滁州市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)滁城物業(yè)管理工作的意見

　　滁政辦〔20**〕6號

　　瑯玡區(qū)、南譙區(qū)人民政府，市政府有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)：

　　為進(jìn)一步提高滁城物業(yè)管理水平，完善長效管理機(jī)制，創(chuàng)建文明、和諧、宜居的生活環(huán)境，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就加強(qiáng)滁城物業(yè)管理工作提出如下意見。

　　一、建立健全物業(yè)管理工作機(jī)制

　　按照“重心下移、條塊結(jié)合、以塊為主、四級聯(lián)動”的原則，進(jìn)一步明確職責(zé)分工，嚴(yán)格考核。

　　(一)部門工作職責(zé)。

　　市國土房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)貫徹執(zhí)行國家、省、市物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定，研究、制定行業(yè)管理制度和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);負(fù)責(zé)全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督;負(fù)責(zé)本市城區(qū)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督、管理;負(fù)責(zé)組織對各地物業(yè)管理工作的考核。

　　市發(fā)展改革部門會同市國土房產(chǎn)管理負(fù)責(zé)城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的制定、調(diào)整以及監(jiān)督管理，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的價(jià)格違法行為。負(fù)責(zé)將物業(yè)管理行業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)體系。

　　市財(cái)政部門負(fù)責(zé)為物業(yè)管理主管部門開展工作提供資金保障。加大資金投入，支持老舊小區(qū)綜合治理改造。

　　市公安部門加大安全防范和管理力度，依法查處違反治安管理處罰法以及違規(guī)燃放煙花爆竹等行為;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的消防監(jiān)督檢查、消防知識培訓(xùn)等工作，依法查處違反消防安全管理規(guī)定的違法違規(guī)行為。

　　市人防部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)人防工程的監(jiān)督管理，審批人防地下室的開發(fā)利用和拆除，核發(fā)核驗(yàn)《人防工程平時(shí)使用證》;依法查處侵占、損害、擅自變更用途及擅自拆除人防工程設(shè)施設(shè)備等行為。

　　市環(huán)保部門負(fù)責(zé)牽頭依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)經(jīng)營單位的亂排亂放、噪音污染等違法違規(guī)行為。

　　市規(guī)劃建設(shè)部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建、改建的房屋建設(shè)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，處理在保修期內(nèi)由于工程質(zhì)量問題引發(fā)的投訴和矛盾;負(fù)責(zé)制定商品房小區(qū)質(zhì)量保證金管理辦法;負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)用房的規(guī)劃監(jiān)管。

　　市工商部門負(fù)責(zé)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事經(jīng)營活動的違法違規(guī)行為依法進(jìn)行查處。

　　市質(zhì)監(jiān)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托具備資質(zhì)的單位進(jìn)行電梯維護(hù)保養(yǎng)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全合法使用、管理電梯，依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)使用、管理電梯的行為。會同國土房產(chǎn)部門制定滁州市城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　市城管部門負(fù)責(zé)查處小區(qū)內(nèi)毀壞綠化、亂搭亂建和違法建設(shè)行為，負(fù)責(zé)查處違反規(guī)定傾倒生活廢棄物、排放油煙、擅自設(shè)置戶外廣告等行為。

　　市林業(yè)園林部門負(fù)責(zé)新建小區(qū)綠化的驗(yàn)收工作，協(xié)助市城管部門查處物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)毀壞綠化的行為。

　　市司法部門負(fù)責(zé)加強(qiáng)對各級物業(yè)管理矛盾糾紛的行政調(diào)解、司法調(diào)解和人民調(diào)解的指導(dǎo)，建立物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處律師庫。

　　(二)屬地管理工作職責(zé)。

　　瑯玡區(qū)、南譙區(qū)、滁州經(jīng)開區(qū)和蘇滁產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理部門必須切實(shí)履行屬地管理職責(zé)，全面負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作。其主要工作職責(zé)：負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)管和信訪投訴的處理;指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標(biāo)活動;負(fù)責(zé)依法查處物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違法違規(guī)行為;負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處;指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)承接查驗(yàn)，物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用方案的受理和初審;負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社居委(村委會)物業(yè)管理工作的開展和考核、考評工作，組織開展轄區(qū)內(nèi)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社居委(村委會)物業(yè)管理工作人員和業(yè)主委員會成員的業(yè)務(wù)宣傳培訓(xùn)。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)是所轄區(qū)域物業(yè)管理工作的責(zé)任主體，在物業(yè)管理部門指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)的物業(yè)管理工作。其主要工作職責(zé)：指導(dǎo)和協(xié)助業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會選舉工作，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作，指導(dǎo)開展維修資金使用及續(xù)籌工作;建立物業(yè)矛盾調(diào)處機(jī)制，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)之間關(guān)系，負(fù)責(zé)處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛;負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接、協(xié)調(diào)和無物業(yè)管理小區(qū)、老舊小區(qū)的日常管理工作。

　　社居委(村委會)協(xié)助街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)協(xié)助和配合指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會的召開和規(guī)范運(yùn)作;指定專人作為小區(qū)物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)員，并在小區(qū)內(nèi)公布，協(xié)助處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛;與街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))建立物業(yè)管理聯(lián)動機(jī)制，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目的預(yù)警報(bào)告，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題;發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)有違法建設(shè)等違反物業(yè)管理有關(guān)法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

　　二、加強(qiáng)物業(yè)管理基礎(chǔ)工作

　　(一)建立“質(zhì)價(jià)相符”的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)機(jī)制。

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，按照有關(guān)規(guī)定分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的具體物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目按照國家和省相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。市發(fā)展改革部門在制定政府指導(dǎo)價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)和居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)變動等情況，制定相應(yīng)級別的基準(zhǔn)價(jià)和浮動幅度，并向社會公布。

　　(二)規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑面積5萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積2萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　業(yè)主大會可以通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將兩家以上備選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本情況、擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。業(yè)主委員會根據(jù)多數(shù)業(yè)主意見對公示內(nèi)容調(diào)整后，提請業(yè)主大會投票表決。

　　(三)加強(qiáng)供水、供電、供氣、供熱等設(shè)施設(shè)備管理。

　　新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信等最終用戶的分戶計(jì)量表或者最終用戶入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)符合國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范。

　　在竣工驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)管理，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收并承擔(dān)維修、養(yǎng)護(hù)和更新的責(zé)任，有關(guān)費(fèi)用由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。

　　老舊住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備需要改造的，按專業(yè)經(jīng)營單位要求改造后，業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理的，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。

　　(四)完善維修資金應(yīng)急使用通道。

　　建立維修資金緊急情況使用的快速通道，對危及人身安全的電梯故障、消防設(shè)施損壞、屋面和外墻體防水損壞滲漏、二次供水設(shè)施損壞等緊急情況，要簡化專項(xiàng)維修資金使用審批程序，保障突發(fā)事件和快速搶修的資金。

　　(五)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處。

　　瑯玡區(qū)、南譙區(qū)政府及滁州經(jīng)開區(qū)、蘇滁產(chǎn)業(yè)園管委會要建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度和投訴受理制度，及時(shí)處理轄區(qū)內(nèi)重大矛盾糾紛;街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)依托其矛盾調(diào)處中心，負(fù)責(zé)調(diào)解轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理矛盾糾紛;社居

　　(村委會)應(yīng)定期排查轄區(qū)內(nèi)存在的矛盾糾紛，協(xié)助街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))做好調(diào)處和化解工作。

　　(六)建立提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率的保障機(jī)制。

　　積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強(qiáng)主動交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的意識，履行物業(yè)服務(wù)合同，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)等合理費(fèi)用。對不按約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以催繳、申請調(diào)解、提起訴訟或仲裁。

　　三、加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管

　　(一)規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照合同約定開展優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違規(guī)裝飾裝修、隨意停放車輛、私自改變房屋用途、違章搭建、擺攤設(shè)點(diǎn)、占道經(jīng)營、毀綠種菜、亂扔垃圾、隨意養(yǎng)犬、噪音污染及污水和油煙亂排放等擾民和違法違規(guī)行為要及時(shí)予以勸阻和制止。制止無效的，要立即向有關(guān)部門報(bào)告，有關(guān)部門應(yīng)依法受理。各區(qū)物業(yè)管理部門要大力開展物業(yè)服務(wù)市場秩序整治活動，加大對物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益、未取得資質(zhì)、超越資質(zhì)、掛靠經(jīng)營等行為的查處力度。外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)到物業(yè)管理部門辦理備案。

　　(二)嚴(yán)格物業(yè)承接查驗(yàn)管理。

　　新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開展承接查驗(yàn)。未進(jìn)行承接查驗(yàn)不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗(yàn)或者查驗(yàn)不合格的物業(yè)。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地物業(yè)管理部門責(zé)令限期改正;逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營行為記入企業(yè)信用檔案。

　　四、加強(qiáng)對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督

　　瑯玡區(qū)、南譙區(qū)、滁州經(jīng)開區(qū)和蘇滁產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會會議決定、管理規(guī)約、議事規(guī)則以及業(yè)主委員會的備案工作。

　　街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立業(yè)主大會會議籌備組，籌備組組長由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任，建立業(yè)主大會和業(yè)主委員會會議召開、議事、財(cái)務(wù)及印章管理制度;對業(yè)主委員會委員資格終止或業(yè)主委員會任期屆滿拒不移交印章、相關(guān)財(cái)物和檔案資料的，其他業(yè)主委員會委員或新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)予以協(xié)助。建立業(yè)主委員會主任離任審計(jì)制度。

　　社居委(村委會)協(xié)助配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展工作。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會代行業(yè)主委員會的職責(zé)。

　　建設(shè)單位和前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合、協(xié)助業(yè)主大會籌備組開展工作。建設(shè)單位要向籌備組提供相關(guān)文件資料，并承擔(dān)籌備召開首次業(yè)主大會所需費(fèi)用。

　　業(yè)主大會、業(yè)主委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)下開展工作。根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則的約定行使合法權(quán)利、履行相應(yīng)義務(wù)，自覺接受監(jiān)督。

　　五、推進(jìn)“無物管”小區(qū)物業(yè)管理工作

　　加強(qiáng)無物業(yè)管理的老舊小區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋。街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)“無物管”小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作，規(guī)模較大的，要選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理 ;規(guī)模較小的，可采取“統(tǒng)一打包”方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。鼓勵街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))成立物業(yè)服務(wù)中心，專項(xiàng)負(fù)責(zé)轄區(qū)范圍內(nèi)無法實(shí)行專業(yè)化管理的“無物管”小區(qū)物業(yè)管理工作。為推進(jìn)解決 “無物管”小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋經(jīng)費(fèi)不足問題，各轄區(qū)政府和街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))應(yīng)加強(qiáng)資金投入，保障“無物管”小區(qū)的物業(yè)管理工作。同時(shí)，加大宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主樹立有償服務(wù)的理念，逐步將“無物管”小區(qū)管理轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌龌飿I(yè)服務(wù)模式。

　　六、保障措施

　　(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。成立滁城物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，由市政府分管負(fù)責(zé)同志任組長，市政府相關(guān)副秘書長任副組長，相關(guān)單位分管負(fù)責(zé)人為成員。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市國土房產(chǎn)局，市國土房產(chǎn)局分管負(fù)責(zé)同志兼任辦公室主任。領(lǐng)導(dǎo)小組建立定期召開聯(lián)席會議制度(原則上每半年召開一次，根據(jù)需要可適時(shí)召開)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各類問題。

　　(二)強(qiáng)化工作責(zé)任。瑯玡區(qū)、南譙區(qū)、滁州經(jīng)開區(qū)和蘇滁產(chǎn)業(yè)園要建立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)和工作機(jī)構(gòu)，貫徹落實(shí)物業(yè)管理各項(xiàng)具體工作。要充實(shí)各級物業(yè)管理人員，街道辦事處(社管中心)按每2萬人配備1名物業(yè)管理人員的要求盡快配齊人員，基層社區(qū)配備1-2人主抓。

　　(三)落實(shí)考核獎懲。市政府將物業(yè)管理工作納入年度目標(biāo)進(jìn)行考核，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核，嚴(yán)格落實(shí)地方和部門的工作職責(zé)，形成齊抓共管的良好局面。

　　20**年2月4日

篇2：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(2015)

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見(20**)

　　各區(qū)、縣人民政府，各委、局，各直屬單位：

　　市民政局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請照此執(zhí)行。

　　天津市人民政府辦公廳

　　20**年4月21日

　　關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)的實(shí)施意見

　　市民政局:

　　為貫徹落實(shí)《天津市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)社區(qū)工作的意見》（津政發(fā)〔20**〕30號）和我市社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)規(guī)定，

　　進(jìn)一步加強(qiáng)我市社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制建設(shè)工作，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見。

　　一、總體要求

　　深入貫徹落實(shí)市委、市政府關(guān)于加強(qiáng)社區(qū)治理工作的總體部署，進(jìn)一步健全社區(qū)物業(yè)管理機(jī)制，扎實(shí)做好社區(qū)物業(yè)管理工作，

　　切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障社區(qū)物業(yè)管理在陽光下運(yùn)行，全面提升我市社區(qū)治理工作水平。

　　二、主要任務(wù)

　　(一）落實(shí)新建居民住宅小區(qū)"三個(gè)提前"工作要求。

　　1. 在業(yè)主入住前，社區(qū)居民委員會提前開展工作。各區(qū)縣人民政府要建立和完善新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)的非經(jīng)營性公建聯(lián)審聯(lián)驗(yàn)機(jī)制，確保社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施在業(yè)主入住前到位。明確代管社區(qū)居民委員會或指導(dǎo)成立社區(qū)居民委員會籌備組，并提前進(jìn)駐小區(qū)依法開展工作，為做好后續(xù)服務(wù)和管理奠定基礎(chǔ)。

　　2. 在業(yè)主委員會成立前，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提前開展工作。各街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，并指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會依法履行職責(zé)。符合選舉條件的社區(qū)居民委員會成員應(yīng)當(dāng)積極參加業(yè)主委員會競選（已成立業(yè)主委員會的，應(yīng)當(dāng)鼓勵業(yè)主委員會成員參加社區(qū)居民委員會選舉），實(shí)現(xiàn)社區(qū)居民委員會成員與業(yè)主委員會成員的交叉任職。

　　3. 在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議提前開展工作。社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議要指導(dǎo)新建商品房、保障性住房等居民住宅小區(qū)業(yè)主委員會做好選聘（續(xù)聘）物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議中約定內(nèi)容的執(zhí)行情況，及時(shí)建議業(yè)主委員會對管理能力差或服務(wù)不到位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促整改或必要時(shí)解除合同。

　　（二）建立健全"三個(gè)公開"工作制度。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度公開。社區(qū)居民委員會每月要主持召開社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議，研究協(xié)調(diào)物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議履行情況、業(yè)主委員會履職和換屆、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳使用、房屋維修專項(xiàng)資金和應(yīng)急解危專項(xiàng)資金使用等社區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的重要事項(xiàng)和問題；對涉及居民切身利益的，要形成會議紀(jì)要和通報(bào)，及時(shí)予以公開。

　　2. 社區(qū)物業(yè)服務(wù)和賬務(wù)公開。社區(qū)居民委員會要配合有關(guān)部門，指導(dǎo)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照市國土房管局關(guān)于建立物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)公開公示制度有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議約定的公開事項(xiàng)，落實(shí)各項(xiàng)公開公示制度。享受市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼的舊樓區(qū)，其所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要組織相關(guān)社區(qū)居民員會或管理服務(wù)單位，對政府補(bǔ)貼、管理服務(wù)費(fèi)、非機(jī)動車及機(jī)動車輛場地占用費(fèi)等收支使用情況進(jìn)行公示。

　　3. 業(yè)主委員會工作公開。社區(qū)居民委員會應(yīng)配合有關(guān)部門，指導(dǎo)督促業(yè)主委員會及時(shí)向廣大業(yè)主公開工作經(jīng)費(fèi)、業(yè)主委員會議定事項(xiàng)等內(nèi)容。

　　（三）實(shí)行"三個(gè)上賬"管理措施。

　　1. 舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼上賬。各區(qū)縣人民政府要充分運(yùn)用市和區(qū)縣兩級財(cái)政補(bǔ)貼資金的引導(dǎo)和獎勵作用，督促區(qū)縣有關(guān)部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府嚴(yán)格實(shí)施舊樓區(qū)管理和考核，并將居民滿意度作為舊樓區(qū)長效管理補(bǔ)貼資金發(fā)放的重要依據(jù)。市和區(qū)縣財(cái)政、審計(jì)部門要加強(qiáng)對補(bǔ)貼資金使用情況的有效監(jiān)管，確保補(bǔ)貼資金專款專用。

　　2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營行為"上賬"。市和區(qū)縣物業(yè)管理主管部門要建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統(tǒng)，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信情況的動態(tài)監(jiān)管，定期組織對物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量的檢查考評，指導(dǎo)社區(qū)居民委員會建立健全物業(yè)管理評議制度。市和區(qū)縣民政部門要定期組織社區(qū)居民開展?jié)M意度調(diào)查，為物業(yè)管理主管部門考核物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供依據(jù)。

　　3. 開發(fā)建設(shè)單位的質(zhì)量保證金上賬。市和區(qū)縣建設(shè)主管部門要進(jìn)一步完善建設(shè)工程缺陷保修監(jiān)管機(jī)制，落實(shí)缺陷責(zé)任期內(nèi)建設(shè)工程質(zhì)量保證金制度，并規(guī)范開發(fā)建設(shè)單位對建設(shè)工程質(zhì)量保證金的保管和使用；會同民政部門圍繞開發(fā)建設(shè)單位房屋質(zhì)量、維修時(shí)限和修繕效果，定期開展居民滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果作為對開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)評定的重要參數(shù)。

　　（四）健全"五個(gè)到位"保障機(jī)制。

　　1. 社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍到位。各區(qū)縣民政部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府要落實(shí)社區(qū)物業(yè)管理部門和專職人員，提供必要的辦公條件，加強(qiáng)隊(duì)伍管理和人員培訓(xùn)，建立完善淘汰和補(bǔ)錄機(jī)制，保障社區(qū)物業(yè)管理隊(duì)伍專人專崗。

　　2. 社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施到位。各區(qū)縣人民政府要按照"新賬不再欠、老賬逐年還"的思路，制定社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)建設(shè)規(guī)劃方案，加快推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施建設(shè)全面達(dá)標(biāo)。市和區(qū)縣財(cái)政要加大資金支持力度，發(fā)揮區(qū)縣人民政府主體作用，采取補(bǔ)建、插建、購買、租賃等方式，提升改造社區(qū)辦公服務(wù)設(shè)施，滿足社區(qū)服務(wù)管理的基本需求。

　　3. 社區(qū)物業(yè)管理政策到位。各區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門要認(rèn)真貫徹執(zhí)行社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法規(guī)和政策，逐個(gè)小區(qū)制定工作方案，確保政策落實(shí)到位。市有關(guān)部門要研究完善社區(qū)專項(xiàng)治理方案，推動我市社區(qū)物業(yè)管理水平全面提升。

　　4. 社區(qū)物業(yè)管理制度到位。各區(qū)縣人民政府要進(jìn)一步完善街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度和社區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，分級負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)解決本轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作出現(xiàn)的問題。要進(jìn)一步建立和完善區(qū)縣、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）和社區(qū)三級社區(qū)物業(yè)管理糾紛調(diào)解機(jī)制，確保一般問題不出社區(qū)、復(fù)雜問題不出街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、重大問題不出區(qū)縣。

　　5. 基層管理執(zhí)法隊(duì)伍到位。市有關(guān)部門和各區(qū)縣人民政府要堅(jiān)持屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主的工作原則，認(rèn)真總結(jié)和推廣街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）行政執(zhí)法授權(quán)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，加強(qiáng)執(zhí)法隊(duì)伍建設(shè)，縮短執(zhí)法半徑、提高管理效率，將各項(xiàng)執(zhí)法職能落實(shí)到社區(qū)，確保不留盲點(diǎn)。

　　三、工作要求

　　（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)縣人民政府要建立社區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制，落實(shí)責(zé)任，制定措施，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，實(shí)施監(jiān)督考核。市和區(qū)縣房管、民政、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政、公安、市容園林、綜合執(zhí)法、市政管理等有關(guān)部門要依據(jù)各自職責(zé)，制定工作方案，共同推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

　　（二）嚴(yán)格監(jiān)督考核。各區(qū)縣人民政府要將社區(qū)物業(yè)管理工作納入對街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和有關(guān)部門的年度績效考評項(xiàng)目，認(rèn)真組織對本實(shí)施意見落實(shí)情況的監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理工作落到實(shí)處。

　　（三）強(qiáng)化政策保障。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要大力支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展，落實(shí)財(cái)稅、用工等扶持政策，加強(qiáng)物業(yè)管理人員培訓(xùn)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)延伸服務(wù)鏈條，創(chuàng)新盈利模式，實(shí)現(xiàn)特色發(fā)展，培育壯大一批品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)，為我市物業(yè)服務(wù)企業(yè)健康成長提供良好的發(fā)展空間。

　　（四）動員社會參與。各區(qū)縣人民政府和市有關(guān)部門要采取多種形式，大力宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作相關(guān)法律法規(guī)和做好社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，積極引導(dǎo)廣大居民群眾樹立物業(yè)管理的商品消費(fèi)觀念，主動支持、參與社區(qū)物業(yè)管理，自覺維護(hù)社區(qū)環(huán)境，形成"社區(qū)是我家、建設(shè)靠大家"的良好氛圍。

篇3：北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見（2004試行）

　　北京市高級人民法院關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見(試行)

　　為正確審理物業(yè)管理糾紛案件，依照《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民事訴訟法》等法律，并參照國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，就當(dāng)前我市法院審理物業(yè)管理糾紛案件中的相關(guān)問題，提出如下意見。

　　一、關(guān)于適用范圍

　　1、本意見所稱物業(yè)管理糾紛是指居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛。

　　現(xiàn)有居住物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公房使用人與物業(yè)管理企業(yè)之間形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系的，該公房使用人的權(quán)利義務(wù)等同于前款中的業(yè)主。

　　2、不具有物業(yè)管理資質(zhì)的單位(如村委會、自行管理公房的單位等)因提供物業(yè)服務(wù)與業(yè)主發(fā)生的糾紛，不適用本意見。如果爭議的雙方系平等主體的，按照一般的民事糾紛處理。

　　3、業(yè)主與業(yè)主之間、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事糾紛，不適用本意見。

　　4、業(yè)主與業(yè)主團(tuán)體(業(yè)主大會、業(yè)主委員會)之間因內(nèi)部管理行為發(fā)生糾紛的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向政府房地產(chǎn)行政主管部門申請?zhí)幚怼?/p>

　　5、商業(yè)物業(yè)管理區(qū)域或特種物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)因物業(yè)管理行為發(fā)生的民事糾紛可參照適用本意見，但有特別規(guī)定的除外。

　　歡迎使用

　　二、關(guān)于管轄

　　6、當(dāng)事人一方違反物業(yè)服務(wù)合同約定造成另一方損害，發(fā)生違約與侵權(quán)競合的，另一方可以選擇提起違約之訴或者侵權(quán)之訴，由法院根據(jù)訴訟性質(zhì)依法確定管轄。

　　三、關(guān)于訴訟主體

　　7、業(yè)主委員會于下列情形下可作為原告參加訴訟，以其主要負(fù)責(zé)人(主任或副主任)作為代表人：(1)物業(yè)管理企業(yè)違反合同約定損害業(yè)主公共權(quán)益的;(2)業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)管理企業(yè)拒絕退出的;(3)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十九條第一款規(guī)定的資料移交給業(yè)主委員會的;(4)其它損害全體業(yè)主公共權(quán)益的情形。

　　業(yè)主委員會的成立應(yīng)當(dāng)符合法定程序。沒有成立業(yè)主委員會的，由全體業(yè)主行使提起訴訟的權(quán)利。

　　8、業(yè)主委員會作為原告提起訴訟，業(yè)主要求作為共同原告參加訴訟的，不予準(zhǔn)許。

　　業(yè)主委員會起訴且法院已經(jīng)受理后，業(yè)主又以相同的事實(shí)和理由起訴的，不予受理。

　　9、物業(yè)管理企業(yè)侵害的權(quán)益僅涉及單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)由單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主作為原告提起訴訟。

　　10、物業(yè)管理企業(yè)因業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同的約定而起訴業(yè)主委員會或要求將業(yè)主委員會列為共同被告的，不予準(zhǔn)許。

　　11、物業(yè)使用人有下列情形之一的，可以作為訴訟當(dāng)事人：(1)物業(yè)使用人與物業(yè)管理企業(yè)直接簽訂物業(yè)服務(wù)合同的;(2)物業(yè)使用人接受物業(yè)服務(wù)，已經(jīng)與物業(yè)管理企業(yè)形成事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系的;(3)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的;(4)物業(yè)使用人違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和業(yè)主公約的規(guī)定的。

　　在上述(3)、(4)情形下，業(yè)主可以列為共同被告。

　　12、因前期物業(yè)服務(wù)發(fā)生糾紛的，業(yè)主應(yīng)以物業(yè)管理企業(yè)為被告。沒有選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)以實(shí)際提供物業(yè)服務(wù)的單位為被告。

　　四、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的效力

　　13、物業(yè)管理企業(yè)雖不具有獨(dú)立的法人資格，但具備國家規(guī)定的物業(yè)管理資質(zhì)的，可以確認(rèn)其所簽物業(yè)服務(wù)合同的效力。

　　14、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，違規(guī)將物業(yè)服務(wù)全部轉(zhuǎn)托給其他物業(yè)管理企業(yè)的，如果該轉(zhuǎn)托行為已經(jīng)公告且業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)依公平原則確定業(yè)主向?qū)嶋H提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)支付適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　15、物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。物業(yè)服務(wù)合同到期后，雙方?jīng)]有解除合同并繼續(xù)履行合同的，視為合同自動延續(xù)。

　　16、業(yè)主委員會代表業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，單個(gè)業(yè)主或部分業(yè)主要求解除物業(yè)服務(wù)合同的，不予支持。

　　五、關(guān)于管理權(quán)糾紛

　　17、物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同行使管理權(quán)。業(yè)主違反規(guī)定妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可予以制止，并要求其承擔(dān)民事責(zé)任。18、物業(yè)管理企業(yè)違約或違規(guī)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備營利，損害業(yè)主公共權(quán)益的，業(yè)主委員會可以要求物業(yè)管理企業(yè)恢復(fù)原狀，賠償損失，并返還收益。19、業(yè)主在物業(yè)共用部位搭建自用設(shè)施，妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主排除妨礙，恢復(fù)原狀，并賠償相應(yīng)損失。20、業(yè)主在小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動物，構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主承擔(dān)停止侵害、消除危險(xiǎn)等民事責(zé)任。21、業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同或業(yè)主公約的規(guī)定裝修、裝飾房屋，損害公用部位、公用設(shè)施設(shè)備或構(gòu)成妨害物業(yè)管理秩序的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求其承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

　　六、關(guān)于管理費(fèi)糾紛

　　22、有下列情形之一的，業(yè)主可以要求減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或要求返還多交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用：

　　(1)物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)項(xiàng)目和質(zhì)量與合同約定標(biāo)準(zhǔn)差距明顯的;(2)物業(yè)管理企業(yè)擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費(fèi)的。

　　23、業(yè)主因自身原因未居住房屋并以此為由要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，一般不

　　 予支持。 　　24、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會雖未簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)管理企業(yè)可以要求業(yè)主交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　雙方當(dāng)事人沒有約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，法院可參照政府規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或同類物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定應(yīng)交納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

　　25、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)約定請求一并支付滯納金的，應(yīng)予支持。滯納金數(shù)額過高的，可以依據(jù)欠費(fèi)方的請求予以適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后的滯納金一般不應(yīng)超過欠費(fèi)金額。

　　26、審理追索物業(yè)服務(wù)費(fèi)案件，應(yīng)依照現(xiàn)行法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。但在適用訴訟時(shí)效時(shí)不宜過苛，除物業(yè)管理企業(yè)明顯怠于行使權(quán)利的，可認(rèn)定其在持續(xù)主張權(quán)利。

　　27、業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可以向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。

　　七、關(guān)于代收代繳糾紛

　　28、業(yè)主拖欠公共性服務(wù)或特約服務(wù)等物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過合法途徑進(jìn)行追索。

　　物業(yè)管理企業(yè)采取停止供應(yīng)電、水、氣、熱等方式催交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　29、物業(yè)管理企業(yè)與電、水、氣、熱等供應(yīng)部門因代收代繳發(fā)生爭議，致使供應(yīng)部門停止電、水、氣、熱等供應(yīng)給業(yè)主造成損失的，業(yè)主有權(quán)選擇要求物業(yè)管理企業(yè)履行合同義務(wù)，并賠償損失。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任后，認(rèn)為自己沒有過錯的，有權(quán)向有關(guān)責(zé)任人追償。

　　30、物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費(fèi)，不予支持。

　　八、關(guān)于管理責(zé)任糾紛

　　31、物業(yè)管理企業(yè)未按合同約定提供服務(wù)或者提供服務(wù)不符合約定標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。32、物業(yè)服務(wù)合同約定有財(cái)物保管服務(wù)，在發(fā)生財(cái)物丟失或毀損時(shí)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)依保管義務(wù)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　物業(yè)服務(wù)合同沒有約定財(cái)物保管服務(wù)，但物業(yè)管理企業(yè)在其職責(zé)范圍內(nèi)未盡到安全防范義務(wù)或未配置應(yīng)有的安全防范設(shè)備，對財(cái)物丟失或毀損有過錯的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)與其過錯相適應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　33、物業(yè)管理企業(yè)在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)有車輛泊位，并對停放的車輛收取泊位維護(hù)費(fèi)用，在發(fā)生車輛丟失或毀損時(shí)，按照雙方簽訂的停車管理服務(wù)協(xié)議確定賠償責(zé)任。沒有簽訂停車管理服務(wù)協(xié)議，物業(yè)管理企業(yè)有過錯的，可以根據(jù)其過錯程度、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等因素合理確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

　　34、物業(yè)管理企業(yè)或其聘請的施工人員在維修施工時(shí)，違反施工規(guī)章制度，不設(shè)置明示標(biāo)志或不采取其他安全措施，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　35、物業(yè)管理企業(yè)的受雇人員在履行職務(wù)中給業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)造成損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　36、因物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的娛樂、運(yùn)動器材等公共設(shè)施存在不安全因素，造成業(yè)主在使用或靠近這些設(shè)施時(shí)受到傷害的，受害人可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　37、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生電梯事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　38、物業(yè)管理企業(yè)怠于行使管理職責(zé)，致使物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、物業(yè)坍塌等事故，造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害的，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　39、第三人侵權(quán)造成業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)損害，受害人起訴要求物業(yè)管理企業(yè)賠償損失的，可根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)是否履行保安職責(zé)或履行保安職責(zé)是否存在過錯確定物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)否承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

　　40、本意見自20**年1月1日起試行，并由北京市高級人民法院民一庭負(fù)責(zé)解釋。法律、司法解釋另有規(guī)定的，按法律和司法解釋的規(guī)定執(zhí)行。