安置小區(qū)工程施工質(zhì)量過程控制

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　　工程開工前，根據(jù)質(zhì)量目標(biāo)制定科學(xué)、可靠、先進的《創(chuàng)優(yōu)計劃》和《質(zhì)量計劃》，然后以《質(zhì)量計劃》為主線，編制詳細、可行的《質(zhì)量獎罰制度》、《質(zhì)量保措施》、《質(zhì)量教育制度》、《質(zhì)量會診制度》、《成品保護制度》、《樣板引路制度》、《掛牌制度》、《標(biāo)簽制度》、《質(zhì)量會診制度》、《技術(shù)交底制度》等質(zhì)量管理制度，做到有章可依，并且在每一分項工程施工前，質(zhì)量部門都要進行詳細的質(zhì)量交底，指出質(zhì)量控制要點及難點，說明規(guī)范及設(shè)計要求，把握施工重點，在分項工程未施工前就注重對質(zhì)量隱患的防范。

　　預(yù)控質(zhì)量管理要點：在施工前，根據(jù)圖紙及施工組織設(shè)計，列出本工程質(zhì)量管理的關(guān)鍵點，以便在施工中進行重點管理，加強控制。使重點部位的質(zhì)量得以保證，同時我們將把重點部位重點管理的嚴(yán)謹(jǐn)作風(fēng)貫穿到整個施工過程中，以此來提高整體工程質(zhì)量。

　　1、梁墻柱接頭、豎向結(jié)構(gòu)模板及混凝土施工：

　　在結(jié)構(gòu)施工過程中，模板的設(shè)計應(yīng)著重解決梁、墻、柱節(jié)點方正、層間接縫的平整過渡問題，即如何保證本工程結(jié)構(gòu)達到清水混凝土要求、梁墻柱接頭及豎向結(jié)構(gòu)不脹模、混凝土不流淌、棱角鮮明飽滿、且便于施工成為我們預(yù)控考慮的關(guān)鍵點。本工程采用的模板、混凝土質(zhì)量將直接影響著整體工程的質(zhì)量，為此，我們從模板的選擇、安裝、拆除，混凝土的拌制、運輸、澆筑、養(yǎng)護等方面進行考慮，決定主體結(jié)構(gòu)采用多層板、梁柱接頭采用定型組合模板。在選擇模板時，注意多層板表面是否平滑、有無破損、有無扭曲、邊口是否整潔、厚度和形狀是否符合要求。對混凝土的原材料、配合比嚴(yán)格要求，確?；炷镣庥^顏色基本一致。

　　2、大體積砼澆筑控制：

　　本工程大體積砼澆筑梁大，我單位將對之做重點控制，擬設(shè)"大體積砼澆筑控制QC小組"。

　　3、防水工程施工：

　　地下室、衛(wèi)生間、游泳池、等的防水工程既是整個工程的施工重點，又是工程環(huán)保要求和竣工后工程保修的重點。為此，我們除嚴(yán)格篩選、認(rèn)真選擇有多年同類防水施工經(jīng)驗且技術(shù)力量強的施工隊伍外，還嚴(yán)格控制所用材料質(zhì)量和施工過程質(zhì)量，同時注意環(huán)保和施工人員安全問題，嚴(yán)格按照施工程序和技術(shù)安全交底施工，杜絕違反操作規(guī)程及操作程序的現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　4、后澆帶施工：

　　后澆帶是基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工的控制重點，本工程留置有多處后澆帶，而地下室后澆帶能否處理好，對防水等起著至關(guān)重要的作用。后澆帶處混凝土未澆筑之前，用舊模板封閉，做好對后澆帶鋼筋的保護工作和后澆帶保潔工作，在結(jié)構(gòu)施工時作好后澆帶兩側(cè)結(jié)構(gòu)的沉降觀測記錄，經(jīng)設(shè)計院對沉降觀測認(rèn)可后再進行后澆帶的混凝土的澆筑。后澆帶混凝土澆筑前，嚴(yán)格控制和檢查基層清理、混凝土質(zhì)量等。此外，技術(shù)部門將針對施工圖紙及規(guī)范要求編制專門的后澆帶施工方案、地下室外墻后澆帶的240保護墻加固措施，重點加強過程控制，確保后澆帶的施工質(zhì)量。

　　5、施工縫留置：

　　施工縫的留設(shè)是地下室外墻、池體的控制重點，施工縫能否處理好，對防水等起著至關(guān)重要的作用。地下室底板除后澆帶處和外墻底板面以50Omm處留出施工縫以外，其他部位均不留施工縫。施工縫處混凝土末澆筑之前，剔鑿、潤濕施工縫表面，對施工縫表面進行處理。在地下室外墻、池體施工階段，其施工縫除按規(guī)范處理之外，還采取止水鋼板等防水措施。此外，在進行技術(shù)交底時，將施工縫處理作為一個重點進行過程控制，確保工程結(jié)構(gòu)的施工質(zhì)量。

　　6、重點分項工程雨季施工措施：

　　根據(jù)工程進度計劃安排，地下室、主體施工處于雨季施工，雨季氣候?qū)⒔o施工質(zhì)量帶來一定的影響，如何保證雨季施工的質(zhì)量成為關(guān)鍵，為此，我們將針對這一特點，制定相應(yīng)的雨季施工方案來保證整體工程的質(zhì)量。

　　7、裝修施工：

　　建筑裝飾工程必須與各專業(yè)工種間制定嚴(yán)格的施工程序，一般依次為：留洞打底、各專業(yè)安裝、內(nèi)門窗安裝、修補洞口及周邊、基層打底、飾面抹灰和罩面板工程、嵌縫處理、涂料油漆工程。施工現(xiàn)場保證良好的通風(fēng)和照明。對工藝生產(chǎn)過程中使用的腐蝕性液體、易燃的材料采取安全防護措施。

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　　嚴(yán)格按照工程質(zhì)量管理制度進行質(zhì)量管理，尤其嚴(yán)格執(zhí)行 《三檢制度》，并且我們已經(jīng)形成了一套成熟的完整的質(zhì)量過程管理體系。

　　1、防水工程質(zhì)量控制：

　　1）選擇幾家資質(zhì)等級高、實力強的防水分包隊伍進行招投標(biāo)，擇優(yōu)錄用。

　　2）材料進場后要取樣復(fù)試，要求全部指標(biāo)達到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　3）基層清理平整并經(jīng)干燥后涂高分子防水涂料，底油應(yīng)涂刷均勻，表面防水層應(yīng)平整、潔凈，陰陽角等呈圓弧角或鈍角。

　　4）對設(shè)計要求特殊部位和陰陽角、管根、水落口等處需要加附加層等部位，進行重點監(jiān)控。

　　5）地下室后澆帶、外墻施工縫處，采用止水鋼板帶進行處理，并進行隱檢。

　　2、鋼筋工程質(zhì)量控制：

　　1）鋼筋進場后嚴(yán)格檢查出廠合格證，并進行復(fù)試和在見證取樣，做好見證記錄。檢驗合格后分類堆放，做好標(biāo)識。

　　2）鋼筋半成品做標(biāo)識，分批分類堆放，防止用錯。

　　3）在鋼筋加工制作前，先檢查該批鋼筋的標(biāo)識，驗證復(fù)檢是否合格。制作嚴(yán)格按照料表尺寸。

　　4）根據(jù)設(shè)計圖紙檢查鋼號、直徑、根數(shù)、間距等是否正確，特別是要注意檢查負(fù)筋位置。

　　5）加強檢測、檢查鋼筋連接接頭的質(zhì)量以及鋼筋接頭的位置和搭接長度。

　　6）加強鋼筋的定位，尤其勁性鋼柱與梁鋼筋節(jié)點的定位，并嚴(yán)格控制鋼筋保護層厚度。

　　3、模板工程質(zhì)量控制：

　　框架柱支模尺寸的精確度是本工程支模的重點。

　　1）模板拆模之后，及時清理、修整，并集中堆放;所有模板體系在預(yù)制拼裝時，用手刨將模板刨邊，使邊線平直，四角歸方，接縫平整，采用硬拼，不留縫隙。

　　2）做好地下室外墻施工縫的防水工作。

　　3）梁底邊、二次模板接頭處，轉(zhuǎn)角處均加塞密封條以防止混凝土澆筑時漏漿。

　　4）為確保墻、柱根部不爛根，在安裝模板時，所有墻柱根部除抹水泥砂漿墊層外均加墊海棉條。

　　5）模板安裝要注意整體穩(wěn)定性，墻柱之間盡量加用水平對撐支桿。模板安裝完畢后檢查角模與墻模的嚴(yán)密性，防止有漏漿、錯臺現(xiàn)象。檢查每道墻上口是否平直，用扣件或螺栓將兩塊模板上口固定。辦完模板工程的預(yù)驗收，方準(zhǔn)澆筑混凝土。

　　6）模板拆除前查看同條件養(yǎng)護試塊是否達到拆模強度，并嚴(yán)格實行拆模申請制度。

　　7）拆模時不要用力過猛，拆下來的材料要及時運走，拆下后的模板要及時清理干凈，并封堵螺桿洞口，有覆膜破損處刮膩子，刷脫模劑進行修整。

　　4、混凝土工程質(zhì)量控制：

　　1）與攪拌站簽訂供應(yīng)合同，對原材、外加劑、混凝土配合比、坍落度、初凝時間、混凝土罐車在路上運輸?shù)茸龀鰢?yán)格要求。

　　2）現(xiàn)場收料人員要認(rèn)真填寫預(yù)拌混凝土小票，詳細記錄每車混凝土進場時間、開始卸料時間、澆完時間，以便分析混凝土在供應(yīng)過程申質(zhì)量是否能得到有效保障。

　　3）混凝土澆筑前采用項目自己設(shè)計的混凝土申請小票和混凝土各專業(yè)會簽單制度，作為混凝土澆筑前各分項質(zhì)量進行驗收和向混凝土攪拌站傳遞混凝土澆筑技術(shù)指標(biāo)的憑證。

　　4）對到場的混凝土實行每車必須檢測坍落度，試驗員負(fù)責(zé)對當(dāng)天施工的混凝土坍落度實行抽測，混凝土工長組織人員對每車坍落度測試，負(fù)責(zé)檢查每車的坍落度是否符合預(yù)拌混凝土小票技術(shù)要求，并做好坍落度測試記錄。如遇不符合要求的，必須退回攪拌站，嚴(yán)禁使用。

　　5）混凝土同條件試塊在現(xiàn)場制作，在澆筑地點養(yǎng)護，用特制鋼筋籠存放試塊，并編號管理。

　　6）施工縫處待已澆筑混凝土的抗壓強度超過1.2MPa且不少于48小時，才允許繼續(xù)澆筑，在繼續(xù)澆筑混凝土前，徹底清除施工縫處的松散游離的混凝土，并用壓力水沖洗干凈，充分濕潤后，刷1:1 水泥砂漿一道，再進行混凝土澆筑，混凝土下料時要避免靠近縫邊，縫邊人工插搗，使新舊混凝土結(jié)合密實。

　　7）加強混凝土的澆筑、養(yǎng)護工作。在水平混凝土澆筑完畢后，常溫下水平結(jié)構(gòu)在12 小時內(nèi)加以覆蓋和澆水，始終保持混凝土有足夠的濕潤狀態(tài)，養(yǎng)護期不少于7 晝夜。豎向構(gòu)件不拆模進行養(yǎng)護。

　　8）確保玻璃幕墻、掛貼石材、拉結(jié)筋、安裝線槽等的預(yù)留、預(yù)埋工作的施工質(zhì)量。

　　5、回填土質(zhì)量控制：

　　1）回填前將基槽里的雜物等清理干凈。

　　2）回填的土料清除有機質(zhì)，防止粒徑過大；級配砂石的顆粒級配必須良好，級配砂石不得含有有機物或垃圾。

　　3）回填土料應(yīng)按照圖紙和設(shè)計要求分層鋪攤夯實。每層鋪攤厚度控制在規(guī)范要求以內(nèi)。

　　4）控制回填土以及級配砂石的含水率。

　　5）加強回填土的計量管理，嚴(yán)格控制土料比例。

　　6）打夯機依次夯打，均勻分布，不留間隙。打夯應(yīng)一夯壓半夯，夯夯相連，行行相連。

　

　7）做好回填土的取樣檢驗工作，控制回填土的施工質(zhì)量。

　　6、安裝工程質(zhì)量控制：

　　本工程對于預(yù)埋件安裝的準(zhǔn)確性和完整性要求較高，地下室外墻、設(shè)備安裝的預(yù)埋件要一次安裝到位，不得補埋，以免破壞結(jié)構(gòu)（使用時容易滲漏）。為便于有效的控制施工過程的安裝質(zhì)量，根據(jù)安裝工程施工的性質(zhì)和特點，各施工過程劃分為一般過程、關(guān)鍵過程、特殊過程。施工過程中對關(guān)鍵過程、特殊過程進行重點監(jiān)控。

　　1）預(yù)留預(yù)埋：

　　預(yù)留預(yù)埋對于安裝工程的各個專業(yè)施工影響極大，是影響安裝施工質(zhì)量的重要因素。為了保證預(yù)留預(yù)埋的準(zhǔn)確無誤，從以下兒個方面進行控制：

　　施工前各專業(yè)工長認(rèn)真熟悉施工圖，統(tǒng)計預(yù)留預(yù)埋點，統(tǒng)一編號，并畫出預(yù)留預(yù)埋點的分布圖；

　　各專業(yè)應(yīng)進行圖紙會審，繪出綜合管線圖，確定預(yù)留孔洞和預(yù)埋管的準(zhǔn)確位置；嚴(yán)格按設(shè)計圖紙和規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)圖集加工預(yù)埋件，以防止預(yù)埋件的尺寸不符合要求而返工;

　　預(yù)埋件安裝時必須可靠的固定，防止因振動棒的振動移位；預(yù)埋的管件要采取可靠的保護措施，防止堵塞。

　　2）機電安裝質(zhì)量控制點及控制措施：

　　分項工程質(zhì)量控制點質(zhì)量控制措施

　　施工準(zhǔn)備材料計劃、材料送審施工方案及時、準(zhǔn)確認(rèn)真編制

　　電氣工程

　　結(jié)構(gòu)預(yù)埋位置標(biāo)高正確、線管保護層漏埋、錯埋，管路彎扁度確保按基準(zhǔn)標(biāo)高線施工避免預(yù)埋的管路三層交叉，認(rèn)真查閱圖紙

　　孔洞預(yù)留漏留、錯留編制孔洞留洞圖和留洞檢查表

　　管路暗（明）敷支架間距正確，與水管、風(fēng)管間距正確，接線盒接線正確，管路彎扁度（管路橫平豎直）嚴(yán)格要求，認(rèn)真檢查消除質(zhì)量通病

　　橋架、線槽安裝位置、標(biāo)高正確與水管、風(fēng)管間距正確支架排列正確繪制綜合圖解決

　　母線安裝支架間距正確、母線垂直接頭處封閉嚴(yán)格要求，認(rèn)真檢查根據(jù)電氣豎井圖進行協(xié)調(diào)

　　穿線配線導(dǎo)線涮錫導(dǎo)線損傷嚴(yán)格涮錫工藝要求穿線時注意保護導(dǎo)線

　　電纜敷設(shè)電纜平直、固定牢固；電纜彎扁度；電纜排列整齊、美觀研究照明器具的安裝方法準(zhǔn)確定位

　　設(shè)備安裝安裝方法、位置、標(biāo)高正確制定專項施工方案

　　調(diào)試絕緣搖測全面；開關(guān)動作順靠制定專項調(diào)試方案

　　管道工程

　　預(yù)留預(yù)埋孔洞位置、數(shù)量準(zhǔn)確仔細審圖、編制表格、逐個檢查

　　分項工程質(zhì)量控制點質(zhì)量控制措施

　　管道安裝管道甩口、支吊架間距鑄鐵管水泥捻口及時封堵；嚴(yán)格要求，認(rèn)真檢查

　　保溫穿越隔墻、樓梯處嚴(yán)格要求、認(rèn)真檢查

　　管道沖洗斷開設(shè)備連接，拆下閥部件認(rèn)真檢查

　　7、特殊工序的質(zhì)量控制：

　　本工程的特殊工序施工有：大體積混凝土、防水工程、消防工程、屋面工程等。我們將從施工方案、人員配置、設(shè)備儀器、產(chǎn)品使用等幾個方面進行嚴(yán)格控制，技術(shù)部門編寫科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、可行的關(guān)鍵工序施工方案及作業(yè)指導(dǎo)書，下發(fā)給相關(guān)工種負(fù)責(zé)人和班組長。在施工過程中，實行特殊過程質(zhì)量責(zé)任制，定人、定崗、定標(biāo)準(zhǔn)，專項檢驗。由質(zhì)檢員負(fù)責(zé)過程專項檢驗和記錄。如：無障礙設(shè)計對裝飾裝修的要求，要注意通道門的開啟方向，通道的坡度，地面的防滑處理以及欄桿扶手的安全性、方便性。選擇符合設(shè)計和規(guī)范要求的消防設(shè)備，重點控制防火指標(biāo)和防火檢驗與系統(tǒng)調(diào)試，確保消防疏散安全通道的暢通、便利，確保消防報警和監(jiān)控的靈敏度、準(zhǔn)確度和時效性。重點把好保溫、隔熱、密封的施工質(zhì)量，使整個系統(tǒng)完全達到設(shè)計和規(guī)范要求的指標(biāo)，滿足對溫度、濕度和通風(fēng)的要求。

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　　每一施工段或每一工序施工后，由項目經(jīng)理或項目技術(shù)負(fù)責(zé)人帶領(lǐng)，組織項目部和相關(guān)人員進行質(zhì)量會診，發(fā)現(xiàn)施工出現(xiàn)的問題，安排專人及時處理并作出總結(jié)，形成文字材料，及時下發(fā)給總包和分承包相關(guān)人員，避免以后分項施工中再出現(xiàn)相同或類似問題，現(xiàn)我單位已經(jīng)形成了完整、科學(xué)的質(zhì)量會診制度。

篇2：房地產(chǎn)項目成本的過程控制

　　項目成本是企業(yè)效益的源泉,是市場競爭的命脈,是企業(yè)自下而上發(fā)展的永恒的主題。我任項經(jīng)部經(jīng)理十多年,深感項目成本控制的極端重要性。我們項經(jīng)部曾身經(jīng)許多中小項目,也曾承建上海博物館新館、上海圖書館新館、上海大劇院、上?？萍拣^、上海磁懸浮二標(biāo)、東方藝術(shù)中心等重大工程。工程不論大小,其項目成本控制的重要性一致,項目成本管理是決定企業(yè)能否在酷烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟的關(guān)鍵,而項目成本管理的關(guān)鍵是實現(xiàn)成本過程控制。本文擬從三個方面闡述項目成本的過程控制。

　　一、“兵馬未動,糧草先行”,施工前管理是成本控制的充要條件

　　天下文章,無非“起、順、轉(zhuǎn)、合”。施工前諸項工作做得如何,猶如一篇文章的開頭寫得如何。“起”得尷尬,后面的文章就很難寫好。項目成本控制的“起”要抓好四件事:

　　1、技術(shù)標(biāo)和商務(wù)標(biāo)的編制。招投標(biāo)時編制的商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo),其目的與實施階段有所區(qū)別。前者是為中標(biāo),而后者是為了盈利。

　　技術(shù)標(biāo)的編制內(nèi)容要涵蓋施工中的方方面面,但要注意重點突出和留有適當(dāng)變更的余地。由于編制時間時間倉促和資料不全,技術(shù)標(biāo)會存在不確定和不確切因素。為避免中標(biāo)后的被動書面,在制定方案時,進行適當(dāng)?shù)摹拔淖痔幚怼?為今后的施工措施和造價調(diào)整打下伏筆。

　　商務(wù)標(biāo)編制時,在不提高總報價的前提下,可采用不平衡報價法,決不能高估冒算,對早期完成的和預(yù)計工程量將增加的分項工程適當(dāng)調(diào)整單價,對后期完成的和預(yù)計實際工程量將減少的分項工程適當(dāng)調(diào)增單價,以有利于壓價工程成本的發(fā)送和資金周轉(zhuǎn),減輕資金使用成本。

　　2、總承包合同的簽訂。既要按招投標(biāo)文件中的承諾辦事,又要對招投標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容,本著平等協(xié)商的原則,通過談判,爭取得到合理的合同條款。預(yù)測在施工過程中可能存在索賠和反索賠的因素,對在何種情況下可以避免責(zé)任的條款應(yīng)研究透徹,并在條款中明確,力求在合同中限制風(fēng)險和轉(zhuǎn)化風(fēng)險;盡量避免在合同中出現(xiàn)建設(shè)單位“開脫責(zé)任條款”;對建設(shè)單位指定的分包項目應(yīng)明確雙方職責(zé),以此約束其違約行為;在合同中加進不可預(yù)見因素條款和雙方約束條款;總之在合同中應(yīng)為今后索賠建立理論根據(jù)。

　　3、成本計劃的合理編制。工程成本的計劃編制是項目追求經(jīng)濟效益最大化的一項重要手段。它克服了傳統(tǒng)意義上成本管理依靠財務(wù)部門決算報表所帶來的時效性滯后的弊端,避免了一旦反映在財務(wù)賬面上成本失控,已是既成事實的現(xiàn)象。所以,做好月度成本利潤計劃工作,提高成本預(yù)測及實際成本分析質(zhì)量,使項目成本處于受控狀態(tài)。

　　工程開工前,應(yīng)以定額標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),分階段(進場臨設(shè)、基礎(chǔ)部分、主體結(jié)構(gòu)、內(nèi)外裝飾等)分項通過劃小核算單位、搞好施工圖預(yù)算,以施工預(yù)算為龍頭,測算出按工種、按部位的人工費、材料費、機械耗用的指標(biāo)真正直到龍頭作用;對各種技術(shù)方案措施可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益進行評價,拓寬降低成本的各種途徑,從而確定目標(biāo)成本。

　　4、嚴(yán)格分包、包清工合同的簽訂。工程成本的確定,最終通過合同動工來實現(xiàn)。在進行簽訂合同時要考慮全面、細致。對進度、質(zhì)量、安全、文明施工都要有相應(yīng)經(jīng)濟制約手段;工作及價格要進行內(nèi)部“招投標(biāo)”,把低標(biāo)的不利因素化解到各個分包合同中;一些主要材料、易耗材料經(jīng)測算后均要有量化指標(biāo)列入合同,對分包單位的易耗材料損失要進行有價賠償。單項合同簽訂后,要對有關(guān)管理人員進行合同交底和會簽交底,抓好分包兩算工作,將合同細化,以確保成本目標(biāo)的完全實現(xiàn)。

　　二、彈好鋼琴,做好施工中諸項 管理是項目成本控制的關(guān)鍵階段

　　施工中諸項管理恰似戰(zhàn)爭中的“相持階段”,稍有破綻就可能壞大事。項目成本控制的“相持階段”要不急不躁,彈好鋼琴,緊緊扣住九個環(huán)節(jié):

　　1、優(yōu)化施工組織設(shè)計。施工階段是根據(jù)設(shè)計圖紙投入人力、原材料、半成品、機械設(shè)備及周圍材料變成工程實體的過程。施工方案不同,工期就會不同,所需機具也不同,因而發(fā)生費用也會不同。因此,施工方案的優(yōu)化是工程成本有效控制的主要途徑。編制量應(yīng)在技術(shù)標(biāo)基礎(chǔ)上,做好優(yōu)化細化工作,編制出先進工藝、合理、高效精干的施工方案,均衡地安排各分項工程的進度,按照平面流水、主體交叉的作業(yè)原則,合理確定施工網(wǎng)絡(luò),保證工作面不閑置,工序作業(yè)不間斷,土建和安裝的各分包隊伍協(xié)調(diào)有序地作業(yè)。安排中要選擇最刊登項目施工機構(gòu),在最大可能滿足施工要求的同時,要考慮經(jīng)濟性。要綜合考慮臺班費、進退場費和設(shè)備基礎(chǔ)費用,同時嚴(yán)格控制進退場時間;要合理安排周圍材料,杜絕積壓、閑置;要精心布置場布圖,避免材料二次搬運和水電重復(fù)布線,大臨設(shè)施要考慮經(jīng)濟實用,盡量減少支出。

　　2、抓好施工預(yù)算編制。以施工預(yù)算為龍頭,加強施工預(yù)算管理。各項目應(yīng)及時編制施工預(yù)算,然后由項經(jīng)部進行復(fù)核,將施工預(yù)算作為分包控制、人工費支出、材料消耗的依據(jù),把先算后做落實到施工全過程。項經(jīng)部要經(jīng)常檢查項目施工預(yù)算的編制質(zhì)量,使施工預(yù)算真正直到指導(dǎo)作用。

　　3、確定適宜的質(zhì)量成本。工程所達到的最佳質(zhì)量水平,并不是工程質(zhì)量越高越好,而是指工程建設(shè)總成本最低的質(zhì)量水平,要符合合同或國家標(biāo)準(zhǔn)的要求,在提高工程質(zhì)量的同時,把質(zhì)量成本控制在規(guī)定范圍內(nèi)。經(jīng)過綜合考慮質(zhì)量成本等方面因素,使工程項目的質(zhì)量即符合工程標(biāo)準(zhǔn)要求,又經(jīng)濟性和可操作性。

　　4、加強項目內(nèi)部核算。項經(jīng)部每月對項目效益檢查時進行同步分析,對項目當(dāng)月的成本盈虧進行分析,并對下月采取具體的對策措施。項經(jīng)部每月召開項目經(jīng)濟師有關(guān)責(zé)任人會議,進行項目成本分析,對存在的薄弱環(huán)節(jié)和不足,及時給予糾正。

　　5、加強項目成本月度檢查。由項經(jīng)部分管領(lǐng)導(dǎo)組織有關(guān)人員每月下工地,對項目部的效益管理工作進行“三同步”檢查,對完成的預(yù)算、產(chǎn)值及成本進行對照,看其是否同步,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正,以確保成本的正確性。同時,對項目基礎(chǔ)管理的檢查結(jié)果進行講評,加強成本過程控制。

　　6、抓好工程中途結(jié)算。根據(jù)合同條款約定,抓好工程分階段的結(jié)算工作。基礎(chǔ)完工、結(jié)構(gòu)封頂后就可著手該階段的結(jié)算工作,對有些超高層建筑可進行分層結(jié)算。

　　7、及時辦理現(xiàn)場簽證、索賠工作。由于建設(shè)單位對圖紙修改等方面經(jīng)常變更,而建設(shè)單位在變更時,很少發(fā)出書面通知單。項目部應(yīng)逐項列表匯總,對所發(fā)生的合同外增補事項要及時向建設(shè)單位提出簽證、索賠,要建設(shè)單位給予確認(rèn),書面簽字。

　　8、嚴(yán)格分包及包清工費用的審核。在合同周密的分包及包清工合同的基礎(chǔ)上,以施工預(yù)算為基礎(chǔ),嚴(yán)格審核分包及包清工結(jié)賬單和任務(wù)單,從現(xiàn)場施工、工程、材料部門到財務(wù)部門層層把關(guān),嚴(yán)格審核實物量,根據(jù)合同,應(yīng)由分包承擔(dān)的費用應(yīng)及時清算;在包清工方面要杜絕開“水份工”,減少項目不應(yīng)有的開支,把住項目成本的“出水口”。

　　9、加強工程材料成本管理。材料成本是工程成本大頭,首先要堅持低于市場價和公司內(nèi)部價;第二,必須根據(jù)施工程序及工程形象進度,周密安排分階段的要料計劃。這不僅保證工期與作業(yè)的連續(xù)性,而且用好用活流動資金,降低存儲成本;第三,加強現(xiàn)場管理,合理堆放,減少搬運和攤銷損耗;第四,要嚴(yán)格分包限額發(fā)料制度及管理,對主要材料,以限額領(lǐng)料來落實;對周圍材料使用完畢及時退庫,以減少租費。

　　三、“收官”不好同樣可能全軍覆沒,“收官”要“火燭小心”

　　圍棋的最后決戰(zhàn)階段稱“收官”。當(dāng)兩個棋手勢均力敵、旗鼓相當(dāng)時,“收官”收得不好,就可能以半目,甚至四分之一目之差敗北。項目成本控制的“收官”也是這樣,不到工程款收劑,“收官”就不能放松一口氣?！笆展佟辈缓猛瑯涌赡堋叭姼矝]”。

　　項目成本控制的“收官”要弈好三步棋:

　　第一步,抓好竣工備案制。要建立和健全竣工備案制內(nèi)部管理制度,確?！敖ㄖこ舔炇战y(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)”改版工作的平衡過渡。根據(jù)備案制逐步完善后,制訂出一套與新評定標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。要抓好竣工圖編制。因此,要工程驗收資料的收集、整理、匯總,尤其應(yīng)明確各分包單位提交階段性竣工資料名稱、數(shù)量和時間,并進行分析、歸檔,以確保完工交付竣工資料的完整性、可靠性,使竣工備案制得到落實。

　　第二步,加強竣工工程的決算管理。在竣工決算階段,項經(jīng)部主任經(jīng)濟師要親自把關(guān)。項目部有關(guān)施工材料部門必須積極配合預(yù)算部門,將有關(guān)資料匯總、遞交至項經(jīng)部預(yù)算部門,項經(jīng)部與項目部的預(yù)算部門將中標(biāo)預(yù)算、材料實耗清單、人工費發(fā)生額進行分析、比較,查尋決算的漏項,以確保決算的正確性、完整性;與此同時,項經(jīng)部要建立決算復(fù)核制度,把先算后做真正落實到施工全過程,項目上做好預(yù)算,項經(jīng)部要重新做預(yù)算,二者對照,互相督促,共同提高,杜絕漏洞。除此,還要收集施工中保存的各種資料,如施工日記、來往信函、氣象資料、會議紀(jì)要、備忘錄、工程聲像資料等,為索賠提供詳盡的證明材料。利用建設(shè)單位變更設(shè)計圖紙、增減

　　工作量等時機,在補充合同中爭取主動,必要時,可進行簽證,以拓寬項目效益的空間。

　　第三步,加大回收工程款的力度。行政主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓,分管領(lǐng)導(dǎo)配合抓,是確保全年結(jié)算目標(biāo)的重要保證。對已竣工未結(jié)算項目的應(yīng)收工程款逐項檢查核實,同時排結(jié)算計劃,做到時間、內(nèi)容、對象、內(nèi)控制度四落實。對無法協(xié)調(diào)解決的工程款,充分運用法律手段維護自己的合法權(quán)益。近年來,我們通過訴訟已回收債款4463.25萬元。

　　總而言之,項目是企業(yè)效益的源泉,是企業(yè)成本的中心。如果說,企業(yè)的一切工作要圍著企業(yè)中心工作轉(zhuǎn),那么,這個中心就是項目成本。如果項目做一個虧一個,這家企業(yè)必死無疑;如果項目做一個贏一個,這家企業(yè)日益興旺是必然的。

篇3：房地產(chǎn)營銷與顧客有關(guān)的過程控制作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.目的

　　1.1.確保與顧客有關(guān)的工作/過程得到有效的控制。

　　2.適用范圍

　　2.1.為使本部門內(nèi)各職能小組明確顧客要求，在向顧客承諾前對本公司滿足要求的能力進行評審，以確保產(chǎn)品/服務(wù)的履行能力，保證向顧客提供符合要求的產(chǎn)品/服務(wù)。

　　2.2.持續(xù)開發(fā)新顧客，經(jīng)常與顧客保持聯(lián)系溝通，不斷地提高服務(wù)水平。

　　2.3.確保顧客財產(chǎn)的合格性、完整性及使用的正確性，防止其損壞或丟失。

　　2.4.適用于顧客滿意度的監(jiān)測。

　　3.定義

　　顧客財產(chǎn)：指顧客擁有的財產(chǎn)，包括在公司控制下或公司使用的財產(chǎn)。

　　顧客滿意：指顧客對其要求已被滿足的程度的感覺。

　　與產(chǎn)品/服務(wù)有關(guān)的要求：包括市場/準(zhǔn)顧客、業(yè)主的所有要求，體現(xiàn)方式有書面合同、口頭建議要求、法律法規(guī)、市場分析的結(jié)果等等。

　　4.職責(zé)

　　4.1.營銷部負(fù)責(zé)工程項目前期市場和顧客要求調(diào)查。必要的顧客溝通。

　　4.2.營銷部負(fù)責(zé)銷售中顧客要求的確定和評審，與顧客溝通，處理顧客投訴或抱怨。銷售中管理顧客財產(chǎn)，如隨身物品、車輛等。組織顧客滿意度調(diào)查。

　　5.作業(yè)內(nèi)容

　　5.1.顧客要求

　　5.2.營銷部根據(jù)市場或顧客需求，制訂商品房買賣合同、貸款合同、終止協(xié)議承諾、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更、具體樓盤銷售要點草稿等等。營銷部組織相關(guān)人員對以上結(jié)果進行評審，只有當(dāng)公司有能力滿足結(jié)果的時候，才決定實施該項目，評審及評審所引起的措施的記錄由營銷部保持。如：評審會議記錄，總經(jīng)理對結(jié)果的批準(zhǔn)或批示等等。

　　5.3.營銷部在銷售中注意識別確定、評審具體顧客的要求。根據(jù)本樓盤的既定定位、設(shè)計理念吸引顧客。如果顧客的要求超出樓盤預(yù)期能力，根據(jù)實際差距將情況進行上報，由公司開發(fā)策劃小組決定是否滿足其要求。評審及評審所引起的措施的記錄由營銷部保持。如：已簽定的商品房買賣合同、貸款合同，總經(jīng)理對結(jié)果的批準(zhǔn)或批示等等。

　　6.與顧客溝通

　　6.1.營銷部應(yīng)實施與顧客溝通的有效安排：項目/樓盤信息，公司簡介;

　　顧客問詢、合同或協(xié)議的處理，包括對其修改;顧客反饋，包括顧客投訴和抱怨，顧客建議等等。如有顧客投訴，營銷部負(fù)責(zé)填寫《糾正和預(yù)防措施處理單》受理顧客投訴，按照〈糾正措施和預(yù)防措施控制程序〉進行處理。

　　7.顧客財產(chǎn)的管理：

　　7.1.營銷部在售樓過程中應(yīng)該愛護在公司控制之下或公司使用的顧客財產(chǎn)，包括顧客隨身物品、車輛，提供的證件等等，應(yīng)該識別、驗證、保護和維護好顧客財產(chǎn)，當(dāng)發(fā)現(xiàn)顧客財產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞或不適用的情況時，應(yīng)該報告顧客，并填寫《顧客財產(chǎn)異常記錄表》，同顧客商定解決辦法。

　　8.顧客滿意度的調(diào)查：營銷部每半年組織進行，見(顧客滿意度調(diào)查)

　　9.相關(guān)文件

　　9.1.相關(guān)紀(jì)錄