介入相關(guān)規(guī)定操作。

篇3：項目設計管理:各階段質(zhì)量管控要點(規(guī)劃單體主線)

　　項目設計管理：各階段質(zhì)量管控要點（規(guī)劃及單體主線）

　　設計管理：進度、質(zhì)量（設計階段/施工階段）、合約、文檔；其中質(zhì)量管控是專業(yè)性最強、也是設計管控的核心；

　　質(zhì)量管控分布在項目的各個階段，各階段控制的重點：

　　1.拿地立項階段：產(chǎn)品定位、強排、對標；

　　2.規(guī)劃階段：

　　周邊道路情況、指標、產(chǎn)品布局（利潤最大化、資源利用最大化）、入口周界、內(nèi)外部交通組織、資源利用和創(chuàng)造、豎向分析（參見：龍湖七把劍，分析的很透徹）、日照、消防；

　　管線綜合：周邊市政條件、管線是否合理排出引入、與室外標高、建筑標高的配合；

　　3.方案階段：

　　地上部分—— 各類產(chǎn)品（面積配比形態(tài)、賣點、劃鋪）、各層平面圖（標準層與非標準層差異、公共區(qū)域）、立面（風格、材質(zhì)、窗、空調(diào)機位、單元入口、屋頂、可實施性及成本合理、陽臺是否封閉）；

　　地下部分——結(jié)構(gòu)布置（頂板形式的選擇、柱距、層高）、車位布置、設備機房布置、人防方案；出地面風井位置對地面景觀及住戶的影響；

　　4.施工圖階段：

　　地上部分——

　　建筑：戶門開啟方向、內(nèi)門洞口的高寬預留是否合理、廚房衛(wèi)生間布置是否合理（煤氣管道、排氣道等設置是否合理）、窗戶開啟與欄桿是否合理（尤其是網(wǎng)點樓梯區(qū)域）；墻身大樣是否合理（尤其窗臺、線條、空調(diào)機位的做法）；公區(qū)消防管及消防箱布置；電梯配重位置是否與廠家一致；

　　結(jié)構(gòu)：是否有梁與墻不對齊存在錯縫；網(wǎng)點結(jié)構(gòu)是否轉(zhuǎn)換；

　　設備：電氣點位布置（開關(guān)插座強電箱弱電箱）、暖布置（點位是否與暖氣片打架、暖氣片、陽臺是否盤管）、水點位布置、防水做法、空調(diào)點位；是否存在上部住宅結(jié)構(gòu)及設備管線影響樓下網(wǎng)點的布置；

　　地下室——

　　坡道排水做法、頂部管線排布、車位排號、儲藏室設置、排水道集水坑對車位的影響；

　　夾層是否設置坡度地漏（避免夾層管道漏水導致設備用房滲水）；

　?。?審查過程中的變更及時反饋給銷售的各部門部門）

　　5.廠家二次深化設計：

　　電梯：提設計條件（梯速、提升高度等）、電梯是否與坑道條件符合；

　　門窗：技術(shù)標準（型材）平面與大樣核對、控制開啟扇的規(guī)格、避免通風面積不足、是否存在安裝空調(diào)開啟不便；

　　欄桿：型材選擇（室內(nèi)室外、連廊、百葉、各部位雨棚）、細部容易漏項、一樓室內(nèi)可不設欄桿；

　　單元門：與智能呼叫系統(tǒng)配合；開啟扇把手與信報箱是否存在沖突；

　　信報箱：安裝位置（室內(nèi)還是室外、室外需景觀配合）、樣式選擇、排號；

　　標識牌：樣式、數(shù)量（易漏項）；

　　交通系統(tǒng)：地下車庫地面畫線（熱熔還是冷涂、黃色還是白色、是否做地坪漆），墻面柱面標識（基本標識還是升級設計配置），頂面導視系統(tǒng)（是否LED背光），車庫坡道出入口導視（是否LED背光、墻面是否特殊設計）；地面道路及車位畫線（熱熔線、選顏色）；

　　6.市政設計：

　　室內(nèi)——

　　燃氣設計：燃氣立管位置，燃氣表的安裝高度（高位/低位），室外燃氣立管一層入戶美觀；

　　室外——

　　雨污水：是否存在局部積水現(xiàn)象，需要加設排水溝；雨水篦子設置方式（道路/廣場/宅地）及是否設置合理；排水坡度；排水出口是否存在大高差（要事先排查，如存在要砌井道填土，避免管線冬凍，或者前期調(diào)整出口位置）；

　　自來水等需要入住宅設備井的管道：是否存在中間有商鋪，無法直接從地庫如住宅井道的情況；

　　管井蓋：位置布置是否美觀（與道路的關(guān)系/單元出入口處是否布置過多）；

　　管線集中處是否空間足夠（尤其是景觀主出入口）；

　　7.施工過程：（主要是制度管理，并及時的現(xiàn)場巡查）

　　圖紙會審：因施工圖外部審查涉及辦證時間，圖紙精度一般不足，建立會審制度（外審通過后1個月內(nèi)完成，設計院、建設方、施工方分別會審/集中會審）及設計單位限時責任制（設計單位自審1個月，后期出現(xiàn)圖紙問題返工，設計單位全責）

　　設計變更：建立變更臺帳，嚴格記錄變更收發(fā)時間，變更原因憑證；

　　返工索賠：對于因設計原因產(chǎn)生的返工，對應的變更及費用建立管理臺帳；