寧房物字〔20**〕126號

　　關(guān)于印發(fā)《南京市住宅區(qū)管理規(guī)約示范文本》的通知

　　各有關(guān)單位：

　　現(xiàn)將《南京市住宅區(qū)管理規(guī)約示范文本》印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際使用。使用過程中如有問題、意見或建議，請及時反饋給我局。

　　南京市住房保障和房產(chǎn)局

　　20**年5月25日

　　南京市住宅區(qū)管理規(guī)約示范文本

　　南京市住房保障和房產(chǎn)局制

　　二O一七年

　　使用說明

　　1、本文本為示范文本，供業(yè)主組織依法制定住宅區(qū)管理規(guī)約時使用,非住宅物業(yè)管理項目可參照使用。

　　2.本文本中涉及到的下劃線空白內(nèi)容根據(jù)實(shí)際文本制定情況填寫。

　　3.未經(jīng)南京市住房保障和房產(chǎn)局批準(zhǔn)，任何單位和個人不得擅自出售本文本。

　　4.本文本的有關(guān)內(nèi)容由南京市住房保障和房產(chǎn)局負(fù)責(zé)解釋。

　　管理規(guī)約

　　第一章 總則

　　第一條 為了保障物業(yè)的合理使用，建立物業(yè)區(qū)域內(nèi)良好的公共秩序，營造安全、文明、和諧的居住生活和工作環(huán)境，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益和共同利益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、《南京市住宅物業(yè)管理條例》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)約。

　　第二條 本規(guī)約自首次業(yè)主大會會議批準(zhǔn)之日起生效，對本住宅區(qū)業(yè)主、物業(yè)使用人均具有約束力。

　　第二章 物業(yè)基本情況

　　第三條 本物業(yè)管理區(qū)域的基本情況:

　　(一)物業(yè)名稱： 。

　　(二)詳細(xì)地址： 。

　　(三)物業(yè)類型： 。

　　(四)業(yè)主總戶數(shù)： 。

　　(五)總建筑面積(平方米)： 。

　　(六)物業(yè)管理區(qū)域四界

　　東至： ;

　　南至： ;

　　西至： ;

　　北至： 。

　　(七)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備：

　　1、單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位，包括該幢建筑物的承重結(jié)構(gòu)(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、主體結(jié)構(gòu)、抗震結(jié)構(gòu)、共用門廳、共用通道、共用樓梯間、戶外墻面、屋面、 、 、 等。

　　2、單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設(shè)施設(shè)備，包括該幢建筑物內(nèi)的給排水管道、落水管、水箱、水泵、電梯、共用天線、共用線路、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、燃?xì)夤艿馈⑾涝O(shè)施、避雷設(shè)施、 、 、 等。

　　3、本物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，包括公共綠地、道路、路燈、溝渠、池井、共用車庫、信報箱、公益性文體設(shè)施、圍墻、給排水管道、水箱、水泵、共用天線、共用線路、冷暖設(shè)施、照明設(shè)施、燃?xì)夤艿馈⑾涝O(shè)施、智能化設(shè)備、共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋、物業(yè)管理用房、 、 、 等。

　　4、物業(yè)服務(wù)用房位于： 。

　　第三章 業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)

　　第四條 業(yè)主享有下列權(quán)利：

　　(一)享有所擁有物業(yè)的各項法定權(quán)利;

　　(二)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(三)根據(jù)法律、法規(guī)和本住宅區(qū)《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(四)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　(五)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的公共事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出意見和建議;

　　(六)對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(七)監(jiān)督住宅專項維修資金、住宅物業(yè)保修金、業(yè)主大會首次籌備經(jīng)費(fèi)的使用;

　　(八)監(jiān)督本住宅區(qū)業(yè)主共有資金的收支情況;

　　(九)協(xié)助業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法勸阻、制止本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)影響和侵害業(yè)主共同利益的行為，直至提起訴訟;

　　(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　第五條 業(yè)主履行下列義務(wù)：

　　(一)自覺遵守本規(guī)約，遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的法律、法規(guī)規(guī)定和約定，積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)單位做好物業(yè)管理工作。

　　(二)按照《物業(yè)服務(wù)合同》的約定按時足額交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、公共能耗費(fèi)。

　　(三)按規(guī)定繳存、使用、續(xù)籌物業(yè)專項維修資金。

　　(四)合理、安全使用房屋，按照相關(guān)規(guī)定履行房屋檢查、修繕義務(wù)。

　　(五)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和巡檢工作。

　　(六)按規(guī)定辦理裝飾裝修登記，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)部門對裝飾裝修行為的巡檢、檢查，配合相關(guān)部門對違法拆改行為的查處。

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

　　第四章 物業(yè)管理方式

　　第六條 本住宅區(qū)依據(jù)法律法規(guī)、本規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則對本住宅區(qū)共有部分行使共同管理權(quán)，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。

　　第七條 業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽定物業(yè)服務(wù)合同，合同期限不超過三年。

　　選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會應(yīng)草擬住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)合同樣本初稿，按照議事規(guī)則規(guī)定的程序，確定本住宅區(qū)聘用物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的合同基礎(chǔ)文本，并按照議事規(guī)則規(guī)定的程序確定應(yīng)聘方并進(jìn)行表決。

　　業(yè)主大會會議通過合同文本，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)在七日內(nèi)將合同文本提供給每戶業(yè)主。提供方式包括：書面、電子數(shù)據(jù)、 。

　　第八條 業(yè)主委員會應(yīng)每年至少組織一次物業(yè)服務(wù)質(zhì)量全面評估，并將評估結(jié)果告知全體業(yè)主。評估辦法由業(yè)主委員會經(jīng)征求物業(yè)服務(wù)企業(yè)意見后制定并實(shí)施。

　　第五章 物業(yè)的使用

　　第九條 業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利，但不得危及建筑物的安全，也不得妨礙其他業(yè)主對物業(yè)的正常使用。

　　第十條 相鄰業(yè)主應(yīng)按照有利于共同生活、和諧相處的原則，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，妥善處理供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、動物飼養(yǎng)等方面的問題。物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護(hù)，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護(hù)義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。

　　第十一條 業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)按照房屋銷售合同中約定的和房屋使用說明書中載明的功能使用物業(yè);合同未約定或約定不一致或房屋使用說明書中未列明的，按照規(guī)劃部門核準(zhǔn)的設(shè)計用途使用物業(yè)。

　　第十二條 本物業(yè)管理區(qū)域禁止下列行為：

　　(一)損壞或者擅自改變房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和門窗位置，超荷載存放物品;

　　(二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方;

　　(三)違反市人民政府有關(guān)房屋出租規(guī)定;

　　(四)違法建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物，或者破壞、擅自改變房屋外貌;

　　(五)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益;

　　(六)損毀樹木、綠地;

　　(七)違反安全標(biāo)準(zhǔn)存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品;

　　(八)損壞或者擅自停用公共消防設(shè)施和器材，妨礙公共通道、安全出口、消防通道暢通;

　　(九)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒雜物、紙錢等祭祀物品;

　　(十)制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲、振動;

　　(十一)在規(guī)定區(qū)域外停放車輛;

　　(十二)擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十三)擅自架設(shè)電線、電纜等;

　　(十四)在樓道等業(yè)主共有區(qū)域堆放物品;

　　(十五)法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約和管理規(guī)約禁止的其他行為。

　　第十三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽、家畜、鴿子、大型犬類。對于允許飼養(yǎng)的動物，應(yīng)遵守下列約定：

　　(一)應(yīng)辦理合法手續(xù)，并及時到本物業(yè)區(qū)域物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案;

　　(二)應(yīng)按指定的路線、區(qū)域牽遛犬類，及時清潔動物在公共區(qū)域內(nèi)排放的糞便;

　　(三)應(yīng)定期采取動物傳染病的防疫措施;

　　(四)禁止利用共用部位飼養(yǎng)動物，不得攜動物在公共綠地、兒童娛樂設(shè)施、封閉式活動區(qū)域活動;

　　(五)不得在上午 時至 時、下午 時至 時攜帶動物搭乘載人電梯;不得在 時間內(nèi)遛犬;

　　(六)不得在晚間 時后放任動物發(fā)出持續(xù)的鳴叫;

　　(七)不得滋擾鄰里，如造成相鄰業(yè)主 (五戶/十戶)以上書面投訴，應(yīng)自行將動物清離本物業(yè)區(qū)域。

　　第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人在裝飾裝修時，應(yīng)遵守下列管理規(guī)定：

　　(一)需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記，并與其簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，服從相關(guān)管理單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。

　　(二)應(yīng)遵守住建部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》、《南京市房屋安全管理條例》、《南京市住宅裝飾裝修管理條例》、《南京市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》等相關(guān)規(guī)定，按裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的約定規(guī)范裝飾裝修行為，遵守裝飾裝修的注意事項。涉及房屋拆改，或者進(jìn)行其他可能影響房屋抗震措施和結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)依法向房屋安全行政主管部門申請許可，將批準(zhǔn)文件向物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案后方可施工。

　　(三)因房屋裝飾裝修或其專有部位中發(fā)生滲水等問題影響其他業(yè)主安全、正常使用物業(yè)的，業(yè)主應(yīng)及時予以修復(fù)處理，由此造成的損失，相關(guān)責(zé)任人要及時予以賠償。

　　(四)應(yīng)嚴(yán)格遵守本物業(yè)區(qū)域裝修施工時間(上午 時至 時、下午 時至 時)。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)十二時至十四時、十九時至次日七時之間，禁止使用產(chǎn)生噪聲或者振動的工具進(jìn)行施工作業(yè)。

　　(五)應(yīng)按設(shè)計預(yù)留的位置安裝空調(diào)室外機(jī)。未預(yù)留位置的，應(yīng)按建設(shè)單位要求或物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一指定的位置安裝，空調(diào)室外機(jī)要注意安裝牢固，防止跌落，空調(diào)機(jī)冷凝水集中收集。空調(diào)室機(jī)外機(jī)如發(fā)出超標(biāo)噪聲的，應(yīng)立即修復(fù)或更換，直至符合國家噪聲標(biāo)準(zhǔn)后再使用。

　　(六)商鋪業(yè)主和物業(yè)使用人不得隨意懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫。如經(jīng)批準(zhǔn)懸掛招牌、招貼廣告和宣傳畫的，應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，不得影響物業(yè)整體形象，不得損害相鄰業(yè)主權(quán)益。

　　(七)不得擅自在房屋建筑的外墻上安裝遮陽篷、防護(hù)欄、曬衣架、花架、鞋架、封閉陽臺等。如需安裝上述遮陽篷等物件或封閉陽臺的，要注意安裝牢固，防止跌落，并應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一安排的式樣、規(guī)格、顏色進(jìn)行施工。

　　(八)安裝太陽能熱水器應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主同意并符合相關(guān)安裝規(guī)范，不得違反房屋安全使用規(guī)定、破壞樓宇外觀、侵害其他業(yè)主利益，不得在沒有設(shè)置安裝基座和水管通道的樓頂面安裝太陽能熱水器，若因為安裝太陽能熱水器造成房屋滲漏的，由安裝業(yè)主承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　(九)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共用部位和公共場所。

　　(十)禁止將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方。

　　(十一)如因上述(五)、(六)、(七)、(八)條款所涉空調(diào)室外機(jī)等安裝不牢固造成公私財產(chǎn)受損，相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，如無法確認(rèn)責(zé)任人的，由本單元(或樓幢)全體業(yè)主共同承擔(dān)維修費(fèi)用，如造成人員傷亡的，按相關(guān)法規(guī)處理。

　　第十五條 業(yè)主和物業(yè)使用人在治安、消防管理方面，應(yīng)遵守下列約定：

　　(一)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)發(fā)現(xiàn)行為可疑人員應(yīng)及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系;

　　(二)加強(qiáng)自身安全防范意識，自覺遵守有關(guān)安全管理措施;

　　(三)加強(qiáng)消防安全意識，了解防火、自救常識;

　　(四)愛護(hù)各種消防設(shè)施設(shè)備，遵守消防各項規(guī)定，發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患，應(yīng)及時通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理;

　　(五)禁止在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)燃放煙花爆竹。

　　第十六條 業(yè)主和物業(yè)使用人在車輛行駛和停放方面，應(yīng)遵守下列規(guī)定和約定：

　　(一)車輛應(yīng)在指定的停車位(停車區(qū)域)停放，禁止占用、堵塞消防通道和公共通道等;

　　(二)按照規(guī)定或約定交納停車管理服務(wù)費(fèi)用;

　　(三)嚴(yán)格按照交通標(biāo)識的要求行駛車輛，車輛進(jìn)入本物業(yè)區(qū)域應(yīng)低速行駛(每小時五公里);

　　(四)愛護(hù)停車場設(shè)備設(shè)施，造成損壞的應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，車位只可用作停放車輛，禁止堆放雜物、安裝設(shè)施或改作他用;

　　(五)禁止在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)試車、練車;

　　(六)機(jī)動車輛按規(guī)定進(jìn)出，駕車人應(yīng)主動出示證件，服從管理人員的指揮;

　　(七)在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)機(jī)動車輛嚴(yán)禁鳴喇叭;

　　(八)業(yè)主物業(yè)和使用人對車輛有保管要求的，應(yīng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂車輛保管協(xié)議。

　　第十七條 業(yè)主和物業(yè)使用人在電梯使用方面，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)使用電梯應(yīng)文明操作，禁止用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕，禁止在在轎廂內(nèi)搖晃電梯;

　　(二)禁止超載運(yùn)行，當(dāng)超載信號聲響時，最后進(jìn)入的乘客應(yīng)自覺退出，禁止采取任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段;

　　(三)兒童乘坐電梯必須由成人攜帶，切勿讓兒童單獨(dú)搭乘或進(jìn)入電梯，且不得在電梯內(nèi)嬉戲玩耍，以免發(fā)生危險;

　　(四)切忌將液體狀物品遺留在梯內(nèi)，清潔走廊和樓梯時，避免讓水流入電梯內(nèi)造成電梯設(shè)備損壞;

　　(五)電梯轎廂內(nèi)禁止吸煙、吐痰、亂扔雜物、亂涂亂畫;

　　(六)上下電梯應(yīng)緊靠右行，乘梯時不可將身體倚靠轎廂門;

　　(七)業(yè)主發(fā)現(xiàn)電梯故障時，有責(zé)任互相提醒，并及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);

　　(八)業(yè)主應(yīng)共同承擔(dān)電梯運(yùn)行、維修、更新所產(chǎn)生的費(fèi)用;

　　(九)乘坐電梯時發(fā)生故障，及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)系尋求幫助，嚴(yán)禁“扒門”外出;

　　(十)電動車不得進(jìn)入電梯，大件物品不得強(qiáng)行進(jìn)入電梯，不得拆除電梯部件進(jìn)入，若造成電梯損壞的，應(yīng)承擔(dān)全額維修費(fèi)用。

　　第十八條 業(yè)主在出租房屋方面，應(yīng)遵守下列規(guī)定：

　　(一)按照住宅設(shè)計規(guī)范設(shè)計為餐廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、過道、車庫和儲藏室等其他非居住空間的，不得出租供人員居住。

　　(二)業(yè)主在出租房屋時，應(yīng)向房屋租賃主管部門依法辦理登記備案。出租的房屋應(yīng)當(dāng)符合住宅設(shè)計規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，單間超過 人及人均居住面積低于 平米的，應(yīng)征得本單元業(yè)主的書面同意。

　　第十九條 物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)的約定如下：

　　(一)業(yè)主對其擁有的物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。

　　(二)因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者因公共利益，業(yè)主和物業(yè)使用人確需臨時占用、挖掘道路場地的，須按本規(guī)約的要求向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出書面申請，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在接到申請之日起 日內(nèi)作出答復(fù)。逾期不作出答復(fù)的，視為同意。業(yè)主和物業(yè)使用人臨時占用、挖掘道路場地的，須在約定期限或合理期限內(nèi)恢復(fù)原狀，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)作相應(yīng)補(bǔ)償。

　　(三)發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進(jìn)入物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，并在第三方(當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居(村)委會或派出所)的監(jiān)督下，進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作，由此造成的損失相關(guān)責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

　　(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時，相關(guān)業(yè)主須予以配合。業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成損失的，由其承擔(dān)修復(fù)或者賠償責(zé)任。對異產(chǎn)毗連的物業(yè)維修，各相鄰業(yè)主應(yīng)積極支持，不得無故阻撓維修。

　　第二十條 本物業(yè)管理區(qū)域公共能耗費(fèi)用采取以下第( )種方式分?jǐn)偅?/p>

　　(一) (物業(yè)類型)按 標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?

　　(物業(yè)類型)按 標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)?

　　。

　　(二)業(yè)主按照專有部位占建筑物總面積的比例分?jǐn)偂?/p>

　　按照規(guī)定將原住宅設(shè)計用途改為非住宅用途的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照本物業(yè)管理區(qū)域住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍計算;公共能耗費(fèi)分?jǐn)倯?yīng)按照本物業(yè)管理區(qū)域公共能耗費(fèi)分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)增加 %計算。

　　第二十一條 其他需要約定的行為：

　　(一) ;

　　(二) ;

　　(三) ;

　　(四) 。

　　第六章 業(yè)主共有收益及住宅專項維修資金

　　第二十二條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的物業(yè)管理經(jīng)營用房、停車場及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況如下：

　　(一) ;

　　(二) ;

　　(三) ;

　　(四) 。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的經(jīng)營用房、停車場及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生變更的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在公布共有資金帳戶收支情況時一并說明。

　　第二十三條 本住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)共用部分及公眾責(zé)任保險，由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的方案擬定草案，經(jīng)業(yè)主大會核定，在公告全體業(yè)主后，由業(yè)主委員會或選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)(機(jī)構(gòu))從物業(yè)費(fèi)中提取并辦理相關(guān)手續(xù)。

　　第二十四條 本物業(yè)管理區(qū)域建立的住宅專項維修資金專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，其歸集、使用執(zhí)行國家、省、市的相關(guān)規(guī)定。

　　(一)歸集

　　建設(shè)單位在辦理房屋所有權(quán)初始登記之前，已將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。業(yè)主在物業(yè)交付使用時按面積向建設(shè)單位交存維修資金費(fèi)用。

　　(二)使用

　　1、一般使用。維修、更新、改造工程需使用物業(yè)專項維修資金的，需經(jīng)專有部分占相關(guān)總建筑面積三分之二以上且專有部分人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，根據(jù)《南京市住宅專項維修資金管理辦法》的具體規(guī)定由申請人向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請。

　　2、應(yīng)急使用。出現(xiàn)《南京市住宅物業(yè)管理條例》第六十二條規(guī)定的應(yīng)急情形時需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，由順位主體按照法規(guī)規(guī)定向住宅專項維修資金管理部門提出資金應(yīng)急使用申請。

　　(三)監(jiān)督管理。維修資金管理部門負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的監(jiān)督管理。

　　第七章 違約責(zé)任

　　第二十五條 業(yè)主存在欠交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、公共水電分?jǐn)傎M(fèi)用、汽車停放費(fèi)用和住宅專項維修資金的，或存在損害業(yè)主共同權(quán)益行為且未改正的，取消其作為業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主委員會委員候選人和業(yè)主委員會委員的資格。

　　第二十六條 業(yè)主不按指定的停車位(停車區(qū)域)停放車輛的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)按本物業(yè)管理區(qū)域車輛管理規(guī)定處理或強(qiáng)制移動，強(qiáng)制移動所產(chǎn)生的費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

　　第二十七條 業(yè)主和物業(yè)使用人違反本規(guī)約有關(guān)約定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會有權(quán)要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復(fù)原狀、賠償損失;業(yè)主、物業(yè)使用人有權(quán)向相關(guān)行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟;業(yè)主委員會可以按照管理規(guī)約的約定或者業(yè)主大會的決定，對侵害業(yè)主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

　　業(yè)主違規(guī)裝飾裝修的，同時可以采取下列第 項措施予以制止(可復(fù)選)：

　　(一)在違規(guī)行為停止或整改完畢前，禁止施工人員進(jìn)入本物業(yè)區(qū)域。

　　(二)應(yīng)交納年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 %作為違約補(bǔ)償，違約金額納入業(yè)主共有資金。

　　(三) 。

　　(四) 。

　　業(yè)主違反本管理規(guī)約第十八條約定出租房屋的，同時可以采取下列第 項措施予以制止(可復(fù)選)：

　　(一)應(yīng)交納年租賃費(fèi)用的 %或年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的 %作為違約補(bǔ)償，違約金額納入業(yè)主共有資金。

　　(二) 。

　　第二十八條 業(yè)主或物業(yè)使用人未能履行本規(guī)約的約定，其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約的約定申請仲裁或向人民法院提起訴訟;屬于共同訴訟的，經(jīng)相關(guān)業(yè)主授權(quán)，推薦訴訟代表或授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)具體實(shí)施，訴訟費(fèi)用由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第二十九條 物業(yè)使用人違反本規(guī)約的約定，由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　第八章 附 則

　　第三十條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分指在構(gòu)造及利用上具有獨(dú)立性，由單個業(yè)主獨(dú)立使用、處分的物業(yè)部位。

　　本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)區(qū)域內(nèi)單個業(yè)主專有部分以外的，屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關(guān)配套設(shè)施設(shè)備。

　　第三十一條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將本規(guī)約告知受讓人或者承租人。

　　第三十二條 本規(guī)約生效之日起，本住宅區(qū)《臨時管理規(guī)約》自行終止。

篇2：物業(yè)知識教材：物業(yè)管理文件規(guī)約

　　物業(yè)知識教材：物業(yè)管理文件規(guī)約

　　1.業(yè)主公約

　　業(yè)主公約由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定，由全體業(yè)主討論通過并簽字生效。業(yè)主公約的主要內(nèi)容:

　　(一)業(yè)主大會的召集程序；

　　(二)對物業(yè)管理委員會成員的選舉與罷免程序；

　　(三)業(yè)主參與住宅物業(yè)管理的權(quán)利；

　　(四)業(yè)主對管委會和物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)；

　　(五)業(yè)主使用物業(yè)區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)利；

　　(六)業(yè)主對住宅區(qū)或物業(yè)區(qū)內(nèi)重大事項的表決程序等。

　　2.管理委員會章程

　　物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)制定出管委會章程。章程的主要內(nèi)容如下:

　　(一)管委會的宗旨；

　　(二)管委會的組織機(jī)構(gòu)；

　　(三)管委會成員的選舉方式及任期；

　　(四)管委會的主要職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)、作用；

　　(五)管委會與業(yè)主大會的關(guān)系；

　　(六)管委會成員懲罰獎勵條款；

　　(七)管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系；

　　(八)管委會向業(yè)主大會報告制度等。

　　3.委托管理合同

　　委托管理合同是發(fā)展商或管理委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，一般委托管理合同先由發(fā)展商與管理公司簽訂，然后由物業(yè)管理委員會與管理公司續(xù)簽。發(fā)展商的最初委托是臨時性的安排，而管理委員會的委托才是最終的。委托管理合同的主要內(nèi)容:

　　(一)委托雙方名稱、性質(zhì)、地址、電話；

　　(二)委托的內(nèi)容、范圍、權(quán)限；

　　(三)收費(fèi)的種類、標(biāo)準(zhǔn)；

　　(四)委托雙方的權(quán)利義務(wù)；

　　(五)委托期限；

　　(六)解約的條件；

　　(七)違約責(zé)任；

　　(八)獎懲條款；

　　(九)管理費(fèi)收支；

　　(十)利潤及風(fēng)險等。

　　4.管理公約

　　管理公約是房屋產(chǎn)權(quán)所有人(業(yè)主)和使用人與物業(yè)管理公司共同簽署并承諾共同遵守的行為守則。管理公約是物業(yè)管理工作中最為重要的法律文件，它涉及物業(yè)管理領(lǐng)域的方方面面。

　　大部分情況下，管理公約在物業(yè)管理初期由發(fā)展商自行管理或由發(fā)展商指定管理，但這都屬于臨時措施，所有業(yè)主并未因此而放棄重新選擇管理公司的權(quán)利，而這種權(quán)利的行使是通過業(yè)主管理委員會得以實(shí)現(xiàn)的。因此，一個完善的、體現(xiàn)公平原則的管理公約應(yīng)該由管理公司和業(yè)主委員會協(xié)商共同制定出來。管理公約的主要內(nèi)容:

　　(一)所管物業(yè)、范圍；

　　(二)業(yè)主名稱、物業(yè)位置；

　　(三)管理者提供服務(wù)的種類；

　　(四)各種收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、繳費(fèi)的時間；

　　(五)業(yè)主應(yīng)遵守哪些具體規(guī)則；

　　(六)公共設(shè)施和地區(qū)的使用；

　　(七)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)；

　　(八)管理者的權(quán)利與義務(wù)；

　　(九)違反公約的懲罰條款；

　　(十)法律糾紛的解決方法等。

　　5.其他文件

　　除了業(yè)主公約、管委會章程、委托管理合同、管理公約這四個主要文件外，物業(yè)管理公司還要制訂出一系列的規(guī)章、制度、辦法來配合物業(yè)管理，如裝修辦法、安全守則、公共衛(wèi)生守則、公用設(shè)施及公共部分使用方法、綠化管理辦法等。

　　上述一系列文件確定了物業(yè)管理中各個角色的法律關(guān)系，也調(diào)整了各個方面的關(guān)系，使物業(yè)管理中各項活動井然有序地進(jìn)行。

篇3：小區(qū)機(jī)動車管理規(guī)約和整修工程投票結(jié)果公告

　　小區(qū)機(jī)動車管理規(guī)約和整修工程投票結(jié)果公告

　　上海市/區(qū)花園村**業(yè)主大會公告

　　《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動車管理規(guī)約》

　　小區(qū)整修工程

　　第二屆業(yè)主大會〔20**〕05號

　　上海市/區(qū)花園村**業(yè)主大會表決票統(tǒng)計于20**年12月7日上午9:30在長新居委會舉行，/區(qū)房辦、居委會、業(yè)委會成員、業(yè)主代表參加。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，對使用專項維修基金應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。本次投票范圍為小區(qū)居住區(qū)內(nèi)107戶業(yè)主(不含6戶裙房業(yè)主)，建筑總面積13653.48平方米，委托居委會發(fā)放表決票107張，符合業(yè)主大會會議召開條件。

　　開票，結(jié)果如下：

　　1）回收表決票 73張, 占總發(fā)放票數(shù)68%

　　2）同意《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動車管理規(guī)約》 60 張

　　3）反對《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動車管理規(guī)約》 10 張

　　4）棄權(quán)《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動車管理規(guī)約》 3張

　　5）同意進(jìn)行小區(qū)整修工程60 張

　　6）反對進(jìn)行小區(qū)整修工程7張

　　7）棄權(quán)進(jìn)行小區(qū)整修工程6張

　　依據(jù)《業(yè)主大會議事規(guī)則》，當(dāng)未投票數(shù)<40%時，未投票業(yè)主視為同意大多數(shù)人意見，最終加權(quán)得出：

《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動車管理規(guī)約》
同意	人數(shù)比	面積比	反對	人數(shù)比	面積比	棄權(quán)	人數(shù)比	面積比
94	87.9%	87.9%	10	9.3%	9.7%	3	2.8%	2.7%
小區(qū)整修工程
同意	人數(shù)比	面積比	反對	人數(shù)比	面積比	棄權(quán)	人數(shù)比	面積比
94	87.9%	87.9%	7	6.5%	6.5%	6	5.6

　　《上海市/區(qū)花園村**機(jī)動車管理規(guī)約》符合法律規(guī)定的占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主同意通過，將于20**年1月1日實(shí)施。

　　小區(qū)整修工程符合法律規(guī)定的經(jīng)占建筑物總面積過2/3的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過2/3的業(yè)主同意通過。

　　小區(qū)整修工程尚需經(jīng)獨(dú)立第三方審價機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)后實(shí)施。

　　如業(yè)主對本次表決有任何疑問請聯(lián)系：

　　上海市/區(qū)住房保障和房屋管理局(第一辦事處)或/區(qū)長新居委會。

　　特此公告

　　上海市/區(qū)花園村**業(yè)主大會

　　20**年12月09日