摘要: 住宅演進(jìn)是人們追求生活質(zhì)量在獲取居住效用最大化的歷史過程,生活質(zhì)量則是人們對(duì)各方面需求綜合滿足程度的抽象量度,總需求滿足程度則是人對(duì)來自外界一切物質(zhì)和信號(hào)的心儀感受程度。

關(guān)鍵詞: 建筑設(shè)計(jì) 別墅

一、別墅生活——自然鮮氧的最佳選擇

人作為一個(gè)獨(dú)立的生理系統(tǒng),不斷與外界進(jìn)行物質(zhì)和信息交換,“健康生活”的關(guān)鍵指標(biāo)是人們對(duì)攝入物質(zhì)和接收信息可控制程度。攝入物質(zhì)決定肌體“硬件”系統(tǒng)的健康狀態(tài),而接收信息對(duì)人們心理和精神狀態(tài)影響更大。早在幾個(gè)世紀(jì)以前人們就認(rèn)識(shí)到“病從口入”的道理,并在上個(gè)世紀(jì)發(fā)現(xiàn)人平均每天需要食品1公斤,飲用水3公斤,呼吸氧氣15公升。人們對(duì)改善生理系統(tǒng)的物理環(huán)境進(jìn)行了不懈努力,對(duì)食物的生產(chǎn)與加工從農(nóng)耕火種到工業(yè)化的農(nóng)場(chǎng),又從大量使用化肥的增量生產(chǎn)到注重綠色食品的精細(xì)生產(chǎn);對(duì)水的加工也是從自然水到粗加工自來水,從粗加工水到精細(xì)加工的礦泉水、蒸餾水。人們僅僅是對(duì)攝入的食物、水進(jìn)行了史無前例的精細(xì)加工,且精細(xì)度不斷地提高,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了精耕細(xì)作、食不厭精的程度。但對(duì)吸入的空氣,即使科學(xué)發(fā)展到今天,人們?nèi)匀徊荒軐?duì)可吸入空氣的質(zhì)量做行之有效的質(zhì)量加工。在食品方面,人們正在瘋狂地追求腦白金之類的“異化食品”,對(duì)可吸入空氣質(zhì)量改善卻大大滯后。目前人們對(duì)空氣質(zhì)量的改善僅僅局限在降低工業(yè)有害物的排放和大規(guī)模植樹造林的綠化工作上,不難證明任何城市的綠化工作對(duì)空氣凈化的貢獻(xiàn)不足以抵消城市化進(jìn)程對(duì)空氣造成污染危害。目前世界許多大城市的綠化率在45%以上,但城市的空氣污染問題并沒有得到根治,再看上海市城市綠地規(guī)劃建設(shè)目標(biāo):20**年上海市的城市綠化率可以達(dá)到35%。我個(gè)人認(rèn)為綠化率概念應(yīng)是表面積的覆蓋率而不僅僅是垂直投影面積的簡單覆蓋率。例如城市中心表面綠地增加了,但由于高樓大廈林立使建筑物的水泥側(cè)面積增加的更快,高容積率使得單位面積的空調(diào)數(shù)量增加,和廢氣排放的增加,所以其正負(fù)兩方面因素之和的作用結(jié)果還是空氣質(zhì)量進(jìn)一步惡化。

隨著人均收入的不斷提高,越來越多的人看重空氣質(zhì)量,市政府植物葉表面光合作用吸收二氧化碳并產(chǎn)出新鮮氧氣,每平方米草地產(chǎn)生的氧氣是一個(gè)定數(shù),一顆樹木葉面表面積產(chǎn)生的氧氣能夠與3 平方米的草地所產(chǎn)生的氧氣相等。只有當(dāng)綠地的面積大到相當(dāng)程度,城市綠肺的功能才能抵消空氣質(zhì)量的下降,所以人們唯一的選擇是逃避城市,選擇住在郊外。不難證明置身于大面積連片綠地的別墅區(qū)域所吸入的空氣質(zhì)量高于城市孤立綠地邊的空氣質(zhì)量。1平方公里的綠地效果與50平方公里的綠地效果遠(yuǎn)不是50倍的算數(shù)級(jí)差異,而之少是250倍的幾何級(jí)差別。所以城市中心花園洋房的綠地在大其空氣質(zhì)量也遠(yuǎn)不如浦東金橋世紀(jì)公園或莘松別墅區(qū)的空氣質(zhì)量好。

目前條件下,人們享受新鮮空氣(和高標(biāo)準(zhǔn)生活)的唯一解決方案是遠(yuǎn)離城市住在郊外別墅。在收入條件的約束下,人們最可能先對(duì)食物和飲料進(jìn)行選擇,最后才能對(duì)可吸入空進(jìn)行選擇。所以選擇別墅是選擇健康生活“健康住宅”的高級(jí)階段。

其實(shí)生態(tài)小區(qū)的總體布局、單體空間組合、房屋構(gòu)造、自然能源的利用、節(jié)能措施、綠化系統(tǒng)以及生活服務(wù)配套的一切工作,都是以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。

二、身份與階層的象征——?jiǎng)e墅靈魂

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的效益原則使資源逐漸由低效益處向高效益處轉(zhuǎn)移,作為資源支配和管理者的人無疑可以被看做資源的節(jié)點(diǎn),隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的演進(jìn),資源不斷的分化重組,一部分人會(huì)掌控更多的資源,因此階層產(chǎn)生了。愿意為優(yōu)質(zhì)空氣付出更高代價(jià)的人群逐步形成,這部分人有回歸自然親和自然的意愿。正象一些專家所言,“亞文化正是房地產(chǎn)賴以生存和發(fā)展的社會(huì)基礎(chǔ)和文化基礎(chǔ)。房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群,文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和,而亞文化群則是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛好、習(xí)俗等生活方式的人群”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)生活中,一天就可以產(chǎn)生一個(gè)“暴發(fā)戶”,但三年卻不能培養(yǎng)一個(gè)“精神貴族”。這就是文化內(nèi)涵的稀缺性表現(xiàn)之一,別墅是亞文化的載體,別墅的精神是別墅的靈魂。

按馬斯洛需求層次理論,在人最基本的衣食住生存問題解決后,人們將渴望他人的尊重,新興的中產(chǎn)階級(jí)人群渴望社會(huì)承認(rèn)他們的存在價(jià)值,他們?cè)诔酱┐髅坪?更希望以居所體現(xiàn)他們的身份,而住房可以使居住者的身份和階層一目了然,居住地區(qū)、小區(qū)類型房子的外觀特征能告訴你房東所屬的社會(huì)階層。開發(fā)商也諳熟此道,紛紛拋出各種題材并以廣告提升物業(yè)的精神。別墅具有更大的空間去設(shè)計(jì)定位居住文化理念。別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會(huì)階層這就是別墅的靈魂。

三、目前上海別墅結(jié)構(gòu)分析

在新浪搜索“別墅”兩字有282639條網(wǎng)頁信息,別墅火爆可見一斑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),在上海上市的和今年即將上市的別墅項(xiàng)目有105個(gè),絕大部分分布在近郊,其中閔行、松江和浦東新區(qū)和長寧四個(gè)區(qū)域在售別墅項(xiàng)目總數(shù)占到了上海別墅供應(yīng)量的80%以上。其中閔行、松江和長寧占別墅總量的60%,大體上是浦西三分之二,浦東三分之一。由于浦東陸家嘴國際金融中心的地位日漸顯赫,和上海市最近將虹橋機(jī)場(chǎng)的國際航班全部調(diào)整到浦東國際機(jī)場(chǎng)

的影響,都使得浦東區(qū)域的別墅更加國際化。上海本地人則更偏愛西南區(qū)域的別墅。

從價(jià)格上,目前上海50%別墅供應(yīng)量集中在100萬至200萬價(jià)格段,總價(jià)在200至300萬的中高檔別墅,占總供應(yīng)量的18%;總價(jià)在100萬以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬以上的豪華型別墅分別為19%和13%。

按照上海搜房的統(tǒng)計(jì):“目前上海市別墅開發(fā)用地近2萬畝,平均每個(gè)項(xiàng)目的占地面積在10萬平方米左右。以綜合容積率0.7計(jì)算,那么近2~3年內(nèi)上海別墅市場(chǎng)的供應(yīng)量達(dá)到940萬平方米?！比绻麆e墅單位平均面積為220平方米,別墅項(xiàng)目共有42700套,平均銷售三分之一,市場(chǎng)尚存在620萬平方米,28100套的別墅供應(yīng)量在三年內(nèi)上市。

按照第五次人口普查結(jié)果:上海市總?cè)丝?640萬人,總戶數(shù)564萬戶;按照市交易中心提供的數(shù)據(jù),1998年、1999年、2000年和20**年連續(xù)四年新房交易量為1151萬平方米、1329萬平方米、1645平方米和1879平方米;四年新房共交易共計(jì)5944萬平方米,若按戶均新房面積為100平方米,四年當(dāng)中有近59萬戶家庭購置新房(包括外地人是59萬);假定購買別墅的上海居民90%為第二次購房(假設(shè)是基于:在上海市工作的居民第一次購房時(shí)的消費(fèi)能力難以達(dá)到私家車加別墅的消費(fèi)能力),在59萬新房房主中有5%的人有能力購買別墅,并在2-3內(nèi)考慮購買,則現(xiàn)實(shí)需求可能有3萬戶(不包含外籍人士)。如果每戶平均需要200平方米的別墅,則總需求量在600萬平方米左右,正好與620萬平方米左右的別墅存量相近。如果考慮外籍人士上海購買別墅的數(shù)量,估計(jì)目前供需情況持平。但對(duì)供需結(jié)構(gòu)性矛盾不可掉以輕心。

目前別墅項(xiàng)目存在的問題是供需結(jié)構(gòu)性矛盾相當(dāng)突出。購買200-300萬元的別墅,首付40-60萬,月供近萬元,需要家庭月收入在3萬元以上,從這個(gè)條件來講,我不知道開發(fā)中高檔別墅的開發(fā)商是否做過謹(jǐn)慎的市場(chǎng)調(diào)查,從我們目前掌握的資料看,三年內(nèi)找不出3萬戶要購買200萬以上的中高檔別墅的家庭。

可以去市交易中心查證目前上海市沒有實(shí)現(xiàn)年平均成交一萬套別墅的市場(chǎng)記錄和市場(chǎng)消化量。

雖然從長期需求來看,上海的別墅需求在7~10萬套,但“長期”是8年還是15年則大不一樣,8年則每年是1萬套左右,15年每年則5000套左右。另外別墅也有一個(gè)適合中國國情的問題,在中國別墅不是越大越好,越歐美化越好,越豪華越好,中國有自己的居住文化,上海本地的中產(chǎn)階級(jí)形成需要時(shí)間,可以肯定地說上海一年內(nèi)沒用新生一萬中產(chǎn)階級(jí)的能力,而購買(或租用)上海別墅外籍人士的數(shù)量與上海吸引外資額度正相關(guān),我想提醒別墅開發(fā)商們仔細(xì)研究一下占購買別墅人數(shù)60%以上的新上海人的行為偏好,和吸引外資額與購買別墅人的比例關(guān)系。近來我看了許多99年建造的別墅,由于房型落后,環(huán)境不盡人意而無人問津。明年年底將有一大批別墅空置待價(jià)而沽將是上海房地產(chǎn)一大奇觀。

篇2：別墅項(xiàng)目核心價(jià)值體系建立

　　別墅項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立

　　首先我們對(duì)別墅生活與別墅文化進(jìn)行了一些思考：

　　-別墅生活是從物質(zhì)要求向精神要求的轉(zhuǎn)變：當(dāng)物質(zhì)積累達(dá)到一定程度，對(duì)居所的要求不再是避風(fēng)遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄遠(yuǎn)的境界；

　　-別墅生活是力求在享受人生成功輝煌，與保持生活內(nèi)心的寧靜之間尋找到一種平衡。別墅生活是在享受悠游自然景觀的同時(shí)，也能孕養(yǎng)出主人的高雅、尊貴之心，享受物質(zhì)和精神上雙重的真正貴族生活。

　　-別墅以其舒展、尊貴的獨(dú)特空間，盡情呵護(hù)業(yè)主的人性要求：回歸自然，釋放自我；在最基本的舒適、安全之外，別墅生活尋求的是一種能真正滿足業(yè)主心靈渴望的生活質(zhì)感。

　　綜觀別墅生活與別墅文化，可以看出，物質(zhì)與精神的并存是別墅精神的核心，別墅是物質(zhì)的，生活于別墅是精神的，于本項(xiàng)目而言：

　　山水是物質(zhì)的，徜徉于自然之間是精神的

　　游艇是物質(zhì)的，駕游艇暢游于太湖是精神的

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　　所以，我們?cè)诮㈨?xiàng)目的核心價(jià)值之時(shí)，應(yīng)將別墅精神真正貫穿其中。

　　核心價(jià)值體系的建立--全面導(dǎo)入"居住+旅游"的復(fù)合地產(chǎn)理念

　　核心價(jià)值體系是項(xiàng)目超越普通價(jià)值的一個(gè)推進(jìn)器，是發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值的有效手段，它能最大限度地增加項(xiàng)目的附加值，使項(xiàng)目的個(gè)性更鮮明。

　　本項(xiàng)目的核心價(jià)值提煉為導(dǎo)入"居住+旅游"的復(fù)合地產(chǎn)理念。

　　（復(fù)合地產(chǎn)就是將房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合起來，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，從而將某種具有號(hào)召力又具有貼近性的生活方式完整地體現(xiàn)在房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運(yùn)營和服務(wù)的整個(gè)流程之中，滿足房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者的適用性功能價(jià)值，為消費(fèi)者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和文化價(jià)值，使消費(fèi)者享受到美的人居生活。）

　　旅游地產(chǎn)是一種全新的置業(yè)模式，原來旅游景點(diǎn)形態(tài)的"旅游生活時(shí)代"已被都市概念延伸的"文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活等復(fù)合形態(tài)的旅游生活時(shí)代"所替代。在本項(xiàng)目中，以"居住+旅游"作為核心價(jià)值體系，具備強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。

　　文化：太湖是一種獨(dú)特的自然資源，同時(shí)也是重要的文化資源，隨著太湖波浪輕蕩的是無錫這座城市深深淺淺的記憶和傳說，這里有范蠡和西施泛舟的身影；這里有徐霞客漫步的足跡。

　　休閑、度假：社區(qū)內(nèi)的高爾夫球推桿練習(xí)場(chǎng)、星級(jí)酒店、游艇碼頭等高檔配套將休閑度假的情趣自然引入居住中。

　　觀光：項(xiàng)目所在的蠡湖沿岸是政府重點(diǎn)打造的觀光帶，從現(xiàn)在建成的百米噴泉、棧橋以及正在陸續(xù)投入建設(shè)的金色港灣、國際級(jí)演藝中心等都將市民的目光吸引到這個(gè)區(qū)域，加之無可匹敵的自然景觀，蠡湖沿岸的旅游觀光功能將日漸凸現(xiàn)。

　　生活：完美的戶型設(shè)計(jì)、周到的物業(yè)服務(wù)、優(yōu)美的自然風(fēng)光構(gòu)成了一個(gè)具有生態(tài)功能的生活殿堂。

　　確定"居住+旅游"的核心價(jià)值必將成為都市生活方式的延伸和補(bǔ)充，將現(xiàn)代生活方式和傳統(tǒng)人文資源、自然資源深度結(jié)合，并賦予國際的、時(shí)代的旅游觀念的態(tài)勢(shì)。

　　導(dǎo)入旅游地產(chǎn)概念帶來的利好：

　　1、差異性：在無錫房地產(chǎn)界率先提出了旅游地產(chǎn)概念，吸引消費(fèi)者關(guān)注，同時(shí)也讓我們的樓盤與其它項(xiàng)目具備了很強(qiáng)的差異性；

　　2、投資價(jià)值：旅游地產(chǎn)讓項(xiàng)目本身附加值得以提升，為我們的價(jià)格體系建立提供了信心支持；

　　3、擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)群：旅游地產(chǎn)核心價(jià)值的確立擴(kuò)大了我們的目標(biāo)消費(fèi)群范圍，吸引了一部分投資客來關(guān)注我們的項(xiàng)目，并且進(jìn)行投資以獲取高額回報(bào)；

　　4、倡導(dǎo)一種新的生活方式：旅游就是讓地界消失，將居住和旅游結(jié)合起來是一種全新理念，它勢(shì)必帶來生活方式的革命，是對(duì)自然和自我的一種尊重。