牡丹江市物業費咋定?物價部門權威解答
大鵬新聞網/20**0503
5月1日起，牡丹江市第一部地方性法規《牡丹江市住宅物業管理條例》正式實施。住宅物業管理與市民生活息息相關，可不少市民只管按時交納物業費，對其按啥標準交納卻一頭霧水。4月27日，針對廣大住戶對物業服務價格管理方面的相關問題，牡丹江市物價局相關人員進行了解答。
據介紹，根據《牡丹江市住宅物業管理條例》第38條：物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點，遵循合理、公開以及收費價格與服務水平相適應的原則，實行政府指導價和市場調節價。同時，《黑龍江省定價目錄》規定，轄區內住宅(不含別墅和公寓)前期物業服務收費實行政府指導價，之后的住宅物業服務收費實行市場調節價。
政府指導價收費采用菜單式方法
牡丹江市前期物業服務收費標準采用菜單式方法，根據所選擇的服務項目、服務標準，確定物業服務成本，成本利潤率在6%-12%期間選擇服務利潤幅度，加上法定稅金，確定物業服務收費標準，即物業服務收費標準=定價成本+利潤+法定稅金。
按照小區的物業管理、維護、衛生、綠化四個方面將物業服務工作進行量化，物業服務分單體樓和四個等級物業服務內容，對應的物業服務收費定價成本：單體樓每平方米0.22元、一級每平方米0.32元、二級每平方米0.53元、三級每平方米0.81元、四級每平方米1.08元。通過計算公式，四級物業最高價為每平方米1.35元，單體樓最低為每平方米0.28元。
在此，需要指出的是，在保障管理、維護、衛生、綠化四項基本服務之外，物業又增加其它服務項目的，可以高于四級的最高標準收費。也就是說，四級物業最高價可能出現高于每平方米1.35元這一情況。
此外前期物業服務收費還有包括入住手續費：5元/戶;裝修垃圾清運費：即業主裝修房屋產生的垃圾，由物業服務企業統一清運不包含違規拆改所產生的垃圾，業主裝修房屋時一次性收取。建筑面積≤60㎡，80元/次;60㎡<建筑面積≤100㎡，160元/次;100㎡<建筑面積≤140㎡，240元/次;建筑面積>140㎡，300元/次。日常電梯運行費。電梯運行費=基礎費用+增減費用。40<用戶數，基礎費用32元/戶;15<用戶數≤40，基礎費用34元/戶;用戶數≤15，市場調節價。增減費用從使用起始層算起，每提高一層增加0.50元/戶。
另外，關于新建住宅小區業主集中反映的裝修期間電梯使用費問題，物價部門沒有規定裝修期間電梯使用費的收費標準，業主如果需要用電梯運送水泥、砂石等裝修材料，可以根據電梯的承載能力與物業公司協商確定電梯使用費用。
這些情況可實行市場調節價管理
符合下列條件之一的，具備首次召開業主大會條件的物業管理區域可以不執行政府指導價，實行市場調節價管理。
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上的;
(二)已入住戶數達到總戶數百分之五十以上的;
(三)首套房屋出售并交付使用滿兩年且入住戶數的比例達到百分之二十五以上的。
如果具備成立業主委員會的條件，業主與物業公司自愿繼續按照政府指導價格執行，視為業主和物業公司雙方自愿同意的市場價格。
業主委員會與物業公司雙方協商確定的物業服務價格實行市場調節價。根據《牡丹江市住宅物業管理條例》第23條、24條，沒有成立業主委員會的可以成立物業管理委員會代行業主委員會的職責。業主委員會由街道辦事處組織成立，由業主代表及社區居民委員會、建設單位等派員組成。
物業費如何更具性價比?這點很關鍵
說到物業服務收費實行政府指導價與市場調節價的區別，市物價部門相關人士介紹說，新建的住宅小區由于業主不是同時間入住，單獨的業主與物業公司協商物業服務價格時，業主難以取得價格優勢，這種情況下政府價格主管部門通過社會平均成本的調查確定了政府指導價格，這種價格是合理的但不是最優的。隨著業主入住戶數增加，具備成立業主委員會的條件，由業主委員會代表大多數住戶的意愿，與物業公司談判協商確定的物業服務市場價格更具有價格優勢。
據了解，從近年來，全國各地涌現出的一批業委會自管小區成功案例看，物業服務市場調節價格的確較政府指導價更具有優勢，業主得到的實惠更多。例如，無錫一自管小區，物管費才合每平方米0.5元，在物價上漲的情況下，該小區物業費一直不變，自管已經9年了，累計賬面結余達1300萬元，兩屆業委會分別為業主帶來免了兩年的物管費和每戶分得1800元的維修費的福利。
篇2：物業費用委托銀行代收款協議書
物業費用委托銀行代收款協議書
z物業管理公司下屬的管理處（乙方）長期向住戶（甲方）提供物業管理的各項服務。為方便甲、乙雙方管理費及水、電費的收付結算，經協商達成如下協議：
一、甲方須在乙方指定銀行開立帳號或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關于"深圳市特種委托收款結算辦法"的規定，由乙方提供收款依據的單據，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過電腦將款項劃轉至乙方帳號。
二、甲方應付乙方管理費等不得拒付。甲方帳號無款支付時，應主動將款項轉到開戶銀行，每月日前乙方將繳費通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時間，期內無款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應收費用總額的3‰收取滯納金，繼續拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續收取滯納金。
三、乙方有義務接受甲方的查詢和咨詢，結算中有差錯出現，由乙方負責處理在下月劃款中退款或補差。
四、本協議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開戶行加蓋復核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開戶行各執一份。
五、本協議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費用需交現金或支票。
甲方（單位或個人蓋章）：乙方（單位蓋章）：
開戶銀行名稱：開戶銀行名稱：
人民幣帳號(儲蓄)：人民幣帳號：
樓棟號及聯系電話： 聯系電話：
住戶聯系電話：
年月日年月日
篇3：為何物業費收繳率超過95%之讀報感觸
讀報 “為何物業費收繳率超過95%”的感觸
讀了10月9日《常州日報》第三版一篇題為“為何物業費收繳率超過95%？”的報道后感觸頗深。報道主要寫的是博愛花苑，一個交付了20多年的次新小區，通過物業人員的用心服務，物業費收繳率卻能超過95%。“收費難，難收費”，一直是我們物業人的一塊心病（尤其是老、次新小區）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地擺在了企業與行業的面前。下面就讀了這篇報道后的一些啟發，與同行們分享。
一是轉變服務理念，用心服務。物業服務無小事，工作中的細心、細節、細事非用心做是難以成功的。而主動、熱情并及時地為業主提供幫助，從細處入手，向實處著力，讓業主滿意，這是保證物業服務費收繳率的基礎和前提；
二是要學會溝通，善于溝通。溝通就是交換意見、商討切磋。古話說：商兌未寧，介疾有喜。大意是說商討還沒有達成共識，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過與業主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見，努力促成雙方都能接受的共識和觀點，讓業主與物業產生共鳴。同時，還要注意說話“藝術”，注重在服務的細節中找到溝通的切入點，我們的工作就會得到業主的理解和支持；
三是提升自身素質是關鍵。實踐中，項目管理處所提供的物業服務質量的好與差，他代表著一個企業的整體水平和形象。因此，物業管理項目經理（主任）是一個項目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業素質等決定了物業管理項目達到的標準和為業主提供的服務。因此，項目經理（主任）首先要管好自身，以上率下，發揮示范作用；其次要有團隊精神，最大程度地激發員工工作熱情和干勁；第三要會成本控制。項目經理（主任）的重要職責之一就是創造經濟效益，通過挖潛增效，強化內部管理等途徑要效益。