別墅項目核心價值體系的建立

　　首先我們對別墅生活與別墅文化進行了一些思考：

　　-別墅生活是從物質要求向精神要求的轉變：當物質積累達到一定程度，對居所的要求不再是避風遮雨，而是借居所寄情山水，走上了神重于形，宅心玄遠的境界；

　　-別墅生活是力求在享受人生成功輝煌，與保持生活內心的寧靜之間尋找到一種平衡。別墅生活是在享受悠游自然景觀的同時，也能孕養出主人的高雅、尊貴之心，享受物質和精神上雙重的真正貴族生活。

　　-別墅以其舒展、尊貴的獨特空間，盡情呵護業主的人性要求：回歸自然，釋放自我；在最基本的舒適、安全之外，別墅生活尋求的是一種能真正滿足業主心靈渴望的生活質感。

　　綜觀別墅生活與別墅文化，可以看出，物質與精神的并存是別墅精神的核心，別墅是物質的，生活于別墅是精神的，于本項目而言：

　　山水是物質的，徜徉于自然之間是精神的

　　游艇是物質的，駕游艇暢游于太湖是精神的

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　　所以，我們在建立項目的核心價值之時，應將別墅精神真正貫穿其中。

　　核心價值體系的建立--全面導入"居住+旅游"的復合地產理念

　　核心價值體系是項目超越普通價值的一個推進器，是發掘項目潛在價值的有效手段，它能最大限度地增加項目的附加值，使項目的個性更鮮明。

　　本項目的核心價值提煉為導入"居住+旅游"的復合地產理念。

　?。◤秃系禺a就是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合起來，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近性的生活方式完整地體現在房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程之中，滿足房地產對消費者的適用性功能價值，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值，使消費者享受到美的人居生活。）

　　旅游地產是一種全新的置業模式，原來旅游景點形態的"旅游生活時代"已被都市概念延伸的"文化、休閑、度假、觀光、游樂、生活等復合形態的旅游生活時代"所替代。在本項目中，以"居住+旅游"作為核心價值體系，具備強有力的支撐點。

　　文化：太湖是一種獨特的自然資源，同時也是重要的文化資源，隨著太湖波浪輕蕩的是無錫這座城市深深淺淺的記憶和傳說，這里有范蠡和西施泛舟的身影；這里有徐霞客漫步的足跡。

　　休閑、度假：社區內的高爾夫球推桿練習場、星級酒店、游艇碼頭等高檔配套將休閑度假的情趣自然引入居住中。

　　觀光：項目所在的蠡湖沿岸是政府重點打造的觀光帶，從現在建成的百米噴泉、棧橋以及正在陸續投入建設的金色港灣、國際級演藝中心等都將市民的目光吸引到這個區域，加之無可匹敵的自然景觀，蠡湖沿岸的旅游觀光功能將日漸凸現。

　　生活：完美的戶型設計、周到的物業服務、優美的自然風光構成了一個具有生態功能的生活殿堂。

　　確定"居住+旅游"的核心價值必將成為都市生活方式的延伸和補充，將現代生活方式和傳統人文資源、自然資源深度結合，并賦予國際的、時代的旅游觀念的態勢。

　　導入旅游地產概念帶來的利好：

　　1、差異性：在無錫房地產界率先提出了旅游地產概念，吸引消費者關注，同時也讓我們的樓盤與其它項目具備了很強的差異性；

　　2、投資價值：旅游地產讓項目本身附加值得以提升，為我們的價格體系建立提供了信心支持；

　　3、擴大了目標消費群：旅游地產核心價值的確立擴大了我們的目標消費群范圍，吸引了一部分投資客來關注我們的項目，并且進行投資以獲取高額回報；

　　4、倡導一種新的生活方式：旅游就是讓地界消失，將居住和旅游結合起來是一種全新理念，它勢必帶來生活方式的革命，是對自然和自我的一種尊重。

篇2：對國內工程項目管理創新價值體系的思考

　　對國內工程項目管理創新價值體系的思考

　　國際工程承包(International Engineering Con-tract)是一項充滿風險的事業。隨著經濟的全球化和科學技術的快速發展，國際工程項目數量增多，規模增大，綜合性、復雜性和技術含量不斷提高，加之項目與所在地的政治經濟形勢、政策法規、地理氣候條件、規范技術要求，以及與當地政府部門的關系等諸多問題相關，在項目執行中的各個階段，對承包商(Contractor)來說，難免會發生這樣或那樣的主客觀風險。由客觀風險因素造成的損失，有些可以通過索賠得到補償，但如果承包商回避或者不能客觀認識自身條件局限而遭受的損失卻難以彌補。項目的不同階段會有不同的風險，且項目的各種風險將隨著項目的進展而變化。本文對承包商在進行國際工程招投標、國際工程項目實施過程及履約結束后，由于自身條件而造成的各種風險因素進行分析，通過對自身因素所引起風險的正確辨識和評估，提出相應的具體風險應對措施，以減少損失，增加收益。

　　1 承包商潛在自身局限因素

　　風險因素是指能產生或增加損失概率和損失程度的條件或因素，是風險事件發生的潛在原因，是造成損失的內在或間接原因。國際工程承包是國際間經濟技術合作的一種形式。工程承包單位，即承包商是以提供自己的資本、技術、勞務和設備材料等承擔工程項目施工及設備采購的公司、個人或他們的聯合體。國際工程項目風險與可實現項目的執行水平有關，存在顯著的不確定性。國際工程項目風險，最后集中表現為工程虧損，即承包商遭受嚴重經濟損失。

　　在經濟全球一體化的今天，國際工程承包市場的總態勢與世界經濟發展的態勢緊密相關，由于國際工程承受外部環境及行業內部局限因素的制約，承包人面臨的風險貫穿于項目的始終。從風險對經濟實體的影響來劃分，大體上可將風險劃分為系統性風險和非系統性風險兩類。系統性風險又稱市場風險，指的是由于某些因素給市場所有的經濟實體帶來經濟損失的可能性;非系統性風險又稱公司特別風險，是指某些因素對單個經濟實體造成經濟損失的可能性。從風險的來源看，也可以劃分為客觀因素的風險和由于承包商自身局限因素導致的風險。構成潛在風險的承包商自身局限因素主要包括承包商的投標報價經驗、施工技術與施工力量及裝備條件、項目資金狀況及其運作方式、項目實施所需設備材料采購渠道和網絡、承包商自身項目管理能力等。在國際工程項目的實施過程中，如果對這些潛在的自身風險因素不能夠正確辨識和分析研究并提出相應的應對措施，將對整個項目的順利實施造成嚴重后果。

　　2 投標報價經驗風險

　　不少承包商對國際工程承包的一些慣例掌握不透。有些承包商無條件遵守招標文件的任何要求，甚至有的承包商對標前疑問都不敢提;也有些承包商對國際工程市場行情掌握不夠，為了提高標書競爭力，采取低價策略;更有的承包商采用國內的一些不正常做法(如不合理壓價)。承包商的上述種種作法最終給執行工程帶來不利影響。承包商在投標報價方面的欠缺，主要表現在合同條件、工程技術、工程商務和項目工期等方面。

　　2.1 合同條件

　　合同條件用于規范合同雙方的權利、義務及責任，在很大程度上影響著承包商能否順利執行項目，以及能否實現預期經濟目標。合同條件由業主方提出，導致業主在合同中占主導地位，合同條件客觀上傾向于業主一方。承包商在合同條件上的局限性突出表現為對合同條件的重視度不夠，對合同條件理解的局限，對默示合同義務理解的局限，對合同條件理解的片面性，以及對合同程序規定重視不夠。

　　為了避免這些局限，承包商一定要高度重視合同條件，組織合同專業人員，結合項目實際情況以及相關國際法和項目所在國的法律法規，系統地分析研究合同條件，以避免或減少在合同條件中的被動局面和不利地位。

　　2.2 項目技術標

　　技術標是業主對標書評判的基礎。承包商技術標編制經驗不足主要表現在對業主要求的意圖領會不透徹、對國際規范和專業規范的掌握不夠，以及對項目實物工程量的估計不準。

　　為此，在投標階段要組織有經驗的專業技術人員認真分析合同技術要求，必要時可以聘請咨詢公司共同研究技術細節，以減少投標時的技術漏項和偏差。同時，還要科學評估項目的實物工程量，從而避免或減少標價偏高或偏低現象的發生。

　　2.3 項目商務標

　　項目商務標，既關系到標書的競爭力，更關系到承包商日后預期的經濟目標。在實踐中，標價偏高或者偏低，商務報價缺乏科學性和預見性，商務漏項等情況是比較常見的。

　　為了避免或減少上述因素帶來的不利經濟后果，在投標報價階段，要組織各專業人員認真分析工程項目本身、合同條件以及技術要求和工程量，并充分調查了解國際工程承包市場動態行情，科學合理地編制項目商務標。遇到把握不大之處，可借助外部資源。

　　2.4 項目工期

　　工期直接影響著成本，也影響預期經濟目標。

　　在實踐中，經驗豐富的業主為減少承包商的索賠，或者為提前應對承包商將來的索賠，在確定項目工期條件時人為縮短項目工期。另外，合同規定承包商延誤交工的違約責任。在這種情況下，承包商或者按照正常程序執行項目而承擔延期交工違約責任，以及工期延誤所發生的額外費用;或者承擔額外的趕工費，以實現按期交工的目標。面對上述2種情況，承包商都將蒙受經濟損失。

　　對此，承包商在投標階段應以關鍵路徑法等方法對項目計劃做初步分析，找出項目活動中的關鍵活動、次關鍵活動以及非關鍵重大活動，再科學地分析這些可能影響項目工期的活動，以確定按照合同要求的正常程序能否按期完工。項目工期偏短時，要適當考慮相應的趕工費因素，同時，在項目執行中，要安排好項目活動的各個環節，避免項目執行活動的進一步延誤。

　　3 技術力量風險

　　目前，我國工程技術人員的數量多、技術水平高。但

　　是，由于我國在有些工程技術標準方面還沒有完全與國際接軌，加上工程技術人員語言方面的障礙，使其對國際技術標準規范難以真正地理解和掌握。這些因素都不同程度地影響工程執行，影響預期經濟目標。第一，在投標階段，因工程專業技術人員對國際標準規范掌握的局限性，在有限時間內，難以系統全面理解工程意圖，對工程設備材料技術標準、項目實物工程量等認識和估計不足，進而影響商務報價;第二，在項目執行階段，由于承包商施工技術和施工機具設備的局限，施工方法相對落后，從而增加工程施工費用。

　　為了避免或減少因技術方面的因素影響承包商的預期經濟目標，承包商務必須加強自身專業技術隊伍建設，加強對國際標準規范方面的培訓和人才培養。必要時，承包商可以聘請咨詢公司，共同完成工程技術方面的工作。

　　4 施工力量與裝備風險

　　承包商施工力量和施工裝備條件在很大程度上影響著工程項目的順利執行，特別是在項目施工階段。施工力量與施工裝備條件主要是指施工作業人員和管理人員的專業素質和施工裝備質量以及操作所適應的環境條件。在人員力量方面，表現為施工專業技術人員對國際標準規范的掌握程度、對項目技術的認知程度以及類似項目施工經驗等。施工裝備條件表現為施工機具設備是否落后，以及因地區差異和工程當地氣候環境而影響先進施工機具設備的操作。

　　為彌補施工人員或專業技術人員的不足，不得不雇傭當地人力。一方面，文化背景和價值觀念差異，造成管理上的困難;另一方面，當地工人的使用將受當地人力市場行情的限制。同樣，如果施工機具設備不足要依靠從當地租賃，也受制于當地市場行情。

　　隨著國際工程承包領域的變革，原有利用工程承包帶動勞務輸出和賺取外匯的模式逐漸不能完全適應承包企業參與國際工程競爭。承包商要向國際工程公司的方向發展，一方面，應加強自身建設，包括專業施工技術隊伍建設和施工裝備建設，提高承包商自身施工力量和施工裝備條件;另一方面，國際工程的施工資源當地化配置已成一種趨勢，因此，承包商要考慮如何進行工程施工資源當地化配置問題，充分利用當地施工資源，來彌補自身不足。

　　5 資金狀況與項目資金運作經驗風險

　　如果項目規模大，所需的資金量和資金流量都將很大，在執行中承包商需要的自有資金也會相應較多，然而，業主支付的工程進度款一般具有一定的滯后性。如果承包商自有資金不足或者項目資金運作不科學，將在不同程度上影響工程預期經濟目標，甚至影響項目進展。

　　5.1 資金狀況

　　理論上講，承包商依賴項目工程款就可以完成工程，但在實踐中，僅依賴項目工程款完成工程是很難實現的。因此，承包商執行項目需要動用自有資金。如果自有資金不足并且過多依靠貸款來運作項目，無疑影響著承包商執行項目的預期經濟效益。另外，近年來，承包商帶資或者部分帶資項目在國際工程承包領域比較多，承包商資金狀況對項目進展和項目預期經濟目標的影響更大。

　　5.2 項目資金運作

　　項目資金運作好壞，直接影響著承包商的經濟利益，甚至影響到項目的進展與運行。因此，一定要處理好項目應收款與項目進度的銜接問題，項目收入與項目支出的銜接問題，以及資金匯兌、銀行業務、貸款等問題。

　　承包商在投標報價時，要充分地考慮自身資金狀況，對貸款運作項目，特別是那些帶資項目，要充分考慮貸款因素，清醒地認識國際工程項目資金運作本身存在的風險，如通漲風險、匯率風險等，在認識到這些風險的前提下，采取規避措施。同時，承包商還應意識到項目資金運作各個環節存在的費用風險。

　　6 設備材料采購渠道與網絡風險

　　承包商的項目設備材料采購渠道和網絡薄弱，不僅造成承包商采購環節的費用增加，而且由于供貨商與承包商之間是初次業務關系，或者是一次性業務關系，或者有的供貨商為項目的指定供貨商，這些因素都可能導致供貨商抬高設備材料價格，或者說承包商難以獲得應有的價格優惠。此外，由于是初次業務關系，承包商和供貨商之間交流合作難度相對較大，無形中增加了設備材料的采購費用。

　　承包商畢竟不同于國際貿易公司，在設備材料采購中存在不少局限性，特別是在供貨渠道和網絡方面。為此，要切實做好標前詢價工作;拓展設備材料采購渠道，建立設備材料供貨商網絡;加強項目設備材料的采購工作管理。

　　7 項目管理能力與經驗風險

　　從某種意義上講，承包商對工程項目管理工作重于工程具體實施工作。目前，國際工程項目對承包商的管理能力和經驗要求越來越高。

　　7.1 項目管理理念

　　由于傳統的觀念，不少承包企業在管理觀念上還沒有與國際接軌，表現在注重工程進度，而忽視成本，采取“人海戰術”，而不注意工效與成本;注重具體工作而忽視工程程序。有些承包商不適應業主項目管理程序，忽視或輕視項目管理公司的監督管理程序，造成返工和經濟損失;有的承包商為了趕進度，忽略合同規定的變更索賠程序，導致事后爭端，甚至導致有些變更索賠項目得不到業主認可。

　　7.2 工效管理

　　施工工效主要包括人力工效和施工機具設備工效。

　　人力工效管理包括人力配置和勞動力使用效率。實踐中，人力配置問題主要表現為，項目計劃安排協調不當造成人員配置不合理。另外，人力配置不合理現象還表現在國內人力與當地人力配備比例的不合理上。在勞動力使用效率方面，由于承包商現場管理不到位，或者整個項目計劃安排不科學，導致人力工作效率不高，增加了單位人力費用，從而增加了項目成本。為了提高勞動效率，能包工的項目應盡量包工，能計件、計量的應盡量按件、按量發放工資。

　　施工機具設備工效同樣包含施工機具設備配置和使用效率。其配置情況類似于人力配置，除此之外，還存在以大代小的問題。關于施工機具設備工作效率問題，特別需要注意租賃施工機具設備的工效對施工成本的影響。

　　7.3 施工與分包管理

　　施工管理主要包括現場施工成本管理、施工計劃管理、施工安全管理、人力物力分配協調管理等。現場施工成本管理對項目成本有著重要影響，有些施工人員為了趕進度不注重成本，在材料使用上以大代小，浪費嚴重。安全管理失誤或疏忽，造成工程施工期和維修期內發生人身損害或物資和財產損失。

　　承包商分包工作經驗和對分包商管理水平的高低，也影響著承包商的項目執行。一是承包商對當地分包市場行情的掌握程度，影響著項目分包成本;二是對分包商現場管理，特別是采用單價日費率時的工效管理尤為

　　重要，有些分包商施工力量不足，導致承包商工程進度計劃不能實現;三是承包商協調不力，導致不同界面分包商相互干擾，造成現場窩工，影響工期，增加成本。

　　7.4 采購與設備材料管理

　　設備材料采購延遲，影響工程施工安裝進度;設備材料采購過早，承包商需要支付額外的倉儲保管費用，同時也影響供貨商對設備材料的質量擔保期。

　　設計修改與采購之間配合不協調，可能會引起重復采購，造成不必要的浪費。采購與施工之間的配合協調不匹配，如設備材料實際到貨比預期晚，會引起施工窩工。設備材料到達項目現場后，如伺科學合理調配設備材料，對施工安裝活動也有不可忽視的影響。另外，項目剩余材料也影響項目成本，特別是一些特殊材料，購買時價格很高，但在需要作剩余處理時，價格可能會下跌很多。

　　7.5 風險控制與管理

　　對承包商來說，工程每前進一步都可能存在潛在合同風險和意外風險。

　　在實踐中，有些承包商的項目風險意識不強，甚至認識不到這些風險，對風險控制和管理重視不夠。有些承包商不知道向保險公司投保有關險種，或在發生意外事件造成損失時，不知道向保險公司索賠，也不知道如何向保險公司索賠，從而喪失索賠權利，最終由自己承擔經濟損失。

　　7.6 合同管理

　　合同管理貫穿項目管理全過程，也涉及項目管理各個層面。有些承包商合同管理意識不強，對項目合同管理認識不深，對合同的管理僅停留在文件管理上，或者停留在應付糾紛解決層面上，沒有深層次研究合同、運用合同。有的承包商注重合同實體，而不注重合同程序，喪失一些合同權利和機會。也有的承包商忽視缺陷責任條款，從而影響了保留金的償付及人員設備的撤離或轉場。

　　8 結束語

　　國際工程承包作為一項跨國進行的綜合性商業活功，它涉及到兩個或兩個以上的國家，這就必然受到多個外部客觀因素的制約。同時承包商的自身競爭能力、經營水平、施工管理水平及相關工作經驗等自身局限因素也影響國際工程的盈利水平。風險和利潤是并存的，在一定條件下他們是可以互相轉化的。國際工程承包成敗的關鍵在于如何正確地看待風險、分析和預測風險，并懂得采取積極的防范和利用風險的措施。對于由于自身局限因素而引起的潛在風險，承包商減輕風險損失的重要工作是努力提高經營管理水平、優化工程管理、嚴密施工組織、嚴格規章制度和抓住時機進行合理應對。國際工程的特點決定了其在執行過程中各種不可預見因素存在的必然性，只要能認真分析自身因素的潛在風險，并積極應對防范，一定能將風險損失控制在最低限度。