公司建筑工程實現(xiàn)的過程為:
施工準備(包括施工組織設(shè)計編制)--采購--工程施工運作過程--檢驗和試驗--交付驗收--保修服務(wù)。圍繞上述過程,公司進行施工生產(chǎn)和提供的過程進行控制。
7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制
公司由質(zhì)量技術(shù)處負責對施工和服務(wù)提供過程進行有效控制,以確保工程和服務(wù)達到規(guī)定要求,并負責組織實施。各相關(guān)部門及項目部具體實施。
公司根據(jù)不同施工項目和服務(wù)的特點,規(guī)定適當?shù)慕桓痘顒印＿@些活動包括對顧客交付后建筑工程的保修活動及施工過程的服務(wù)活動。
質(zhì)量技術(shù)處按照項目部對施工和服務(wù)過程進行策劃,編制《施工組織設(shè)計》經(jīng)質(zhì)量技術(shù)處負責人審批 并在獲得相應(yīng)充足的資源后組織實施。
a.項目部按規(guī)定及時到技術(shù)部門領(lǐng)取圖紙及工藝規(guī)范、施工組織設(shè)計,到經(jīng)營預算處門獲取施工合同、招標文件等工程特性的信息,www.dewk.cn及時參加圖紙會審,了解工程要求。項目部通過對以上信息的研究,編制或完善工程工藝和各種專業(yè)技術(shù)措施。重要技術(shù)交底山項目部技術(shù)負責人負責,及時對設(shè)計變更進行交底。
b.物資設(shè)備處負責為項目部配備適宜的測量和監(jiān)控設(shè)備。
c.項目部技術(shù)負責人組織項目部根據(jù)施工組織設(shè)計、圖紙和施工規(guī)范對工程特性形成的過程實施監(jiān)視和測量。
d.項目部按要求配備、使用施工機械設(shè)備,并進行維護和保養(yǎng)。
7.5.1.1施工過程和服務(wù)運行控制
(1) 為保證施工生產(chǎn)和竣工交付時的質(zhì)量,應(yīng)保證各級人員獲得相應(yīng)的施工圖紙、圖樣、施工組織設(shè)計、技術(shù)交底、作業(yè)指導書、規(guī)范規(guī)程等各種信息,確保各級人員的作業(yè)質(zhì)量。這些作業(yè)文件應(yīng)為有效版本,如若變更按《文件控制程序》的有關(guān)規(guī)定進行更改、發(fā)布、實施。
(2) 項目經(jīng)理依據(jù)《施工組織設(shè)計》和實際情況編制月度施工生產(chǎn)計劃,技術(shù)負責人應(yīng)按施工及驗收規(guī)范、工藝標準對專業(yè)工長進行書面技術(shù)交底,技術(shù)交底應(yīng)明確規(guī)定工作程序、操作方法以及采用的技術(shù)規(guī)范和工藝要求,專業(yè)工長要嚴格按規(guī)定組織施工人員執(zhí)行。
(3) 應(yīng)用新技術(shù)、新工藝、新材料、新設(shè)備時,應(yīng)在《施工組織設(shè)計》中予以體現(xiàn)。
當進行特殊工序和關(guān)鍵工序施工時或采用新材料、新工藝時,專業(yè)工長向操作人員下達作業(yè)指導書(施工方案),使用滿足其要求的設(shè)備進行作業(yè)。必要時,應(yīng)進行專門培訓。
(4) 應(yīng)按《采購控制程序》要求,項目部負責對投入工程使用的各種類型的材料進行檢驗,并實施所要求的各種試驗。生產(chǎn)安全處負責監(jiān)督。
(5) 為保證工程質(zhì)量,要配置并使用經(jīng)檢定合格的監(jiān)視和測量裝置,質(zhì)量技術(shù)處負責對監(jiān)視和測量裝置進行控制和管理,應(yīng)有計劃地進行校驗,維護和保養(yǎng)。
(6) 物資設(shè)備處和項目部按有關(guān)程序規(guī)定組織施工,保證工作環(huán)境和健康安全滿足建筑工程施工的符合性要求。
(7) 在施工過程中,質(zhì)量檢查人員應(yīng)按《產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序》的有關(guān)規(guī)定對施工過程進行專檢、自檢、互檢。公司各部門及各技術(shù)管理人員負責規(guī)定施工過程中的各項檢驗和試驗的控制工作。并在相應(yīng)的檢驗和試驗記錄中,對所負責的檢驗和試驗項目簽字確認。發(fā)現(xiàn)不合格時,執(zhí)行《不合格品控制程序》。
(8) 質(zhì)量技術(shù)處負責按《產(chǎn)品的監(jiān)視和測量控制程序》的有關(guān)規(guī)定進行工程竣工驗收的組織實施工作。對于竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題。項目部要及時予以糾正,并保持相關(guān)記錄。未經(jīng)檢驗合格或驗收滿足要求的工程不得放行和交付。www.dewk.cn工程項目移交時,應(yīng)按規(guī)定向顧客提供有關(guān)材料,項目部負責與顧客簽訂保修合同。
(9) 質(zhì)量技術(shù)處負責組織實施工程回訪工作,根據(jù)合同規(guī)定制定回訪計劃,并組織實施,走訪顧客,聽取意見,做好工程回訪記錄。
7.5.1.2環(huán)境和職業(yè)健康安全運行控制
公司對與重要環(huán)境因素和重大危險源有關(guān)的活動、工程、服務(wù)進行有效控制,并逐步加大對相關(guān)方環(huán)境和職業(yè)健康安全行為影響力度。
a.對與重要環(huán)境和職業(yè)健康安全因素有關(guān)的活動、工程、服務(wù)進行有效控制,確保其在規(guī)定的條件下運行,使其不致偏離整合型管理體系方針和目標、指標。
b.項目部按公司有關(guān)程序規(guī)定組 織施工,保證工作環(huán)境和健康安全滿足建筑工程施工的符合性要求。
c.針對重要環(huán)境和重大危險源,項目部必要時制定整合型管理體系管理方案,作為程序文件的補充。
7.5.1.4相關(guān)文件:
《施工機械設(shè)備管理程序》
《環(huán)境管理程序》
《能源、資源管理程序》
《現(xiàn)場用電管理程序》
《化學品管理程序》
《消防管理程序》
《勞務(wù)/工程分包供方控制程序》
《勞動保護用品管理程序》
7.5.2施工和服務(wù)提供過程的確認
7.5.2.1當施工生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的輸出不能由后續(xù)的監(jiān)視測量或監(jiān)控加以驗證時,要對這些需確認過程實施確認(包括交付后使用中問題才顯現(xiàn)的過程),并對這些過程進行有效的控制。
7.5.2.2經(jīng)確認公司在建筑施工中常見的特殊過程包括:
①灌注樁施工;②地下室防水施工;③預應(yīng)力張拉;④大體積砼或高強砼施工。
7.5.2.3按照作業(yè)指導書進行作業(yè),具體執(zhí)行《施工生產(chǎn)過程控制程序》對這些過程應(yīng)采取相應(yīng)的控制措施,包括:
(1) 對設(shè)備能力的認可和人員資格進行鑒定,以確保設(shè)備和人員符合要求。
(2) 專業(yè)技術(shù)負責人編制相應(yīng)的作業(yè)指導書或施工方案,經(jīng)質(zhì)量技術(shù)處審核,總工程師批 準后實施。
(3) 對過程實施必要的監(jiān)控并進行記錄。
(4) 特殊過程的監(jiān)控記錄、設(shè)備和人員的鑒定結(jié)果應(yīng)按〈記錄控制程序〉予以保存,以備授權(quán)人員隨時驗證。
(5) 經(jīng)過確認的過程質(zhì)量有明顯差異或不穩(wěn)定時、設(shè)備在使用中發(fā)生變化時、人員變動時、作業(yè)方法變更時,應(yīng)對特殊過程再確認。
(6) 所有確認的內(nèi)容、結(jié)果應(yīng)予以記錄。
7.5.2.4相關(guān)文件:
《記錄控制程序
篇2：房地產(chǎn)生產(chǎn)和服務(wù)提供控制程序
7.5 生產(chǎn)和服務(wù)提供
7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制
通過對項目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進行有效的控制,確保項目的整體開發(fā)質(zhì)量,使項目開發(fā)運作滿足社會和相關(guān)方的要求。
7.5.1.1 市場調(diào)研和投資決策
a)策劃營銷中心負責市場調(diào)研工作,收集整理有關(guān)信息,進行投資機會的尋找和篩選,編制可行性研究報告,充分運用預測、可行性分析和決策技術(shù),為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。
b)對開發(fā)項目的決策,作為公司的重點業(yè)務(wù)活動進行控制,嚴格執(zhí)行市場調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定,并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、科學性和投資決策進行充分的論證,建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。
c)項目決策立項后,由營銷策劃中心負責組織編制"項目運作方案",見《產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序》,用以指導整體運作的各個環(huán)節(jié)工作。
可行性研究和投資決策的具體要求,執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。
7.5.1.2 資金籌措
a)根據(jù)《項目運作方案》的策劃結(jié)果,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部制定資金的籌措方式,確定投資主體,提供項目的開發(fā)建設(shè)費用。公司通過月度計劃會、經(jīng)濟活動分析會等形式,定期對資金籌措的情況進行檢查落實。
b)支持購買者的按揭貸款,由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。
7.5.1.3 項目的立項報批控制
a)明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工,符合法律法規(guī)的要求。
b)依據(jù)上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求,提供相應(yīng)的文件資料,滿足審批必須具備的各種條件和要求。
c)工程部負責協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件,并提供相應(yīng)的文件資料;
d)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責完成資金方面的有關(guān)工作,提供相應(yīng)的文件資料;
e)策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料,辦理審批手續(xù)。
f)辦理各種報批手續(xù)的過程,由辦理部門負責記錄,并將取得的相應(yīng)的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。
項目立項報批工作,要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調(diào),檢查落實進展情況。關(guān)于立項報批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項報批控制程序》。
7.5.1.4施工準備工作
a)工程部負責組織有關(guān)部門進行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標工作,簽定合同,執(zhí)行Q/TZH-WI-047《工程招投標管理制度》。
b)工程部負責協(xié)調(diào)項目部組織規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理單位,做好有關(guān)的前期工作。
c)策劃營銷中心負責依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求,進行拆遷、安置和補償工作,執(zhí)行Q/TZH-WI-046《拆遷安置補償實施辦法》。
d)公司的稽查小組對施工準備工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查,項目部要及時做好匯報。
7.5.1.5施工過程控制
a)工程部組織項目部、監(jiān)理單位,對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進行審查,明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。
b)項目部負責協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素,提供良好的施工條件。
c)項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查,對影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。
d)對施工過程中的關(guān)鍵工序和重點大型設(shè)備的安裝調(diào)試,由項目部作為特殊作業(yè)過程進行重點控制,加強監(jiān)督檢查的力度,采取相應(yīng)的措施,實施有效的監(jiān)控。
e)施工過程控制的具體要求,執(zhí)行《工程施工控制程序》。
7.5.1.6工程監(jiān)理控制
a)工程部組織項目部,審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細則,明確對工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。
b)由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。
c)在施工過程中,由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會,編制日常監(jiān)理報告,匯報工程監(jiān)理的工作情況。
d)對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題,由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位,進行原因分析,制定整改措施進行處理。
e)項目負責對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況,通過監(jiān)理例會、日常檢查等形式進行監(jiān)督檢查。
工程監(jiān)理控制的具體要求,執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。
7.5.1.7 工程竣工驗收
a)由工程部協(xié)調(diào)各項目部,組織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位,按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定,辦理工程的竣工驗收工作。
b)項目部負責收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記錄,按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。綜合部負責根據(jù)國家和地方工程建設(shè)檔案管理要求,向有關(guān)的上級主管部門移交有關(guān)的檔案資料。
c)對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量,由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。
工程竣工驗收的具體要求,執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗收管理制度》。
7.5.1.8 銷售和交付控制
a)策劃營銷中心負責項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作,并制定銷售計劃和銷售方案,報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核,總經(jīng)理批準。
b)工程項目竣工驗收合格后,由策劃營銷中心負責收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料,建立"成品房屋出入庫臺帳",登記房屋的入庫情況。
c)代建工程項目的交付,由工程部負責在項目竣工驗收合格后,依據(jù)合同條款規(guī)定和驗收情況,辦理交付手續(xù),編制"工程項目資料移交明細表",進行有關(guān)文件資料的移交,雙方簽署"工程項目移交書"。
d)由策劃營銷中心負責辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書,并在銷售中主動向顧客出示"五證兩書"的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》,對銷售和出租房屋的交付,執(zhí)行Q/TZH-WI-032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。
e)項目的銷售和交付工作,由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等形式,及時向公司進行匯報,落實進展情況。
7.5.1.9前期物業(yè)管理控制
a)對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前,由策劃營銷中心負責工程的前期物業(yè)管理工作,為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù),包括:
1)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護;
2)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等;
3)協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對外關(guān)系;
4)接受和處理用戶的意見投訴。
b)前期物業(yè)管理的具體要求,執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。
7.5.1.10 售后服務(wù)
策劃營銷中心是售后服務(wù)的主管部門,全面負責項目的各項售后服務(wù)工作,認真履行《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定,定期走訪用戶,接受和處理用戶的投訴意見,按《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定,進行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。
7.5.1.11 公司的稽查小組,對各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。
7.5.2 生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認
公司確定以下過程需要進行確認:
a)項目開發(fā)的投資決策;
b)項目的前期開發(fā)工作,以"五證兩書"的辦理為重點;
c)項目的開發(fā)建設(shè);
d)社會周邊關(guān)系的協(xié)調(diào);
e)各階段的驗收把關(guān);
f)房地產(chǎn)的市場營銷。
對上述過程,公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進行重點控制,并在7.5.1章節(jié)中做了詳細的控制要求,執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。
7.5.3 標識和可追溯性
7.5.3.1通過對產(chǎn)品標識的控制,防止在使用中發(fā)生混淆,并實現(xiàn)對規(guī)定場合的追溯。各部門負責歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動的標識,項目部負責對外包單位的實物標識進行管理。
7.5.3.2產(chǎn)品標識管理的范圍:
a)在項目運作中的立項報批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗收等重要業(yè)務(wù)活動;
b)關(guān)系到工程項目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實物;
c)施工單位的現(xiàn)場標識情況。
7.5.3.2標識的方法:
a)重大業(yè)務(wù)活動以其所涉及的文件資料為標識,如:政府部門的文件、批示、簽章、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質(zhì)量記錄。
b)公司的各類合同的修訂,要對其版本號進行明確清晰的標識。
c)項目部定期對施工單位的材料設(shè)備、工程實物的標識及維護情況進行檢查。
d)策劃營銷中心負責組織項目部,到項目所在地的主管部門,辦理樓宇門牌的命名、號碼編排的手續(xù)。
標識方法的具體規(guī)定,執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標識規(guī)定》。
7.5.3.3產(chǎn)品可追溯性控制
7.5.3.1公司對以下場合必要時進行追溯:
a)立項報批;
b)產(chǎn)權(quán)交割;
c)關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量;
d)關(guān)系到工程項目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素,包括:關(guān)鍵材料設(shè)備、重點工序的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。
7.5.3.2由總經(jīng)理工作部負責對產(chǎn)品標識涉及到的文件資料建立相應(yīng)的檢索目錄,根據(jù)追溯的內(nèi)容,進行產(chǎn)品的追溯。
7.5.4 顧客財產(chǎn)
對于顧客提供的財產(chǎn)(包括文件資料和實物財產(chǎn)),接收部門在接收前應(yīng)予以驗證和登記,根據(jù)公司產(chǎn)品防護的有關(guān)規(guī)定做好防護和維護工作,保證其正常的使用功能,并能得到正確使用。
公司為充分尊重顧客的隱私權(quán),將顧客的有關(guān)信息資料,包括:住址、家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號等信息,視為顧客的財產(chǎn),嚴格予以保密。
當發(fā)現(xiàn)顧客財產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時,相關(guān)部門應(yīng)立即通知顧客,及時采取彌補措施,并承擔由此給顧客造成的經(jīng)濟損失。
7.5.5 產(chǎn)品防護
7.5.5.1搬運
a)項目部負責對甲供材料和重點、大型設(shè)備的搬運進行控制,在項目的控制計劃中予以識別,根據(jù)類別、規(guī)格的不同,采用適當?shù)陌徇\方式和手段,保證物資質(zhì)量在搬運中不受影響。
b)項目部負責對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、搬運設(shè)備的管理以及搬運過程進行監(jiān)督檢查。
c)凡屬搬運不當造成質(zhì)量問題時,要由驗收人員做好接收記錄,雙方簽字,劃清責任,妥善處理,不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。
7.5.5.2 貯存
a)項目部負責重點對甲供 物資和顧客提供的產(chǎn)品,做好貯存管理,采取有效措施,保證其在貯存過程中質(zhì)量不受影響。
b)項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。
c)當發(fā)現(xiàn)物資在貯存過程中,出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴重或變形損壞時,應(yīng)立即隔離并標識,同時采取處理措施。
7.5.5.3防護
a)項目部在工程施工過程中,組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護工作。對完成的工序、分項、分部工程,由項目部組織監(jiān)理和施工單位,確定防護的措施,對重點設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當?shù)姆雷o措施,確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由項目部組織監(jiān)理單位對現(xiàn)場的防護情況進行檢查,對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題,由項目部及時通知責任單位,進行限期整改。
b)竣工經(jīng)驗收合格的工程和已移交的工程項目或房屋,在物業(yè)管理公司進駐前,由策劃營銷中心采取防護措施,確保工程項目保持原有的質(zhì)量特性。對房屋的配電、弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取適當?shù)姆雷o措施,保證其原有的使用功能,采取適當安全治安保衛(wèi)和消防措施,防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。
產(chǎn)品防護的具體要求,執(zhí)行Q/TZH-WI-045《產(chǎn)品防護實施辦法》。
篇3：房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊:生產(chǎn)和服務(wù)提供
房地產(chǎn)公司質(zhì)量手冊：生產(chǎn)和服務(wù)提供
7.5生產(chǎn)和服務(wù)提供
7.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供的控制
通過對項目開發(fā)全部業(yè)務(wù)流程進行有效的控制，確保項目的整體開發(fā)質(zhì)量，使項目開發(fā)運作滿足社會和相關(guān)方的要求。
7.5.1.1市場調(diào)研和投資決策
a)策劃營銷中心負責市場調(diào)研工作，收集整理有關(guān)信息，進行投資機會的尋找和篩選，編制可行性研究報告，充分運用預測、可行性分析和決策技術(shù)，為公司的投資決策提供有效的依據(jù)。
b)對開發(fā)項目的決策，作為公司的重點業(yè)務(wù)活動進行控制，嚴格執(zhí)行市場調(diào)研和可行性研究的有關(guān)規(guī)定，并在此基礎(chǔ)上組織有關(guān)專家就其客觀性、合理性、科學性和投資決策進行充分的論證，建立投資決策監(jiān)管機制。最終形成的投資決策方案要上報集團公司進行審批后確定。
c)項目決策立項后，由營銷策劃中心負責組織編制“項目運作方案”，見《產(chǎn)品實現(xiàn)的策劃控制程序》，用以指導整體運作的各個環(huán)節(jié)工作。
可行性研究和投資決策的具體要求，執(zhí)行《可行性研究和投資決策控制程序》。
7.5.1.2資金籌措
a)根據(jù)《項目運作方案》的策劃結(jié)果，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部制定資金的籌措方式，確定投資主體，提供項目的開發(fā)建設(shè)費用。公司通過月度計劃會、經(jīng)濟活動分析會等形式，定期對資金籌措的情況進行檢查落實。
b)支持購買者的按揭貸款，由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部辦理銀行的按揭貸款手續(xù)。
7.5.1.3項目的立項報批控制
a)明確項目開發(fā)建設(shè)前期各項審批手續(xù)的辦理程序、方法和職責分工，符合法律法規(guī)的要求。
b)依據(jù)上級主管部門辦理各種審批手續(xù)的規(guī)定要求，提供相應(yīng)的文件資料，滿足審批必須具備的各種條件和要求。
c)工程部負責協(xié)調(diào)組織項目部完成各階段審批工作所具備的工程施工方面條件，并提供相應(yīng)的文件資料；
d)財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負責完成資金方面的有關(guān)工作，提供相應(yīng)的文件資料；
e)策劃營銷中心負責收集、整理、提供辦理審批手續(xù)的各種文件資料，辦理審批手續(xù)。
f)辦理各種報批手續(xù)的過程，由辦理部門負責記錄，并將取得的相應(yīng)的批示、證書、資料等按照規(guī)定做好移交和保存。
項目立項報批工作，要定期在公司的各種例會上進行匯報協(xié)調(diào)，檢查落實進展情況。關(guān)于立項報批的具體規(guī)定執(zhí)行《立項報批控制程序》。
7.5.1.4施工準備工作
a)工程部負責組織有關(guān)部門進行規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理招標工作，簽定合同，執(zhí)行Q/TZH-WI-047《工程招投標管理制度》。
b)工程部負責協(xié)調(diào)項目部組織規(guī)劃設(shè)計、施工和監(jiān)理單位，做好有關(guān)的前期工作。
c)策劃營銷中心負責依據(jù)法律法規(guī)和地方法規(guī)要求，進行拆遷、安置和補償工作，執(zhí)行Q/TZH-WI-046《拆遷安置補償實施辦法》。
d)公司的稽查小組對施工準備工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，項目部要及時做好匯報。
7.5.1.5施工過程控制
a)工程部組織項目部、監(jiān)理單位，對施工單位的施工組織設(shè)計、施工方案進行審查，明確對施工工程的質(zhì)量、進度要求。
b)項目部負責協(xié)調(diào)解決影響施工單位工期和質(zhì)量的內(nèi)外因素，提供良好的施工條件。
c)項目部定期對施工單位落實施工組織方案的情況進行抽查，對影響質(zhì)量的關(guān)鍵部位施工進行監(jiān)督檢查。
d)對施工過程中的關(guān)鍵工序和重點大型設(shè)備的安裝調(diào)試，由項目部作為特殊作業(yè)過程進行重點控制，加強監(jiān)督檢查的力度，采取相應(yīng)的措施，實施有效的監(jiān)控。
e)施工過程控制的具體要求，執(zhí)行《工程施工控制程序》。
7.5.1.6工程監(jiān)理控制
a)工程部組織項目部，審查監(jiān)理單位的工程監(jiān)理大綱和工程監(jiān)理實施細則，明確對工程的質(zhì)量、工期和投資的監(jiān)理要求。
b)由項目部對監(jiān)理單位依據(jù)法律法規(guī)、技術(shù)標準、規(guī)范和監(jiān)理合同的規(guī)定進行工程監(jiān)理的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。
c
)在施工過程中，由監(jiān)理單位定期組織召開監(jiān)理會，編制日常監(jiān)理報告，匯報工程監(jiān)理的工作情況。
d)對工程施工各階段中發(fā)生的質(zhì)量問題，由項目部負責組織監(jiān)理單位和施工單位，進行原因分析，制定整改措施進行處理。
e)項目負責對監(jiān)理公司完成工程監(jiān)理的工作情況，通過監(jiān)理例會、日常檢查等形式進行監(jiān)督檢查。
工程監(jiān)理控制的具體要求，執(zhí)行《工程監(jiān)理控制程序》。
7.5.1.7工程竣工驗收
a)由工程部協(xié)調(diào)各項目部，組織設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位，按照有關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，辦理工程的竣工驗收工作。
b)項目部負責收集、整理有關(guān)工程建設(shè)過程中的文件資料和質(zhì)量記錄，按檔案管理要求及時向綜合部歸檔。綜合部負責根據(jù)國家和地方工程建設(shè)檔案管理要求，向有關(guān)的上級主管部門移交有關(guān)的檔案資料。
c)對工程部組織工程竣工驗收的工作質(zhì)量，由公司的稽查小組進行監(jiān)督檢查。
工程竣工驗收的具體要求，執(zhí)行Q/TZH-WI-022《工程質(zhì)量驗收管理制度》。
7.5.1.8銷售和交付控制
a)策劃營銷中心負責項目開盤前有關(guān)手續(xù)的辦理工作，并制定銷售計劃和銷售方案，報公司經(jīng)營副總經(jīng)理審核，總經(jīng)理批準。
b)工程項目竣工驗收合格后，由策劃營銷中心負責收集有關(guān)的產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料，建立“成品房屋出入庫臺帳”，登記房屋的入庫情況。
c)代建工程項目的交付，由工程部負責在項目竣工驗收合格后，依據(jù)合同條款規(guī)定和驗收情況，辦理交付手續(xù),編制“工程項目資料移交明細表”，進行有關(guān)文件資料的移交，雙方簽署“工程項目移交書”。
d)由策劃營銷中心負責辦理銷售房屋的產(chǎn)權(quán)證書，并在銷售中主動向顧客出示“五證兩書”的文件。執(zhí)行Q/TZH-WI-033《房屋產(chǎn)權(quán)證書辦理規(guī)定》，對銷售和出租房屋的交付，執(zhí)行Q/TZH-WI-032《房屋銷售租賃管理規(guī)定》。
e)項目的銷售和交付工作，由策劃營銷中心定期通過例會、專題會、專題匯報等形式，及時向公司進行匯報，落實進展情況。
7.5.1.9前期物業(yè)管理控制
a)對外銷售的樓盤在正式移交物業(yè)管理公司前，由策劃營銷中心負責工程的前期物業(yè)管理工作，為用戶提供良好的前期物業(yè)管理服務(wù)，包括：
1)房屋及附屬設(shè)施的保養(yǎng)和維護；
2)安全保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生、院區(qū)綠化、車輛管理等；
3)協(xié)調(diào)用戶的有關(guān)對外關(guān)系；
4)接受和處理用戶的意見投訴。
b)前期物業(yè)管理的具體要求，執(zhí)行《前期物業(yè)管理控制程序》。
7.5.1.9售后服務(wù)
策劃營銷中心是售后服務(wù)的主管部門，全面負責項目的各項售后服務(wù)工作，認真履行《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，定期走訪用戶，接受和處理用戶的投訴意見，按《工程質(zhì)量保修書》的規(guī)定，進行房屋及附屬設(shè)施的保修。執(zhí)行Q/TZH-WI-041《顧客滿意度調(diào)查及投訴處理規(guī)定》。
7.5.1.10公司的稽查小組，對各部門完成生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的工作質(zhì)量進行監(jiān)督檢查。
7.5.2生產(chǎn)和服務(wù)提供過程的確認
公司確定以下過程需要進行確認：
a)項目開發(fā)的投資決策；
b)項目的前期開發(fā)工作，以“五證兩書”的辦理為重點；
c)項目的開發(fā)建設(shè)；
d)社會周邊關(guān)系的協(xié)調(diào)；
e)各階段的驗收把關(guān)；
f)房地產(chǎn)的市場營銷。
對上述過程，公司將做為房地產(chǎn)開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)進行重點控制，并在7.5.1章節(jié)中做了詳細的控制要求，執(zhí)行相應(yīng)的文件規(guī)定。
7.5.3標識和可追溯性
7.5.3.1通過對產(chǎn)品標識的控制，防止在使用中發(fā)生混淆，并實現(xiàn)對規(guī)定場合的追溯。各部門負責歸口管理的重大業(yè)務(wù)活動的標識，項目部負責對外包單位的實物標識進行管理。
7.5.3.2產(chǎn)品標識管理的范圍：
a)在項目運作中的立項報批、產(chǎn)權(quán)交割、工程質(zhì)量驗收等重要業(yè)務(wù)活動；
b)關(guān)系到工程項目的重要質(zhì)量特性的有關(guān)實物；
c)施工單位的現(xiàn)場標識情況。
7.5.3.2標識的方法：
a)重大業(yè)務(wù)活動以其所涉及的文件資料為標識，如：政府部門的文件、批示、簽章、檢驗報告、證書以及項目運作中的各種質(zhì)量記錄。
b)公司的各類合同的修訂，要對其版本號進行明確清晰的標識。
c)項目部定期對施工單位的材料設(shè)備、工程實物的標識及維護情況進行檢查。
d)策劃營銷中心負責組織項目部，到項目所在地的主管部門，辦理樓宇門牌的命名、號碼編排的手續(xù)。
標識方法的具體規(guī)定，執(zhí)行Q/TZH-WI-016《標識規(guī)定》。
7.5.3.3產(chǎn)品可追溯性控制
7.5.3.1公司對以下場合必要時進行追溯：
a)立項報批；
b)產(chǎn)權(quán)交割；
c)關(guān)鍵的材料設(shè)備的質(zhì)量；
d)關(guān)系到工程項目關(guān)鍵質(zhì)量特性的因素，包括：關(guān)鍵材料設(shè)備、重點工序的規(guī)劃、設(shè)計、施工、驗收等環(huán)節(jié)及有關(guān)的施工圖紙和技術(shù)資料。
7.5.3.2由總經(jīng)理工作部負責對產(chǎn)品標識涉及到的文件資料建立相應(yīng)的檢索目錄，根據(jù)追溯的內(nèi)容，進行產(chǎn)品的追溯。
7.5.4顧客財產(chǎn)
對于顧客提供的財產(chǎn)（包括文件資料和實物財產(chǎn)），接收部門在接收前應(yīng)予以驗證和登記，根據(jù)公司產(chǎn)品防護的有關(guān)規(guī)定做好防護和維護工作，保證其正常的使用功能，并能得到正確使用。
公司為充分尊重顧客的隱私權(quán)，將顧客的有關(guān)信息資料，包括：住址、家庭情況、聯(lián)系方式、銀行帳號等信息，視為顧客的財產(chǎn)，嚴格予以保密。
當發(fā)現(xiàn)顧客財產(chǎn)發(fā)生丟失、損壞和不能正常使用的情況時，相關(guān)部門應(yīng)立即通知顧客，及時采取彌補措施，并承擔由此給顧客造成的經(jīng)濟損失。
7.5.5產(chǎn)品防護
7.5.5.1搬運
a)項目部負責對甲供材料和重點、大型設(shè)備的搬運進行控制，在項目的控制計劃
中予以識別，根據(jù)類別、規(guī)格的不同，采用適當?shù)陌徇\方式和手段，保證物資質(zhì)量在搬運中不受影響。
b)項目部負責對施工單位的搬運作業(yè)人員的資格證書、搬運設(shè)備的管理以及搬運過程進行監(jiān)督檢查。
c)凡屬搬運不當造成質(zhì)量問題時，要由驗收人員做好接收記錄，雙方簽字，劃清責任，妥善處理，不得使不合格的物資進入施工、安裝過程。
7.5.5.2貯存
a)項目部負責重點對甲供物資和顧客提供的產(chǎn)品，做好貯存管理，采取有效措施，保證其在貯存過程中質(zhì)量不受影響。
b)項目部監(jiān)督檢查施工單位貯存管理的情況。
c)當發(fā)現(xiàn)物資在貯存過程中，出現(xiàn)腐爛變質(zhì)、銹蝕嚴重或變形損壞時，應(yīng)立即隔離并標識，同時采取處理措施。
7.5.5.3防護
a)項目部在工程施工過程中，組織監(jiān)理和施工單位作好工程建設(shè)中的防護工作。對完成的工序、分項、分部工程，由項目部組織監(jiān)理和施工單位，確定防護的措施，對重點設(shè)備和影響房屋關(guān)鍵質(zhì)量特性的部位等采取適當?shù)姆雷o措施，確保其質(zhì)量特性不受到影響和破壞。由項目部組織監(jiān)理單位對現(xiàn)場的防護情況進行檢查，對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，由項目部及時通知責任單位，進行限期整改。
b)竣工經(jīng)驗收合格的工程和已移交的工程項目或房屋，在物業(yè)管理公司進駐前，由策劃營銷中心采取防護措施，確保工程項目保持原有的質(zhì)量特性。對房屋的配電、弱電、空調(diào)、消防、通訊、給排水等系統(tǒng)的重點設(shè)備設(shè)施、房屋的關(guān)鍵部位采取適當?shù)姆雷o措施，保證其原有的使用功能，采取適當安全治安保衛(wèi)和消防措施，防止發(fā)生人為破壞和火災(zāi)事故。