房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制全過(guò)程
許多地產(chǎn)商在成本的控制方面，沒(méi)有做到精細(xì)化的管理，大手筆導(dǎo)致了高成本，如果王石的拐點(diǎn)論一語(yǔ)成讖，地產(chǎn)商就應(yīng)該低下高貴的頭顱專注于成本控制與管理了。筆者結(jié)合自己在**集團(tuán)成本管控的實(shí)踐，向大家介紹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的全案，供各位同仁參考。
一、投資決策階段
投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據(jù)，直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗。在這一階段應(yīng)著重從以下幾方面加強(qiáng)成本管理。
1.組織優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)
項(xiàng)目行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)性、專業(yè)性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個(gè)由集團(tuán)公司和地產(chǎn)公司經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)技術(shù)人才組成的項(xiàng)目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項(xiàng)目組應(yīng)由以下人員組成：建筑師、造價(jià)工程師、營(yíng)銷人員（或委托專業(yè)策劃公司）、工程技術(shù)人員投資分析人員、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。
在投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算與分析的全過(guò)程工作。其中，成本控制人員主要對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.進(jìn)行詳細(xì)的成本分析
（1）土地開(kāi)發(fā)成本土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30％，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：
①土地出讓金土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。
②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計(jì)。拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。
（2）前期工程費(fèi)用估算前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。“三通一平”“和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。
前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保其既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。
（3）建筑安裝工程造價(jià)成本建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。其成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。并對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。
（4）社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解、分析，做好估算。
區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異化的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，應(yīng)考慮其適應(yīng)性。
小區(qū)智能化的定位應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。
（5）園林環(huán)境工程費(fèi)園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位相關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。
（6）投資決策階段的費(fèi)稅分析管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％。
銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意選擇好適當(dāng)?shù)膹V告媒體，處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。
財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。
稅金：在決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持，減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。
（7）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項(xiàng)目組應(yīng)做好項(xiàng)目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的5-8％。
二、設(shè)計(jì)階段
設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根據(jù)項(xiàng)目定位確定合理的容積率項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。
2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。同時(shí)，對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。
3.實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，明確獎(jiǎng)懲辦法對(duì)設(shè)計(jì)單位施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：
（1）每平方米鋼筋含量指標(biāo)；
（2）每平方米砼含量指標(biāo)；
（3）單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；
（4）設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。
4.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)事前控制的力度。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同，應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間，也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。
三、招投標(biāo)與合同洽商階段
項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。
1.做好招投標(biāo)工作的幾個(gè)主要
措施根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)等信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商條款。招標(biāo)階段控制造價(jià)的主要方法有：
（1）單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，同樣實(shí)行單方造價(jià)包干。
（2）甲供材料方面：對(duì)www.dewk.cn于涉及工程品質(zhì)的材料（如外墻漆、裝飾材料等），宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購(gòu)。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)，公司必須確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，避免損傷承包商的積極性。
（3）區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、價(jià)格、品質(zhì)予以明確。
（4）智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時(shí)，超過(guò)此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大）。
（5）土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制的重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司進(jìn)行施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。
招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。詳細(xì)審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。另一方面，加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。
2.合同管理體系中的成本控制（1）合同的嚴(yán)密性除正常應(yīng)明確的合同條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。
（2）合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，從而影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。
四、施工階段的成本控制
施工單位與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，公司須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下三個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：
1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度等。同時(shí)，讓施工單位明晰該操作體系，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
2.加強(qiáng)設(shè)備和材料的品質(zhì)與價(jià)格管理完善的設(shè)備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
（1）自行采購(gòu)自行采購(gòu)既能起到成本控制作用，又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料要自行集中采購(gòu)。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。
（2）總承包單位采購(gòu)開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而調(diào)動(dòng)其積極性。
（3）甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序來(lái)確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。
上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。
3.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控（1）資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。
（2）施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額的增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)及時(shí)分析、闡明原因，嚴(yán)重時(shí)，提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。
（3）資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使公司更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。
五、結(jié)算階段的成本控制
結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制：
1.會(huì)議確認(rèn)制結(jié)算原則采用會(huì)議確認(rèn)制。通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限、除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。
2.二次復(fù)核、審計(jì)制建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。一方面，加強(qiáng)內(nèi)部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。
3.獎(jiǎng)懲制度結(jié)算完畢后，對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎(jiǎng)罰。
總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策、設(shè)計(jì)階段的預(yù)控、招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。
篇2：房地產(chǎn)股份公司成本控制制度
房地產(chǎn)股份有限公司成本控制制度
一、成本控制制度的指導(dǎo)思想
1、在項(xiàng)目調(diào)查、規(guī)劃、設(shè)計(jì)等前期階段，開(kāi)展工程價(jià)值分析，強(qiáng)化事前成本控制。
2、實(shí)行招標(biāo)投標(biāo)辦法，做好項(xiàng)目預(yù)決算管理工作，為工程成本的考核控制提供合理的依據(jù)。
3、建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)理內(nèi)部經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，明確項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本的監(jiān)控職責(zé)，參與設(shè)計(jì)、施工、材料、設(shè)備采購(gòu)進(jìn)度執(zhí)行情況的監(jiān)控，審核工程量進(jìn)度，保證投資支出與工程預(yù)算、投標(biāo)報(bào)價(jià)基本相符。
4、項(xiàng)目完成后，就成本費(fèi)用、工期長(zhǎng)短、工程預(yù)算、市場(chǎng)營(yíng)銷、資金周轉(zhuǎn)等問(wèn)題進(jìn)行綜合分析評(píng)估，對(duì)相關(guān)制度的落實(shí)逐一考核，不斷積累經(jīng)驗(yàn)。
5、財(cái)務(wù)部門要在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、供應(yīng)、銷售、經(jīng)營(yíng)、管理過(guò)程中發(fā)揮監(jiān)督作用。財(cái)務(wù)部應(yīng)全面參與項(xiàng)目投資、調(diào)查、評(píng)估、設(shè)計(jì)，工程招標(biāo)、定標(biāo)、簽定合同、審核預(yù)算、執(zhí)行付款、材料采購(gòu)等各個(gè)環(huán)節(jié)。特別是參與擬訂招標(biāo)文件、參加開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作、會(huì)簽供貨及施工合同、審核預(yù)算書、工程形象進(jìn)度表。工程完成后，審核工程決算書，在準(zhǔn)確分析成本計(jì)劃完成情況的基礎(chǔ)上，實(shí)施嚴(yán)格的考核、評(píng)價(jià)。
二、成本控制流程
(一)決策階段
1、項(xiàng)目策劃：以策劃部為主，工程部、預(yù)決算部配合，在市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，提出項(xiàng)目名稱、地點(diǎn)、占地面積、地價(jià)、建筑面積、總投資、計(jì)劃工期與進(jìn)度、銷售市場(chǎng)和價(jià)格，分析項(xiàng)目成本、資金來(lái)源、現(xiàn)金流量、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等，進(jìn)而擬訂較為詳盡的可行性研究報(bào)告。
2、項(xiàng)目論證：由公司領(lǐng)導(dǎo)組織銷售部、工程部、預(yù)算部、財(cái)務(wù)部密切配合，對(duì)可行性研究報(bào)告從市場(chǎng)需要、技術(shù)保障、資源供給、成本收益及風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面加以論證，就項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的必要性以及經(jīng)濟(jì)合理性作出客觀評(píng)價(jià)。
3、項(xiàng)目審批：經(jīng)過(guò)上述程序論證認(rèn)可后，公司總經(jīng)理將項(xiàng)目上報(bào)董事會(huì)進(jìn)行最后決策，批準(zhǔn)后向有關(guān)主管部門辦理立項(xiàng)、報(bào)建手續(xù)。
(二)前期階段
1、方案論證：
2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)
由總工程師組織，以工程部為主，在策劃部、預(yù)決算部配合下，先行委托勘測(cè)單位進(jìn)行工程地質(zhì)勘測(cè)，在此基礎(chǔ)上組織設(shè)計(jì)單位有計(jì)劃的出圖，并從工程價(jià)值的角度出發(fā)，嚴(yán)格審核各類圖紙，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改，以避免造成不必要的損失。設(shè)計(jì)費(fèi)支付的控制程序如下：
財(cái)務(wù)部成本會(huì)計(jì)員根據(jù)業(yè)經(jīng)審批的付款審批表辦理付款手續(xù)，復(fù)審相關(guān)資料(包括合同、發(fā)票、進(jìn)度表);單證不全的，不予付款。
3、三通一平
以工程部為主，由工程師組織，預(yù)決算部參與，組織施工單位清理場(chǎng)地，土方挖填、建設(shè)臨時(shí)圍墻及施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用房，負(fù)責(zé)辦理臨時(shí)用水、用電事宜，鋪設(shè)臨時(shí)供水、供電線路和臨時(shí)道路。為明確責(zé)任，對(duì)工期、質(zhì)量和開(kāi)支實(shí)行全面責(zé)任制，并落實(shí)到人。
(三)建設(shè)階段
1、工程招標(biāo)、投標(biāo)：在初步設(shè)計(jì)及預(yù)算業(yè)經(jīng)審批，且有施工圖的情況下，由工程部具體組織、預(yù)決算部編制標(biāo)底、財(cái)務(wù)部參與會(huì)簽，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)擇優(yōu)選擇施工單位，評(píng)標(biāo)、定標(biāo)要堅(jiān)持嚴(yán)謹(jǐn)、合理、客觀、公正的原則，使建設(shè)項(xiàng)目作到質(zhì)量?jī)?yōu)、工期短、造價(jià)合理。
2、工程發(fā)包：中標(biāo)的施工單位，嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項(xiàng)條件，并與我公司簽定工程施工合同，合同必須明確規(guī)定：工期要求、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、承包方式、造價(jià)和付款方式以及違約責(zé)任等條款。
3、工程建設(shè)付款流程：工程部首先審核完成工程量，預(yù)決算部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)審核造價(jià)，財(cái)務(wù)部按合同規(guī)定嚴(yán)格審核發(fā)票、預(yù)算書、工程形象進(jìn)度表、決算書及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，按月匯總編制工程付款進(jìn)度表包總經(jīng)理審批。財(cái)務(wù)部成本核算員根據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)的付款審批表辦理付款手續(xù)時(shí)，要復(fù)審有關(guān)單證，單證不全的，不予付款。
根據(jù)公司合作經(jīng)營(yíng)合同，以公司名義立項(xiàng)報(bào)建的項(xiàng)目合同、協(xié)議由合作雙方統(tǒng)一對(duì)外簽定，款項(xiàng)支付由雙方指定人員會(huì)簽。合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未竣工之前，不能進(jìn)行分利，各方投入資金及回籠的預(yù)售樓款主要用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。
4、工程材料、設(shè)備采購(gòu)付款流程：
在施工中，根據(jù)工程部提出的施工用材料、設(shè)備的采購(gòu)申請(qǐng)，預(yù)決算部按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)審核價(jià)格、金額的正確性，財(cái)務(wù)部成本核算員應(yīng)按合同規(guī)定嚴(yán)格審核有關(guān)資料如：材料設(shè)備采購(gòu)申請(qǐng)單、發(fā)票、質(zhì)量保證書、材料設(shè)備清單、驗(yàn)收合格資料等。按月匯總編制工程付款進(jìn)度表報(bào)總經(jīng)理審批。
(四)竣工階段
1、工程驗(yàn)收：施工單位自檢合格后，提出驗(yàn)收申請(qǐng)，并提交工程驗(yàn)收資料，繪制竣工圖紙，由工程部會(huì)同建設(shè)主管單位、質(zhì)檢站、施工單位共同進(jìn)行。
2、工程結(jié)算：工程驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)辦理結(jié)算手續(xù)。財(cái)務(wù)部根據(jù)工程決算書、竣工驗(yàn)收鑒證資料、工程預(yù)算、合同、計(jì)劃工期及各部門的審核批復(fù)辦理。
3、項(xiàng)目營(yíng)銷：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在竣工后，銷售部按既定的營(yíng)銷策略，利用各種營(yíng)銷渠道，積極開(kāi)展出售服務(wù)，爭(zhēng)取回收資金。銷
售部按年度、分項(xiàng)目提出銷售收入預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后實(shí)施。財(cái)務(wù)部銷售會(huì)計(jì)員配合銷售部按月提交銷售收入分析報(bào)告、銷售收入預(yù)算、應(yīng)收帳款明細(xì)表及帳齡分析表。
4、物業(yè)管理：系對(duì)房屋及公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，以及對(duì)住宅小區(qū)的清潔、綠化、保安、管理等服務(wù)。物業(yè)管理部按月份、分項(xiàng)目提出費(fèi)用開(kāi)支預(yù)算，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。財(cái)務(wù)部參照工程款的付款審批程序執(zhí)行付款，并對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行考核。
三、成本管理責(zé)任制
為加強(qiáng)成本控制，保證成本計(jì)劃的順利完成，必須結(jié)合部門業(yè)務(wù)特點(diǎn)與工作職責(zé)，以財(cái)務(wù)部為核心，按照分級(jí)、分口、責(zé)任到人的原則，接受財(cái)務(wù)部對(duì)各部門成本計(jì)劃的考評(píng)，建立健全與公司開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)體制相適應(yīng)的成本管理責(zé)任制。具體為：
策劃部門：負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查，提出市場(chǎng)銷售策略和手段，擬訂價(jià)格政策，運(yùn)用科學(xué)的方法預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的需求量和發(fā)展趨勢(shì)。負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計(jì)方案的優(yōu)選，對(duì)項(xiàng)目提出決策性建議，辦理設(shè)計(jì)委托，并按批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資規(guī)模。
預(yù)決算部：參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目研究論證，編制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資預(yù)算，編制工程計(jì)劃成本，審核施工預(yù)算圖，合理編制招標(biāo)工程的造價(jià)標(biāo)底，會(huì)簽工程合同、審定材料、設(shè)備價(jià)格，參與工程款項(xiàng)及工程材料、設(shè)備的日常付款審核，審核結(jié)算造價(jià)。
工程部：參與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)和設(shè)計(jì)委托，組織招標(biāo)、投標(biāo)和工程技術(shù)方案，審查施工圖紙，擬訂工程施工合同，按照基建程序和規(guī)劃設(shè)計(jì)要求組織工程實(shí)施。提出工程用款計(jì)劃，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量、進(jìn)度、投資的監(jiān)督和檢查，辦理工程設(shè)計(jì)變更，參與工程用材料、設(shè)備定貨，組織工程質(zhì)量評(píng)定和竣工工程的質(zhì)量驗(yàn)收，參與工程竣工結(jié)算。
銷售部：編制并落實(shí)商品房銷售計(jì)劃，負(fù)責(zé)辦理商品房銷售業(yè)務(wù)，組織銷售款回收和客戶入伙工作。完成銷售費(fèi)用的控制計(jì)劃。負(fù)責(zé)現(xiàn)有物業(yè)的出租，編制完成各種物業(yè)的出租計(jì)劃，提出物業(yè)出租方案和推廣措施，清收租金，負(fù)責(zé)出租物業(yè)的保養(yǎng)、維護(hù)。協(xié)調(diào)與物業(yè)管理公司的工作。
行政人事部：參與市場(chǎng)調(diào)查、可行性研究與投資分析，負(fù)責(zé)公司全面質(zhì)量管理的實(shí)施，制定公司綜合經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，考核各部門及員工工作，跟蹤合同執(zhí)行情況。提出并實(shí)施員工工資計(jì)劃、相關(guān)管理費(fèi)用計(jì)劃。
財(cái)務(wù)部：組織編制資金計(jì)劃、收入、成本預(yù)算計(jì)劃，負(fù)責(zé)這些計(jì)劃的實(shí)施，監(jiān)督成本預(yù)算的執(zhí)行情況，及時(shí)、準(zhǔn)確地進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用的歸集與分配。設(shè)置"合同執(zhí)行情況記錄表"，對(duì)預(yù)付帳款科目跟蹤清理、及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。財(cái)務(wù)部每月向公司總經(jīng)理及總公司報(bào)送在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的"開(kāi)發(fā)成本"明細(xì)表，并作出文字分析說(shuō)明。對(duì)各部門成本費(fèi)用的指標(biāo)完成情況定期進(jìn)行考核、評(píng)價(jià)。
篇3：國(guó)內(nèi)二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制5階段
國(guó)內(nèi)二線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制5階段
一線城市日益昂貴的土地價(jià)格，使得資金薄弱者無(wú)法涉足期間。因此資金有壓力的開(kāi)發(fā)商，或資金約束比較大的開(kāi)發(fā)商，都會(huì)更關(guān)注二線城市。大型房地產(chǎn)商也可通過(guò)二線城市擴(kuò)張規(guī)模，擴(kuò)大影響。那么在二線城市進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)如何進(jìn)行成本控制？主要有以下5個(gè)主要階段：
一、投資決策階段
投資決策階段是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中最為關(guān)鍵的階段，此階段所做的項(xiàng)目策劃書、投資估算是否正確，將直接影響整個(gè)項(xiàng)目的成敗，在二線城市，此階段的成本管理應(yīng)著重做以下幾方面：
1.成本控制人員應(yīng)參與投資決策階段的具體工作
項(xiàng)目的可行性研究以及產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)策劃是一個(gè)系統(tǒng)的、專業(yè)性的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)企業(yè)工作人員應(yīng)是具有良好執(zhí)業(yè)品格而且經(jīng)驗(yàn)豐富的、專業(yè)精通的優(yōu)秀人才組合：
a、建筑師；b、造價(jià)工程師；c、營(yíng)銷人員或?qū)I(yè)策劃公司；d、工程技術(shù)人員；e、經(jīng)營(yíng)管理人員（或項(xiàng)目經(jīng)理）。
在投資決策階段，上述人員應(yīng)完成從市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位、風(fēng)險(xiǎn)分析到投資估算的全過(guò)程工作，其中成本控制人員主要應(yīng)對(duì)城市的市場(chǎng)狀況和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、建筑安裝工程造價(jià)狀況、政府費(fèi)稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.編制投資估算、進(jìn)行項(xiàng)目成本分析
(1)土地開(kāi)發(fā)成本分析
土地成本支出約占項(xiàng)目總支出的20-30％，因此對(duì)土地的確定應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和升值空間，其成本的確定應(yīng)包含：
①土地出讓金
土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，并結(jié)合其位置及周邊狀況、建筑容積率等進(jìn)行修正估算。土地出讓金受政府控制因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續(xù)還不是很規(guī)范的情況下，土地價(jià)格既有機(jī)遇也存在風(fēng)險(xiǎn)。因此，開(kāi)發(fā)商必須因勢(shì)利導(dǎo)，有力把握，不給后期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作留下隱患。
②土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
土地征用費(fèi)、城市配套費(fèi)均有具體規(guī)定。開(kāi)發(fā)企業(yè)在與政府協(xié)商時(shí)應(yīng)充分利用政策優(yōu)勢(shì)，并針對(duì)性地對(duì)項(xiàng)目所涉及的各項(xiàng)市政大配套進(jìn)行實(shí)際調(diào)研，對(duì)管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應(yīng)作充分估計(jì)，避免市政大配套項(xiàng)目不能滿足項(xiàng)目要求。
拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)一般采用貨幣補(bǔ)償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業(yè)拆遷公司，但應(yīng)注意其必須滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)用地的時(shí)間要求，其費(fèi)用可參照近期類似項(xiàng)目。
(2)前期工程費(fèi)用估算
前期開(kāi)發(fā)費(fèi)一般占項(xiàng)目總支出的3％左右，但因各地實(shí)際收費(fèi)差異也有很大差別。
“三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。
前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，開(kāi)發(fā)商應(yīng)注意同相關(guān)部門協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，開(kāi)發(fā)商應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。
(3)建筑安裝工程造價(jià)成本分析
①建筑安裝工程造價(jià)一般占項(xiàng)目總支出的45-55％，因地域差異比例數(shù)也不盡相同。
②建筑安裝工程造價(jià)成本分析應(yīng)首先分析當(dāng)前區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，掌握建筑市場(chǎng)中施工企業(yè)總體狀況。
③協(xié)助建筑師、工程師、營(yíng)銷人員對(duì)初步設(shè)計(jì)方案的開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析優(yōu)化，共同確定產(chǎn)品定位。
④調(diào)研近期類似項(xiàng)目造價(jià)指標(biāo)，了解市場(chǎng)人工、材料變動(dòng)情況，對(duì)影響造價(jià)的主要因素進(jìn)行分析修正，合理科學(xué)地確定本項(xiàng)目的建安成本指標(biāo)。
(4)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費(fèi)
社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)用對(duì)于一些中檔樓盤社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的主要重點(diǎn)應(yīng)是對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。
區(qū)內(nèi)配套應(yīng)堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。例如，住宅區(qū)能否不設(shè)通常的會(huì)所，而用商業(yè)街代替相應(yīng)的功能。當(dāng)然，這些設(shè)計(jì)配套，是規(guī)劃定位和經(jīng)營(yíng)決策的內(nèi)容，本文不作太多研討。
小區(qū)智能化的定位也應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。
(5)園林環(huán)境工程費(fèi)
園林環(huán)境一般為項(xiàng)目總支出的3-5％，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。
(6)投資決策階段的費(fèi)稅分析（三費(fèi)一稅）
①管理費(fèi)：根據(jù)城市地域特點(diǎn)一般確定為銷售收入2-3％。
②銷售費(fèi)用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。
③財(cái)務(wù)費(fèi)用：投資決策階段應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目所需資金鏈的連續(xù)性。資金的使用成本將對(duì)開(kāi)發(fā)商最終利潤(rùn)產(chǎn)生較大影響。
④稅金：在決策階段，開(kāi)發(fā)商應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持減免部分稅費(fèi)。在二線城市，稅費(fèi)的減免對(duì)于異地開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的。
(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及風(fēng)險(xiǎn)分析
根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度確定，一般為除去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用外的直接成本的3-5％。
開(kāi)發(fā)商在投資決策階段應(yīng)做好項(xiàng)目的土地變化成本、建造變化成本、房屋售價(jià)變化、開(kāi)發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風(fēng)險(xiǎn)分析，基本保證風(fēng)險(xiǎn)成本小于項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)的5-8％(3-4年開(kāi)發(fā)期)。
二、設(shè)計(jì)階段
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設(shè)計(jì)階段的成本控制是工程造價(jià)控制的重要階段，其對(duì)工程造價(jià)的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過(guò)恰當(dāng)?shù)嘏c開(kāi)發(fā)商的建筑師、設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師密切的配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率
項(xiàng)目容積率的大小將直接關(guān)系到項(xiàng)目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間，充分利用好土地資源，并結(jié)合項(xiàng)目地形特點(diǎn)建造環(huán)境景觀，提高土地利用率。
2.做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化
其中很重要一點(diǎn)是加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。成本控制人員應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)方案的結(jié)構(gòu)體系、基礎(chǔ)造型、平面布置進(jìn)行成本分析，向建筑師提出建議，使設(shè)計(jì)方案不斷優(yōu)化。
3.對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審
杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。
4.對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)
這階段的要點(diǎn)是要明確獎(jiǎng)懲辦法。
施工圖限額設(shè)計(jì)指標(biāo)有：每平方米鋼筋含量指標(biāo)；每平方米砼含量指標(biāo)；單位施工圖預(yù)算指標(biāo)；
設(shè)計(jì)變更費(fèi)用限額指標(biāo)。
5.加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督
減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。與設(shè)計(jì)單位簽訂的合同應(yīng)明確規(guī)定因設(shè)計(jì)質(zhì)量不足所造成變更的制約措施。
6.增強(qiáng)“事前控制”的力度
對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，如果開(kāi)發(fā)商本身人力資源不足，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制”的力度。
另外，給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。
三、招投標(biāo)與合同洽商管理階段
項(xiàng)目招投標(biāo)與合同的洽商確定是項(xiàng)目成本控制管理工作中的重要環(huán)節(jié)，很多相關(guān)法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點(diǎn)也是在此階段留下的，這個(gè)階段的工作質(zhì)量將直接影響項(xiàng)目運(yùn)作期間的成本管理和結(jié)算工作。因此，成本管理人員在此階段，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃使工程招投標(biāo)清晰、有條理，使工程合同符合項(xiàng)目要求。
1.做好招投標(biāo)工作的5個(gè)主要措施
(1)有計(jì)劃
根據(jù)項(xiàng)目整體施工計(jì)劃制訂詳盡的招投標(biāo)計(jì)劃。
(2)有準(zhǔn)備
進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析，建立和完善區(qū)域性的施工單位、建筑材料、政策法規(guī)信息庫(kù)，為招投標(biāo)儲(chǔ)備信息資源。
(3)有原則
制訂招標(biāo)計(jì)劃的同時(shí)，應(yīng)明確招標(biāo)原則，以便給招投標(biāo)工作的具體實(shí)施以充足的時(shí)間差。招標(biāo)原則應(yīng)明確界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項(xiàng)目等主要合同洽商所需條款。
(4)有辦法
選擇正確的方法可使開(kāi)發(fā)商通過(guò)招投標(biāo)這一手段達(dá)到控制造價(jià)的目的，在二線城市常用的方法有：
單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項(xiàng)目分包。單位工程實(shí)行平方米造價(jià)包干，或總價(jià)包干方式，對(duì)于有規(guī)模效益的分項(xiàng)工程，如門、窗、樓梯欄桿等采用分包，分包項(xiàng)目也實(shí)行單方造價(jià)包干。由于二線城市施工單位素質(zhì)因素，進(jìn)行清單報(bào)價(jià)招標(biāo)還須一個(gè)適應(yīng)過(guò)程。
甲供材料方面：對(duì)于涉及工程品質(zhì)的材料如：外墻漆、裝飾材料等，宜采用統(tǒng)一甲方供料，一些大宗主要機(jī)電設(shè)備也應(yīng)甲方自行采購(gòu)。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價(jià)格變動(dòng)較大的某些材料如：水泥、鋼材等，也可充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商的規(guī)模效益進(jìn)行甲供。甲供材料價(jià)格也應(yīng)通過(guò)競(jìng)標(biāo)定價(jià)。采用甲供材料時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須明確有效時(shí)限及范圍，而且確保比承包商有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，避免損傷承包商積極性。
區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)形式招標(biāo)，同時(shí)招標(biāo)時(shí)應(yīng)對(duì)主材的規(guī)格、品質(zhì)予以明確。
智能化工程方面：宜采用清單報(bào)價(jià)方式招標(biāo)，合同價(jià)款應(yīng)采用可調(diào)價(jià)款的方式。招標(biāo)時(shí)應(yīng)約定主要材料價(jià)格的調(diào)整幅度差值。結(jié)算時(shí)，超過(guò)此差值，其價(jià)格將進(jìn)行調(diào)整（因?yàn)殡娮赢a(chǎn)品更新?lián)Q代快，價(jià)格降幅大，而智能化系統(tǒng)由施工到投入正常使用時(shí)間跨度大。）
土石方工程方面：區(qū)內(nèi)的土石方平衡工程也是成本控制重點(diǎn)，在招標(biāo)時(shí)宜選擇專業(yè)公司施工，專業(yè)公司之間可采用單方報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)方式進(jìn)行投標(biāo)、競(jìng)標(biāo)。
(5)有監(jiān)控
招投標(biāo)工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控。監(jiān)控主要從以下兩方面加強(qiáng)。
加強(qiáng)對(duì)投標(biāo)單位的資格審查。對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)充分審查其單位的信譽(yù)、經(jīng)濟(jì)狀況、操作能力，避免“魚目混珠”擾亂投標(biāo)環(huán)境，給招標(biāo)帶來(lái)難度，甚至做出錯(cuò)誤的判斷。
加強(qiáng)對(duì)標(biāo)底的審核。標(biāo)底的計(jì)算過(guò)程具有專業(yè)性、復(fù)雜性、人為因素較多的特點(diǎn)。企業(yè)應(yīng)建立復(fù)核機(jī)制，避免標(biāo)底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標(biāo)單位盲目低價(jià)中標(biāo)給工程管理及結(jié)算工作帶來(lái)困難。
2.成本控制在合同管理體系中應(yīng)注意的兩個(gè)方面：
(1)合同的嚴(yán)密性
合同條款除正常應(yīng)明確的條款外，還應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的計(jì)價(jià)方法、特殊工藝的計(jì)價(jià)方法、違約的處理方法及可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)因素的處理方法等進(jìn)行明確，以便避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行。應(yīng)避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實(shí)現(xiàn)的條款，待合同簽訂后在執(zhí)行的過(guò)程中遇到困難即找甲方推諉扯皮，影響工程進(jìn)度以及項(xiàng)目的各項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施。
四、施工階段
二線城市的施工單位多數(shù)管理觀念落后，往往與開(kāi)發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開(kāi)發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴(yán)密而切實(shí)可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下3個(gè)方面應(yīng)予以加強(qiáng)：
1.加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理
施工階段的設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證是不可避免的，但應(yīng)處于一個(gè)嚴(yán)密的管理控制體系之中。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究
制度。
這種操作體系也應(yīng)讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。
2.加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理
二線城市的建筑材料市場(chǎng)不規(guī)范，完善的設(shè)備、材料管理體系將是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購(gòu)
如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材料（外墻漆、飾面磚等）等一些對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)影響較直接，同時(shí)價(jià)格較高又易發(fā)揮規(guī)模采購(gòu)優(yōu)勢(shì)的材料。
園林景觀工程所用的部分材料，也可通過(guò)競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。
自行采購(gòu)既起到成本控制作用又避免雙方結(jié)算時(shí)產(chǎn)生分歧。
(2)總承包單位自行采購(gòu)
開(kāi)發(fā)商對(duì)一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購(gòu)，這樣可發(fā)揮承包商比開(kāi)發(fā)商更熟悉市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)，從而相應(yīng)調(diào)動(dòng)其積極性。
(3)甲方限價(jià)承包單位采購(gòu)
一些沒(méi)有一次性包死的工程，主要材料價(jià)格可通過(guò)發(fā)、承包方共同議定一個(gè)價(jià)格確認(rèn)程序確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)格結(jié)算，限價(jià)時(shí)應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。
上述材料采購(gòu)的三種方式都應(yīng)在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下才能投入使用。
3.加強(qiáng)資金計(jì)劃執(zhí)行的監(jiān)控，使其作為工程管理的量化監(jiān)控表
第一，資金計(jì)劃是建立在項(xiàng)目的各項(xiàng)合同已確定且總體施工進(jìn)度計(jì)劃已確認(rèn)合理的基礎(chǔ)上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協(xié)調(diào)，扎實(shí)地做好基礎(chǔ)工作。
第二，施工階段的工程款支付是以資金計(jì)劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進(jìn)度計(jì)劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個(gè)總框架下監(jiān)控項(xiàng)目，可使工程管理更加清晰。當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額增減超過(guò)資金計(jì)劃一定比例幅度時(shí)，成本控制人員和工程管理人員應(yīng)分別分析闡明原因，甚至提出成本預(yù)警和工程進(jìn)度預(yù)警。
第三，資金計(jì)劃與成本的動(dòng)態(tài)控制相結(jié)合，可使開(kāi)發(fā)商更好的掌控項(xiàng)目的運(yùn)行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。
五、結(jié)算階段
開(kāi)發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點(diǎn)是：“大量性、集中性、復(fù)雜性”。為避免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生主觀上的錯(cuò)誤和漏洞及客觀上的疏忽應(yīng)建立以下機(jī)制。
1.結(jié)算原則會(huì)議確認(rèn)制
應(yīng)通過(guò)結(jié)算會(huì)議確定：
①確認(rèn)結(jié)算方法、人選、結(jié)算期限。
②確認(rèn)除正常結(jié)算項(xiàng)目之外所發(fā)生的特殊問(wèn)題，以及合同沒(méi)有約定或雙方分歧較大的項(xiàng)目。
2.二次復(fù)核、審計(jì)制
建立切實(shí)可行的二次復(fù)核、審計(jì)機(jī)制，可使結(jié)算工作處于受監(jiān)控狀態(tài)。復(fù)核審計(jì)制的建立，一方面加強(qiáng)內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。其具體操作人員可聘請(qǐng)經(jīng)驗(yàn)豐富的造價(jià)人員也可委托中介機(jī)構(gòu)。
3.獎(jiǎng)懲制度
結(jié)算完畢后，應(yīng)對(duì)照成本目標(biāo)進(jìn)行分析、整理，并分別就設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量（含本企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場(chǎng)簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進(jìn)行成本控制的程度分析，視情況給予獎(jiǎng)罰。
小結(jié)
開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，其控制的重點(diǎn)在于前期的決策，在于設(shè)計(jì)階段的預(yù)控，在于招投標(biāo)與合同洽商中的精確布控以及在于施工與結(jié)算階段的嚴(yán)控。尤其在二線城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)還不是很高的情況下，更應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的態(tài)度做好每一個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能使企業(yè)贏得最大的利潤(rùn)。