地產(chǎn)項目總經(jīng)理應(yīng)具備的素質(zhì)

　　房地產(chǎn)項目總經(jīng)理應(yīng)該是一位統(tǒng)率千軍萬馬的將軍，門旗之下，撫劍穩(wěn)坐戰(zhàn)馬之上，手握令旗，鎮(zhèn)靜自若，他心中早就謀定，只需催動戰(zhàn)鼓，頃刻之間便會拿下敵營。這是對項目總經(jīng)理的角色定位！

　　一、項目總經(jīng)理在公司既是決策者又是執(zhí)行者

　　房地產(chǎn)項目開發(fā)對管理者要求很高，在角色定位上，既要堅定的執(zhí)行董事會的投資意圖，在工程進度、工程質(zhì)量、成本控制、營銷推廣上容不得半點差錯；同時，身為“前線”指揮官，又必須擬定項目各系統(tǒng)的整體開發(fā)計劃和分步執(zhí)行計劃，參與到公司決策當(dāng)中。特別是在公司要求與項目實際情況有沖突時，必須對事不對人，仗義執(zhí)言，闡明自己的觀點,去影響決策。而不是去逃避、甚至隱瞞實情，當(dāng)項目總經(jīng)理處理好了這個關(guān)鍵問題后，反倒會增加老板的信任，并獲得下屬員工的擁護，樹立權(quán)威。

　　承上啟下才是對的!如果項目總把自己當(dāng)成“領(lǐng)導(dǎo)”只去決策，或者理解為只是簡單的“執(zhí)行”，角色就是錯位。

　　二、項目總經(jīng)理至少有50%精力去創(chuàng)造良好的外部條件

　　房地產(chǎn)開發(fā)政策性很強，從發(fā)改委立項，到申辦五證（土地證、用地證、規(guī)證、開工證、預(yù)售證），還有市政手續(xù)的辦理，包括供電、燃氣、自來水、雨水、中水、污水、道路、電信、有線電視、供暖、園林、人防等，無不要準(zhǔn)時拿到政府批文，否則，談不上施工。據(jù)統(tǒng)計，一個項目下來，大大小小要蓋近150個公章。在搞房地產(chǎn)之前，我都不理解政府設(shè)那么多部門干嗎?現(xiàn)在明白了，都在那等你去報文呢？這150個公章，一個蓋不下來，整個項目就失敗了。為什么項目總經(jīng)理壓力大，甚至要拿出至少一半的精力去跑批文，原因就在于此！

　　處理突發(fā)事件也很重要!趕上周圍居民因為項目夜間施工擾民，與項目情緒十分對立，甚至發(fā)生沖突。無奈我迅速抽專人負(fù)責(zé)維護周邊小區(qū)關(guān)系，包括依法發(fā)放了十幾萬元的擾民費，獲得居委會認(rèn)可后，其出據(jù)了手續(xù)，項目才得以在建委辦理了夜施證。否則，別看這件小事,影響的可是工期這件大事。處理好周邊關(guān)系還會受益呢!

　　一個好的外部關(guān)系的處理就能節(jié)約1300萬，一件擾民糾紛處理不好就影響工期，一個公章蓋不下來房子就交不了……，這決定了項目總經(jīng)理必須要挑起在外部為項目創(chuàng)造好的開發(fā)條件。

　　三、開源節(jié)流并用好資金是項目總經(jīng)理的重要職責(zé)

　　在交房中，特別強調(diào)了電、自來水、中水與物業(yè)公司的交接，保證開發(fā)商不再承擔(dān)任何費用，而改由物業(yè)公司從收上來的物業(yè)費中支出，為公司最大限度的節(jié)流。

　　在移交中，將生活水箱間、電梯、消防控制室、鍋爐房等功能用房，一并移交物業(yè)公司正式簽字蓋章，明確管理責(zé)任，避免出現(xiàn)諸如電梯停電等引起業(yè)主投訴，而開發(fā)商與物業(yè)公司之間扯不清責(zé)任的狀況出現(xiàn)。

　　在商業(yè)銷售中,只有竣工備案后,銀行才放按揭,于是,隨著竣工備案,明確客服部和商業(yè)部明確責(zé)任人催款,也是我的工作重點.就是這樣,開源節(jié)流和盤活資金,毫無爭議的是項目總經(jīng)理份內(nèi)職責(zé)。

　　四、打造凝聚力強的優(yōu)秀項目管理團隊事半功倍

　　項目管的好不好，關(guān)鍵在于團隊建設(shè)的水平高低。

　　房地產(chǎn)項目中，部門多、鏈條長、專業(yè)跨度大，所以團隊溝通和系統(tǒng)協(xié)調(diào)非常重要。項目50萬平米同時開工，僅工程部經(jīng)理按地塊分就有3位，再加上預(yù)算部、采購部、開發(fā)部、人事部、財務(wù)部、保安部、企劃部、商業(yè)銷售部、住宅銷售部、合約部、客服部、技術(shù)部共15位職能部門經(jīng)理，當(dāng)時有二位副總，再加上有的部門有副職，光認(rèn)人記住名字也要二三天，可見這么多部門協(xié)調(diào)一致去完成一件工作，需要多大工作量。

　　凝聚人心就一定要讓項目每個員工了解公司的工作計劃，從而去統(tǒng)一思想。形成合力。為此，周一我親自主持項目全體人員的晨會，除向每位員工交待本周工作重點外，還會點評上周工作，對有責(zé)任心并在日常工作中做出成績的員工點名表揚，對管理中出現(xiàn)的問題加以分析，并批評責(zé)任人。我一直認(rèn)為，一個團隊風(fēng)氣必須正，必須獎勤罰懶、獎優(yōu)罰劣、能者上、庸者下，只有這樣才會調(diào)動每一位員工的工作積極性，才能樹立“把本職工作當(dāng)成自己家的事一樣去干”的良好氛圍。

　　項目共經(jīng)歷的幾大階段:

　　一是主體工程封頂，

　　二是為保證冬施的供氣供暖及安裝門窗，

　　三是一期工程順利竣工驗收，

　　四是一期正式通電和供水并如期交房。

　　在這幾個重要階段中，明確了主要責(zé)任人，并讓他們受到口頭、書面、出國旅游、加薪、特殊貢獻獎、升職等獎勵。這些舉措讓大家懂得：只要努力、只要保證了公司計劃的實現(xiàn)，公司就會認(rèn)可你,作出貢獻就會受獎。這樣做的結(jié)果是項目人人奮勇,個個爭先,責(zé)任心普遍提高,工程進度和質(zhì)量得到保證.

　　增強企業(yè)凝聚力還需要一些實實在在的舉措. 重視員工思想動態(tài)、加強溝通協(xié)調(diào)、推進項目文化建設(shè)、樹立良好的風(fēng)氣,這樣的努力，使項目團隊凝聚力大大增強。

　　總之，房地產(chǎn)開發(fā)是一種投資行為，增收節(jié)支、控制風(fēng)險、對外求支持、對內(nèi)求團結(jié)，這都是項目總經(jīng)理的角色定位。項目總經(jīng)理在日益激烈的市場競爭中，位置會越來越重要,也會發(fā)揮越來越大的作用。

　　本文搞自：博客：豬眼看世界

篇2：房地產(chǎn)企業(yè)總經(jīng)理職權(quán)

　　總經(jīng)理：《總經(jīng)理工作條例》明確規(guī)定了總經(jīng)理行使下列職權(quán)：

　　(1)組織實施董事會的決議，全面主持公司的日常生產(chǎn)經(jīng)營與管理等工作，并向董事會報告工作;

　　(2)擬訂公司中長期發(fā)展規(guī)劃、重大投資項目及年度生產(chǎn)經(jīng)營計劃;

　　(3)擬訂公司年度財務(wù)預(yù)決算方案、公司稅后利潤分配方案、彌補虧損方案和公司資產(chǎn)用于抵押融資的方案;

　　(4)擬訂公司增加或減少注冊資本和發(fā)行公司債券的建議方案;

　　(5)擬訂公司內(nèi)部經(jīng)營管理機構(gòu)設(shè)置方案;

　　(6)擬訂公司員工工資方案和獎懲方案;

　　(7)擬訂公司基本管理制度，制訂公司具體規(guī)章;

　　(8)提請董事會聘任或解聘副總經(jīng)理及財務(wù)負(fù)責(zé)人;

　　(9)決定公司應(yīng)由董事會聘任或者解聘以外的管理人員的任免;

　　(10)決定公司員工的聘用、升級、加薪、獎懲與辭退;

　　(11)審批公司日常經(jīng)營管理中的各項費用支出;

　　(12)非董事總經(jīng)理列席董事會，有提議召開董事會臨時會議的權(quán)利，但在董事會上沒有表決權(quán);

　　(13)公司章程和董事會授予的其他職權(quán)。

　　同時，也規(guī)定了副總經(jīng)理得主要職權(quán)：

　　(1)副總經(jīng)理作為總經(jīng)理的助手，受總經(jīng)理委托分管部門的工作，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)并在職責(zé)范圍內(nèi)簽發(fā)有關(guān)的業(yè)務(wù)文件。目前公司已經(jīng)確立了分別由副總經(jīng)理分管產(chǎn)品線、品牌線、運營線和管理線的分工安排;

　　(2)總經(jīng)理不在時，副總經(jīng)理受總經(jīng)理委托代行總經(jīng)理職權(quán)。

　　《總經(jīng)理工作條例》進一步完善了公司的治理結(jié)構(gòu)。(具體內(nèi)容見附件1"授權(quán)管理"中的1-4)

篇3：房地產(chǎn)公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　房地產(chǎn)公司總經(jīng)理崗位職責(zé)

　　一、崗位工作職責(zé)：

　　(一)、主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營管理工作;

　　(二)、組織實施公司年度經(jīng)營計劃和投資方案;

　　(三)、擬訂公司內(nèi)部管理機構(gòu)設(shè)置方案;

　　(四)、擬訂公司基本管理制度;

　　(五)、制定公司具體規(guī)章;

　　(六)、提請聘任或者解聘副經(jīng)理、財務(wù)負(fù)責(zé)人;

　　(七)、聘任或者解聘除應(yīng)由執(zhí)行董事決定聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員;

　　(八)、執(zhí)行董事會授予的其他職權(quán)。

　　二、主要例行工作：

　　(一)、執(zhí)行董事會決議，主持全面工作，保證經(jīng)營目標(biāo)的實現(xiàn)，及時、足額地完成董事會和集團公司下達的還本付息和利潤指標(biāo)。

　　(二)、組織實施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的公司年度工作計劃和財務(wù)預(yù)算報告及利潤分配、使用方案。

　　(三)、實施經(jīng)董事會批準(zhǔn)的新開發(fā)項目。

　　(四)、根據(jù)公司會議管理制度，每周五組織總經(jīng)理辦公會議;每周六下午16:00-18:00參加例會學(xué)習(xí)，每月30日由總經(jīng)理主持生產(chǎn)調(diào)度會;由總經(jīng)理負(fù)責(zé)召開。

　　(五)、組織指揮公司的日常經(jīng)營管理工作，在董事長委托權(quán)限內(nèi)，以法人代表的身份代表公司簽署有關(guān)協(xié)議、合同、合約和處理有關(guān)事宜。

　　(六)、決定組織體制和人事編制，決定總經(jīng)理助理人選，各職能部門和下屬各關(guān)聯(lián)企業(yè)經(jīng)理以及其他高級職員的任免、報酬、獎懲，決定派駐境外機構(gòu)人員。監(jiān)理健全公司統(tǒng)一、高效的組織體系和工作體系。

　　(七)、根據(jù)生產(chǎn)和經(jīng)營管理需要，有權(quán)聘請專職或兼職法律、經(jīng)營管理、技術(shù)顧問，并決定其報酬。

　　(八)、決定對成績顯著的員工予以獎勵、加薪和晉級，對違紀(jì)員工的處分，直至辭退。

　　(九)、審查批準(zhǔn)年度計劃內(nèi)的經(jīng)營、投資、改造、基建項目和流動資金貸款、使用、貸款擔(dān)保的可行性報告。

　　(十)、健全公司財務(wù)管理制度，嚴(yán)守財經(jīng)紀(jì)律，做好增收節(jié)支和開源節(jié)流工作，保證現(xiàn)有資產(chǎn)的保值和增值。

　　(十一)、抓好公司的生www.dewk.cn產(chǎn)、服務(wù)工作，配合各分公司搞好生產(chǎn)管理。

　　(十二)、抓好員工的思想工作，加強員工隊伍建設(shè)，建立一支作風(fēng)優(yōu)良、紀(jì)律嚴(yán)明、訓(xùn)練有素、適應(yīng)需要的員工隊伍。

　　(十三)、堅持民主集中制的原則，發(fā)揮員工參與管理的作用，充分發(fā)揮員工的積極性和創(chuàng)造性。

　　(十四)、加強企業(yè)文化建設(shè)，搞好社會公共關(guān)系，為公司樹立良好的企業(yè)形象。