項目開發(fā)工作職責

　　1、根據(jù)公司發(fā)展需要，進行市場調研，為確立公司投資策略，投資計劃提供依據(jù)。

　　2、組織投資機會研究，新項目醞釀、選擇，項目的策劃包裝，協(xié)助公司領導做好招商引資工作。

　　3、進行新項目可行性研究：包括選址看地，對外談判，進行技術、經(jīng)濟、社會全方位可行性分析。

　　4、協(xié)助公司領導確立項目：協(xié)調合同、協(xié)議的簽署，公司內部項目報批手續(xù)。

　　5、負責開發(fā)項目從立項到開工階段全過程質量控制管理，所有委托、報批手續(xù)工作。具體包括：

　　(1)、申請立項。

　　①、擬寫申請立項的請示。

　　②、委托編寫項目建議書。

　　③、準備其他相關材料。

　　(2)、委托編寫項目申請報告。

　　①、整理項目申請報告的資料。

　　②、分別委托做上下水、電、氣、熱、電訊供給咨詢方案。

　　(3)、辦理規(guī)劃設計條件要點。

　　(4)、辦理選址規(guī)劃條件通知書。

　　(5)、辦理建設用地規(guī)劃許可證。

　　(6)、規(guī)劃局劃樁位并給釘樁條件后，委托測繪院釘樁。

　　(7)、根據(jù)項目全方位的可行性分析，確定并辦理設計條件，需：

　　①、立項批復。

　　②、擬建方案及說明。

　　③、地形圖等材料。

　　(8)、根據(jù)總工辦編制的、經(jīng)公司批準的設計任務委托書委托建筑方案設計。

　　(9)、審查規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃設計條件，是否能符合規(guī)劃方案的深度要求，審查方案的可行性，參加總工辦組織進行的規(guī)劃設計方案審查，研究并提出對規(guī)劃方案的修改意見。

　　(10)、報送設計方案(附總圖1份)。

　　(11)、辦理審定設計方案通知書。

　　(12)、辦理土地出讓手續(xù)以及申請列年度計劃。

　　(13)、按要求報送總圖給人防、消防、環(huán)保、交通、園林、市政、通訊等部門審批蓋章認可或取得有關協(xié)議。

　　(14)、協(xié)調、參加首規(guī)委召開的初步設計審查會。

　　(15)、協(xié)調參加組織市政協(xié)調會。

　　(16)、委托審查、報批施工圖設計。

　　(17)、辦理建設工程規(guī)劃許可證。

　　(18)、到市政監(jiān)理所、自來水公司、熱力公司、天然氣公司(煤氣公司)蓋章落實四源費。

　　(19)、到供電局辦理用電協(xié)議，交費、蓋章。

　　(20)、到電訊局辦理審核意見。

　　(21)、協(xié)助預算部www.dewk.cn到招標辦辦理招標手續(xù)意見。

　　(22)、到統(tǒng)計局、建設局、房產科辦理報表手續(xù)。

　　(23)、到質監(jiān)總站辦理委托質監(jiān)事宜。

　　(24)、辦理稅務登記，領取固定資產投資許可證。

　　(25)、了理粘土磚限制使用費。

　　(26)、辦理電、綠化、www.dewk.cn道路、上下水、熱力、鍋爐房、煤氣、天然氣等二次委托設計。

　　9、負責全公司在開發(fā)經(jīng)營過程中公共關系的工作。

　　(1)、經(jīng)常對業(yè)務單位進行禮節(jié)性的拜訪，征求他們的意見，親密與他們的關系，希望得到他們業(yè)務上的關照、支持和惠顧。

　　(2)、凡節(jié)日與大的紀念性活動，要向有業(yè)務聯(lián)系的單位、個人和老客戶發(fā)賀電、賀信或賀年卡，有的可以邀請他們參加本公司組織的慶祝或紀念活動。

　　(3)、負責組織和參加來訪人員的接待，并將他們的情況轉告各有關部門。向客人介紹本公司的情況，了解他們的需要，盡可能給予滿足。

　　(4)、對來本公司學習考察和參觀的客人要熱情友好，向他們介紹情況要認真細致，給客人以良好的印象。

　　(5)、利用一切機會和場所進行公關活動。如在宴會、酒會、茶話會、展覽會、洽談會、座談會、紀念會、慶祝會等一切社交活動中進行宣傳。

　　(6)、負責組織本公司產品宣傳材料的編寫、攝影、錄音、印刷及宣傳，并與宣傳、新聞界建立良好關系，取得他們的支持和幫助。

　　(7)、負責公關資料的收集、積累，文件、材料的整理、編寫等工作。

　　(8)、負責檢查本公司的廣告牌、指示牌語句有無差錯;字體是否端正、清晰、美觀;設計是否高雅，與公司的格調是否相符等。如發(fā)現(xiàn)有不合要求(錯、臟、舊)的要及時改換。

　　(9)、負責對員工進行

　　培訓。

　　(10)、建立關公銷售業(yè)務檔案，以便查閱。

篇2：北京商品房開發(fā)項目房屋登記面積測量有關問題的通知(2008年)

　　(京建權[20**]545號)

　　各區(qū)縣建委(房管局)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)國土房管局、市房屋權屬登記事務中心、市房地產勘察測繪所、各房產測繪單位:

　　為保障購房人的合法權益,規(guī)范房屋面積測量和房屋登記行為,妥善解決商品房開發(fā)項目分期建設產生的遺留問題,現(xiàn)將已竣工驗收商品房樓棟房屋面積測量、房屋登記的有關事項通知如下:

　　一、申請初始登記的樓棟已竣工驗收,其樓外分攤部位(獨幢或在其他樓棟中)已建成并符合建設工程規(guī)劃許可、參與分攤的樓棟未竣工,在計算分攤系數(shù)、測算成套商品房面積時,可以使用未竣工房屋的預測面積數(shù)據(jù)。

　　二、房地產開發(fā)企業(yè)使用未竣工的預測面積數(shù)據(jù)計算分攤系數(shù)、測算成套商品房面積的,應將有關情況如實書面告知每個購房人并自房屋面積實測工作開始至初始登記前在售樓處和已竣工樓棟內予以公示。

　　公示內容包括:未竣工的分攤部位、使用未竣工分攤部位或樓棟的預測面積數(shù)據(jù)、全部房屋實測后面積差異的房價款結算辦法、實測面積與登記面積有差異的應申請面積變更登記(來自:www.dewk.cn)、公示起始日期等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應將公示內容及張貼公示的現(xiàn)場照片分別交房屋測繪成果備案部門辦理房屋面積測繪技術成果報告?zhèn)浒浮⒎课莸怯洸块T進行初始登記。

　　三、辦理轉移登記時,申請人應提供房地產開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂確認公示內容的補充協(xié)議或購房人出具認可公示內容的書面文件。登記部門應在房屋登記簿記載或檔案中注明登記面積為暫測面積,最終面積以實測面積為準;房屋所有權證附記中應注記登記面積與實測面積不符的www.dewk.cn,以實測面積為準并應申請變更登記。

　　四、房屋全部竣工后,房地產開發(fā)企業(yè)應及時委托測繪單位進行面積實測,并將經(jīng)備案的房屋面積測繪技術成果報告提交房屋登記部門。實測面積與購房人登記面積的誤差在0.01平方米內的,可不再進行面積變更登記;誤差超過0.01平方米的,登記部門應在登記簿或檔案中記載實測面積,房地產開發(fā)企業(yè)應及時通知購房人申請面積變更登記。

　　五、購房人申請變更登記前轉讓房屋的,買賣雙方應書面確認轉讓面積以實測面積為準,也可由買房人出具認可實測面積的書面文件,登記部門以登記簿中記載的實測面積為申請人核發(fā)房屋所有權證。

　　六、自本通知下發(fā)之日起,新申請預售許可的開發(fā)項目,原則上不得再分攤建筑樓棟(相互連通的為一個建筑樓棟)外的公用部位。

　　使用同一個分攤方案、分期辦理預售許可的開發(fā)項目,本通知下發(fā)之前已取得預售許可證的,再申請預售許可時,可繼續(xù)延用原分攤方案。

　　七、此前市建委發(fā)布的《關于房屋權屬登記面積有關規(guī)定的通知》(京建權[20**]373號)、《關于商品房初始登記涉及樓外分攤部位有關問題的補充通知》(京建權[20**]1192號)中有關內容與本通知不一致的,以本通知為準。

　　二ΟΟ八年六月十二日

　　主題詞:房屋 面積測量 通知

　　北京市建設委員會辦公室

　　20**年7月31日印發(fā)

篇3：房地產項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

　　房地產項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督制度

　　目的：

　　為保證集團公司發(fā)展戰(zhàn)略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規(guī)范項目開發(fā)的作業(yè)流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　發(fā)布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發(fā)手續(xù)流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理流程。

　　[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環(huán)節(jié)涉及的各項手續(xù)的辦理，按政策法規(guī)規(guī)定或行業(yè)慣例，正常的辦理時間。

　　職責：

　　總部發(fā)展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發(fā)手續(xù)流程;負責制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發(fā)手續(xù)各個環(huán)節(jié)時間指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發(fā)展中心制訂項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間;配合發(fā)展中心下達項目前期開發(fā)手續(xù)流程的標準時間指標;

　　項目運行期間配合發(fā)展中心跟蹤和監(jiān)督項目前期開發(fā)手續(xù)的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發(fā)展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續(xù)辦理;按要求填報項目前期手續(xù)辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據(jù)項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發(fā)展中心及總部其他相關中心部門;

　　作業(yè)內容：

　　一級開發(fā)前期手續(xù)流程(祥見附件-一一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖)一級開發(fā)授權

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現(xiàn)狀調研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補償方案;

　　c)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規(guī)劃可研編制

　　a)向規(guī)委申領規(guī)劃要點，編制控制性詳細規(guī)劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發(fā)授權

　　提交一級開發(fā)申請和實施方案市國土局、發(fā)改委、規(guī)委、建委等舉行聯(lián)席會議，預審項目可研、規(guī)劃和征地補償方案等;

　　5.1.2預審通過后獲得一級開發(fā)授權，并簽訂一級開發(fā)合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規(guī)劃局審核;

　　5.1.2.2規(guī)劃局會簽返計委;計委統(tǒng)一立項，下發(fā)立項批復;

　　5.1.3規(guī)劃意見書做好整體詳細規(guī)劃，向市規(guī)委申請規(guī)劃意見書;

　　5.1.4征地批復

　　5.1.4.1編制一級開發(fā)的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設項目承包說明書

　　b)農用地轉用方案

　　c)補充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規(guī)劃局、建委、鄉(xiāng)政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協(xié)議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發(fā)成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程(祥見附件--二級開發(fā)前期開發(fā)手續(xù)流程圖)立項手續(xù)--立項批復

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協(xié)議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規(guī)劃要點的規(guī)劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規(guī)劃局，規(guī)劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;

　　5.2.2規(guī)

　　劃手續(xù)主要包括用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1用地規(guī)劃許可證

　　a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經(jīng)建委和規(guī)委審核會簽;

　　b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進行整體的規(guī)劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;

　　d)準備環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;

　　f)手續(xù)準備齊全向市規(guī)委申請用地規(guī)劃許可證;

　　5.2.2.1工程規(guī)劃許可證

　　a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協(xié)議等;

　　b)向市發(fā)改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;

　　d)上報市規(guī)劃局進行施工圖審查。以上手續(xù)及其它手續(xù)(如立項、用地規(guī)劃等手續(xù))準備齊全后，獲取工程規(guī)劃許可證;

　　5.2.3土地手續(xù)--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執(zhí)照、立項批復、建設用地規(guī)劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發(fā)票等手續(xù)，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續(xù)--工程施工許可證a)準備建設用地規(guī)劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監(jiān)理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執(zhí)等手續(xù);d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續(xù)主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續(xù)，如注冊公司手續(xù)、資質級別證明、審定方案通知單、環(huán)境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協(xié)議等手續(xù);

　　5.3項目開發(fā)手續(xù)流程標準時間指標(針對二級開發(fā))

　　5.3.1立項手續(xù)標準時間指標

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續(xù)，獲取立項批復標準時間為45個工作日;

　　5.3.2規(guī)劃手續(xù)標準時間指標

　　5.3.2.1項目辦理用地規(guī)劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規(guī)劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續(xù)所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據(jù)項目設計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續(xù)標準時間指標

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規(guī)劃許可證后標準時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據(jù)項目資金安排和運營需要進行調整;

　　5.3.4工程手續(xù)標準時間指標

　　5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行;

　　5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續(xù)辦理可同時進行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發(fā)手續(xù)流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督部門

　　5.4.1項目的立項手續(xù)和土地手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心針對項目情況進行監(jiān)督控制;

　　5.4.2項目的規(guī)劃手續(xù)和工程手續(xù)的辦理主要由發(fā)展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監(jiān)督控制;

　　5.5項目開發(fā)手續(xù)流程監(jiān)督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發(fā)展中心審批;

　　5.5.2經(jīng)發(fā)展中心審核通過的項目開發(fā)手續(xù)流程的辦理計劃，總部發(fā)展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監(jiān)督小組;

　　5.5.3監(jiān)督小組至少3人構成，其組員至少1個發(fā)展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;

　　5.5.4監(jiān)督小組根據(jù)項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監(jiān)督辦法，并進行監(jiān)督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發(fā)手續(xù)流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發(fā)手續(xù)，為項目操作節(jié)約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現(xiàn)金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據(jù)項目手續(xù)超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經(jīng)項目公司部門經(jīng)理和項目總經(jīng)理簽字確認后，上報總部發(fā)展中心或總工辦，經(jīng)審核合格，上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現(xiàn)獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發(fā)各項手續(xù)，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據(jù)項目手續(xù)未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發(fā)手續(xù)的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發(fā)展中心或總工辦組成的監(jiān)督小組下達懲罰通知單，上報總經(jīng)理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現(xiàn)

　　6.1.4.1懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發(fā)展中心風險控制部和總工辦組成的監(jiān)督小組下達相關部門執(zhí)行;

　　7.注意事項:

　　7.

　　1此制度各項指標為標準開發(fā)流程和時間指標，各開發(fā)項目要根據(jù)項目實際情況隨時調整監(jiān)督審核的指標。

　　8.本制度自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責解釋。

　　附件:一級開發(fā)前期手續(xù)流程圖

　　附件:二級開發(fā)前期手續(xù)流程圖