聯(lián)排別墅有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，部分還有地下室。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯(lián)結(jié)在一起，每幾個單元共用外墻，有統(tǒng)一的平面設計和獨立的門戶。建筑面積每戶250平方米左右

　　【特征】

　　1、比較注重項目選址，盡量余地、余綠、余水，交通比較方便。

　　2、價位較低，為中產(chǎn)階級中上層人士及新貴階層度身定造。

　　3、戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特色。

　　獨棟別墅上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。

　　【特征】私密性強，市場價格較高，定位多為高端品質(zhì)。

　　各戶型層高做大，可在3.3米之內(nèi)。

　　本案各戶型的衛(wèi)生間開間尺寸做到不小于2.4米。體現(xiàn)各戶型的多功能性，考慮將房間功能從享受化、個性化方面設計（如可考慮增加雪茄房、桑拿房、功能性半地下室）。

　　建筑風格建議：

　　根據(jù)以上別墅市場分析，本項目的SWOT分析，感覺本項目的優(yōu)勢和機會點非常清晰，處在黃金地段，本樓盤的外立面風格建議以下兩種：

　　1、美國鄉(xiāng)村別墅

　　推薦原因：

　　美式別墅也是最經(jīng)典的風格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術感的石材墻若坐落在本項目地，定會成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來之筆。

　　可能發(fā)生的情況及解決方案：

　　雖然項目地的建筑形式有多種，但畢竟獨立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競爭對手有相當部分是純粹的獨立別墅項目，綜合品位在本項目之上的。所以在主題定位上應該有很大的差異性。獨特的促銷手段也要讓其脫穎而出。

　　2、現(xiàn)代歐式別墅

　　推薦原因：

　　現(xiàn)代歐式別墅這種風格已為大眾所接受，許多人概念中豪宅的模板都是現(xiàn)代歐式的，所以這種風格在推廣中沒有什么市場風險。

　　面積控制：

　　獨立別墅：350-500平方米，主力為400平方米左右

　　:聯(lián)排別墅：220-250平方米左右

篇2：房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃構(gòu)成實施策略

推銷第二性,物業(yè)第一性,迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證
除了地點和價格,房地產(chǎn)產(chǎn)品本身究竟如何?恐怕是購房者最為關心的事,同樣,隨著各種各樣促銷手法的相繼登場和落幕,開發(fā)商吸引客戶的重要著力點,也越來越多地建立在房地產(chǎn)產(chǎn)品本身的基礎上了。因此,推銷第二性,物業(yè)第一性,迎合市場的產(chǎn)品規(guī)劃始終是順暢銷售的有力保證。
一、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的構(gòu)成
房地產(chǎn)的產(chǎn)品規(guī)劃可以通過以下兩個方面來理解:
第一方面,簡稱"殼"。它是指單一空間的房型設計和室內(nèi)的功能規(guī)劃,以及由其延伸至整個大樓或小區(qū)的面積(格局)配比,外觀造型(社區(qū)環(huán)境)和總體功能規(guī)劃等等。它是產(chǎn)品最基本的要素,不但是客戶在購房時最為關心、最先考慮選擇的條件之一,更是開發(fā)商在市場檢驗中,判斷其投資是否成功的最為關鍵的一環(huán)。在行銷組合的產(chǎn)品策略方面,因為'殼'的變動更傷筋動骨,更費時費力,是最難調(diào)整的要件。所以,它的前期規(guī)劃就顯得尤其重要,一般到了中后期,是不作任何大的更改的。
第二方面構(gòu)成,簡稱"體"。它是指對整個大樓或小區(qū),滿足人們?nèi)粘Ｉ罨蚬ぷ餍枰母黜椩O施的全面配置。它包括水、電、煤、通訊、裝潢、保安和保潔等等各個方面的最基本功能配置,是對'殼'的充實和完善。隨著人們生活水平的不斷提高和科學技術的迅猛發(fā)展,不但一些基本配置的標準在逐漸提高,而且有很多額外的娛樂休閑性質(zhì)的公共配套設施,也已經(jīng)在不少住宅小區(qū)中出現(xiàn),如社區(qū)俱樂部,網(wǎng)球場,游泳池等等。和前者比較,"體"的要素對客戶而言,雖然在購房時的直觀感受不怎么強烈,但對今后的日常生活卻密切相關,恰當?shù)募毠?jié)表現(xiàn)有時也會增加對客戶的影響程度。對開發(fā)商來說,因為其是產(chǎn)品策略方面種類最多,可塑性最強,最易于調(diào)整,是在促銷中最容易表現(xiàn)的因素。
所以,許多好的設想和大量資金的投入便會集中在這個方面,許多行銷話題也由此而產(chǎn)生和發(fā)揮。有關上述兩個方面的基本要求,國家都有頒布相關的設計和建設規(guī)定來加以約束。因此,一些最基本的配置,房地產(chǎn)開發(fā)商都會盡力辦到,這不但是樓盤建設的品質(zhì)底線,而且也是對消費者最基本利益的保證。但隨著市場的競爭日趨激烈,簡單的配置已不再具有吸引力,如何通過更符合時尚的房型設計、新型建材的運用和一些娛樂休閑設施配套的添加來提高產(chǎn)品的競爭力,吸引更多的客戶,漸漸成為發(fā)展商們的共識。與價格策略、廣告策略和銷售策略相比較,對產(chǎn)品本身的投入可以說是實實在在的營銷行為,它對銷售的影響力是其他行銷方法所無法取代的。另一方面,產(chǎn)品策略也不單純的是費用增加、功能提升,它更是順應市場的一種營銷行為。
二、房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃的實施策略
首先,產(chǎn)品規(guī)劃應該和客源定位相吻合。什么樣的客源對應著什么樣的產(chǎn)品,否則的話,市場不認可,產(chǎn)品無法變?yōu)樯唐?再好的房屋也不得不面臨空置的尷尬處境?？驮炊ㄎ浑m然涉及到客戶的職業(yè)、年齡、生活習俗等各個方面,但最根本的一條便是客戶的收入水平,反映到產(chǎn)品上來,便是房屋價格區(qū)間。同樣,產(chǎn)品規(guī)劃的不同,也主要是區(qū)別在產(chǎn)品具體構(gòu)成是否更精美、更豐富,而要做好這一點,勢必要追加投入,要增加費用,房屋的單價和總價也會相應上升。www.dewk.cn總價的設定其實就是產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的最根本的一條標準。我們曾看到3000元/平方米的動遷安置房,配置的電梯卻是進口的高級名牌貨,高價、大面積的高檔住房,主房不但不朝南、不夠大,且沒有獨立的衛(wèi)生間和衣帽間;豪華的辦公樓不配備有氣派的大堂和充足的停車位……。這些其實都是決策者對產(chǎn)品總價的忽視,對產(chǎn)品規(guī)劃和客源定位的斷裂理解所致。其次,產(chǎn)品規(guī)劃還應該順應和引導消費時尚。
產(chǎn)品規(guī)劃要與目標客源相吻合,并不是簡單地遷就客戶,而是應該善于挖掘和滿足客戶的潛在需求。同樣,為了要使自己的產(chǎn)品從眾多的競爭對手中脫穎而出,一些與眾不同的規(guī)劃配置是必不可少的。所以,作為一種積極主動的企業(yè)行為,產(chǎn)品規(guī)劃的著眼點,更應該建立在順應和引導消費時尚的基礎上。譬如住宅小區(qū)的純水供給系統(tǒng),是為了滿足客戶飲用水的更高要求而設置的。高過30%的綠化率,更是現(xiàn)代人對居住環(huán)境的執(zhí)著追求。人車分道、社區(qū)管線集中埋設、電腦網(wǎng)絡化管理……,都是樓盤細節(jié)規(guī)劃爭取市場優(yōu)勢的重要途徑。第三,產(chǎn)品規(guī)劃應該兼顧實際銷售的需要,注意恰當?shù)膽獙?。產(chǎn)品規(guī)劃的功能配置也不盡是多多益善,具體規(guī)劃時應該考慮到競爭對手的狀況。譬如對競爭對手所擁有的一些產(chǎn)品配置,除了必不可少的外,盡量不要東施效顰;對手欠缺的地方,自己則可以著力加強。
這樣,才便于突現(xiàn)自己的產(chǎn)品優(yōu)勢,而不是簡單的跟隨模仿,導致最終為成本所累。此外,產(chǎn)品規(guī)劃,有時候還應該考慮到消費者的接受,有的放矢才可能收到事半功倍的效果。譬如裝飾標準,在上海,因為上海人節(jié)儉且喜歡自己擺弄,所以所銷售的樓盤最好是偏重于室外和公共部位的精心裝修,而對室內(nèi)的裝潢則一律從簡,這樣,成本就低,效果又好。產(chǎn)品規(guī)劃設定是否有利銷售宣傳也是一個重要考慮因素。同樣兩個產(chǎn)品規(guī)劃方面的建議,一個在銷售上容易顯現(xiàn),另一個則不容易表達,這就需要我們在兼顧產(chǎn)品品質(zhì)的基礎上,注意恰當?shù)倪x擇。與其他營銷組合一樣,投入和產(chǎn)出的價值比也是產(chǎn)品策略的最后決策準則。和其他營銷組合不一樣,房地產(chǎn)產(chǎn)品策略在產(chǎn)品規(guī)劃方面的投入往往是巨大的,很難修正的,只有迎合市場需求的產(chǎn)品規(guī)劃才能最終取得豐厚的效益。

篇3：住宅產(chǎn)品策劃內(nèi)容規(guī)劃立項和建筑設計關系

　　住宅產(chǎn)品策劃內(nèi)容及與規(guī)劃立項和建筑設計的關系

　　前面我們已經(jīng)論述了住宅產(chǎn)品策劃的領域。由第一領域到第二領域，住宅產(chǎn)品策劃受規(guī)劃立項的指導，接受總體規(guī)劃的思想，并為達成項目既定的目標整理準備條件，確定設計內(nèi)涵，構(gòu)想建筑的具體模式，進而對其實現(xiàn)的手段進行策略上的判定和探討。歸納起來可以有以下五個內(nèi)容：（1）對開發(fā)目標的明確；（2）對開發(fā)項目外部條件的把握；（3）對開發(fā)項目內(nèi)部條件的把握；（4）開發(fā)項目具體的構(gòu)想和表現(xiàn)；（5）開發(fā)項目運作方法和程序的研究。

　　在這里"目標設定"一點，如前所述與第一領域建立信息反饋關系，它原本屬于規(guī)劃立項范疇，而具體的建筑造型等又是屬于設計的范疇。這種再三地將住宅產(chǎn)品策劃如此劃分，也正體現(xiàn)了其研究領域的雙向滲透性和與開發(fā)程序的前后階段的因果反饋關系。

　　一般來講，對開發(fā)項目的目標確定，規(guī)劃立項是決定性的、指導性的，但對目標的規(guī)模、性質(zhì)等內(nèi)在因素的研究，住宅產(chǎn)品策劃則很關鍵。實際上，這種規(guī)劃立項和住宅產(chǎn)品策劃對項目目標的研究其分界卻不是截然的，并不是總是由規(guī)劃立項開始再到住宅產(chǎn)品策劃的單向流程。通過住宅產(chǎn)品策劃的實現(xiàn)條件和手段，依據(jù)預測評價的定性和定量的結(jié)果，不斷反饋修正總體規(guī)劃的情況并不少見。

　　住宅產(chǎn)品策劃和設計的關系似乎也是如此，對于住宅產(chǎn)品策劃來說要決定住宅產(chǎn)品的性質(zhì)、性格、規(guī)模、利用方式、開發(fā)周期、開發(fā)程序、預算從而擬定建筑設計任務書，如果沒有具體的建筑構(gòu)想和方案決定上述條件是困難的。這種探討性的方案設計也就是我們通常所說的"概念設計"。但同時我們也要清楚，住宅產(chǎn)品策劃的概念設計應屬于住宅產(chǎn)品策劃的范疇而不是建設項目的正式設計，它只是住宅產(chǎn)品策劃的一部分，策劃者只是依據(jù)這種探討性的設計方案來為住宅產(chǎn)品策劃的其他內(nèi)容提供參考。但畢竟這一環(huán)節(jié)具有了建筑設計的某些特性，因此，我們認為住宅產(chǎn)品策劃與建筑設計的分界也非截然。

　　既然如此，住宅產(chǎn)品策劃與前期的規(guī)劃立項立項和后期的建筑設計階段之間建立信息反饋程序就變得異常重要，而且住宅產(chǎn)品策劃的內(nèi)容中也應包含這些環(huán)節(jié)。

　　1、開發(fā)目標的確定

　　如前所述，這個問題本屬于規(guī)劃立項范疇，但在住宅產(chǎn)品策劃階段對其進行檢驗、修正和明確化是必要的。為便于理解，我們舉一個例子。某開發(fā)商擬建造一個住宅小區(qū)，規(guī)劃立項只是確定了建設目標是"住宅小區(qū)"，可這是一個多目的、多功能的建筑綜合體，是以普通住宅為主，還是以高級公寓為主？是主要面向高層次的文化知識界人士，還是高收入的白領人士？其規(guī)模大小、使用者和經(jīng)營管理者的構(gòu)成以及位置朝向等問題是規(guī)劃立項所回答不了的，但這些問題恰恰要在設計任務書中加以說明。也就是說，開發(fā)目標的具體確定和修正也應是住宅產(chǎn)品策劃課題的一部分。

　　在開發(fā)目標的具體確定中，首先要確定的是住宅的主要用途和規(guī)模，然后是地域的社會狀況及相互關系、使用的內(nèi)容和建筑物的功能以及做出對未來使用的預測，同時對建筑造價、建筑施工做出明確的設想。

　　2、開發(fā)項目外部條件的把握

　　住宅產(chǎn)品策劃應同時考慮建設項目內(nèi)、外兩方面的條件。

　　外部條件主要指圍繞建筑的社會、人文和地域條件。一般說來，住宅存在在于社會環(huán)境中，在社會中充當何種角色其基本情況是由相關的社會因素決定的。亦即，社會因素是決定住宅基本性格的基礎。社會要求來自各個方面，住宅是和社會地域分不開的。這正如公共設施要考慮使用者分布的范圍，其規(guī)模和性格也應與使用者的特征相適應；醫(yī)院要考察地域內(nèi)居民的生活方式以及與該地域內(nèi)其他醫(yī)院的關系；而學校則要對地域內(nèi)兒童的數(shù)量、分布情況等進行動態(tài)預則，并進行校區(qū)劃分。

　　不單是直接使用的問題，住宅在其所處地域中有形無形地受各種各樣的因素的影響。例如，要研究項目所在地域內(nèi)的居住習慣及變化趨勢，也要研究項目在周邊社區(qū)中的價值、與周圍道路廣場等公共空間的關系。建筑的外形也應考慮建筑在城市景觀中所充當?shù)慕巧?，以及所在地區(qū)的建筑風格特色、建筑限高與體量大小等等。

　　此外，住宅產(chǎn)品策劃還應研究建筑物與其相關的廣義環(huán)境間相互關系。例如，要注意住宅在區(qū)域中所處的角色，它的開發(fā)對全局、對建筑經(jīng)濟和技術方面有無影響和貢獻，即必須對環(huán)境進行全方位的考慮和研究。這里提及的環(huán)境應是一個廣義的概念，它不僅包括地理、地質(zhì)、水源、能源、日照、朝向等自然物質(zhì)環(huán)境概念，還包括經(jīng)濟構(gòu)成、社會習俗、人口構(gòu)成、文化圈、生活方式等人文環(huán)境概念。這些外部條件的綜合協(xié)調(diào)是做好住宅產(chǎn)品策劃的關鍵。

　　3、開發(fā)項目內(nèi)部條件的把握

　　開發(fā)項目內(nèi)部的條件是對建筑自身最直接的功能上的要求。把握建設項目內(nèi)部條件，首要一點就是研究開發(fā)項目中的活動主體，即建筑的未來使用者，從市場學角度可以將使用者按照職業(yè)、文化特點、收入水平、居住地等因素進行劃分，即市場細分。不同的使用者，其活動方式和特征以及對住宅的要求也就各有不同。把握這個主體，其他條件可由這個主體通過對建筑空間的使用來實現(xiàn)。這種對使用主體的研究是把握開發(fā)項目內(nèi)部條件的關鍵。

　　其次是對建筑功能要求的把握。通常的方法是將以往同類建筑的使用經(jīng)驗作為基礎，住宅產(chǎn)品策劃的核心是通過對同類項目使用和生活狀態(tài)的實態(tài)調(diào)查，來統(tǒng)計和推斷建設項目的功能要求。由于時代的變遷，生活方式的改變，建筑功能不是一成不變的，調(diào)查統(tǒng)計現(xiàn)狀，分析推測未來，尋求時代的變化，并對未來住宅功能變化趨向加以論證，以科學的發(fā)展的觀點指導設計也是住宅產(chǎn)品策劃的重要內(nèi)容之一。通過住宅產(chǎn)品策劃對其住宅產(chǎn)品需求形態(tài)進行預測，研究新的建筑模式，這對建筑設計的創(chuàng)新與變革是具有深刻影響的。

　　近年來，對人類生活方式和與之對應的居住空間的環(huán)境研究的方法論有了很大進展。歐美、日本盛行的"以市場立場研究建筑"的運動，使市民在社會這個大建筑市場中參與和聽詢城市的總體規(guī)劃和建筑設計，于是各種觀點和要求如潮水般涌來。建筑師要想在這個紛繁的世界里，滿足全社會各種各樣的要求，恐怕只是烏托邦式的幻想，而充分協(xié)調(diào)以求得一個理性的、完善的提案則是住宅產(chǎn)品策劃所要達到的目的之一，這一提案的謀求過程，不是簡單地算術平均，而是與近代數(shù)學原理和計算機技術相結(jié)合產(chǎn)生出來的。

　　把握內(nèi)部條件，還不只是簡單地將生活與空間相對應。住宅建筑空間自身也有其規(guī)范和自律的一面，如空間形態(tài)如何與用途和性格相適應，構(gòu)造方式如何與設備系統(tǒng)相適應，組團劃分、建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)選形如何考慮開發(fā)商的資金運作情況、建設周期和工程的投資概算等等。

　　內(nèi)部條件的把握是為設計提供依據(jù)的關鍵，同時對外部條件和目標的設定也起到反饋修正作用。

　　4、開發(fā)項目的動態(tài)構(gòu)想----抽象空間模式及構(gòu)想表現(xiàn)

　　開發(fā)項目具體的形態(tài)構(gòu)想是住宅產(chǎn)品策劃程序的中心工作。形態(tài)構(gòu)想的基礎基于外部和內(nèi)部的條件要求，由這些條件直接自動地生成一個具體的建筑形象是不可能的，離開理論的邏輯的分析，這個生成過程便難以實現(xiàn)。

　

　開發(fā)項目具體建筑空間的構(gòu)想，是住宅產(chǎn)品策劃對下一步設計工作的建筑化準備過程。設計條件的建筑語言化、文件化為建筑設計制定出設計依據(jù)，建筑形態(tài)構(gòu)想這一環(huán)節(jié)是不可或缺的。

　　形態(tài)的構(gòu)想基于對開發(fā)項目內(nèi)外部條件的把握。首先從中找出決定建筑形態(tài)的條件，以空間的形式加以表現(xiàn)，而后對另外一些非建筑形態(tài)的條件進行建筑化的轉(zhuǎn)化，而構(gòu)成一個完整的建筑形態(tài)條件。

　　為使這種轉(zhuǎn)化進行得順利，通常將項目條件中的空間關系抽象化，進行圖式化的操作和變化，得到一種空間模式。"模式"的概念具有"表象學"的優(yōu)點，它能進行高水準的機能分析。從"表象學"的觀點看，"模式"就是自然物體內(nèi)部及內(nèi)部與外部的關系在幾種行動"傾向"（tendency）和"外力"（force）作用的影響下，彼此不發(fā)生沖突而能在空間*存的方式。

　　為了便于發(fā)現(xiàn)和研究人類活動中的問題，引入"傾向"和"沖突"的概念是必要的。所謂"傾向"，就是滿足人們要求的外顯的行動，這個要求（need）就是人類群體的文化背景對自然環(huán)境的關系和群體生命延續(xù)的必要條件與相關系統(tǒng)。與"傾向"相類似，反作用力、非人類的力、風雨等自然力、張力或壓力等構(gòu)造力以及供需的經(jīng)濟力，即各種群體因其所特有的傾向而產(chǎn)生的對系統(tǒng)的影響力就是"沖突"，就是傾向的明確表示。"發(fā)現(xiàn)沖突，解決沖突就是'模式' 概念的中心問題。如果沒有了沖突，模式就是標準。"（G·T·莫阿《新建筑都市環(huán)境的設計方法》）。這個求得模式的抽象變換過程可以是多側(cè)面、多方位的。例如，可以從建筑空間內(nèi)所進行的各種活動之間的聯(lián)系進行抽象，也可以從各種空間的功能的聯(lián)系進行抽象，還可以從人和物在空間中動線的聯(lián)系上進行抽象等等。從各個動態(tài)角度出發(fā)加以抽象，繪制出功能圖、關系圖、組織圖、動線圖等等。這些圖沒有一個固定的形式，建筑師可用多種方式表達，它們是空間關系抽象化的表述，可以稱其為抽象空間和空間模式。

　　圖5按生活事象相關性劃分的住宅空間模式

　　對于建筑空間模式及關系的表示，除框圖的抽象表示之外，還有其他表現(xiàn)形式。例如取建筑的一個斷面，將與斷面中各場點相對應的事件發(fā)生的頻率值圖線描繪出來，在平面坐標系內(nèi)標出個點位置（建筑中各場點）的可能性頻率，以獲得分布圖或等值等高線。如果建筑各部分可以圖式表達，那么建筑整體亦可以圖式表達，其圖式的形式選擇可與住宅產(chǎn)品策劃所要表達的意圖和對象的性格相對應地加以考慮。反過來說，如果一個項目做了住宅產(chǎn)品策劃，那么一般可以從各個側(cè)面得到多種圖式描繪。

　　這些圖式之間不可避免是會有相互矛盾的，這是因制圖的出發(fā)點不同而產(chǎn)生的，所以住宅產(chǎn)品策劃的任務之一也就是要分析和綜合這些圖式。在動態(tài)構(gòu)想階段對實態(tài)空間及相關非空間形態(tài)抽象化，這一抽象化的操作過程是本階段的主線?？臻g形態(tài)及相關條件抽象得越精煉就越具有指導性，越不易受到傳統(tǒng)經(jīng)驗的誤引，也就越容易產(chǎn)生全新建筑構(gòu)想。這也是住宅產(chǎn)品策劃高于傳統(tǒng)經(jīng)驗創(chuàng)作的原因。

　　但是也應看到，這一抽象和圖式化過程對開發(fā)項目的全體來講往往是不大可能的，而且有些情形不可能進行抽象化和圖式化。由于操作者的思想方法的差異，同樣的事物可能產(chǎn)生不同的抽象結(jié)果，這也就是建筑盡管功能要求相同但仍展現(xiàn)出千姿百態(tài)的原因。影響抽象思想方法的因素可以是歷史、風土、環(huán)境、民族和社會制度等等，建筑形態(tài)抽象過程的這種多元性就決定了住宅產(chǎn)品策劃中單一的模式是不切合實際的。

　　抽象圖式的具象化是住宅產(chǎn)品策劃為下一步建筑設計提供依據(jù)的準備。這一建筑化過程通?？梢酝ㄟ^圖面、模型來實現(xiàn)。圖面和模型不僅是向他人傳達構(gòu)思的道具，更是建筑師自己考察、檢驗、發(fā)展其構(gòu)想的手段。模型由于其直觀性已被人所理解，而且建筑師又很容易對自己的構(gòu)想通過模型進行三維立體空間的多方面探討，以修正最初的構(gòu)想，所以這種構(gòu)想的模型表達方式近年來越來越受建筑師和業(yè)主們的青睞。

　　5、開發(fā)項目運作方法和程序的研究

　　開發(fā)項目的運作方法和程序的研究是住宅產(chǎn)品策劃中的一項重要內(nèi)容。這里所說的項目運作的方法和程序主要是指由立項到策劃再到設計的運作過程，它關系到各個方面，不能簡單劃一，它涉及法規(guī)、行政管理的方法、設計者和施工者的選擇、結(jié)構(gòu)方式和設備系統(tǒng)的選定等因素。例如居住區(qū)的建設項目的運作，首先要考慮和接受地域內(nèi)有關法規(guī)性的指令，在法規(guī)的限定范圍內(nèi)以爭取最大的自由度和可能性，才能充分利用土地，最大限度地爭取建筑面積，達到一定的經(jīng)濟效益和社會效益。因此法規(guī)和制度也是住宅產(chǎn)品策劃的一條基本依據(jù)。

　　設計者的選定一般是業(yè)主的職權(quán)范圍，可以通過委托或公開招標來選定建筑師，但住宅產(chǎn)品策劃應對設計者能否滿足住宅產(chǎn)品策劃所提出的要求，來審查各預選方案的可行性。結(jié)構(gòu)方式和設備系統(tǒng)的選型，與工業(yè)化、標準化生產(chǎn)有很大關系，它直接影響到設計階段的具體設計環(huán)節(jié)。

　　住宅產(chǎn)品策劃向上以"立項計劃書"與規(guī)劃立項相聯(lián)系，向下以"住宅產(chǎn)品策劃報告書（設計任務書）"與建筑設計相聯(lián)系。它的目的是要將規(guī)劃立項的思想科學地貫徹到設計中去，以達到預期的目標，并為實現(xiàn)其目標，綜合平衡各階段的各個因素與條件，積極協(xié)調(diào)各專業(yè)的關系。雖然住宅產(chǎn)品策劃的結(jié)論對設計來講是指導性的，但在設計階段對住宅產(chǎn)品策劃的反饋修正也不少見。住宅產(chǎn)品策劃如同樂隊的指揮和電影導演的工作，把作曲者和編劇的思想，通過自身巧妙、科學、邏輯的處理手法傳達給演奏者和演員，最終使作品得到實現(xiàn)。超出以往樸素的功能，創(chuàng)造更新的設計理論，開發(fā)更高的建筑技術，住宅產(chǎn)品策劃的范圍在不斷擴大，不但研究功能和技術的發(fā)展，同時還擔當起創(chuàng)造豐富新文化的職責。

　　要研究建設項目運作的方法和程序，應如我們上面所說的需全面了解與項目運作有關的因素，即住宅產(chǎn)品策劃的相關因素，并將它們系統(tǒng)化地聯(lián)系起來加以研究，這是住宅產(chǎn)品策劃得以進行的必要條件。

　　圖6住宅產(chǎn)品策劃相關因素