安永地產項目融資與資金戰略管理
房地產投資與開發必須依靠金融機構的支持和配合，一個房地產開發商的融資能力和水平的高低，也往往與一個項目的成敗息息相關。不僅在于高明的資本運作能力，還必須建立起良好的信譽，擁有良好項目資源、連續的贏利能力。
首先，公司必須是好的。公司不好，騙人家，騙來第一筆，第二筆可能就沒有了。如果上了銀行的黑名單，那就更麻煩。第二，項目必須要好。項目不好，人家投了錢最后收不回來，不管投錢的是銀行還是資本市場投資者抑或是債券投資者，后續都會很麻煩。第三，在融資過程中，不能光指望著銀行一個獨木橋，要全方位地考慮資金來源組合，這樣才能解決公司未來的生存和發展問題。第四，公司一定要有一個好的遠景規劃。總之，公司一定要有最好的團隊，有可靠的資金渠道，有精彩的資本運作，有偉大的作品，有可靠的利潤來源，這樣，才會受到資本市場的青睞。
1.拓展融資渠道
拓展融資渠道的幾種方式：企業自有資金，開發投資的本性要求開發商必須有一定量的自有資金（包括現金和其他流動資產，以及近期內可回收的出售各類物業回款等）投入開發；銀行信貸，銀行信貸是開發商進行房地產開發的主要融資渠道；合作開發，開發商如果籌資困難，則可以借助有經濟實力的公司合作開發，例如一方出地，一方出資，利潤按比例分成，共擔風險，共享利潤；預售回款，房地產開發商通過樓宇預售回款籌集建設資金，同時將部分市場風險分擔給買家；讓承建商帶資承包建設；建立房地產投資基金；其它融資渠道。
隨著安永房產的發展可以國內或海外上市發行房地產股票，進入國內或海外資本市場進行融資；發行公司債券；各類信托基金；各類企事業單位閑散資金；銀團聯合貸款、吸納海外資金等。
資金問題，歷來都是開發商最為關切和頗費心機的大事。任何一家開發商，能否在激烈的市場競爭中獲得成功，除了取決于其技術能力、管理經驗、開發商品牌、物業定位的準確等因素外，還取決于其籌集資金的能力和資金運作水平。
2.安永房產銀企合作模式
模式1：銀企合作可行性分析報告?安永房產近年銷售產值狀況，利潤狀況；安永房產今年銷售產值預測狀況；項目的市場前景分析；項目的優劣勢分析；操作投入及回報分析；償還銀行本息辦法；開發項目走上良性循環開發階段；項目成本分析匯總。
模式2：建立穩固的銀企合作伙伴關系?安永為銀行消化不良貸款項目；安永為銀行盤活沉淀的土地；安永邀請銀行參與項目咨詢、跟進及財務管理等。
3.信貸運作實操策略
策略1：安永房產開發貸款的運作?
向商業銀行房地產信貸部提出申請，并提供相關材料供銀行方面調查核實。所提供的主要材料應包括：企業的基本情況，法人和法人代表的證明文件；財政部門或會計事務部門審核過的上年度的及近期財務會計報表，主要經營狀況和經營利潤報告表、信用等級證明和資質等級證明；基本賬戶開戶銀行開戶證明和貸款證；項目用地土地使用證明和計劃局、城建部門、土地管理部門批準的立項、規劃和施工文件；項目設計草圖和資信機構的預算（匡算）說明書；項目開發可行性研究報告；擔保人的基本情況及擔保人擬同意擔保的有關證明文件，或抵押單、質物清單。
策略2：安永房產抵押貸款的運作
以一定的房地產項目或其他固定的、有價值的財產等作為如期償還貸款的保證物，向商業銀行 進行抵押從而取得貸款的融資方法。貸款條件審查主要針對兩方面：第一、財務狀況及貸款風 險度。銀行方面會調查安永年度和近期的財務報表是否已經過財政部門或審計（會計）事務所 的審核，而根據財務會計報表來測評企業信用等級和貸款風險度。重要分析的財務指標是：資 產負債率，一般不可高于70%；自有資金占項目總投資的比例應不低于30%；有限責任公司和股 份公司股本權益投資不超過凈資產的50%。第二、項目開發的可行性研究報告。項目開發可行性 研究報告是商業銀行對房地產貸款審查的最重要文本，只有對可行性研究報告進行全面、細致 的分析評估才能確定是否給予貸款。
說明：抵押貸款對借貸雙方均有利，但也存在一定風險。隨著政治、經濟和社會環境的變化， 特別是通貨膨脹的影響以及利率的變化，對借貸雙方都存在一定的風險。因此開發商和商業銀 行為保護各自的利益，在利息計算和本金償還方面會達成一定共識才開始放貸。從還貨的方式 來看，抵押貸款主要存在以下幾種形式：
漸進式抵押貸款，這種方式往往由借貸雙方協商確定，并不一定是平均地分期還貸，可能會根 據借貸方的收益水平規定合理的償還額，或者每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸縮短。
遞減式還款，這種還款方式特點是每個還款期的償還本金一定，但應付本息逐期減少，這種方 式在個人購房抵押貸款運用也非常普遍。
定息抵押，此種還款方式是商業銀行規定的整個還款期限內抵押貸款利率固定的做法。這種情 況下，銀行則可能要承擔未來利率變動的風險，但銀行為降低風險，通常貸款利率均定在一個 較高的水平。
重新協議利率抵押，這種還款方法是借款雙方考慮利率變動因素的影響，為保護各自的利益， 允許雙方在還款期限內每隔一定年期（三至五年）重新協議抵押貸款利率的做法。
一般來說，房地產開發商獲取抵押貸款時要經過申請、銀行審核、協議簽約、公證幾個階段才 能落實。通常情況下，銀行方面對根據開發商的
資信程度、經營收益、申請借款余額和時間長 短，以及抵押物價值評估的結果來定，一般不超過抵押物現時價值的70%，對住房按揭貸款最高 為七成按揭。銀行為項目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產消費市場上的購房 抵押貸款，期限通常在年以上，最多不超過10年。
策略3：安永房產上市融資法
隨著安永的發展，最終會成為上市公司。說明：第一，對企業上市的要求，上市房地產企業除 了要符合公司等對上市公司的要求外，建設部要求對申報企業的主營業務（必須以住宅為主） 、規模效益、規范運作以及募集資金的投向、發展后勁和公司實力（包括企業土地儲備、技術 水平）等各方面進行考核。為了防止過去因資金轉移出現的混亂現象，建設部對募集資金的審 查非常嚴格，要求上市企業至少要把募集資金的70%投到其主要住宅建設上，上市后，若未經證 監會同意將資金轉移，將受到嚴厲處罰。建設部在選擇上市企業時，沒有特別強調所有制問題 。總的原則是在現有規范的股份制企業中選擇。
第二，上市融資，空間廣闊，上市融資只屬少數企業，房企上市的“松動”政策令許多房地產 企業歡欣鼓舞，許多人希望這扇融資大門能盡快敞開，以解決建設資金短缺問題。房地產企業 的融資渠道主要還是銀行貸款。即便房地產上市企業試點成功后，放開上市，也只能有少數企 業上市。因為今后大多數房地產企業是有限責任公司的組織形式，僅有少數為股份有限公司， 而在股份有限公司中，也只有少數企業滿足上市公司的要求。
第三，真正開放的時間，對一些企業提出的為何不一步解禁的問題，國家目前采用試點的方式 讓企業上市，主要考慮重大政策轉變需平穩上路，為防止失誤，采取了比較審慎的做法，真正 放開要看試點效果。從時間上講三家試點企業上市的快慢將取決于建設部、證監會、市場狀況 及企業自身因素。從建設部審批上市企業到最終上市是個漫長的過程，最少要半年以上時間。 如果試點效果好，建設部將推出第二批試點企業，其后才考慮全面開放。如果上市www.dewk.cn效果好，到 真正放開上市，保守些估計至少需要一年多的時間。
所以安永要成為上市公司，還需要安永人孜孜以求不斷努力。
4.安永房產資金籌措方案中的資金流通模型
資金籌措方案中的資金流通模型是指用來表示房地產投資項目在何時用多少資金的表格或圖形 。
一般來講，資金流通模型中的時間單位，對于中小型房地產投資項目而言，用月表示；對于大 型房地產投資項目而言，用季度表示。實際工作中，可根據需要與可能靈活掌握。
資金流通模型的表格，一般為3種：資金投入表、資金回收表、資金流通表。
模型1：資金投入表?確定資金投入表的主要根據是：房地產投資項目的建設進度計劃；工程施 工組織設計中關于設備、材料和勞動力的投入時間要求；工程承包合同中確定的工程付款計劃 等。
資金投入表中的資金分類，可粗可細，以滿足需要為原則。大致可分為以下?個方面：土地費用 。包括土地出讓金或土地轉讓費、征地拆遷費、補償安置費、城市建設酉己套費等；前期工程 費。包括臨時稅費、電費、路費及場地平整費、勘察設計費、可行性研究費、立項費等；建安 工程費。包括土建工程費、水暖工程費、電氣工程費、煤氣工程費等；室外工程費。指紅線內 水、暖、電、電信、煤氣、道路、綠化、環衛、照明設施費等；公共配套費。包括鍋爐房費、 變電所費等；管理費；其他費。如貸款利息、不可預見費等。
通過分析計算，得到上述各項費用的總額以及按月或季度要求的費用支出額，把這些數據填入 表中，就得到了資金投入表。
模型2：資金回收表?確定資金回收表的主要依據是：房地產租售計劃；房地產租售價格估算和 初定結果；房地產租金或售價的收款計劃等。
資金回收表中的資金項目主要包括預收定金、售樓收入、租金收入。資金回收表的時間單位應 與資金投入表的時間保持一致，以便于分析比較。通過分析計算，確定了上述各項費用后，填 入表中，就得到了資金回收表。
資金回收表單位：元
模型3：資金流通表?確定資金流通表的依據是資金投入表和資金回收表。將資金投入表和資金 回收表加以縮合，并計算有關指標，就得到完整的資金流通表。見下表所示。在表中第?欄出現 負數為需要籌措投入的短缺資金及其投入時間。表中第?欄的最小負值，即絕對值最大的負數值 ，表示需要籌措的最高資金數額。
資金流通模型還可以用圖形表示。資金流通圖有兩種表現方式，一是用各個時期的投入額和回 收額表示，二是用各個時期的累計額和累計回收額表示。相對而言，第二種方式用的多些。
5.安永房產資金運作及風險回避
項目的開發中的資金運作需要視開發項目的規模、資金的回收條件、貸款利率高低及變動趨勢 、資金占用時間等因素作綜合分析后裁定。但有幾點需要注意：
第一，盡量減少自有資金的投入數量。在這一點上基本上可以做到；但對于確實認可資金回收 比較快且利潤回報豐厚的項目，也可以將直接投入自有資金的量加大。
第二，向銀行融資中，可優先考慮將開發項目本身的土地使用權或正在進行中的建設工程或經 營的項目作為貸款抵押，其次再考慮利用公司其他或與項目無關的資產作為貸款抵押。
第三，對確實看好的項目又缺乏資金時，合作開發則是最有效的途徑。此種情況下可由雙方就 此項目成立項目合作開發公司。一方出地，一方出資，既能減輕雙方籌資的負擔，又能共擔風 險，共享利潤。合作雙方應在合作過程中保持良好的合作關系，對于突發事件或可能出現的問 題應在早期就有協議準備，避免中途合作不下去，使項目拖延從而對雙方都極為不利，這一點 是極為關鍵的。
第四，在達到預售標準的情況下，就盡可能提前預售樓宇，但要根據市場情況，尋找適當的入 市良機。提前預售是保證開發商收益，分散開發商風
險、籌措建設資金的有效辦法。雖然提前 預售有可能會因價格較低而致失掉一些利潤，但也同時免除了房地產市場下滑帶來的損失。另 一方面，預售回款可以提高自有資金的使用率，加速自有資金周轉。
6.安永資金投入及回籠技巧
技巧一：與長線投資相對應的資金投入及回籠技巧?先投入資金將項目建好，然后尋租，以收 取租金回報。先投入資金將項目建好，然后繼續投入資金進行經營，以獲取經營回報。對于超 級別墅或花園洋房的銷售，需要較長時間去營造別墅環境，然后才能出售。這往往也屬于長線 投資方式。周期較長的先租后售，也是長線投資的一種方式。
技巧二：與短線投資相對應的資金投入及回籠技巧?分盤出售，形成滾動開發，通過銷售回收 資金，在短期內將項目銷售出去。整盤出售，將項目建好以后一次性賣給某個單位以回籠全部 資金。項目出售，僅有地皮及項目策劃，就將整個項目賣給另一家房地產公司，即先收回資金 后搞建設。
技巧三：與長短結合的投資相對應的資金投入及回籠技巧?先建好，然后等街區功能完善、銷 售時機成熟時再出售。先出租或自己經營，待將物業搞旺時再將產權出售。提高租金及建設集 資收費，租戶租用一定時間后即享有產權。無貼息返本銷售，先適當提高房價，一次性付款售 樓，到一定年限后將原款不貼息返還給買家。售后返租。先買樓，回籠部分資金，然后將賣出 去的樓以額定的價格租回來以出租或自己經營。
技巧四：因項目而異的投資策略與技巧?房地產的投資策略與技巧是豐富多彩的，世界上沒有 包治百病的良藥，重要的是對癥下藥，看菜吃飯。在項目策劃時，安永高層應根據以下原則來 確定項目的投資策略與技巧：量力而行，要考慮安永的資金承受能力；有的放矢，要符合目標 市場的運作規律；賺取盡可能大的利潤；承擔盡可能小的風險。
篇2：房地產融資國際化
業內普遍認為,20**年是宏觀調控的“政策年”,也是房地產行業實行企業重整的“企業年”,接下來的05、06年將逐漸顯示政策調控的效應--企業并購大潮的風起云涌。面對金融政策和行業環境的變化,市場將回歸理性,在眾多房地產企業中,不乏靠關系或有限資金短平快經營的企業,這些企業要么發展壯大,要么與別人合作,要么被淘汰,行業面臨洗牌重整的機遇,將在整合中獲得更大的發展空間。
在房地產開發過程中,資金的重要性不言而喻。國內房地產開發企業的資金來源主要是國內貸款、自籌資金和客戶資金。這幾種間接融資方式受政策的影響都很大。“121”文件出臺以來,使借貸為主的開發商資金鏈很快繃緊。在形式嚴峻的現狀下,很多開發商被迫開始考慮其他的融資方式,包括信托、基金甚至典當。對于大型開發商而言,雖然手中余糧不至于很快捉襟見肘,但居安思危,風險當前,也要努力拓展新的融資方式,以備不時之需。融資,對強勢企業來說,成為競爭中的重頭砝碼。
先來看看萬科。20**到20**年,萬科在金融市場上頻頻出招,其融資渠道涵括從股權融資、債權融資到信托產品的各種方式。20**年度,萬科獲得大額度融資總額將近28億元以及農行46.9億元授信。包括獲得19.9億元可轉換公司債券的發行;獲得新華信托1.99億元用于深圳萬科17英里項目開發,獲得新華信托2.6億元和深國投信托發行1.5億元用于深圳萬科東海岸項目的開發;獲得 1.5億元港幣香港永亨銀行貸款用于天津萬科發展;獲得國際房地產投資銀行(HYPO REAL ESTATE BANK INTERNATIONAL)后續貸款2310萬美元(約合人民幣1.9億)用于中山萬科項目發展。20**年11月8日,中國農業銀行向萬科提供總金額為人民幣46.9億元的綜合授信額度,這是中國農業銀行有史以來對一家房地產企業的最大規模授信。
在宏觀調控的大背景下,像萬科這樣的優質企業同樣面臨資金壓力。以萬科的品牌優勢、管理操作能力和強大的融資能力,融資國際化成為一個必然的選擇。
再來看看瑞安。20**年2月24日,瑞安集團力邀了八大國際著名的投資者作為策略性股東,包括惠理基金、渣打銀行、花旗亞洲、新加坡美羅控股及捷成洋行等向瑞安房地產發展注入4億美元現金,同時將原屬瑞安集團的瑞虹新城和太平橋發展項目通過換股方式投入,成立注資總額達到約10億美元的瑞安房地產發展。新成立的瑞安房地產發展公司吸引了海內外眾多投資機構加入,顯示了瑞安的國際性聲譽和融資能力。瑞安房地產發展成立之后,開始大舉向中國內地發展。繼重慶化龍橋項目之后,20**年4月,瑞安房地產發展以33.9億元高價拍得武漢漢口的永清片地塊,按計劃總投資將高達100億元。身為目前最為國際化的房地產公司,瑞安房地產發展的前景值得期待。
金地,素以低調和穩健著稱,20**年不僅以信托、增發等形式成功實現融資,更與境外實力投資機構合作,大膽介入不良資產處置業務,而其與境外其他基金機構的接觸也從未停止過。20**.6月,公司決定以武漢格林小城項目與平安信托投資有限責任公司發行信托產品,融資2億人民幣。20**年金地與摩根士丹力房地產基金IV、上海盛融投資有限公司合作,投資處置不良資產。項目公司注冊資本約為人民幣5億元,其中公司出資約7500萬元,占注冊資本的15%。MSREF出資2.75億元,占55%股份,上海盛融出資1.5億元,占30%。合資公司將在未來兩三年內處理完畢28.5億元的不良資產包,根據大摩測算,內部收益率可以達到20%多。20**年1月,金地成功增發1億股新股,總股本由2.7億股增加到3.7億股,募集資金8.98億元。在證券市場極度低迷的情況下,金地增發新股或的投資者尤其是機構投資者熱捧,認購倍數達到33.84倍。
綜合來看諸多企業的海外融資方式,可以發現有以下特征:
1、 海外基金是首選,尋求長期、伙伴型合作關系
20**年7月5日,首創與新加坡政府投資公司(GIC)旗下的RecoZiyangPteLtd.(RZ P)合作,在上海合資成立“新創地產投資”。該合資公司注冊資本為1.65億美元,首創置業與RZP分別占51%和49%的股份,經營范圍包括發展、經營及管理國內的住宅、商用及寫字樓物業,并從事與房地產相關的投資、收購。在7月1日,萬科發布公告稱,其與新加坡RZP約定,投資1億美元創立一家投資性公司,在中國境內進行房地產項目投資。國內兩大房企巨頭逆市中先后緊攥新加坡RZP之手,并嘗試一種全新的合作方式---建立投資性的合資公司。目前這種合作方式還比較少見,這意味著海外地產基金的逐利方式開始改變,從單純的、單個項目的短線套利模式向長期合作轉變。同時,由于單純購買現房的利潤已經非常薄,一些海外基金紛紛轉向,與開發商合作開發新項目,試圖挖掘更多利潤。
2、 把房地產當金融產品
從金融的角度來看房地產的--把房地產當作一種金融產品,企業的運轉是由“投資、運營、收益、變現、重組、上市”這一系列環節環環相扣而成。經過多年的資本市場浸營,首創可謂深諳資本市場知道。在引入海外資金方面,首創領先一步,早在1994年,首創即與荷蘭國際集團(ING)合作發起了“ING北京基金”,融資5.4億港元。20**年9月,ING與首創集團合資在百慕大注冊成立“中國房地產開發基金”,基金規模超過2億美元,主要股東來自海外大型房地產企業和金融機構,成為首家進入北京的海外地產基金。20**年,首創置業與新加坡政府投資有限公司達成協議,合作開發兩個中高檔住宅項目,總投資額約28億元,首創分別占50%和55%的股份。GIC還入股首創置業,成為第二大股東,擁有9.2%的股份。20**年6月,“中國房地產開發基金”宣布,該基金在北京的首個控股項目--持股比例達80%的“麗都水岸”正式進入市場。20**年,首創置業還成功從新加坡星展銀行獲得了3200萬美元的貸款。首創正朝著成為一個行業內舉足輕重的產業金融集團的方向前進。
3、 通過海外推介渠道拓展企業的國際品牌知名度
國外備受資本青睞的大地產商,其特點通常是“手里拿著大量的黃金土地、進行組合式開發以及手里捏著大量物業不賣”。這種模式的典型例子就是美國的漢斯集團。首創深諳此道。一方面,短期內迅速擴大土地儲備,而且不少在北京黃金地段,同時進行住宅、寫字樓、商場組合式的均衡開發。另外在產品的海外推廣中,更側重于公司品牌的宣傳,展示項目和講解公司管理形態,而相對看輕主動銷售項目。比如通過哈佛中國商業評論的邀請,游走于美國的各種商業俱樂部和哈佛大學之間,到處發表演講約見歐美地產行業人士,以及相關文化交流活動。首創董事長劉曉光認為,前幾年還在考慮是做項目還是做公司,現在決定要先做好公司。進行廣泛的海外接觸,提升公司的品牌知名度,是公司能夠吸引海外投資者眼球,吸納海外資本的基礎工作,要讓國際投資者接納或者看得懂公司的管理方式。
篇3：房地產投資信托基金融資面臨的五大障礙
國際物業顧問戴德梁行表示,盡管跨境REITs(房地產投資信托基金)的出現提供了種種房地產投資的渠道和便利,但國內尚未成熟的房地產運營模式,構成了內地房地產開發商進行境外融資的障礙。
戴德梁行估計部高級助理董事葉子華在今天的新聞發布會上表示,跨境REITs將面臨五大障礙。首先是物業業權。部分國內房地產項目的產權問題成為REITs融資的一大法律障礙。其中不單純是土地使用權性質和使用年限問題,也包含取得正式產權證明文件的問題。因此物業業主在籌備將房地產項目注入REITs時,必須先確定已取得房地產的產權證明文件。
其次是專業管理。國內的房產項目普遍缺乏專業資產管理等問題,而且國內現有能提供租戶組合和長期回報率等投資運營狀況分析的專業資產管理公司較少,物業業主需要聘請專業管理公司參與運營。
同時,房地產項目要透過REITs上市融資,必須先由當地證監會認可的房地產評估機構評定房地產的市場價值。由于國內房地產商普遍沒有接受此市場概念,所以可能與基金經理在基金單位的定價上出現分歧。
在會計準則方面,葉子華說,證監會對上市公司信息透明度有較高要求,特別是財務及稅務方面,需要配合國際會計準則,并須全面披露,而國內房地產開發商在這方面存在缺陷,有待進一步提高企業的信息透明度。
另外,由于國內房地產稅前回報率一般會達到百分之七至十以上,但由于國內稅種較多,稅率也較高,稅后的投資回報很不一定能達到境外投資者的預期收益率。
這位投資專家表示,以現時國內房地產開發商的營運模式,要通過境外監管機構的嚴格要求,可能需要較長時間的準備。但從長遠看,目前存在的諸多障礙將隨著內地市場與國際市場的接軌逐漸得以解決