中國建筑第三工程局程序文件

　　外包管理程序

　　1目的

　　通過對分包方進(jìn)行考察評(píng)價(jià)、選擇合格的分包方，確保所使用的

　　分包方滿足本企業(yè)設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量要求。

　　2適用范圍

　　本程序規(guī)定了各類分包方，包括設(shè)計(jì)分包方、勞務(wù)分包方、工程分包方以及設(shè)備租用、搬運(yùn)委托、計(jì)量檢定、倉儲(chǔ)等各類分包方的評(píng)價(jià)、選擇和控制的原則和方法，規(guī)定了分包合同的簽定與審批要求以及分包產(chǎn)品驗(yàn)證的有關(guān)規(guī)定，適用于工程局對各類分包方的控制和管理。

　　3引用文件

　　3.1 中建三局ZJS.QM101 《質(zhì)量手冊》

　　3.2 中建三局ZJS.QM202 《文件控制程序》

　　3.3 中建三局ZJS.QM203 《記錄控制程序》

　　3.4 中建三局ZJS.QM208 《設(shè)計(jì)和控制程序》

　　3.5 中建三局ZJS.QM211 《生產(chǎn)和服務(wù)控制程序》

　　4術(shù)語

　　本程序采用 GB/T19000－2000 《質(zhì)量管理體系基礎(chǔ)和術(shù)語》和本公司《質(zhì)量手冊》中的有關(guān)術(shù)語和定義。

　　5職責(zé)

　　5.1 局設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)組織工程勘察、設(shè)計(jì)分包方的評(píng)價(jià)和選擇，保存各類評(píng)定資料。

　　5.2 局直屬公司負(fù)責(zé)組織檢驗(yàn)和試驗(yàn)分包方以及檢驗(yàn)、試驗(yàn)、測量設(shè)備校準(zhǔn)機(jī)構(gòu)的評(píng)價(jià)和選擇。負(fù)責(zé)組織對所使用的工程分包方、勞務(wù)分包方以及搬運(yùn)、倉儲(chǔ)、檢驗(yàn)和試驗(yàn)等分包方的評(píng)價(jià)和選擇。

　　5.3局人力資源部、市場商務(wù)部、科技部、工程部、企業(yè)管理部等分別對所主管業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的分包方評(píng)價(jià)、選擇工作進(jìn)行檢查監(jiān)督，必要時(shí)參與對各類分包方的評(píng)價(jià)。

　　6措施和方法

　　6.1分包方的基本條件和基本要求

　　6.1.1各類分包方必須具備以下基本條件：

　　a)設(shè)計(jì)分包方必須具有乙級(jí)以上設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位；

　　b)工程施工分包方必須是具有資質(zhì)等級(jí)的專業(yè)或綜合施工企業(yè)；

　　c)勞務(wù)分包方必須是成建制的隊(duì)伍；

　　d)其他專業(yè)分包方必須是具有法人資格的企業(yè)、事業(yè)單位。

　　6.1.2對分包方的基本要求是：

　　a)具有同所分包的任務(wù)相適應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)或?qū)I(yè)技術(shù)水平；

　　b)承擔(dān)過同所分包任務(wù)類似的其他任務(wù)；

　　c)擁有同完成所分包任務(wù)相適應(yīng)的設(shè)備、設(shè)施、工具或其他資源

　　條件；

　　d)質(zhì)量管理體系健全，服務(wù)態(tài)度好、社會(huì)信譽(yù)良好。

　　6.2分包方能力調(diào)查

　　6.2.1擬選擇的分包方應(yīng)滿足 6.1.1 和 6.1.2 條要求。

　　6.2.2按本程序第 5 章“職責(zé)”中所確定的各類分包的主管部門/單

　　位負(fù)責(zé)對分包方的能力進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查方式可以書面《調(diào)查函》方式，

　　也可派人走訪；調(diào)查者可以是各類分包方的主管部門，也可委托擬使

　　用分包方的單位/部門。調(diào)查結(jié)果按表 210-01 填寫“分包方能力調(diào)查

　　表”。

　　6.2.3 “分包方能力調(diào)查表”經(jīng)主管部門/單位經(jīng)理審核，確認(rèn)擬選擇

　　的分包方具備本程序6.1.1 和6.1.2 條的要求后方可實(shí)施后續(xù)的評(píng)價(jià)

　　工作。

　　6.3分包方評(píng)價(jià)

　　6.3.1各類分包的主管部門根據(jù)各自專業(yè)的特點(diǎn)和要求，采取以下辦

　　法或其他辦法中的一種或幾種方法對分包方進(jìn)行評(píng)價(jià)：

　　a)試做；

　　b)分包方能力/質(zhì)量管理體系現(xiàn)場評(píng)價(jià)，包括對分包方以往業(yè)績的

　　確認(rèn)、評(píng)價(jià)，目前生產(chǎn)經(jīng)營狀況，其質(zhì)量管理、設(shè)備、手段、現(xiàn)場管

　　理、人員結(jié)構(gòu)等，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量管理體系審核；

　　c)以往合作情況評(píng)價(jià)；

　　d)了解其他單位對其的評(píng)價(jià)。

　　6.3.2 分包方評(píng)價(jià)由各類分包的主管部門負(fù)責(zé)進(jìn)行,必要時(shí),局企管

　　部、科技部、工程部和直屬公司參加或委托使用部門/單位進(jìn)行。

　　6.3.3各類分包的主管部門根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果按表 210-02 填寫《分包方

　　評(píng)價(jià)表》。

　　6.4合格分包方的選擇和審批

　　6.4.1 各主管部門根據(jù)《分包方評(píng)價(jià)表》，對各分包方進(jìn)行綜合分析、

　　比較，選擇出合格的分包方，并按表210-03 填寫《合格分包方名冊》。

　　6.4.2《合格分包方名冊》經(jīng)公司分管領(lǐng)導(dǎo)審核批準(zhǔn)后發(fā)至各有關(guān)部

　　門、單位實(shí)施。

　　6.5合格分包方的使用

　　6.5.1本工程局的所有專業(yè)分包,均必須使用《合格分包方名冊》中

　　的分包單位/隊(duì)伍。

　　6.5.2所使用的合格分包方的資質(zhì)必須滿足所分包的工作任務(wù)的要

　　求。

　　6.5.3使用合格分包方要在同等條件下?lián)駜?yōu)選用，可行時(shí)，以招標(biāo)的

　　方式確定分包者，招標(biāo)工作由各類分包的主管部門負(fù)責(zé)組織。

　　6.6合格分包方的考核與再評(píng)價(jià)

　　6.6.1各類分包的主管部門于每年年終組織對在冊的合格分包方進(jìn)

　　行一次全面考核和再評(píng)價(jià)。考核和再評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容是各分包方所分

　　包工作的完成情況，包括質(zhì)量、工期、服務(wù)等，年度再評(píng)價(jià)與考核應(yīng)

　　有分包方的直接使用者參加，由各主管部門根據(jù)考核結(jié)果按表 210-04

　　填寫《合格分包方年

度考核評(píng)價(jià)表》。

　　6.6.2需要時(shí)，由各主管部門提出并組織企管部、工程部和科技部走

　　訪合格分包方或?qū)ζ溥M(jìn)行質(zhì)量管理體系審核。

　　6.6.3對考核中認(rèn)為達(dá)不到規(guī)定要求的分包方，取消其分包方資格，

　　由各主管部門提出取消申請，報(bào)局分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后從《合格分包方名

　　冊》中除名，對經(jīng)除名的分包方至少一年內(nèi)不得重新使用。

　　6.6.4合格分包方的使用單位建立日常監(jiān)控制度。凡使用過程中發(fā)現(xiàn)合格分包方不能達(dá)到規(guī)定要求時(shí)，第一次發(fā)現(xiàn)提出口頭警告，第二次

　　出具書面整改通知，第三次發(fā)生時(shí)向主管部門提出取消申請，執(zhí)行本

　　程序 6.6.3 條規(guī)定。

　　6.6.5各類分包的主管部門負(fù)責(zé)分別建立合格分包方檔案，其中包括：《分包方能力調(diào)查表》及有關(guān)的證實(shí)材料，《分包方評(píng)價(jià)表》、《合格分包方名冊》及有關(guān)證實(shí)材料、《合格分包方年度考核評(píng)價(jià)表》及有關(guān)證實(shí)材料、分包方的各類證、照、業(yè)績證明材料等。

　　6.7例外選用

　　所有專業(yè)分包均需使用合格分包方。如因合格分包方發(fā)生重大質(zhì)量問題或不可抗拒的原因無法履行分包合同時(shí)，經(jīng)主管部門提出、分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，可臨時(shí)使用合格分包方名冊之外的分包方，但使用前要對該分包方按本程序的有關(guān)要求進(jìn)行調(diào)查、評(píng)價(jià)和控制。

　　6.8分包計(jì)劃

　　6.8.1項(xiàng)目經(jīng)理部或部門（單位）根據(jù)工作需要和資源狀況在項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃中或以其他形式編制專業(yè)分包計(jì)劃。

　　6.8.2專業(yè)分包計(jì)劃要清楚地說明擬分包事項(xiàng)的理由、擬分包的范圍、對分包方的資質(zhì)和技術(shù)水平要求，分包工作的時(shí)限等。

　　6.8.3分包計(jì)劃經(jīng)其上級(jí)主管部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。

　　6.9分包合同

　　6.9.1所有分包事項(xiàng)按本程序6.5.3 條規(guī)定選定合格分包方后，均簽定分包合同。分包合同中至少包括以下內(nèi)容：

　　a)所分包的事項(xiàng)（專業(yè)）；

　　b)質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；

　　c)技術(shù)說明；

　　d)對分包方質(zhì)量管理體系有要求時(shí)，提出適用的質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)名稱、編號(hào)或版本；

　　e)質(zhì)量保證的責(zé)、權(quán)、利。

　　6.9.2 分包合同的履行情況作為對分包方考核的依據(jù)之一

　　6.10 顧客推薦或施工合同中指定的分包方的管理

　　6.10.1 顧客推薦的分包方,按本程序6.1、6.2、6.3、6.4、6.5、6.6的規(guī)定執(zhí)行。

　　6.10.2施工合同中指定的分包方按 6.1、6.2、6.3 的規(guī)定進(jìn)行調(diào)查評(píng)價(jià)，如不滿足要求，由各類分包的主管部門與顧客協(xié)商分包方并修改施工合同，如能滿足要求，則將其作為合格分包方并按 6.4、6.5、6.6的規(guī)定執(zhí)行。

　　7支持性文件

　　7.1 各類分包方的管理辦法

　　8記錄

　　8.1 表 210-01 《分包方能力調(diào)查表》

　　8.2 表 210-02 《分包方評(píng)價(jià)表》

　　8.3 表 210-03 《合格分包方名冊》

　　8.4 表 210-04 《合格分包方年度考核評(píng)價(jià)表》

篇2：物管企業(yè)如何進(jìn)行外包保安管理

　　物管企業(yè)如何進(jìn)行外包保安管理

　　外包保安是指非物管企業(yè)自聘的保安人員，而是物管企業(yè)和保安服務(wù)公司通過簽訂供需合同，由保安服務(wù)公司選派在物管企業(yè)負(fù)責(zé)安全防范的保安員。據(jù)了解，目前．深圳市注冊的合法保安服務(wù)公司便有10多家，其中福田保安服務(wù)公司便有7000多名從業(yè)的保安人員，而這些保安當(dāng)中，有近50%在物業(yè)管理企業(yè)中從事安全防范工作。可想而知，深圳市內(nèi)有許多物管企業(yè)是從保安服務(wù)公司中選派保安員在各種物業(yè)中為業(yè)主提供服務(wù)的。

　　從物管企業(yè)的發(fā)展趨勢來看，為業(yè)主提供更專業(yè)化的服務(wù)勢在必行。特別是一些中小物管企業(yè)，因?yàn)槭艿匠杀荆Y源等方面的制約，導(dǎo)致公司負(fù)擔(dān)加重。發(fā)展受阻，企業(yè)經(jīng)營困難。而選擇外包保安會(huì)促進(jìn)管理效率、提升專業(yè)化程度、降低經(jīng)營成本。這無疑也是企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的一種策略。其實(shí)．很多物管企業(yè)在電梯維護(hù)，清潔、綠化、消殺，消防等項(xiàng)目很早就使用外包單位為業(yè)主服務(wù)，只是在決定是否聘請外包保安時(shí)，有許多顧慮和管理上的難題，從而不敢輕意地選擇外包保安為業(yè)主提供服務(wù)，加之有些物管企業(yè)選擇了外包保安后，因?yàn)楦鞣N各樣管理上的問題，造成服務(wù)質(zhì)量不升反降，甚至與保安服務(wù)公司不歡而散。而保安又是物管企業(yè)的一個(gè)重要窗口，這使物管企業(yè)左右為難。

　　其實(shí)，如果物管企業(yè)能夠真正理清與外包保安之間的各種管理問題，困難便會(huì)迎刃而解，達(dá)到雙贏的局面。筆者在實(shí)踐中摸索出來一些經(jīng)驗(yàn)．在此總結(jié)出來，希望能夠?qū)ξ锕芷髽I(yè)能夠有所借鑒。不當(dāng)之處，敬請指正。

　　第一，前期籌備階段

　　1、選擇保安公司時(shí)要慎重

　　深圳目前的保安服務(wù)公司基本上是公安系統(tǒng)的附屬企業(yè)，其合法性是沒有問題的。但是，”娘生九子，子子不同”，保安服務(wù)公司的服務(wù)質(zhì)量，信譽(yù)和配合度方面還是有區(qū)別的。因此，在選擇合作供方時(shí)，應(yīng)采取招標(biāo)的方式，物管企業(yè)可以邀請至少3家以上的保安服務(wù)公司前來投標(biāo)。這樣，通過評(píng)標(biāo)、現(xiàn)場考察、價(jià)格比較等多方面的對比，擇優(yōu)選擇一家合作供方。通過招標(biāo)選擇出來的供方一般都會(huì)珍惜合作單位．而且．擇優(yōu)選出來的保安服務(wù)公司，其在保安培訓(xùn)，社會(huì)信譽(yù)等方面占的優(yōu)勢也比較大，這為以后挑選優(yōu)秀的保安員，控制好保安源頭方面有著重要的作用。

　　2、合同一定要簽訂到位

　　俗話說，“親兄弟，明算賬”。為了避免以后的隱患．在訂立合作合同時(shí)，一定要將雙方的責(zé)、權(quán)、利明確清楚，特別是關(guān)于雙方責(zé)任劃分的條款一定要寫清楚。否則．真的出了點(diǎn)什么事情，到時(shí)候，就會(huì)給物管企業(yè)帶來不必要的損失。同時(shí)，也會(huì)因此與保安服務(wù)公司不歡而散．

　　3、應(yīng)親自去保安服務(wù)公司基地挑選保安員

　　一般來講，社會(huì)信譽(yù)好的保安服務(wù)公司在招聘保安員時(shí)都有嚴(yán)格要求，各環(huán)節(jié)均控制得比較好，但是，作為物業(yè)管理企業(yè)來講，保安服務(wù)是物業(yè)管理中的一個(gè)重要窗口，因此，千萬不要怕麻煩，應(yīng)該派人親自去保安基地挑選合適的人員。這樣．能對保安的多方面情況都有所了解，也能夠挑到企業(yè)滿意的人員．

　　4、進(jìn)駐前的培訓(xùn)必不可少

　　當(dāng)保安員全部挑選完成后，切勿急于進(jìn)駐物管企業(yè)的樓盤，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，保安員對前往工作的樓盤什么都不清楚，一旦上崗，很難保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第二，保安人員進(jìn)駐物管企業(yè)初期階段

　　l、進(jìn)駐后的培訓(xùn)非常重要

　　除了在進(jìn)駐前需進(jìn)行培訓(xùn)之外．進(jìn)駐后一個(gè)月內(nèi)的培訓(xùn)也是非常重要的。此時(shí)，保安員已經(jīng)在崗位上服務(wù)，其接受了一些基本的服務(wù)內(nèi)容的培訓(xùn)，但是，在服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧。服務(wù)意識(shí)等方面仍是粗放型．還不夠?qū)I(yè)化。這就要求物管企業(yè)需加大培訓(xùn)力度，充分利用保安員的業(yè)余時(shí)間進(jìn)行培訓(xùn)，同時(shí)安排人員在崗位上手把手進(jìn)行教導(dǎo)。一個(gè)月下來，應(yīng)對其進(jìn)行考核，對于不合格的人員應(yīng)及時(shí)淘汰．為了保證服務(wù)質(zhì)量，千萬不能心軟，不忍心換人。

　　2、將規(guī)范化的制度推行下去并堅(jiān)決執(zhí)行

　　保安服務(wù)公司都有自己的一些規(guī)章制度，但是，物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容決定了服務(wù)制度，其與保安公司的制度是存在區(qū)別的，所以，物管企業(yè)應(yīng)將自己的服務(wù)制度推行到保安員中，要求他們予以執(zhí)行，并堅(jiān)決執(zhí)行和長期執(zhí)行，否則，制度形同虛設(shè)，保安也只會(huì)簡單地站崗，放哨等工作。

　　3、生活設(shè)施、生活環(huán)境應(yīng)保證質(zhì)量

　　一般保安員的工資待遇普遍比較低，但是，工作并不輕松。一天八小時(shí)下來，人還是比較辛苦的。因此．物管企業(yè)在力所能及的前提下，盡量將保安員的居住環(huán)境安排得好一些，能夠配置的生活設(shè)施如：宿舍內(nèi)的電視機(jī)、熱水器、風(fēng)扇等能配置好。其一，可以使保安員生活休閑環(huán)境得到改善。其二，可以增加保安員的穩(wěn)定性．

　　第三，正常管理運(yùn)作階段

　　1、物管企業(yè)的管理人員應(yīng)該正確認(rèn)識(shí)外包保安的管理

　　物管企業(yè)將保安外包之后，確實(shí)可以減少企業(yè)的經(jīng)營成本，提高服務(wù)的專業(yè)化。部分物管企業(yè)的管理者認(rèn)為，現(xiàn)在保安外包了，有保安公司的人在管理，我們輕松了，可以放任自流了，反正只要按合同辦事，什么問題都解決了。其實(shí)不然，保安服務(wù)公司對保安員的管理有該公司自己的方式，而保安服務(wù)公司在管理的過程中，一般是從保安員的工作態(tài)度、工作紀(jì)律、安全防范等方面進(jìn)行約束，而對物管企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)特色、服務(wù)技巧等方面還是不夠了解的。如果物管企業(yè)放任自流，那么這中間就會(huì)形成一個(gè)盲區(qū)，形成一個(gè)缺口，到頭來，真正受影響的還是物管企業(yè)。所以作為物管企業(yè)來講，應(yīng)該將保安員當(dāng)作本企業(yè)的工作人員進(jìn)行管理，把握好雙方接口之間的分寸。這樣，雖然物管企業(yè)會(huì)付出少量的管理時(shí)間，但其取得的效果會(huì)非常好，真正受益的也是物管企業(yè)。

　　2、對保安員開展思想工作必不可少

　　保安從業(yè)人員基本上都是年輕人，年輕人的普遍特點(diǎn)是情商高于智商。大部分保安員的思想比較活躍過度，不安于現(xiàn)狀，腦袋里想著干好干壞一個(gè)樣，發(fā)了工資便游戲生活。作為物管企業(yè)和保安公司的管理人員來講，應(yīng)該要了解保安員的這種特點(diǎn)，因此，應(yīng)注重思想教育．可以從保安員求職的艱辛、家庭情況、未來發(fā)展等方面進(jìn)行引導(dǎo)、避免教條式、獨(dú)裁式和簡單粗放的思想教育。同時(shí)，對于保安員的生活應(yīng)給予關(guān)心，給保安員多一份細(xì)心與關(guān)愛，多一點(diǎn)問寒問暖，人都是有感情的，只要你對他坦誠地溝通、交流，進(jìn)行有益指導(dǎo)，做他們生活的貼心人，所有這些努力都會(huì)轉(zhuǎn)化成工作的原動(dòng)力。

　　3、認(rèn)識(shí)清楚軍事訓(xùn)練的真正目的

　　很多管理者認(rèn)為，讓保安員進(jìn)行軍事訓(xùn)練的目的便是使他們有過硬的基本技能，如整齊的隊(duì)列、熟悉消防的實(shí)操．擒拿格斗，軍體拳等．其實(shí)這只是一個(gè)方面，真正訓(xùn)練的目的是為了培訓(xùn)保安員雷厲風(fēng)行。令行禁止的作風(fēng)紀(jì)律、一支好的保安隊(duì)伍，應(yīng)培訓(xùn)其善于處理突發(fā)應(yīng)急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的訓(xùn)練中過于機(jī)械，甚至操之過急，這樣，無疑會(huì)在為業(yè)主服務(wù)過程中阻礙服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　4、團(tuán)隊(duì)文化建設(shè)的重要性

　　團(tuán)隊(duì)文化即團(tuán)隊(duì)的主流價(jià)值觀念和精神以及全體人員在工作和生活中形成的潛意識(shí)的職業(yè)觀念．作為物管企業(yè)來講，應(yīng)該和保安服務(wù)公司加強(qiáng)合作，為保安隊(duì)伍確立好的團(tuán)隊(duì)理念，通過工作和生活予以展現(xiàn)，如開展一些有利于團(tuán)隊(duì)建設(shè)的活動(dòng)等，最終實(shí)現(xiàn)個(gè)人和團(tuán)隊(duì)價(jià)值的最大化，從而推進(jìn)安全管理與服務(wù)質(zhì)量的提升。

　　最后，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，物管企業(yè)應(yīng)該自始至終與保安服務(wù)公司建立一條暢通的多層次的溝通途徑，雙方定期的召開會(huì)議，對保安員的工作情況、生活情況進(jìn)行總結(jié)，對于總結(jié)出來的問題點(diǎn)，雙方應(yīng)制定具體的措施予以改正．并且采取有效的預(yù)防措施進(jìn)行預(yù)防，避免問題的重復(fù)出現(xiàn)。

篇3：外包政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　外包政府機(jī)關(guān)物業(yè)管理模式利弊

　　政府辦公樓宇的后勤社會(huì)化，于專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)和政府機(jī)關(guān)本身都提出了新的挑戰(zhàn)，這是社會(huì)發(fā)展的必然。

　　中國政府機(jī)關(guān)樓的物業(yè)服務(wù)，前后大體經(jīng)歷了三種模式。第一種模式是傳統(tǒng)地設(shè)立后勤編制，對辦公用房進(jìn)行誰建設(shè)誰使用、誰使用誰管理的分散模式，物業(yè)服務(wù)工作納入政府機(jī)關(guān)事務(wù)的行政管理之中，這是建國后數(shù)十年來計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。第二種模式是在gg開放后，在人們更新效益觀念的沖擊下，部分政府機(jī)關(guān)對后勤編制實(shí)施改革，引入企業(yè)化管理，制定責(zé)任目標(biāo)和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，使后勤服務(wù)工作向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化邁進(jìn)。

　　倡導(dǎo)后勤保障能力和市場競爭意識(shí)，這是先期導(dǎo)入專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的有益嘗試，但是面對基本的成本效益沖突、產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)沖突和維修養(yǎng)護(hù)上的種種弊端，仍然有其無法解脫的痼疾；在這種情況下，產(chǎn)生了第三種模式，如以蓮花物業(yè)接管深圳市住宅局機(jī)關(guān)樓宇及深圳海關(guān)所屬全部物業(yè)、萬科物業(yè)接管國家建設(shè)部大院為代表，這是一種由政府機(jī)關(guān)全權(quán)委托專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司管理政府機(jī)關(guān)物業(yè)的模式，這種模式下，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對政府機(jī)關(guān)樓宇及相關(guān)物業(yè)的實(shí)際情況，量體裁衣地準(zhǔn)備物業(yè)服務(wù)實(shí)施方案，合理議價(jià)，財(cái)務(wù)公開，為機(jī)關(guān)辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務(wù)的一體化物業(yè)服務(wù)，通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)本身的管理綜合服務(wù)和文化背景，給機(jī)關(guān)工作人員提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的辦公環(huán)境，這是物業(yè)服務(wù)在新形勢下外延拓展的標(biāo)志，同時(shí)也意味著政府自身角色的全新定位。

　　今天的方法就是明天的問題。在很多情況下，這種“完全”社會(huì)化的機(jī)關(guān)辦公樓物業(yè)服務(wù)模式也遇到了質(zhì)疑:首先，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)工作如保安、清潔、維修等事務(wù)的外包，黨政機(jī)關(guān)辦公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影響，如果缺乏過硬的監(jiān)控措施，會(huì)導(dǎo)致責(zé)任糾紛；然后，現(xiàn)代公務(wù)員與作為物業(yè)服務(wù)操作層人員的一線員工距離感太大，給事實(shí)上的責(zé)任物業(yè)服務(wù)單位增添了難度，形成了風(fēng)險(xiǎn)；再者，如果在后勤--物業(yè)服務(wù)外包過程當(dāng)中存在暗箱操作，也容易產(chǎn)生腐敗的溫床，一旦質(zhì)次價(jià)高的物業(yè)服務(wù)介入，將有損于納稅人對政府的信心。

　　然而，從近年實(shí)踐的效果看，機(jī)關(guān)后勤社會(huì)化外包物業(yè)服務(wù)仍然是利大于弊。后勤改革對政府機(jī)關(guān)而言，利在當(dāng)前，功在未來。它符合投入最小、收益最大的邊際效用原則。現(xiàn)代公共政府的效率要求每一個(gè)公務(wù)員以其較高收入的薪資向社會(huì)公眾提供相應(yīng)甚至更高的回報(bào)，但是，以往約占國家機(jī)關(guān)人員五分之一的后勤編制所產(chǎn)生的人力成本--包括諸如車隊(duì)、衛(wèi)生所、機(jī)關(guān)幼兒園這樣的一些組織--相對于他們實(shí)際創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益來說，則顯得極不相稱，國家相對緊張的事業(yè)經(jīng)費(fèi)用來養(yǎng)活政府機(jī)關(guān)的冗員，在今天是于情不符，在將來則是于法不容，所以，無論是陳舊的行政后勤管理模式還是改良的內(nèi)部委托企業(yè)化物業(yè)服務(wù)模式，都無法規(guī)避財(cái)政負(fù)擔(dān)過重這一現(xiàn)實(shí)問題。如其通過公開招投標(biāo)或者邀標(biāo)方式，讓實(shí)力雄厚、知名度高的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)介入，依照契約為政府機(jī)關(guān)樓宇提供高效、優(yōu)價(jià)的物業(yè)服務(wù)服務(wù)，充分關(guān)注政府機(jī)關(guān)樓宇的節(jié)能降耗及其設(shè)施設(shè)備的生命周期規(guī)劃，以最大限度地滿足物業(yè)的保值增殖需求，這無疑是一種革命。當(dāng)前政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，已成為現(xiàn)代公共行政改革的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，同時(shí)也為后勤社會(huì)化的發(fā)展指明了方向。

　　通過現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)所體現(xiàn)出的一些基本特征，如清新優(yōu)雅的環(huán)境、方便迅捷的維修和規(guī)范服務(wù)、健全的信息接收與反饋機(jī)制，政府機(jī)關(guān)工作人員將在實(shí)際上享受到高質(zhì)量的生活與工作環(huán)境，從而保持愉悅的心情更好地為公眾服務(wù)，提高其工作效率；同時(shí)，物業(yè)服務(wù)的外包在某種角度上使國家機(jī)關(guān)工作人員同老百姓拉近了距離，也將有利于樹立該政府部門開放、親和、高效的公眾形象。

　　而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，雖說有句老話“伴君如伴虎”，但是這種“吃螃蟹”的收益回報(bào)依然十分可觀:首先，政府機(jī)關(guān)的公信力及其支付能力將保證該物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目優(yōu)良的現(xiàn)金流，這是提供了一個(gè)極好的舞臺(tái)供物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡展所長，持續(xù)改進(jìn)自身的管理水準(zhǔn)；其次，“服務(wù)于為公眾服務(wù)的人”，接管政府辦公物業(yè)將急速提升該企業(yè)在特定地區(qū)的行業(yè)知名度，在當(dāng)?shù)厥袌龈偁幹腥〉弥聘唿c(diǎn)；最后，政府機(jī)關(guān)物業(yè)的接管，將帶給該物業(yè)服務(wù)企業(yè)較好的外部政策環(huán)境和行政支持，使之得到實(shí)質(zhì)上的新的發(fā)展契機(jī)。這里作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分研究政府機(jī)關(guān)物業(yè)的特殊性，在嚴(yán)格依照合同約定規(guī)范服務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)相關(guān)的行政管理知識(shí)，保持與甲方單位的良好溝通，充分取得物業(yè)使用人的信任與支持，在這一基礎(chǔ)上大膽創(chuàng)新、提升服務(wù)質(zhì)量。通過專業(yè)化物業(yè)服務(wù)的全新定位，將由此塑造出風(fēng)格穩(wěn)重、特色鮮活的現(xiàn)代政府機(jī)關(guān)形象。

　　物業(yè)服務(wù)屬于“勞動(dòng)密集型”產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展將有效地緩解社會(huì)就業(yè)的壓力，在政治哲學(xué)當(dāng)中，“功利主義”學(xué)派認(rèn)為政府應(yīng)當(dāng)選擇使社會(huì)上所有人總效用最大化的政策，而“自由主義”學(xué)派認(rèn)為政府的目標(biāo)應(yīng)該是使社會(huì)上狀況最差的人福利最大化。而政府機(jī)關(guān)外包物業(yè)服務(wù)，實(shí)際上有利于每個(gè)人(政府公務(wù)員和物業(yè)服務(wù)工作人員)發(fā)揮其地位上的相對優(yōu)勢，通過交易使社會(huì)勞動(dòng)成果總和上升；它同時(shí)又是一個(gè)“收入再分配”的過程，既節(jié)約了國家經(jīng)費(fèi)，又滿足了最底層勞動(dòng)者的工作需求，所以從大范圍和長遠(yuǎn)來看，利在于民，功在國家。

　　總而言之，政府機(jī)關(guān)樓外包物業(yè)服務(wù)，對兩方(政府和企業(yè))所存在的風(fēng)險(xiǎn)都是潛在的，隱性的，需要認(rèn)真加以對待，而其好處則是現(xiàn)實(shí)的，長遠(yuǎn)的--且都是經(jīng)濟(jì)效益可觀，而所得到社會(huì)效益又更過之。這種利害關(guān)系之下，相信只要今天為之探索和努力的人們勇敢地邁步，最終會(huì)由老百姓證明:你們今天的選擇是正確的!