德國住宅所有權與長期居住權法

　　第一章 住宅所有權

　　第1條[概念規定]

　　(1)依照本法規定可以在住宅上成立住宅所有權，在建筑物的非住宅用房上成立非住宅用房所有權。

　　(2)住宅所有權是與對共同所有權所屬物的共有所有權份額相結合并從屬于該份額的對住宅的專有所有權。

　　(3)非住宅用房所有權是與對共同所有權所屬物的共有所有權份額相結合并從屬于該份額的對建筑物的非住宅用房的專有所有權。

　　(4)住宅所有權和非住宅用房所有權不得以專有所有權與對兩塊以上土地的共有所有權相結合的方式成立。

　　(5)本法所指的共同所有權所屬物是不處于專有所有權或第三人所有權之下的土地以及建筑物的各個部分和設施、設備。

　　(6)對非住宅用房所有權相應適用關于住宅所有權的規定。

　　第一節 住宅所有權的成立

　　第2條[成立的方式]

　　住宅所有權以由合同授予專有所有權(第3條)或者以分割(第8條)的方式成立。

　　第3條[合同授予專有所有權]

　　(1)對一塊土地的共有所有權(《民法典》第1008條)，可以通過使每一個共有所有權人不依照《民法典》第93條而獲得對在土地上建造或將要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房間的專有所有權的方式，由共有所有權人的合同予以限制。

　　(2)只有住宅或其他房間自身是封閉的方可授予專有所有權。

　　(3)(此款為關于原德國東部地區房子的封閉性問題的規定，有效期到1996年12月31日。略)

　　第4條[形式規定]

　　(1)授予和廢止專有所有權必須由參與人對權利變更的發生達成合意并登記入土地登記簿。

　　(2)合意必須具有為土地轉讓合意規定的形式。授予或廢止專有所有權不得附條件或附期限。

　　(3)對使一方當事人承擔授予、取得或廢止專有所有權的義務的合同，相應適用《民法典》第311b條第1款。

　　第5條[專有所有權的標的與內容]

　　(1)專有所有權標的是依照本法第3條第1款確定的房間以及屬于此種房間的建筑物的如下組成部分，即可以改造、去除或添加而不至由此給共同所有權所屬物或另一住宅所有權人基于專有所有權上的權利造成超出本法第14條允許范圍的損害或使建筑物外形產生改變的組成部分。

　　(2)為建筑物的存在或安全所必要的部分，以及應為住宅所有權人共同使用的設施和設備，不是專有所有權標的，即使其系處于專有所有權的房間范圍內亦如此。

　　(3)住宅所有權人可以作出約定，使本可成為專有所有權標的的建筑物組成部分為共同所有權所屬。

　　(4)關于住宅所有權人相互關系的約定可以依照本章第2節和第3節的規定成為專有所有權的內容。

　　第6條[專有所有權的非獨立性]

　　(1)專有所有權不得脫離其所從屬的共有所有權份額而被出讓或設定負擔。

　　(2)對共有所有權份額的權利擴及從屬于該份額的專有所有權。

　　第7條[土地登記簿規定]

　　(1)在本法第3條第1款的情形，依職權為每一份共有所有權份額編制一份專門的土地登記簿頁(住宅土地登記簿、非住宅用房所有權土地登記簿)。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權份額的專有所有權和作為對共有所有權的限制的屬于其他共有所有權份額的專有所有權權利的授予。該土地的土地登記簿頁依職權注銷。

　　(2)以無引起混亂之虞為限，可以不編制專門的土地登記簿頁。在此情形，土地登記簿頁應當標明為共同所有的住宅土地登記簿(非住宅用房所有權土地登記簿)。

　　(3)對專有所有權標的和內容的詳細標示可以指示參閱登記同意。

　　(4)登記同意應當附有如下附件：

　　1.由建筑主管機關簽字蓋章的建筑圖紙，從中可以看出建筑物的劃分以及處于專有所有權和共同所有權下的建筑物部分的位置與大小(劃分方案);所有從屬于同一住宅所有權的單個房間應當以同一序號標明;

　　2.建筑主管機關出具的證明本法第3條第2款的前提具備的證明書。

　　登記同意中為單項專有所有權權利標注序號的，序號應當與劃分方案中的一致。

　　(5)對非住宅用房所有權土地登記簿相應適用關于住宅土地登記簿的規定。

　　第8條[由所有權人分割]

　　(1)一塊土地的所有權人可以通過相對于土地登記處作出的意思表示，以使對在土地上建造或將要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房間的專有所有權與每一份共有所有權份額相結合的方式，將對土地的所有權分割為共有所有權份額。

　　(2)在本條第1款的情形，相應適用本法第3條第2款、第5條、第6條、第7條第1款以及第3款至第5款的規定。分割隨住宅土地登記簿的編制而生效。

　　第9條[住宅土地登記簿的注銷]

　　(1)住宅土地登記簿在如下情形予以注銷：

　　1.專有所有權權利依照本法第4條被廢止的，依職權注銷;

　　2.全部專有所有權權利因建筑物徹底毀壞而喪失標的并且由建筑主管機關為此出具證明的，經全體住宅所有權人申請而注銷;

　　3.全部住宅所有權權利集中于一個人手中的，經該所有權人申請而注銷。

　　(2)一項住宅所有權獨立負擔一項第三人的權利的，在廢止專有所有權時依其必須取得該第三人同意的一般性規定不受本條第1款的影響。

　　(3)住宅土地登記簿被注銷的，對該土地依照一般規定編制一份土地登記簿頁;專有所有權權利以其未被廢止為限，隨該土地登記簿頁的編制而消失。

　　第二節 住宅所有權人的共有關系

　　第10條[基本原則]

　　(1)住宅所有權人的相互關系依照本法規定調整，本法無特別規定的，依照《民法典》關于共有關系的規定調整。以無另外的明確規定為限，住宅所有權人可以作出變通本法規定的約定。

　　(2)住宅所有權人對其相互關系所作出的補充或變通本法規定的約定，以及對此種約定的補充或廢止，只有作為專有所有權的內容登記入土地登記簿，方對住宅所有權人的特別繼受人有效。

　　(3)住宅所有權人依照本法第23條所作的決議和法官依照本法第43條所作的裁判，無需登記入土地登記簿即對住宅所有權人的特別繼受人有效。

　　(4)對于依照本法或依照住宅所有權人的約定可以通過投票多數作出決議的事項，在以此種多數通過的決議基礎上就此類事項作出法律上的行為的，不論利弊也對對決議投反對票或未參與作出決議的住宅所有權人有效。

　　第11條[共有關系不可取消]

　　(1)任何住宅所有權人均不得要求廢止共有關系。此規定同樣適用于因重要理由提出廢止。只在建筑物全部或部分毀壞并且不存在重建義務的情形方允許變通約定。

　　(2)擔保債權人(《民法典》第751條)以及破產程序中(《破產法》第84條第2款)的要求廢止共有關系的權利予以排除。

　　第12條[出讓限制]

　　(1)作為專有所有權的內容，可以約定，一名住宅所有權人出讓其住宅所有權須經其他住宅所有權人或第三人同意。

　　(2)此種同意只有因重要理由方可拒絕。除此之外，可以通過本條第1款規定的約定對于某些特定情形給予該住宅所有權人要求給予同意的請求權。

　　(3)作出本條第1款規定的約定的，對住宅所有權的出讓或賦予住宅所有權人此種出讓義務的合同，在必要的同意未被給予的情況下，不發生效力。以法律行為作出的出讓同于以強制執行方式或由破產管理人作出的出讓。

　　第13條[住宅所有權人的權利]

　　(1)以不與法律或第三人的權利相抵觸為限，每個住宅所有權人均可隨意處置處于其專有所有權下的建筑物部分，尤其是將其用于居住、使用出租、用益出租或者以其他方式加以使用，并得排除他人的干涉。

　　(2)每個住宅所有權人均有權依照本法第14條和第15條的規定共同使用共同所有權所屬物。對共同所有權所屬物的其他收益，每個住宅所有權人均依照本法第16條的規定享有一份份額。

　　第14條[住宅所有權人的義務]

　　每個住宅所有權人均負有如下義務：

　　1.維護處于其專有所有權下的建筑物部分，并對之以及對共同所有權所屬物，只以不因此而對其他住宅所有權人產生超出有序共同生活中不可避免限度的不利的方式予以使用;

　　2.負責使其家庭或企事業中的所屬人員或其他被允許使用處于專有所有權或共有所有權之下的土地部分或建筑物部分的人遵守本條第1項規定的義務;

　　3.對處于專有所有權下的建筑物部分和對共同所有權所屬物的干涉予以容忍，以此種干涉系基于本條第1項和第2項所允許的使用為限;

　　4.允許進入或使用處于專有所有權下的建筑物部分，但以其系為維護和維修共同所有權所屬物而必要為限，由此產生的損害應當予以賠償。

　　第15條[使用規定]

　　(1)住宅所有權人可以通過約定對專有所有權和共同所有權所屬物的使用作出規定。

　　(2)以不與本條第1款的約定相抵觸為限，住宅所有權人可以通過投票多數對處于專有所有權下的建筑物部分和共同所有權所屬物的與其性質相符合的、規范的使用作出決議。

　　(3)每個住宅所有權人均可要求使用處于專有所有權下的建筑物部分和共同所有權所屬物，以此種使用符合法律、約定、決議以及，在由此不能得出此種規定的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權人的整體利益為限。

　　第16條[收益、負擔和費用]

　　(1)對共同所有權所屬物的收益，每個住宅所有權人都享有一份與其份額相符合的份額。份額依照根據《土地登記簿條例》第47條登記入土地登記簿的共有所有權的比例確定。

　　(2)每個住宅所有權人均相對于其他住宅所有權人負有義務，依照其份額比例(本條第1款第2句)承擔共同所有權所屬物的負擔以及維護、維修、其他管理事務和對共同所有權所屬物的共同使用的費用。

　　(3)依照本法第22條第1款不同意一項措施的住宅所有權人，無權請求對基于此種措施而取得的收益獲得份額;他對因此種措施所產生的費用也不承擔義務。

　　(4)本條第2款所指的管理費用特別是本法第18條規定的法律爭議費用和本法第14條第4項規定的損害賠償費用。

　　(5)本法第43條規定的程序費用不屬于本條第2款所指的管理費用。

　　第17條[廢止共有關系時的份額]

　　廢止共有關系的，共有所有權人的份額按其住宅所有權權利在共有關系廢止時的價值比例確定。共有所有權份額的價值因住宅所有權人依照本法第22條第1款未予同意的措施而發生改變的，此種改變在計算該份額的價值時不予考慮。

　　第18條[剝奪住宅所有權]

　　(1)住宅所有權人有過錯地嚴重違反其相對于其他住宅所有權人所負有的義務，致使不再可以合理期待其他住宅所有權人與其存續共有關系的，其他住宅所有權人可以要求其出讓住宅所有權。

　　(2)本條第1款的前提尤其在如下情形成就：

　　1.該住宅所有權人反復粗暴違反其依本法第14條所應履行的義務并且不聽勸戒;

　　2.該住宅所有權人遲延履行其所承擔的負擔和費用(本法第16條第2款)的義務，數額超出其住宅所有權單位價值的3%且遲延期間長于三個月。

　　(2)對本條第1款規定的要求，由住宅所有權人通過投票多數作出決議。決議必須獲得有投票權的住宅所有權人的多數。本法第25條第3款和第4款的規定在此不適用。

　　(3)住宅所有權人不得以約定對本條第1款規定的請求權予以限制或排除。

　　第19條[判決的效力]

　　(1)判定一名住宅所有權人出讓其住宅所有權的判決，取代對于自愿拍賣住宅所有權和將住宅所有權轉讓給取得人所必需的意思表示。依據該判決進行有利于取得人的強制執行以實施騰清和交付。《強制拍賣與強制管理法》第93條第1款第2句和第3句的規定相應適用。

　　(2)在本法第18條第2款第2項的情形，住宅所有權人可以在中標發布之前，通過履行其因怠于履行而受到判決的義務，包括賠償因法律爭議和拍賣程序所產生的費用的義務以及到期的其他負擔與費用的承擔義務，阻止本條第1款規定的判決發生效力。

　　(3)使住宅所有權人承擔義務出讓其住宅所有權的法庭和解或在調解機構訂立的和解，同于本條第1款規定的判決。

　　第三節 管理

　　第20條[管理的劃分]

　　(1)對共同所有權所屬物的管理依照本法第21條至第25條的規定由住宅所有權人負責、依照本法第26條至第28條的規定由管理人負責，設立管理協委會的，依照本法第29條的規定也由管理協委會負責。

　　(2)不得排除任命管理人。

　　第21條[由住宅所有權人管理]

　　(1)以本法或住宅所有權人的約定無另外規定為限，對共同所有權所屬物的管理由住宅所有權人共同負責。

　　(2)每個住宅所有權人均有權不經其他住宅所有權人同意而采取為防止共同所有權所屬物受到直接、緊迫的損害而必須采取的措施。

　　(3)以對共同所有權所屬物的管理未由住宅所有權人的約定作出規定為限，住宅所有權人可以通過投票多數對符合共同所有權所屬物性質的、規范的管理作出決議。

　　(4)每個住宅所有權人均可要求符合約定和決議以及，在無約定和決議的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權人的整體利益的管理。

　　(5)規范的、符合住宅所有權人的整體利益的管理尤其包括下列事項：

　　1.制訂樓房規約;

　　2.對共同所有權所屬物進行規范的維護與維修;

　　3.對共同所有權所屬物按新造價值投保火災保險以及投保適當的住宅所有權人的房主和地主強制責任險;

　　4.收取適當的維修準備金;

　　5.提出經濟計劃(本法第28條);

　　6.容忍一切有利于住宅所有權人的為建立電話用戶設備、廣播接收設施或為連接能源供應而有必要的措施。

　　(6)為有利于其而采取一項本條第5款第6項規定的類型的措施的住宅所有權人，有義務賠償因此而產生的損害。

　　第22條[特別支出、重建]

　　(1)對建筑上的改造和超出共同所有權所屬物規范維護與維修的支出，可以不依照本法第21條第3款的規定而作出決議或依照本法第21條第4款的規定提出要求。以此種改造不致對其權利造成超出本法第14條規定范圍的損害為限，無需住宅所有權人對此種措施給予同意。

　　(2)建筑物毀損超出其價值半數以上并且損害不能由保險或其他途徑獲得償付的，不得不依照本法第21條第3款的規定而對重建作出決議或依照本法第21條第4款的規定提出重建要求。

　　第23條[住宅所有權人會議]

　　(1)對于依照本法或依照住宅所有權人的約定可以由住宅所有權人以決議決定的事項，通過在住宅所有權人會議上作出決議予以規定。

　　(2)為使決議有效，召*議時必須指明決議事項。

　　(3)所有住宅所有權人均書面表示同意決議的，決議也可以不經會議而為有效。

　　(4)決議只有依照本法第43條第1款第4項被宣布無效方為無效。請求作出此種裁判的申請只能在自作出決議起一個月內提出，但是決議違反一項法律規定、而對該規定的遵守不能有效放棄的除外。

　　第24條[召集、主持、記錄]

　　(1)住宅所有權人會議由管理人至少一年召集一次。

　　(2)對于住宅所有權人以約定規定的情形，管理人必須召集住宅所有權人會議，除此之外，四分之一以上的住宅所有權人書面提出召集要求并寫明會議目的和原因的，管理人也必須召*議。

　　(3)管理人缺位或違背義務拒絕召集住宅所有權人會議的，在設立管理協委會的情況下，也可以由管理協委會主任或其代理人召*議。

　　(4)召集以文本形式進行。以非為特別緊急情況為限，召集期限至少應為一周。

　　(5)以會議未作出另外的決議為限，住宅所有權人會議由管理人主持。

　　(6)對在會議中作出的決議應當作出記錄。記錄由主持人和一名住宅所有權人簽名，設立管理協委會的，并由管理協委會主任或其代理人簽名。任何住宅所有權人均有權查閱記錄。

　　第25條[多數決議]

　　(1)對于住宅所有權人以投票多數通過決議決定的事項，適用本條第2款至第5款的規定。

　　(2)每個住宅所有權人享有一票。一項住宅所有權由兩人以上共同擁有的，他們只能統一行使投票權。

　　(3)只有出席的有投票權的住宅所有權人所代表的共有所有權份額超過半數，會議方具有決議能力，共有所有權份額按土地登記簿中登記的份額大小計算。

　　(4)會議未依本條第3款具有決議能力的，由管理人就相同議題重新召集一次會議。此次會議不考慮得到代表的份額數量而具有決議能力;召集時應當對此予以指明。

　　(5)決議事項關系到就共同所有權所屬物的管理而與一個住宅所有權人訂立法律行為、或者關系到其他住宅所有權人針對一個住宅所有權人開始或終結法律爭議、或者一個住宅所有權人受到本法第18條規定的產生既判力的判決的，該住宅所有權人不具有投票權。

　　第26條[管理人的任命與解任]

　　(1)管理人的任命與解任由住宅所有權人以投票多數通過決議決定。最長只允許任命五年。管理人可以只限于存在重要理由方予解任。對管理人的任命與解任不允許設定其他限制。

　　(2)允許重復任命;重復任命必須經住宅所有權人重新作出決議，決議最早可以在任命期間屆滿之前一年作出。

　　(3)管理人缺位的，在緊急情況下，經一名住宅所有權人申請，或經一名對任命管理人具有正當利益的第三人申請，可以在缺位狀態消除之前由法官任命管理人。

　　(4)以管理人身份須由一份經公開認證的證書予以證明為限，可以出示任命決議記錄，只要記錄上本法第24條第6款所稱人員的簽名經過公開認證即可。

　　第27條[管理人的任務與權能]

　　(1)管理人享有下列權利和負擔下列義務：

　　1.實施住宅所有權人的決議并負責樓房規約的施行;

　　2.采取為規范維護和維修共同所有權所屬物而有必要的措施;

　　3.在緊急情況下采取其他為使共同所有權所屬物保持完好而有必要的措施;

　　4.管理共同體的錢款。

　　(2)管理人有權以全體住宅所有權人的名義并且不論利弊均對住宅所有權人有效地為下列行為：

　　1.收取、受領和支付與住宅所有權人共同體事務相關的負擔與費用的應納款項、償債款額和抵押利息;

　　2.有效作出和接受與共同所有權所屬物的日常管理相關的一切支付和給付;

　　3.接受向全體住宅所有權人發出的針對其此種身份的意思表示和送達;

　　4.采取使期限得到保證或為防止其他法律上的不利而有必要的措施;

　　5.在法庭內外主張請求權，以由住宅所有權人的決議獲得此種授權為限;

　　6.作出為采取本法第21條第5款第6項所稱措施而有必要的意思表示。

　　(3)管理人依照本條第1款和第2款所擔負的任務和權能不得由住宅所有權人的約定予以限制。

　　(4)管理人有義務將住宅所有權人的錢款與其自己的財產分開收持。對此種錢款的處分可以設定為需經一名住宅所有權人或第三人同意。

　　(5)管理人可以要求住宅所有權人出具一份表明其代理權范圍的授權證書。

　　第28條[經濟計劃、財務報告]

　　(1)管理人應當為每一個日歷年度制定一個經濟計劃。經濟計劃包含下列內容：

　　1.在共同所有權所屬物的管理上的預期收入和支出;

　　2.住宅所有權人的與其份額相符的負擔與費用承擔義務;

　　3.住宅所有權人為本法第21條第5款第4項規定的維修準備金所應繳納的應納款。

　　(2)住宅所有權人有義務應管理人要求給付與決議通過的經濟計劃相符的預付款。

　　(3)管理人應當在日歷年度屆滿后提出結算。

　　(4)住宅所有權人可以以多數通過的決議隨時要求管理人作出財務報告。

　　(5)對管理人的經濟計劃、結算和財務報告，由住宅所有權人以投票多數作出決議。

　　第29條[管理協委會]

　　(1)住宅所有權人可以通過投票多數對設立管理協委會作出決議。管理協委會由一名住宅所有權人擔任主任，兩名另外的住宅所有權人擔任委員。

　　(2)管理協委會支持管理人實施其任務。

　　(3)經濟計劃、對經濟計劃的結算、財務報告和費用估算在提交住宅所有權人會議作決議之前，應當由管理協委會予以審查并附上協委會的意見。

　　(4)管理協委會會議根據需要由主任召集。

　　第四節 住宅地上權

　　第30條

　　(1)兩人以上以按份共有關系享有一項地上權的，可以通過使每一個共同享有權利的人獲得對基于地上權而建造或將要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房間的專有所有權的方式對份額予以限制。

　　(2)一個地上權享有人可以相應適用本法第8條對該地上權進行分割。

　　(3)對每一份份額依職權編制一份特別的地上權土地登記簿頁(住宅地上權土地登記簿、非住宅用房地上權土地登記簿)。除此之外，對住宅地上權(非住宅用房地上權)相應適用關于住宅所有權(非住宅用房所有權)的規定。

　　第二章 長期居住權(第31條至第42條)

　　第三章 程序規定

　　第一節 住宅所有權案件中的非訴事件審判權程序

　　(第43條至第50條)

　　第43條[由法官裁判]

　　(1)土地處于其區域內的初級法院在非訴事件審判程序中裁判下列事件：

　　1.經一名住宅所有權人申請，裁判因住宅所有權人共有關系和因對共同所有權所屬物的管理所產生的住宅所有權人相互之間的權利與義務，因共有關系廢止(第17條)和因剝奪住宅所有權(第18條、第19條)所產生的請求權除外;

　　2.經一名住宅所有權人或管理人申請，裁判管理人在對共同所有權所屬物的管理中的權利與義務;

　　3.經一名住宅所有權人或第三人申請，在第26條第3款的情形決定管理人的任命;

　　4.經一名住宅所有權人或管理人申請，裁判住宅所有權人的決議的有效性。

　　(2)以不能從法律、約定或住宅所有權人的決議中得出規定為限，法官依公平裁量作出裁判。

　　(3)對本程序適用本法第44條至第50條的特別規定。

　　(4)本程序的參與人為：

　　1.在本條第1款第1項的情形，全體住宅所有權人;

　　2.在本條第1款第2項和第4項的情形，住宅所有權人和管理人;

　　3.在本條第1款第3項的情形，住宅所有權人和第三人。

　　第二節 法律爭議管轄權

　　(第51條、第52條)

　　第三節 拍賣住宅所有權的程序

　　(第53條至第58條)

　　第四章 補充規定

　　(第59條至第64條)

　　注釋:

　　xteileigentum由Teil(部分)和Eigentum(所有權)組成，因此常被譯為部分所有權，但“部分所有權”易引起誤解，故按法律規定的意思譯為“非住宅用房所有權”。--譯者注。

篇2：德國住宅所有權與長期居住權法

　　德國住宅所有權與長期居住權法

　　第一章 住宅所有權

　　第1條[概念規定]

　　(1)依照本法規定可以在住宅上成立住宅所有權，在建筑物的非住宅用房上成立非住宅用房所有權。

　　(2)住宅所有權是與對共同所有權所屬物的共有所有權份額相結合并從屬于該份額的對住宅的專有所有權。

　　(3)非住宅用房所有權是與對共同所有權所屬物的共有所有權份額相結合并從屬于該份額的對建筑物的非住宅用房的專有所有權。

　　(4)住宅所有權和非住宅用房所有權不得以專有所有權與對兩塊以上土地的共有所有權相結合的方式成立。

　　(5)本法所指的共同所有權所屬物是不處于專有所有權或第三人所有權之下的土地以及建筑物的各個部分和設施、設備。

　　(6)對非住宅用房所有權相應適用關于住宅所有權的規定。

　　第一節 住宅所有權的成立

　　第2條[成立的方式]

　　住宅所有權以由合同授予專有所有權(第3條)或者以分割(第8條)的方式成立。

　　第3條[合同授予專有所有權]

　　(1)對一塊土地的共有所有權(《民法典》第1008條)，可以通過使每一個共有所有權人不依照《民法典》第93條而獲得對在土地上建造或將要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房間的專有所有權的方式，由共有所有權人的合同予以限制。

　　(2)只有住宅或其他房間自身是封閉的方可授予專有所有權。

　　(3)(此款為關于原德國東部地區房子的封閉性問題的規定，有效期到1996年12月31日。略)

　　第4條[形式規定]

　　(1)授予和廢止專有所有權必須由參與人對權利變更的發生達成合意并登記入土地登記簿。

　　(2)合意必須具有為土地轉讓合意規定的形式。授予或廢止專有所有權不得附條件或附期限。

　　(3)對使一方當事人承擔授予、取得或廢止專有所有權的義務的合同，相應適用《民法典》第311b條第1款。

　　第5條[專有所有權的標的與內容]

　　(1)專有所有權標的是依照本法第3條第1款確定的房間以及屬于此種房間的建筑物的如下組成部分，即可以改造、去除或添加而不至由此給共同所有權所屬物或另一住宅所有權人基于專有所有權上的權利造成超出本法第14條允許范圍的損害或使建筑物外形產生改變的組成部分。

　　(2)為建筑物的存在或安全所必要的部分，以及應為住宅所有權人共同使用的設施和設備，不是專有所有權標的，即使其系處于專有所有權的房間范圍內亦如此。

　　(3)住宅所有權人可以作出約定，使本可成為專有所有權標的的建筑物組成部分為共同所有權所屬。

　　(4)關于住宅所有權人相互關系的約定可以依照本章第2節和第3節的規定成為專有所有權的內容。

　　第6條[專有所有權的非獨立性]

　　(1)專有所有權不得脫離其所從屬的共有所有權份額而被出讓或設定負擔。

　　(2)對共有所有權份額的權利擴及從屬于該份額的專有所有權。

　　第7條[土地登記簿規定]

　　(1)在本法第3條第1款的情形，依職權為每一份共有所有權份額編制一份專門的土地登記簿頁(住宅土地登記簿、非住宅用房所有權土地登記簿)。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權份額的專有所有權和作為對共有所有權的限制的屬于其他共有所有權份額的專有所有權權利的授予。該土地的土地登記簿頁依職權注銷。

　　(2)以無引起混亂之虞為限，可以不編制專門的土地登記簿頁。在此情形，土地登記簿頁應當標明為共同所有的住宅土地登記簿(非住宅用房所有權土地登記簿)。

　　(3)對專有所有權標的和內容的詳細標示可以指示參閱登記同意。

　　(4)登記同意應當附有如下附件：

　　1.由建筑主管機關簽字蓋章的建筑圖紙，從中可以看出建筑物的劃分以及處于專有所有權和共同所有權下的建筑物部分的位置與大小(劃分方案);所有從屬于同一住宅所有權的單個房間應當以同一序號標明;

　　2.建筑主管機關出具的證明本法第3條第2款的前提具備的證明書。

　　登記同意中為單項專有所有權權利標注序號的，序號應當與劃分方案中的一致。

　　(5)對非住宅用房所有權土地登記簿相應適用關于住宅土地登記簿的規定。

　　第8條[由所有權人分割]

　　(1)一塊土地的所有權人可以通過相對于土地登記處作出的意思表示，以使對在土地上建造或將要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房間的專有所有權與每一份共有所有權份額相結合的方式，將對土地的所有權分割為共有所有權份額。

　　(2)在本條第1款的情形，相應適用本法第3條第2款、第5條、第6條、第7條第1款以及第3款至第5款的規定。分割隨住宅土地登記簿的編制而生效。

　　第9條[住宅土地登記簿的注銷]

　　(1)住宅土地登記簿在如下情形予以注銷：

　　1.專有所有權權利依照本法第4條被廢止的，依職權注銷;

　　2.全部專有所有權權利因建筑物徹底毀壞而喪失標的并且由建筑主管機關為此出具證明的，經全體住宅所有權人申請而注銷;

　　3.全部住宅所有權權利集中于一個人手中的，經該所有權人申請而注銷。

　　(2)一項住宅所有權獨立負擔一項第三人的權利的，在廢止專有所有權時依其必須取得該第三人同意的一般性規定不受本條第1款的影響。

　　(3)住宅土地登記簿被注銷的，對該土地依照一般規定編制一份土地登記簿頁;專有所有權權利以其未被廢止為限，隨該土地登記簿頁的編制而消失。

　　第二節 住宅所有權人的共有關系

　　第10條[基本原則]

　　(1)住宅所有權人的相互關系依照本法規定調整，本法無特別規定的，依照《民法典》關于共有關系的規定調整。以無另外的明確規定為限，住宅所有權人可以作出變通本法規定的約定。

　　(2)住宅所有權人對其相互關系所作出的補充或變通本法規定的約定，以及對此種約定的補充或廢止，只有作為專有所有權的內容登記入土地登記簿，方對住宅所有權人的特別繼受人有效。

　　(3)住宅所有權人依照本法第23條所作的決議和法官依照本法第43條所作的裁判，無需登記入土地登記簿即對住宅所有權人的特別繼受人有效。

　　(4)對于依照本法或依照住宅所有權人的約定可以通過投票多數作出決議的事項，在以此種多數通過的決議基礎上就此類事項作出法律上的行為的，不論利弊也對對決議投反對票或未參與作出決議的住宅所有權人有效。

　　第11條[共有關系不可取消]

　　(1)任何住宅所有權人均不得要求廢止共有關系。此規定同樣適用于因重要理由提出廢止。只在建筑物全部或部分毀壞并且不存在重建義務的情形方允許變通約定。

　　(2)擔保債權人(《民法典》第751條)以及破產程序中(《破產法》第84條第2款)的要求廢止共有關系的權利予以排除。

　　第12條[出讓限制]

　　(1)作為專有所有權的內容，可以約定，一名住宅所有權人出讓其住宅所有權須經其他住宅所有權人或第三人同意。

　　(2)此種同意只有因重要理由方可拒絕。除此之外，可以通過本條第1款規定的約定對于某些特定情形給予該住宅所有權人要求給予同意的請求權。

　　(3)作出本條第1款規定的約定的，對住宅所有權的出讓或賦予住宅所有權人此種出讓義務的合同，在必要的同意未被給予的情況下，不發生效力。以法律行為作出的出讓同于以強制執行方式或由破產管理人作出的出讓。

　　第13條[住宅所有權人的權利]

　　(1)以不與法律或第三人的權利相抵觸為限，每個住宅所有權人均可隨意處置處于其專有所有權下的建筑物部分，尤其是將其用于居住、使用出租、用益出租或者以其他方式加以使用，并得排除他人的干涉。

　　(2)每個住宅所有權人均有權依照本法第14條和第15條的規定共同使用共同所有權所屬物。對共同所有權所屬物的其他收益，每個住宅所有權人均依照本法第16條的規定享有一份份額。

　　第14條[住宅所有權人的義務]

　　每個住宅所有權人均負有如下義務：

　　1.維護處于其專有所有權下的建筑物部分，并對之以及對共同所有權所屬物，只以不因此而對其他住宅所有權人產生超出有序共同生活中不可避免限度的不利的方式予以使用;

　　2.負責使其家庭或企事業中的所屬人員或其他被允許使用處于專有所有權或共有所有權之下的土地部分或建筑物部分的人遵守本條第1項規定的義務;

　　3.對處于專有所有權下的建筑物部分和對共同所有權所屬物的干涉予以容忍，以此種干涉系基于本條第1項和第2項所允許的使用為限;

　　4.允許進入或使用處于專有所有權下的建筑物部分，但以其系為維護和維修共同所有權所屬物而必要為限，由此產生的損害應當予以賠償。

　　第15條[使用規定]

　　(1)住宅所有權人可以通過約定對專有所有權和共同所有權所屬物的使用作出規定。

　　(2)以不與本條第1款的約定相抵觸為限，住宅所有權人可以通過投票多數對處于專有所有權下的建筑物部分和共同所有權所屬物的與其性質相符合的、規范的使用作出決議。

　　(3)每個住宅所有權人均可要求使用處于專有所有權下的建筑物部分和共同所有權所屬物，以此種使用符合法律、約定、決議以及，在由此不能得出此種規定的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權人的整體利益為限。

　　第16條[收益、負擔和費用]

　　(1)對共同所有權所屬物的收益，每個住宅所有權人都享有一份與其份額相符合的份額。份額依照根據《土地登記簿條例》第47條登記入土地登記簿的共有所有權的比例確定。

　　(2)每個住宅所有權人均相對于其他住宅所有權人負有義務，依照其份額比例(本條第1款第2句)承擔共同所有權所屬物的負擔以及維護、維修、其他管理事務和對共同所有權所屬物的共同使用的費用。

　　(3)依照本法第22條第1款不同意一項措施的住宅所有權人，無權請求對基于此種措施而取得的收益獲得份額;他對因此種措施所產生的費用也不承擔義務。

　　(4)本條第2款所指的管理費用特別是本法第18條規定的法律爭議費用和本法第14條第4項規定的損害賠償費用。

　　(5)本法第43條規定的程序費用不屬于本條第2款所指的管理費用。

　　第17條[廢止共有關系時的份額]

　　廢止共有關系的，共有所有權人的份額按其住宅所有權權利在共有關系廢止時的價值比例確定。共有所有權份額的價值因住宅所有權人依照本法第22條第1款未予同意的措施而發生改變的，此種改變在計算該份額的價值時不予考慮。

　　第18條[剝奪住宅所有權]

　　(1)住宅所有權人有過錯地嚴重違反其相對于其他住宅所有權人所負有的義務，致使不再可以合理期待其他住宅所有權人與其存續共有關系的，其他住宅所有權人可以要求其出讓住宅所有權。

　　(2)本條第1款的前提尤其在如下情形成就：

　　1.該住宅所有權人反復粗暴違反其依本法第14條所應履行的義務并且不聽勸戒;

　　2.該住宅所有權人遲延履行其所承擔的負擔和費用(本法第16條第2款)的義務，數額超出其住宅所有權單位價值的3%且遲延期間長于三個月。

　　(2)對本條第1款規定的要求，由住宅所有權人通過投票多數作出決議。決議必須獲得有投票權的住宅所有權人的多數。本法第25條第3款和第4款的規定在此不適用。

　　(3)住宅所有權人不得以約定對本條第1款規定的請求權予以限制或排除。

　　第19條[判決的效力]

　　(1)判定一名住宅所有權人出讓其住宅所有權的判決，取代對于自愿拍賣住宅所有權和將住宅所有權轉讓給取得人所必需的意思表示。依據該判決進行有利于取得人的強制執行以實施騰清和交付。《強制拍賣與強制管理法》第93條第1款第2句和第3句的規定相應適用。

　　(2)在本法第18條第2款第2項的情形，住宅所有權人可以在中標發布之前，通過履行其因怠于履行而受到判決的義務，包括賠償因法律爭議和拍賣程序所產生的費用的義務以及到期的其他負擔與費用的承擔義務，阻止本條第1款規定的判決發生效力。

　　(3)使住宅所有權人承擔義務出讓其住宅所有權的法庭和解或在調解機構訂立的和解，同于本條第1款規定的判決。

　　第三節 管理

　　第20條[管理的劃分]

　　(1)對共同所有權所屬物的管理依照本法第21條至第25條的規定由住宅所有權人負責、依照本法第26條至第28條的規定由管理人負責，設立管理協委會的，依照本法第29條的規定也由管理協委會負責。

　　(2)不得排除任命管理人。

　　第21條[由住宅所有權人管理]

　　(1)以本法或住宅所有權人的約定無另外規定為限，對共同所有權所屬物的管理由住宅所有權人共同負責。

　　(2)每個住宅所有權人均有權不經其他住宅所有權人同意而采取為防止共同所有權所屬物受到直接、緊迫的損害而必須采取的措施。

　　(3)以對共同所有權所屬物的管理未由住宅所有權人的約定作出規定為限，住宅所有權人可以通過投票多數對符合共同所有權所屬物性質的、規范的管理作出決議。

　　(4)每個住宅所有權人均可要求符合約定和決議以及，在無約定和決議的情況下，依照公平裁量符合住宅所有權人的整體利益的管理。

　　(5)規范的、符合住宅所有權人的整體利益的管理尤其包括下列事項：

　　1.制訂樓房規約;

　　2.對共同所有權所屬物進行規范的維護與維修;

　　3.對共同所有權所屬物按新造價值投保火災保險以及投保適當的住宅所有權人的房主和地主強制責任險;

　　4.收取適當的維修準備金;

　　5.提出經濟計劃(本法第28條);

　　6.容忍一切有利于住宅所有權人的為建立電話用戶設備、廣播接收設施或為連接能源供應而有必要的措施。

　　(6)為有利于其而采取一項本條第5款第6項規定的類型的措施的住宅所有權人，有義務賠償因此而產生的損害。

　　第22條[特別支出、重建]

　　(1)對建筑上的改造和超出共同所有權所屬物規范維護與維修的支出，可以不依照本法第21條第3款的規定而作出決議或依照本法第21條第4款的規定提出要求。以此種改造不致對其權利造成超出本法第14條規定范圍的損害為限，無需住宅所有權人對此種措施給予同意。

　　(2)建筑物毀損超出其價值半數以上并且損害不能由保險或其他途徑獲得償付的，不得不依照本法第21條第3款的規定而對重建作出決議或依照本法第21條第4款的規定提出重建要求。

　　第23條[住宅所有權人會議]

　　(1)對于依照本法或依照住宅所有權人的約定可以由住宅所有權人以決議決定的事項，通過在住宅所有權人會議上作出決議予以規定。

　　(2)為使決議有效，召*議時必須指明決議事項。

　　(3)所有住宅所有權人均書面表示同意決議的，決議也可以不經會議而為有效。

　　(4)決議只有依照本法第43條第1款第4項被宣布無效方為無效。請求作出此種裁判的申請只能在自作出決議起一個月內提出，但是決議違反一項法律規定、而對該規定的遵守不能有效放棄的除外。

　　第24條[召集、主持、記錄]

　　(1)住宅所有權人會議由管理人至少一年召集一次。

　　(2)對于住宅所有權人以約定規定的情形，管理人必須召集住宅所有權人會議，除此之外，四分之一以上的住宅所有權人書面提出召集要求并寫明會議目的和原因的，管理人也必須召*議。

　　(3)管理人缺位或違背義務拒絕召集住宅所有權人會議的，在設立管理協委會的情況下，也可以由管理協委會主任或其代理人召*議。

　　(4)召集以文本形式進行。以非為特別緊急情況為限，召集期限至少應為一周。

　　(5)以會議未作出另外的決議為限，住宅所有權人會議由管理人主持。

　　(6)對在會議中作出的決議應當作出記錄。記錄由主持人和一名住宅所有權人簽名，設立管理協委會的，并由管理協委會主任或其代理人簽名。任何住宅所有權人均有權查閱記錄。

　　第25條[多數決議]

　　(1)對于住宅所有權人以投票多數通過決議決定的事項，適用本條第2款至第5款的規定。

　　(2)每個住宅所有權人享有一票。一項住宅所有權由兩人以上共同擁有的，他們只能統一行使投票權。

　　(3)只有出席的有投票權的住宅所有權人所代表的共有所有權份額超過半數，會議方具有決議能力，共有所有權份額按土地登記簿中登記的份額大小計算。

　　(4)會議未依本條第3款具有決議能力的，由管理人就相同議題重新召集一次會議。此次會議不考慮得到代表的份額數量而具有決議能力;召集時應當對此予以指明。

　　(5)決議事項關系到就共同所有權所屬物的管理而與一個住宅所有權人訂立法律行為、或者關系到其他住宅所有權人針對一個住宅所有權人開始或終結法律爭議、或者一個住宅所有權人受到本法第18條規定的產生既判力的判決的，該住宅所有權人不具有投票權。

　　第26條[管理人的任命與解任]

　　(1)管理人的任命與解任由住宅所有權人以投票多數通過決議決定。最長只允許任命五年。管理人可以只限于存在重要理由方予解任。對管理人的任命與解任不允許設定其他限制。

　　(2)允許重復任命;重復任命必須經住宅所有權人重新作出決議，決議最早可以在任命期間屆滿之前一年作出。

　　(3)管理人缺位的，在緊急情況下，經一名住宅所有權人申請，或經一名對任命管理人具有正當利益的第三人申請，可以在缺位狀態消除之前由法官任命管理人。

　　(4)以管理人身份須由一份經公開認證的證書予以證明為限，可以出示任命決議記錄，只要記錄上本法第24條第6款所稱人員的簽名經過公開認證即可。

　　第27條[管理人的任務與權能]

　　(1)管理人享有下列權利和負擔下列義務：

　　1.實施住宅所有權人的決議并負責樓房規約的施行;

　　2.采取為規范維護和維修共同所有權所屬物而有必要的措施;

　　3.在緊急情況下采取其他為使共同所有權所屬物保持完好而有必要的措施;

　　4.管理共同體的錢款。

　　(2)管理人有權以全體住宅所有權人的名義并且不論利弊均對住宅所有權人有效地為下列行為：

　　1.收取、受領和支付與住宅所有權人共同體事務相關的負擔與費用的應納款項、償債款額和抵押利息;

　　2.有效作出和接受與共同所有權所屬物的日常管理相關的一切支付和給付;

　　3.接受向全體住宅所有權人發出的針對其此種身份的意思表示和送達;

　　4.采取使期限得到保證或為防止其他法律上的不利而有必要的措施;

　　5.在法庭內外主張請求權，以由住宅所有權人的決議獲得此種授權為限;

　　6.作出為采取本法第21條第5款第6項所稱措施而有必要的意思表示。

　　(3)管理人依照本條第1款和第2款所擔負的任務和權能不得由住宅所有權人的約定予以限制。

　　(4)管理人有義務將住宅所有權人的錢款與其自己的財產分開收持。對此種錢款的處分可以設定為需經一名住宅所有權人或第三人同意。

　　(5)管理人可以要求住宅所有權人出具一份表明其代理權范圍的授權證書。

　　第28條[經濟計劃、財務報告]

　　(1)管理人應當為每一個日歷年度制定一個經濟計劃。經濟計劃包含下列內容：

　　1.在共同所有權所屬物的管理上的預期收入和支出;

　　2.住宅所有權人的與其份額相符的負擔與費用承擔義務;

　　3.住宅所有權人為本法第21條第5款第4項規定的維修準備金所應繳納的應納款。

　　(2)住宅所有權人有義務應管理人要求給付與決議通過的經濟計劃相符的預付款。

　　(3)管理人應當在日歷年度屆滿后提出結算。

　　(4)住宅所有權人可以以多數通過的決議隨時要求管理人作出財務報告。

　　(5)對管理人的經濟計劃、結算和財務報告，由住宅所有權人以投票多數作出決議。

　　第29條[管理協委會]

　　(1)住宅所有權人可以通過投票多數對設立管理協委會作出決議。管理協委會由一名住宅所有權人擔任主任，兩名另外的住宅所有權人擔任委員。

　　(2)管理協委會支持管理人實施其任務。

　　(3)經濟計劃、對經濟計劃的結算、財務報告和費用估算在提交住宅所有權人會議作決議之前，應當由管理協委會予以審查并附上協委會的意見。

　　(4)管理協委會會議根據需要由主任召集。

　　第四節 住宅地上權

　　第30條

　　(1)兩人以上以按份共有關系享有一項地上權的，可以通過使每一個共同享有權利的人獲得對基于地上權而建造或將要建造的建筑物中的一套特定住宅或非用于居住的特定房間的專有所有權的方式對份額予以限制。

　　(2)一個地上權享有人可以相應適用本法第8條對該地上權進行分割。

　　(3)對每一份份額依職權編制一份特別的地上權土地登記簿頁(住宅地上權土地登記簿、非住宅用房地上權土地登記簿)。除此之外，對住宅地上權(非住宅用房地上權)相應適用關于住宅所有權(非住宅用房所有權)的規定。

　　第二章 長期居住權(第31條至第42條)

　　第三章 程序規定

　　第一節 住宅所有權案件中的非訴事件審判權程序

　　(第43條至第50條)

　　第43條[由法官裁判]

　　(1)土地處于其區域內的初級法院在非訴事件審判程序中裁判下列事件：

　　1.經一名住宅所有權人申請，裁判因住宅所有權人共有關系和因對共同所有權所屬物的管理所產生的住宅所有權人相互之間的權利與義務，因共有關系廢止(第17條)和因剝奪住宅所有權(第18條、第19條)所產生的請求權除外;

　　2.經一名住宅所有權人或管理人申請，裁判管理人在對共同所有權所屬物的管理中的權利與義務;

　　3.經一名住宅所有權人或第三人申請，在第26條第3款的情形決定管理人的任命;

　　4.經一名住宅所有權人或管理人申請，裁判住宅所有權人的決議的有效性。

　　(2)以不能從法律、約定或住宅所有權人的決議中得出規定為限，法官依公平裁量作出裁判。

　　(3)對本程序適用本法第44條至第50條的特別規定。

　　(4)本程序的參與人為：

　　1.在本條第1款第1項的情形，全體住宅所有權人;

　　2.在本條第1款第2項和第4項的情形，住宅所有權人和管理人;

　　3.在本條第1款第3項的情形，住宅所有權人和第三人。

　　第二節 法律爭議管轄權

　　(第51條、第52條)

　　第三節 拍賣住宅所有權的程序

　　(第53條至第58條)

　　第四章 補充規定

　　(第59條至第64條)

　　注釋:

　　xteileigentum由Teil(部分)和Eigentum(所有權)組成，因此常被譯為部分所有權，但“部分所有權”易引起誤解，故按法律規定的意思譯為“非住宅用房所有權”。--譯者注。

篇3：建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　建筑物區分所有權案民事反訴狀范文

　　反訴人（本訴被告）：z總（個人信息 ）

　　住址：**市**區**北三里

　　被反訴人（本訴原告）： 吳先生（個人信息）

　　住址：**鎮**村

　　反訴請求：

　　1、判令被反訴人將**市**區古龍居住公園*號房產的入戶門退回以房產證為準的歷史入戶門位置；

　　2、判令被反訴人將其占用的共有部分恢復原狀；

　　3、判令被反訴人承擔本案訴訟費用。

　　事實與理由：

　　反訴人系址在**市**區古龍居住公園V號房產（下簡稱為“301室”）的業主，并已于20**年1月份入住至今。被反訴人系301室對門即址在**市**區古龍居住公園V號302室房產（下簡稱為“302室”）的業主。

　　20**年4月22日，被反訴人曾將302室的入戶門外移幾十厘米，后因反訴人反對，經小區物業公司出面調解而作罷。20**年6月11日，被反訴人將302室入戶門向共有部分外移40厘米左右并灌漿固定。為此，20**年6月11日，古龍居住公園的物業管理單位**華菲物業管理有限公司古龍居住公園服務中心向302室的業主發出了整改告知書，要求其將向共有部分外移的入戶門恢復原狀；次日，**市**區城市管理行政執法局禾山中隊發現302室業主將入戶門向外移動，向302室業主發出單號：0000641#的《責令改正通知書》。但被反訴人拒不改正，并致本案本訴所指爭議的發生。

　　被反訴人侵占古龍居住公園共有部分事實清楚，其行為已構成侵權，給反訴人造成了損害和妨礙，應承擔相應的法律責任。

　　本案訴爭雙方為鄰居，反訴人提起反訴的目的即在于完整展現雙方爭議過程，以利于法院查明案件事實真相，依法及時妥善化解鄰里矛盾。請貴院判如所訴。

　　此致

　　**市**區人民法院

　　反訴人：z總

　　（簽字）

　　20年 月日