工程項目管理辦法及體系框圖
1、項目管理體系框圖
我們將按項目法的原則，實行項目管理負責施工全過程中的計劃組織、指揮、監(jiān)督、協(xié)調(diào)和控制六項基本職能。
項目經(jīng)理部按總承包模式設(shè)立組織機構(gòu)，本著精干、高效的原則，選派綜合素質(zhì)高，具有同類工程豐富施工經(jīng)驗的項目經(jīng)理，項目總工程師以及各級技術(shù)人員組成的項目管理層，并精心選配專業(yè)配套，技術(shù)過硬，有同類工程施工經(jīng)驗的作業(yè)隊伍，承擔本工程的施工任務(wù)，項目經(jīng)理部做為泰達市民廣場工程最高管理中心，從工程結(jié)構(gòu)裝修、機電、分包單位進行全方位的管理，制定施工組織設(shè)計及各項專項方案，統(tǒng)籌安排項目總體進度計劃，全面運籌整個項目的質(zhì)量、工期、效益、人事、物資等要素協(xié)調(diào)解決施工過程中出現(xiàn)的各種矛盾，協(xié)調(diào)所有的交叉作業(yè)，使之成為一個有機的整體，保證施工順利進行，代表總部完成與建設(shè)單位合同的承諾。
2、項目經(jīng)理部主要成員及職責
2.1 項目經(jīng)理部主要成員見表4-1
2.2 職責
(1) 項目經(jīng)理
項目經(jīng)理受企業(yè)法人委托，對總部直接負責，代表企業(yè)全面履行總包合同，負責項目經(jīng)理部與總包關(guān)系的協(xié)調(diào)負責施工所需人、財、物的組織管理與控制。
(2) 項目總工程師
分管技術(shù)質(zhì)量科和微機房，負責組織有關(guān)人員學習施工圖紙，圖紙會審和設(shè)計交底，組織施工組織設(shè)計和專項施工方案的編制和交底，負責技術(shù)、質(zhì)量、微機和檔案的管理。
(3) 安全總監(jiān)
在項目安委會領(lǐng)導(dǎo)下，針對工程特點，負責組織安全工作管理規(guī)定，安全操作規(guī)程的編制和交底，負責工程施工全過程的安全監(jiān)督、檢查工作。
(4) 項目副經(jīng)理
負責土建、裝修、機電工程施工管理及分包工程的管理，負責現(xiàn)場文明施工，安全生產(chǎn)和總平面布置的管理，負責總進度計劃，季、月、周計劃的編制和落實，負責編制機械設(shè)備、材料、工具使用計劃落實安全措施，確保安全生產(chǎn)。
(5) 技術(shù)質(zhì)量科
負責技術(shù)和質(zhì)量的管理工作，主要包括圖紙會審、方案編制、質(zhì)量計劃編制、新技術(shù)應(yīng)用和培訓，技術(shù)交底、測量、計量和試驗檢驗，微機管理、工程技術(shù)復(fù)核、隱蔽工程驗收、質(zhì)量預(yù)控、質(zhì)量檢驗與評定、施工技術(shù)資料存檔工作。
(6) 物資供應(yīng)科
負責材料、機械設(shè)備、工具的采購、供應(yīng)的管理工作，確保生產(chǎn)的順利進行。
(7) 商務(wù)科
負責總、分包合同的管理及結(jié)算工作，負責成本和財務(wù)管理工作。
3、總部與項目的關(guān)系
3.1 總部與項目經(jīng)理部的關(guān)系，概括為十六字，即"總部監(jiān)督，部門協(xié)助，授權(quán)管理，全面負責"。(見圖4-1)
(1) 總部監(jiān)督：總部按合同要求和承諾，對項目的實施情況進行全程監(jiān)督，必要時調(diào)全公司人力、物力、確保合同要求和承諾兌現(xiàn)。
(2) 部門協(xié)調(diào)：總部的生產(chǎn)、技術(shù)、質(zhì)量、安全、財務(wù)、預(yù)算等各專業(yè)部門對項目提供人、財、物的全方位支持，各部門對項目的管理為"服務(wù)、監(jiān)督"。
(3) 授權(quán)管理：總部授權(quán)范圍為與本工程項目有關(guān)的施工管理活動，所需的權(quán)限，包括對人、財、物的支配調(diào)動權(quán)、獎罰權(quán)。
(4) 全面負責：項目經(jīng)理部全面履行合同要求和承諾，對工程一切活動，包括工期、質(zhì)量、安全、成本、文明施工等全面負責。
總之，在項目管理活動中，項目是主體，總部是依托，部門是保證，達標是目的。
4、總部對項目經(jīng)理部授權(quán)范圍
4.1 授權(quán)原則
(1) 項目經(jīng)理是總部法人代表在項目上的代理人。
(2) 項目經(jīng)理是實現(xiàn)工期、質(zhì)量、安全、文明施工等各項目標的責任人。
(3) 項目經(jīng)理是對接社會，服務(wù)建設(shè)單位的崗位責任人。
4.2 授權(quán)范圍
(1) 根據(jù)工程特點和需要在全企業(yè)范圍內(nèi)有選調(diào)有關(guān)人員的權(quán)力。
(2) 對項目各類人員有獎懲權(quán)。
(3) 在總部門監(jiān)督下，對分包及勞務(wù)隊伍有選擇權(quán)。
(4) 對本工程所需物資有要求調(diào)配權(quán)。
(5) 有設(shè)置項目專用資金帳號權(quán)和資金調(diào)配使用權(quán)。
篇2：高速公路管理局(集團)科技項目管理試行辦法
高速公路管理局(集團)科技項目管理試行辦法
第一章 總 則
第一條 為加強局(集團)科技項目管理，充分發(fā)揮科學技術(shù)對高速公路事業(yè)發(fā)展的支撐和推動作用，根據(jù)《交通部科技項目管理辦法》、《**省交通科技項目管理辦法》和其他有關(guān)規(guī)定，結(jié)合局(集團)科技工作實際，制定本辦法。
第二條 **省高速公路管理局(集團)科技項目(以下簡稱項目)是指依據(jù)局(集團)科技發(fā)展規(guī)劃，研究高速公路建設(shè)、養(yǎng)護、運營管理科學發(fā)展的重要技術(shù)問題、關(guān)鍵技術(shù)問題的項目，以及對交通科技進步有重要推動作用的應(yīng)用、開發(fā)、推廣項目。包括獲得省交通運輸廳科技經(jīng)費資助的項目以及多渠道籌集資金的項目。
第三條 科技項目管理的主要內(nèi)容包括：立項管理、實施管理、結(jié)題管理和成果管理等。
第四條 局(集團)工程管理部負責局(集團)科技項目管理工作。
第二章 立項管理
第五條 局(集團)科技項目分為在交通部或省交通運輸廳立項的計劃內(nèi)項目和未在上級管理部門立項的計劃外項目兩類。
第六條 科技項目立項原則：
(一)符合局(集團)科技發(fā)展規(guī)劃;
(二)立足局(集團)高速公路工程建設(shè)和運營管理工作，著力解決科學發(fā)展中的關(guān)鍵技術(shù)問題，具有創(chuàng)造性、先進性、適用性和推廣及應(yīng)用價值，能夠取得顯著經(jīng)濟效益和社會效益。
(三)充分調(diào)研，避免重復(fù)。研究內(nèi)容創(chuàng)新、研究目標明確、研究方案可行;
(四)承擔單位和參與單位具備完成條件和能力，準備工作充分，研究經(jīng)費落實。
第七條 在省交通運輸廳立項的計劃內(nèi)科技項目分為三部分內(nèi)容：
(一)重點科技項目計劃。指在交通建設(shè)中出現(xiàn)的具有代表性的重大技術(shù)難題或遇到的急需解決的科技項目。具有技術(shù)經(jīng)濟指標先進、推廣面廣、經(jīng)濟效益顯著、應(yīng)用前景廣闊的特點;
(二)一般科技項目計劃。指下屬單位急需解決的不具有代表性的科技項目。但是技術(shù)經(jīng)濟指標較先進，能夠產(chǎn)生較大的經(jīng)濟效益;
(三)重點科技成果推廣項目計劃。指技術(shù)經(jīng)濟指標先進、技術(shù)成熟，不需要做中間試驗研究，能夠直接用來大面積推廣，并能夠產(chǎn)生顯著經(jīng)濟效益的科技成果。包括新技術(shù)、新材料、新設(shè)備和新工藝等。
第八條 計劃內(nèi)項目的申報于每年的10～11月份進行。項目承擔單位填寫《項目申請書》(一式三份)報局(集團)工程管理部。
第九條 局(集團)工程管理部負責審查填報材料，會同相關(guān)部室進行審核，組織專家評審會，對提出申請的科技項目從先進性、適用性、可行性等方面予以評價，確定可申請列入省交通科技計劃的項目。入選項目由局(集團)工程管理部統(tǒng)一上報省交通運輸廳。
第十條 針對高速公路建設(shè)、養(yǎng)護、運營管理工作中存在的突出問題和急需解決問題，各單位自籌資金、自行開展的科技項目為計劃外項目，可隨時向局(集團)工程管理部申報立項，經(jīng)審批后上報省交通運輸廳進行登記或備案立項。
第三章 實施管理
第十一條 列入省交通運輸廳計劃內(nèi)項目在計劃下達一個月內(nèi)，由省交通運輸廳(甲方)同項目承擔單位(乙方)和局(集團)(丙方)簽訂項目《專項合同》，各方按合同規(guī)定的責任與義務(wù)組織實施。不按期簽訂《專項合同》的項目，按自動撤消處理。
第十二條 列入省交通運輸廳計劃內(nèi)并符合招標條件的科技項目，應(yīng)按照《**省交通科技項目招標投標管理暫行辦法》進行招標，確定承擔項目的科研單位。局(集團)機關(guān)各部室、直屬單位和各籌建機構(gòu)的科技項目由局(集團)負責組織招標并簽署服務(wù)合同，不需要招標的科技項目由機關(guān)各部室、直屬單位和各籌建機構(gòu)自行確定承擔項目的科研單位并簽署服務(wù)合同，合同報局(集團)工程管理部備案;其它局屬單位負責本單位科技項目的招標工作，招標文件報局(集團)工程管理部審定并批準后實施，確定承擔項目的科研單位并簽署服務(wù)合同，合同報局(集團)工程管理部備案。
第十三條 為確保項目研究的正確性，提高項目研究水平，局(集團)工程管理部可根據(jù)項目情況組織對研究大綱進行專家評審。項目在研究過程中，承擔單位也可聘請有關(guān)專家進行項目研究咨詢或?qū)彶椋浞终髑笥嘘P(guān)方面的意見。
第十四條 項目實施期間執(zhí)行信息反饋制，項目承擔單位每年6月和12月向局(集團)工程管理部報告項目的進展情況、存在問題、下一步安排及保證措施。
第十五條 項目實施期間，合同內(nèi)容原則不做變更，如出現(xiàn)研究內(nèi)容及預(yù)定目標有重大變動或項目負責人變更、關(guān)鍵技術(shù)方案變更等對項目執(zhí)行產(chǎn)生重大影響的情況，應(yīng)由項目承擔單位申報，經(jīng)局(集團)工程管理部審查并報省交通運輸廳批準后，方可變更。
第十六條 因特殊原因，在實施中需要中途撤消、中止的項目，項目承擔單位必須把項目撤消、中止的原因，經(jīng)費決算以及固定資產(chǎn)購置等情況做出書面報告，由局(集團)工程管理部審查并報省交通運輸廳批準，批準撤消項目剩余的廳補經(jīng)費應(yīng)全額上繳。
第十七條 對重大項目或由多家單位協(xié)作承擔、涉及面廣的項目， 局(集團)工程管理部采取協(xié)調(diào)會等形式加強調(diào)度和協(xié)調(diào)，解決項目實施中出現(xiàn)的問題。
第十八條 項目實施過程中，局(集團)工程管理部負責組織進行中間檢查或評估。對執(zhí)行不力的項目，要求及時予以調(diào)整或撤銷。對造成損失的項目，要追查項目承擔單位的相關(guān)責任。對沒有正當理由，超過批復(fù)完成時間兩年以上仍有未完成項目的承擔單位，不再批準新項目的申報立項。
第十九條 對計劃外項目，局(集團)工程管理部根據(jù)情況進行指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，協(xié)助解決項
目實施中的有關(guān)問題。
第四章 結(jié)題管理
第二十條 科技項目可以鑒定、評審、驗收、總結(jié)、撤消五種方式結(jié)題。
第二十一條 項目按合同約定內(nèi)容完成后，承擔單位按規(guī)定要求填寫《科技成果鑒定(評審或驗收)申請書》(一式三份)，同項目鑒定(評審或驗收)資料(包括鑒定大綱、工作報告、技術(shù)報告、效益分析報告、科技查新報告、用戶使用報告等。只驗收不鑒定(評審)的項目，對科技查新報告、用戶使用報告不做要求)一并報局(集團)工程管理部審查，審查通過后由局(集團)工程管理部向省交通運輸廳提交鑒定(評審或驗收)申請及相關(guān)文件資料。
第二十二條 省交通運輸廳審核后下達項目鑒定(評審或驗收)通知并主持鑒定(評審或驗收)，局(集團)工程管理部負責組織項目承擔單位做好項目鑒定(評審或驗收)準備工作并參加鑒定(評審或驗收)。
第二十三條 科技項目完成鑒定(評審或驗收)后一個月內(nèi)，由承擔單位負責辦理鑒定(評審或驗收)證書，并按照**省科技廳相關(guān)規(guī)定進行科技成果登記，鑒定證書和成果登記證書(復(fù)印件)報局(集團)工程管理部備案。
第二十四條 計劃外項目完成后，項目承擔單位按規(guī)定要求準備《科技成果鑒定(評審或驗收)申請書》和項目鑒定(評審或驗收)資料，邀請兩位相關(guān)專家審查并出具推薦意見，經(jīng)局(集團)工程管理部、省交通運輸廳審批后，提交省科技廳。省科技廳審查通過后委托省交通運輸廳進行鑒定(評審或驗收)。
第五章 經(jīng)費管理
第二十五條 科技項目資金來源主要包括：
(一)省交通運輸廳科技計劃項目補貼;
(二)新建工程中的科研專項資金;
(三)養(yǎng)護工程專項資金;
(四)財政預(yù)算專項資金;
(五)其它渠道籌集的資金。
第二十六條 科技項目資金使用范圍：
(一)項目研究前期調(diào)研費;
(二)研究所用的儀器、設(shè)備購置費;
(三)研究用資料費;
(四)按相關(guān)規(guī)定提取的勞務(wù)費;
(五)項目技術(shù)論證費及必要的實驗驗證費;
(六)組織鑒定(評審)或驗收所需費用;
(七)項目研究的其它相關(guān)費用等。
第二十七條 項目承擔單位要全面落實項目合同約定的配套資金，合理安排經(jīng)費開支，保證項目研究的實際需要。科技項目專項資金必須專款專用，不得截留和挪用。
第二十八條 局(集團)工程管理部根據(jù)有關(guān)規(guī)定對資金的使用情況進行監(jiān)督檢查，保證科技項目資金最大限度的發(fā)揮作用。
第六章 成果管理
第二十九條 項目成果是指項目完成后所取得的發(fā)明專利、技術(shù)設(shè)計、工程設(shè)計、施工工藝、新材料配方、樣品(樣機)制造技術(shù)、計算機軟件、研究報告、 論文、專著等。
第三十條 成果管理按國家科技部、交通運輸部、省科技廳、省交通運輸廳的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第三十一條 成果的所有權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)按有關(guān)協(xié)議、合同的具體約定執(zhí)行。
第三十二條 凡申請國家級、省部級和省交通運輸廳科技獎勵的項目按相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章 附則
第三十三條 本辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行，由局(集團)工程管理部負責解釋。
篇3：杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法(2010年)
杭州市物業(yè)管理改善工程領(lǐng)導(dǎo)小組
杭物改 〔20**〕1號
二0一0年二月一日
第一條(目的依據(jù))為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,維護當事人的合法權(quán)益,做好項目管理的銜接工作,保持業(yè)主正常生活秩序,根據(jù)《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策,結(jié)合本市實際,制定本辦法。
第二條(適用范圍)本辦法所稱物業(yè)管理項目,是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)的項目。
杭州市區(qū)范圍內(nèi)(不含蕭山區(qū)、余杭區(qū),下同),因物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約或者提前解除合同,物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動,適用本辦法。
第三條(退出原則)退出項目管理應(yīng)當本著維護社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進行。
第四條(管理職責)市物業(yè)管理行政主管部門(簡稱市物業(yè)主管部門,下同)負責全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督工作。
各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(簡稱區(qū)物業(yè)主管部門,下同)負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理過程的監(jiān)督、業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作。
各區(qū)人民政府負責制訂本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案,指導(dǎo)街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)(簡稱街道,下同)對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的工作實施監(jiān)督和組織協(xié)調(diào),按《關(guān)于進一步加強住宅小區(qū)綜合管理的若干意見》的規(guī)定根據(jù)實際情況召開相應(yīng)級別的聯(lián)席會議(來自:www.dewk.cn)。社區(qū)協(xié)助街道做好有關(guān)工作。
各級建設(shè)、規(guī)劃、市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、綠化、公安、環(huán)保、價格、民政、工商行政等相關(guān)職能部門要按照各自工作職責,加強與物業(yè)管理行政主管部門的協(xié)調(diào)配合,協(xié)助做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作。
供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)單位應(yīng)當嚴格履行職責,協(xié)助區(qū)人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的工作。
第五條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù))物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當堅持誠信守法的原則,嚴格履行退出程序和相應(yīng)職責,協(xié)助解決項目遺留問題,做好新老物業(yè)管理的銜接工作,保持項目管理的連續(xù)性。
第六條(業(yè)主義務(wù))業(yè)主大會應(yīng)當從保持項目管理的連續(xù)性和長遠利益出發(fā),慎用辭退權(quán),保證業(yè)主的正常生活秩序。
第七條(開發(fā)單位義務(wù))房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當維護購房人的合法權(quán)益,兌現(xiàn)售房承諾,解決項目遺留問題,為物業(yè)管理順利開展提供保證。
第八條(前期物業(yè)管理期間)前期物業(yè)管理期間,是指物業(yè)開始銷售(預(yù)售)起,至業(yè)主大會成立并與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日前的物業(yè)管理。在前期物業(yè)管理期間,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的,應(yīng)于擬解除合同日3個月前書面告知對方,并承擔相應(yīng)違約責任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當及時另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè),物業(yè)服務(wù)標準www.dewk.cn、收費標準按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標準執(zhí)行。物業(yè)項目符合杭州市物業(yè)管理招投標要求的,應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定重新招標。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)于新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后10日內(nèi)將更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況書面函告物業(yè)買受人,并抄報物業(yè)項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
第九條(物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在擬解除合同日前3個月,將擬退出原因、退出時間、同意承擔的違約責任以書面形式告知業(yè)主委員會,并同時告知當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)和區(qū)物業(yè)主管部門。
(二)業(yè)主委員會應(yīng)于收到書面通知后3日內(nèi)將物業(yè)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告征求業(yè)主意見,公告時間不少于7天。公告期滿持異議業(yè)主未超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2的,業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進行協(xié)商,并依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
(三)業(yè)主委員會應(yīng)當于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
(四)公告期滿持異議業(yè)主超過建筑物總面積1/2且總?cè)藬?shù)1/2或雙方未達成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。
第十條(業(yè)主提前解除合同)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會要求提前解除合同的,適用下列程序:
(一)業(yè)主委員會或占建筑物總面積20%且總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當自收到提議之日起20日內(nèi)籌備召開業(yè)主大會進行表決。在召開業(yè)主大會15日前,將提前解除合同的理由、解除合同時間、需承擔的違約責任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,同時告知當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)。擬解除合同時間不得少于召開業(yè)主大會表決之日后三個月。
(二)經(jīng)業(yè)主大會表決通過提前解除合同的,業(yè)主委員會應(yīng)當在業(yè)主大會作出決議后3日內(nèi),將解約原因、解約時間和同意承擔的違約
本文提要：
責任書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜,依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天,并抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
(三)業(yè)主委員會應(yīng)當于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)在當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下開展選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作,并于擬解除合同之日前依法與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
(四)業(yè)主大會表決未通過或雙方未達成退管協(xié)議的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行,有異議的一方應(yīng)通過司法途徑解決。
(五)業(yè)主大會已對提前解除合同事宜進行表決的,對業(yè)主大會決議有異議的業(yè)主、使用人不得以串連、在物業(yè)區(qū)域內(nèi)張貼大小字報等形式影響物業(yè)的穩(wěn)定秩序。
第十一條(合同期滿未續(xù)約)業(yè)主委員會應(yīng)于物業(yè)服務(wù)合同期滿前三個月,在當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的指導(dǎo)下組織召開業(yè)主大會續(xù)聘或選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè),并在物業(yè)服務(wù)合同期滿前簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。業(yè)主大會決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,應(yīng)于業(yè)主大會決議后10日內(nèi)書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè),同時抄報項目所在區(qū)物業(yè)主管部門、街道和社區(qū)。
第十二條(移交要求)符合第八、九、十、十一條情形物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當做好以下工作:
(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日前1個月,在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)經(jīng)營性收入的收支情況;
(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在合同終止之日起10日內(nèi),向業(yè)主委員會(開發(fā)建設(shè)單位)、新物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料和財物:
1、利用物業(yè)共用設(shè)施、共用場地等所得收益的收支情況明細帳和余額;
2、物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共同所有的其他財物;
3、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,分幢分層平面圖和套型圖,物業(yè)區(qū)域內(nèi)道路、地下停車庫,地下管網(wǎng)工程竣工圖等相關(guān)資料;
4、共用設(shè)施設(shè)備清單;
5、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
6、業(yè)主名冊和業(yè)主水、電表抄見數(shù);
7、多收的物業(yè)服務(wù)費、能耗費等相關(guān)費用;
8、物業(yè)管理商業(yè)用房的出租合同以及利用屬業(yè)主所有的共用部位經(jīng)營的相關(guān)資料;
9、物業(yè)管理需要的其他資料;
10、實行酬金制的,應(yīng)當移交管理期間的財務(wù)資料。
第十三條(物業(yè)查驗)新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進駐物業(yè)時,應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗,并制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等,并由查驗人簽字,雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章。存在爭議的,應(yīng)當在查驗記錄中載明。
第十四條(糾紛協(xié)調(diào))合同未解除前,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù),積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當按時交納物業(yè)服務(wù)費至合同解除之日。
(一)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費,也可以自行收取,但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助。
(二)業(yè)主委員會對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的帳目有異議的,可聘請專業(yè)審計機構(gòu)進行財務(wù)審計,審計費用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出,業(yè)主委員會應(yīng)向業(yè)主公布審計結(jié)果及審計費用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當積極配合作好審計工作。
(三)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)本著友好合作的態(tài)度辦理交接工作,交接過程中出現(xiàn)的不同意見,可由當?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)無效的,應(yīng)通過司法途徑解決。
第十五條(特殊情況處理)在物業(yè)交接、查驗過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會未成立或未能履行職責的情況,可在業(yè)主代表和當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)的鑒證下,由新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗手續(xù)。
第十六條(特殊情況處理)物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當事人不再續(xù)約,或經(jīng)雙方約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同,但業(yè)主大會在規(guī)定時間內(nèi)未能選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的,適用下列程序:
(一)在合同到期1個月前,業(yè)主或業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主委員會或原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當?shù)轿飿I(yè)所在街道和社區(qū)備案,并告知物業(yè)所在區(qū)物業(yè)主管部門。
(二)街道和社區(qū)接到業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后5個工作日內(nèi),應(yīng)會同區(qū)物業(yè)主管部門到物業(yè)管理區(qū)域聽取業(yè)主委員會、業(yè)主代表及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見,并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作。
(三)街道、社區(qū)應(yīng)當積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè),指導(dǎo)業(yè)主大會與新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)主動提供相關(guān)信息,協(xié)助做好選聘工作。
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時,業(yè)主大會仍未能選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道應(yīng)將有關(guān)情況書面報送所在區(qū)人民政府。區(qū)人民政府應(yīng)當及時按照制定的小區(qū)管理應(yīng)急預(yù)案組織街道、區(qū)市容環(huán)衛(wèi)、供水、供電、園林等部門做好清掃保潔、垃圾清運和綠化維護等基本服務(wù)工作。實際發(fā)生的費用由業(yè)主交納,各專業(yè)部門自行上門收取,也可委托社區(qū)代為收取,業(yè)主委員會應(yīng)配合相關(guān)部門作好收費工作。
第十七條(合同終止條件)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同,任何一方不得擅自解除合同。
第十八條(法律責任)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序做好退出銜接工作的,由當?shù)貐^(qū)物業(yè)主管部門將該企業(yè)的不良行為書面報送市物業(yè)主管部門,記入該企業(yè)誠信檔案,并向社會公布。自社會公布之日起取消該企業(yè)一年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標的資格,其管理的物業(yè)項目三年內(nèi)不得參與國家、省、市的物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項目評選活動。
第十九條(指導(dǎo)原則)因項目規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的,區(qū)物業(yè)主管部門要會同街道、社區(qū)從實際出發(fā),本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則,積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合,推進物業(yè)管理上水平。
第二十條(參照執(zhí)行)本辦法蕭山區(qū)、余杭區(qū)和各縣(市)可參照執(zhí)行。
第二十一條(施行時間)本辦法自發(fā)布之日起施行