樓盤最佳容積率分析法
容積率是規(guī)劃管理部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理、控制的重要指標(biāo),其具體定義為:項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積(地下停車庫、架空開放的建筑底層等部分可不計(jì)入)與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

一般來說,規(guī)劃部門對(duì)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)預(yù)先提出一些控制指標(biāo)的要求,對(duì)于容積率指標(biāo)會(huì)給出最大閾值。長期以來,開發(fā)企業(yè)所考慮的只是如何把容積率指標(biāo)用足,來實(shí)現(xiàn)更多的建筑面積、更多的銷售收入。但是,近來的房地產(chǎn)市場卻出現(xiàn)了與慣例不符的現(xiàn)象:部分開發(fā)企業(yè)主動(dòng)降低項(xiàng)目的容積率,放棄了對(duì)建筑規(guī)模的追求。

這種明顯的市場變化自然會(huì)引出對(duì)下面問題的思考:基于利潤最大化的企業(yè)目標(biāo),是否要將容積率用足?從目前的市場競爭環(huán)境來看,這個(gè)問題的答案顯然是不確定的,項(xiàng)目建筑規(guī)模的最大化并不一定能產(chǎn)生最優(yōu)的利潤指標(biāo)。那么,在物業(yè)性質(zhì)已經(jīng)確定的情況下,多大的容積率指標(biāo)才能符合利潤最佳的目標(biāo)?對(duì)于這個(gè)問題,可以用"最佳容積率分析法"來解決,下面將對(duì)此分析法作扼要闡述:

最佳容積率分析是指通過對(duì)項(xiàng)目成本支出與市場銷售水平的合理預(yù)測,對(duì)各種開發(fā)規(guī)模下的盈利能力進(jìn)行比較分析,最終確定利潤最大的開發(fā)規(guī)模的過程。www.dewk.cn該分析法是通過邊際利潤分析的方法來具體實(shí)現(xiàn)的,邊際理論的核心在于追求最佳的生產(chǎn)規(guī)模,即將隨著產(chǎn)量的增加而利潤貢獻(xiàn)趨于零時(shí)的生產(chǎn)量作為最佳生產(chǎn)規(guī)模。最佳容積率分析法的具體*作如下:以建筑容積率為自變量,以邊際成本和邊際收入為過程變量,尋求邊際利潤為零的容積率,即為項(xiàng)目的最佳容積率。

由于容積率的變化將直接引起項(xiàng)目建筑形態(tài)的改變,對(duì)于高層、小高層或者多層建筑來說,建造成本和市場價(jià)格都有很大不同。因此,要對(duì)不同容積率下的開發(fā)成本和市場價(jià)格進(jìn)行準(zhǔn)確、合理的估算和預(yù)測,由此才能推導(dǎo)出對(duì)項(xiàng)目開發(fā)真正有指導(dǎo)意義的最佳容積率。

通過最佳容積率的分析可以發(fā)現(xiàn),容積率最大化(規(guī)劃許可范圍內(nèi))并不能保證項(xiàng)目獲得最佳利潤,只有以最佳容積率為控制指標(biāo)來指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì),才能實(shí)現(xiàn)開發(fā)價(jià)值的最大化。因此,最佳容積率分析法對(duì)開發(fā)項(xiàng)目前期的方案決策有重要的指導(dǎo)意義,使開發(fā)企業(yè)避免陷入對(duì)開發(fā)量過度追求的誤區(qū),可以通過產(chǎn)品的精心打造來實(shí)現(xiàn)最佳的利潤目標(biāo)。從市場整體來看,項(xiàng)目最佳容積率分析法的推廣也可以使房地產(chǎn)投資更具理性,有效緩解市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的局面。

篇2：永州市中心城市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率調(diào)整管理辦法(2008)

　　湖南省永州市人民政府辦公室

　　永政辦發(fā)〔20**〕3號(hào)。

　　二00八年元月二十三日

　　第一章 總 則

　　第一條 為進(jìn)一步規(guī)范我市中心城市經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)劃容積率的調(diào)整管理,維護(hù)建設(shè)市場的公開、公平、公正,創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)服務(wù)發(fā)展環(huán)境,提高依法行政水平,根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》、國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和建設(shè)部《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合本市實(shí)際情況,制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于永州市中心城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地。

　　第二章 調(diào)整條件

　　第三條 經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前,市規(guī)劃建設(shè)局應(yīng)根據(jù)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃、有關(guān)規(guī)范要求和地塊的實(shí)際情況,科學(xué)確定容積率和其它開發(fā)強(qiáng)度指標(biāo)。經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后,建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照市規(guī)劃行政主管部門確定的容積率進(jìn)行開發(fā)建設(shè),容積率原則上不得調(diào)整。

　　第四條 調(diào)整容積率,在滿足周邊區(qū)域公共配套設(shè)施所承擔(dān)能力的前提下,還必須符合以下條件之一:

　　(一)位于中心城市I類地區(qū)(老城區(qū))的建設(shè)用地為社會(huì)公眾提供公共開放空間的,符合周圍整體環(huán)境要求,根據(jù)《永州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)條件,可以進(jìn)行容積率獎(jiǎng)勵(lì)的;

　　(二)因政策原因,建設(shè)用地原有建設(shè)條件發(fā)生重大變化的或者建設(shè)用地所在區(qū)域因城市規(guī)劃調(diào)整需要增加建筑高度的;

　　(三)建設(shè)單位根據(jù)用地布局需要,并在不影響周邊環(huán)境的情況下,申請(qǐng)要求增加容積率的。

　　第三章 辦理程序

　　第五條 調(diào)整容積率,按以下程序辦理:

　　(一)建設(shè)單位向市規(guī)劃建設(shè)局提出調(diào)整容積率申請(qǐng),陳述調(diào)整理由,提供調(diào)整依據(jù)和具體調(diào)整方案,并附規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案。

　　(二)市規(guī)劃建設(shè)局組織專家和市有關(guān)部門對(duì)調(diào)整規(guī)劃方案的必要性和合理性進(jìn)行論證,并向社會(huì)公示,必要時(shí)組織聽證;經(jīng)審查認(rèn)為確需調(diào)整容積率的,應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證公示(聽證)結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市政府審批。

　　不在城市重點(diǎn)地段且容積率增幅在10%以內(nèi)(含10%)的,評(píng)審?fù)ㄟ^后由市規(guī)劃建設(shè)局下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》。

　　城市重點(diǎn)地段的容積率調(diào)整和不在城市重點(diǎn)地段且容積率增幅在10%以上的,市規(guī)劃建設(shè)局組織初審,報(bào)市規(guī)劃委員會(huì)審議通過后,由市規(guī)劃建設(shè)局下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》。

　　第六條 非獎(jiǎng)勵(lì)性提高容積率的項(xiàng)目(來自:www.dewk.cn),建設(shè)工程開工建設(shè)前,建設(shè)單位必須持《調(diào)整容積率告知書》與市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,按規(guī)定補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。

　　第七條 市規(guī)劃建設(shè)局核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí),必須依據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》、土地使用權(quán)出讓金補(bǔ)繳憑證。

　　第四章 出讓金補(bǔ)繳標(biāo)準(zhǔn)

　　第八條 提高容積率需按下列要求補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。

　　(一)在符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件外為城市提供公共開放空間,并經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)的,不收取土地使用權(quán)出讓金。

　　獲得容積率獎(jiǎng)勵(lì)的,可按下表的規(guī)定增加建筑面積。但增加的建筑面積總計(jì)不得超過核定建筑面積(建筑基地面積乘以核定建筑容積率)的25%。

　　核定建筑容積率 每提供1m2有效面積的開放空間允許增加的建筑面積(平方米)

　　FAR<2 2.0

　　2≤FAR<4 3.0

　　4≤FAR<6 3.5

　　FAR≤6 4.0

　　注:1、開放空間的條件和計(jì)算方法見附錄一

　　(二)因政策原因或城市規(guī)劃調(diào)整而增加容積率的,補(bǔ)交調(diào)整部分的土地出讓金的50%。

　　(三)建設(shè)單位根據(jù)用地布局需要申請(qǐng)?jiān)黾尤莘e率的,全額補(bǔ)交土地出讓金。

　　第九條 提高容積率補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn),按以下方法計(jì)算確定:

　　補(bǔ)交土地出讓金=調(diào)整容積率后增加的建筑面積×樓面地價(jià)(樓面地價(jià)=原成交價(jià)÷調(diào)整前的總建筑面積)

　　第五章 其它要求

　　第十條 對(duì)已取得土地使用權(quán),因歷史等客觀原因無規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的,土地出讓合同中確定了容積率的,以土地出讓合同為準(zhǔn);土地出讓合同中未確定容積率指標(biāo)的,以批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃中的容積率指標(biāo)為準(zhǔn)。

　　第十一條 經(jīng)營性建設(shè)用地(含私人自建房和安置戶建房)應(yīng)按審批的規(guī)劃要求建設(shè),擅自增加層數(shù),提高區(qū)域容積率的,除依法處罰外,還需按建筑面積的增加比例補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。

　　第十二條 提高容積率不得增加建筑密度,降低綠地率,不得減少停車位、公廁、垃圾站、人防等設(shè)施建設(shè)面積,不得妨害公共利益。

　　第六章 責(zé)任追究

　　第十三條 市規(guī)劃建設(shè)局、市國土資源局工作人員違反本辦法擅自調(diào)整容積率,造成土地使用權(quán)出讓金和稅費(fèi)流失的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

　　第七章 附 則

　　第十四條 本辦法自發(fā)布之日起實(shí)施,20**年1月1日至本辦法頒布之日期間,調(diào)整容積率的按照本辦法執(zhí)行;各縣城城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整可參照?qǐng)?zhí)行。

　　附錄一

　　開放空間的條件和計(jì)算方法

　　一、開放空間是指在建筑基地內(nèi),為社會(huì)公眾提供的廣場、綠地、通道、停車場(庫)等公共使用的室內(nèi)外空間(包括平地、下沉式廣場和屋頂平臺(tái))。

　　開放空間必須同時(shí)符合下列條件:

　　1、沿城市道路、廣場留設(shè);

　　2、任一方向的凈寬度在6米以上,實(shí)際使用面積不小于150平方米;

　　3、以凈寬1.5米以上的開放性樓梯或坡道邊接基地地面或道路,且與基地地面或道路的高差在±5.0米以內(nèi)(含±5.0米);

　　4、提供室內(nèi)連續(xù)開放空間的,其最大高差為-5.0米至+12.0米,且開放地面層;

　　5、向公眾開放綠地、廣場的,應(yīng)設(shè)置座椅等休息設(shè)施;

　　6、建設(shè)竣工后,應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的標(biāo)志,并交有關(guān)部門管理或經(jīng)批準(zhǔn)由建設(shè)單位代行管理; 7、常年開放,且不改變使用性質(zhì)。

　　(1)開放空間有效面積的計(jì)算公式如下:

　　F=M×N

　　其中:F-開放空間的有效面積,M-開放空間向公眾開放的實(shí)際使用面積,N-有效系數(shù)。

　　有效系數(shù)(N)按下列條件確定:

　　a、室外開放空間在地面屋的,其地坪標(biāo)高與道路或基地地面的高差在±1.5米以內(nèi)(含±1.5米)時(shí),N=1.0;

　　b、室外開放空間在屋面上或?yàn)橄鲁潦綇V場的,其標(biāo)高與道路或基地地面的高差在+1.5米至+5.0米(含+5.0米)或-1.5米至-5.0米(含-5.0米)時(shí),N=0.7;

　　c、提供室內(nèi)開放空間,其標(biāo)高與室外基地地面的高差在±5.0米以內(nèi),或提供室內(nèi)連續(xù)開放空間,其標(biāo)高與室外基地地面的高差在-5.0米至+12.0米時(shí),N=1。

篇3：湘潭市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整管理辦法

湘潭市人民政府辦公室文件
潭政辦發(fā)〔20**〕42號(hào)
二○○八年七月二十二日
第一條 為依法合理利用空間與土地資源,加強(qiáng)對(duì)建設(shè)用地容積率的管理,維護(hù)建設(shè)市場的公開、公平、公正,根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔20**〕15號(hào))和《城市國有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓規(guī)劃管理規(guī)定》(建設(shè)部令第22號(hào))、《湖南省財(cái)政廳湖南省國土資源廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理有關(guān)問題的通知》(湘財(cái)綜〔20**〕65號(hào))等文件精神,結(jié)合我市實(shí)際,制定本辦法。
第二條 湘潭市城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)營性建設(shè)用地容積率的調(diào)整,適用本辦法。
第三條 城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi),實(shí)行經(jīng)營性建設(shè)用地容積率調(diào)整的集中、統(tǒng)一管理,建立健全規(guī)劃容積率調(diào)整決策機(jī)制和規(guī)劃調(diào)整委員會(huì)制度,健全完善專家咨詢制度。
第四條 經(jīng)營性建設(shè)用地出讓前,規(guī)劃行政主管部門應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求和地塊的實(shí)際情況,科學(xué)確定容積率等規(guī)劃指標(biāo);經(jīng)營性建設(shè)用地出讓時(shí),國土資源行政主管部門要在土地出讓合同中明確約定;經(jīng)營性建設(shè)用地出讓后,建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同的約定進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
第五條 規(guī)劃指標(biāo)是政府出讓土地的約定條件,其中容積率是規(guī)劃指標(biāo)的核心內(nèi)容之一。土地一經(jīng)出讓,任何單位和個(gè)人都無權(quán)擅自更改規(guī)劃指標(biāo)中確定的容積率。建設(shè)項(xiàng)目已批準(zhǔn)未開工建設(shè),確需調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)中確定的容積率,并符合以下條件之一的,應(yīng)按照法律(來自:www.dewk.cn)、法規(guī)和本辦法的規(guī)定調(diào)整建設(shè)用地容積率。
(一)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、專業(yè)規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊建設(shè)條件變化需要調(diào)整容積率的;
(二)因城市基礎(chǔ)設(shè)施、公益性公共設(shè)施建設(shè)需要,導(dǎo)致已出讓地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的;
(三)在規(guī)劃指標(biāo)條件之外為城市提供公共空間和設(shè)施,并符合周圍整體環(huán)境要求的;
(四)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定可調(diào)整容積率的其他情形。
符合以上條件的,在不違反國家法律、法規(guī)和政策關(guān)于經(jīng)營性建設(shè)用地容積率的禁止性規(guī)定,不影響國家利益和公眾合法權(quán)益的前提下,建設(shè)單位向市規(guī)劃和國土資源行政主管部門提出書面申

請(qǐng),市規(guī)劃行政主管部門可以按照本辦法規(guī)定的程序,重新核定經(jīng)營性用地的容積率指標(biāo);市國土資源行政主管部門可以按照新的容積率指標(biāo),重新核收土地出讓地價(jià)款簽訂土地出讓合同。
第六條 容積率增幅在10%以內(nèi)的,按以下程序辦理調(diào)整手續(xù):
(一)建設(shè)單位向市規(guī)劃行政主管部門提出調(diào)整容積率申請(qǐng),陳述調(diào)整理由,并附規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案;
(二)市規(guī)劃行政主管部門對(duì)調(diào)整容積率申請(qǐng)進(jìn)行初審,并組織專家和市發(fā)改委、國土資源、建設(shè)、財(cái)政等有關(guān)部門和單位對(duì)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案調(diào)整的必要性和合理性進(jìn)行論證,并向社會(huì)公示,必要時(shí)應(yīng)組織聽證;經(jīng)專家論證、社會(huì)公示(聽證)、市規(guī)劃行政主管部門認(rèn)為確需調(diào)整容積率的,應(yīng)提出調(diào)整建議并附論證、公示(聽證)結(jié)論等相關(guān)材料報(bào)市人民政府批準(zhǔn)
(三)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后,市規(guī)劃行政主管部門對(duì)建設(shè)單位下達(dá)《調(diào)整容積率告知書》;
(四)建設(shè)單位持《調(diào)整容積率告知書》與市國土資源行政主管部門簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》,按規(guī)定補(bǔ)交土地出讓地價(jià)款;
(五)市規(guī)劃行政主管部門依據(jù)《國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議》、土地出讓地價(jià)款補(bǔ)繳憑證,審批發(fā)放《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
第七條 容積率增幅在10%以上的,由市國土資源行政主管部門解除國有土地使用權(quán)出讓合同,按原土地出讓價(jià)格收回土地使用權(quán),依據(jù)新的容積率等規(guī)劃指標(biāo),重新編制土地出讓方案,以招拍掛方式公開上市交易。
第八條 有本辦法第五條規(guī)定的情況,使得地塊容積率的調(diào)減嚴(yán)重影響地塊開發(fā)的,受讓方可以退出土地,政府將全額退還土地出讓地價(jià)款,并支付該期間的銀行同期貸款利息。
第九條 調(diào)整容積率的建設(shè)項(xiàng)目,不得提高建筑密度、降低綠地率。
第十條 鼓勵(lì)利用地下空間修建停車場、人防設(shè)施及儲(chǔ)物區(qū),地下建筑面積暫不納入容積率計(jì)算。
第十一條 調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓合同約定的容積率但不改變土地用途,應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地價(jià)款按照該宗地現(xiàn)時(shí)市場價(jià)下不同容積率的地價(jià)之差全額繳納,或者按該宗地現(xiàn)時(shí)市場價(jià)下樓面價(jià)乘以新增建筑面積后的金額全額繳納。工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下,提高土地利用率、容積率的,不再補(bǔ)繳土地價(jià)款。
第十二條 建設(shè)單位違反本辦法擅自改變?nèi)莘e率的,由市規(guī)劃、國土資源行政主管部門依法處理;市國土資源、房產(chǎn)行政主管部門不得為其辦理登記發(fā)證。
第十三條 對(duì)不按規(guī)定程序調(diào)整經(jīng)營性用地容積率的,將依法追究有關(guān)人員的行政和法律責(zé)任。市規(guī)劃、國土資源行政主管部門工作人員違反本辦法玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊、收受賄賂的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,移送司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。
第十四條 本辦法自20**年8月1日起施行。
發(fā)布日期: 20**-07-2