安永地產(chǎn)項(xiàng)目融資與資金戰(zhàn)略管理

　　房地產(chǎn)投資與開發(fā)必須依靠金融機(jī)構(gòu)的支持和配合，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商的融資能力和水平的高低，也往往與一個(gè)項(xiàng)目的成敗息息相關(guān)。不僅在于高明的資本運(yùn)作能力，還必須建立起良好的信譽(yù)，擁有良好項(xiàng)目資源、連續(xù)的贏利能力。

　　首先，公司必須是好的。公司不好，騙人家，騙來第一筆，第二筆可能就沒有了。如果上了銀行的黑名單，那就更麻煩。第二，項(xiàng)目必須要好。項(xiàng)目不好，人家投了錢最后收不回來，不管投錢的是銀行還是資本市場(chǎng)投資者抑或是債券投資者，后續(xù)都會(huì)很麻煩。第三，在融資過程中，不能光指望著銀行一個(gè)獨(dú)木橋，要全方位地考慮資金來源組合，這樣才能解決公司未來的生存和發(fā)展問題。第四，公司一定要有一個(gè)好的遠(yuǎn)景規(guī)劃。總之，公司一定要有最好的團(tuán)隊(duì)，有可靠的資金渠道，有精彩的資本運(yùn)作，有偉大的作品，有可靠的利潤(rùn)來源，這樣，才會(huì)受到資本市場(chǎng)的青睞。

　　1.拓展融資渠道

　　拓展融資渠道的幾種方式：企業(yè)自有資金，開發(fā)投資的本性要求開發(fā)商必須有一定量的自有資金（包括現(xiàn)金和其他流動(dòng)資產(chǎn)，以及近期內(nèi)可回收的出售各類物業(yè)回款等）投入開發(fā)；銀行信貸，銀行信貸是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要融資渠道；合作開發(fā)，開發(fā)商如果籌資困難，則可以借助有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的公司合作開發(fā)，例如一方出地，一方出資，利潤(rùn)按比例分成，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利潤(rùn)；預(yù)售回款，房地產(chǎn)開發(fā)商通過樓宇預(yù)售回款籌集建設(shè)資金，同時(shí)將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給買家；讓承建商帶資承包建設(shè)；建立房地產(chǎn)投資基金；其它融資渠道。

　　隨著安永房產(chǎn)的發(fā)展可以國內(nèi)或海外上市發(fā)行房地產(chǎn)股票，進(jìn)入國內(nèi)或海外資本市場(chǎng)進(jìn)行融資；發(fā)行公司債券；各類信托基金；各類企事業(yè)單位閑散資金；銀團(tuán)聯(lián)合貸款、吸納海外資金等。

　　資金問題，歷來都是開發(fā)商最為關(guān)切和頗費(fèi)心機(jī)的大事。任何一家開發(fā)商，能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得成功，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗(yàn)、開發(fā)商品牌、物業(yè)定位的準(zhǔn)確等因素外，還取決于其籌集資金的能力和資金運(yùn)作水平。

　　2.安永房產(chǎn)銀企合作模式

　　模式1：銀企合作可行性分析報(bào)告?安永房產(chǎn)近年銷售產(chǎn)值狀況，利潤(rùn)狀況；安永房產(chǎn)今年銷售產(chǎn)值預(yù)測(cè)狀況；項(xiàng)目的市場(chǎng)前景分析；項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析；操作投入及回報(bào)分析；償還銀行本息辦法；開發(fā)項(xiàng)目走上良性循環(huán)開發(fā)階段；項(xiàng)目成本分析匯總。

　　模式2：建立穩(wěn)固的銀企合作伙伴關(guān)系?安永為銀行消化不良貸款項(xiàng)目；安永為銀行盤活沉淀的土地；安永邀請(qǐng)銀行參與項(xiàng)目咨詢、跟進(jìn)及財(cái)務(wù)管理等。

　　3.信貸運(yùn)作實(shí)操策略

　　策略1：安永房產(chǎn)開發(fā)貸款的運(yùn)作?

　　向商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部提出申請(qǐng)，并提供相關(guān)材料供銀行方面調(diào)查核實(shí)。所提供的主要材料應(yīng)包括：企業(yè)的基本情況，法人和法人代表的證明文件；財(cái)政部門或會(huì)計(jì)事務(wù)部門審核過的上年度的及近期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要經(jīng)營狀況和經(jīng)營利潤(rùn)報(bào)告表、信用等級(jí)證明和資質(zhì)等級(jí)證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項(xiàng)目用地土地使用證明和計(jì)劃局、城建部門、土地管理部門批準(zhǔn)的立項(xiàng)、規(guī)劃和施工文件；項(xiàng)目設(shè)計(jì)草圖和資信機(jī)構(gòu)的預(yù)算（匡算）說明書；項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告；擔(dān)保人的基本情況及擔(dān)保人擬同意擔(dān)保的有關(guān)證明文件，或抵押?jiǎn)巍①|(zhì)物清單。

　　策略2：安永房產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)作

　　以一定的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他固定的、有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)等作為如期償還貸款的保證物，向商業(yè)銀行 進(jìn)行抵押從而取得貸款的融資方法。貸款條件審查主要針對(duì)兩方面：第一、財(cái)務(wù)狀況及貸款風(fēng) 險(xiǎn)度。銀行方面會(huì)調(diào)查安永年度和近期的財(cái)務(wù)報(bào)表是否已經(jīng)過財(cái)政部門或?qū)徲?jì)（會(huì)計(jì)）事務(wù)所 的審核，而根據(jù)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表來測(cè)評(píng)企業(yè)信用等級(jí)和貸款風(fēng)險(xiǎn)度。重要分析的財(cái)務(wù)指標(biāo)是：資 產(chǎn)負(fù)債率，一般不可高于70%；自有資金占項(xiàng)目總投資的比例應(yīng)不低于30%；有限責(zé)任公司和股 份公司股本權(quán)益投資不超過凈資產(chǎn)的50%。第二、項(xiàng)目開發(fā)的可行性研究報(bào)告。項(xiàng)目開發(fā)可行性 研究報(bào)告是商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款審查的最重要文本，只有對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行全面、細(xì)致 的分析評(píng)估才能確定是否給予貸款。

　　說明：抵押貸款對(duì)借貸雙方均有利，但也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。隨著政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境的變化， 特別是通貨膨脹的影響以及利率的變化，對(duì)借貸雙方都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。因此開發(fā)商和商業(yè)銀 行為保護(hù)各自的利益，在利息計(jì)算和本金償還方面會(huì)達(dá)成一定共識(shí)才開始放貸。從還貨的方式 來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：

　　漸進(jìn)式抵押貸款，這種方式往往由借貸雙方協(xié)商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會(huì)根 據(jù)借貸方的收益水平規(guī)定合理的償還額，或者每次還款額相同但還款的時(shí)間間隔逐漸縮短。

　　遞減式還款，這種還款方式特點(diǎn)是每個(gè)還款期的償還本金一定，但應(yīng)付本息逐期減少，這種方 式在個(gè)人購房抵押貸款運(yùn)用也非常普遍。

　　定息抵押，此種還款方式是商業(yè)銀行規(guī)定的整個(gè)還款期限內(nèi)抵押貸款利率固定的做法。這種情 況下，銀行則可能要承擔(dān)未來利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，但銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，通常貸款利率均定在一個(gè) 較高的水平。

　　重新協(xié)議利率抵押，這種還款方法是借款雙方考慮利率變動(dòng)因素的影響，為保護(hù)各自的利益， 允許雙方在還款期限內(nèi)每隔一定年期（三至五年）重新協(xié)議抵押貸款利率的做法。

　　一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商獲取抵押貸款時(shí)要經(jīng)過申請(qǐng)、銀行審核、協(xié)議簽約、公證幾個(gè)階段才 能落實(shí)。通常情況下，銀行方面對(duì)根據(jù)開發(fā)商的

資信程度、經(jīng)營收益、申請(qǐng)借款余額和時(shí)間長(zhǎng) 短，以及抵押物價(jià)值評(píng)估的結(jié)果來定，一般不超過抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值的70%，對(duì)住房按揭貸款最高 為七成按揭。銀行為項(xiàng)目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)上的購房 抵押貸款，期限通常在年以上，最多不超過10年。

　　策略3：安永房產(chǎn)上市融資法

　　隨著安永的發(fā)展，最終會(huì)成為上市公司。說明：第一，對(duì)企業(yè)上市的要求，上市房地產(chǎn)企業(yè)除 了要符合公司等對(duì)上市公司的要求外，建設(shè)部要求對(duì)申報(bào)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)（必須以住宅為主） 、規(guī)模效益、規(guī)范運(yùn)作以及募集資金的投向、發(fā)展后勁和公司實(shí)力（包括企業(yè)土地儲(chǔ)備、技術(shù) 水平）等各方面進(jìn)行考核。為了防止過去因資金轉(zhuǎn)移出現(xiàn)的混亂現(xiàn)象，建設(shè)部對(duì)募集資金的審 查非常嚴(yán)格，要求上市企業(yè)至少要把募集資金的70%投到其主要住宅建設(shè)上，上市后，若未經(jīng)證 監(jiān)會(huì)同意將資金轉(zhuǎn)移，將受到嚴(yán)厲處罰。建設(shè)部在選擇上市企業(yè)時(shí)，沒有特別強(qiáng)調(diào)所有制問題 。總的原則是在現(xiàn)有規(guī)范的股份制企業(yè)中選擇。

　　第二，上市融資，空間廣闊，上市融資只屬少數(shù)企業(yè)，房企上市的“松動(dòng)”政策令許多房地產(chǎn) 企業(yè)歡欣鼓舞，許多人希望這扇融資大門能盡快敞開，以解決建設(shè)資金短缺問題。房地產(chǎn)企業(yè) 的融資渠道主要還是銀行貸款。即便房地產(chǎn)上市企業(yè)試點(diǎn)成功后，放開上市，也只能有少數(shù)企 業(yè)上市。因?yàn)榻窈蟠蠖鄶?shù)房地產(chǎn)企業(yè)是有限責(zé)任公司的組織形式，僅有少數(shù)為股份有限公司， 而在股份有限公司中，也只有少數(shù)企業(yè)滿足上市公司的要求。

　　第三，真正開放的時(shí)間，對(duì)一些企業(yè)提出的為何不一步解禁的問題，國家目前采用試點(diǎn)的方式 讓企業(yè)上市，主要考慮重大政策轉(zhuǎn)變需平穩(wěn)上路，為防止失誤，采取了比較審慎的做法，真正 放開要看試點(diǎn)效果。從時(shí)間上講三家試點(diǎn)企業(yè)上市的快慢將取決于建設(shè)部、證監(jiān)會(huì)、市場(chǎng)狀況 及企業(yè)自身因素。從建設(shè)部審批上市企業(yè)到最終上市是個(gè)漫長(zhǎng)的過程，最少要半年以上時(shí)間。 如果試點(diǎn)效果好，建設(shè)部將推出第二批試點(diǎn)企業(yè)，其后才考慮全面開放。如果上市www.dewk.cn效果好，到 真正放開上市，保守些估計(jì)至少需要一年多的時(shí)間。

　　所以安永要成為上市公司，還需要安永人孜孜以求不斷努力。

　　4.安永房產(chǎn)資金籌措方案中的資金流通模型

　　資金籌措方案中的資金流通模型是指用來表示房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在何時(shí)用多少資金的表格或圖形 。

　　一般來講，資金流通模型中的時(shí)間單位，對(duì)于中小型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，用月表示；對(duì)于大 型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目而言，用季度表示。實(shí)際工作中，可根據(jù)需要與可能靈活掌握。

　　資金流通模型的表格，一般為3種：資金投入表、資金回收表、資金流通表。

　　模型1：資金投入表?確定資金投入表的主要根據(jù)是：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃；工程施 工組織設(shè)計(jì)中關(guān)于設(shè)備、材料和勞動(dòng)力的投入時(shí)間要求；工程承包合同中確定的工程付款計(jì)劃 等。

　　資金投入表中的資金分類，可粗可細(xì)，以滿足需要為原則。大致可分為以下?個(gè)方面：土地費(fèi)用 。包括土地出讓金或土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、補(bǔ)償安置費(fèi)、城市建設(shè)酉己套費(fèi)等；前期工程 費(fèi)。包括臨時(shí)稅費(fèi)、電費(fèi)、路費(fèi)及場(chǎng)地平整費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、立項(xiàng)費(fèi)等；建安 工程費(fèi)。包括土建工程費(fèi)、水暖工程費(fèi)、電氣工程費(fèi)、煤氣工程費(fèi)等；室外工程費(fèi)。指紅線內(nèi) 水、暖、電、電信、煤氣、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、照明設(shè)施費(fèi)等；公共配套費(fèi)。包括鍋爐房費(fèi)、 變電所費(fèi)等；管理費(fèi)；其他費(fèi)。如貸款利息、不可預(yù)見費(fèi)等。

　　通過分析計(jì)算，得到上述各項(xiàng)費(fèi)用的總額以及按月或季度要求的費(fèi)用支出額，把這些數(shù)據(jù)填入 表中，就得到了資金投入表。

　　模型2：資金回收表?確定資金回收表的主要依據(jù)是：房地產(chǎn)租售計(jì)劃；房地產(chǎn)租售價(jià)格估算和 初定結(jié)果；房地產(chǎn)租金或售價(jià)的收款計(jì)劃等。

　　資金回收表中的資金項(xiàng)目主要包括預(yù)收定金、售樓收入、租金收入。資金回收表的時(shí)間單位應(yīng) 與資金投入表的時(shí)間保持一致，以便于分析比較。通過分析計(jì)算，確定了上述各項(xiàng)費(fèi)用后，填 入表中，就得到了資金回收表。

　　資金回收表單位：元

　　模型3：資金流通表?確定資金流通表的依據(jù)是資金投入表和資金回收表。將資金投入表和資金 回收表加以縮合，并計(jì)算有關(guān)指標(biāo)，就得到完整的資金流通表。見下表所示。在表中第?欄出現(xiàn) 負(fù)數(shù)為需要籌措投入的短缺資金及其投入時(shí)間。表中第?欄的最小負(fù)值，即絕對(duì)值最大的負(fù)數(shù)值 ，表示需要籌措的最高資金數(shù)額。

　　資金流通模型還可以用圖形表示。資金流通圖有兩種表現(xiàn)方式，一是用各個(gè)時(shí)期的投入額和回 收額表示，二是用各個(gè)時(shí)期的累計(jì)額和累計(jì)回收額表示。相對(duì)而言，第二種方式用的多些。

　　5.安永房產(chǎn)資金運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)回避

　　項(xiàng)目的開發(fā)中的資金運(yùn)作需要視開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、資金的回收條件、貸款利率高低及變動(dòng)趨勢(shì) 、資金占用時(shí)間等因素作綜合分析后裁定。但有幾點(diǎn)需要注意：

　　第一，盡量減少自有資金的投入數(shù)量。在這一點(diǎn)上基本上可以做到；但對(duì)于確實(shí)認(rèn)可資金回收 比較快且利潤(rùn)回報(bào)豐厚的項(xiàng)目，也可以將直接投入自有資金的量加大。

　　第二，向銀行融資中，可優(yōu)先考慮將開發(fā)項(xiàng)目本身的土地使用權(quán)或正在進(jìn)行中的建設(shè)工程或經(jīng) 營的項(xiàng)目作為貸款抵押，其次再考慮利用公司其他或與項(xiàng)目無關(guān)的資產(chǎn)作為貸款抵押。

　　第三，對(duì)確實(shí)看好的項(xiàng)目又缺乏資金時(shí)，合作開發(fā)則是最有效的途徑。此種情況下可由雙方就 此項(xiàng)目成立項(xiàng)目合作開發(fā)公司。一方出地，一方出資，既能減輕雙方籌資的負(fù)擔(dān)，又能共擔(dān)風(fēng) 險(xiǎn)，共享利潤(rùn)。合作雙方應(yīng)在合作過程中保持良好的合作關(guān)系，對(duì)于突發(fā)事件或可能出現(xiàn)的問 題應(yīng)在早期就有協(xié)議準(zhǔn)備，避免中途合作不下去，使項(xiàng)目拖延從而對(duì)雙方都極為不利，這一點(diǎn) 是極為關(guān)鍵的。

　　第四，在達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的情況下，就盡可能提前預(yù)售樓宇，但要根據(jù)市場(chǎng)情況，尋找適當(dāng)?shù)娜?市良機(jī)。提前預(yù)售是保證開發(fā)商收益，分散開發(fā)商風(fēng)

險(xiǎn)、籌措建設(shè)資金的有效辦法。雖然提前 預(yù)售有可能會(huì)因價(jià)格較低而致失掉一些利潤(rùn)，但也同時(shí)免除了房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑帶來的損失。另 一方面，預(yù)售回款可以提高自有資金的使用率，加速自有資金周轉(zhuǎn)。

　　6.安永資金投入及回籠技巧

　　技巧一：與長(zhǎng)線投資相對(duì)應(yīng)的資金投入及回籠技巧?先投入資金將項(xiàng)目建好，然后尋租，以收 取租金回報(bào)。先投入資金將項(xiàng)目建好，然后繼續(xù)投入資金進(jìn)行經(jīng)營，以獲取經(jīng)營回報(bào)。對(duì)于超 級(jí)別墅或花園洋房的銷售，需要較長(zhǎng)時(shí)間去營造別墅環(huán)境，然后才能出售。這往往也屬于長(zhǎng)線 投資方式。周期較長(zhǎng)的先租后售，也是長(zhǎng)線投資的一種方式。

　　技巧二：與短線投資相對(duì)應(yīng)的資金投入及回籠技巧?分盤出售，形成滾動(dòng)開發(fā)，通過銷售回收 資金，在短期內(nèi)將項(xiàng)目銷售出去。整盤出售，將項(xiàng)目建好以后一次性賣給某個(gè)單位以回籠全部 資金。項(xiàng)目出售，僅有地皮及項(xiàng)目策劃，就將整個(gè)項(xiàng)目賣給另一家房地產(chǎn)公司，即先收回資金 后搞建設(shè)。

　　技巧三：與長(zhǎng)短結(jié)合的投資相對(duì)應(yīng)的資金投入及回籠技巧?先建好，然后等街區(qū)功能完善、銷 售時(shí)機(jī)成熟時(shí)再出售。先出租或自己經(jīng)營，待將物業(yè)搞旺時(shí)再將產(chǎn)權(quán)出售。提高租金及建設(shè)集 資收費(fèi)，租戶租用一定時(shí)間后即享有產(chǎn)權(quán)。無貼息返本銷售，先適當(dāng)提高房?jī)r(jià)，一次性付款售 樓，到一定年限后將原款不貼息返還給買家。售后返租。先買樓，回籠部分資金，然后將賣出 去的樓以額定的價(jià)格租回來以出租或自己經(jīng)營。

　　技巧四：因項(xiàng)目而異的投資策略與技巧?房地產(chǎn)的投資策略與技巧是豐富多彩的，世界上沒有 包治百病的良藥，重要的是對(duì)癥下藥，看菜吃飯。在項(xiàng)目策劃時(shí)，安永高層應(yīng)根據(jù)以下原則來 確定項(xiàng)目的投資策略與技巧：量力而行，要考慮安永的資金承受能力；有的放矢，要符合目標(biāo) 市場(chǎng)的運(yùn)作規(guī)律；賺取盡可能大的利潤(rùn)；承擔(dān)盡可能小的風(fēng)險(xiǎn)。

篇2：房地產(chǎn)融資國際化

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,20**年是宏觀調(diào)控的“政策年”,也是房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行企業(yè)重整的“企業(yè)年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調(diào)控的效應(yīng)--企業(yè)并購大潮的風(fēng)起云涌。面對(duì)金融政策和行業(yè)環(huán)境的變化,市場(chǎng)將回歸理性,在眾多房地產(chǎn)企業(yè)中,不乏靠關(guān)系或有限資金短平快經(jīng)營的企業(yè),這些企業(yè)要么發(fā)展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業(yè)面臨洗牌重整的機(jī)遇,將在整合中獲得更大的發(fā)展空間。

　　在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,資金的重要性不言而喻。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源主要是國內(nèi)貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺(tái)以來,使借貸為主的開發(fā)商資金鏈很快繃緊。在形式嚴(yán)峻的現(xiàn)狀下,很多開發(fā)商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當(dāng)。對(duì)于大型開發(fā)商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時(shí)之需。融資,對(duì)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)來說,成為競(jìng)爭(zhēng)中的重頭砝碼。

　　先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場(chǎng)上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權(quán)融資、債權(quán)融資到信托產(chǎn)品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農(nóng)行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉(zhuǎn)換公司債券的發(fā)行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項(xiàng)目開發(fā),獲得新華信托2.6億元和深國投信托發(fā)行1.5億元用于深圳萬科東海岸項(xiàng)目的開發(fā);獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發(fā)展;獲得國際房地產(chǎn)投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續(xù)貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項(xiàng)目發(fā)展。20**年11月8日,中國農(nóng)業(yè)銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農(nóng)業(yè)銀行有史以來對(duì)一家房地產(chǎn)企業(yè)的最大規(guī)模授信。

　　在宏觀調(diào)控的大背景下,像萬科這樣的優(yōu)質(zhì)企業(yè)同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優(yōu)勢(shì)、管理操作能力和強(qiáng)大的融資能力,融資國際化成為一個(gè)必然的選擇。

　　再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團(tuán)力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產(chǎn)發(fā)展注入4億美元現(xiàn)金,同時(shí)將原屬瑞安集團(tuán)的瑞虹新城和太平橋發(fā)展項(xiàng)目通過換股方式投入,成立注資總額達(dá)到約10億美元的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展。新成立的瑞安房地產(chǎn)發(fā)展公司吸引了海內(nèi)外眾多投資機(jī)構(gòu)加入,顯示了瑞安的國際性聲譽(yù)和融資能力。瑞安房地產(chǎn)發(fā)展成立之后,開始大舉向中國內(nèi)地發(fā)展。繼重慶化龍橋項(xiàng)目之后,20**年4月,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展以33.9億元高價(jià)拍得武漢漢口的永清片地塊,按計(jì)劃總投資將高達(dá)100億元。身為目前最為國際化的房地產(chǎn)公司,瑞安房地產(chǎn)發(fā)展的前景值得期待。

　　金地,素以低調(diào)和穩(wěn)健著稱,20**年不僅以信托、增發(fā)等形式成功實(shí)現(xiàn)融資,更與境外實(shí)力投資機(jī)構(gòu)合作,大膽介入不良資產(chǎn)處置業(yè)務(wù),而其與境外其他基金機(jī)構(gòu)的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項(xiàng)目與平安信托投資有限責(zé)任公司發(fā)行信托產(chǎn)品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產(chǎn)基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產(chǎn)。項(xiàng)目公司注冊(cè)資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊(cè)資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內(nèi)處理完畢28.5億元的不良資產(chǎn)包,根據(jù)大摩測(cè)算,內(nèi)部收益率可以達(dá)到20%多。20**年1月,金地成功增發(fā)1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場(chǎng)極度低迷的情況下,金地增發(fā)新股或的投資者尤其是機(jī)構(gòu)投資者熱捧,認(rèn)購倍數(shù)達(dá)到33.84倍。

　　綜合來看諸多企業(yè)的海外融資方式,可以發(fā)現(xiàn)有以下特征:

　　1、 海外基金是首選,尋求長(zhǎng)期、伙伴型合作關(guān)系

　　20**年7月5日,首創(chuàng)與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創(chuàng)地產(chǎn)投資”。該合資公司注冊(cè)資本為1.65億美元,首創(chuàng)置業(yè)與RZP分別占51%和49%的股份,經(jīng)營范圍包括發(fā)展、經(jīng)營及管理國內(nèi)的住宅、商用及寫字樓物業(yè),并從事與房地產(chǎn)相關(guān)的投資、收購。在7月1日,萬科發(fā)布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元?jiǎng)?chuàng)立一家投資性公司,在中國境內(nèi)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。國內(nèi)兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產(chǎn)基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個(gè)項(xiàng)目的短線套利模式向長(zhǎng)期合作轉(zhuǎn)變。同時(shí),由于單純購買現(xiàn)房的利潤(rùn)已經(jīng)非常薄,一些海外基金紛紛轉(zhuǎn)向,與開發(fā)商合作開發(fā)新項(xiàng)目,試圖挖掘更多利潤(rùn)。

　　2、 把房地產(chǎn)當(dāng)金融產(chǎn)品

　　從金融的角度來看房地產(chǎn)的--把房地產(chǎn)當(dāng)作一種金融產(chǎn)品,企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)是由“投資、運(yùn)營、收益、變現(xiàn)、重組、上市”這一系列環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣而成。經(jīng)過多年的資本市場(chǎng)浸營,首創(chuàng)可謂深諳資本市場(chǎng)知道。在引入海外資金方面,首創(chuàng)領(lǐng)先一步,早在1994年,首創(chuàng)即與荷蘭國際集團(tuán)(ING)合作發(fā)起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創(chuàng)集團(tuán)合資在百慕大注冊(cè)成立“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”,基金規(guī)模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu),成為首家進(jìn)入北京的海外地產(chǎn)基金。20**年,首創(chuàng)置業(yè)與新加坡政府投資有限公司達(dá)成協(xié)議,合作開發(fā)兩個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目,總投資額約28億元,首創(chuàng)分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創(chuàng)置業(yè),成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產(chǎn)開發(fā)基金”宣布,該基金在北京的首個(gè)控股項(xiàng)目--持股比例達(dá)80%的“麗都水岸”正式進(jìn)入市場(chǎng)。20**年,首創(chuàng)置業(yè)還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創(chuàng)正朝著成為一個(gè)行業(yè)內(nèi)舉足輕重的產(chǎn)業(yè)金融集團(tuán)的方向前進(jìn)。

　　3、 通過海外推介渠道拓展企業(yè)的國際品牌知名度

　　國外備受資本青睞的大地產(chǎn)商,其特點(diǎn)通常是“手里拿著大量的黃金土地、進(jìn)行組合式開發(fā)以及手里捏著大量物業(yè)不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團(tuán)。首創(chuàng)深諳此道。一方面,短期內(nèi)迅速擴(kuò)大土地儲(chǔ)備,而且不少在北京黃金地段,同時(shí)進(jìn)行住宅、寫字樓、商場(chǎng)組合式的均衡開發(fā)。另外在產(chǎn)品的海外推廣中,更側(cè)重于公司品牌的宣傳,展示項(xiàng)目和講解公司管理形態(tài),而相對(duì)看輕主動(dòng)銷售項(xiàng)目。比如通過哈佛中國商業(yè)評(píng)論的邀請(qǐng),游走于美國的各種商業(yè)俱樂部和哈佛大學(xué)之間,到處發(fā)表演講約見歐美地產(chǎn)行業(yè)人士,以及相關(guān)文化交流活動(dòng)。首創(chuàng)董事長(zhǎng)劉曉光認(rèn)為,前幾年還在考慮是做項(xiàng)目還是做公司,現(xiàn)在決定要先做好公司。進(jìn)行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎(chǔ)工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。

篇3：房地產(chǎn)投資信托基金融資面臨的五大障礙

　　國際物業(yè)顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的出現(xiàn)提供了種種房地產(chǎn)投資的渠道和便利,但國內(nèi)尚未成熟的房地產(chǎn)運(yùn)營模式,構(gòu)成了內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行境外融資的障礙。

　　戴德梁行估計(jì)部高級(jí)助理董事葉子華在今天的新聞發(fā)布會(huì)上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業(yè)業(yè)權(quán)。部分國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權(quán)性質(zhì)和使用年限問題,也包含取得正式產(chǎn)權(quán)證明文件的問題。因此物業(yè)業(yè)主在籌備將房地產(chǎn)項(xiàng)目注入REITs時(shí),必須先確定已取得房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　其次是專業(yè)管理。國內(nèi)的房產(chǎn)項(xiàng)目普遍缺乏專業(yè)資產(chǎn)管理等問題,而且國內(nèi)現(xiàn)有能提供租戶組合和長(zhǎng)期回報(bào)率等投資運(yùn)營狀況分析的專業(yè)資產(chǎn)管理公司較少,物業(yè)業(yè)主需要聘請(qǐng)專業(yè)管理公司參與運(yùn)營。

　　同時(shí),房地產(chǎn)項(xiàng)目要透過REITs上市融資,必須先由當(dāng)?shù)刈C監(jiān)會(huì)認(rèn)可的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。由于國內(nèi)房地產(chǎn)商普遍沒有接受此市場(chǎng)概念,所以可能與基金經(jīng)理在基金單位的定價(jià)上出現(xiàn)分歧。

　　在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則方面,葉子華說,證監(jiān)會(huì)對(duì)上市公司信息透明度有較高要求,特別是財(cái)務(wù)及稅務(wù)方面,需要配合國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,并須全面披露,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商在這方面存在缺陷,有待進(jìn)一步提高企業(yè)的信息透明度。

　　另外,由于國內(nèi)房地產(chǎn)稅前回報(bào)率一般會(huì)達(dá)到百分之七至十以上,但由于國內(nèi)稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報(bào)很不一定能達(dá)到境外投資者的預(yù)期收益率。

　　這位投資專家表示,以現(xiàn)時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的營運(yùn)模式,要通過境外監(jiān)管機(jī)構(gòu)的嚴(yán)格要求,可能需要較長(zhǎng)時(shí)間的準(zhǔn)備。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,目前存在的諸多障礙將隨著內(nèi)地市場(chǎng)與國際市場(chǎng)的接軌逐漸得以解決