創造流行300多年“土地是財富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通過對英國經濟的實證研究,揭示了支配產業結構變遷的深層原因,就是資本總是傾向于向獲利多的產業轉移, 告訴人們驅動商業模式變遷的動力是資本逐利的本質,提出了產業分析的“配第——克拉克經濟法則”。
以先哲的智慧解剖房地產業,可以幫助我們理解近幾年房地產屢創發財奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開覆蓋在房地產商業模式變遷背后的那只無形之手。這幾年在支撐房地產發展的諸多市場要素中,百姓們爭相討論房價,經濟學家面紅耳赤地爭論房地產泡沫,政府接二連三頒布調控措施,可以說無論是“國八條”、“地產新政”、 “人民幣升值”, 還是社會輿論對房地產業的質疑,不僅改變了投資者的收益預期、消費者購房的價格預期,而且改變了政府對房地產發展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產商業模式的發展環境和生存土壤的巨大變化,使房地產企業不得不直面全新的行業政策、經濟、需求的巨大挑戰。一些聰明的房地產商埋頭苦練內功,尋求新的商業模式撬動各種開發資源,繼續演繹財富增長的傳奇故事。
房地產企業選擇何種商業模式,決定了其對經濟周期的抗跌性,決定了其能否持續發展。在房地產業興起初期,單純的混合開發模式和百貨公司模式占主導地位,開發商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然后再開始新一輪循環。他們之所以能夠生存、發展,依靠的不是產品和服務質量,而是土地制度的不完善以及消費者的不成熟。他們占用建設單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過預售占用一部分客房的資金,他們在稅費上減、免、拖。還有一些開發商自己缺乏開發資金,就千方百計構建關系鏈,靠關系拿土地,靠關系銀行拿錢,他們依靠這種不成熟的贏利模式、不規范的市場運作辦法很快地完成了資本積累,為企業進一步發展贏得了時間和物質基礎。但這種開發模式在住房短缺、市場不完善的條件下,最差的房子、最差的物業管理也有市場需求。但房地產市場發展環境今非昔比,這種模式現在已經暴露出諸多弊端,不僅投資結構不合理,而且潛藏著巨大的信貸風險。
從產業的發展規律來看, 企業商業模式的創新已經取代了產品創新,成為投資者選擇投資對象的重要原因。商業模式的確定是綱,是企業發展的根本,是一切經營活動的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務的。現在房地產業政策的不斷調整、市場狀況的不斷變化,要求企業的商業模式也要不斷改革、與時俱進。尤其是金融緊縮和土地嚴控,大多數房地產企業失去了“錢袋”和“糧票”,傳統的“賣燒餅”的開發模式已難以為繼。改造公司的商業模式、確定企業的戰略定位、 采用與市場相適應的商業模式,已成為企業能否生存發展的命脈。為此,本刊通過大量采訪和調研,推出萬通、華僑城、順馳、萬科、華遠、SOHO中國、萬達集團改造傳統房地產商業模式的探索路徑、創新模式,以期為房地產商業新模式的形成拋磚引玉,為房地產業的健康持續發展建言獻策。
篇2：中國房地產商業創新模式
創造流行300多年“土地是財富之母”精典段子的威廉·配第爵士,通過對英國經濟的實證研究,揭示了支配產業結構變遷的深層原因,就是資本總是傾向于向獲利多的產業轉移, 告訴人們驅動商業模式變遷的動力是資本逐利的本質,提出了產業分析的“配第--克拉克經濟法則”。
以先哲的智慧解剖房地產業,可以幫助我們理解近幾年房地產屢創發財奇跡、不斷制造富翁的深層原因,可以揭開覆蓋在房地產商業模式變遷背后的那只無形之手。這幾年在支撐房地產發展的諸多市場要素中,百姓們爭相討論房價,經濟學家面紅耳赤地爭論房地產泡沫,政府接二連三頒布調控措施,可以說無論是“國八條”、“地產新政”、 “人民幣升值”, 還是社會輿論對房地產業的質疑,不僅改變了投資者的收益預期、消費者購房的價格預期,而且改變了政府對房地產發展的支持理念和支持方式。沿襲多年的房地產商業模式的發展環境和生存土壤的巨大變化,使房地產企業不得不直面全新的行業政策、經濟、需求的巨大挑戰。一些聰明的房地產商埋頭苦練內功,尋求新的商業模式撬動各種開發資源,繼續演繹財富增長的傳奇故事。
房地產企業選擇何種商業模式,決定了其對經濟周期的抗跌性,決定了其能否持續發展。在房地產業興起初期,單純的混合開發模式和百貨公司模式占主導地位,開發商利用大量銀行資金買地、挖坑、蓋房、賣房,然后再開始新一輪循環。他們之所以能夠生存、發展,依靠的不是產品和服務質量,而是土地制度的不完善以及消費者的不成熟。他們占用建設單位的資金,讓工程公司墊資修建;他們通過預售占用一部分客房的資金,他們在稅費上減、免、拖。還有一些開發商自己缺乏開發資金,就千方百計構建關系鏈,靠關系拿土地,靠關系銀行拿錢,他們依靠這種不成熟的贏利模式、不規范的市場運作辦法很快地完成了資本積累,為企業進一步發展贏得了時間和物質基礎。但這種開發模式在住房短缺、市場不完善的條件下,最差的房子、最差的物業管理也有市場需求。但房地產市場發展環境今非昔比,這種模式現在已經暴露出諸多弊端,不僅投資結構不合理,而且潛藏著巨大的信貸風險。
從產業的發展規律來看, 企業商業模式的創新已經取代了產品創新,成為投資者選擇投資對象的重要原因。商業模式的確定是綱,是企業發展的根本,是一切經營活動的重心,其他一切要素都是為其提供支持和服務的。現在房地產業政策的不斷調整、市場狀況的不斷變化,要求企業的商業模式也要不斷改革、與時俱進。尤其是金融緊縮和土地嚴控,大多數房地產企業失去了“錢袋”和“糧票”,傳統的“賣燒餅”的開發模式已難以為繼。改造公司的商業模式、確定企業的戰略定位、 采用與市場相適應的商業模式,已成為企業能否生存發展的命脈。為此,本刊通過大量采訪和調研,推出萬通、華僑城、順馳、萬科、華遠、SOHO中國、萬達集團改造傳統房地產商業模式的探索路徑、創新模式,以期為房地產商業新模式的形成拋磚引玉,為房地產業的健康持續發展建言獻策。
篇3：商業步行街策劃經營創新
一、商業步行街的發展特點
1.商業步行街的發展歷程
商業步行街發源于中國,唐代時期,長安就有著名的商業街:東市和西市。到了宋代,清明上河圖就是典型的商業街,到了近代和現代,我國商業街發展落后于法國等西方國家。
從全球來看商業街發展大體分為七個階段。第一個時期就是集市貿易。第二個時期這些攤販慢慢地開始進店,形成店鋪格局,在道路兩側形成不同數量不同規模的店鋪。第三個時期,實際上隨著商業街的發展,有些地方形成小的商業中心。第四個時期,大型商業街的出現。第五個時期,是規范化的商場和超市業態加入到流通領域以后,實際上就給商業街的結構增添了骨干力量。第六個時期使六十年代,商業街由于中產階級搬到郊區居住進入低谷時期。第七個時期,商業步行街增加shopping mall 購物中心,出現購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢,商業步行街開始在各國獲的大發展。
2.商業步行街對城市發展的影響與作用
(1).商業步行街是城市的商業文化名片,是城市繁榮的象征,是城市運營的點睛之筆。
(2)重振原有商業中心,帶動城市新一輪發展
(3)塑造新的城市中心,沒有大型商業步行街,新城區就無法形成城市的中心。上海徐家匯的開發改造非常成功,擁有地上商業區、地下商鋪網、周邊支持商業網和多個廣場型活動中心,并由多種垂直交通將整個系統連通成為一個環形的商業區,其實質是一條地下通行的環狀商業街。由于徐家匯商業區的帶動,樓價從3000元上升到8000元,迅速成為新城區。
(4)步行街對城市商業結構更新,改變了單一購物結構,通過發展旅游文化等多種功能,提升了城市生活品質。
(5)強化城市中心的價值和凝聚力,改變城市空心化的格局
(6)步行街對城市文化影響較大,它是對都市文化的提升與再造。商業步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變遷,它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉換的城市發展,因此步行街將商業文化提升為社會文化層次。
3.國際一流商業步行街的發展特點
國際一流的商業步行街具有特征:
1)硬件設施一流,包括市政、交通和商場乃至購物環境的硬件設施。
2)它應該是多功能的,比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。
3)商業步行街管理水平應該是一流的,不僅要具備普通的商業物業管理功能,而且在步行街整體形象宣傳方面,公共服務與商業服務水準方面也應該使一流的。
4)世界著名步行街具有較高的文化內涵與藝術品味。
法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業大街,它的發展印證了上述特征,香榭麗舍大街建于1670年,西起戴高樂星形廣場的凱旋門,東至矩形協和廣場,街道全長1800米,寬120米,中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道,是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡,如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門,聯系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的,整個工程耗資達2.4億法郎,改造后增加了地下停車位,交通更加方便。
香榭麗舍大街是巴黎之魂,大街的東半部分是700米長的林蔭大道,兩側綠樹成行,郁郁蔥蔥,如詩如畫。成群結隊的飛鴿在草坪中悠然散步,是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。
愛麗舍大街西段長約1180米,是商家云集之地,不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上,僅電影院和電影發行公司就有50多家,著名的有"高蒙"、"巴黎"、"喬漢五世"等。這里每天都有法國和世界的最新影片上映。這里報刊雜志社眾多,《巴黎競賽畫報》、《她》、《致敬》、《聯盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。
世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口。"雷諾"、"白茹"、"雪鐵龍"、"奔馳"、"菲亞特"等歐洲名牌汽車公司在這里設立汽車展銷大廳;日本的"索尼"、"精工"等名牌公司在此開設專賣店;法航、俄航等眾多航空公司在這里開設了售票處;高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比;夜總會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布;巴黎三大夜總會之一的"麗多"就設在這里。這一切加上凱旋門和協和廣場吸引了各國的游客。"流浪音樂家"、"街頭畫家"、"街頭藝人",也為這條大街增添了異樣的情調。
二、國內商業步行街的發展水平與存在問題
國內商業步行街道發展經歷三個階段
1.第一階段:加強交通管理,吸引顧客
2.第二階段:體現對步行者的關懷
3.第三階段:成為社區活動中心
&
由于先天不足,后天改造水平有限,國內商業步行街普遍存在如下問題:
1、經營序列矛盾。
2、商業利潤下滑。
3、商業功能單一,文化休閑功能不強。
4、空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。
5、交通系統滯后,內外部交通組織不暢。
北方步行街以北京王府井為代表,不斷進行升級與完善,20**年5月北京市東城區區長陳平提出王府井升級戰略的目標和措施。
為適應經濟全球化和科技的高速發展,以及電子商務的普及應用,王府井商業街將實施功能、結構、檔次、形象的全面調整與提升。
--完善功能。從單一購物的初級化市場,向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉變。
--調整結構。將傳統的商業結構向現代化、國際化商業結構轉變。按照國際通行的中心商業區結構和業態分布進行調整,商業占30-35%,餐飲企業占20-25%,休閑、娛樂、酒店、服務等占30-40%。
--提升檔次。王府井要融入世界經濟大潮中,引進跨國公司、世界知名品牌,國際管理集團,使王府井成為引領時尚潮流展示世界名品的舞臺。
--營造環境。貫徹"以人為本"的原則,綜合運用多種手段,創造輕松舒適的步行街購物氛圍,構建體現"人文關懷"的城市景觀與生態環境。
--加快發展數字王府井。建設與互聯網相通的電子觸摸屏、自動化停車誘導系統、現代化自動停車場,將王府井與世界緊緊相連。
深圳步行街的發展獨具特點,深圳第一商圈是深圳東門,東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初,它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業旺區。由于深圳違法建筑過多,農民房建設雜亂無序,交通擁擠,導致東門形象不佳。
東門商業步行街是在東門老街的基礎上逐步發展而來。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動,1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進展順利,市、區政府共投資3.76億元,完成了一期工程,*xxx等黨和國家領導人親臨東門視察,給予了較高的評價。
東門步行街改造措施:
1、改造交通設施,設置步行通道,禁止機動車輛通行,交通改造分兩期,一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等16條市政道路的改造,改造范圍內各街道沿街立面以及公共照明工程、引導標識系統、街頭小景建設等。二期工程主要包括公交換乘中心、步行街天棚等,二期改造投資1.64億元,已于2000年完成。
2、拆除違法建筑,改造部分建筑設施
拆除了影響施工進程的各類違法建筑群,共14500平方米,解放路改造完成地下管網施工;改造總面積達14500平方米的風貌街
3、注重文化設施建設
東門老街的標志性主題雕塑是分布于三個廣場入口處的青銅大鐘,分別代表1992年、1997年和未來時代,鐘上銘刻相關文字,周圍各設一組真人大小的青銅人物雕像,表現與1992年、1997年相關的生活場景。
東門商業步行街區改造后取得預期目標,取得良好效果。改造后東門商業步行街區的日客流量達30萬人次,節假日更高達50至60萬人次,年營業額40-50億元。街區處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風情,文化活動頻繁,經濟文化兩相輝映,是深圳的形象代表之一。
東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處:
1、出入步行街的公共交通依舊擁擠,步行街周邊兩條道路狹窄導致交通擁擠。
2、改造后步行街的有一定文化特色,但是文化特色不突出,文化品味不高。
3、建筑物過于密集,通透性不好,綠地與綠色太少。
4、步行街內經營者素質與國外著名步行街相比差距太多,對東門步行街形象提升產生不利影響。
5、步行街管理管理水平有提高,但是整體形象沒有升級,步行街形象宣傳推廣有待加強。
東門步行街未來發展戰略的意見
1、決心拆除全部違法建筑,流出空地,增加綠地。
2、運用城市經營理論,不僅將東門市政建設相關內容向企業開放,而且通過政府政策調節,鼓勵企業拆除成片低矮老式建筑,集中建設高層建筑,多留出綠地,增加通透性。
3、改革完善步行街管理體系,提高準入門欄,將低素質經營者淘汰出東門,讓優秀的經營者近來,提升東門形象。
4、加大交通治理力度與道路改
三、商業步行街的整體運營策劃
1.理念設計、文化定位、發展規劃
理念設計是商業步行街策劃的靈魂,理念設計的提出建立在充分的調查研究基礎上,步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區域歷史文化、建筑與商業文化。理念的設計要在商業街歷史基礎上創新,兼顧歷史特點,更重要的是有利于未來發展。
商業步行街是城市形象的代表,是城市的名片。
2.洋流學說與商業步行街布局
洋流的形成有許多原因,主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關系,但洋流流動的方向和風向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。
世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經濟地理角度分析
1、洋流流暢區資源流通過速,難以停留累積,成為魚類遷徙的路徑,無其它特殊條件很難形成資源聚集,如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源,那么會吸引魚類聚集。
2、反之,洋流回旋使大量生物滯留,回旋區內食物豐富,吸引魚類;由此產生食物鏈,對各種物種產生吸引,從而形成資源富饒區域如:漁場、海底礦藏。
可見回旋使資源和生物聚集。
洋流理論在商業步行街布局方面具有很好的應用價值,上海新天地就是一個比較成功的案例。
上海新天地廣場由香港瑞安集團投資開發,占地約三萬平方米,座落在市中心太倉路上,位于淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間,毗鄰*一大會址。它以上海獨特的石庫門建筑舊區和上海歷史文化風貌為基礎,以中西融合、新舊結合為基調,將上海傳統的石庫門里弄與充滿現代感的新建筑融為一體,改造成為具有國際水平的餐飲、商業、娛樂、文化等多功能休閑步行街區,形成一個具有傳統和現代文化特色的都市旅游景點。
石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門,仿佛時光倒流,宛如置身于20世紀20年代。但是,每座建筑內部則按照21世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界度身定做,成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧……。該建筑群保留了上海傳統特色的里弄,增加了回旋余地。
上海新天地廣場為了制造"漁場"氣氛,吸引一批名流投資文化娛樂項目這片譚詠麟、成龍等百位香港明星經營的"東方魅力餐飲娛樂中心"是明星文化結合餐飲的創意,那里將是追星族經常可以與心中偶像交流的場所;臺灣著名電影演員楊慧珊經營的琉璃工房主題餐廳,將使游客置身于七彩水晶宮中用餐;法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕;巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演……。
新天地在經營管理上,注重文化活動引導,通過人氣聚集財富。國際模特兒大賽、時裝表演、日本鬼太鼓座表演、著名影星的電影新聞發布會等時尚文化活動,紛紛選擇在上海新天地登場亮相。
該項目投資14億元,建筑成本達到每平方米2萬元。從投資角度看,造價過高,但是它帶動周邊地產升值。
3.商業步行街的經營管理
商業步行街管理機構的最重要職責是提出發展戰略,制定好發展規劃,規劃好整個步行街的商業業態布局,根據功能定位合理組織商業、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例,運用城市經營理論,運用市場手段,執行建筑規劃,組織社會力量建設商業步行街。
商業街的具體管理工作如下:
(1)物業服務 (2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業態方面根據顧客需求進行整體比例調整。
四、商業步行街發展的規律
1.室外商業步行街
(1)大型商業步行街
上海南京路步行街是中國步行街發展的歷史縮影,南京路從1851年開始建設,1863年成為英國與美國的租界,形成很多具有英美特色的建筑,建筑用料講究,經過100多年的考驗建筑質量經過修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標志中國民族工商業的新發展,四大公司新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯商廈、食品一店和服裝公司。
今日南京路成為中華商業第一街,它是中國面向世界的一個窗口,南京路劃分為三部分,充分考慮了理念設計與實際功能的協調:
1.從外灘到河南路叫作"海上情懷",保留了大部分二三十年代的建筑。
2.從河南路到西藏路,主要是南京路商業步行街,定位叫作都市時尚。
3.從西藏路向西叫作"明日之約",重點發展文化休閑,吸引年青人消費。
南京路的優勢
1.高知名度 例如南京路有好八連 2.人氣旺 3.營業額高
&
第一,悠久的歷史 第二,獨特的風景 第三,有多種業態,同種業態不多,避免惡性同質化競爭
第四,有知名的品牌 第五,有完善的基礎設施 第六,有一個科學的管理機構
南京路定位是五大功能:購物、旅游、商務、展示和文化。南京路也存在明顯缺點,過于筆直,缺乏回旋余地,業態組合也不完成合理,因此出現人氣旺、銷售額下降局面。
現代商業街的靈魂是它的文化內涵,南京路有150年的歷史,是民族商業的發祥地,也是英美租界所在地,南京路是重要的愛國主義教育基地。
南京路的管理在國內位于前列,非常注重整體形象的推廣,推出了文化風情線,每逢周末都有文化演出。舉辦大型國際藝術節,豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近有上海書城,規模大,圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風格宏偉、典雅,透出濃郁的書香氣息,總營業面積萬余平方米,是上海有史以來第一家超大型零售書店,它是上海主要的文化活動中心之一。
(2)社區商業步行街
與大型商業步行街不同,社區商業步行街的客戶群是固定的,其規模要與社區人口數字相匹配。
四季花城商業步行街是一個比較成功的實例,四季花城商業街的主題是引進歐洲式的小鎮商鋪形式,創開放式商場先河。以個性特色商鋪為主,為小區內居民創造悠閑雅致的消費環境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發等近三十戶商家在此經營。
圖6四季花城駛入口道路及兩側就是商業步行街
四季花城園內還設有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等休閑娛樂場所。會所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設施。
購物休閑娛樂一體化,商業步行街與會所能完美結合,步行街成為整個花園的風景線,這就是四季花城的特色。
2.大型購物中心內部的室內商業步行街
室內商業步行街具有特殊效用
(1)室內步行街能夠提供良好而舒適的小環境,使消費者不再受自然氣候的困擾,隨時享受舒適的消費過程。
(2)在傳統商業淡季,室內步行街對消費者具有強大吸引力。
(3)室內步行街擴展了步行街的商業空間,在一定程度上滿足步行街對體量的要求。
以深圳海岸購物廣場室內步行街為例,進行創新策劃
1.室內步行街中間地帶設立健康加油站,讓顧客得到充分休息。
2.以巴黎步行街風情設置5個主題區域。
3.設置大小中庭作為共享空間,方便不同業態之間的轉換。
五、張家界商業步行街的咨詢服務案例
張家界山水天下旅游城位于張家界市大庸西路,建筑用地面積
地塊B 7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米 EK4749+9628=14377平方米
合計建筑占地面積=40899平方米。
項目策劃原則
1.充分考慮張家界旅游業與商業發展的現狀與遠景。
2.旅游商場鎖定旅游服務客戶與游客。
3.根據前面地形高,后面地形低的特點,在建筑策劃上考慮錯層布置原則。
4.住宅電梯,方便客戶上下,提高住宅檔次。
5.商業策劃引入新概念,能夠有效引導客戶消費。
6.旅游商業步行街與建筑外觀要考慮湘西民族建筑風格。
7.綠化率30%以上,按照優秀住宅小區高起點規劃。
表2兩個方案投出產出數據對比
商業總面積 市場對象 投資額 利潤回報 租金收入
方案1 4萬平方米 外地游客 6600萬元 實際銷售面積2.5萬平方米,利潤4400萬元 1500萬元
方案2 4萬平方米+2.6萬平方米 理性減少旅游商場面積,增加本地顧客的商場面積。外地游客+本地客戶 9800萬元 實際銷售面積4.1萬平方米,利潤6200萬元 1300萬元
下面具體介紹兩個方案優缺點
旅游商場方案1
1,2樓全部作為旅游商場,3樓以上為住宅區
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實際發售面積為57258×70%=4萬平方米
建議布局如下:
二樓
一樓
投資估算表
表3建筑工程、裝飾與營銷成本
工程項目及名稱 建筑面積 經濟指標 投資估算
建安工程 57258平方米 803元/平方米 4597.8萬元
1.土建 670
2.水衛消防 48
3.電照 58
4.自動報警 27
舞臺工程 舞臺設備與裝飾 200萬元
建筑裝修 分區分三個檔次裝修公共部分 1200萬元
營銷費用 以客戶營銷活動為主 203萬元
廣告及招商費用 400萬元
合計費用 6600萬元
預計售價計算如下:
項目名稱 面積數 銷售單價 小計(萬元)
一樓高檔商業鋪位 5000平方米 6000元/平方米 3000萬元
一樓中檔商業鋪位 10000平方米 5000元/平方米 5000萬元
一樓鋪位銷售合計 8000萬元
二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000萬元
合計 1.1億元
預計一樓鋪位能夠銷售1.5萬平方米,二樓鋪位只能銷售一半情況,其他1.5萬平方米出租,出租收入每年1500萬元。
方案1特點:
住宅面積較大,商業面積控制在4萬平方米。預計銷售收入為1.3億元,投資為6600萬元,預計贏利4400萬元。
一年內完成鋪位銷售投資回報最為理想,因此,前期策劃與營銷策劃需要重點投入策劃經費與人力,降低項目營銷風險。
方案1缺點:
1.由于住宅部分面積過大,整體經濟效益受到限制。住宅與商業餐飲娛樂之間存在矛盾,二樓娛樂場所噪音影響居民區。采用1、2樓全部是商業鋪位的形式,娛樂部分創新受到空間限制,整體商業檔次受到局限。
2.由于方案1只考慮旅游市場和旅游客戶,沒有考慮本地居民商業消費,存在旅游淡季風險經營和旅游商業鋪位供應量過大風險。
方案2
地塊BFA12樓作為旅游商業鋪位,三層以上為住宅,EK地塊作為4層購物中心設計。旅游商業鋪位與四層MALL購物中心通過風景走廊連接為一體。
實際建筑面積計算如下:
7798平方米 F11127平方米 A 7597平方米
70%×2×26522=37140平方米
可以發售商業面積為37140×70%≈2.6萬平方米
K地塊四層樓4萬平方米策劃
主題定位: 張家界--第一MALL大型一站式購物、觀光和休閑娛樂商業中心
②業態選擇:
第一業態,家具、家居;
第二業態:時裝、百貨、精品店;
第三業態:演藝、康樂、風俗文化、特產、運動用品、各地(全國)名吃、特色品牌店。
通過規劃安排和強有力和經營整合,三種業態有機統一,共同組成一個有著巨大感召力的購物、休閑娛樂購物中心。
Shopping-mall建議:
商業"shopping-mall"建筑面積為4萬平方米,共建四層,容積率為2.0, 每層面積為1萬平方米,停車場面積1000平方米。
功能規劃:
四層作為文化休閑區,具有引導人流的重要作用。
⑴、多功能演藝大廳:面積為1500平方米能夠容納1000人規模。舞臺面積為300平方米。功能為:會議、文化演出,大型宴會,電影放映。
⑵、特色飲食廣場:湖南特色餐廳規劃面積為2000平方米,中華美食廣場1000平方米
⑶、卡拉OK廳、夜總會規劃面積1800平方米,
健康養生服務2000平方米。
三層 女性時尚消費特區 :
⑴ 休閑女裝、職業女裝、時尚女裝6000平方米;
⑵ 精品化妝品2000平方米;
⑶ 美容美發規劃500平方米;
⑷ 女性時尚攝影室300平方米。
二層 兒童用品世界:
⑴ 兒童用品世界5000平方米,
⑵ 男裝3000平方米。
⑶ 引進麥當勞,肯德基各占地500平方米,
⑷ 兒童娛樂城1000平方米-最具特色的兒童樂園,包括兒童溜冰場等項目。
一層 旅游用品市場:
⑴ 小型超市為3000平方米,
⑵ 7000平方米旅游用品專業市場。
方案2投入產出分析
表4方案2投資估算表
工程項目及名稱 建筑面積 經濟指標 投資估算(萬元)
12樓商業鋪位建安工程 37140平方米 803元/平方米 3000
1.土建 670
2.水衛消防 48
3.電照 58
4.自動報警 27
EK地塊四層商業MALL 4萬平方米 造價1000元/平方米 4000
舞臺工程 舞臺設備與裝飾 200
建筑裝修 分區分三個檔次裝修公共部分 2000
營銷費用 以客戶營銷活動為主 200
廣告及招商費用 400
合計投資 9800萬元
方案2產出預計
住宅區1、2樓旅游商業鋪位2.6萬平方米
表5 產出計算表
項目名稱 面積數 銷售單價 小計(萬元)
一樓高檔商業鋪位 3000平方米 6000元/平方米 1800
一樓中檔商業鋪位 8000平方米 5000元/平方米 4000
一樓低檔鋪位 2000平方米 4000元/平方米 800
一樓鋪位銷售合計 6600
二樓鋪位 1萬平方米 3000元/平方米 3000
合計 9600萬元
預計二樓3000平方米用于出租,每年租金收入預計為3000*1000=300萬元。
4層Mall購物中心產出回報
餐飲5000平方米可以采用出售方式,休閑娛樂會所自行經營。1層商場采用出售方式,建議在設計方案上一層商業面積爭取達到1萬平方米,其中出售面積占90000平方米,圍繞電梯公共出入口一樓留自己出租用。
2、4樓出售一半,其中一半以及3樓全部自行經營(自行經營2萬平方米精品百貨)。
確保銷售價格的關鍵有兩點:1.總體項目層次較高。2.旅游市場得到市政府大力支持。3.核心商場啟動造成張家界第一商場強勢。如果二層在第二年銷售價格具有1000元以上的上升空間,根據商業房地產經驗,2層以上樓層在第二年以后銷售取得最佳經濟回報。
銷售收入計算:一層9000平方米*5000元=4500萬元
二層3000平方米*3000元=900萬元
四層5000平方米*2000元=1000萬元
銷售面積1.8萬
預計理想銷售收入6400萬元
出租收入:一層1000平方米×1400元=140萬元
二層7000×1000=700萬元
三層1000×850=850萬元
出租年收入合計1690萬元,如果完成一般出租任務收入為800萬元租金左右。預計張家界MALL商場年租金1000元以內。
本項目
方案2可以分期建設,根據市場情況適當擴展。
方案2銷售總收入為6400萬元+9600萬元=1.6億元,減去商業總投資9800萬元,利潤為6200萬元,每年租金收入1300萬元左右。
六、商業步行街的策劃咨詢服務
通過對商業步行街發展實踐總結,結合筆者的實際商業運營經驗與商業策劃實踐提煉的經驗,筆者提出商業步行街策劃的專業流程。
區域經濟文化和區域城市商業市場研究 項目環境評估 項目地塊商業價值評估
區域商業市場調研 各類商業物業市場調研 目標客戶定性與定量調查
項目規劃概念設計 環境與景觀概念設計 建筑產品商業交通設計概念設計
圖10 商業步行街資訊策劃流程圖
該流程圖涵蓋了我們的策劃服務,具體特點如下:
1.商業步行街策劃與城市運營策劃相結合
2.步行街整體形象策劃與核心商場及大型購物中心策劃相互結合
3.多學科人材協同配合,與客戶利益捆綁,以客戶的成功作為策劃的成功。
4、注重商業步行街文化定位與可持續發展
商業步行街的策劃在我國剛剛開始,大型商業步行街有政府引導,企業投資運營將成為大趨勢,我們愿意與投資商業步行街企業家合作,共同創造中國商業步行街的輝煌新篇章。
參考文獻
1.柯法城,21世紀的商業步行街,湖南大型出版社,20**年9月。
2.楊寶民策劃案例
作者簡介:楊寶民,曾任茂業(集團)百貨副總經理,新世界地產營銷總監,香港沿海物業管理總公司總經理等職務,同時擔任解放軍測繪學院博士生論文指導老師,知識型房地產職業經理人,從1998年開始從事房地產策劃與購物中心策劃,2000年組成MALL與商業步行街策劃課題組。
已經完成的商業策劃案例:
1.沿海武漢商業城總體策劃與企業發展戰略咨詢,項目投資規模4億元,位于武漢最繁華地段-漢正街。
2.深圳萬眾城服裝市場、萬眾城家居廣場客戶營銷活動總策劃
3.撫順恒昌商廈公司總體定位策劃,治理機制設計咨詢
4.華強北大型購物中心---東方時代廣場。
5.張家界山水天下旅游商品步行街。
對外承接大型購物中心(MALL)與商業步行街市場調查與策劃項目,5萬平方米以上的項目市場調查與可行性研究收費40萬元起,10萬平方米以上購物中心項目收費50萬元起。本人已經發表在中國房地產報、中國搜房網等重要媒體。
電子郵件:hcy**20@szonline.net 電話:138***154