安永地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制辦法

　　1.風(fēng)險(xiǎn)管理

　　步驟1：風(fēng)險(xiǎn)類型匯總

　　項(xiàng)目管理階段

　　常見風(fēng)險(xiǎn)

　　領(lǐng)導(dǎo)

　　團(tuán)隊(duì)中重要成員大變動(dòng)；猶豫不決；沒有客戶參與；沒有高層管理者的支持；小組沒有對(duì)項(xiàng)目 計(jì)劃達(dá)成一致意見；項(xiàng)目經(jīng)理權(quán)力有限；沒有項(xiàng)目眼光；沒有合作精神；溝通不夠；參與者缺 少主觀能動(dòng)性。

　　定義

　　技術(shù)太復(fù)雜；目標(biāo)不同；項(xiàng)目范圍不清；不斷變化的需要；不完全的需要或需要明確限定；工 作表述不全面；不現(xiàn)實(shí)的目標(biāo)。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)類型

　　開發(fā)者或經(jīng)營(yíng)者由于財(cái)務(wù)狀況的好壞而引起的企業(yè)負(fù)債總額對(duì)回收投資者投資和報(bào)酬的可能性 。主要來源：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建成后的預(yù)期盈利水平、資金流動(dòng)性的大小及企業(yè)項(xiàng)目的還貸能 力和貸款期限的長(zhǎng)短。

　　籌資、融資風(fēng)險(xiǎn)

　　由于銀行緊縮銀根造成貸款困難以及籌資成本增加引發(fā)的各種風(fēng)險(xiǎn)。一些發(fā)展商為了完成項(xiàng)目 甚至不惜高息拆借，從而導(dǎo)致一系列如負(fù)擔(dān)加重、建造成本增加、售價(jià)提高及銷售困難等各種 風(fēng)險(xiǎn)。

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　即房地產(chǎn)投資中在一段時(shí)間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)金，為此而付出的代價(jià)和承受的損失。

　　金融風(fēng)險(xiǎn)

　　利率風(fēng)險(xiǎn)

　　銀行通過影響利率和貸款的投向調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)，而利率的高低直接影響到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的回 報(bào)率。

　　匯率風(fēng)險(xiǎn)

　　對(duì)外銷售的商品房或其他類型的樓宇在流通過程中容易因?qū)韰R率走勢(shì)的預(yù)計(jì)不足而遭受損 失。

　　通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

　　通貨膨脹從多方面影響企業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　外匯匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

　　由于外匯的較大幅度的波動(dòng)而從不同側(cè)面對(duì)開發(fā)商造成風(fēng)險(xiǎn)。

　　購買力風(fēng)險(xiǎn)

　　價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)

　　通漲因素造成建材人工費(fèi)上漲；部分房地產(chǎn)商對(duì)土地大肆炒作，使地價(jià)陡增；在開發(fā)過程中各 個(gè)方面將市政設(shè)施配套費(fèi)強(qiáng)行向發(fā)展商硬性攤派，造成商品房售價(jià)上升引起銷售不暢或收益減 少等。

　　市場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)）風(fēng)險(xiǎn)

　　供求形勢(shì)變化，出現(xiàn)供過于求的局面而對(duì)房屋銷售和售價(jià)方面造成的壓力，引起銷售困難和損 失。

　　開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資中的初始階段涉及到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和時(shí)機(jī)的選擇、布點(diǎn)、銷售對(duì)象和方向以及如 何與經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)銜接等諸方面。

　　經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

　　如：房屋質(zhì)量低下、成本過高等造成銷售困難

　　周期性風(fēng)險(xiǎn)

　　受國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期影響。

　　技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)投資過程有很強(qiáng)技術(shù)性，規(guī)劃設(shè)計(jì)不周，可行性研究中的紕漏，工藝材料使用不當(dāng)以及 價(jià)格、租金制度的合理與否均會(huì)提高房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。

　　工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

　　不可抗力造成的風(fēng)險(xiǎn)。

　　建設(shè)前期工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案存在的問題。

　　層層轉(zhuǎn)包工程，截留工程款，最后的承包人只好偷工減料以保利潤(rùn)，還有施工隊(duì)伍選擇不當(dāng)以 及施工項(xiàng)目組織不利，造成的工程返工及進(jìn)度拖延等。

　　建材及設(shè)計(jì)供應(yīng)中出現(xiàn)的不測(cè)。如品質(zhì)、數(shù)量、型號(hào)、時(shí)間等方面不能滿足施工要求，造成停 工、返工及進(jìn)度被拖，造價(jià)升高等。

　　政治及政策風(fēng)險(xiǎn)

　　國(guó)家政治形勢(shì)通過影響整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生沖擊，而國(guó)家政策則可以通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整來影響和改變房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)。

　　步驟2：風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

　　項(xiàng)目管理階段

　　常見風(fēng)險(xiǎn)

　　計(jì)劃

　　成本預(yù)算；時(shí)間預(yù)算不精確；項(xiàng)目計(jì)劃不全面；工作分類不全面；沒有正式的預(yù)測(cè)工具；項(xiàng)目 沒有先后順序；資源沒有很好地分配；不現(xiàn)實(shí)的計(jì)劃。

　　組織

　　缺少資源；缺少學(xué)科專家；沒有指定過程/步驟文件；任務(wù)分配得不好；取得資源太復(fù)雜；項(xiàng)目 管理軟件選擇錯(cuò)誤。

　　控制

　　項(xiàng)目管理步驟少或沒有；沒有對(duì)變化做影響分析；項(xiàng)目計(jì)劃不靈活；不斷變化的市場(chǎng)條件；項(xiàng) 目結(jié)果沒有估算好；不令人滿意的評(píng)論會(huì)；管理缺乏變化；沒能力及時(shí)采取正確的行動(dòng)。

　　結(jié)束

　　不能取得成果；活動(dòng)沒完成。

　　步驟3：風(fēng)險(xiǎn)原因分析?第一，信息不全，項(xiàng)目前期調(diào)查不周，決策草率。第二，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形 勢(shì)缺乏預(yù)測(cè)引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)。一是前些年嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程 造價(jià)跟著上漲；二是銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；三是房地產(chǎn)供求關(guān)系 的變化，房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的狀況，房?jī)r(jià)自然就要 下降，銷售難度增加，促銷成本加大；四是銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從“開發(fā)”變?yōu)椤百徺I ”，這對(duì)剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目意味著不利。第三，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)供求，房地產(chǎn)政 策，金融政策的理解把握上偏差。

　　步驟4：風(fēng)險(xiǎn)的防范

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　防范對(duì)策

　　實(shí)行方案

　　財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

　　客戶信用調(diào)查；完善程序

　　購買力風(fēng)險(xiǎn)

　　充分利用政府職能部門協(xié)調(diào)

　　市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

　　創(chuàng)造銷售的組合優(yōu)勢(shì)

　　工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

　　公開招標(biāo)、市場(chǎng)調(diào)度

　　融資風(fēng)險(xiǎn)

　　前瞻性意識(shí)

　　匯率風(fēng)險(xiǎn)

　　在人民幣不貶值的情況下進(jìn)行調(diào)整定位

　　變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　多種方案以備資金不足

　　2.房地產(chǎn)階段性風(fēng)險(xiǎn)控制模式

　　處理危機(jī)的基本思路：

　　要點(diǎn)1：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)過程進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析

　　房地產(chǎn)開發(fā)的全過程是指從房地產(chǎn)投資商對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資建設(shè)到房地產(chǎn)出售資金回收或報(bào)廢為 止的整個(gè)過程。大致可分為可行性研究、投資實(shí)施和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)三大階段，不同階段具有不同 的風(fēng)險(xiǎn)。

　　可行性研究階段的風(fēng)險(xiǎn)分析，在決定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否可行前，要在國(guó)家各種政策、法規(guī)及 條例的約束下，考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況及發(fā)展趨勢(shì)，并以此確定開發(fā)項(xiàng)目的用途、規(guī)模、 類型，并對(duì)開發(fā)成本、需求量、售價(jià)或租金等做出預(yù)測(cè)。這些預(yù)測(cè)面臨著大量的不確定因素。 且房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行，所面臨著的將是一個(gè)相對(duì)狹窄的消費(fèi)市場(chǎng)，這就具有較大風(fēng)險(xiǎn)性 。

　　實(shí)施階段的風(fēng)險(xiǎn)分析，房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)施階段是指房地產(chǎn)投資計(jì)劃的具體實(shí)現(xiàn)過程，包括從獲 取土地、籌措資金到設(shè)計(jì)與施工等過程。

　　獲取土地：來自前期拆遷、土地的地理位置、環(huán)境條件、配套設(shè)施、規(guī)劃部門的約束等方面的 風(fēng)險(xiǎn)。

　　籌措資金：貸款期限，開發(fā)商的資信程度，貸款利率的變化，都是投資者要面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素。 通過預(yù)售樓花的融資手段進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，將面臨著由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求的變化，國(guó)家政策的調(diào) 整，形象進(jìn)度的快慢對(duì)預(yù)售的影響等所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　設(shè)計(jì)施工過程：由于通貨膨脹、物價(jià)上漲、工期延長(zhǎng)而導(dǎo)致的建設(shè)成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

　　經(jīng)營(yíng)階段的風(fēng)險(xiǎn)分析，無論是房地產(chǎn)銷售還是出租都包含著許多不確定性因素，所以面臨著房 地產(chǎn)市場(chǎng)諸多風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)市場(chǎng)需求類型與數(shù)量的變化，其他房地產(chǎn)商的競(jìng)爭(zhēng)以及社會(huì)政策 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化等。物業(yè)管理的好壞也面臨著物業(yè)管理能否貶值的風(fēng)險(xiǎn)。

　　要點(diǎn)2：房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的防范

　　要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的分析評(píng)價(jià)，通過分析評(píng)價(jià)來判斷風(fēng)險(xiǎn)狀況，樹立居安思危 的意識(shí)，自覺約束自己的決策行為和經(jīng)營(yíng)行為，改進(jìn)各項(xiàng)決策。

　　要自覺認(rèn)識(shí)外部環(huán)境，注意各種不確定性因素的變化，吸取其他發(fā)展商失利、虧損的教訓(xùn)。

　　提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的www.dewk.cn適應(yīng)能力和駕馭能力。

　　采取靈活多變的政策，趨利避害。如鎖定受險(xiǎn)范圍和損失額度，對(duì)不可避免的風(fēng)險(xiǎn)或設(shè)法加以 轉(zhuǎn)移或提前采取措施以減輕風(fēng)險(xiǎn)損失。

　　要點(diǎn)3：房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

　　在具體實(shí)施投資前的可行性分析階段，根據(jù)特定項(xiàng)目的常規(guī)風(fēng)險(xiǎn)原因以及特殊風(fēng)險(xiǎn)原則，預(yù)計(jì) 可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)種類，以便采取相應(yīng)的應(yīng)付措施。

　　對(duì)購買力風(fēng)險(xiǎn)的防范，核心是與項(xiàng)目所在地的政府及其職能部門協(xié)商，嚴(yán)格控制各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施 費(fèi)用的分?jǐn)偂?/P>

　　減少項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的六種方法：使用有效的預(yù)警系統(tǒng)；采用系統(tǒng)的項(xiàng)目管理方法；做應(yīng)急計(jì)劃；要 素再利用；改進(jìn)程序；培訓(xùn)。

　　籌資階段，首先應(yīng)提高抵押貸款的成分。其次，合理調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)。再次，大力發(fā)展向社會(huì)籌 集資金的方式，通過發(fā)行房地產(chǎn)債券和實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，擴(kuò)大籌資渠道，使企業(yè)能及時(shí)、穩(wěn) 定地獲得資金來源。最后，在利用外資籌資時(shí)，尤其要注意防止匯率風(fēng)險(xiǎn)，具體可采用選擇多 種幣種和套匯保值的方法來降低其受險(xiǎn)可能。

　　開發(fā)階段，開發(fā)階段是將可行性研究結(jié)果和內(nèi)容付諸實(shí)施。

　　經(jīng)營(yíng)階段，一方面要提高經(jīng)營(yíng)管理者的水平，增強(qiáng)其風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)能力。另一方面 要合理安排籌資結(jié)構(gòu)，調(diào)查市場(chǎng)利率，采用靈活的銷售戰(zhàn)略，化解來自金融市場(chǎng)、宏觀經(jīng)濟(jì)周 期波動(dòng)和市場(chǎng)需求變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。在配合經(jīng)營(yíng)的同時(shí)，將優(yōu)質(zhì)到位的物業(yè)管理也納入經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)， 亦會(huì)吸引更多的需求者，實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，整個(gè)房地產(chǎn)投資獲得了安全保障。

　　預(yù)租預(yù)售，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)期間因政策風(fēng)險(xiǎn)、貨幣購買力風(fēng)險(xiǎn)及利率風(fēng)險(xiǎn)的影響所造成 的租金售價(jià)水平向不利方向變動(dòng)影響，可通過預(yù)租預(yù)售的手段來減緩。?

　　對(duì)工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)的防范：一是對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案要經(jīng)科學(xué)論證；二是對(duì)項(xiàng)目施工能公開招標(biāo)的 一律實(shí)行公開招標(biāo)，杜絕層層轉(zhuǎn)包；三是做好現(xiàn)場(chǎng)高度；四是加強(qiáng)工程質(zhì)量進(jìn)度及造價(jià)方面的 工程監(jiān)理。

　　合理安排進(jìn)度計(jì)劃，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目，采取措施固定某些定量。

篇2：房地產(chǎn)按揭中的風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策與建議

　　史曰:“天下熙熙,皆為利來;天下壤壤,皆為利往”,在現(xiàn)代商業(yè)社會(huì)中,追求利潤(rùn)是每一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的目標(biāo)。然而對(duì)市場(chǎng)道德并不完善的中國(guó)當(dāng)代社會(huì),爾虞我詐的商業(yè)交易仍然很普遍,房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其嚴(yán)重。發(fā)展商考慮的是如何將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,如何套取銀行的信貸資金,甚至與銀行內(nèi)部的人聯(lián)手,一房多賣,做假按揭,騙取銀行的錢后溜之大吉。反之,銀行考慮的是如何在激烈的按貸市場(chǎng)中與發(fā)展商做成生意,并將風(fēng)險(xiǎn)降低,或?qū)L(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商。

　　銀行將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給發(fā)展商的現(xiàn)象很普遍:

　　一、為了能做成生意,往往在與發(fā)展商交往時(shí)口頭承諾給發(fā)展商多少貸款額度,給予如何如何的服務(wù),放貸時(shí)間及其他條件都很誘人,待發(fā)展商與其真正做起業(yè)務(wù)后,才跟發(fā)展商談各種放款條件,部分主動(dòng)權(quán)此時(shí)已掌握在其手中,發(fā)展商騎虎難下;

　　二、將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)給發(fā)展商后,銀行并不認(rèn)真跟蹤客戶的供樓狀況,甚至有些銀行在客戶沒有供樓或短供后,故意不告訴客戶和發(fā)展商,不采取任何行動(dòng),盡量拖延時(shí)間以獲得更高的利潤(rùn)--罰息,讓客戶和發(fā)展商最終買單,我司早期的按揭(96、97、98年)有過這樣的教訓(xùn);

　　三、客戶供不起樓后,銀行不采取法律行動(dòng)或遲遲不采取法律行動(dòng),最終由發(fā)展商承擔(dān)回購責(zé)任和高昂的罰息,一舉兩得,聚福花園二期就存在這樣的現(xiàn)象,客戶已兩年不供樓,仍不起訴,或起訴而遲遲不判決,僅僅一個(gè)小樓盤,我司由此造成的損失將達(dá)20~50萬元。

　　上述存在的問題由于在與銀行做按揭前沒有明確責(zé)任,最終的經(jīng)濟(jì)責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān),但處理這些問題或采取法律行動(dòng)都要以銀行的名義進(jìn)行,發(fā)展商沒有起訴或?qū)蛻舨扇≈苯有袆?dòng)的權(quán)利,主動(dòng)權(quán)全部掌握在銀行手中!!

　　由鑒于此,建議:

　　一、公司盡快成立一個(gè)跟蹤客戶供樓情況的專職小組,工行、中行、發(fā)展行給我司做的按揭,應(yīng)每月提供全部客戶供樓的情況給我司,我司應(yīng)主動(dòng)每月跟蹤客戶的供樓情況,而不是被動(dòng)的讓銀行通知,一旦供樓出現(xiàn)異常,應(yīng)根據(jù)情況迅速采取行動(dòng);

　　二、應(yīng)與銀行進(jìn)一步完善責(zé)任機(jī)制,如果是銀行故意不通知或故意不采取行動(dòng)的應(yīng)由其承擔(dān)責(zé)任,要形成書面協(xié)議分清責(zé)任;三、對(duì)客戶確實(shí)供不起樓的情況,宜分別處理:跟客戶解除合同,不用退錢是上策;跟客戶解除合同,退一點(diǎn)錢(讓點(diǎn)小利)是中策;起訴讓法院判決是下策。對(duì)確實(shí)要起訴才能處理的,我司律師應(yīng)迅速界入,銀行應(yīng)積極配合,不要等銀行起訴。

　　由是觀之,在做按揭前與按揭銀行談妥各種條件并形成一定的責(zé)任機(jī)制(書面協(xié)議)是非常重要的一環(huán)。

　　另,部分客戶欠我司首期免息款,我司追收的成效一直不大,關(guān)鍵是我司能使用的手段不多,法律起訴用處不大,法院判決后客戶拒不執(zhí)行,我司也沒有其他辦法。此種情況應(yīng)分別處理;一、對(duì)已裝修入住的,應(yīng)果斷采取一些強(qiáng)硬的手段,觸及其利益,如停水、停電,不能讓其住得過于安樂;二、對(duì)未裝修、未入住的,則應(yīng)誘之,了解其苦衷,然后再采取相應(yīng)措施。對(duì)這類欠款,不采取非常手段是難以見效的!!

　　追逐利益,是每個(gè)人的本性,所謂“千金之子不死于市”。在商業(yè)交易中風(fēng)險(xiǎn)和收益應(yīng)該是對(duì)等的,我們固然要有一定的社會(huì)責(zé)任感,要有良知和市場(chǎng)道德觀念,不能做詐騙式交易,所謂“害人之心不可有”;同樣,我們也應(yīng)該防范一些銀行和某些銀行一部分動(dòng)機(jī)不良的人,未雨綢繆,把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己手中。公平來說,不能把所有風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)稼給銀行,同樣,銀行也不應(yīng)把所有風(fēng)險(xiǎn)讓發(fā)展商承擔(dān)。

篇3：房地產(chǎn)信托投資風(fēng)險(xiǎn)的控制

　　隨著房地產(chǎn)信托的蓬勃發(fā)展,其風(fēng)險(xiǎn)控制的必要性也日益凸顯。房地產(chǎn)信托除了面臨信托行業(yè)本身的風(fēng)險(xiǎn),還有房地產(chǎn)行業(yè)的特有風(fēng)險(xiǎn),其風(fēng)險(xiǎn)控制措施也有別于其他信托產(chǎn)品。

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

　　目前,信托參與房地產(chǎn)業(yè)主要有兩種形式,進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和投資成熟物業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)需要經(jīng)歷立項(xiàng)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收和銷售、管理等諸多環(huán)節(jié),因此其風(fēng)險(xiǎn)形式也多種多樣,風(fēng)險(xiǎn)控制手段復(fù)雜,具有較高的專業(yè)化要求。現(xiàn)在的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品大多投資于房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,有的信托公司并不具有房地產(chǎn)專業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和能力,突出了房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)控制的矛盾。

　　通常,信托公司通過控制抵押率、向項(xiàng)目公司派駐管理人員等控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。但這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施都具有一定的局限性。房屋抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)取決于房產(chǎn)項(xiàng)目的順利完成,如果因建設(shè)資金不足形成爛尾工程,或者因建設(shè)質(zhì)量不合格、配套設(shè)施達(dá)不到建設(shè)要求,不能通過竣工驗(yàn)收,抵押權(quán)也無法實(shí)現(xiàn)。向項(xiàng)目公司派駐的管理人員必須具備一定房地產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn),但信托公司往往缺乏房地產(chǎn)評(píng)估、建設(shè)、管理等方面的專業(yè)人才,從而也限制了這些風(fēng)險(xiǎn)控制措施的作用。

　　即使是投資于成熟物業(yè)的房地產(chǎn)信托,也需要專業(yè)的房地產(chǎn)投資分析和投資管理人員。因?yàn)?把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和走勢(shì),必須系統(tǒng)考慮國(guó)家宏觀調(diào)控政策、利率調(diào)整、消費(fèi)文化等因素。而相關(guān)行業(yè)的發(fā)展情況、土地供應(yīng)、建筑材料價(jià)格、消費(fèi)者購買力等諸多因素的變化,也可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生較大的波動(dòng)。

　　在現(xiàn)階段,針對(duì)大多數(shù)信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足的情況,風(fēng)險(xiǎn)控制的一個(gè)基本思路就是引入“外腦”,通過專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)和中介機(jī)構(gòu)提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù),借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理,預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這種結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)與房地產(chǎn)信托基金類似,已經(jīng)是一種行之有效的實(shí)踐。在法律層面,《信托法》規(guī)定,受托人可以委托他人處理信托事務(wù),這為房地產(chǎn)信托引入專業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供了法律基礎(chǔ)。房地產(chǎn)信托將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理,以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任,既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力,各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn),同時(shí),各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信譽(yù)為信托計(jì)劃提供了無形擔(dān)保,具有信用增級(jí)的作用。

　　二、資金挪用風(fēng)險(xiǎn)

　　在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,一般以房地產(chǎn)項(xiàng)目本身的價(jià)值和經(jīng)營(yíng)收益作為收回投資的第一保障和來源。如果信托資金被挪用到其他項(xiàng)目上,開發(fā)商資金鏈條斷裂,就會(huì)造成一系列的爛尾工程。為防止挪用情況發(fā)生,信托公司一般通過銀行監(jiān)管、根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程撥劃資金、向項(xiàng)目公司派駐財(cái)務(wù)人員、控制項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)用章等方式進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制。

　　實(shí)踐證明,這些控制措施基本能控制融資方的挪用風(fēng)險(xiǎn),但也存在由于信托公司缺乏相關(guān)經(jīng)驗(yàn),融資方可能利用自身的專業(yè)優(yōu)勢(shì)編造用款理由等達(dá)到挪用目的的情況。同時(shí),信托公司自身可能因內(nèi)控制度不健全或管理人員的道德風(fēng)險(xiǎn),借項(xiàng)目之名挪用資金。防范這些風(fēng)險(xiǎn),除信托公司切實(shí)執(zhí)行各種風(fēng)險(xiǎn)控制措施,加強(qiáng)內(nèi)部管理和內(nèi)控制度建設(shè)外,還應(yīng)當(dāng)建立銀行托管制度,既可控制融資方的挪用風(fēng)險(xiǎn),也能控制受托人的挪用風(fēng)險(xiǎn)。

　　銀行作為信托財(cái)產(chǎn)的托管人,對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的運(yùn)用進(jìn)行審核,拒絕不符合信托目的和信托文件規(guī)定的資金劃付,可以更大程度上保障信托財(cái)產(chǎn)的安全。同時(shí),銀行可以指定專業(yè)機(jī)構(gòu)審核融資方的用款請(qǐng)求,例如由銀行指定房產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)理公司,由監(jiān)理公司對(duì)項(xiàng)目的每筆用款出具意見,以做到專款專用。

　　三、信托財(cái)產(chǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)多以土地、房屋、股權(quán)等形態(tài)表現(xiàn),擔(dān)保措施主要為土地、房屋等固定資產(chǎn)抵押。如果融資方未能按期償還本息,受托人又無法及時(shí)變現(xiàn)信托財(cái)產(chǎn)或行使抵押權(quán),則可能產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)信托基金因?yàn)樾枰ㄆ诜峙湫磐欣?對(duì)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較為重視,其風(fēng)險(xiǎn)控制措施也較多,例如保證一定比例的高流通性信托財(cái)產(chǎn)、制訂投資策略時(shí)注意現(xiàn)金流的匹配性、引入流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)(例如銀行)等。

　　對(duì)于單一投資項(xiàng)目的房地產(chǎn)信托,由于規(guī)模的限制,保持流動(dòng)性財(cái)產(chǎn)、組合投資以保障流動(dòng)性等常用的防范措施顯然無法適用。現(xiàn)在主要采取的防范措施是要求融資方提前一定期間開始還款,以便給受托人一定的時(shí)間處理可能發(fā)生的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。但此種風(fēng)險(xiǎn)防范措施難以在根本上控制流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此,可以借鑒房地產(chǎn)信托基金引入流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)的做法,例如與銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)合作、成立專門的流動(dòng)性支持備付基金等解決部分流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)問題。

　　四、集中投資風(fēng)險(xiǎn)

　　因單個(gè)信托計(jì)劃的資金規(guī)模小,大多數(shù)房地產(chǎn)信托都是投資于單一項(xiàng)目,此類房地產(chǎn)信托都有一個(gè)固有的難以防范的風(fēng)險(xiǎn),就是風(fēng)險(xiǎn)集中在一個(gè)項(xiàng)目上,沒有風(fēng)險(xiǎn)釋放機(jī)制。除了項(xiàng)目單一以外,信托期限較短也是產(chǎn)生此類風(fēng)險(xiǎn)的因素。一般的房地產(chǎn)信托期限多為一到二年,無法通過長(zhǎng)期運(yùn)作來化解短期產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。