物業(yè)管理企業(yè)涉及風(fēng)險分析
物業(yè)管理企業(yè)在從業(yè)過程中承擔(dān)的主要法律責(zé)任是指因違反物業(yè)管理法律規(guī)范的行為，對使用者或其他公民的合法權(quán)益造成侵權(quán)后果。實踐中物業(yè)管理法律關(guān)系比較廣泛，因而物業(yè)管理法律責(zé)任也具有廣泛性，物業(yè)管理公司與物業(yè)使用者的法律糾紛主要集中在侵權(quán)責(zé)任方面。
物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供多樣性的服務(wù)，項目繁多，服務(wù)對象廣泛。涉及的風(fēng)險主要有：
財產(chǎn)風(fēng)險：物業(yè)企業(yè)以固定資產(chǎn)為主的財產(chǎn)，業(yè)主委托物業(yè)公司對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各種設(shè)施、設(shè)備等公共財產(chǎn)進行管理，就可能面臨的各種自然災(zāi)害和意外事故。
責(zé)任風(fēng)險：由物業(yè)企業(yè)負責(zé)管理、維護的公共設(shè)施及設(shè)備由于疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產(chǎn)損失。如第三者在小區(qū)游泳池溺水、物業(yè)區(qū)域內(nèi)運動設(shè)施由于失修或其他原因傷人等。
現(xiàn)金風(fēng)險：物業(yè)公司的職員在從事本職或非本職工作時，可能遭受的意外傷害。
餐飲風(fēng)險：擁有餐飲場所的物業(yè)公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患，也可能因服務(wù)人員過失或餐具存在缺陷導(dǎo)致食用者人身傷亡。
車輛風(fēng)險：物業(yè)公司因疏忽或過失造成業(yè)主的機動與非機動車輛可能遭受損失及第三者責(zé)任。
總的來說，責(zé)任風(fēng)險是物業(yè)企業(yè)主要承擔(dān)的風(fēng)險，因此物業(yè)公司在投保險種時首選責(zé)任保險。
篇2：論物業(yè)管理風(fēng)險分析
論物業(yè)管理風(fēng)險分析
一、風(fēng)險分析
決策：可把握的風(fēng)險
在物業(yè)管理企業(yè)中，決策風(fēng)險主要有二，一是企業(yè)高層管理人員的決策風(fēng)險，另一項是普通操作層的決策風(fēng)險。
就企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)而言，因決策失誤而企業(yè)帶來的風(fēng)險是非常顯著，有時是非常致命的，尤其在一些十分重大的決策上面，企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)所作出的每一項決定都會左右了整個企業(yè)的命運，一旦決策失誤，因此而帶來的風(fēng)險也必將對企業(yè)產(chǎn)生重要的影響。
比如企業(yè)的擴張行為，作為一個微利行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過規(guī)模化、集約化的方式來降低企業(yè)管理成本，增加抵御市場競爭的能力，有時是企業(yè)的必然的選擇。然而在選擇擴張的方式、時間、地點等方面，企業(yè)最高決策層所作出的決策是極為艱難的，甚至?xí)蔀槠髽I(yè)的生死抉擇。深圳物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)地物管市場無可奈何的退潮已給我們提供了一個很經(jīng)典的例子，分析其原因，深圳物業(yè)管理企業(yè)近年在內(nèi)地市場的敗走麥城雖然因素諸多，但企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)在決策上的盲目冒進也是極為重要因素。
關(guān)于操作層的決策風(fēng)險容易被忽略，但其對企業(yè)的影響是不容小視的，這一點在技術(shù)人員上表現(xiàn)尤為突出。由于專業(yè)性較強的緣故，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)及太多數(shù)員工對技術(shù)方面，如工程建設(shè)、機電維修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企業(yè)內(nèi)部中，涉及到工程、機電方面，技術(shù)人員擁有絕對的話語權(quán)，因而，其作出的決策也必然會對此類項目的成敗產(chǎn)生決定性影響，尤其是一些大型的項目，如大型的工程建設(shè)、技術(shù)改造，大的機電維修項目等等，一旦決策失誤，便對企業(yè)造成經(jīng)濟上的極大損失，也同時給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險。
因決策所帶來的風(fēng)險太都是可避免的，關(guān)鍵在于決策人在決策前對決策的事項熟悉、了解和把握的程度，準備越充分，其決策成功機會也就越大，其風(fēng)險也便最小。
服務(wù)：不確定的風(fēng)險
討論物業(yè)管理服務(wù)中所存在的風(fēng)險其實是一個很寬泛的話題，因為從某種程度而言，由于從業(yè)人員素質(zhì)、工作環(huán)境等諸多因素的影響，管理服務(wù)中的風(fēng)險其實是無處不在，無時不要面臨的，筆者在這里也僅就一些典型的事例作一剖析。
在服務(wù)中，一個比較典型的方面是停車場的管理。當前行業(yè)內(nèi)外對機動車停放管理及相關(guān)的法律責(zé)任的爭論從未停止，對其責(zé)任的界定也是各執(zhí)一詞，深圳市近來出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)機動車停放管理條例》的草案，其中便明文規(guī)定營業(yè)性停車場因保管不善造成停放車輛丟失或損毀的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此草案一出，立刻引起物業(yè)管理公司強烈反應(yīng)，因物業(yè)管理行業(yè)本身是一個微利行業(yè)，多數(shù)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟實力也并不強大，尤其物業(yè)管理公司多以管理處為單獨核算單位，這樣的損失也多會算到相關(guān)管理處的頭上，而一般管理處一年的利潤也不過幾十萬元，根本無力承擔(dān)車輛丟失或損毀而發(fā)生的經(jīng)濟損失。
還如小區(qū)一旦發(fā)生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，其責(zé)任的界定、損失的賠償?shù)葐栴}，小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊案、殺人案等等嚴重刑事治安案件已不是新鮮事，但如果將相關(guān)責(zé)任和造成經(jīng)濟損失全部由物業(yè)管理公司來埋單，會從聲譽上和經(jīng)濟上對物業(yè)管理公司產(chǎn)生雙重打擊，這種風(fēng)險對物業(yè)管理公司同樣可能是致命的，轟動一時深圳筆架山命案可謂前車之鑒，雖最后是以物業(yè)管理公司勝訴而告終，但倘若一旦敗訴，其所帶來的風(fēng)險恐怕會讓物業(yè)管理公司不寒而栗的。
另一個比較典型的服務(wù)中風(fēng)險是關(guān)于業(yè)主維權(quán)，業(yè)主維權(quán)是業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利，物業(yè)管理公司無權(quán)干涉或阻止。但從另一角度來說，業(yè)主維權(quán)意識的高漲，也意味著物業(yè)管理公司所要面臨的風(fēng)險便要大增，如果在處理業(yè)主維權(quán)、投訴問題上稍有不當，肯定會給物業(yè)管理公司帶來一系列經(jīng)濟上、聲譽上的損失，甚至有可能被炒魷魚，尤其出現(xiàn)后者的情況時，物業(yè)管理公司在人員安排、員工補助等許多方面付出巨大的經(jīng)濟損失，這種風(fēng)險有時讓物業(yè)管理公司難以承受的。
由于服務(wù)中的事件是不可預(yù)測的，因而其可能引發(fā)的風(fēng)險也最不可確定。
員工：被忽略風(fēng)險
人才是企業(yè)最核心的價值所在，也是一個企業(yè)最核心的競爭力。因而企業(yè)中的員工個人行為，如跳槽、犯罪、人身傷害等等，也會給企業(yè)帶來一些風(fēng)險，這種風(fēng)險看似不經(jīng)意，也難以引起足夠的重視，卻同樣會給企業(yè)產(chǎn)生很大的破壞力。
比較典型的是如員工跳槽問題。人員流動本是一種正常的活動，但由于公司中高層管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員往往或多或少的掌握著公司的一些商業(yè)機密，因而，這些人員的跳槽便會給公司帶來一些風(fēng)險，但由于其無法把握和不確定性更使許多企業(yè)很難作出有效的防范措施，這一點在物業(yè)管理企業(yè)也表現(xiàn)得較為突出。以深圳為例，物業(yè)管理公司之間相互挖掘人才已是屢見不鮮了，但隨著人員的流動，其所擁有的商業(yè)機密也盡被對手所知悉，這會對企業(yè)的決策產(chǎn)生十分不利的影響。比較多見的如物業(yè)管理顧問項目的人才流失，這一點似乎已成為深圳許多物業(yè)管理企業(yè)心中的痛，派駐顧問項目的人員常常不到半年時間，就會被對方挖走，這不僅使企業(yè)遭受很大的經(jīng)濟損失，其顧問項目也必然隨之失去。
另一項是員工人身傷害而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)保安打架的現(xiàn)象已不是什么新鮮事了，我們權(quán)且不研究這種打架的必要性和合理性，但問題在于一旦因此而造成人身傷害，企業(yè)便要承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，這對物業(yè)管理企業(yè)是一個不小的負擔(dān)。還有因工作過程中產(chǎn)生工傷，因為政府從保護弱勢群體角度出發(fā)，將因工傷而造成的一切責(zé)任全部轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，而這項費用往往非常巨大，使企業(yè)在這方面常常不堪重負，甚至走向破產(chǎn)的命運。
因員工的個人行為所引發(fā)的風(fēng)險最易被企業(yè)所忽略，許多企業(yè)還不能從風(fēng)險的高度的來看待這個問題.
政府：最無奈的風(fēng)險
從政府的角度來談?wù)撐飿I(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險問題是一件非常尷尬的事情，因為面對這種風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)本身大多是無能為力的，甚至有些人為刀俎，我為魚肉的凄涼和無奈。
作為一個新興的行業(yè)，國家為促進物業(yè)管理的發(fā)展，政府的相關(guān)部門如工商、稅務(wù)等往往會給予一定的優(yōu)惠政策，如減免稅收等。隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐步走向成熟，這些優(yōu)惠政策也便會隨之取消，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險系數(shù)便會隨之增大。
比較典型還有在法律法規(guī)的制定方面，當前物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)并不健全，已頒布的法律法規(guī)還存在著一些不足。如20**年頒布實施的《物業(yè)管理條例》，其中在有關(guān)民事責(zé)任的界定方面，便顯得有些模糊。如果在小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事治安案件，或象高空拋物傷人等難以界定責(zé)任人的事件，如何處理，《條例》沒有作任何說明，因而一旦出現(xiàn)此類事件，法院從保護弱勢群體的角度出發(fā)，往往會將相關(guān)責(zé)任推到物業(yè)管理公司身上，這給物業(yè)管理公司帶來的風(fēng)險是不容小視的。
諸如此類，都需要政府部門進行有效的引導(dǎo)和逐步完善相關(guān)的法律法規(guī)，給物業(yè)管理企業(yè)營造一個良好的發(fā)展空間。
二、風(fēng)險防范
企業(yè)風(fēng)險的逐年增加對企業(yè)的發(fā)展已產(chǎn)生了極為不利的影響，如何應(yīng)對層出不窮的各類風(fēng)險也成了各國企業(yè)的當務(wù)之急。風(fēng)險管理也便應(yīng)運而生，1983年，美國風(fēng)險與保險管理協(xié)會召開年會，討論并通過了“101條風(fēng)險管理準則”，這在風(fēng)險管理發(fā)展史上具有劃時代的意義，也為各國企業(yè)進行風(fēng)險管理提供了一般準則。
但風(fēng)險管理在物業(yè)管理行業(yè)并未引起足夠的重視，積極引入風(fēng)險管理機制的企業(yè)更是少之以少，但風(fēng)險的客觀存在已成為制約物業(yè)管理發(fā)展一個很重要的因素。因而引入風(fēng)險管理機制，降低物業(yè)管理企業(yè)在運作中的風(fēng)險已是必然選擇。對此，筆者有如下建議：
加強內(nèi)部控制
從風(fēng)險管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險評價、信息溝通三個方面的內(nèi)容。
控制環(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對企業(yè)員工進行有效的管理，這是內(nèi)部控制的核心因素。營造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)通過企業(yè)文化的建設(shè)來營造優(yōu)良的企業(yè)環(huán)境，這一點也值得推廣。
在對員工進行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來實現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學(xué)習(xí)，或通過企業(yè)內(nèi)部的各項培訓(xùn)，不斷提升員工個人質(zhì)素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時，也使員工對企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險。當然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的。
風(fēng)險評價是指公司建立風(fēng)險評價機制，相關(guān)人員能夠隨時對可能會遇到風(fēng)險進行有效的評估和預(yù)測，為企業(yè)作出決策時提供有價值的參考。對風(fēng)險可能給企業(yè)造成的損失也能作出評價，以便企業(yè)能及時作出應(yīng)對措施。
信息的溝通是指對相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險、風(fēng)險對企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強其風(fēng)險意識，并認真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險的能力。
制定風(fēng)險管理計劃
網(wǎng)易物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實際情況制定比較完善的中、長期風(fēng)險管理計劃;中期計劃以一年為限，可結(jié)合公司年度工作計劃，對照工作計劃的相關(guān)項目和內(nèi)容進行風(fēng)險評估并提出相關(guān)的應(yīng)對措施;長期計劃以五年或十年為期，可結(jié)合公司長期發(fā)展規(guī)劃進行制定。這份計劃主要包含以下內(nèi)容：
建立組織架構(gòu)：在公司內(nèi)部建立專門的風(fēng)險管理機構(gòu);根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實際情況，可以物業(yè)部或市場策劃部門兼任此項職業(yè)。如能設(shè)立專門的風(fēng)險管理部門更是最好的選擇。
建立專項經(jīng)算：建立風(fēng)險管理的相關(guān)經(jīng)費預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進行專項的管理和使用。
風(fēng)險因素識別：了解企業(yè)客觀存在的各類種風(fēng)險，并仔細分析引起風(fēng)險的各種因素。
進行綜合評定：對風(fēng)險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風(fēng)險進行綜合評價。并以此制定相應(yīng)的防范措施。
分析承受能力：綜合測評本企業(yè)對各類風(fēng)險的承受能力。
完善的風(fēng)險管理計劃是企業(yè)進行風(fēng)險管理的前提和基礎(chǔ)，也使企業(yè)面對各類風(fēng)險時能及時推出有效的防范措施。
進行風(fēng)險控制
風(fēng)險控制是風(fēng)險管理最后的步驟，也是整個風(fēng)險管理的成敗關(guān)鍵。主要有以下方法措施：
風(fēng)險轉(zhuǎn)移：指的是企業(yè)以一定代價，采取某種方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)。對物業(yè)管理企業(yè)來說，可將一些專業(yè)性較強、風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)，如電梯維修、外墻清洗、保安保潔等以承包的方式委托給相關(guān)的專業(yè)公司打理，有效轉(zhuǎn)移企業(yè)的風(fēng)險。
風(fēng)險避免：對一些靜態(tài)的風(fēng)險，如公司內(nèi)部車輛管理、員工醫(yī)療等以購買保險的形式進行風(fēng)險規(guī)避。對一些把握不太，公司又不善長的工作規(guī)劃或業(yè)務(wù)，可盡量回避。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營，在以物業(yè)管理為主的同時，設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業(yè)都具備這個條件和實力。那么，每一個企業(yè)便應(yīng)該對公司實力、市場行情、市場風(fēng)險進行有效的預(yù)測，努力避免因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險。
風(fēng)險組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對一些相關(guān)業(yè)務(wù)進行組合，或通過與其他企業(yè)合作，進行優(yōu)勢互補，達到降低風(fēng)險的目的。還是以企業(yè)的對外拓展為例，在對外物業(yè)項目的拓展上，尤其是外地物業(yè)項目的拓展，在企業(yè)自身條件不完全具備，可以通過與項目所在的物業(yè)管理企業(yè)合作的方式進行物業(yè)承接。
還如在小區(qū)的管理中，對小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動時，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險。
篇3：物業(yè)管理中風(fēng)險分析和淺述
物業(yè)管理中風(fēng)險分析和淺述
一、風(fēng)險分析
決策：可把握的風(fēng)險
在物業(yè)管理企業(yè)中,決策風(fēng)險主要有二，一是企業(yè)高層管理人員的決策風(fēng)險，另一項是普通操作層的決策風(fēng)險。
就企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)而言，因決策失誤而企業(yè)帶來的風(fēng)險是非常顯著，有時是非常致命的，尤其在一些十分重大的決策上面，企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)所作出的每一項決定都會左右了整個企業(yè)的命運，一旦決策失誤，因此而帶來的風(fēng)險也必將對企業(yè)產(chǎn)生重要的影響。
比如企業(yè)的擴張行為，作為一個微利行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過規(guī)模化、集約化的方式來降低企業(yè)管理成本，增加抵御市場競爭的能力，有時是企業(yè)的必然的選擇。然而在選擇擴張的方式、時間、地點等方面，企業(yè)最高決策層所作出的決策是極為艱難的，甚至?xí)蔀槠髽I(yè)的生死抉擇。深圳物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)地物管市場無可奈何的退潮已給我們提供了一個很經(jīng)典的例子，分析其原因，深圳物業(yè)管理企業(yè)近年在內(nèi)地市場的敗走麥城雖然因素諸多，但企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)在決策上的盲目冒進也是極為重要因素。
關(guān)于操作層的決策風(fēng)險容易被忽略，但其對企業(yè)的影響是不容小視的，這一點在技術(shù)人員上表現(xiàn)尤為突出。由于專業(yè)性較強的緣故，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)及太多數(shù)員工對技術(shù)方面，如工程建設(shè)、機電維修等，并不十分熟悉，或者知之甚少。因而，在企業(yè)內(nèi)部中，涉及到工程、機電方面，技術(shù)人員擁有絕對的話語權(quán)，因而，其作出的決策也必然會對此類項目的成敗產(chǎn)生決定性影響，尤其是一些大型的項目，如大型的工程建設(shè)、技術(shù)改造，大的機電維修項目等等，一旦決策失誤，便對企業(yè)造成經(jīng)濟上的極大損失，也同時給企業(yè)帶來極大的風(fēng)險。
因決策所帶來的風(fēng)險太都是可避免的，關(guān)鍵在于決策人在決策前對決策的事項熟悉、了解和把握的程度，準備越充分，其決策成功機會也就越大，其風(fēng)險也便最小。
服務(wù)：不確定的風(fēng)險
討論物業(yè)管理服務(wù)中所存在的風(fēng)險其實是一個很寬泛的話題，因為從某種程度而言，由于從業(yè)人員素質(zhì)、工作環(huán)境等諸多因素的影響，管理服務(wù)中的風(fēng)險其實是無處不在，無時不要面臨的，筆者在這里也僅就一些典型的事例作一剖析。
在服務(wù)中，一個比較典型的方面是停車場的管理。當前行業(yè)內(nèi)外對機動車停放管理及相關(guān)的法律責(zé)任的爭論從未停止，對其責(zé)任的界定也是各執(zhí)一詞，深圳市近來出臺了《深圳經(jīng)濟特區(qū)機動車停放管理條例》的草案，其中便明文規(guī)定營業(yè)性停車場因保管不善造成停放車輛丟失或損毀的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此草案一出，立刻引起物業(yè)管理公司強烈反應(yīng)，因物業(yè)管理行業(yè)本身是一個微利行業(yè)，多數(shù)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟實力也并不強大，尤其物業(yè)管理公司多以管理處為單獨核算單位，這樣的損失也多會算到相關(guān)管理處的頭上，而一般管理處一年的利潤也不過幾十萬元，根本無力承擔(dān)車輛丟失或損毀而發(fā)生的經(jīng)濟損失。
還如小區(qū)一旦發(fā)生刑事治安案件，如盜竊案、殺人案，其責(zé)任的界定、損失的賠償?shù)葐栴}，小區(qū)內(nèi)發(fā)生盜竊案、殺人案等等嚴重刑事治安案件已不是新鮮事，但如果將相關(guān)責(zé)任和造成經(jīng)濟損失全部由物業(yè)管理公司來埋單，會從聲譽上和經(jīng)濟上對物業(yè)管理公司產(chǎn)生雙重打擊，這種風(fēng)險對物業(yè)管理公司同樣可能是致命的，轟動一時深圳筆架山命案可謂前車之鑒，雖最后是以物業(yè)管理公司勝訴而告終，但倘若一旦敗訴，其所帶來的風(fēng)險恐怕會讓物業(yè)管理公司不寒而栗的。
另一個比較典型的服務(wù)中風(fēng)險是關(guān)于業(yè)主維權(quán)，業(yè)主維權(quán)是業(yè)主應(yīng)有的權(quán)利，物業(yè)管理公司無權(quán)干涉或阻止。但從另一角度來說，業(yè)主維權(quán)意識的高漲，也意味著物業(yè)管理公司所要面臨的風(fēng)險便要大增，如果在處理業(yè)主維權(quán)、投訴問題上稍有不當，肯定會給物業(yè)管理公司帶來一系列經(jīng)濟上、聲譽上的損失，甚至有可能被炒魷魚，尤其出現(xiàn)后者的情況時，物業(yè)管理公司在人員安排、員工補助等許多方面付出巨大的經(jīng)濟損失，這種風(fēng)險有時讓物業(yè)管理公司難以承受的。
由于服務(wù)中的事件是不可預(yù)測的，因而其可能引發(fā)的風(fēng)險也最不可確定。
員工：被忽略風(fēng)險
人才是企業(yè)最核心的價值所在，也是一個企業(yè)最核心的競爭力。因而企業(yè)中的員工個人行為，如跳槽、犯罪、人身傷害等等，也會給企業(yè)帶來一些風(fēng)險，這種風(fēng)險看似不經(jīng)意，也難以引起足夠的重視，卻同樣會給企業(yè)產(chǎn)生很大的破壞力。
比較典型的是如員工跳槽問題。人員流動本是一種正常的活動，但由于公司中高層管理人員或?qū)I(yè)技術(shù)人員往往或多或少的掌握著公司的一些商業(yè)機密，因而，這些人員的跳槽便會給公司帶來一些風(fēng)險，但由于其無法把握和不確定性更使許多企業(yè)很難作出有效的防范措施，這一點在物業(yè)管理企業(yè)也表現(xiàn)得較為突出。以深圳為例，物業(yè)管理公司之間相互挖掘人才已是屢見不鮮了，但隨著人員的流動，其所擁有的商業(yè)機密也盡被對手所知悉，這會對企業(yè)的決策產(chǎn)生十分不利的影響。比較多見的如物業(yè)管理顧問項目的人才流失，這一點似乎已成為深圳許多物業(yè)管理企業(yè)心中的痛，派駐顧問項目的人員常常不到半年時間，就會被對方挖走，這不僅使企業(yè)遭受很大的經(jīng)濟損失，其顧問項目也必然隨之失去。
另一項是員工人身傷害而給企業(yè)帶來的風(fēng)險。物業(yè)管理企業(yè)保安打架的現(xiàn)象已不是什么新鮮事了，我們權(quán)且不研究這種打架的必要性和合理性，但問題在于一旦因此而造成人身傷害，企業(yè)便要承擔(dān)相關(guān)的經(jīng)濟賠償責(zé)任，這對物業(yè)管理企業(yè)是一個不小的負擔(dān)。還有因工作過程中產(chǎn)生工傷，因為政府從保護弱勢群體角度出發(fā)，將因工傷而造成的一切責(zé)任全部轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，而這項費用往往非常巨大，使企業(yè)在這方面常常不堪重負，甚至走向破產(chǎn)的命運。
因員工的個人行為所引發(fā)的風(fēng)險最易被企業(yè)所忽略，許多企業(yè)還不能從風(fēng)險的高度的來看待這個問題.
政府：最無奈的風(fēng)險
從政府的角度來談?wù)撐飿I(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險問題是一件非常尷尬的事情，因為面對這種風(fēng)險，物業(yè)管理企業(yè)本身大多是無能為力的，甚至有些人為刀俎，我為魚肉的凄涼和無奈。
作為一個新興的行業(yè)，國家為促進物業(yè)管理的發(fā)展，政府的相關(guān)部門如工商、稅務(wù)等往往會給予一定的優(yōu)惠政策，如減免稅收等。隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐步走向成熟，這些優(yōu)惠政策也便會隨之取消，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險系數(shù)便會隨之增大。
比較典型還有在法律法規(guī)的制定方面，當前物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)并不健全，已頒布的法律法規(guī)還存在著一些不足。如20**年頒布實施的《物業(yè)管理條例》，其中在有關(guān)民事責(zé)任的界定方面，便顯得有些模糊。如果在小區(qū)內(nèi)發(fā)生刑事治安案件，或象高空拋物傷人等難以界定責(zé)任人的事件，如何處理，《條例》沒有作任何說明，因而一旦出現(xiàn)此類事件，法院從保護弱勢群體的角度出發(fā)，往往會將相關(guān)責(zé)任推到物業(yè)管理公司身上，這給物業(yè)管理公司帶來的風(fēng)險是不容小視的。
諸如此類，都需要政府部門進行有效的引導(dǎo)和逐步完善相關(guān)的法律法規(guī)，給物業(yè)管理企業(yè)營造一個良好的發(fā)展空間。
二、風(fēng)險防范
企業(yè)風(fēng)險的逐年增加對企業(yè)的發(fā)展已產(chǎn)生了極為不利的影響，如何應(yīng)對層出不窮的各類風(fēng)險也成了各國企業(yè)的當務(wù)之急。風(fēng)險管理也便應(yīng)運而生，1983年，美國風(fēng)險與保險管理協(xié)會召開年會，討論并通過了“101條風(fēng)險管理準則”，這在風(fēng)險管理發(fā)展史上具有劃時代的意義,也為各國企業(yè)進行風(fēng)險管理提供了一般準則。
但風(fēng)險管理在物業(yè)管理行業(yè)并未引起足夠的重視，積極引入風(fēng)險管理機制的企業(yè)更是少之以少，但風(fēng)險的客觀存在已成為制約物業(yè)管理發(fā)展一個很重要的因素。因而引入風(fēng)險管理機制，降低物業(yè)管理企業(yè)在運作中的風(fēng)險已是必然選擇。對此，筆者有如下建議：
加強內(nèi)部控制
從風(fēng)險管理的角度而言，內(nèi)部控制包括控制環(huán)境、風(fēng)險評價、信息溝通三個方面的內(nèi)容。
控制環(huán)境指的是營造企業(yè)氛圍和對企業(yè)員工進行有效的管理，這是內(nèi)部控制的核心因素。營造良好企業(yè)氛圍現(xiàn)已成為許多企業(yè)的共識，萬科提出的“氛圍管理”便是一個很好的范例。在深圳，很多物業(yè)管理企業(yè)通過企業(yè)文化的建設(shè)來營造優(yōu)良的企業(yè)環(huán)境，這一點也值得推廣。在對員工進行有效的管理方面，筆者建議通過加強員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)來實現(xiàn)這一目的，物業(yè)管理人員除在實際工作中，通過多種形式的學(xué)習(xí)，或通過企業(yè)內(nèi)部的各項培訓(xùn)，不斷提升員工個人質(zhì)素外，同時公司還將一些政府部門舉辦的相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)，如職業(yè)資格考核等，以福利的形式獎勵給一些優(yōu)秀的員工或中高層管理人員，在提升員工素質(zhì)的同時，也使員工對企業(yè)產(chǎn)生了歸屬感、認同感，減少這些人員的流動性，也降低了企業(yè)的風(fēng)險。當然，對員工進行有效的管理的措施遠不止這些，完善的規(guī)章制度等因素也是不可或缺的。
風(fēng)險評價是指公司建立風(fēng)險評價機制，相關(guān)人員能夠隨時對可能會遇到風(fēng)險進行有效的評估和預(yù)測，為企業(yè)作出決策時提供有價值的參考。對風(fēng)險可能給企業(yè)造成的損失也能作出評價，以便企業(yè)能及時作出應(yīng)對措施。
信息的溝通是指對相關(guān)的信息，如企業(yè)可能遇到風(fēng)險、風(fēng)險對企業(yè)的影響程度，以及風(fēng)險的防范措施等等，都必須讓企業(yè)的員工了解和熟悉，增強其風(fēng)險意識，并認真履行其工作職責(zé)，提高抵御風(fēng)險的能力。
制定風(fēng)險管理計劃
網(wǎng)易物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)本公司實際情況制定比較完善的中、長期風(fēng)險管理計劃；中期計劃以一年為限，可結(jié)合公司年度工作計劃，對照工作計劃的相關(guān)項目和內(nèi)容進行風(fēng)險評估并提出相關(guān)的應(yīng)對措施；長期計劃以五年或十年為期，可結(jié)合公司長期發(fā)展規(guī)劃進行制定。這份計劃主要包含以下內(nèi)容：
建立組織架構(gòu)：在公司內(nèi)部建立專門的風(fēng)險管理機構(gòu)；根據(jù)物業(yè)管理公司組織架構(gòu)的實際情況，可以物業(yè)部或市場策劃部門兼任此項職業(yè)。如能設(shè)立專門的風(fēng)險管理部門更是最好的選擇。
建立專項經(jīng)算：建立風(fēng)險管理的相關(guān)經(jīng)費預(yù)算，物業(yè)管理公司可從上年收益中拔出一筆專項資金，象物業(yè)管理的本體維修基金一樣，設(shè)立專門帳戶，進行專項的管理和使用。
風(fēng)險因素識別：了解企業(yè)客觀存在的各類種風(fēng)險，并仔細分析引起風(fēng)險的各種因素。
進行綜合評定：對風(fēng)險管理中的各種情況進行定性定量分析，對可能遇到的各種風(fēng)險進行綜合評價。并以此制定相應(yīng)的防范措施。
分析承受能力：綜合測評本企業(yè)對各類風(fēng)險的承受能力。
完善的風(fēng)險管理計劃是企業(yè)進行風(fēng)險管理的前提和基礎(chǔ)，也使企業(yè)面對各類風(fēng)險時能及時推出有效的防范措施。
進行風(fēng)險控制
風(fēng)險控制是風(fēng)險管理最后的步驟，也是整個風(fēng)險管理的成敗關(guān)鍵。主要有以下方法措施：
風(fēng)險轉(zhuǎn)移：指的是企業(yè)以一定代價，采取某種方式將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁他人承擔(dān)。對物業(yè)管理企業(yè)來說，可將一些專業(yè)性較強、風(fēng)險較大的業(yè)務(wù)，如電梯維修、外墻清洗、保安保潔等以承包的方式委托給相關(guān)的專業(yè)公司打理，有效轉(zhuǎn)移企業(yè)的風(fēng)險。
風(fēng)險避免：對一些靜態(tài)的風(fēng)險，如公司內(nèi)部車輛管理、員工醫(yī)療等以購買保險的形式進行風(fēng)險規(guī)避。對一些把握不太，公司又不善長的工作規(guī)劃或業(yè)務(wù)，可盡量回避。比較典型的如現(xiàn)在許物業(yè)管理企業(yè)提倡多種經(jīng)營,在以物業(yè)管理為主的同時,設(shè)立清潔、家政、電梯等分公司，但并不是每一個企業(yè)都具備這個條件和實力。那么，每一個企業(yè)便應(yīng)該對公司實力、市場行情、市場風(fēng)險進行有效的預(yù)測，努力避免因此而衍生的企業(yè)風(fēng)險。
風(fēng)險組合：物業(yè)管理企業(yè)可以對一些相關(guān)業(yè)務(wù)進行組合，或通過與其他企業(yè)合作，進行優(yōu)勢互補，達到降低風(fēng)險的目的。還是以企業(yè)的對外拓展為例，在對外物業(yè)項目的拓展上，尤其是外地物業(yè)項目的拓展，在企業(yè)自身條件不完全具備，可以通過與項目所在的物業(yè)管理企業(yè)合作的方式進行物業(yè)承接。還如在小區(qū)的管理中，對小區(qū)內(nèi)一些有聲望的業(yè)主、住戶，可以聘其為物業(yè)管理公司的顧問，這樣在處理小區(qū)業(yè)主的相關(guān)問題，尤其出現(xiàn)業(yè)主投訴或維權(quán)行動時，充分利用這些業(yè)主在小區(qū)內(nèi)的影響力，能有效降低企業(yè)風(fēng)險。