項目物業(yè)服務收費常見問題解答
1.什么是物業(yè)服務費，通常包括哪些收費項目?
答：物業(yè)服務費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)管理機構(gòu)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用，包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費。
2.物業(yè)公共服務費具體收費標準如何確定?
答：物業(yè)公共服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費用。
普通住宅前期物業(yè)公共服務費實行政府指導價，具體收費標準由建設(shè)單位在政府指導價規(guī)定范圍內(nèi)，通過招投標等方式與選聘的物業(yè)服務企業(yè)合同約定;業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務企業(yè)合同約定。
各類別墅、高級公寓、裝修商品住房、容積率等于或低于1.0的住宅小區(qū)等非普通住宅和辦公用房、廠房、經(jīng)營性用房等非住宅物業(yè)公共服務費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標準由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)合同約定。
3.何謂物業(yè)公共服務“菜單式”收費標準?
答：近日，蘇州市物價局、蘇州市住建局制定公布了《普通住宅物業(yè)公共服務分類分項分級標準及政府指導價標準》(簡稱《標準》)。《標準》將物業(yè)公共服務分為綜合服務、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養(yǎng)護服務等5項服務內(nèi)容，根據(jù)服務標準不同將每項服務分為5個等級，等級越高服務越周到細致，收費標準也就相應越高。并按照小區(qū)收費面積的大小將每項服務分為8個收費檔次，同等級的服務項目，小區(qū)面積越大，平均單位收費標準越低。物業(yè)公共服務費等于各項服務收費之和。業(yè)主選擇物業(yè)服務時，各項服務可以選擇相同的服務等級進行組合，也可以選擇不同的服務等級自由組合，如同“點菜”，豐儉由人，任意搭配，因此，分類分項分級的物業(yè)公共服務收費標準也被形象化稱為“菜單式”收費標準。
4.“菜單式”收費標準如何使用，能否舉例說明?
答：在前期物業(yè)招投標或業(yè)主大會成立后選聘物業(yè)服務企業(yè)時，建設(shè)單位或業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以結(jié)合小區(qū)的特點和實際情況，自主選擇服務項目、服務等級進行組合，最終確定本小區(qū)的物業(yè)公共服務費標準。例如，某普通住宅小區(qū)計費面積120000 m2，綜合服務選擇五級標準，政府指導價為0.45元/m2/月;共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護選擇三級標準，政府指導價為0.33元/m2/月;公共秩序維護選擇四級標準，政府指導價為0.68元/m2/月;保潔服務選擇四級標準，政府指導價為0.52元/m2/月;綠化養(yǎng)護服務選擇五級標準，政府指導價為0.06元/m2/月;物業(yè)公共服務收費的政府指導價為上述5項收費之和，即2.04元/m2/月。則該住宅小區(qū)前期物業(yè)公共服務費收費標準應當在不高于2.04元/m2/月的范圍內(nèi)通過招投標等形式確定，招投標價格不得擅自超出政府指導價規(guī)定。同時，政府指導價也可以作為業(yè)主大會成立后服務雙方協(xié)商定價的參考，當然這時收費標準不再具有強制約束力。
5.為什么要出臺“菜單式”收費標準?標準的出臺會不會引起現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)收費漲價?
答：長期以來，在物業(yè)服務過程中，業(yè)主常常感到“服務不到位”、“收費不合理”，而物業(yè)服務企業(yè)也抱怨“收費難”，雙方?jīng)]有一個相對公正、具體可行的評價標準，由此積累的矛盾和引發(fā)的糾紛日益增多，對行業(yè)健康發(fā)展產(chǎn)生了消極影響。此次出臺的物業(yè)公共服務“菜單式”收費標準，通過“細化服務內(nèi)容、量化服務標準、規(guī)范化服務收費”，使服務內(nèi)容、服務標準與收費標準對應起來，為物業(yè)服務雙方提供統(tǒng)一規(guī)范的衡量尺度，較大程度地保障業(yè)主的費用支出與享受服務、物業(yè)企業(yè)的服務成本與收入水平相適應，從而促進物業(yè)服務質(zhì)價相符和明明白白消費，有利于物業(yè)服務行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。
對于現(xiàn)有的住宅小區(qū)，在《標準》實施之前已經(jīng)依法通過協(xié)議、合同等形式約定物業(yè)公共服務費標準的，繼續(xù)按原約定執(zhí)行;需要調(diào)整收費標準的，應當嚴格按照規(guī)定，經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者“雙過半”的業(yè)主同意后方可實施。因此，這次出臺的政府指導價標準，落實到具體住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務收費標準仍由業(yè)主“說了算”，所以不會引起現(xiàn)有住宅小區(qū)物業(yè)收費標準的普遍上漲。
6.住宅小區(qū)入住以后，如果物業(yè)公共服務費標準需要調(diào)整，應當履行什么程序?
答：住宅小區(qū)入住以后，業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會尚未成立，普通住宅物業(yè)公共服務費標準因服務成本變化需要調(diào)整，或因政府指導價標準變化需要提高的，物業(yè)服務企業(yè)應在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織、指導與監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的物業(yè)服務成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上(簡稱“雙過半”)的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。
業(yè)主大會成立之后，普通住宅物業(yè)公共服務費標準根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，與物業(yè)服務企業(yè)合同約定實施調(diào)整。
7.在計算物業(yè)公共服務費時，計費面積以什么為準?
答：物業(yè)公共服務費以房屋所有權(quán)證登記的建筑面積(車庫除外)為計費面積;尚未登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計費。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費面積。
8.業(yè)主應當從何時起開始交納物業(yè)服務費用?
答：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位全額承擔。完成交付手續(xù)的次月起，物業(yè)服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納。
9.房屋交由他人使用的，物業(yè)服務費用由誰承擔?
答：物業(yè)出租或以其他方式交他人使用的，物業(yè)服務費用可以由物業(yè)使用人交納，業(yè)主負連帶交納責任。
10.房屋空置期間物業(yè)公共服務費有何優(yōu)惠措施?
答：新建普通住宅前期物業(yè)管理期間，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用，并事先書面告知物業(yè)服務企業(yè)的，在不超過24個月的時期內(nèi)，物業(yè)公共服務費按70%交納，優(yōu)惠期超過24個月的可由雙方協(xié)商確定。業(yè)主大會成立后，優(yōu)惠措施由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。非普通住宅和非住宅物業(yè)公共服務費的優(yōu)惠措施按照合同約定執(zhí)行。
11.住宅小區(qū)汽車停放收費項目和對應服務內(nèi)容有哪些?
答：住宅小區(qū)汽車停放收費通常包括收取汽車停放費和車位租金。其中，汽車停放費是指物業(yè)服務企業(yè)或?qū)I(yè)管理機構(gòu)接受業(yè)主委托，對公共、共用的車位、車庫及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維護、管理所收取的費用，包括用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運行能耗及維護保養(yǎng)、清潔衛(wèi)生、秩序維護、管理服務人員費用以及法定稅費等。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，汽車停放費還應當包括合理收益部分，用于對占用公共資源進行適當補償。車位租金是指車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費用。
業(yè)主對汽車停放有保管或其他服務要求的，應當與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂服務合同，自主約定服務內(nèi)容、服務標準和收費標準。
12.住宅小區(qū)汽車停放收費標準如何確定?需要調(diào)整的應當履行什么程序?
答：汽車停放費由物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定收取，約定的收費標準應當符合政府指導價的規(guī)定。需要調(diào)整收費標準的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)合同約定執(zhí)行。
車位租金由車位所有權(quán)人或管理者根據(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務企業(yè)代收，約定的收費標準應當符合政府指導價的規(guī)定。需要調(diào)整租金標準的，由服務雙方在政府指導價范圍內(nèi)合同約定執(zhí)行。
13.新公布的住宅小區(qū)汽車停放收費政府指導價標準是如何規(guī)定的?
答：露天車位汽車停放費和車位租金為125元/車位·月，室內(nèi)車位(庫)汽車停放費為50元/車位·月，車位租金為200元/車位·月，機械車位汽車停放費為100元/車位·月，車位租金為150元/車位·月，訪客等臨時停車收費為5元/次，人防車位按照同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的停放收費標準執(zhí)行，省另有規(guī)定的從其規(guī)定。上述標準為基準價，具體執(zhí)行價格在上浮不超過20%、下浮不限的范圍內(nèi)確定。
在滿足業(yè)主停車需要的前提下，有條件的住宅小區(qū)可設(shè)立臨時停車位，供訪客等臨時停車使用。臨時停車實行收費的，應當提供不少于2小時的免費停車，業(yè)主大會成立后，免費停車時間由業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。臨時停車實行計次收費，連續(xù)停車不超過12小時為1次，超過12小時的重新計收。對進入住宅小區(qū)內(nèi)進行軍警應急處置、實施救助救護、市政工程搶修等執(zhí)行公務期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝、搬家等服務的臨時停放車輛，物業(yè)服務企業(yè)不得收取任何費用。
14.住宅小區(qū)汽車停放收費政府指導價新標準出臺以后，現(xiàn)有住宅小區(qū)汽車停放收費是否調(diào)整?
答：此次住宅小區(qū)汽車停放收費政府指導價調(diào)整主要是針對住宅小區(qū)地面車位擁擠而地下車位閑置這個帶有普遍性的問題，通過政策引導逐步縮小地面與地下停車收費差距，緩解車位供需結(jié)構(gòu)性矛盾，促進停車資源有效利用。但就具體小區(qū)而言，是否需要調(diào)整收費應根據(jù)小區(qū)具體情況而定，不搞一刀切，盡可能使價格政策發(fā)揮應有作用，避免無謂增加居民經(jīng)濟負擔。為此，文件明確規(guī)定，新的政府指導價標準出臺后，現(xiàn)有住宅小區(qū)停車收費標準繼續(xù)按原合同約定執(zhí)行，約定期滿后按新定指導價重新商定。其中，汽車停放費標準需要調(diào)整的，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)服務企業(yè)合同約定執(zhí)行;車位租金需要調(diào)整的，由服務雙方在政府指導價范圍內(nèi)合同約定執(zhí)行。
15.需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當如何辦理?所得收益如何使用?
答：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應當在前期物業(yè)服務合同中約定;業(yè)主大會成立后，應當根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定使用。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，所得收益的70%納入住宅專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)服務費。業(yè)主大會成立后，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，按照前款規(guī)定使用。
16.住宅小區(qū)實行不固定車位、先到先停管理方式的，應當如何收費?
答：為提高車位使用效率，鼓勵探索對業(yè)主的車輛實行不固定車位、先到先停等其他有效的管理方式。采取其他管理方式的住宅小區(qū)，汽車停放費和車位租金月度累計收費金額應當執(zhí)行政府指導價的規(guī)定。
17.公共照明、公共用水等公共能耗費用如何收取?
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由全體或部分業(yè)主承擔且費用不能直接計入單個業(yè)主的電梯、水泵、中央空調(diào)、集中供熱、監(jiān)控機房等設(shè)備運行電費及電梯年檢維保、公共照明、公共用水等產(chǎn)生的費用，由物業(yè)服務企業(yè)收取并集中支付給供水、供電等企業(yè)，稱為代收代交費用。
代收代交費用由物業(yè)服務企業(yè)單獨列賬，按實際支出和約定方式向業(yè)主或物業(yè)使用人合理分攤。分攤辦法應當通過物業(yè)服務合同約定，合同中沒有約定或約定不明確的，按業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主(含空置房屋的業(yè)主)應當按照分攤數(shù)額按時交納代收代交費用。
18.物業(yè)交付使用后新增共用設(shè)施設(shè)備的，費用如何處理?
答：物業(yè)交付使用后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)新建、改建、擴建共用設(shè)施設(shè)備的，建設(shè)及運行費用的承擔按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，沒有規(guī)定的按照約定執(zhí)行。
19.房屋或車位交付使用時發(fā)放的出入證(卡)是否需要另行付費?
答：新建住宅小區(qū)實行門禁出入證(卡)管理的，建設(shè)單位(或物業(yè)服務企業(yè))不得在房價和物業(yè)服務費之外向業(yè)主另行收取門禁系統(tǒng)建設(shè)費用和日常維護費用，并應當為每戶業(yè)主、物業(yè)使用人免費配置不少于4張出入證(含IC卡等)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的停車場實行門禁出入證(卡)管理的，應當免費為車主配置1張出入證(卡)。
業(yè)主另有需求申請辦理或因保管不善造成遺失損壞等要求補辦的，物業(yè)服務企業(yè)可按照補償成本的原則向申領(lǐng)人收取工本費。
20.對臨時來訪人員實行持證管理的，如何收費?
答：物業(yè)服務企業(yè)對臨時來訪人員實行持證管理的，可按照制作成本收取出入證(卡)押金，證件完好退還后，應如數(shù)退回押金，證件丟失、損壞的，可收取證(卡)制作工本費。
21.共有部分、共用設(shè)施收益如何分配?
答：利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施從事經(jīng)營的，所得收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務合同約定使用;沒有決定或者約定的，70%納入專項維修資金，其余部分可以用于補貼物業(yè)公共服務費。
22.業(yè)主對物業(yè)服務質(zhì)量不滿意時，應該如何維護自身權(quán)益?
答：物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務的，業(yè)主可以請求業(yè)主委員會監(jiān)督履行，或者向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、有關(guān)主管部門投訴，也可以依法向人民法院起訴，請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
23.物業(yè)服務收費明碼標價和財務公開的內(nèi)容有哪些?
答：物業(yè)服務收費實行明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務等級、服務標準、收費方式、收費項目、收費標準、收費依據(jù)，以及企業(yè)、物業(yè)管理行政主管部門、價格主管部門的投訴舉報電話，接受業(yè)主或物業(yè)使用人的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應當將汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益、代收代交費用等單獨列賬，獨立核算。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，每半年不少于一次公示汽車停放費、經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、代收代交費用分攤等情況，接受業(yè)主、物業(yè)使用人、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的查詢和監(jiān)督，每次公示時間不少于15天。
實行包干制計費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當對實施管理和服務的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为毥ㄙ~，按照物業(yè)服務合同的約定公布財務收支狀況，接受監(jiān)督。
實行酬金制計費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務費的收支情況，并接受業(yè)主委員會的核查。
24.業(yè)主不按照約定履行交費義務怎么辦?
答：業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同約定，履行按時交納物業(yè)服務費的義務。若業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依據(jù)物業(yè)服務合同的約定，依法追繳。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時結(jié)清物業(yè)服務和代收代交等費用。
25.物業(yè)服務企業(yè)可否向業(yè)主收取裝修押金?
答：物業(yè)服務企業(yè)不得以任何名義、任何方式向業(yè)主、物業(yè)使用人收取裝修押金或保證金等費用。物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主、物業(yè)使用人的裝修活動提供基本服務以外的額外服務需要收費的，可根據(jù)實際成本向價格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門申報，經(jīng)核準后方可收費。
篇2：北京物業(yè)收費問題調(diào)查報告
北京市即將出臺物業(yè)管理最新規(guī)定。市發(fā)改委與國土資源和房屋管理局日前聯(lián)合制定《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》和《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準(征求意見稿)》,廣泛的征求廣大市民的意見,中國社會調(diào)查所(SSIC)也借勢對北京市民進行民意調(diào)查了解公眾的看法。本次調(diào)查成功對北京市360位市民進行了調(diào)查。
調(diào)查結(jié)果顯示,在對目前物業(yè)的收費問題上,有92.9%的人認為目前社區(qū)物業(yè)的收費偏高;有7.1%的被訪者認為目前的社區(qū)物業(yè)收費是合適的,沒有一人認為目前的物業(yè)收費是偏低的。既然市民認為物業(yè)收費偏高,那么物業(yè)公司提供的服務如何呢?調(diào)查顯示,對于物業(yè)為廣大業(yè)主提供的服務,有78.6%的被訪者認為所繳的費用與受到的服務是物無所值的;有7.1%的人認為是物有所值得;而有14.3%的人表示說不清。可見目前物業(yè)的收費與物業(yè)的服務在廣大市民心中的差距是比較大的,往往是交費高而服務卻跟不上。
近期,市發(fā)改委與國土資源和房屋管理局日前聯(lián)合制定的《北京市物業(yè)服務收費管理辦法(征求意見稿)》和《北京市物業(yè)服務收費政府指導價收費標準(征求意見稿)》被炒得沸沸揚揚,公眾對此的關(guān)注度如何呢?調(diào)查顯示,有64.3%的被訪者表示對于此事關(guān)注過,而有35.7%的人表示沒有關(guān)注過。可見對于兩個征求意見稿,大多數(shù)人還是關(guān)注的,畢竟這與老百姓的生活息息相關(guān)。
而對于"您是否了解這一辦法的詳細內(nèi)容?"的回答中,有57.1%的被訪者表示了解一點;有7.1%的人表示了解這一辦法的詳細內(nèi)容,另外有35.7%的人表示對此不了解。看來,多數(shù)百姓對此辦法還是一知半解。
那么,"您認為有關(guān)部門對該辦法的宣傳是否到位,是否真正讓老百姓了解了辦法的內(nèi)容呢?"有28.6%的人回答了"是",而有35.7%的人回答了"否",另外35.7%的人表示說不清。可見對于征求意見稿的宣傳應進一步加大力度,讓老百姓們充分了解并積極行動起來為此獻計獻策。
在調(diào)查中我們還注意到對于征求意見稿中的一些具體問題,被訪者也對我們做出了相應的回應。當我們問及"在辦法中規(guī)定,本市物業(yè)服務收費實行政府指導和市場調(diào)節(jié)價,不再統(tǒng)一價格,您是否贊同?"時92.9%的人表示贊同,有7.1%的人表示說不清。可見對于新的收費辦法老百姓還是基本認同的。
"辦法中規(guī)定,業(yè)主大會可以解聘由開發(fā)商前期指定的物業(yè)公司,您認為是否合理?"被訪者一致表示這是合理的,這表達了廣大業(yè)主的心聲,是能夠得到市民們的支持的。不過,有些市民也表示他們希望業(yè)主委員會有了這項權(quán)利后能夠秉公辦事,不濫用職權(quán),能給廣大業(yè)主更多的信任感,不讓業(yè)主失望。
"您認為這一辦法是站在誰的立場上制定的?"有78.6%的人認為這是站在業(yè)主立場的,有21.4%的人認為是站在政府立場的。
"您認為此辦法的制定和出臺有什么意義?",有85.7%的人認為這是有一定的進步性的,加大了業(yè)主的權(quán)利,有14.3%的人表示說不清。可以看出廣大市民對新辦法還是給予了肯定。
當問及"你認為辦法中有哪些不合理的地方?"時,21.4%的人表示應加大對于物業(yè)公司的監(jiān)管,并應明確對于物業(yè)公司責任處理條文;有7.1%的人提出對于保安問題有擔憂。
"您對此辦法有何意見和建議?"有42.9%的人表示要少收費; 28.6%的人表示辦法出臺后執(zhí)行要得力;21.4%的人表示物業(yè)公司要多干實事;14.3%的人表示要對物業(yè)監(jiān)管得力;有7.1%的人表示要貼近群眾;有7.1%的人表示賬目要清晰;另外有14.3%的人沒有發(fā)表看法。
中國社會調(diào)查所(SSIC)周洋
篇3：對物業(yè)管理收費問題研究
物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè),伴隨著我國社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的重要組成部分。但是,其在發(fā)展的過程中遇到很多困難,其中最為突出的就是物業(yè)管理收費難的問題。
所謂“物業(yè)管理費”是指物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或使用人為得到物業(yè)管理服務而支付的費用。它包括:(1)物業(yè)管理企業(yè)員工工資及福利費;(2)公用設(shè)備、設(shè)施的維修養(yǎng)護費;(3)清潔費;(4)保安費;(5)綠化費;(6)物業(yè)管理企業(yè)的辦公費;(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費;(8)稅金;(9)利潤。收費問題是消費者即業(yè)主所關(guān)注的熱點,更是物業(yè)管理企業(yè)工作的難點,同時也是政府主管部門立法和工作的重點。如何解決收費難的問題,真正做到既能保護業(yè)主的合法權(quán)益,又能促進物業(yè)管理服務行業(yè)的健康發(fā)展,需要通過政府、企業(yè)與業(yè)主三方面的努力來共同實現(xiàn)。
雖然多年努力,從國家到地方各級人民政府和物業(yè)管理企業(yè),從不同層次和需要先后制定了一系列物業(yè)管理法規(guī)以及相關(guān)政策,各項管理制度與辦法,但僅僅是一個開頭,打下一個基礎(chǔ),離完善的物業(yè)管理法規(guī)體系還相差很遠,還不適應當前蓬勃發(fā)展的物業(yè)管理行業(yè)的需要。例如,物業(yè)管理是一種有償?shù)慕?jīng)營服務,在目前情況下,有關(guān)物業(yè)管理各項經(jīng)費的來源、收繳標準、使用辦法應由國家和各級人民政府在已制定的各項基本原則的基礎(chǔ)上制定更為明確的實施標準和辦法。具體而言如是否應由開發(fā)企業(yè)交納物業(yè)管理啟動資金,各地物業(yè)管理服務費的具體標準,物業(yè)管理經(jīng)費使用的監(jiān)督辦法等。
近十年來,盡管國家制訂了一些相關(guān)政策,明確了城市建設(shè)要實行“全面規(guī)劃,合理布局,綜合開發(fā),配套服務”的原則,但在實施中各方未能很好的協(xié)調(diào),給物業(yè)管理工作帶來很多麻煩,例如,有些小區(qū)雖然已建成了很久,由于協(xié)調(diào)力量不足,及存在一些實際困難,使得周圍配套仍未跟上,如通往小區(qū)的主干道路還未弄好,建筑垃圾到處堆積,車輛或行人將污泥帶入了整潔的小區(qū)內(nèi),小區(qū)外圍噪音夜以繼日嚴重擾人,讓人感覺環(huán)境極差。這一系列的問題就會引起小區(qū)居民的不滿,不明理的業(yè)主常將這些原屬于開發(fā)商或有關(guān)部門的責任遷怒于物業(yè)管理公司。
現(xiàn)行物業(yè)管理費的收取標準大都采用政府定價或政府指導價。這樣來,一旦定得過高,則業(yè)主會交不起;相反定得過低,則物業(yè)管理企業(yè)無法維持日常的工作運營。
現(xiàn)行的物業(yè)管理費的計費單位通常以“元/平方米”為標準,即以每平方米(建筑面積)為單位核定綜合管理費用標準。但隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,這一標準已不能適應物業(yè)管理企業(yè)深化發(fā)展的需要。傳統(tǒng)的房產(chǎn)管理方針是以租養(yǎng)房,計租單位是“元/平方米月”物業(yè)管理行業(yè)在剛起步時延用了這一單位,從某種意義上而言,這是對由傳統(tǒng)房產(chǎn)管理,轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理起到了一個平穩(wěn)過渡的作用。而忽略了與物業(yè)管理服務相關(guān)的諸方面因素,如樓層、環(huán)境等而片面地注重建筑面積,使得一些方方面面居住條件,周邊環(huán)境較差,但房屋建筑面積又與其他房屋建筑面積相同的業(yè)主在交費時候會產(chǎn)生一種心理上的不平衡。
一份調(diào)查顯示,對物業(yè)管理公司服務表示不滿的不足50%,其中很滿意的20%;比較滿意的占25.6%;認為物業(yè)管理公司服務一般的占14.9%,那么造成業(yè)主不滿的主要原因