南京市維修基金管理辦法

　　寧政發(2000)8號

　　第一條 為了建立房屋維修保障機制，培育物業管理市場，維護房屋產權人和使用人的合法權益，根據建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 凡本市市區國有土地范圍內，新建商品房(含經濟適用住房)、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產權調換的私房等，其共用部位、共用設施設備的維修基金管理，均適用本辦法。

　　第三條 物業維修基金(以下簡稱維修基金)專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿的大修、更新、改造的維修保障資金。

　　第四條 本辦法所稱共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)。戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　本辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用上下水主立管道。落水管、煙道、水箱、加壓水泵、鍋爐、電梯、天線、照明。供電線路、暖氣線路、安全設施、消防設施、道路、綠地。溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和公用設施設備使用的房屋等。

　　第五條 維修基金歸業主所有，管理實行專戶儲存、政府監管、規范使用的原則。

　　第六條 南京市房產管理局是維修基金的主管部門，市財政局對維修基金管理實行監督。南京市物業管理機構負責維修基金歸集、管理的日常工作。

　　各區房產管理部門按照規定權限負責轄區內維修基金使用的監督管理。

　　第七條 維修基金實行二級帳戶管理，市房產管理局在銀行設立維修基金存款專戶為一級帳戶，業主委員會設立的帳戶為二級帳戶。

　　第八條 維修基金按以下規定繳交：

　　(一)已購公有住房的，售房單位按多層住宅售房款的20%、高層住宅售房款的 3 0%繳交;購房人按購房款 2%繳交;

　　(二)購買多層商品房的，購房人按購房款的2%繳交;購買高層商品房或設有電梯的多層商品房的，購房人按購房款的3%繳交;

　　(三)拆遷實行產權調換的私房的，多層房屋產權人按拆遷規定的商品房價計算房價的2%繳交;高層房屋產權人按拆遷規定的商品房價計算房價的3%繳交;

　　(四)出租公有住房的，出租人按每年收取租金的20%繳交。

　　第九條 購買商品房的，購房人、售房單位應當將維修基金與購房款在合同中分別約定，購房人在辦理商品房登記過戶前一次性向市房產管理部門指定的銀行繳存。

　　第十條 開發建設單位自用、出租商品房的，應按本辦法第八條第(二)項規定，在辦理房屋權屬證書前，將維修基金匯繳市維修基金專戶。

　　未售出的空置商品房維修時，開發建設單位應當按其房屋建筑面積比例分攤房屋共用部位、共用設施設備大修、更新、改造的實際費用。

　　第十一條 拆遷實行產權調換的私房，產權人應當在辦理房屋權屬證書前，將維修基金繳存到市維修基金專戶。

　　第十二條 已購公有住房的，其直管公房維修基金由售房單位統一劃至市維修基金專戶;自管公房維修基金交由市住房基金管理中心統一劃至市維修基金專戶。

　　第十三條 物業管理機構的管理費用由市財政部門按需要核定，在維修基金增值收益中提取。

　　第十四條 維修基金應當專款專用。為了保障維修基金的安全，維修基金閑置時除可用于購買國庫券或者用于法律、法規規定的其他用途外，嚴禁挪作他用。

　　第十五條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息，利息轉作維修基金滾存使用和管理。

　　第十六條 業主委員會成立前，需使用維修基金的，由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經市房產管理局審核后使用。

　　第十七條 業主委員會成立后，需使用維修基金的，由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會同意，報市房產管理局核定后使用。

　　第十八條 使用維修基金應先在增值部分中列支，維修基金增值部分可在本物業管理區域內統籌使用。需動用維修基金本金的，應經業主大會或業主代表大會通過，根據房屋使用年限，按比例劃分使用。

　　第十九條 業主委員會的維修基金帳戶內金額不足首次繳集維修基金，總額的3 0%時，業主委員會應當及時續籌。續籌的維修基金，按業主所擁有的房屋建筑面積比例分攤。

　　第二十條 維修基金帳戶實行統一管理，明細戶應按幢建帳，核算到戶。維修基金的使用帳目，應當由原產權單位或業主委員會委托的物業管理企業每年定期公布，接受全體業主的監督。

　　第二十一條 業主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨房屋所有權同時過戶。因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應將維修基金余額按業主個人繳交比例退還給業主。

　　第二十二條 交納維修基金有困難的，可由業主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付。

　　第二十三條 單位購買的商品房，已按規定繳交維修基金的，向職工出售時，產權單位不再繳交，購房職工仍按房改規定繳交原產權單位。

　　第二十四條 維修基金未按規定統一繳存市維修基金專戶的，房管機關不予辦理房屋產權過戶登記和房屋所有權證登記手續。

　　第二十五條 本市各縣國有土地上房屋維修基金的管理參照本辦法執行。

　　第二十六條 本辦法由市房產管理局負責解釋。

　　第二十七條 本辦法自發布之日起施行。本辦法施行前維修基金的歸集仍按原規定執行。

篇2：共享部位共享設施設備維修基金管理辦法（1998年）

　　關于印發《住宅共享部位共享設施設備維修基金管理辦法》的通知

　　建住房[1998]213號

　　各省、自治區建委(建設廳)、財政廳，直轄市、計劃單列市建委、房地局、財政局：

　　為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，我們制定了《住宅共享部位共享設施設備維修基金管理辦法》，現印發給你們，請認真貫徹執行。 一九九八年十一月九日

　　附件：共享部位共享設施設備維修基金管理辦法

　　第一條 為了貫徹落實《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(國發[1998]23號)，保障住房售后的維修管理，維護往房產權人和使用人的共同利益，制定本辦法。

　　第二條 在直轄市、市、建制鎮和未設鎮建制的工礦區范圍內，新建商品住房(包括經濟適用住房，以下簡稱“商品住房”)和公有住房出售后的共享部位、共享設施設備維修基金的管理，均適用本辦法。本辦法所稱公有住房是指在住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房。

　　第三條 本辦法所稱共享部位是指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共享設施設備是指住宅小區或單幢住宅內，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共享的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共享設施設備使用的房屋等。

　　第四條 凡商品住房和公有住房出售后都應當建立住宅共享部位、共享設施設備維修基金(以下簡稱“維修基金”)。維修基金的使用執行《物業管理企業財務管理規定》(財政部財基字[1998]7號)，專項用于住宅共享部位、共享設施設備保修期滿后的大修、更新、改造。

　　第五條 商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2?%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。維修基金收取比例由省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門確定。

　　第六條 公有住房售后的維修基金來源于兩部分：1、售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%。該部分基金屬售房單位所有。2、購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。公有住房售后維修基金管理與使用的具體辦法，由市、縣財政部門和房地產行政主管部門共同制定，經當地人民政府批準后實施。

　　第七條 維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。為了保證維修基金的安全，維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其它范圍外，嚴禁挪作他用。維修基金明細戶一般按單幢住宅設置，具體辦法由市、縣房地產行政主管部門制定。

　　第八條 維修基金自存入維修基金專戶之日起按規定計息。維修基金利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。

　　第九條 在業主辦理房屋權屬證書時，商品住房銷售單位應當將代收的維修基金稱交給當地房地產行政主管部門代管。

　　第十條 業主委員會成立后，經業主委員會同意，房地產行政主管部門將維修基金移交給物業管理企業代管。物業管理企業代管的維修基金，應當定期接受業主委員會的檢查與監督。

　　第十一條 業主委員會成立前，維修基金的使用由售房單位或售房單位委托的管理單位提出使用計劃，經當地房地產行政主管部門審核后劃撥。業主委員會成立后，維修基金的使用由物業管理企業提出年度使用計劃，經業主委員會審定后實施。 維修基金不敷使用時，經當地房地產行政主管部門或業主委員會研究決定，按業主占有的住宅建筑面積比例向業主續籌。具體辦法由市、縣人民政府制定。

　　第十二條 物業管理企業發生變換時，代管的維修基金帳目經業主委員會審核無誤后，應當辦理賬戶轉移手續。賬戶轉移手續應當自雙方簽字蓋章之日起十日內送當地房地產行政主管部門和業主委員會備案。

　　第十三條 業主轉讓房屋所有權時，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。第十四條 因房屋拆遷或者其它原因造成住房滅失的，維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額按業主個人繳交比例退還給業主。

　　第十五條 各級房地產行政主管部門和財政部門負責指導、協調、監督維修基金的管理與使用。市、縣財政部門和房地產行政主管部門應當制定維修基金使用計劃報批管理制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對帳制度等。

　　第十六條 業主或使用人、物業管理企業、開發建設單位之間就維修基金發生糾紛的，當事人可以通過協商、協調解決，協商、協調不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第十七條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額提取維修基金的，財政部門和房地產行政主管部門應當責令其限期補提維修基金本息;逾期仍不足額提取的，應當處以自應提取之日起未提取額每日萬分之三的罰款。

　　第十八條 維修基金代管單位違反本辦法規定，挪用維修基金或者造成維修基金損失的，由當地財政部門和房地產行政主管部門按規定進行處理。情節嚴重的，應追究直接責任人員和領導人員的行政責任;構成犯罪的，應依法追究刑事責任。

　　第十九條 本辦法實施前，商品住房和公有住房出售后來建立維修基金或維修基金的建立標準低于本辦法規定的，當地房地產行政主管部門和財政部門應當按照本辦法規定制定建立或補充維修基金的具體辦法。

　　第二十條 公有住房出售后維修基金的財務管理按照財政部的有關規定執行。

　　第二十一條 省、自治區、直轄市人民政府房地產行政主管部門會同財政部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第二十二條 非住宅商品房維修基金的管理可以參照本辦法執行。

　　第二十三條 本辦法由建設部負責解釋。

　　第二十四條 本辦法自一九九九年一月一日起實行。原有的有關政策和規定，凡與本辦法不一致的，一律以本辦法為準。

篇3：天津市商品住宅維修基金使用辦法(2005年)

　　津房物管〔20**〕274號

　　二○○五年六月二十九日

　　第一章 總 則

　　第一條 為了加強商品住宅維修基金的管理,維護業主的合法權益,保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用,根據《天津市物業管理條例》、《天津市商品住宅維修基金管理辦法》等有關規定,制定本辦法。

　　第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并存入市維修基金專戶的商品住宅維修基金使用適用本辦法。

　　第三條 天津市房地產管理局物業管理中心負責對全市維修基金的使用進行監督管理。區縣房地產管理局負責對本轄區內物業項目維修基金的使用進行指導監督。

　　第四條 維修基金的使用應當堅持業主集體決策、企業操作、設立專戶、核算到套、業主監督的原則,做到公開、公平、安全使用。

　　第五條 維修基金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新改造,不得挪作他用。

　　業主應當增強住宅共用部位、共用設施設備維修、養護責任。物業管理企業應當按照物業管理服務合同的約定,加強對住宅共用部位、共用設施設備的日常維修、養護和管理,最大限度延長物業使用壽命。維修基金應當按照實事求是、量入為出的原則合理使用。

　　共用部位、共用設施設備因專業服務部門施工造成損壞或者屬于人為損壞的,應當及時恢復原狀,其維修費用由責任人承擔。

　　第二章 使用范圍

　　第六條 房屋共用部位大修工程范圍:

　　(一)房屋主體結構部位,包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂等,因損壞影響住用安全,需要拆換加固的。

　　(二)整幢樓屋面因損壞影響正常使用,需要重做防水或者保溫層的。

　　(三)外檐面層脫落、保溫層損壞達到整幢樓外檐面積30%以上,影響安全和正常使用,需要修繕的。

　　(四)整棟門共用部位樓地面面層、門窗及樓梯扶手因破損影響正常使用,需要修繕的。

　　第七條 共用設施設備大修、更新改造工程范圍:

　　(一)物業管理區域內路面破損50%以上,影響安全和正常使用,需要整體修復的。

　　(二)整棟門排水管道老化、損壞,需要更新改造的。

　　(三)整體更新改造消防控制系統或者更換、維修主要部件,一次性費用超過原造價20%的工程。

　　(四)整體更新電梯或者更換、維修主要部件[[,一次性費用超過電梯原造價20%的工程。

　　(五)二次供水、排水及消防水泵因損壞影響安全和使用,需要更新改造的。

　　(六)小區圍墻或者大門因損壞影響安全和使用,需要整體修繕、更新的。

　　第八條 專業服務部門按照有關規定,負責對物業管理區域內的相關管線和設施設備進行維修,并承擔相關費用。與專業服務部門有約定的,從其約定。

　　第三章 使用程序

　　第九條 物業管理企業應當按照維修基金使用范圍,根據房屋現狀以及業主會或者相關業主的意見,制定大修、更新改造方案。大修、更新改造方案包括:

　　(一)大修、更新改造內容;

　　(二)工程預算;

　　(三)涉及戶數及按戶分攤費用;

　　(四)維修基金繳存余額;

　　(五)大修、更新改造組織方式。

　　維修基金繳存余額應當由物業管理企業持業主會證明到繳存銀行查詢,繳存銀行應當出具維修基金繳存余額明細證明。

　　第十條 維修基金繳存余額不足的,業主應當補交。物業管理企業在使用專戶開立后,將收齊的維修費用差額一次性存入維修基金使用專戶。

　　第十一條 物業管理區域內共用設施設備維修,涉及全體業主利益的,應當由業主會決策;整幢住宅或者每個棟門共用部位、共用設施設備維修,涉及部分業主利益的,應當由相關受益業主集體決策。

　　業主委員會應當在物業管理企業的協助下通過召開會議或者按戶走訪等形式對大修、更新改造方案進行書面確認(附件1)。大修、更新改造方案應當征得所持投票權三分之二以上的業主書面同意。

　　經業主書面確認的大修::、更新改造方案應當在物業管理區域內進行公示(附件2),公示期7天。業主對公示內容有疑義的,業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

　　第十二條 物業管理企業到項目所在地的區縣房地產管理局提出維修基金使用申請,填寫《商品住宅維修基金使用申請登記表》(附件3),并提交下列材料:

　　(一)大修、更新改造方案;

　　(二)業主會或者相關業主書面確認證明原件及復印件(附件4);

　　(三)公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明(附件5)。

　　第十三條 區縣房地產管理局受理申請后,要件齊全的應當在接件后3個工作日內出具《商品住宅維修基金使用備案證明》(附件6)。

　　提交申請要件不齊全的,當場一次告知需要補正的全部內容,并出具補正告知單(附件7)。

　　第十四條 物業管理企業應當采取公開招標或者邀請招標方式選擇專業施工企業。

　　物業管理企業無能力組織招標的,可以委托天津市物業管理招投標服務中心組織招標,委托招標費用計入大修、更新改造成本。

　　第十五條 物業管理企業應當與中標的施工企業簽訂工程施工合同。合同主要包括:承包方式、工程內容、工程范圍、施工期限、工程造價、工程質量、結算方式、保修期限和法律責任等內容。

　　第十六條 市物業管理中心憑《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件和工程施工合同,出具《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》(附件8)。

　　物業管理企業持開戶通知書到維修基金繳存銀行開立維修基金使用專戶。開戶銀行應當在開戶當日通知市物業管理中心。

　　市物業管理中心3個工作日內,將合同中工程造價的70%資金劃撥到維修基金使用專戶,并按照工程進度控制定向分期撥付。

　　第十七條 工程竣工后,

　　施工企業應當提供完整的竣工資料。物業管理企業應當組織施工企業及工程監理單位對工程進行驗收,并簽署驗收合格文件。

　　工程驗收合格的,物業管理企業應當將費用清單、發票及驗收合格文件告知業主委員會。業主委員會主任、副主任閱后簽章。

　　第十八條 物業管理企業應當按照決算費用作出《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》(附件9),并在物業管理區域內進行公示,公示期7天。業主對公示內容有疑義的,業主委員會或者物業管理企業應當認真做好解釋工作。

　　《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》公示后,物業管理企業應當按戶出具《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》(附件10)。

　　第十九條 決算費用未超過大修、更新改造方案工程造價或者在約定范圍內的,物業管理企業到市物業管理中心辦理工程尾款核撥手續,并提交下列材料:

　　(一)公示后的分攤清冊;

　　(二)公示情況照片及大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明(附件11);

　　(三)發票及費用清單復印件;

　　(四)驗收合格文件。

　　市物業管理中心應當在5個工作日內,將工程尾款劃撥到維修基金使用專戶,并按照分攤清冊從相關業主的個人維修基金明細賬中核減。

　　第二十條 維修基金使用后,市物業管理中心應當將《商品住宅維修基金使用備案證明》、業主會或者相關業主書面確認證明原件、工程施工合同、《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》、大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明、維修費用發票復印件及驗收合格文件按物業項目立卷存檔。

　　區縣房地產管理局應當將《商品住宅維修基金使用申請登記表》、大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認證明復印件、公示情況照片及大修、更新改造方案公示證明按物業項目立卷存檔。

　　物業管理企業應當將大修、更新改造方案、業主會或者相關業主書面確認明細表復印件、工程施工合同、維修費用發票復印件、驗收合格文件及大修、更新改造工程費用決算分攤憑證存根按物業項目立卷存檔。

　　第四章 服務監督

　　第二十一條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的,經業主會或者相關業主申請,房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行安全鑒定,鑒定費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十二條 房屋大修工程,業主會應當委托物業管理企業聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十三條 業主對大修、更新改造費用有疑義的,物業管理企業應當負責解釋,仍有疑義的可以委托專業中介機構進行復核,委托費用由委托人支付。

　　第二十四條 在施工過程中,業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合,不得阻撓正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

　　因工程施工不可避免造成業主房屋自用部位裝修損壞的,應當修復或者給予合理補償,費用計入大修、更新改造成本。

　　第二十五條 在施工過程中,施工企業應當文明施工,減少噪音,防止污染。物業管理企業應

　　當對工程的工期、質量進行監督,對違反施工操作規程及擾民行為及時制止。

　　第二十六條 業主委員會應當對施工全過程進行監督。有疑義的,業主委員會應當及時向物業管理企業反映,確有問題的,物業管理企業應當盡快與施工企業協商、解決。

　　第五章 附 則

　　第二十七條 無物業管理企業管理的,業主委員會應當在區縣房地產管理局的指導下,委托相關專業部門參照本辦法申請使用維修基金,并支付委托費用。

　　第二十八條 未成立業主會的,應當在區縣物業管理行政主管部門和街道辦事處的指導下,由社區居民委員會組織召開業主會會議,成立業主委員會后,方可按照本辦法申請使用維修基金。

　　第二十九條 本辦法自20**年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《大修、更新改造方案書面確認明細表》

　　2.《維修基金使用公示內容》

　　3.《商品住宅維修基金使用申請登記表》

　　4.《業主會或者相關業主書面確認證明》

　　5.《大修、更新改造方案公示證明》

　　6.《商品住宅維修基金使用備案證明》

　　7.《補正告知單》

　　8.《商品住宅維修基金使用專戶開戶通知書》

　　9.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊》

　　10.《大修、更新改造工程費用決算分攤憑證》

　　11.《大修、更新改造工程費用決算分攤清冊公示證明》