住宅產(chǎn)品策劃內(nèi)容及與規(guī)劃立項(xiàng)和建筑設(shè)計(jì)的關(guān)系

　　前面我們已經(jīng)論述了住宅產(chǎn)品策劃的領(lǐng)域。由第一領(lǐng)域到第二領(lǐng)域，住宅產(chǎn)品策劃受規(guī)劃立項(xiàng)的指導(dǎo)，接受總體規(guī)劃的思想，并為達(dá)成項(xiàng)目既定的目標(biāo)整理準(zhǔn)備條件，確定設(shè)計(jì)內(nèi)涵，構(gòu)想建筑的具體模式，進(jìn)而對其實(shí)現(xiàn)的手段進(jìn)行策略上的判定和探討。歸納起來可以有以下五個(gè)內(nèi)容：（1）對開發(fā)目標(biāo)的明確；（2）對開發(fā)項(xiàng)目外部條件的把握；（3）對開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部條件的把握；（4）開發(fā)項(xiàng)目具體的構(gòu)想和表現(xiàn)；（5）開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作方法和程序的研究。

　　在這里"目標(biāo)設(shè)定"一點(diǎn)，如前所述與第一領(lǐng)域建立信息反饋關(guān)系，它原本屬于規(guī)劃立項(xiàng)范疇，而具體的建筑造型等又是屬于設(shè)計(jì)的范疇。這種再三地將住宅產(chǎn)品策劃如此劃分，也正體現(xiàn)了其研究領(lǐng)域的雙向滲透性和與開發(fā)程序的前后階段的因果反饋關(guān)系。

　　一般來講，對開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)確定，規(guī)劃立項(xiàng)是決定性的、指導(dǎo)性的，但對目標(biāo)的規(guī)模、性質(zhì)等內(nèi)在因素的研究，住宅產(chǎn)品策劃則很關(guān)鍵。實(shí)際上，這種規(guī)劃立項(xiàng)和住宅產(chǎn)品策劃對項(xiàng)目目標(biāo)的研究其分界卻不是截然的，并不是總是由規(guī)劃立項(xiàng)開始再到住宅產(chǎn)品策劃的單向流程。通過住宅產(chǎn)品策劃的實(shí)現(xiàn)條件和手段，依據(jù)預(yù)測評價(jià)的定性和定量的結(jié)果，不斷反饋修正總體規(guī)劃的情況并不少見。

　　住宅產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì)的關(guān)系似乎也是如此，對于住宅產(chǎn)品策劃來說要決定住宅產(chǎn)品的性質(zhì)、性格、規(guī)模、利用方式、開發(fā)周期、開發(fā)程序、預(yù)算從而擬定建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書，如果沒有具體的建筑構(gòu)想和方案決定上述條件是困難的。這種探討性的方案設(shè)計(jì)也就是我們通常所說的"概念設(shè)計(jì)"。但同時(shí)我們也要清楚，住宅產(chǎn)品策劃的概念設(shè)計(jì)應(yīng)屬于住宅產(chǎn)品策劃的范疇而不是建設(shè)項(xiàng)目的正式設(shè)計(jì)，它只是住宅產(chǎn)品策劃的一部分，策劃者只是依據(jù)這種探討性的設(shè)計(jì)方案來為住宅產(chǎn)品策劃的其他內(nèi)容提供參考。但畢竟這一環(huán)節(jié)具有了建筑設(shè)計(jì)的某些特性，因此，我們認(rèn)為住宅產(chǎn)品策劃與建筑設(shè)計(jì)的分界也非截然。

　　既然如此，住宅產(chǎn)品策劃與前期的規(guī)劃立項(xiàng)立項(xiàng)和后期的建筑設(shè)計(jì)階段之間建立信息反饋程序就變得異常重要，而且住宅產(chǎn)品策劃的內(nèi)容中也應(yīng)包含這些環(huán)節(jié)。

　　1、開發(fā)目標(biāo)的確定

　　如前所述，這個(gè)問題本屬于規(guī)劃立項(xiàng)范疇，但在住宅產(chǎn)品策劃階段對其進(jìn)行檢驗(yàn)、修正和明確化是必要的。為便于理解，我們舉一個(gè)例子。某開發(fā)商擬建造一個(gè)住宅小區(qū)，規(guī)劃立項(xiàng)只是確定了建設(shè)目標(biāo)是"住宅小區(qū)"，可這是一個(gè)多目的、多功能的建筑綜合體，是以普通住宅為主，還是以高級(jí)公寓為主？是主要面向高層次的文化知識(shí)界人士，還是高收入的白領(lǐng)人士？其規(guī)模大小、使用者和經(jīng)營管理者的構(gòu)成以及位置朝向等問題是規(guī)劃立項(xiàng)所回答不了的，但這些問題恰恰要在設(shè)計(jì)任務(wù)書中加以說明。也就是說，開發(fā)目標(biāo)的具體確定和修正也應(yīng)是住宅產(chǎn)品策劃課題的一部分。

　　在開發(fā)目標(biāo)的具體確定中，首先要確定的是住宅的主要用途和規(guī)模，然后是地域的社會(huì)狀況及相互關(guān)系、使用的內(nèi)容和建筑物的功能以及做出對未來使用的預(yù)測，同時(shí)對建筑造價(jià)、建筑施工做出明確的設(shè)想。

　　2、開發(fā)項(xiàng)目外部條件的把握

　　住宅產(chǎn)品策劃應(yīng)同時(shí)考慮建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)、外兩方面的條件。

　　外部條件主要指圍繞建筑的社會(huì)、人文和地域條件。一般說來，住宅存在在于社會(huì)環(huán)境中，在社會(huì)中充當(dāng)何種角色其基本情況是由相關(guān)的社會(huì)因素決定的。亦即，社會(huì)因素是決定住宅基本性格的基礎(chǔ)。社會(huì)要求來自各個(gè)方面，住宅是和社會(huì)地域分不開的。這正如公共設(shè)施要考慮使用者分布的范圍，其規(guī)模和性格也應(yīng)與使用者的特征相適應(yīng)；醫(yī)院要考察地域內(nèi)居民的生活方式以及與該地域內(nèi)其他醫(yī)院的關(guān)系；而學(xué)校則要對地域內(nèi)兒童的數(shù)量、分布情況等進(jìn)行動(dòng)態(tài)預(yù)則，并進(jìn)行校區(qū)劃分。

　　不單是直接使用的問題，住宅在其所處地域中有形無形地受各種各樣的因素的影響。例如，要研究項(xiàng)目所在地域內(nèi)的居住習(xí)慣及變化趨勢，也要研究項(xiàng)目在周邊社區(qū)中的價(jià)值、與周圍道路廣場等公共空間的關(guān)系。建筑的外形也應(yīng)考慮建筑在城市景觀中所充當(dāng)?shù)慕巧约八诘貐^(qū)的建筑風(fēng)格特色、建筑限高與體量大小等等。

　　此外，住宅產(chǎn)品策劃還應(yīng)研究建筑物與其相關(guān)的廣義環(huán)境間相互關(guān)系。例如，要注意住宅在區(qū)域中所處的角色，它的開發(fā)對全局、對建筑經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面有無影響和貢獻(xiàn)，即必須對環(huán)境進(jìn)行全方位的考慮和研究。這里提及的環(huán)境應(yīng)是一個(gè)廣義的概念，它不僅包括地理、地質(zhì)、水源、能源、日照、朝向等自然物質(zhì)環(huán)境概念，還包括經(jīng)濟(jì)構(gòu)成、社會(huì)習(xí)俗、人口構(gòu)成、文化圈、生活方式等人文環(huán)境概念。這些外部條件的綜合協(xié)調(diào)是做好住宅產(chǎn)品策劃的關(guān)鍵。

　　3、開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部條件的把握

　　開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部的條件是對建筑自身最直接的功能上的要求。把握建設(shè)項(xiàng)目內(nèi)部條件，首要一點(diǎn)就是研究開發(fā)項(xiàng)目中的活動(dòng)主體，即建筑的未來使用者，從市場學(xué)角度可以將使用者按照職業(yè)、文化特點(diǎn)、收入水平、居住地等因素進(jìn)行劃分，即市場細(xì)分。不同的使用者，其活動(dòng)方式和特征以及對住宅的要求也就各有不同。把握這個(gè)主體，其他條件可由這個(gè)主體通過對建筑空間的使用來實(shí)現(xiàn)。這種對使用主體的研究是把握開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)部條件的關(guān)鍵。

　　其次是對建筑功能要求的把握。通常的方法是將以往同類建筑的使用經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ)，住宅產(chǎn)品策劃的核心是通過對同類項(xiàng)目使用和生活狀態(tài)的實(shí)態(tài)調(diào)查，來統(tǒng)計(jì)和推斷建設(shè)項(xiàng)目的功能要求。由于時(shí)代的變遷，生活方式的改變，建筑功能不是一成不變的，調(diào)查統(tǒng)計(jì)現(xiàn)狀，分析推測未來，尋求時(shí)代的變化，并對未來住宅功能變化趨向加以論證，以科學(xué)的發(fā)展的觀點(diǎn)指導(dǎo)設(shè)計(jì)也是住宅產(chǎn)品策劃的重要內(nèi)容之一。通過住宅產(chǎn)品策劃對其住宅產(chǎn)品需求形態(tài)進(jìn)行預(yù)測，研究新的建筑模式，這對建筑設(shè)計(jì)的創(chuàng)新與變革是具有深刻影響的。

　　近年來，對人類生活方式和與之對應(yīng)的居住空間的環(huán)境研究的方法論有了很大進(jìn)展。歐美、日本盛行的"以市場立場研究建筑"的運(yùn)動(dòng)，使市民在社會(huì)這個(gè)大建筑市場中參與和聽詢城市的總體規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)，于是各種觀點(diǎn)和要求如潮水般涌來。建筑師要想在這個(gè)紛繁的世界里，滿足全社會(huì)各種各樣的要求，恐怕只是烏托邦式的幻想，而充分協(xié)調(diào)以求得一個(gè)理性的、完善的提案則是住宅產(chǎn)品策劃所要達(dá)到的目的之一，這一提案的謀求過程，不是簡單地算術(shù)平均，而是與近代數(shù)學(xué)原理和計(jì)算機(jī)技術(shù)相結(jié)合產(chǎn)生出來的。

　　把握內(nèi)部條件，還不只是簡單地將生活與空間相對應(yīng)。住宅建筑空間自身也有其規(guī)范和自律的一面，如空間形態(tài)如何與用途和性格相適應(yīng)，構(gòu)造方式如何與設(shè)備系統(tǒng)相適應(yīng)，組團(tuán)劃分、建筑規(guī)模、結(jié)構(gòu)選形如何考慮開發(fā)商的資金運(yùn)作情況、建設(shè)周期和工程的投資概算等等。

　　內(nèi)部條件的把握是為設(shè)計(jì)提供依據(jù)的關(guān)鍵，同時(shí)對外部條件和目標(biāo)的設(shè)定也起到反饋修正作用。

　　4、開發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)構(gòu)想----抽象空間模式及構(gòu)想表現(xiàn)

　　開發(fā)項(xiàng)目具體的形態(tài)構(gòu)想是住宅產(chǎn)品策劃程序的中心工作。形態(tài)構(gòu)想的基礎(chǔ)基于外部和內(nèi)部的條件要求，由這些條件直接自動(dòng)地生成一個(gè)具體的建筑形象是不可能的，離開理論的邏輯的分析，這個(gè)生成過程便難以實(shí)現(xiàn)。

　

　開發(fā)項(xiàng)目具體建筑空間的構(gòu)想，是住宅產(chǎn)品策劃對下一步設(shè)計(jì)工作的建筑化準(zhǔn)備過程。設(shè)計(jì)條件的建筑語言化、文件化為建筑設(shè)計(jì)制定出設(shè)計(jì)依據(jù)，建筑形態(tài)構(gòu)想這一環(huán)節(jié)是不可或缺的。

　　形態(tài)的構(gòu)想基于對開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)外部條件的把握。首先從中找出決定建筑形態(tài)的條件，以空間的形式加以表現(xiàn)，而后對另外一些非建筑形態(tài)的條件進(jìn)行建筑化的轉(zhuǎn)化，而構(gòu)成一個(gè)完整的建筑形態(tài)條件。

　　為使這種轉(zhuǎn)化進(jìn)行得順利，通常將項(xiàng)目條件中的空間關(guān)系抽象化，進(jìn)行圖式化的操作和變化，得到一種空間模式。"模式"的概念具有"表象學(xué)"的優(yōu)點(diǎn)，它能進(jìn)行高水準(zhǔn)的機(jī)能分析。從"表象學(xué)"的觀點(diǎn)看，"模式"就是自然物體內(nèi)部及內(nèi)部與外部的關(guān)系在幾種行動(dòng)"傾向"（tendency）和"外力"（force）作用的影響下，彼此不發(fā)生沖突而能在空間*存的方式。

　　為了便于發(fā)現(xiàn)和研究人類活動(dòng)中的問題，引入"傾向"和"沖突"的概念是必要的。所謂"傾向"，就是滿足人們要求的外顯的行動(dòng)，這個(gè)要求（need）就是人類群體的文化背景對自然環(huán)境的關(guān)系和群體生命延續(xù)的必要條件與相關(guān)系統(tǒng)。與"傾向"相類似，反作用力、非人類的力、風(fēng)雨等自然力、張力或壓力等構(gòu)造力以及供需的經(jīng)濟(jì)力，即各種群體因其所特有的傾向而產(chǎn)生的對系統(tǒng)的影響力就是"沖突"，就是傾向的明確表示。"發(fā)現(xiàn)沖突，解決沖突就是'模式' 概念的中心問題。如果沒有了沖突，模式就是標(biāo)準(zhǔn)。"（G·T·莫阿《新建筑都市環(huán)境的設(shè)計(jì)方法》）。這個(gè)求得模式的抽象變換過程可以是多側(cè)面、多方位的。例如，可以從建筑空間內(nèi)所進(jìn)行的各種活動(dòng)之間的聯(lián)系進(jìn)行抽象，也可以從各種空間的功能的聯(lián)系進(jìn)行抽象，還可以從人和物在空間中動(dòng)線的聯(lián)系上進(jìn)行抽象等等。從各個(gè)動(dòng)態(tài)角度出發(fā)加以抽象，繪制出功能圖、關(guān)系圖、組織圖、動(dòng)線圖等等。這些圖沒有一個(gè)固定的形式，建筑師可用多種方式表達(dá)，它們是空間關(guān)系抽象化的表述，可以稱其為抽象空間和空間模式。

　　圖5按生活事象相關(guān)性劃分的住宅空間模式

　　對于建筑空間模式及關(guān)系的表示，除框圖的抽象表示之外，還有其他表現(xiàn)形式。例如取建筑的一個(gè)斷面，將與斷面中各場點(diǎn)相對應(yīng)的事件發(fā)生的頻率值圖線描繪出來，在平面坐標(biāo)系內(nèi)標(biāo)出個(gè)點(diǎn)位置（建筑中各場點(diǎn)）的可能性頻率，以獲得分布圖或等值等高線。如果建筑各部分可以圖式表達(dá)，那么建筑整體亦可以圖式表達(dá)，其圖式的形式選擇可與住宅產(chǎn)品策劃所要表達(dá)的意圖和對象的性格相對應(yīng)地加以考慮。反過來說，如果一個(gè)項(xiàng)目做了住宅產(chǎn)品策劃，那么一般可以從各個(gè)側(cè)面得到多種圖式描繪。

　　這些圖式之間不可避免是會(huì)有相互矛盾的，這是因制圖的出發(fā)點(diǎn)不同而產(chǎn)生的，所以住宅產(chǎn)品策劃的任務(wù)之一也就是要分析和綜合這些圖式。在動(dòng)態(tài)構(gòu)想階段對實(shí)態(tài)空間及相關(guān)非空間形態(tài)抽象化，這一抽象化的操作過程是本階段的主線。空間形態(tài)及相關(guān)條件抽象得越精煉就越具有指導(dǎo)性，越不易受到傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)的誤引，也就越容易產(chǎn)生全新建筑構(gòu)想。這也是住宅產(chǎn)品策劃高于傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)作的原因。

　　但是也應(yīng)看到，這一抽象和圖式化過程對開發(fā)項(xiàng)目的全體來講往往是不大可能的，而且有些情形不可能進(jìn)行抽象化和圖式化。由于操作者的思想方法的差異，同樣的事物可能產(chǎn)生不同的抽象結(jié)果，這也就是建筑盡管功能要求相同但仍展現(xiàn)出千姿百態(tài)的原因。影響抽象思想方法的因素可以是歷史、風(fēng)土、環(huán)境、民族和社會(huì)制度等等，建筑形態(tài)抽象過程的這種多元性就決定了住宅產(chǎn)品策劃中單一的模式是不切合實(shí)際的。

　　抽象圖式的具象化是住宅產(chǎn)品策劃為下一步建筑設(shè)計(jì)提供依據(jù)的準(zhǔn)備。這一建筑化過程通常可以通過圖面、模型來實(shí)現(xiàn)。圖面和模型不僅是向他人傳達(dá)構(gòu)思的道具，更是建筑師自己考察、檢驗(yàn)、發(fā)展其構(gòu)想的手段。模型由于其直觀性已被人所理解，而且建筑師又很容易對自己的構(gòu)想通過模型進(jìn)行三維立體空間的多方面探討，以修正最初的構(gòu)想，所以這種構(gòu)想的模型表達(dá)方式近年來越來越受建筑師和業(yè)主們的青睞。

　　5、開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作方法和程序的研究

　　開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作方法和程序的研究是住宅產(chǎn)品策劃中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。這里所說的項(xiàng)目運(yùn)作的方法和程序主要是指由立項(xiàng)到策劃再到設(shè)計(jì)的運(yùn)作過程，它關(guān)系到各個(gè)方面，不能簡單劃一，它涉及法規(guī)、行政管理的方法、設(shè)計(jì)者和施工者的選擇、結(jié)構(gòu)方式和設(shè)備系統(tǒng)的選定等因素。例如居住區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目的運(yùn)作，首先要考慮和接受地域內(nèi)有關(guān)法規(guī)性的指令，在法規(guī)的限定范圍內(nèi)以爭取最大的自由度和可能性，才能充分利用土地，最大限度地爭取建筑面積，達(dá)到一定的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。因此法規(guī)和制度也是住宅產(chǎn)品策劃的一條基本依據(jù)。

　　設(shè)計(jì)者的選定一般是業(yè)主的職權(quán)范圍，可以通過委托或公開招標(biāo)來選定建筑師，但住宅產(chǎn)品策劃應(yīng)對設(shè)計(jì)者能否滿足住宅產(chǎn)品策劃所提出的要求，來審查各預(yù)選方案的可行性。結(jié)構(gòu)方式和設(shè)備系統(tǒng)的選型，與工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)有很大關(guān)系，它直接影響到設(shè)計(jì)階段的具體設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。

　　住宅產(chǎn)品策劃向上以"立項(xiàng)計(jì)劃書"與規(guī)劃立項(xiàng)相聯(lián)系，向下以"住宅產(chǎn)品策劃報(bào)告書（設(shè)計(jì)任務(wù)書）"與建筑設(shè)計(jì)相聯(lián)系。它的目的是要將規(guī)劃立項(xiàng)的思想科學(xué)地貫徹到設(shè)計(jì)中去，以達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，并為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)，綜合平衡各階段的各個(gè)因素與條件，積極協(xié)調(diào)各專業(yè)的關(guān)系。雖然住宅產(chǎn)品策劃的結(jié)論對設(shè)計(jì)來講是指導(dǎo)性的，但在設(shè)計(jì)階段對住宅產(chǎn)品策劃的反饋修正也不少見。住宅產(chǎn)品策劃如同樂隊(duì)的指揮和電影導(dǎo)演的工作，把作曲者和編劇的思想，通過自身巧妙、科學(xué)、邏輯的處理手法傳達(dá)給演奏者和演員，最終使作品得到實(shí)現(xiàn)。超出以往樸素的功能，創(chuàng)造更新的設(shè)計(jì)理論，開發(fā)更高的建筑技術(shù)，住宅產(chǎn)品策劃的范圍在不斷擴(kuò)大，不但研究功能和技術(shù)的發(fā)展，同時(shí)還擔(dān)當(dāng)起創(chuàng)造豐富新文化的職責(zé)。

　　要研究建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)作的方法和程序，應(yīng)如我們上面所說的需全面了解與項(xiàng)目運(yùn)作有關(guān)的因素，即住宅產(chǎn)品策劃的相關(guān)因素，并將它們系統(tǒng)化地聯(lián)系起來加以研究，這是住宅產(chǎn)品策劃得以進(jìn)行的必要條件。

　　圖6住宅產(chǎn)品策劃相關(guān)因素

篇2：房地產(chǎn)公司產(chǎn)品實(shí)用策劃控制程序

　　1.目的

　　通過對項(xiàng)目開發(fā)的過程進(jìn)行策劃,明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo),確保項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的策劃。

　　3.職責(zé)

　　3.1 策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對項(xiàng)目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃,編制"項(xiàng)目運(yùn)作方案",并監(jiān)督檢查各部門的實(shí)施情況。

　　3.2總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項(xiàng)目部按照各部門的職責(zé)分工對項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行策劃,編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實(shí)施。

　　4.控制程序

　　4.1項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃,召集總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員,依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求,對項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。

　　4.1.2 各部門根據(jù)以下職責(zé)分工,進(jìn)行運(yùn)作方案的策劃:

　　a)策劃與營銷中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目的市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進(jìn)行策劃;

　　b)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購等方面進(jìn)行策劃;

　　c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃;

　　d)策劃與營銷中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的策劃;

　　e)總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3 項(xiàng)目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括:

　　a)項(xiàng)目整體運(yùn)作和各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)要求;

　　b)針對開發(fā)項(xiàng)目自身的具體情況和特定要求,應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源;

　　c)采用的具體程序和作業(yè)文件,當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時(shí),應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。

　　4.2 項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制

　　4.2.1 各部門根據(jù)策劃的結(jié)果,編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案,按規(guī)定的時(shí)間報(bào)策劃與營銷中心,由策劃與營銷中心收集匯總,編制開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。

　　4.2.2 項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確,有嚴(yán)格的工作規(guī)劃;

　　b)明確各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求;

　　c)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)銜接有序。

　　項(xiàng)目運(yùn)作方案編制的具體要求,見Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》。

　　4.2.3 項(xiàng)目運(yùn)作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后,報(bào)分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.2.4 批準(zhǔn)后的"項(xiàng)目運(yùn)作方案"由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。

　　4.3 項(xiàng)目運(yùn)作方案的實(shí)施和驗(yàn)證

　　4.3.1 各部門在工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中,應(yīng)嚴(yán)格按"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的規(guī)定要求實(shí)施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負(fù)責(zé)對將"項(xiàng)目運(yùn)作方案"的執(zhí)行情況納入公司的計(jì)劃管理當(dāng)中,及時(shí)在周例會(huì)和月度經(jīng)營計(jì)劃會(huì)上進(jìn)行調(diào)度。

　　4.3.2 對執(zhí)行"項(xiàng)目運(yùn)作方案"中,需要制定的新的程序和作業(yè)文件,由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進(jìn)行制訂下發(fā)。

　　4.3.3 公司的稽查小組對各部門實(shí)施《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查,項(xiàng)目移交或銷售完成后,由策劃與營銷中心召集有關(guān)部門對項(xiàng)目運(yùn)作方案的執(zhí)行情況和實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證,全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整體運(yùn)作情況,執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》

　　5.2 Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》

篇3：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃

　　房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊：產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)的策劃

　　1.目的

　　通過對項(xiàng)目開發(fā)的過程進(jìn)行策劃，明確產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)過程中的有關(guān)職責(zé)、程序、方法和應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)，確保項(xiàng)目的整體運(yùn)作水平。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的策劃。

　　3.職責(zé)

　　3.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門對項(xiàng)目的整體運(yùn)作進(jìn)行策劃，編制“項(xiàng)目運(yùn)作方案”，并監(jiān)督檢查各部門的實(shí)施情況。

　　3.2總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項(xiàng)目部按照各部門的職責(zé)分工對項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)行策劃，編寫有關(guān)的策劃文件和新增的程序文件并組織實(shí)施。

　　4.控制程序

　　4.1項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃

　　4.1.1策劃與營銷中心負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目運(yùn)作方案的策劃，召集總經(jīng)理工作部、財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部和項(xiàng)目部的有關(guān)人員，依據(jù)項(xiàng)目的《可行性研究報(bào)告》和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際要求，對項(xiàng)目整體運(yùn)作流程的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行策劃。

　　4.1.2各部門根據(jù)以下職責(zé)分工，進(jìn)行運(yùn)作方案的策劃：

　　a)策劃與營銷中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的立項(xiàng)、可行性研究、市場調(diào)查、規(guī)劃設(shè)計(jì)、拆遷安置補(bǔ)償?shù)认嚓P(guān)前期工作以及項(xiàng)目的市場營銷、交付、前期物業(yè)管理和物業(yè)管理的移交等工作進(jìn)行策劃；

　　b)工程部負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目部對項(xiàng)目建設(shè)的報(bào)建手續(xù)辦理、工程施工和監(jiān)理的管理、工程的質(zhì)量和進(jìn)度控制、工程材料采購等方面進(jìn)行策劃；

　　c)財(cái)務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目的融資、工程款撥付、資金還貸等資金運(yùn)作方面的策劃；

　　d)策劃與營銷中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)中的合同管理、計(jì)劃統(tǒng)計(jì)、工程概預(yù)算、項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過程中的招標(biāo)等工作的策劃；

　　e)總經(jīng)理工作部負(fù)責(zé)對項(xiàng)目開發(fā)的文件資料和檔案管理方面的策劃。

　　4.1.3項(xiàng)目運(yùn)作策劃的主要內(nèi)容包括：

　　a)項(xiàng)目整體運(yùn)作和各個(gè)環(huán)節(jié)運(yùn)作應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)、措施和檢驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)要求；

　　b)針對開發(fā)項(xiàng)目自身的具體情況和特定要求，應(yīng)配置的有關(guān)職責(zé)、權(quán)限和資源；

　　c)采用的具體程序和作業(yè)文件，當(dāng)現(xiàn)有的質(zhì)量體系文件無法滿足時(shí)，應(yīng)制定新的程序或作業(yè)文件。

　　4.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制

　　4.2.1各部門根據(jù)策劃的結(jié)果，編制本部門分管職責(zé)內(nèi)的項(xiàng)目運(yùn)作方案，按規(guī)定的時(shí)間報(bào)策劃與營銷中心，由策劃與營銷中心收集匯總，編制開發(fā)項(xiàng)目的整體運(yùn)作方案。

　　4.2.2項(xiàng)目運(yùn)作方案的編制要求:

　　a)工作步驟明確，有嚴(yán)格的工作規(guī)劃；

　　b)明確各項(xiàng)工作的負(fù)責(zé)人員及工作要求；

　　c)項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)銜接有序。

　　項(xiàng)目運(yùn)作方案編制的具體要求，見Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》。

　　4.2.3項(xiàng)目運(yùn)作方案經(jīng)各部門責(zé)任人簽字后，報(bào)分管副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。

　　4.2.4批準(zhǔn)后的“項(xiàng)目運(yùn)作方案”由策劃與營銷中心下發(fā)各部門執(zhí)行。

　　4.3項(xiàng)目運(yùn)作方案的實(shí)施和驗(yàn)證

　　4.3.1各部門在工程項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)中，應(yīng)嚴(yán)格按“項(xiàng)目運(yùn)作方案”的規(guī)定要求實(shí)施。

　　4.3.2策劃與營銷中心負(fù)責(zé)對將“項(xiàng)目運(yùn)作方案”的執(zhí)行情況納入公司的計(jì)劃管理當(dāng)中，及時(shí)在周例會(huì)和月度經(jīng)營計(jì)劃會(huì)上進(jìn)行調(diào)度。

　　4.3.2對執(zhí)行“項(xiàng)目運(yùn)作方案”中，需要制定的新的程序和作業(yè)文件，由編制部門依據(jù)《文件控制程序》的規(guī)定進(jìn)行制訂下發(fā)。

　　4.3.3公司的稽查小組對各部門實(shí)施《項(xiàng)目運(yùn)作方案》的工作情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，項(xiàng)目移交或銷售完成后，由策劃與營銷中心召集有關(guān)部門對項(xiàng)目運(yùn)作方案的執(zhí)行情況和實(shí)施效果進(jìn)行驗(yàn)證，全面總結(jié)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的整體運(yùn)作情況，執(zhí)行Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》。

　　5.支持性文件

　　5.1Q/TZH-WI-030《項(xiàng)目運(yùn)作報(bào)告編寫規(guī)定》

　　5.2Q/TZH-WI-007《質(zhì)量體系文件編寫導(dǎo)則》