地產(chǎn)控股公司人事管理

　　第一節(jié)員工報(bào)到程序

　　一、新員工憑《錄用確認(rèn)信》報(bào)到，并向人力資源管理中心提供下列資料：

　　1.居民身份證或其它身份證明原件；

　　2.學(xué)歷學(xué)位證書(shū)及相關(guān)資格證書(shū)原件；

　　3.區(qū)（縣）級(jí)以上醫(yī)院體檢報(bào)告原件；

　　4.前任公司離職證明原件（上海戶籍員工應(yīng)提供勞動(dòng)部門(mén)規(guī)定的退工單和勞動(dòng)手冊(cè)）；

　　5.個(gè)人一寸證件近照；

　　6.繳交社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金等所需證件、證明等；

　　7.公司指定銀行工資卡；

　　8.公司要求的其它證明資料等。

　　員工不能提供上述1～4資料中任何一項(xiàng)；隱瞞或虛報(bào)個(gè)人信息；提供的體檢報(bào)告不合格；以上情況之一者均不能辦理入職，即使雙方已簽訂勞動(dòng)合同亦可視為無(wú)效，即時(shí)解除勞動(dòng)關(guān)系，公司不予員工任何賠償或補(bǔ)償。

　　二、由集團(tuán)招錄或外派至各公司的員工，以總部公布的人事任命（總經(jīng)理級(jí)以上）、或人力資源管理中心簽發(fā)的《人事派遣單》或《人事部門(mén)交接單》作為員工到職的唯一文件。

　　第二節(jié)試用期的管理與考核

　　三、新員工試用期間，由用人部門(mén)崗位輔導(dǎo)員、入職引導(dǎo)人、人力資源管理中心、新員工，相互配合共同完成試用期的工作。

　　四、試用期限

　　1．新員工試用期一般為3個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)6個(gè)月。

　　2．有突出表現(xiàn)者可申請(qǐng)?zhí)崆稗D(zhuǎn)正，但試用期不得少于1個(gè)月。

　　五、試用期考核

　　1．員工試用期間，每滿一個(gè)月由用人部門(mén)對(duì)新員工進(jìn)行一次月度考核。

　　2．如果在試用期內(nèi)因個(gè)人原因累積請(qǐng)假5個(gè)工作日（含）以上，試用期考核將受到影響。

　　a)轉(zhuǎn)正

　　員工順利通過(guò)每月月度考核后方可轉(zhuǎn)正，由人力資源管理中心負(fù)責(zé)辦理轉(zhuǎn)正手續(xù)。

　　b)試用期內(nèi)解除勞動(dòng)合同

　　*試用期內(nèi)考核不合格者，用人部門(mén)至少提前5天將員工的考核結(jié)果提交人力資源管理中心，并經(jīng)分管副總裁、執(zhí)行總裁批準(zhǔn)后解除勞動(dòng)合同，員工的考核結(jié)果以所屬中心提交的《員工試用期考核表》為依據(jù)。

　　*試用期內(nèi)任何一方解除合同至少提前3天書(shū)面通知對(duì)方。

　　*在試用期內(nèi)員工嚴(yán)重違紀(jì)行為時(shí)，可即時(shí)解除勞動(dòng)合同。如員工給公司造成損失者，公司保留追究其法律責(zé)任的權(quán)利。

　　第三節(jié)勞動(dòng)合同管理

　　六、勞動(dòng)合同管理

　　1.勞動(dòng)關(guān)系管理

　　a)總部和各單位應(yīng)實(shí)行全員勞動(dòng)合同制，并遵循《勞動(dòng)法》和《勞動(dòng)合同法》組織員工簽訂《勞動(dòng)合同》或《勞務(wù)協(xié)議》。

　　b)勞動(dòng)合同管理權(quán)限

　　*總部員工和各單位總經(jīng)理級(jí)（含）以上員工（特殊人員不在此列）、各酒店公司業(yè)主代表與總部簽訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同原件須與員工個(gè)人檔案一同存放，由總部人力資源管理中心存檔。

　　*各單位副總經(jīng)理級(jí)員工與各單位人力資源主管部門(mén)簽訂勞動(dòng)合同，勞動(dòng)合同原件須與員工個(gè)人檔案一同存放，由各單位人力資源主管部門(mén)存檔。

　　*其他員工則由總部授權(quán)與任職單位簽訂，勞動(dòng)合同原件須與員工個(gè)人檔案一同存放，由各單位人力資源主管部門(mén)存檔。

　　2.勞動(dòng)合同文本

　　a)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門(mén)有指定合同版本的，則按當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行；如無(wú)指定的，各單位人力資源主管部門(mén)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赜霉す芾碚咴诳偛刻峁┑姆侗净A(chǔ)上進(jìn)行修改、完善，經(jīng)各板塊人力資源主管部門(mén)、人力資源管理中心、法務(wù)部審核，報(bào)行政副總裁審批生效。

　　b)正式員工簽訂《勞動(dòng)合同》，其他非正式員工，如小時(shí)工、退休人員、公司顧問(wèn)等，均簽訂《勞務(wù)協(xié)議》。

　　c)《保密協(xié)議》和《廉潔自律行為規(guī)定》必須作為《勞動(dòng)合同》或《勞務(wù)協(xié)議》的附件，一并與員工簽訂生效。

　　3.勞動(dòng)合同期限

　　a)《勞動(dòng)合同》為三年（含試用期）。

　　b)《勞務(wù)協(xié)議》一年（含試用期）。

　　c)無(wú)固定期限勞動(dòng)合同和以完成一定的工作任務(wù)為期限的勞動(dòng)合同須經(jīng)人力資源管理中心、分管副總裁審核，報(bào)執(zhí)行總裁審批同意后方可簽訂。

　　4.勞動(dòng)合同簽訂

　　a)公司與員工簽訂《勞動(dòng)合同》或《勞務(wù)協(xié)議》后，方可辦理入職手續(xù)。

　　b)《勞動(dòng)合同》、《勞務(wù)協(xié)議》、《保密協(xié)議》和《廉潔自律行為規(guī)定》一式兩份，公司和員工各執(zhí)一份。

　　5.勞動(dòng)合同崗位：管理類、行政類、財(cái)務(wù)類、技術(shù)類、銷(xiāo)售類等。

　　6.勞動(dòng)合同發(fā)放：勞動(dòng)合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)須完成蓋章及員工本人簽收的手續(xù)，并保留簽收記錄，建立成冊(cè)。

　　7.勞動(dòng)合同續(xù)簽

　　a)勞動(dòng)合同期到期前45天，由員工個(gè)人填寫(xiě)《續(xù)簽合同申請(qǐng)表》，經(jīng)公司與員工協(xié)商一致后續(xù)簽或終止勞動(dòng)合同。

　　b)續(xù)簽勞動(dòng)合同的期限一般為3年，特殊情況報(bào)人力資源管理中心、分管副總裁審批同意后方可簽訂。

　　8.勞動(dòng)合同解除、終止

　　公司和員工雙方可根據(jù)《勞動(dòng)法》和《勞動(dòng)合同法》相關(guān)規(guī)定解除或終止勞動(dòng)合同。

　　第四節(jié)離職管理

　　七、離職程序

　　1.解除勞動(dòng)關(guān)系（個(gè)人辭職、公司辭退）

　　a)個(gè)人辭職：試用期內(nèi)提前3天，轉(zhuǎn)正后應(yīng)提前30天填寫(xiě)《辭職申請(qǐng)報(bào)告》和《辭職審批表》，向用人部門(mén)提出書(shū)面申請(qǐng)，按《ZZ地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊(cè)》審批完成后生效，員工于最后工作日辦理移交手續(xù)。

　　b)公司辭退：由用人部門(mén)填寫(xiě)《員工辭退或調(diào)崗建議書(shū)》，按《ZZ地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊(cè)》審批后生效，員工于最后工作日辦理移交手續(xù)。

　　2.終止勞動(dòng)關(guān)系

　　勞動(dòng)合同期滿后，如果員工考核不合格或工作表現(xiàn)不能適應(yīng)公司的發(fā)展或因公司人員調(diào)整；或因個(gè)人的意愿離開(kāi)公司，公司給予終止雙方的勞動(dòng)合同。

　　3.離職面談

　　人力資源管理中心根據(jù)離職員工本人意愿，合理安排離職面談，仔細(xì)聽(tīng)取離職員工的建議或意見(jiàn)，填寫(xiě)《員工離職面談表》，并及時(shí)反饋至分管副總裁及相關(guān)中心。

　　4.離職、離崗移交

　　a)離職或調(diào)動(dòng)人員須填寫(xiě)《員工離崗交接單》完成以下內(nèi)容的移交：

　　*工作移交：由所在部門(mén)審核工作移交情況；針對(duì)專業(yè)崗位的人員須按《各專業(yè)員工離崗交接單》完成專業(yè)工作的移交，由上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)為監(jiān)交人，須移交人、接收人和監(jiān)交人三方確認(rèn)的《各專業(yè)員工離崗交接單》方為有效。

　　*財(cái)務(wù)清算：由財(cái)務(wù)管理部門(mén)審核并清算財(cái)務(wù)掛賬、借款等。

　　*行政物品移交：由行政部門(mén)取消手機(jī)托收、上繳名片、

歸還工作牌、歸還圖紙等。

　　*行政費(fèi)用清算：由行政部門(mén)審核手機(jī)補(bǔ)貼、住房補(bǔ)貼、電腦補(bǔ)貼或扣款等。

　　*人事費(fèi)用清算：由人力資源管理中心清算培訓(xùn)費(fèi)用、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)及住房公積金費(fèi)用等。

　　*其它：營(yíng)運(yùn)管理中心負(fù)責(zé)注銷(xiāo)企業(yè)郵箱、人力資源管理中心負(fù)責(zé)注銷(xiāo)PD賬號(hào)等。

　　b)各單位總經(jīng)理（負(fù)責(zé)人）和財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人離任現(xiàn)職須由監(jiān)審部進(jìn)行離任審計(jì)，并由監(jiān)審部在《員工離崗交接單》上加簽意見(jiàn)；且地產(chǎn)公司總經(jīng)理離任，須按《地產(chǎn)公司總經(jīng)理離任管理制度》進(jìn)行離任交接，填寫(xiě)《地產(chǎn)公司總經(jīng)理離任交接表》。

　　c)所有人員離職，必須完成離職移交手續(xù)，方可辦理結(jié)算工資，離職員工工資與公司當(dāng)月在職員工工資一同核發(fā)。

　　d)員工辦妥離職移交手續(xù)后，人事部門(mén)將辦理退工、退保、轉(zhuǎn)移住房公積金、轉(zhuǎn)移檔案等手續(xù)，并開(kāi)具《退工單》或《離職證明》。

　　e)員工因個(gè)人原因，不能親自完成離職移交的，可填寫(xiě)《代辦離職移交手續(xù)委托書(shū)》，由委托人辦理離職移交手續(xù)。

　　f)所有調(diào)動(dòng)人員離崗的，必須完成離崗移交手續(xù)，方可到新公司或部門(mén)工作。

　　5.其他

　　a)員工協(xié)商一致解除勞動(dòng)合同的，公司和員工雙方應(yīng)簽訂《協(xié)商解除勞動(dòng)合同協(xié)議書(shū)》。

　　b)未通過(guò)人力資源管理中心審核，各單位不得再次錄用離職不到六個(gè)月且獲得經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金的員工；各單位再次錄用ZZ原離職員工時(shí)，須向原任職單位做背景調(diào)查。

　　第五節(jié)人事異動(dòng)管理

　　八、人事異動(dòng)是指對(duì)員工，按照“人盡其才”的原則，所進(jìn)行的職位調(diào)整、變動(dòng)有關(guān)的人力資源管理活動(dòng)，具體是指調(diào)動(dòng)、晉升、調(diào)薪、降職等。人事異動(dòng)時(shí)，各級(jí)人力資源部門(mén)按人事管理權(quán)限規(guī)定，負(fù)責(zé)辦理人事異動(dòng)手續(xù)。

　　九、人事異動(dòng)程序

　　1.審批流程

　　a)根據(jù)《ZZ地產(chǎn)權(quán)責(zé)手冊(cè)》執(zhí)行。

　　b)跨板塊的人事調(diào)動(dòng)

　　*各板塊內(nèi)副總經(jīng)理級(jí)以下人員的人事調(diào)動(dòng)，由各板塊人力資源主管部門(mén)負(fù)責(zé)辦理。

　　*總部與板塊、板塊與板塊間總經(jīng)理級(jí)以上和特別指定人員的調(diào)動(dòng)，須經(jīng)人力資源管理中心、分管副總裁審核，報(bào)執(zhí)行總裁審批生效。

　　*雙線管理人員須再經(jīng)總部所屬中心負(fù)責(zé)人、分管副總裁審批。

　　2.當(dāng)員工崗位發(fā)生變動(dòng)時(shí)，必須辦理移交手續(xù)。

　　人力資源信息化建設(shè)及人事巡檢

　　十、人力資源信息化（以下簡(jiǎn)稱EASHR）建設(shè)

　　1.人力資源管理中心是EASHR的業(yè)務(wù)管理部門(mén)，營(yíng)運(yùn)管理中心是EASHR的技術(shù)支持部門(mén)。

　　2各板塊人力資源主管部門(mén)必須定期為各下屬公司人事進(jìn)行EASHR的操作培訓(xùn)。

　　3.各單位必須在公司組建三個(gè)月內(nèi)使用EASHR，EASHR投入使用的模塊為組織管理、員工管理、薪酬管理、時(shí)間管理等。

　　4.各單位必須使用EASHR核算薪酬，各單位的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人有責(zé)任進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于不使用EASHR核算工資的，一律不予以發(fā)放工資。

　　十一、人事巡檢

　　1.人力資源管理中心每年對(duì)各板塊及下屬公司的人事管理進(jìn)行1～2次抽查或巡檢。

　　2.檢查內(nèi)容：EASHR的使用、花名冊(cè)的建立、勞動(dòng)用工管理、員工勞動(dòng)爭(zhēng)議處理、員工滿意度、管理人員360度訪談、人才開(kāi)發(fā)庫(kù)的建立等。

　　3.人事巡檢結(jié)果將作為人力資源管理中心對(duì)各單位人力資源負(fù)責(zé)人的重要考核依據(jù)。

　　第七節(jié)員工檔案管理

　　十二、管理范圍

　　各單位按人力資源管理權(quán)，對(duì)員工檔案進(jìn)行管理，人力資源管理中心主要負(fù)責(zé)總部、各單位總經(jīng)理級(jí)以上人員及外派人員的檔案。

　　十三、管理規(guī)定

　　1．完整的員工個(gè)人檔案應(yīng)包括且不限于以下資料：職位申請(qǐng)表、招聘測(cè)試記錄、錄用審批、身份證、學(xué)歷、資格證書(shū)、錄用確認(rèn)信、勞動(dòng)合同及附屬協(xié)議、考核記錄、調(diào)崗轉(zhuǎn)崗晉升加薪通知、獎(jiǎng)懲記錄、培訓(xùn)記錄等，以及公司開(kāi)具的各類證明。

　　2．各單位除保存員工書(shū)面檔案資料外，同時(shí)建立電子檔案管理庫(kù)（掃描件）。

　　3．員工信息檔案屬于公司機(jī)密資料，在未履行審批程序前均無(wú)權(quán)查看或索取。

　　4．離職員工的檔案至少保存3年，期滿時(shí)造冊(cè)，經(jīng)人力資源管理中心核準(zhǔn)后銷(xiāo)毀。

篇2：物業(yè)知識(shí)教材：勞動(dòng)人事管理及制度范例

　　物業(yè)知識(shí)教材：勞動(dòng)人事管理及制度范例

　　范例一 《員工手冊(cè)》的編寫(xiě)技巧

　　《員工手冊(cè)》主要闡述員工在公司工作中會(huì)遇到的一系列勞動(dòng)權(quán)利、勞動(dòng)義務(wù)以及聯(lián)系方式問(wèn)題的解答,即作為物業(yè)管理公司員工身份的要求。在這方面,員工通過(guò)《員工手冊(cè)》的學(xué)習(xí),可做到無(wú)師自通,了解公司的概況和作為員工所擁有的權(quán)利及應(yīng)盡的義務(wù)。

　　《員工手冊(cè)》的制訂有二方面的依據(jù)。第一是依據(jù)《勞動(dòng)法》;第二是依據(jù)物業(yè)管理工作的特點(diǎn)。其具體內(nèi)容包括以下幾個(gè)方面:

　　1.總經(jīng)理致辭;

　　2.公司簡(jiǎn)介;

　　3.公司組織系統(tǒng)及主要部門(mén)結(jié)構(gòu)的圖示說(shuō)明;

　　4.勞動(dòng)條例;

　　5.員工福利;

　　6.員工守則;

　　7.獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰;

　　8.安全消防;

　　9.附則。

　　下面是新加坡江山財(cái)團(tuán)物業(yè)管理部《員工手冊(cè)》中有關(guān)工作守則的節(jié)錄。僅供參考。

　　示例:員工守則

　　(一)管理人員須保持制服整齊清潔,儀表端莊、精神飽滿。

　　(二)對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應(yīng)以禮相待,保持彼此間良好關(guān)系。

　　(三)必須嚴(yán)格遵守大廈輪值時(shí)間,按時(shí)上、下班(交接班),不得無(wú)故遲到、早退。遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí),大廈管理人員應(yīng)事先取得大廈負(fù)責(zé)人同意,而大廈負(fù)責(zé)人之請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之同意。

　　(四)管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。

　　(五)管理人員不得參與樓宇買(mǎi)賣(mài)或租賃事務(wù),若業(yè)主、住戶提出要求,應(yīng)請(qǐng)其直接向公司詢問(wèn)。

　　(六)大廈負(fù)責(zé)人應(yīng)該執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示,并定期召開(kāi)該大廈各級(jí)員工的會(huì)議,向公司做定期工作匯報(bào)。大廈員工須服從大廈負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。

　　(七)不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。

　　(八)不得假借公司名義或利用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。

　　(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢(qián)。

　　(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財(cái)物,對(duì)各公物如有損壞,須負(fù)責(zé)賠償。

　　(十一)臺(tái)風(fēng)襲深期間,各員工必須依時(shí)當(dāng)值,堅(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進(jìn)行防風(fēng),防雨工作。

　　(十二)必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

　　管理工作

　　(一)按照規(guī)定時(shí)間當(dāng)值,不可擅離職守。

　　(二)在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書(shū)、聽(tīng)收音機(jī)或與同事閑談、開(kāi)玩笑。

　　(三)每日上班時(shí)間,必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職員工作證,完成自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道,巡視時(shí)須特別留意大廈清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方,并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件,應(yīng)立即處理、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。

　　(四)臺(tái)風(fēng)或雷暴豪雨期間,管理人員必須按照公司所頒布之“臺(tái)風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班,并按“臺(tái)風(fēng)及雷暴豪雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作,以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn),防止意外或水浸等。

　　(五)服從上級(jí)指導(dǎo),完成所指定的工作。

　　(六)留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污,并通知有關(guān)人員修理和清除,必要時(shí)須協(xié)助維修工作。

　　(七)執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí),必須要有禮貌。謹(jǐn)記“服務(wù)至上、禮貌第一”。

　　(八)如有住戶發(fā)生意外,例如:受傷、暈倒等,應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車(chē)或代辦報(bào)警。

　　(九)熱情接待來(lái)訪人員,詳細(xì)記錄住戶投訴,并迅速處理。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的,則立即通知有關(guān)人員處理解決。處理情況立即向上級(jí)報(bào)告。

　　(十)管理處須設(shè)置急救箱,配備急救用品,如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具,以備臨時(shí)急用。

　　(十一)大廈公共地方之鎖匙,如:電制房、機(jī)房、泵房等,必須小心存放,以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鎖匙時(shí),必須登記借用人姓名及身份證,用后及時(shí)歸還。

　　保安工作

　　(一)必須明了和掌握大廈內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如:對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鎖、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施,以免減弱防盜效果,特別強(qiáng)調(diào)大門(mén)必須緊閉,住戶出入可自備防盜門(mén)匙或密碼鎖,訪客則可用對(duì)講機(jī)。嚴(yán)禁大門(mén)常開(kāi),防止壞人有機(jī)可乘。

　　(二)應(yīng)熟悉大廈內(nèi)各住房、記識(shí)住戶之姓名、年齡、家庭成員職業(yè)及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密,不得泄露。

　　(三)與住戶保持密切聯(lián)絡(luò),以便就保安問(wèn)題,經(jīng)常交換意見(jiàn)及互通消息。

　　(四)各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息,做好交接班記錄,以備核查,務(wù)令保安人員高度警惕。

　　(五)嚴(yán)禁借詞推銷(xiāo)之人士進(jìn)入大廈。尤其是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職員,更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文件,如有疑問(wèn),應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。

　　(六)應(yīng)有禮貌的詢問(wèn)任何進(jìn)入大廈的來(lái)訪客人,登記身份證或工作牌招。如有懷疑,應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí),更須提高警覺(jué)。

　　(七)當(dāng)值管理員至少每?jī)尚r(shí)巡樓一次(但不固定時(shí)間),以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警覺(jué)性,特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等,以確保無(wú)可疑人物匿藏大廈內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角,后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。

　　(八)如聽(tīng)到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物,須立即報(bào)警并封閉大門(mén)及其通道,以等待警方人員到場(chǎng)處理。切勿魯莽采取行動(dòng)而不知會(huì)警方。

　　(九)切記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán),并無(wú)搜查權(quán)力。因此,拘捕疑犯后,應(yīng)盡快交公安部門(mén)處理。

　　(十)本大廈安裝有警鐘、閉路電視,以監(jiān)視各大堂、電梯,以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近大廈在建設(shè)中,則更應(yīng)加倍小心,以防被壞人利用做為犯罪的橋梁。

　　(十一)詳細(xì)記錄各有關(guān)政府部門(mén)電話,以便需要時(shí)尋求協(xié)助。

　　(十二)若發(fā)生罪案,應(yīng)采取下列步驟協(xié)助破案:

　　1.立刻報(bào)案,并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安部門(mén)到達(dá),遇有傷員(被害人、案犯)應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。

　　2.切勿移動(dòng)、也不允許他人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品,協(xié)助公安部門(mén)保留證據(jù),方便調(diào)查工作。

　　3.切勿開(kāi)動(dòng)風(fēng)扇,冷氣機(jī)或其他電器用具,以免證據(jù)破壞。

　　4.禁止任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng),以方便公安部門(mén)到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

　　5.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情,如案發(fā)經(jīng)過(guò),與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車(chē)牌號(hào)及壞人逃走方向等。

　　公眾衛(wèi)生

　　(一)清潔工人必須依時(shí)清潔大堂、走廊、樓梯、電梯、停車(chē)場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方。

　　(二)勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方,以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請(qǐng)放入通往樓梯門(mén)旁的垃圾桶內(nèi)。

　　(三)如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間,應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無(wú)法找到住戶,除清潔工人清理外,并登記在管理處記事簿內(nèi),向上級(jí)報(bào)告。

　　(四)如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水,應(yīng)立即清理,以免蚊蟲(chóng)滋生。難以清理的地方,可暫時(shí)淋上油渣,阻止蚊蟲(chóng)繁殖,再研究處理方法。

　　(五)如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛,應(yīng)速安排修理。

　　(六)勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心,勿將水淋到陽(yáng)臺(tái)外面,以免影響下層和下面行人。

　　(七)如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí),勸喻住戶從速修理,以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例,影響市容者,處以罰款。

　　(八)如有需要,通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外,既影響衛(wèi)生,又可能打到過(guò)往行人身上,也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。

　　(九)若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水,則通知上層住戶修理,如無(wú)結(jié)果,則應(yīng)詳細(xì)記錄及請(qǐng)求上級(jí)處理。

　　(十)如有不顧公共衛(wèi)生的住戶,經(jīng)屢次勸告仍不改善,應(yīng)做詳細(xì)記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門(mén)。

　　樓梯

　　(一)電梯發(fā)生故障停留空中時(shí),乘客按響緊急呼救鈴后,大堂值班員立即通知保修人員迅速修理,同時(shí)用電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)善言安慰被困乘客,請(qǐng)其耐心等待,切勿自行開(kāi)啟電梯門(mén),以免發(fā)生危險(xiǎn)。

　　(二)勸喻用電梯搬運(yùn)物件者,不可超重,防止造成事故。

　　(三)乘搭電梯人數(shù)過(guò)多時(shí),應(yīng)維持秩序,指導(dǎo)分批搭乘,以免超載發(fā)生危險(xiǎn)。

　　(四)住戶應(yīng)留意,切勿讓幼兒?jiǎn)为?dú)搭乘或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險(xiǎn)。

　　(五)保安值班員時(shí)刻注意閉路電視、警惕壞人惡意破壞電梯或梯內(nèi)設(shè)備。

　　(六)經(jīng)常清除電梯門(mén)路軌內(nèi)積存的垃圾,以免影響梯門(mén)開(kāi)關(guān)。

　　(七)如發(fā)現(xiàn)電梯有震蕩、不正常的聲音或電梯有損壞時(shí),應(yīng)即通知保修人員進(jìn)行修理。當(dāng)修理人員到達(dá)時(shí),管理員應(yīng)詳述電梯不妥之處,以便研究毛病,一切詳細(xì)情況,必須詳細(xì)記錄送管理處。

　　(八)狂風(fēng)暴雨時(shí),如發(fā)現(xiàn)機(jī)房頂或接近電梯的門(mén)窗有水滲入時(shí),應(yīng)即盡量阻止雨水流入電梯槽,暴風(fēng)雨過(guò)后,必須根治漏水情況。

　　(九)凡有水滲入電梯,應(yīng)即停止使用,以免觸電,并設(shè)法將電梯升高至較安全地方。

　　(十)電梯槽底有積水時(shí),應(yīng)即報(bào)告上級(jí)處理,同時(shí)研究水的來(lái)源,及早修理。

　　(十一)電梯機(jī)房鑰匙及電梯門(mén)鑰匙,除修理人員或保安消防人員外,任何人員不得使用。

　　(十二)電梯每年“年檢”一次,并取得年檢合格證。

　　(十三)沖洗走廊和樓梯時(shí),勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。

　　(十四)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時(shí)在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能因濃煙而致命。

　　(十五)經(jīng)常檢查電梯機(jī)房是否有足夠的通風(fēng),溫度是否過(guò)高,氣窗玻璃是否完整。機(jī)房門(mén)須特別上鎖,加上“不準(zhǔn)擅闖”之類告示牌。

　　(十六)電梯內(nèi)求救警鐘、電風(fēng)扇必須保持正常工作狀態(tài),以免緊急時(shí)無(wú)法求救及導(dǎo)致窒息。

　　電力系統(tǒng)

　　(一)修理電器設(shè)備,應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。

　　(二)應(yīng)明了大廈各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如:大廈的電力總掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等,并且明了其緊急開(kāi)關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等,以備急修時(shí)使用。

　　(三)如部分用戶電力中斷,應(yīng)由管理處派人檢查修理大廈供電系統(tǒng),如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障,應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人處理,管理處可提供適當(dāng)協(xié)助。

　　(四)全座樓宇電力突然中斷,應(yīng)先檢查大廈之總制是否正常,如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

　　(五)公共使用的電力設(shè)備,如電梯、總制走廊及電梯之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞或有過(guò)熱現(xiàn)象,應(yīng)立即派人修理。

　　(六)接到供電公司通知停電時(shí),應(yīng)即貼出通告,清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備,如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、電梯不停,由大廈自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后,貼出恢復(fù)供電通告,并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。

　　(七)經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng),如:大堂與客戶的對(duì)講系統(tǒng)和電梯監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)行。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修理。

　　(八)在大廈出入口處,各大堂應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備,管理處亦應(yīng)常備手電筒。

　　(九)大廈內(nèi)的總制房、機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔,不得放置各種雜物。

　　(十)大廈供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng),以保證安全正常的供電。

　　消防

　　(一)消防中心值班員必須熟練掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。

　　(二)組織大廈員工學(xué)習(xí)消防知識(shí),熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練,使其成為大廈合格的義務(wù)消防隊(duì)員。

　　(三)值班人員(包括管理人員)須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等,如有損壞和失效時(shí),應(yīng)立即修理和更換。

　　(四)利用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備,以備應(yīng)急。

　　(五)每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等,千萬(wàn)不可有阻塞情況發(fā)生。

　　(六)教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品,避免引起火警。

　　(七)留意公用電線,如有破損或不符合規(guī)定時(shí),應(yīng)立即修理和更換。

　　(八)留意擅自將住宅改為工廠的單位,尤其是原料與制品容易著火者,當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí),即刻查詢是否有特許證明和安全措施,沒(méi)有時(shí),當(dāng)即令其搬走(搬出大廈外),并盡快報(bào)告管理處和公司。

　　(九)勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭,并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。

　　(十)切勿將防火門(mén)打開(kāi),以免萬(wàn)一火警發(fā)生時(shí),濃煙散播及火勢(shì)蔓延。

　　(十一)如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味,又無(wú)人開(kāi)門(mén)時(shí),如能及時(shí)撲滅,應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報(bào)案。

　　(十二)若發(fā)生火警,即電“119”報(bào)案,同時(shí)按動(dòng)警鈴,通告住戶疏散,在安全的情況下,使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。

　　(十三)火警發(fā)生時(shí),勸喻住戶切勿搭乘電梯。

　　(十四)報(bào)案時(shí),必須清楚說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)地址,報(bào)案人姓名及管理處電話。

　　(十五)所有消防裝置,應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。

　　中央空調(diào)及制冷設(shè)備

　　(一)中央空調(diào)技術(shù)性較強(qiáng),必須掌握好溫度控制和調(diào)節(jié),使其降溫適度。

　　(二)在炎熱的夏季里,必須保證空調(diào)機(jī)的正常運(yùn)行,適度的降溫,保證寫(xiě)字樓職員舒適的工作環(huán)境。

　　(三)空調(diào)機(jī)、制冷機(jī)必須經(jīng)常地檢查保養(yǎng),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修理保持其正常運(yùn)行,不得影響寫(xiě)字樓工作秩序。

　　(四)制冷人員必須由熟悉和掌握制冷原理和制冷機(jī)械操作規(guī)程及操作方法之專業(yè)技師操作。

　　(五)操作人員必須定期、定時(shí)檢查,發(fā)現(xiàn)異常迅速查明原因,進(jìn)行修理,保證電動(dòng)機(jī)、制冷機(jī)正常運(yùn)行。

　　(六)要定期或不定期地查漏,隨時(shí)檢查,隨時(shí)修理,使機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(七)發(fā)現(xiàn)如下情況之一,均必須停機(jī)查明原因,進(jìn)行及時(shí)修理或更換機(jī)件:

　　1.發(fā)現(xiàn)電動(dòng)機(jī)發(fā)出嗡嗡的響聲;

　　2.壓縮機(jī)發(fā)生敲擊聲和雜音;

　　3.發(fā)現(xiàn)因負(fù)荷過(guò)大而發(fā)出劇烈震動(dòng);

　　4.電動(dòng)機(jī)、壓縮機(jī)轉(zhuǎn)速明顯降低;

　　水務(wù)及渠務(wù)

　　(一)了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng),如:水管、水箱、水泵開(kāi)關(guān)總制及分制等位置。

　　(二)應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常,供水系統(tǒng)有無(wú)損壞,水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱,每六個(gè)月清洗一次,以保持衛(wèi)生。

　　(三)發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí),必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂,則將總制關(guān)閉,并及時(shí)發(fā)出通告告知受影響的住戶,同時(shí)立即安排水管工進(jìn)行急修。

　　(四)要注意水箱的保養(yǎng),預(yù)防破裂或生銹,并且蓋緊水箱,以免滋生蚊蟲(chóng)。

　　(五)如食用水或沖廁水突然中斷,應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障,若一切正常,則致電自來(lái)水公司查詢?cè)?并請(qǐng)盡快解決。

　　(六)救火用的輸水設(shè)備,應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)即修理。同時(shí)必須禁止使用消防水喉做其它用途。

　　(七)因住戶外出忘關(guān)水喉,致使大量食用水流出,無(wú)法通知戶主時(shí),應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水管制,以阻止水流入鄰居和危害電梯。

　　(八)經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢,清理渠道蓋上的垃圾,以防下雨時(shí)渠水受阻而水浸。

　　(九)屋宇墻外的公用水渠如有破裂,應(yīng)即修理,以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。

　　(十)樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí),應(yīng)即檢查修理。

　　(十一)若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí),應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。

　　氣體燃料泄漏

　　(一)如發(fā)現(xiàn)氣體燃料泄漏時(shí),應(yīng)立即熄滅現(xiàn)場(chǎng)附近所有火源。

　　(二)打開(kāi)泄漏氣體燃料單位及附近有關(guān)住戶的門(mén)窗,使樓宇空氣流通。

　　(三)切勿吸煙、點(diǎn)火、按動(dòng)電鈴、電開(kāi)關(guān)等任何電制及電器。

　　(四)管理員應(yīng)立即關(guān)閉該單位系統(tǒng)的氣體燃料總制,阻止氣體燃料繼續(xù)泄漏,查找泄漏地點(diǎn),迅速進(jìn)行修理。必要時(shí),用街外電話通知?dú)怏w燃料公司或撥“119”報(bào)警。

　　(五)“用手拍門(mén)”通知住戶氣體泄漏事件,請(qǐng)住戶關(guān)閉氣體供應(yīng)制,打開(kāi)門(mén)窗使空氣流通,并要求協(xié)助通知其它住戶實(shí)施上述一、二、三步驟。如情況嚴(yán)重,應(yīng)通知住戶撤離現(xiàn)場(chǎng)。

　　樓宇結(jié)構(gòu)及維修

　　(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞,對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí),管理員應(yīng)予以注意,并向上級(jí)報(bào)告。

　　(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開(kāi)窗戶、或加建建筑物,如外墻鐵籠、詹篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí),應(yīng)予制止并向上級(jí)報(bào)告。

　　(三)天花板或外墻有漏水,應(yīng)即通知單位上層及有關(guān)住戶修理。

　　(四)在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況,應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理:

　　1.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂;

　　2.氣窗的玻璃爆裂;

　　3.樓梯邊的欄桿松脫;

　　4.防火門(mén)及消防設(shè)備損壞;

　　5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。

　　(五)住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道,應(yīng)予制止并報(bào)告上級(jí)。

　　停車(chē)場(chǎng)管理

　　(一)車(chē)管員必須認(rèn)真執(zhí)行停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定,禮貌待人,熱情服務(wù),保證車(chē)輛安全,維護(hù)車(chē)場(chǎng)良好的行車(chē)秩序。

　　(二)車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)后,必須按指定位置停車(chē)、排列整齊,不得阻塞通道,認(rèn)真檢查車(chē)型、車(chē)牌號(hào),避免出現(xiàn)差錯(cuò)。

　　(三)了解和掌握車(chē)主的車(chē)型、車(chē)牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住樓居、座號(hào)等等,以便于識(shí)別。

　　(四)汽車(chē)、摩托車(chē)必須購(gòu)買(mǎi)“車(chē)輛綜合保險(xiǎn)”,便于丟失后,向保險(xiǎn)公司索賠。未買(mǎi)“車(chē)輛綜合保險(xiǎn)”的車(chē)輛,本車(chē)場(chǎng)不予停放保管。

　　(五)本停車(chē)場(chǎng)實(shí)行有償停車(chē)保管服務(wù),必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律,經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚,做到錢(qián)、票相符,日清月結(jié)。

　　(六)嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車(chē)輛進(jìn)場(chǎng)停放保管,以免發(fā)生意外。如有車(chē)輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)即令其開(kāi)出車(chē)場(chǎng),立即報(bào)告管理處或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理。

　　(七)車(chē)管員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接:如清點(diǎn)停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛多少時(shí)租車(chē)的停車(chē)計(jì)時(shí)票的張數(shù)、現(xiàn)金清點(diǎn),并詳細(xì)登記(自行車(chē)則注意車(chē)票的號(hào)碼及張數(shù),登記在交接登記簿上),雙方簽字負(fù)責(zé)。

　　(八)車(chē)管員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況,立即報(bào)告班長(zhǎng)或管理處,并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意,并記錄在交接登記簿上,同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上,以備查。

　　(九)車(chē)管員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度,堅(jiān)持原則,不得徇私舞弊,如不開(kāi)票停車(chē)或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)定嚴(yán)肅處理。

　　(十)保持停車(chē)場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生,每日必須清掃一次。

　　有關(guān)廉潔條款

　　(一)良好及有效的大廈管理工作有賴于住戶及業(yè)主的合作和各級(jí)管理人員的信心及支持。如各級(jí)人員都采取一種廉潔奉公的態(tài)度辦事,住戶和業(yè)主必會(huì)全力支持管理工作,使環(huán)境能進(jìn)一步改善。因此各級(jí)管理人員均須有清政廉明的精神。

　　(二)凡受雇于大廈從事執(zhí)行大廈事務(wù)者,包括管理員、保安員、清潔工人、修理人員、經(jīng)理等人,均屬大廈的職員。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束,不得索取或接受任何利益。

　　物業(yè)管理公司職能制度的制訂

　　職能制度的制訂主要是明確物業(yè)管理公司各部門(mén)的職責(zé)范圍。

　　1.辦公室的職責(zé)范圍

　　辦公室是總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門(mén),負(fù)責(zé)行政、人事和檔案文件管理等工作。其職責(zé)范圍是:

　　(1)學(xué)習(xí)、研究黨和國(guó)家的方針、政策,貫徹落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)的指示;深入基層調(diào)查研究,努力掌握第一手資料,為總經(jīng)理的工作決策提供可靠的依據(jù)。

　　(2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草、審核、打印、復(fù)印、分發(fā)和登記工作,做好印鑒的管理工作。

　　(3)負(fù)責(zé)公司級(jí)會(huì)議的籌備和安排,做好會(huì)議記錄,整理會(huì)議紀(jì)要,對(duì)會(huì)議決定的執(zhí)行情況進(jìn)行催辦和檢查。

　　(4)做好文書(shū)檔案和有關(guān)資料的管理工作。文書(shū)檔案包括公文的收發(fā)和保管,文印核稿,呈批、催辦、歸檔,調(diào)卷和保密工作。

　　(5)協(xié)助總經(jīng)理處理日常工作,協(xié)調(diào)部門(mén)工作,監(jiān)督各部門(mén)和管理處認(rèn)真及時(shí)地貫徹公司的各項(xiàng)工作決策和指令。

　　(6)做好人事管理工作,保管好員工的檔案,根據(jù)需要做好勞動(dòng)力的安排調(diào)配,員工的調(diào)入調(diào)出,并協(xié)助辦理好各項(xiàng)有關(guān)手續(xù)。

　　(7)做好公司的考勤統(tǒng)計(jì)工作及勞動(dòng)工資的管理工作。根據(jù)政策做好員工的調(diào)資定級(jí)、統(tǒng)籌退休等各項(xiàng)工作,并負(fù)責(zé)辦理員工請(qǐng)假、休假的有關(guān)手續(xù)。

　　(8)負(fù)責(zé)公司員工的培訓(xùn)工作,協(xié)同各部門(mén)共同抓好員工的思想素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的培訓(xùn),積極開(kāi)發(fā)人力資源,努力造就一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。

　　(9)負(fù)責(zé)公司的后勤管理工作。諸如辦公用品的購(gòu)買(mǎi)、保管和發(fā)放;員工食堂以及醫(yī)務(wù)室的管理;車(chē)輛的調(diào)度、使用和維修保養(yǎng)工作等等。

　　(10)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　2.財(cái)務(wù)部的職責(zé)范圍

　　財(cái)務(wù)部在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下,積極參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理,負(fù)責(zé)公司的財(cái)務(wù)管理、會(huì)議核算、物資管理等工作。具體職責(zé)范圍是:

　　(1)認(rèn)真貫徹“會(huì)計(jì)法”,執(zhí)行國(guó)家財(cái)經(jīng)政策、法令,遵守各項(xiàng)資金收入制度,嚴(yán)格執(zhí)行費(fèi)用開(kāi)支范圍的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(2)正確、及時(shí)地核算和監(jiān)督公司的財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果,為領(lǐng)導(dǎo)提供準(zhǔn)確可靠的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息。

　　(3)加強(qiáng)計(jì)劃(預(yù)算)管理,認(rèn)真編制財(cái)務(wù)計(jì)劃(預(yù)算)。

　　4)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,認(rèn)真做好各項(xiàng)控制工作,節(jié)約費(fèi)用,降低成本,多創(chuàng)利;加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析,考核各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的執(zhí)行情況,反映經(jīng)營(yíng)管理狀況,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,促進(jìn)公司改善經(jīng)營(yíng)管理。

　　(5)按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定,切實(shí)做好記賬、算賬、報(bào)賬工作,做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實(shí)、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚,日清月結(jié),按期報(bào)賬,在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送各款會(huì)計(jì)報(bào)表。

　　(6)按銀行有關(guān)制度規(guī)定,做好現(xiàn)金和支票的管理工作。遵守支票使用規(guī)定及銀行結(jié)算紀(jì)律,加強(qiáng)現(xiàn)金管理。對(duì)下屬各管理處經(jīng)費(fèi)的收支情況,經(jīng)常進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　(7)根據(jù)國(guó)家財(cái)會(huì)制度精神,結(jié)合本公司實(shí)際,協(xié)助領(lǐng)導(dǎo)制定有關(guān)財(cái)務(wù)管理、經(jīng)濟(jì)核算、費(fèi)用開(kāi)支等具體辦法,并監(jiān)督各部門(mén)實(shí)行。

　　(8)妥善保存會(huì)計(jì)檔案資料,接受財(cái)稅機(jī)關(guān)、上級(jí)主管部門(mén)和公司領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查,及時(shí)提供財(cái)務(wù)資料,如實(shí)反映情況。

　　(9)充分發(fā)揮財(cái)務(wù)部在公司管理中的預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、調(diào)節(jié)和監(jiān)督的作用,促使公司不斷提高經(jīng)濟(jì)效益和經(jīng)營(yíng)管理水平。

　　(10)完成好領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　3.公共關(guān)系部的職責(zé)范圍

　　公共關(guān)系部是物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)溝通內(nèi)外公眾聯(lián)系的重要部門(mén),通過(guò)協(xié)調(diào)方方面面的關(guān)系,在公眾中樹(shù)立良好的企業(yè)形象。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)建立信息網(wǎng)絡(luò)。負(fù)責(zé)收集公司內(nèi)外部環(huán)境的各種信息,將經(jīng)過(guò)分析評(píng)價(jià)的各種信息提供給公司總經(jīng)理和各部門(mén)作參考,以提高經(jīng)營(yíng)管理的能力。

　　(2)監(jiān)測(cè)公共關(guān)系。在雙向信息溝通的基礎(chǔ)上,處理好公司內(nèi)外的各種公眾關(guān)系,如員工關(guān)系、住戶關(guān)系、社區(qū)關(guān)系、媒介關(guān)系、政府關(guān)系等。

　　(3)監(jiān)測(cè)社會(huì)環(huán)境。企業(yè)是社會(huì)的有機(jī)組成部分,企業(yè)的每項(xiàng)活動(dòng)及其生存、發(fā)展都受到社會(huì)環(huán)境的制約和影響。公共關(guān)系部必須不斷監(jiān)測(cè)社會(huì)環(huán)境的變化,國(guó)家政策法令的變化,市場(chǎng)的變化,社會(huì)輿論的變化等等,使企業(yè)能及時(shí)適應(yīng)這種變化。

　　(4)分析發(fā)展趨勢(shì)。公共關(guān)系根據(jù)對(duì)政策法令、社會(huì)民意、時(shí)尚潮流等重要外界因素的監(jiān)測(cè)和分析,向企業(yè)預(yù)報(bào)有重大影響的近期或遠(yuǎn)期發(fā)展趨勢(shì);預(yù)測(cè)企業(yè)的重大行動(dòng)計(jì)劃可能遇到的社會(huì)反應(yīng),使企業(yè)未雨綢繆,防患于未然。

　　(5)作為公司的對(duì)外發(fā)言人,負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、溝通工作,樹(shù)立良好的企業(yè)形象。

　　(6)編寫(xiě)并向有關(guān)傳播媒介散發(fā)新聞稿、照片和特寫(xiě)文章;匯編有關(guān)的報(bào)刊目錄;拍攝、整理、保存資料圖片;設(shè)計(jì)、籌劃、監(jiān)制公司各種宣傳品和贈(zèng)品。

　　(7)保持與住戶的經(jīng)常聯(lián)系,負(fù)責(zé)編輯以住戶為閱讀對(duì)象的報(bào)刊;接受住戶對(duì)公司的各種投訴和有關(guān)咨詢,對(duì)合理的要求及時(shí)通知有關(guān)部門(mén),協(xié)助解決。

　　(8)作為公司社會(huì)活動(dòng)的代表,積極參與有關(guān)社會(huì)活動(dòng),并做好公眾來(lái)訪的各種禮儀接待工作。

　　(9)做好公司內(nèi)部員工關(guān)系,調(diào)動(dòng)員工積極性;編輯供公司員工閱讀的報(bào)刊,組織其它各種形式的內(nèi)部傳播工作;安排公司員工的各種康樂(lè)活動(dòng)。

　　(10)處理突發(fā)事件和危機(jī)事件。

　　(11)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　4.工程部的職責(zé)范圍

　　工程部工作是物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的基礎(chǔ)工作,通過(guò)對(duì)房屋及其附屬設(shè)施的養(yǎng)護(hù)維修,確保物業(yè)正常使用。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)根據(jù)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況,制定物業(yè)管理總體方案,編制養(yǎng)護(hù)維修計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批后組織貫徹實(shí)施。

　　(2)全面負(fù)責(zé)房屋及其附屬設(shè)施的維修保養(yǎng),保證物業(yè)的正常使用。

　　(3)全面負(fù)責(zé)樓宇各種機(jī)電、消防、供水供電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作,保證各種設(shè)備始終正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

　　(4)定期檢查樓宇各種設(shè)施設(shè)備技術(shù)狀況,分析存在問(wèn)題,及時(shí)提出維修解決辦法和制定維修方案,方案確定后,組織貫徹實(shí)施。

　　(5)根據(jù)春備夏、秋備冬的原則,每年搞好春秋中間期和冬夏送冷送暖期的設(shè)備檢查和維修。提前制定維修和檢驗(yàn)方案,安排好人力和物力,保證工作需要。

　　(6)房屋及其設(shè)施設(shè)備如發(fā)生突發(fā)事件,工程部必須全力以赴投入搶修工作,直至恢復(fù)運(yùn)行和正常使用。

　　(7)協(xié)助管理部門(mén)做好住戶房屋的監(jiān)督、檢查工作。

　　(8)參加新入伙樓宇工程的驗(yàn)收,提出其有關(guān)設(shè)施增補(bǔ)改造方案。

　　5.管理部的職責(zé)范圍

　　管理部要落實(shí)公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議,有計(jì)劃、有步驟地完善樓宇及住宅區(qū)的各種配套設(shè)施,管理好所管物業(yè)的環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)等,為住戶提供一個(gè)安全、舒適、清潔、寧?kù)o的工作和居住環(huán)境。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)根據(jù)政府和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件,制定優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計(jì)劃,并組織實(shí)施。

　　(2)協(xié)助工程部進(jìn)行新接管物業(yè)的驗(yàn)收、移交工作。

　　(3)負(fù)責(zé)住戶對(duì)房屋裝修申請(qǐng)的審批、監(jiān)督、檢查工作。

　　(4)負(fù)責(zé)物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生、園庭綠化、消防安全、治安保衛(wèi)以及車(chē)輛管理等工作,并督促檢查各管理處做好這些工作。

　　(5)協(xié)助解決接管物業(yè)的遺留工程問(wèn)題,負(fù)責(zé)處理有關(guān)違章裝修、違章建筑等問(wèn)題。

　　(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　6.服務(wù)部的職責(zé)范圍

　　服務(wù)部主要是根據(jù)住戶的需要,為住戶提供全方位的服務(wù)。其具體職責(zé)范圍是:

　　(1)牢固樹(shù)立全心全意為住戶服務(wù)的思想,凡是住戶需要的,都要盡量予以滿足。

　　(2)建立健全本部門(mén)的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)程,重視員工培訓(xùn)工作,建立一支高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。

　　(3)設(shè)置各類綜合代辦服務(wù)項(xiàng)目,協(xié)助制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　(4)建立信息庫(kù),及時(shí)了解住戶要求,并能及時(shí)提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　(5)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　7.發(fā)展部的職責(zé)范圍

　　發(fā)展部要堅(jiān)持公司一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的原則,立足所管理的物業(yè),面向社會(huì)、靈活運(yùn)用各種資金,投資開(kāi)發(fā)周期短、效益高的項(xiàng)目,增強(qiáng)企業(yè)的實(shí)力。具體職責(zé)范圍是:

　　(1)在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上,積極慎重做好新項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告,爭(zhēng)取做到開(kāi)發(fā)一個(gè),成功一個(gè)。

　　(2)以承包、出租、自營(yíng)等方式搞好住宅區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和文化體育設(shè)施,做到既方便住戶,又增加企業(yè)收入。

　　(3)根據(jù)實(shí)際情況,積極開(kāi)辦新企業(yè),如清潔管理公司,電腦電器服務(wù)公司,裝飾公司、車(chē)輛維修部,花木服務(wù)部等等。

　　(4)提供物業(yè)信息咨詢服務(wù)和物業(yè)中介服務(wù),開(kāi)展物業(yè)評(píng)估工作。

　　(5)定期向總經(jīng)理匯報(bào)下屬各企業(yè)或承包單位的經(jīng)營(yíng)情況。

　　(6)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　8.管理處的職責(zé)范圍

　　管理處是物業(yè)管理公司的派出機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)某一指定的物業(yè)管理。具體職責(zé)范圍是:

　　(1)貫徹執(zhí)行國(guó)家的有關(guān)政策、法律、法令和公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。

　　(2)負(fù)責(zé)管理所轄物業(yè)的日常業(yè)務(wù),糾正各種違章行為,為住戶創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美整潔、方便舒適、文明安全的工作和居住環(huán)境。

　　(3)樹(shù)立住戶至上的觀念,及時(shí)為住戶提供各種優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

　　(4)協(xié)助公司工程部對(duì)物業(yè)進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和維修,確保其正常使用。

　　(5)積極配合公司服務(wù)部、發(fā)展部在所轄物業(yè)區(qū)域開(kāi)展的各種工作。

　　(6)向住戶宣傳黨的方針政策,協(xié)助公安部門(mén)和居委會(huì)做好安全防范和計(jì)劃生育工作。

　　(7)調(diào)查研究,深入了解住戶對(duì)管理服務(wù)工作的意見(jiàn),處理住戶對(duì)管理服務(wù)工作的投訴,重大問(wèn)題報(bào)請(qǐng)公司管理部或公司領(lǐng)導(dǎo)處理解決。

　　(8)完成領(lǐng)導(dǎo)布置的其它工作。

　　物業(yè)管理公司崗位制度的制訂

　　崗位制度的制定主要是明確物業(yè)管理公司所設(shè)各種崗位的職責(zé)規(guī)范,它規(guī)定了某一崗位對(duì)從業(yè)人員的基本要求,包括基本素質(zhì),應(yīng)知應(yīng)會(huì),崗位職責(zé),工作量規(guī)范等方面。

　　下面是深圳物業(yè)管理公司制訂的“房屋管理員崗位規(guī)范”,僅供參考。

　　范例二：深圳市房屋管理員崗位規(guī)范

　　房屋管理員是屋村管理處管理住房的基層管理人員,負(fù)責(zé)一定地段(片或幢)的房產(chǎn)管理。為使房屋管理員明確自己的崗位職責(zé)和本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì),掌握本崗位的技能,提高管理水平和管理效率,更好地為居民服務(wù),特制定本規(guī)范。

　　(一)房屋管理員的基本素質(zhì)

　　房屋管理員所擔(dān)負(fù)的住房管理工作政策性、專業(yè)性強(qiáng),要求高,因此,屋村管理員必備以下基本素質(zhì):

　　1.政治思想素質(zhì)

　　房屋管理員必須堅(jiān)持四項(xiàng)基本原則,熱愛(ài)社會(huì)主義,認(rèn)真學(xué)習(xí)政治理論和黨的方針政策;積極參加各項(xiàng)社會(huì)政治活動(dòng);秉公辦事;堅(jiān)持原則,廉潔奉公,不以權(quán)謀私;具有全心全意為人民服務(wù)的思想,遵紀(jì)守法,嚴(yán)格要求;作風(fēng)正派,團(tuán)結(jié)同志,虛心好學(xué);熱愛(ài)集體,愛(ài)護(hù)公物。

　　2.文化、專業(yè)素質(zhì)

　　根據(jù)干部“四化”標(biāo)準(zhǔn),房屋管理員必須具備高中畢業(yè)(包括職業(yè)高中、技術(shù)學(xué)校畢業(yè))以上文化程度。

　　房屋管理員必須受到房屋管理專業(yè)訓(xùn)練,持有專業(yè)管理部門(mén)頒發(fā)的《房屋管理員崗位合格證書(shū)》方可上崗擔(dān)負(fù)房屋管理工作。房屋管理員要刻苦鉆研專業(yè)知識(shí),掌握本崗位必備的應(yīng)知應(yīng)會(huì)和專業(yè)技術(shù),不斷提高專業(yè)水平。

　　3.職業(yè)道德素質(zhì)

　　房屋管理是一項(xiàng)服務(wù)性很強(qiáng)的工作,房屋管理員的工作直接影響住戶的安居樂(lè)業(yè),因此,房屋管理員要有較高的職業(yè)道德素質(zhì)。

　　(1)房屋管理員必須樹(shù)立“五愛(ài)”思想。“五愛(ài)”。即:愛(ài)房產(chǎn)--熱愛(ài)房地產(chǎn)行業(yè);愛(ài)住戶--對(duì)住戶充滿愛(ài)心;愛(ài)崗位--熱愛(ài)房管員崗位;愛(ài)服務(wù)--熱心為住戶排憂解難;提高服務(wù)質(zhì)量;愛(ài)信譽(yù)--愛(ài)護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)和本單位的聲譽(yù),在住戶中樹(shù)立良好的行業(yè)和企業(yè)形象。

　　(2)要刻苦學(xué)習(xí)和鉆研房產(chǎn)管理工作的知識(shí)與技能。一個(gè)合格的房屋管理員既要有為住戶服務(wù)的思想,更要具備過(guò)硬的服務(wù)本領(lǐng),刻苦學(xué)習(xí)和鉆研專業(yè)技術(shù)是房屋管理員職業(yè)道德素質(zhì)的基本要求。

　　(3)文明管理。房屋管理員的工作是一項(xiàng)“窗口”工作,直接關(guān)系到政府和行業(yè)的形象,特別是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū),涉外房產(chǎn)多,房屋管理質(zhì)量的優(yōu)劣直接影響國(guó)家的聲譽(yù)和對(duì)外開(kāi)放。因此,特區(qū)房屋管理員必須做到文明管理。其具體要求是:主動(dòng)熱情,優(yōu)質(zhì)服務(wù),急住戶之所急,想住戶之所想,為住戶提供方便,經(jīng)常幫助和照顧不方便和有困難的住戶解決困難;語(yǔ)言謙虛;儀態(tài)端莊;給住戶親切感。必須做到“四個(gè)不講,五個(gè)不能”,即“不講低級(jí)庸俗的口頭語(yǔ);不講不三不四的臟話;不講諷刺挖苦話;不講與管理無(wú)關(guān)的閑話”;“不能冷淡;不能刁難;不能取笑;不能訓(xùn)斥;不能報(bào)復(fù)住戶和顧客”。要懂得一些國(guó)外和港、澳、臺(tái)的禮節(jié)和禮貌語(yǔ)言;在工作中衣著打扮和氣質(zhì)風(fēng)度要端莊、整潔、給業(yè)主(住戶)美的感受。

　　(二)房屋管理員崗位“應(yīng)知應(yīng)會(huì)”

　　1.應(yīng)知

　　(1)屋村管理的宗旨和原則;

　　(2)本管理處所管房屋的棟數(shù),總面積,總戶數(shù);

　　(3)本人管理地段(片、幢)內(nèi)房屋總棟數(shù)、總面積、總戶數(shù);

　　(4)本人管理范圍內(nèi)住戶的家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、家庭人口、人口結(jié)構(gòu)、住家電話。

　　(5)本人管理范圍內(nèi)居民構(gòu)成基本情況,包括:本市居民、外國(guó)人、華僑、港澳、臺(tái)灣人士、內(nèi)地居民、臨時(shí)住戶各多少、業(yè)主(或租戶)所屬社會(huì)階層和經(jīng)濟(jì)狀況;

　　(6)本處房屋產(chǎn)權(quán)歸屬情況,包括:福利商品房、微利商品房、集資房、單位房、市場(chǎng)商品房、涉外商品房有多少;

　　(7)本管理處范圍內(nèi)各類使用性質(zhì)的房屋有多少,包括:住宅、商業(yè)辦公、公共項(xiàng)目用房以及其它用房;

　　(8)房租、管理費(fèi)和各種規(guī)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);

　　(9)政府主管部門(mén)和本單位制定的房產(chǎn)管理各項(xiàng)指標(biāo),包括:租金、管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)收繳率、住戶投訴率和投訴處理率、供電和應(yīng)急發(fā)電率、生活供水率、電梯運(yùn)行率、中央空調(diào)工作率、房屋完好率、維修工程優(yōu)良率等。

　　(10)本管理處范圍內(nèi)公共道路綠化面積有多少平方米,上下水總管道有多少米,鋪設(shè)位置、排污、檢查井各有幾個(gè),位置,化糞池有幾個(gè),位置,供水、供氣、供電總閘在哪里;

　　(11)本管理處范圍內(nèi)有幾個(gè)泵房,幾部電梯,多少備用發(fā)電機(jī),有多少臺(tái)生活水泵,消防水泵;

　　(12)本管理處范圍內(nèi)高低壓電站、室內(nèi)室外消防栓有多少個(gè),路燈,樓梯燈有多少盞;

　　(13)火警、匪警、居委會(huì)、派出所電話號(hào)碼。

　　2.應(yīng)會(huì)

　　(1)能看懂房屋平面圖,會(huì)丈量面積,會(huì)計(jì)算房屋建筑、使用居住面積;

　　(2)懂房屋結(jié)構(gòu),會(huì)住房驗(yàn)收方法和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);

　　(3)會(huì)編制簡(jiǎn)單維修計(jì)劃和維修、保養(yǎng)工程產(chǎn)量計(jì)算;

　　(4)懂房產(chǎn)檔案資料的整理、歸類、編目、存檔以及檔案資料保管常識(shí)和變更修改技術(shù);

　　(5)會(huì)簽定房產(chǎn)管理合同,包括租賃合同、買(mǎi)賣(mài)合同、清潔合同、園林保養(yǎng)合同、維修養(yǎng)護(hù)合同、裝修合同等,要熟悉經(jīng)濟(jì)和行政法律程序,能參與訴訟;

　　(6)會(huì)看電表、水表,能發(fā)現(xiàn)電線路、供水管一般故障;

　　(7)懂園庭綠化的基本知識(shí),會(huì)美化環(huán)境,懂得樹(shù)木、花草的養(yǎng)護(hù)知識(shí);

　　(8)懂得發(fā)生火警、臺(tái)風(fēng)、盜竊等緊急事故的應(yīng)急措施;

　　(9)會(huì)處理來(lái)信來(lái)訪和寫(xiě)工作總結(jié);

　　(10)要會(huì)調(diào)查研究,會(huì)擬調(diào)查、訪問(wèn)提綱,會(huì)作調(diào)查訪問(wèn)筆記,會(huì)寫(xiě)簡(jiǎn)單的調(diào)查報(bào)告;

　　(11)具有一定的組織能力,會(huì)宣傳、發(fā)動(dòng)、組織住戶參與住宅區(qū)管理和開(kāi)展住宅區(qū)內(nèi)各項(xiàng)公益活動(dòng),會(huì)合理組織管理各種技術(shù)工人進(jìn)行房屋維修,養(yǎng)護(hù),園林綠化的種植和養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生、環(huán)境的清潔,基礎(chǔ)設(shè)施的維修,消防設(shè)施的保養(yǎng),還要會(huì)組織搞好住宅區(qū)治安,違章清理。

　　(三)房屋管理員的崗位職責(zé)

　　房屋管理員在本管理地段(片、幢)內(nèi)行使房屋和居住環(huán)境管理,向屋村管理處主任負(fù)責(zé),其崗位職責(zé)是:

　　1.負(fù)責(zé)宣傳貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)法規(guī)以及黨和政府有關(guān)房地產(chǎn)方針、政策;

　　2.負(fù)責(zé)管理300至500個(gè)住宅單元。以下情況負(fù)責(zé)300個(gè)住宅單元。

　　(1)初級(jí)房管員;

　　(2)住房分散;

　　(3)住房質(zhì)量和基礎(chǔ)設(shè)施較差;

　　(4)出租房比例較大。

　　3.掌握自己管理地段(片、幢)內(nèi)住房基本情況包括:

　　(1)住戶的戶數(shù),各住戶家庭人員,戶主姓名,職業(yè)及工作單位;

　　(2)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及其變更情況;

　　(3)房屋租賃及租金情況;

　　(4)房屋結(jié)構(gòu)及質(zhì)量狀況。

　　以上情況須做到隨問(wèn)隨答并與實(shí)際相符。

　　4.負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理資料的收集、匯總、歸檔、變更修改、利用和上報(bào)工作。

　　5.負(fù)責(zé)制訂管理地段(片、幢)內(nèi)的房屋保養(yǎng)維修初步計(jì)劃,并組織實(shí)施各項(xiàng)房屋及樓宇的維修任務(wù),驗(yàn)收維修質(zhì)量并簽具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,作好維修記錄登記和維修后回訪;維修投訴率不超過(guò)5‰。

　　6.熟悉和掌握管理地段(區(qū)、幢)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的基本情況并負(fù)責(zé)實(shí)施管理、使用、保養(yǎng)和維修,對(duì)管理范圍內(nèi)的上下管道的鋪設(shè)位置,各種井、池的位置要熟記,隨時(shí)可查找出來(lái),基礎(chǔ)設(shè)施管理、維修投訴率不超過(guò)8‰。

　　7.負(fù)責(zé)管理地段(片、幢)內(nèi)的居住環(huán)境和衛(wèi)生的管理和監(jiān)督;制定管理地段內(nèi)的植樹(shù)種花、種草及美化環(huán)境計(jì)劃,并組織實(shí)施;宣傳、發(fā)動(dòng)教育住戶愛(ài)護(hù)衛(wèi)生,監(jiān)督、協(xié)助居委會(huì)、環(huán)衛(wèi)部門(mén)及時(shí)打掃和清理垃圾,保證住宅區(qū)無(wú)鼠、無(wú)蠅、無(wú)臭,使居住環(huán)境達(dá)到美化、靜化、凈化、環(huán)境衛(wèi)生投訴率不超過(guò)1%。

　　8.負(fù)責(zé)房屋租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的收繳,每月房租收繳率的98%以上,每月管理費(fèi)收繳率95%,各種規(guī)費(fèi)的收繳率90%以上。

　　9.搞好居民來(lái)信來(lái)訪接待,認(rèn)真處理住房管理中的居民投訴,每一個(gè)投訴均須有回復(fù)并及時(shí)處理。大問(wèn)題三天內(nèi)有回復(fù),五天內(nèi)處理;處理來(lái)信、來(lái)訪和投訴必須有文字登記,并定期整理存檔和上報(bào)。

　　10.負(fù)責(zé)接待居民有關(guān)住房方面的咨詢,積極做好住戶巡訪工作,主動(dòng)上門(mén)為孤寡老幼戶、困難戶提供服務(wù),為其解決困難,與住戶建立和維持良好的關(guān)系,調(diào)動(dòng)住戶參與住房管理。

　　11.積極參與屋村管理決策,及時(shí)了解房產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)并定期寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告。

　　12.負(fù)責(zé)做好管理地段的巡視,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止各種住宅區(qū)房管所不容許的事件和現(xiàn)象;做好居民有關(guān)住戶裝修申請(qǐng)、報(bào)審、驗(yàn)收工作。

　　13.參與新樓驗(yàn)收工作,并代表業(yè)主或住戶利益,嚴(yán)格驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映,監(jiān)督其及時(shí)處理。

　　(四)房屋管理員工作量規(guī)范

　　根據(jù)房屋管理員崗位職責(zé)和各項(xiàng)職責(zé)的工作量,對(duì)房屋管理員的工作量規(guī)范如下:

　　1.每日工作量

　　(1)巡視所管理的地段(片、幢)一遍,巡視內(nèi)容為:

　　①檢查住宅區(qū)是否有違章行為(有無(wú)亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無(wú)亂涂、亂畫(huà)、張貼廣告,住宅區(qū)內(nèi)有無(wú)亂擺攤販);

　　②住宅區(qū)是否有不安全隱患(房屋是否出現(xiàn)嚴(yán)重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無(wú)亂拉亂搭,住宅區(qū)有無(wú)可疑人員活動(dòng));

　　③住宅區(qū)環(huán)境與衛(wèi)生是否符合標(biāo)準(zhǔn)(樹(shù)木花草有無(wú)損壞,房前屋后,公共場(chǎng)所有無(wú)亂扔垃圾,垃圾桶是否倒清,有無(wú)亂停放車(chē)輛,亂涼曬衣服,有無(wú)影響正常休息的噪聲源);

　　④基礎(chǔ)設(shè)施是否完整(道路有無(wú)損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護(hù)栓,路障是否完好,娛樂(lè)設(shè)施有無(wú)損壞)。

　　以上內(nèi)容巡視完畢要做好巡視記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,能處理的應(yīng)立即處理之,重大問(wèn)題和不能處理的問(wèn)題應(yīng)向屋村管理處主任匯報(bào)。

　　(2)收繳房租、管理費(fèi)、各項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用;

　　(3)接待居民來(lái)信、來(lái)訪和處理有關(guān)房產(chǎn)管理的投訴;

　　(4)解答居民提出的有關(guān)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)咨詢;

　　(5)安排房屋保養(yǎng)、維修任務(wù),驗(yàn)收修繕質(zhì)量;

　　(6)作好工作日記(內(nèi)容為:記錄每天完成的工作,發(fā)現(xiàn)和處理問(wèn)題,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的指示,急待解決的事務(wù),住戶投訴等)。

　　(7)整理內(nèi)務(wù)(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書(shū)報(bào)刊;清潔整理辦公桌、椅及其它辦公用具等)。

　　2.一周工作

　　(1)走訪住戶(內(nèi)容:與住戶交換住宅區(qū)管理意見(jiàn),了解住戶在住房方面有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業(yè)、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結(jié)構(gòu),掌握住戶產(chǎn)權(quán)歸屬和變更或租戶的變更,租金的變化,住房的戶型變化、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量現(xiàn)狀、保養(yǎng)和維修狀況)。

　　(2)初審住戶裝修申請(qǐng),并報(bào)上級(jí)審批;

　　(3)檢查每棟樓宇等公共設(shè)施是否完好(內(nèi)容包括:電梯運(yùn)行是否正常;樓道、過(guò)道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險(xiǎn)品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設(shè)備是否有破損,住宅樓內(nèi)信報(bào)箱是否有破損)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)報(bào)管理處主任和有關(guān)部門(mén),并協(xié)助處理。

　　(4)檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各住宅樓公共部位是否清潔。

　　(5)檢查房屋使用情況,有無(wú)長(zhǎng)期空房戶、擅自轉(zhuǎn)租戶、了解房地產(chǎn)信息。

　　3.一月工作

　　(1)編制本月保養(yǎng)維修報(bào)表,制訂下月保養(yǎng)維修計(jì)劃報(bào)屋村管理處主任;

　　(2)編制租金、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)表并報(bào)管理主任;

　　(3)組織修剪管理地段內(nèi)的樹(shù)木、花草一次;

　　(4)發(fā)動(dòng)組織住戶搞一次衛(wèi)生大掃除;

　　(5)對(duì)本月維修項(xiàng)目進(jìn)行一次回訪,聽(tīng)取住戶意見(jiàn);

　　(6)整理房屋管理資料、對(duì)發(fā)生異動(dòng)的(包括:房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、承租戶變動(dòng)、租金變動(dòng)、管理費(fèi)變動(dòng))作出修改;

　　(7)與有關(guān)單位聯(lián)系,交換情況一次(包括:居委會(huì)、派出所,工商所、房屋產(chǎn)權(quán)單位等)如有重要情況須用書(shū)面報(bào)告和反映;

　　(8)辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、地面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。

　　4.一季度工作

　　(1)組織檢查住宅區(qū)和住宅樓宇消防設(shè)施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報(bào)警設(shè)備、太平門(mén)等)是否完整無(wú)缺,能否正常使用,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門(mén)處理;

　　(2)打開(kāi)各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無(wú)淤塞,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)組織有關(guān)人員處理;

　　(3)組織對(duì)樹(shù)木花草進(jìn)行一次施肥;

　　(4)清理房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi),并編制季度報(bào)表;清查是否有漏改、錯(cuò)收;采取措施對(duì)拖欠房租和管理費(fèi)的住戶進(jìn)行追收;

　　(5)編制季度維修保養(yǎng)計(jì)劃和報(bào)表;

　　(6)與住宅區(qū)內(nèi)其它房管員合作,辦一期房屋管理專刊,宣傳表?yè)P(yáng)住宅區(qū)內(nèi)的好人好事和新風(fēng)尚,指出住宅區(qū)存在的問(wèn)題,增強(qiáng)住戶參與管理的意識(shí);

　　(7)整理房地產(chǎn)信息并寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告。

　　5.一年工作

　　(1)參加一次上級(jí)主管部門(mén)舉辦的短期專業(yè)培訓(xùn);

　　(2)對(duì)本管理地段(片、幢)內(nèi)的住戶全部走訪一遍;

　　(3)組織清理一次化糞池;

　　(4)編制年度房租、管理費(fèi)和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)收繳報(bào)告;

　　(5)編制下年度維修保養(yǎng)計(jì)劃;

　　(6)整理房產(chǎn)管理檔案資料,寫(xiě)出資料異動(dòng)報(bào)告,對(duì)發(fā)生異動(dòng)的資料進(jìn)行修改,保持檔案資料與實(shí)際一致;

　　(7)參與組織一次房屋管理聯(lián)系會(huì);與有關(guān)部門(mén)交換開(kāi)展房產(chǎn)管理的意見(jiàn);

　　(8)組織一次本管理區(qū)的住戶代表會(huì),聽(tīng)取住戶對(duì)房屋管理的意見(jiàn)和建議,提高住戶參與管理的積極性;

　　(9)總結(jié)年度工作,寫(xiě)出書(shū)面總結(jié);

　　(10)制定下年度工作計(jì)劃。

篇3：物業(yè)知識(shí)教材:人事管理制度

　　物業(yè)知識(shí)教材:人事管理制度

　　當(dāng)組織的目標(biāo)確定后，就需要進(jìn)一步明確為實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標(biāo)一旦確定，就應(yīng)該列出實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開(kāi)發(fā)、維護(hù)、使用和考績(jī)制度。

　　一、錄用

　　(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補(bǔ)充人力需求。

　　(2)制定錄用計(jì)劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來(lái)源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。

　　(3)制定職務(wù)和聘用合同，明確職位資格所需的品格、學(xué)歷、才能、經(jīng)驗(yàn)、健康等條件。

　　(4)通過(guò)勞動(dòng)部門(mén)、報(bào)紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導(dǎo)招聘錄用計(jì)劃。

　　(5)通過(guò)面談、測(cè)驗(yàn)和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。

　　二、開(kāi)發(fā)

　　(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開(kāi)發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價(jià)值，明確培訓(xùn)范圍和類型。

　　(2)制定適應(yīng)公司發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，以短期規(guī)劃為主的培訓(xùn)規(guī)劃。

　　(3)建立培訓(xùn)組織，統(tǒng)籌培訓(xùn)工作。

　　(4)選擇培訓(xùn)方式，提高培訓(xùn)效率。

　　(5)挑選培訓(xùn)人員，保證培訓(xùn)質(zhì)量。

　　(6)開(kāi)展培訓(xùn)評(píng)估，促使培訓(xùn)良性循環(huán)。

　　三、維護(hù)

　　(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計(jì)劃。

　　(2)開(kāi)展工作實(shí)績(jī)?cè)u(píng)估。

　　(3)加強(qiáng)安全衛(wèi)生，保障職工生活。

　　(4)在建立社會(huì)支撐系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，推行社會(huì)保障制度和各種福利措施。

　　(5)搞好群眾文化等各種服務(wù)活動(dòng)。

　　四、使用

　　(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜€(gè)性、揚(yáng)長(zhǎng)避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。

　　(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動(dòng)效益。

　　(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團(tuán)結(jié)和諧、消除隔閡。

　　(4)獎(jiǎng)勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)、懲處違紀(jì)、弘揚(yáng)正氣、鼓舞士氣。

　　五、考績(jī)

　　(1)全面、客觀、審慎地考察每個(gè)員工。

　　(2)通過(guò)獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

　　(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境。