小區(qū)裝修常見問題的解答規(guī)定

　　一、目的：通過對裝修中常見問題的解答規(guī)定，確保裝修政策回答的統(tǒng)一性，使小區(qū)裝修工作順利規(guī)范的開展。

　　二、適用范圍：全體物管員。

　　三、職責：全體物管員都應(yīng)按操作規(guī)程執(zhí)行。

　　四、相關(guān)文件：

　　五、操作規(guī)程：

　　1、裝修中違章處理程序：

　　1）超出"裝修申請"裝修范圍及內(nèi)容的項目：

　　i.如屬裝修法規(guī)中無明確禁止行為的，業(yè)主接到"違章通知單"后，在約定的時間內(nèi)到管理處補辦新增修內(nèi)容即可。

　　ii.屬國家、地方法規(guī)、裝修管理協(xié)議中明確不允許的裝修行為，由管理處進行勸阻，并開出違章通知單，三聯(lián)交業(yè)主，二聯(lián)交區(qū)房管監(jiān)察中隊，由房管監(jiān)察中隊進行處理；屬違背購房合同，前期物業(yè)管理協(xié)議條款的違章裝修，由管理處物管員進行勸阻，并開具違章通知單，告知后果、責任；在勸阻無效時，按合同約定，進行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成，可以按合同約定上訴法院或中裁機構(gòu)處理。

　　2）陽臺封閉事宜：根據(jù)您與房產(chǎn)開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》中第三條："該商品房陽臺是非封閉式的"這一款，小區(qū)物管處對封閉陽臺的住戶也做了多次工作。并告知開發(fā)商，具體處理由合同當事人提請政府部門進行協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成，可以按合同約定上訴法院或中裁機構(gòu)處理。

　　3）雨蓬安裝問題：根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，屋頂及其它外部均是不允許安裝雨蓬的，根據(jù)20**年9月1日起實行的《物業(yè)管理條例》，物業(yè)公共部位的使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，如需改變的需要經(jīng)過全體業(yè)主同意。

　　4）衛(wèi)生間管道改道的問題：衛(wèi)生間管子改道，必須經(jīng)得樓下住戶或樓下雜物間業(yè)主同意方能施工，施工時必須做好防水測試。

　　5）改動房屋結(jié)構(gòu)的問題：禁止在承重墻上開電視柜等。

　　6）晾衣架、花架、防盜窗制作：晾衣架安裝需按規(guī)定尺寸、位置設(shè)置，原則上應(yīng)與樓上樓下對齊。如需安裝，物管處可代為聯(lián)系安裝單位

　　i.防盜門窗不能超出外墻；

　　ii.膨脹螺絲不能打在外墻正面；

　　iii.晾衣架不得超出寬度80公分）。

　　7）建筑垃圾堆放：

　　i.建筑垃圾必須袋裝，搬運中禁止沿路拖放，用車運至裝修垃圾堆放點。

　　ii.樓梯休息平臺和單元門前嚴禁堆放裝修材料和垃圾，否則違章扣10元一次。

　　8）地下室使用須知

　　i.嚴禁在地下部分墻面、地面釘釘子、開槽布線。

　　ii.嚴禁破壞墻面、地面防水層。

　　iii.如有不清楚的地方，可以具體到物管處詢問。

　　9）私家花園使用規(guī)定：根據(jù)您與開發(fā)商簽署的《商品房買賣合同》中第十八條第五款"花園業(yè)主有使用權(quán)，但由小區(qū)物管處統(tǒng)一管理，業(yè)主不得私自改變其布局、用途"，物管規(guī)定不允許安裝臺盆、洗手池等。

　　10）室內(nèi)裝修材料堆放規(guī)定：考慮到樓板荷載，室內(nèi)裝修材料不準堆放在同一個地方。

　　11）嚴禁在外墻、梁上打空調(diào)孔、換氣孔。如確因施工遺留補打洞，請先到物管處登記或詢問物管員，按物管人員告知的位置補打（打好時請把外墻沖洗干凈）。

　　12）嚴禁在室內(nèi)地坪開槽布線放管道，特別是衛(wèi)生間不得將防水翻邊打掉，衛(wèi)生間做好防水測試（裝修前先核實一下，如有問題由物管部處理，在裝修中或裝修后產(chǎn)生滲漏現(xiàn)象，后果由業(yè)主或裝修公司負責）。

　　13）門磁、紅外探頭、瓦斯探頭、緊急開關(guān)的安裝：在做水電時，請先將線路按照物管處給的布線圖布置好，木工做好以后，由業(yè)主自行將防盜系統(tǒng)安裝好，如有不清楚的地方，可以到物管處詢問相關(guān)人員，（其中可視對講機由物管處調(diào)試安裝）。

　　14）搬運裝修材料時，由業(yè)主或裝修公司負責保護好公共樓道、墻等，如有損壞需負責修復(fù)，如由管理處修理，修理費用在裝修保證金中扣除。

　　15）出入證辦理：出入證由業(yè)主或裝修公司負責人辦理，辦理時請帶好需進入小區(qū)人員的身份證，丟失扣罰款每本10元。

　　16）驗房退保證金：業(yè)主裝修完畢，先到物管處登記驗房，將違章通知單中列出的內(nèi)容處理好，出入證全部退回物管處，驗房沒問題的可以退裝修保證金，如還未將違章問題處理好的，扣除裝修違約損壞公共場所設(shè)施的工費和材料費。

　　17）特別是開放式廚房，嚴禁用磚塊作墻體。

　　18）嚴禁擅自改變房屋功能，如餐廳改廚房；廚房改餐廳；陽臺改為客廳、臥室；原有衛(wèi)生間擴大。注：對講機不得移位，原有電信線路不得移位。

　　19）物管處為業(yè)主提供各項便民服務(wù)，聯(lián)系服務(wù)項目（做防盜門窗、塑鋼門窗、晾衣架、鉆孔等），物管員根據(jù)各管理處實際情況向業(yè)主解答。

　　六、相關(guān)記錄：違章通知單

篇2：常見物業(yè)裝修問題應(yīng)知應(yīng)會講義

　　常見物業(yè)裝修問題應(yīng)知應(yīng)會講義

　　1、裝修申請時需準備那些資料？為什么？裝修常見有那些問題？怎樣與業(yè)主做好相關(guān)解釋？

　　(1)裝修時除了需要業(yè)主身份證復(fù)印件、裝修負責人身份證復(fù)印件、電工證復(fù)印件各一分外存檔外，還需要房屋室內(nèi)平面圖、拆改圖、家具電器擺放圖、水電安裝走勢圖、天花布置圖等相關(guān)圖紙。

　　(2)為什么需要室內(nèi)拆改圖？

　　答：因為室內(nèi)墻拆除后，業(yè)主肯定想在原墻位上做衣柜或把墻進行移位來擴大和縮小房間以達到使用效果，如在原間墻做衣柜是可以的，但要把墻移建在承重梁或反梁以外的樓板上就存在樓板要承受新建墻的重力，樓板的負壓是有標準的，當樓板超過容許的承載力時，在重力作用下樓板就會有下沉甚至裂斷的可能。

　　2、為什么需要家具電器擺放圖？

　　答：部分家具是超過樓板承載了的(樓板的承載力按國標是500kg/m2)，但實際上每個建筑是達不到標準，解釋同上。

　　3、為什么要水電安裝走勢圖？

　　答：1、為以后的維修查找起到關(guān)鍵作用，因時間長久，所布置的水電路線已經(jīng)記不清，如造成滲漏或電路短路時很快就可以查明原因，這也是對業(yè)主起到保護作用。

　　4、為什么要天花布置圖？

　　答：重要的一個原因就是避免安裝天花時打鑿及沖鉆破壞樓板的整體結(jié)構(gòu)，另外避免沖鉆時沿樓上單元安裝水管走位打鑿，造成水管滲漏。

　　5、拆墻需注意那些？

　　(1)首先了解墻體類型：

　　(2)墻的類型按其所處位置墻可分為外墻和內(nèi)墻。外墻是指房屋四周與室外接觸的墻;內(nèi)墻是位于方位房屋內(nèi)部的墻。按其方向可分為縱墻和橫墻。縱墻是指與房屋長軸方向一致的墻;橫墻是與房屋短軸方向一致的墻。

　　(3)按其受力情況可分為承重墻和非承重墻。承重墻是指承受上部傳來荷載的墻，非承重墻是不承受上部傳來荷載的墻。只承受自身重量的墻，屬于非承重墻。所以，非承重墻包括自承重墻和框架墻。框架墻是指在框架結(jié)構(gòu)中，填充在框架間的墻，它的重量由樓板、梁、柱承受。房屋中的隔墻也屬于非承重墻。

　　(4)現(xiàn)在的房屋都是框架結(jié)構(gòu)，一般室內(nèi)的隔墻都可以拆，外墻是不可以拆的。

　　6、另外，衛(wèi)生間隔墻為什么不能擴大或縮小？

　　答：衛(wèi)生間隔墻如果擴大，必將把沒有做防水的地板做成整體衛(wèi)生間，這部分很容易產(chǎn)生滲漏，必然會引起樓下業(yè)主的投訴。即使另做防水，都達不到防水效果，除非經(jīng)原設(shè)計單位提出設(shè)計方案(《國家裝飾裝修管理辦法》明確規(guī)定)，經(jīng)15天的閉水實驗，才可以改動。

　　i、衛(wèi)生間如果縮小，將會影響沉池結(jié)構(gòu)，因為衛(wèi)生間沉池處于懸空狀態(tài)，它所承載的重量非常有限，如果在沉池內(nèi)加砌隔墻，墻的重量必然會增加沉池的壓力，久而久之沉池就會損壞或出現(xiàn)裂痕。

　　7、防盜網(wǎng)為什么不能安裝在外立面和窗外？

　　答：現(xiàn)廣州市有明確規(guī)定，所有防盜網(wǎng)都不能安裝在房屋窗外面，因為不但影響房屋的整體外觀，還影響城市容貌，而且安裝防盜網(wǎng)在消防安全方面還存在很大隱患。因此，安裝防盜網(wǎng)時要求在防盜內(nèi)在開一個安全出口。

　　8、為什么房內(nèi)樓板不得鑿線管槽？房間內(nèi)能加高多少？

　　答：因為現(xiàn)在的樓板開發(fā)商已經(jīng)不再用水泥沙做防護層，交樓時地板是實板，如果打鑿的話，就容易鑿穿樓板，破壞樓板整體結(jié)構(gòu)，所以樓板是不可以開線槽的。

　　i、業(yè)主如對房內(nèi)有加高需要的，高度為10cm(最高不得超過12cm)，所有加高均使用輕質(zhì)磚，因為超高后重量就會超過樓板的承載力。

　　9、天臺為什么不能不得安裝太陽能熱水器和任何樣式雨棚卡布隆？

　　答：這些都是我公司不成文的規(guī)定，因為搭建雨棚后會破壞樓宇整體外觀(為評優(yōu)秀小區(qū)做準備)，所以強制性不能安裝任何形式雨棚。

　　i、太陽能熱水器不能安裝是因為大多數(shù)業(yè)主都需要安裝，但天面位置是不夠，如給安裝的話，就會存在安裝在公共位置及屋頂上的琉離瓦上，一是對外觀的影響，二是部分業(yè)主的強烈投訴。

　　10、為什么安裝空調(diào)或空調(diào)定位時要管理人員現(xiàn)場指導(dǎo)？

　　答：因為空調(diào)安裝都有預(yù)留位，但部分業(yè)主卻不一定會守規(guī)矩，或在設(shè)計時處于美觀考慮，會將空調(diào)重新選位安裝，這樣就會對整體樓宇外觀造成影響，再者，部分業(yè)主在選位時不考慮空調(diào)冷凝管走向，一但安裝時才知要過梁柱，這時就會對梁柱構(gòu)成破壞的危險，所以安裝時，必須通知裝修管理員現(xiàn)場指導(dǎo)和調(diào)配。

　　11、為什么封閉排水、排污管道時需要留檢查口？

　　答：因為排水及排污管道是整幢業(yè)主共用的，所有住戶生活污水都是經(jīng)此管道往外排放，如果此管道堵塞的話，將會影響整幢業(yè)主的生活，所以，為便于堵塞時及時得到疏通，這就要求業(yè)主裝修封閉管道時必須留檢查口。(正常檢查口都在單層1、3、5、7、9樓)

　　12、為什么開始裝修必須預(yù)選把排污、排糞及二次排水口用物體封閉？

　　答：因為裝修時很容易造成余泥或其它物體掉進管道內(nèi)，把排污、排糞及二次排水口堵塞，由此主戶家內(nèi)經(jīng)常就會產(chǎn)生水侵，造成不必要的損失，根據(jù)物管法規(guī)定，如因管道堵塞導(dǎo)致住戶家發(fā)生水侵，經(jīng)調(diào)查查清是那一單元造成的，將負責全部賠償責任。如查不出是那一家所為的話，則受損單元共用排水管道樓以上所有單元共同分攤損失，同時，物業(yè)公司也有管理過失責任，因此，裝修前必須對管道進行封閉。

　　13、為什么衛(wèi)生間沉池封閉前要經(jīng)驗收？

　　答：衛(wèi)生間是住戶生活沖洗的地方，長期需要用水和排水的位置，所以防水要求特別高，如沉池不架空，二次排水就起不到做用，如二次排水口被堵塞，沉池內(nèi)的積水就排不出處，時間長了以后就很容易產(chǎn)生滲水現(xiàn)象，所以，沉池封閉前就必須驗收。(驗收主要看1）沉池是否架空2）二次排水口是否暢通(可用水試)3）排污和排糞管道是否接正確。

　　14、為什么房間內(nèi)堆放裝修材料不宜過多？為什么水泥及沙石或重物體要靠承重墻邊放？水泥堆放時須要按什么規(guī)定？

　　答：房內(nèi)堆放材料過多特別是木料，就會存在消防隱患，因裝修單元要使用電設(shè)備，再者裝修工人的素質(zhì)和意識不高，又喜歡抽煙，這樣一來稍微不留神，消防事故就會發(fā)生，所以材料不宜過多;因每家每戶需要的沙、水泥比較多，水泥及沙屬于重物體，堆放過多或堆放在樓板中央，重量就會對樓板產(chǎn)生重力，在重力的情況下，一旦超過樓板的承載力，樓板就會產(chǎn)生斷裂現(xiàn)象，所以不能堆放過多，也不能堆放在樓板中央，必須沿著承重墻邊放;而且水泥放置時，疊放的包數(shù)不得超過5包。

　　15、為什么施工單元不得打開門進行？

　　答：因施工單元產(chǎn)生的灰塵比較大，會簸及公共地方，為了避免公共地方衛(wèi)生受到影響及產(chǎn)生鄰里糾紛，所以所有裝修單元裝修時必須關(guān)閉房門進行。

　　16、電梯分客梯和貨梯，所有搬運不得使用客梯進行，發(fā)現(xiàn)立即沒收搬運證，并對搬運工人教育和指引。

　　17、不得使用電梯僑箱作搬運使用，不得把裝修廢料及垃圾堆放在大堂內(nèi)等待電梯進行搬運，發(fā)現(xiàn)此情況立即沒收搬運證或出入證。

　　18、陽臺為何不得堆放材料？

　　答：眾所周知，陽臺屬于懸空建筑，它是利用樓板伸出的抓筋連接，沒有任何物體支撐，它的承載力是很小的，如堆放過重的物體，它隨時有可能發(fā)生斷裂。而且在陽臺堆放物品，如有臺風來時，陽臺的東西就會吹落，造成安全危害。再者，更存在很大消防隱患，因為在陽臺堆放雜物，如樓上業(yè)主或其他人稍不留意，把煙頭丟下來，就會釀成大禍。(華景有過一單類似情況)

　　19、拆墻不得使用5-8磅錘，只能使用4磅以下的錘子，如使用大磅錘，它打墻的振動力太大，會影響樓宇的結(jié)構(gòu)和造成樓下單元天花裂痕現(xiàn)象，故不得使用大錘。

　　20、拆墻時不得掏空墻下部分，然后把上部分整幅墻推倒，因為整幅墻的重力會影響樓下天花產(chǎn)生裂痕現(xiàn)象。

　　21、任何時候，下水管道(排污、糞)都不得拆改。

　　22、所有裝修工人或搬運工人不得以任何天氣熱為借口在小區(qū)或房間內(nèi)打赤脖、穿背心、穿短褲施工或搬運，違者一律趕出小區(qū)。

　　23、裝修工人只能在臨時出入證指定單元施工，不得竄房裝修，發(fā)現(xiàn)立即沒收。

　　24、非業(yè)主不得大堂內(nèi)停留，發(fā)現(xiàn)此情況立即趕走。

　　25、搬運時，不得使用手推車進入電梯內(nèi)。

　　26、搬運的余泥垃圾必須搬到指定的余泥池堆放，不得放在公共地方或者放在余泥池旁。

　　27、不得從大堂內(nèi)搬運任何東西。

　　28、做木工裝修時，應(yīng)提醒裝修單元每天手工前要清掃，把垃圾清運到余泥堆放點。

　　29、搬運時不得在大堂內(nèi)地板拖拉，如造成大堂內(nèi)地板大理石花痕，必須罰款。

　　30、不得因房間需要通風而把防火門打開。

　　31、要求每戶裝修單元必須經(jīng)常性對本單元門口進行清潔、

　　32、走火通道上不得堆放任何物品及裝修材料。

　　33、一切施工不得在室外(大堂)進行。

　　34、不得駁接公共電路進行私用，違返規(guī)定處以500-1000元罰款。

　　35、中午超過12：15分未出小區(qū)的裝修工人，臨時出入證件全部沒收。

　　36、中午12：00-14：00分和晚上不得在裝修單元內(nèi)留宿、煮食、吃飯，因為：1）治安防范工作需要 2）消防安全工作需要3）保潔工作需要4）避免超時裝修現(xiàn)象的發(fā)生

　　37、裝修材料進入地下車庫卸貨時，貨物不得放在電梯口，以免把路堵塞。

　　38、電梯活動門上不得使用任何物體卡住使用，違反規(guī)定者處以500元罰款。

　　39、室外不得搭建任何建筑物和構(gòu)筑物。

　　40、不得占用公共位置，不得在公共位置上做門。

　　以上為裝修常見問題，未盡事宜待續(xù)

篇3：物管案例分析:物管人員處理違規(guī)裝修涉法律問題

　　物管案例分析：物管人員處理違規(guī)裝修涉及的法律問題

　　案例：

　　某小區(qū)物業(yè)管理處規(guī)定，裝修戶在每天裝修施工期間不得將入戶門關(guān)閉，以便裝修管理人員隨時檢查。一天，管理處工作人員在例行巡查過程中，見一裝修戶房門虛掩未鎖，內(nèi)有施工的聲音，于是推門而入。發(fā)現(xiàn)裝修工人在滿是易燃物的施工現(xiàn)場吸煙，并且沒有按規(guī)定配備必要的消防器材。于是裝修管理人員勒令工人立即熄滅香煙并暫停施工，同時通知保安人員將裝修施工負責人帶到管理處接受處理。不久，業(yè)主知道了此事。遂投訴管理處工作人員在未經(jīng)業(yè)主同意的情況下私闖民宅，并且非法滯留施工人員，侵犯業(yè)主和裝修施工人的合法權(quán)益。同時表示將訴諸公堂。

　　備注：

　　1、該戶業(yè)主未簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》。

　　2、管理處認為施工單位違反了該小區(qū)裝修安全管理規(guī)定，要對其作出相應(yīng)的處罰。

　　點評分析：

　　1、本案例中物業(yè)管理工作人員的行為，似乎是在根據(jù)相關(guān)法規(guī)和合同認真履行自己的職責和義務(wù)，制止違規(guī)裝修行為，消除安全隱患，維護廣大業(yè)主的共同利益，從表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物業(yè)管理工作人員以裝修管理為由，在未經(jīng)業(yè)主（所有權(quán)人）同意的情況下對私家住宅堂而煌之地“推門而入”。這一行為顯然有違我國憲法關(guān)于公民的合法財產(chǎn)以及人身權(quán)益不受侵犯的法律規(guī)定，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，確有侵權(quán)之嫌。

　　2、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)裝修施工人員的違規(guī)事實和安全隱患以后，按照相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，將施工負責人帶到管理處接受處理（比如向其告知禁止行為和注意事項，發(fā)放〈違章整改通知書〉要求限期整改等），并沒有限制該負責人的人身自由的主觀故意和事實情節(jié)，不構(gòu)成所謂的“非法滯留”。當然，如果這時出現(xiàn)施工人員拒絕到管理處處理的情況，物業(yè)管理人員也可以采取服務(wù)上門的方式履行“告知禁止行為和注意事項”以及其他法定義務(wù)。

　　3、《物業(yè)管理條例》第四十七條規(guī)定：對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。可見物業(yè)管理企業(yè)沒有行政處罰權(quán)，不能對施工單位“作出相應(yīng)的處罰”。

　　4、業(yè)主未簽署《裝修管理服務(wù)協(xié)議》并不能說明業(yè)主沒有履行《物業(yè)管理條例》第五十三條規(guī)定的“事先告知物業(yè)管理企業(yè)”的義務(wù)，因為“事先告知”不一定以簽署協(xié)議為載體。也不構(gòu)成業(yè)主對其住宅進行裝修的先決條件，這是業(yè)主的權(quán)利（在不違章的情況下）。

　　啟示與思考：

　　1、物業(yè)管理人員在現(xiàn)場工作中往往容易忽略細節(jié)處的法律問題，于不知不覺中“闖紅燈”。尤其是在法律法規(guī)日趨完善，人們維權(quán)意識日益提高的今天，我們的工作人員更要注意時刻保持應(yīng)有的法律意識。本案例中業(yè)主的房門是“虛掩”還是“緊閉”其實并不重要，重要的是現(xiàn)場工作人員是否養(yǎng)成了良好的工作習(xí)慣。在這種情況下一定要先表明身份和來意并征得同意后方可進入業(yè)主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推門而入”。

　　2、物業(yè)管理工作人員在面對業(yè)主和各種外來施工人員的態(tài)度上應(yīng)一視同仁。在實施服務(wù)過程中始終保持有禮有節(jié)，不卑不亢，體現(xiàn)出熱情服務(wù)、依法管理的職業(yè)風貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。

　　3、事實上作為物業(yè)管理常規(guī)業(yè)務(wù)的裝修管理工作，可以在多種環(huán)節(jié)加以控制。比如在物業(yè)銷售環(huán)節(jié)可以在銷售合同中的物業(yè)管理內(nèi)容里加以明確，也可以在《業(yè)主臨時公約》中加以明確。業(yè)主入伙環(huán)節(jié)可以在業(yè)主辦理入伙手續(xù)時明確。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立時在《業(yè)主公約》加以明確，還可以在外來人員控制、裝修手續(xù)辦理以及日常巡查等環(huán)節(jié)加以控制和處理。總之，物業(yè)管理企業(yè)可以通過多種途徑履行自己的告知、制止、報告以及協(xié)助處理等法定義務(wù)，規(guī)避這類風險。

　　4、在處理現(xiàn)場違章裝修時，如果出現(xiàn)業(yè)主或裝修施工單位拒不配合物業(yè)管理人員正當?shù)难b修管理工作時，物業(yè)管理工作人員可以在依法采取制止、勸告、發(fā)放《違章通知書》、向政府部門報告等措施的同時注意在每一個步驟收集有利證據(jù)，以使自己始終處于主動有利的地位。切忌采取過激行為，授人以秉。