地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷售管理流程(1):項(xiàng)目前準(zhǔn)備

2024-06-20 5345

　　地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷售管理流程（1）--項(xiàng)目前準(zhǔn)備

　　項(xiàng)目小組的建立

　　1、項(xiàng)目小組架構(gòu)：在項(xiàng)目簽定銷售代理協(xié)議后，成立項(xiàng)目小組。

　　包括公司高層銷售管理人員、項(xiàng)目經(jīng)理或項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一名，銷售人員若干，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的策劃人員、行政、財(cái)務(wù)人員和主要外協(xié)單位如廣告公司等。

　　2、項(xiàng)目小組工作內(nèi)容：建立項(xiàng)目檔案；

　　制定銷售策劃方案；

　　銷售策劃方案的具體實(shí)施與監(jiān)控；

　　銷售工作的組織和安排；

　　對(duì)銷售效果進(jìn)行分析，調(diào)整相應(yīng)的銷售策略；

　　對(duì)所調(diào)整的策略進(jìn)行重新講解和培訓(xùn)；

　　與發(fā)展商的接洽；

　　與外協(xié)公司的接洽；

　　在今后項(xiàng)目操作中，公司擬考慮采用項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制和尋盤優(yōu)先操作原則；

　　銷售人員所需銷售工具準(zhǔn)備

　　1、答客問

　　2、尊客咨詢

　　3、表格：每日上門客戶登記表

　　房款計(jì)算表

　　廣告日效果（回饋）統(tǒng)計(jì)表

　　每日上門客戶統(tǒng)計(jì)表

　　每周成交統(tǒng)計(jì)報(bào)表

　　4、銷售夾（內(nèi)含銷售資料，如：樓書、價(jià)格表、利率水準(zhǔn)、購(gòu)房相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦理手續(xù)流程及時(shí)間等）

　　5、文具：計(jì)算器、紙、筆、登記冊(cè)、膠水、釘書器、直尺和距離測(cè)定儀、點(diǎn)鈔驗(yàn)鈔機(jī)，現(xiàn)場(chǎng)名片、工卡等的制作和領(lǐng)取。

　　6、銷售人員簡(jiǎn)歷（包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷售的項(xiàng)目銷售人員）及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話，一分存檔，一分提供給發(fā)展商。

　　7、物業(yè)管理相關(guān)資料：公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項(xiàng)等。

　　銷售流程和銷售業(yè)務(wù)人員收入

　　1、由項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目策劃人員和公司財(cái)務(wù)與發(fā)展商確定后，制定項(xiàng)目操作流程。

　　2、由公司銷售負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人確定項(xiàng)目銷售人員提成及獎(jiǎng)懲制度。

　　3、銷售流程包括：各個(gè)關(guān)系的接洽負(fù)責(zé)人；

　　簽定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書和簽定買賣合同；

　　變更設(shè)計(jì)和產(chǎn)權(quán)過戶內(nèi)容；

　　各個(gè)階段收費(fèi)安排和財(cái)務(wù)手續(xù)；

　　4、制定詳細(xì)接待程序及時(shí)間排班安排。

　　培訓(xùn)前踩盤（詳見踩盤要領(lǐng)）和踩盤總結(jié)。

　　項(xiàng)目培訓(xùn)及考核籌備

　　制定詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃；考核除文字考核外，還要加入情景考核方式。

　　銷售人員腦力激蕩會(huì)

　　1、銷售流程的推敲

　　2、現(xiàn)場(chǎng)氣氛如何烘托

　　3、客戶心理層面的分析和接待用語(yǔ)

　　4、銷售人員間配合和現(xiàn)場(chǎng)銷控準(zhǔn)備

　　5、銷售渠道的拓展

　　6、客戶可能提出的問題

　　銷售計(jì)劃的制定

　　（1）銷售時(shí)間控制與安排

　　（2）銷售人員分工

　　（3）具體工作內(nèi)容和具體工作負(fù)責(zé)人

　　（4）銷售進(jìn)度和銷售目標(biāo)

　　項(xiàng)目前銷售培訓(xùn)

　　1、銷售培訓(xùn)參與人員：包括策劃部、代理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和銷售人員

　　2、培訓(xùn)材料準(zhǔn)備

　　3、培訓(xùn)內(nèi)容：

　　（1）環(huán)境分析：包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境（人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭結(jié)構(gòu)、租金狀況等）、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況（各個(gè)交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿Γ⒐苍O(shè)施配置（學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、采市場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、體育設(shè)施等）及配套的距離、密度和未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。

　　（2）市場(chǎng)分析：市場(chǎng)現(xiàn)狀和走勢(shì)；同類樓盤市場(chǎng)狀況、走勢(shì)、購(gòu)買人群特征、價(jià)格水平狀況；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售狀況；

　　（3）項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃：項(xiàng)目本身特征（包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、買賣條件）；發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽(yù)狀況；建筑材料和施工工期等；

　　（4）策略分析：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和銷售狀況、價(jià)格水準(zhǔn)等綜合評(píng)價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)策略的講解；項(xiàng)目銷售策略的講解；

　　（5）相關(guān)公司的介紹：發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財(cái)力、形象和開發(fā)業(yè)績(jī)；公司推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)，確立銷售人員的信心等。

　　（6）銷售流程的講解：發(fā)展商和代理商在項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系；二者在銷售過程中的責(zé)權(quán)分工；定金和首期款收取程序；合同簽署的注意事項(xiàng)；風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避；簽定合同的技巧；

　　（7）答客問的講解

　　（8）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；公共契約和管理規(guī)則等；

　　（9）銷售人員的禮儀行為準(zhǔn)則和個(gè)人銷售提成水準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲制度；

　　（10）結(jié)合目標(biāo)客戶心理及行為模式講解銷售技巧；現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的營(yíng)造；銷售技巧；語(yǔ)言和體態(tài)技巧；客戶心理分析等；

　　4、實(shí)地講解：

　　（1）現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)項(xiàng)目情況、策劃包裝方式及手法等進(jìn)行實(shí)地講解；

　　（2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售樓盤的現(xiàn)場(chǎng)觀摩；

　　（3）同類樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)走訪；

　　5、銷售演練與考核：

　　由策劃人員、銷售負(fù)責(zé)人共同就項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)行培訓(xùn)的綜合演練。

　　6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練。

篇2：地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷售管理流程：項(xiàng)目前準(zhǔn)備

　　地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理銷售管理流程(1)--項(xiàng)目前準(zhǔn)備

　　項(xiàng)目小組的建立

　　1、項(xiàng)目小組架構(gòu)：在項(xiàng)目簽定銷售代理協(xié)議后，成立項(xiàng)目小組。

　　2、項(xiàng)目小組工作內(nèi)容：建立項(xiàng)目檔案;

　　制定銷售策劃方案;

　　銷售策劃方案的具體實(shí)施與監(jiān)控;

　　銷售工作的組織和安排;

　　對(duì)銷售效果進(jìn)行分析，調(diào)整相應(yīng)的銷售策略;

　　對(duì)所調(diào)整的策略進(jìn)行重新講解和培訓(xùn);

　　與發(fā)展商的接洽;

　　與外協(xié)公司的接洽;

　　在今后項(xiàng)目操作中，公司擬考慮采用項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)上崗機(jī)制和尋盤優(yōu)先操作原則;

　　銷售人員所需銷售工具準(zhǔn)備

　　1、答客問

　　2、尊客咨詢

　　3、表格：每日上門客戶登記表

　　房款計(jì)算表

　　廣告日效果(回饋)統(tǒng)計(jì)表

　　每日上門客戶統(tǒng)計(jì)表

　　每周成交統(tǒng)計(jì)報(bào)表

　　4、銷售夾(內(nèi)含銷售資料，如：樓書、價(jià)格表、利率水準(zhǔn)、購(gòu)房相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、辦理手續(xù)流程及時(shí)間等)

　　6、銷售人員簡(jiǎn)歷(包括公司高層銷售管理人員、公司2~3名策劃人員和參與銷售的項(xiàng)目銷售人員)及主要人員和外協(xié)人員的聯(lián)系電話，一分存檔，一分提供給發(fā)展商。

　　7、物業(yè)管理相關(guān)資料：公共契約、業(yè)主守則、員工守則和入伙裝修注意事項(xiàng)等。

　　銷售流程和銷售業(yè)務(wù)人員收入

　　1、由項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目策劃人員和公司財(cái)務(wù)與發(fā)展商確定后，制定項(xiàng)目操作流程。

　　2、由公司銷售負(fù)責(zé)人和項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)人確定項(xiàng)目銷售人員提成及獎(jiǎng)懲制度。

　　3、銷售流程包括：各個(gè)關(guān)系的接洽負(fù)責(zé)人;

　　簽定內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書和簽定買賣合同;

　　變更設(shè)計(jì)和產(chǎn)權(quán)過戶內(nèi)容;

　　各個(gè)階段收費(fèi)安排和財(cái)務(wù)手續(xù);

　　4、制定詳細(xì)接待程序及時(shí)間排班安排。

　　培訓(xùn)前踩盤(詳見踩盤要領(lǐng))和踩盤總結(jié)。

　　項(xiàng)目培訓(xùn)及考核籌備

　　制定詳細(xì)的培訓(xùn)計(jì)劃;考核除文字考核外，還要加入情景考核方式。

　　銷售人員腦力激蕩會(huì)

　　1、銷售流程的推敲

　　2、現(xiàn)場(chǎng)氣氛如何烘托

　　3、客戶心理層面的分析和接待用語(yǔ)

　　4、銷售人員間配合和現(xiàn)場(chǎng)銷控準(zhǔn)備

　　5、銷售渠道的拓展

　　6、客戶可能提出的問題

　　銷售計(jì)劃的制定

　　(1)銷售時(shí)間控制與安排

　　(2)銷售人員分工

　　(3)具體工作內(nèi)容和具體工作負(fù)責(zé)人

　　(4)銷售進(jìn)度和銷售目標(biāo)

　　項(xiàng)目前銷售培訓(xùn)

　　1、銷售培訓(xùn)參與人員：包括策劃部、代理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和銷售人員

　　2、培訓(xùn)材料準(zhǔn)備

　　3、培訓(xùn)內(nèi)容：

　　(1)環(huán)境分析：包括區(qū)域環(huán)境、人文環(huán)境(人口數(shù)量、職業(yè)與收入、家庭結(jié)構(gòu)、租金狀況等)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、交通狀況(各個(gè)交通道路現(xiàn)狀和發(fā)展?jié)摿?、公共設(shè)施配置(學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、采市場(chǎng)、娛樂場(chǎng)所、體育設(shè)施等)及配套的距離、密度和未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r。

　　(2)市場(chǎng)分析：市場(chǎng)現(xiàn)狀和走勢(shì);同類樓盤市場(chǎng)狀況、走勢(shì)、購(gòu)買人群特征、價(jià)格水平狀況;競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售狀況;

　　(3)項(xiàng)目的詳細(xì)規(guī)劃：項(xiàng)目本身特征(包括規(guī)模、定位、設(shè)施、價(jià)格、買賣條件);發(fā)展商、承建單位、物業(yè)管理公司等的信譽(yù)狀況;建筑材料和施工工期等;

　　(4)策略分析：項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì);競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和銷售狀況、價(jià)格水準(zhǔn)等綜合評(píng)價(jià)和競(jìng)爭(zhēng)策略的講解;項(xiàng)目銷售策略的講解;

　　(5)相關(guān)公司的介紹：發(fā)展商、承建商和物業(yè)公司的財(cái)力、形象和開發(fā)業(yè)績(jī);公司推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)，確立銷售人員的信心等。

　　(6)銷售流程的講解：發(fā)展商和代理商在項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系;二者在銷售過程中的責(zé)權(quán)分工;定金和首期款收取程序;合同簽署的注意事項(xiàng);風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避;簽定合同的技巧;

　　(7)答客問的講解

　　(8)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);公共契約和管理規(guī)則等;

　　(9)銷售人員的禮儀行為準(zhǔn)則和個(gè)人銷售提成水準(zhǔn)及獎(jiǎng)懲制度;

　　(10)結(jié)合目標(biāo)客戶心理及行為模式講解銷售技巧;現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛的營(yíng)造;銷售技巧;語(yǔ)言和體態(tài)技巧;客戶心理分析等;

　　4、實(shí)地講解：

　　(1)現(xiàn)場(chǎng)針對(duì)項(xiàng)目情況、策劃包裝方式及手法等進(jìn)行實(shí)地講解;

　　(2)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售樓盤的現(xiàn)場(chǎng)觀摩;

　　(3)同類樓盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)走訪;

　　5、銷售演練與考核：

　　由策劃人員、銷售負(fù)責(zé)人共同就項(xiàng)目實(shí)際操作進(jìn)行培訓(xùn)的綜合演練。

　　6、保安、衛(wèi)生清潔人員的禮儀和工作內(nèi)容的培訓(xùn)和演練。

篇3：房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段工作流程

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段工作流程

　　一、獲取土地使用權(quán)

　　開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：

　　1）通過行政劃撥方式取得；

　　2)舊城改造取得中標(biāo)地塊國(guó)有土地使用權(quán)；

　　3）轉(zhuǎn)讓取得；

　　4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；

　　5）聯(lián)合開發(fā)并報(bào)有關(guān)主管部門立項(xiàng)、審批后取得；

　　6）通過司法裁決取得；

　　7）通過兼并、收購(gòu)等股權(quán)重組方式取得。

　　開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序

　　土地使用權(quán)有償出讓的方式

　　出讓方式是指政府作為國(guó)有土地的代表以什么形式或程序?qū)?guó)有土地使用權(quán)讓與土地使用者。

　　按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國(guó)有土地

　　使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。

　　協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國(guó)有土地的代表提出有償使用

　　土地的愿望，由國(guó)有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對(duì)一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。

　　招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人以書面投標(biāo)形

　　式，競(jìng)投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受用人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)付的責(zé)任等。

　　拍賣又稱競(jìng)投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的

　　時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價(jià)競(jìng)投，按“價(jià)高者得”的原則確定土地所有權(quán)受讓人的一種出讓方式。

　　依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營(yíng)利型的

　　商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》。開發(fā)商取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時(shí)應(yīng)提交以下資料：

　　1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；

　　2）開發(fā)商營(yíng)業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；

　　3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料；

　　4）1：2000地形圖2份；

　　5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份；

　　6）地上附著物權(quán)屬證明；

　　7）土地登記申請(qǐng)書；

　　8）土地登記法人代表證明和身份證明；

　　9）土地登記委托書。

　　土地主管部門：

　　⑴土地使用權(quán)出讓

　　房地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)

　　的審核和報(bào)批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)

　　讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手的審核和報(bào)批工作。

　　⑵土地使用權(quán)劃撥

　　房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)；

　　區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。

　　⑶征用土地

　　（征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

　　征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。

　　征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。

　　⑷地價(jià)評(píng)估

　　市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價(jià)評(píng)估工作及評(píng)估報(bào)告的審查、地價(jià)審核和報(bào)批工作。

　　招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：

　　①用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件；

　　②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其他部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料；

　　③用地者進(jìn)行投資分析；

　　④到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金；

　　⑤用地者填寫投標(biāo)書寄給指定方進(jìn)行投標(biāo)；

　　⑥收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金；

　　⑦按照合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。

　　拍賣受讓土地使用權(quán)申請(qǐng)程序：

　　①用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件；

　　②用地者到市或區(qū)、縣房地局或其他部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料；

　　③用地者進(jìn)行投資分析；

　　④到指定地點(diǎn)辦理競(jìng)投登記，提交企業(yè)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競(jìng)投保證金；

　　⑤用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競(jìng)叫牌；

　　⑥用地者在規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場(chǎng)參加競(jìng)投；

　　⑦企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按照規(guī)定支付總地價(jià)款的一定比例作為定金；

　　⑧按合同的約定支付余款。付清40%地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，付清全部地價(jià)后向市或區(qū)、縣房地局申請(qǐng)正式國(guó)有土地使用證。

　　屬經(jīng)營(yíng)性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競(jìng)買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行他的登記，取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》。

　　二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》

　　城市房屋拆遷是對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上原有的房屋及其附著物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。

　　1、拆遷方式

　　1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷；

　　2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請(qǐng)拆遷許可證；

　　3)拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時(shí)委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。

　　2、拆遷的主要內(nèi)容包括：⑴房屋拆建，如危舊房改建；⑵城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居民區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；⑶環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。

　　3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報(bào)資料：

　　1)填寫《城市房屋拆遷申請(qǐng)表》一式5份；

　　2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

　　3）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

　　4）國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）；

　　5）拆遷代辦單位和評(píng)估機(jī)構(gòu)資料；

　　6）拆遷安置計(jì)劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷限制；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來(lái)源及預(yù)算資金額度。）

　　7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。

　　根據(jù)《武漢市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住在為7元／平方米，非住宅為3元／平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有3種方式：貨幣安置、現(xiàn)房安置、就地或異地還建。拆遷完畢后，申請(qǐng)拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。

　　三、規(guī)劃設(shè)計(jì)

　　建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、到路管理、管線管理、審定設(shè)計(jì)方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。在以開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國(guó)有土地范圍，項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是：⑴在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對(duì)批復(fù)時(shí)的參考依據(jù)；⑵在項(xiàng)目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定位，即向申報(bào)單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對(duì)項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時(shí)下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；⑶規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，是項(xiàng)目選址后，由建設(shè)單位申請(qǐng)，規(guī)劃部門下達(dá)是委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計(jì)后，須向規(guī)劃部門提出審定申請(qǐng)；⑷通過審定的設(shè)計(jì)方案，是編制初步設(shè)計(jì)或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；⑸開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計(jì)方案通知書和可行性研究報(bào)告批復(fù)，并在規(guī)定主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；⑹申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項(xiàng)目列入年度正式計(jì)劃后，申請(qǐng)辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證是申辦開工的必備文件。進(jìn)行營(yíng)利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國(guó)有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級(jí)市場(chǎng)取得方式有2種：出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國(guó)有土地使用權(quán)證；通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時(shí)證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。

　　1、申辦項(xiàng)目選址地點(diǎn)，取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件。

　　規(guī)劃設(shè)計(jì)（土地使用）條件：

　　1）建設(shè)項(xiàng)目選址申請(qǐng)

　　城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級(jí)規(guī)劃，安照國(guó)家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會(huì)同土地管理部門并征求項(xiàng)目所涉及到有關(guān)部門的意見，對(duì)初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對(duì)于同意的項(xiàng)目報(bào)政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目選址意見書。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。

　　2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃

　　城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項(xiàng)目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對(duì)城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。

　　3）委托設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)，送審設(shè)計(jì)方案

　　申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)。

　　規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計(jì)劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對(duì)于開

發(fā)項(xiàng)目的意見，再次決定對(duì)可行性研究報(bào)告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn)，，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。辦理上述“一書一證”時(shí)，需提交以下申報(bào)資料：

　　a/建設(shè)用地申請(qǐng)；

　　b/房地產(chǎn)開發(fā)單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；

　　c/土地使用證或土地權(quán)屬證明；

　　d /1：2000地形圖。

　　開發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù)，取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；b/到耕包處辦理土地征用、轉(zhuǎn)讓手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書。c/到地籍處辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；

　　2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請(qǐng)建筑方案報(bào)建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報(bào)建分兩階段：

　　1)規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》，在此階段需要提供的資料為：

　　a/1：2000地形圖1份；

　　b/1:500地形圖1份；

　　c/建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項(xiàng)目需提供2-3個(gè)不同設(shè)計(jì)單位的規(guī)劃方案及光盤）

　　d/“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計(jì)使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。

　　2)施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份，在此階段需要提供

　　的資料為：

　　a/土地證復(fù)印件或宗地圖或《劃撥決定書》；

　　b/公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)狻@林等部門審查意見或回執(zhí)；

　　c/施工圖3份及光盤。

　　3)申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑定位

　　和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑

　　物施工至正負(fù)零或市政管理埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請(qǐng)紅線驗(yàn)線。辦理紅

　　線定位時(shí)應(yīng)提交以下資料原件：

　　a/建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。

　　b/建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。

　　c/市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。

　　d/若所放紅線與規(guī)劃道路或其他預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市規(guī)劃院提取道路坐標(biāo)及其他相關(guān)數(shù)據(jù)。

　　4）申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施

　　工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時(shí)，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程

　　規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到市城管局固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報(bào)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：

　　a/國(guó)有土地使用權(quán)證；

　　b/城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；

　　c/人防費(fèi)收據(jù)；

　　d/《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請(qǐng)表；

　　e/投資許可證；

　　f/經(jīng)放線的《紅線定位冊(cè)》正本。

　　5）申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個(gè)月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)提交以下資料：

　　a/《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；

　　b/經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊(cè)》副本；

　　c/經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》；

　　d/垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。

　　申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時(shí)，提交以下資料辦理：

　　a/變更申請(qǐng)；

　　b/工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；

　　c/開發(fā)商資質(zhì)證明；

　　d/土地變更批復(fù)；

　　e/變更后的土地使用證；

　　f/（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；

　　g/原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　h/建筑紅線圖；

　　i/抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；

　　j/法院裁決項(xiàng)目還應(yīng)提交判決書。

　　四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記，申請(qǐng)招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。

　　項(xiàng)目報(bào)建總流程：

　　實(shí)施單位流程內(nèi)容承辦單位

　　建設(shè)單位

　　建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記

　　武漢市建設(shè)工程交易中心各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)

　　建設(shè)單位

　　審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定費(fèi)、核發(fā)繳款通知

　　各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)武漢市建設(shè)工程交易中心

　　招標(biāo)申請(qǐng)人

　　建設(shè)單位招標(biāo)申請(qǐng)

　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

　　招標(biāo)申請(qǐng)人

　　對(duì)招標(biāo)申請(qǐng)人資格審查

　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

　　招標(biāo)人編制與備案招標(biāo)文件

　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

　　發(fā)布招標(biāo)公告

　　武漢市建設(shè)工程交易中心

　　投標(biāo)申請(qǐng)人

　　投標(biāo)申請(qǐng)人投標(biāo)報(bào)名

　　武漢市建設(shè)工程交易中心

　　招標(biāo)人投標(biāo)申請(qǐng)人

　　招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人資格預(yù)審

　　武漢市建設(shè)工程交易中心

　　招標(biāo)人

　　招標(biāo)咨詢及答疑會(huì)

　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

　　投標(biāo)人

　　投標(biāo)人編制與遞交投標(biāo)文件

　　招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)

　　招標(biāo)人

　　組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)