國務院發展研究中心金融研究院副所長巴曙松認為房地產金融多元化是必然的趨勢,開發企業應該積極擴寬新的渠道,尤其是利用老百姓的資金,既可以解決開發企業的資金困頓,也可為老百姓拓寬投資渠道。因此,應該開發新的品種和渠道讓老百姓投資房地產業,其中基金和信托首當其沖。
房地產應拓寬融資渠道
巴曙松提到,資金在20**年內成為影響房地產行業一個非常重要的因素,宏觀調控使得5萬家房地產企業面臨一個重新的洗牌。而記者在采訪中也明顯感受到,由于近年來銀行不斷對房地產開發貸款設限,開發商所依賴的資金中訂金、預付款等比例逐年增高,在今年更是超過了五成。在國家有意取消預售制度之時,開發商的這一融資渠道并非長久之計。
巴曙松認為,目前我國的銀行正在經歷一個非常深刻的轉型,“這個轉型就是資本充足,資本充足是指銀行每做一筆貸款要配置的資本,現在我們銀行業整個資本充足率不到5%,未來要上升幾個點,除了大規模的擴張資本之外,一個很重要的就是進行資本結構的調整,”巴認為銀行很明顯地在大幅度減少信貸,減少相對風險比較高的開發貸款,而轉向住房貸款,風險權重相對比較低的住房按揭等環節。
“我們經常說房地產開發資金多元化,現在對銀行的資金依賴減少了,現在對房地產行業來說很關鍵的是這扇門關上了要打開另外一扇門,包括房地產資金、信托等。”巴曙松表示中國的市場并不缺資金,房地產企業的資金短缺,完全可以利用大量的市民儲蓄。
巴曙松認為,對照國外房地產市場的發展規律,開發市場發展到一定階段必將啟動投資市場和證券市場,他肯定在今后的幾年里,房地產投資市場的形成必然促進房地產業的更大發展。
可促房地產市場升級
巴曙松認為目前國內房地產公司對銀行資金的依賴已經減到60%這個程度,已經是國際水平了,下一個階段,應要允許房地產企業有新的融資渠道,尤其鼓勵專業基金和信托公司,鼓勵從老百姓處開辟新的投資房地產的投資品種和投資渠道。他同時認為房地產融資的多元化會推動中國房地產行業的轉型升級,原來過分的依賴銀行的貸款,本身也并不利于整個房地產行業的健康發展。
“他們是專業人士對專業人士”巴曙松稱房地產基金一般委托一些房地產的專家來對房地產項目進行投資,因此可以促進房地產企業改善內部管理,進行投資質量、戶型設計、市場的細分,從而推動中國房地產市場的轉型和升級。他認為,屆時房地產市場會從散戶為主的投資者、購買者,轉向機構投資者、專業投資者比重越來越大。早期杠桿的投資,進入到一個實力投資的階段,本身會促進中國房地產行業的發展,“這是一個必然要經歷的調整過程,這個過程可能比較痛苦,但是是中國房地產行業產業升級必經的一個階段。”
篇2：如何用金融方法經營房地產？
股票及土地價格的膨脹導致了日本泡沫經濟的產生，從此開始了日本“失落的十年”。從瘋狂的價位回歸到其應有的價值，這“失落的十年”讓很多日本房地產企業開始尋求新的土地經營方式，他們紛紛把金融學、信息學的方法，運用到土地經營中。
邁克房地產公司總 裁樽井常一是日本戰后最早去北美留學的企業家之一。在日本泡沫經濟崩潰后，其企業的房地產交易量仍然能維持在1300億日元(約85億人民幣)以上，最主要的業務不是進行土地買賣，而是通過對房地產的經營來擴大企業的收益。金融方法提高土地收益
日本也有一個經濟發展相對落后的東北地區。在那里，工業不夠發達，農漁業收入不高，有些土地、園林已經荒廢。樽井總裁看到，有些地方的農民在沒有收獲之前就已經提前把農產品賣給了特定的顧客，這樣一來，不管一年的最終收成如何，農民都能穩定地獲得現金收入。而對城里人來說，只要保證是綠色食品，又不用花太多的錢，他們也愿意提前向農民支付錢。有了固定消費者以后，農民也沒必要大量施用化肥、打農藥了。這種模式使農民和城市的人實現了“雙贏”。
受到啟發，樽井總裁也開始對房地產進行收效評估：在確定了一個收益率后，從土地、房產所有者那里租賃土地或建筑物，通過建筑房屋或者通過對現有房地產進行重新裝修，提升房地產的收益率，讓房地產所有者能穩定地獲得收益，而樽井的企業則能獲得房地產開發、房地產經營的雙豐收。
“那些死守房地產基業的人，在泡沫經濟崩潰后，很多人損失慘重，但用金融的方法來經營土地的企業，在這一過程中實現了新的增長。”樽井總裁對記者說。房地產成了信息產業
信息是否靈通，對于從事房地產開發的人來說，比資金是否充足更加重要。
“日本大型企業的投資動輒都在數千億日元，等這個信息白紙黑字地印在了報紙上，地方政府再去找企業談投資問題，給再高的優惠條件，也已經沒有成功的可能性了。”樽井總裁說。
因此，參加和組織各種協會、與日本國內外各個行業的人打交道，成了樽井總裁獲取信息的一個重要方法。他本人在北美留學過，與北美國家的上層有很深的關系，為國外的駐日使節建設使館等又讓他擁有了與北美以外國家的交往經歷。與日本國內各個行業人士的交往，也讓樽井對企業經營模式能迅速地進行改革。
“房地產企業可以歸入信息行業中，人脈就是金脈。”樽井總裁對筆者說。