徐政辦發〔20**〕218 號
市政府辦公室關于印發
物業管理工作實施細則的通知
各縣(市)、區人民政府，徐州經濟技術開發區、新城區管委會，市各委、辦、局(公司)，市各直屬單位：
《物業管理工作實施細則》已經市政府研究同意，現予以印發，請認真貫徹實施。
徐州市人民政府辦公室
20**年11月1日
物業管理工作實施細則
為全面貫徹落實《*徐州市委、徐州市人民政府關于進一步加強物業管理工作的意見(試行)》(徐委發〔20**〕42號)，加強和規范我市的物業管理工作，建立健全物業管理的監管機制，提高全市物業服務水平，現制定如下實施細則。
一、規范新建商品房前期物業市場準入工作
(一)在我市范圍內(含各縣市區)新建的物業項目，開發企業在領取《商品房預售許可證》前，應按規定完成前期物業管理招標工作。
(二)國內知名度較高、服務較優的國家二級及以上資質的物業服務企業憑當地主管部門出具的誠信證明，在符合資質要求的情況下，可參加開發企業組織的邀請招標和公開招標。
(三)前期物業管理招標主體為房地產開發企業，市區前期物業管理招標由市物業管理中心負責組織、協調和實施。各縣(市)、銅山區、賈汪區的前期物業管理招標由屬地房管部門負責實施。物價部門會同所在地區房管部門、街道辦事處共同指導、監督。
(四)各縣(市)、區房管部門及轄區辦事處(鎮)可依據開發企業公布的招標公告要求的條件和標準，推薦符合條件的物業服務企業。
(五)前期物業管理項目評標必須組建評標小組，成員從物業評標專家人才庫中隨機抽取(人才庫由人大代表、政協委員、專家等組成)。每個物業管理項目評委5-7人，評標小組組長負責整個評標工作，評標工作結果由評標小組組長寫出評標報告并存檔。
(六)項目前期物業管理評標工作結束，須在轄區房管部門網站上公示中標物業服務企業。
(七)開發企業與物業服務企業簽訂《前期物業服務合同》后，要到市及區房管部門、所在的街道辦事處和市物價部門備案，并在業主上房前將物業服務合同中的物業服務內容、服務標準、收費標準在小區內公示，開發企業在與購房者簽訂購房合同時，必須附有《前期物業服務合同》。
(八)房地產開發企業持《前期物業服務合同備案表》、已繳納住宅工程質量保修金、電梯及消防設備專項維修資金和前期物業開辦費的票據辦理商品房預售許可證。
二、做好物業區域內專業經營設施設備移交與管理工作
房地產開發企業應當在施工驗收合格后，將住宅區內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收并承擔維修、養護和更新的責任，有關費用由專業經營單位承擔。二次供水設施的費用承擔，按照《江蘇省城鄉供水管理條例》有關規定執行。
三、規范物業服務和管理工作
(一)物業委托方與被委托方簽訂《物業服務合同》，并嚴格按《物業服務合同》規定的內容執行。
(二)《前期物業服務合同》到期前3個月，成立業主委員會的，由業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂《物業服務合同》。未成立業主委員會的，由開發企業負責繼續招聘物業服務企業;開發企業解散或注銷的，可以由街道辦事處(鎮)、社區居(村)民委員會、社區服務機構、業主代表等組成所在物業管理區域內的物業管理委員會，代行業主大會和業主委員會職責，選聘物業服務企業。
(三)在前期物業管理階段，《前期物業服務合同》期限未滿，業主大會已經選聘新的物業服務企業且業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，前期物業服務合同終止，被解聘的前期物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起十日內，在業主委員會的監督確認下，將物業承接查驗檔案移交給新選聘的物業服務企業或業主委員會。
(四)物業服務企業撤出所管項目，應提前3個月告知業主委員會，并通知轄區房管部門和街道辦事處(鎮)，并在物業管理區域內顯著位置公告。待選出新的物業服務企業并辦理交接手續后方可撤出。
(五)物業服務企業不得以業主未繳物業服務費為由，拒不移交物業服務用房和檔案資料。
(六)業主委員會組織召開業主大會，決定選聘或者續聘物業服務企業，應在轄區房管部門和街道辦事處(鎮)的監督指導下進行，轄區房管部門應對報名的物業服務企業進行資格審核。
(七)實行包干制收費的，物業服務企業每半年至少公布一次物業管理費的收支明細和公共水電分攤及代收代支的情況，自覺接受監督，讓業主明明白白消費。
(八)物業服務企業要按《物業服務合同》約定，履行好電梯、消防的巡查和日常保養職責，加強對違章停車、違章搭建、故意毀綠等不良行為的巡查、勸阻和教育，及時下發停工通知單、整改通知單等。對經勸說教育拒不服從的，要向政府有關部門報告。
四、大力開展物業創優活動
(一)每年各縣(市)、區要爭創1個省優項目、2-5個市優物業項目，爭取創建全國物業示范項目。
(二)對創成全國示范、省優、市優的物業項目，市、縣(市、區)財政按照1∶1比例分別給予2萬元、1萬元、5000元獎勵。
(三)市級獎勵部分由物業服務企業填寫《徐州市物業項目獲優獎金申請表》(見附件1)，報市住房保障和房產管理局(以下簡稱市房管局)物業管理處，由市房管局匯總后向市財政局申請。各縣(市)、區獎勵部分由轄區房管部門負責向所轄區政府財政部門申請。申請實行年度申報制，每年一次，于每年的12月申請。
五、鼓勵物業服務企業做大做強
(一)對于信譽好、所管項目獲得全國示范、省優、市優(含市級幸福家園)稱號的二級資質及以上資質物業服務企業，經市、縣(市、區)兩級房管部門考核合格后，并經地稅部門審核，由當地財政部門對其當年稅收地方留成部分，按稅收機制返還物業服務企業。
(二)返還實行年度申報制，由物業服務企業憑資質證書、物業項目獲獎文件，填寫《徐州市獲優物業項目稅收返還申請表》(見附件2)，憑工商營業執照、法人代表證書、經辦人身份證、納稅發票等到當地財政部門辦理。
六、完善物業服務行業“黑名單”制度
(一)各街道辦事處(鎮)每月對照標準，對轄區物業小區進行檢查，及時向轄區房管部門上報檢查情況，轄區房管部門每半年向市房管局上報檢查情況。
(二)對服務不佳、違法違規較多、遭業主投訴較多且不及時整改的，給予不良行為記錄，并根據情節輕重確定是否將該企業記入“黑名單”，市房管局每半年公布一次。情節嚴重的，將降低直至吊銷企業資質。
七、提高業主委員會工作水平
(一)街道辦事處(鎮)和轄區房管部門要及時督促、指導入住率達到50%以上的物業項目召開首次業主大會，選舉業主委員會。分期建設的物業項目，已交付區域入住率達50%以上的，可先召開首次業主大會，選舉業主委員會，并按項目總規模確定業主委員會人數，按面積比例預留后期項目的業主委員會名額。
(二)對暫未成立業主委員會的，由街道辦事處(鎮)、社區居委會、社區服務機構、建設單位、業主代表等組成物業管理委員會代行業主大會或業主委員會職權，應急情況下，由該物業管理委員會代為選聘物業服務企業。
(三)各縣(市)、區房管部門每年至少舉辦一期轄區業主委員會培訓班，學習物業管理法規政策，熟悉業主委員會的權利和義務。
八、建立對保障性住房等小區的物業扶持機制
(一)對低保戶、特困戶的物業服務費實行減免政策。每年初，由物業企業填寫《徐州市低保戶/特困戶物業服務費減免申請審核表》(見附件3)向小區所在地的街道辦事處申請，區房產服務中心匯總并經區政府研究后報市房管局，由市房管局、財政局共同研究提出意見報市政府批準，市、區兩級財政按1∶1比例進行補貼。
(二)對新建的保障性住房項目，應當按照不低于總建筑面積千分之三的標準配置物業服務經營性用房，在上房時移交給物業服務企業經營，收益用于彌補物業費不足，賬目每年公示一次。
九、建立質價相符的物業收費機制
(一)物價部門根據住宅小區實際，對普通住宅前期物業服務收費制定分級、分類政府指導價，每3年向社會公布一次。
(二)物價部門負責做好物業服務企業物業服務收費公示工作和監督工作，嚴厲查處物業企業價格違法行為。
十、建立提高物業服務費收繳率機制
(一)市、縣(市)區人民法院應建立欠繳物業費立案、審判的綠色通道，依法從快處理，必要時，在小區內開設簡易審判法庭。
(二)二手房交易時，原房屋所有權人應憑交易前一年的物業服務收費發票，經轄區房管部門確認，并出具該業主已繳納物業費證明后(證明單樣表見附件4)，房屋登記交易機構方可辦理過戶手續。
十一、組織機構及保障措施
(一)市、縣(市)、區物業管理工作領導小組每年至少召開兩次聯席會議研究物業管理工作。
(二)各縣(市)、區政府落實屬地管理責任，每年至少有2次政府常務會研究加強物業管理和幸福家園創建工作，研究老舊小區改進和提升管理與服務工作，在人、財、物上給予大力支持。
(三)市對縣(市)、區物業管理工作每年檢查兩次，并納入***考核，市目標辦、房管局做好具體落實工作。每年要召開一次全市物業管理工作會議，獎優罰劣。
(四)市、縣(市)、區財政部門對物業管理工作所需工作經費、補貼資金、獎勵資金及創建經費要做到每年有預算、有審計、有監督。
(五)市、縣(市)、區、房管部門要盡快落實設立物業管理中心工作，人事、編制、財政部門應給予支持和配合。
(六)各街道辦事處(鎮)應設立物業管理科，由各縣(市)、區政府負責落實編制、人員、辦公經費和工作經費。
(七)物業企業保安隊伍應配備城管協管員、公安協管員，具體由市房管局、城管局、公安局配合落實。
附件：1.徐州市獲優物業項目獎金申請表
2.徐州市獲優物業項目稅收返還申請表
3.徐州市低保戶/特困戶物業服務費減免申請審核表
4.業主已繳納物業費證明單(樣表)
5.公職人員欠物業費追繳工作流程圖
6.徐州市前期物業管理招投標流程圖
7.徐州市小區管理績效考核機構圖
8.徐州市物業服務項目創優標準和條件
附件1
徐州市獲優物業項目獎金申請表
附件2
徐州市獲優物業項目稅收返還申請表
附件3
徐州市低保戶/特困戶物業服務費減免申請審核表
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物業項目名稱 |
管理面積 （萬m2） |
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上房時間 |
獲優名稱 |
獲優時間 |
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管理單位 |
法人代表 |
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所在轄區 |
聯系人 |
聯系電話 |
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申 請 理 由 |
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轄區房管部門意見 |
（蓋章） 年 月 日 |
市房管局意見 |
（蓋章） 年 月 日 |
市財政局意見 |
（蓋章） 年 月 日 |
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備注 |
1.此申請表由獲獎物業服務企業填寫，每年3月1日前交至轄區房管部門； 2.附獲獎文件復印件； 3.此表一式三份。 |
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附件4
業主已繳納物業費證明單(樣表)
：
原居住在 小區 幢 室的業主 已繳納居住期間物業費 元，已經我單位審查，特此證明。
(區房管部門單位公章)
年 月 日
無物業管理小區證明單
市房產交易登記中心：
原居住在 小區 幢 室的業主 ，該小區無物業管理，無須繳納物業服務費，請直接辦理過戶手續。特此證明。
(區房管部門單位公章)
年 月 日
附件5
公職人員欠物業費追繳工作流程圖
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物業名稱 |
管理面積 （萬m2） |
物業費 標 準 |
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獲優等級 |
獲優時間 |
轄 區 |
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管理單位 |
法人代表 |
聯系電話 |
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資質級別 |
聯系人 |
聯系電話 |
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該項目年納稅（元） |
大寫 |
地方留成部分（元） |
大寫 |
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小寫 |
小寫 |
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申請理由 |
（申請單位章） 年 月 日 |
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轄區房管部門意見 |
（蓋章） 年 月 日 |
轄區財政部門意見 |
（蓋章） 年 月 日 |
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備注 |
1.附物業服務企業工商營業執照、資質證書復印件，項目獲優文件復印件，申請人身份證復印件，法人代表身份證復印件； 2.此表由物業服務企業如實填寫，并對真實性負責； 3.此表一式四份。 |
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附件6
徐州市前期物業管理招投標流程圖
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申請人姓名 |
聯系電話 |
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房屋坐落 |
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房屋所有權證權號 |
房屋面積 |
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特困類型 |
發證部門 |
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特困證明編號 |
有效期至 |
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低保人姓名 |
特困證明注明的地址所在區 |
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特困證注明的地址 |
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物業服務費標準 |
元/月.m2 |
減免標準 |
元/月.m2 |
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申請減免時間 （不得超過特困證明有效期） |
20 年 月 日至20 年 月 日止 |
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應繳金額 |
申請減免金額 |
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申請人 確認 |
本表以上內容均系本人據實填寫（或經本人確認無誤），如有虛假本人愿承擔相應責任。 申請人（簽字）： 年 月 日 |
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轄區房管 部門 意見 |
（蓋章） 年 月 日 |
轄區財政 部門 意見 |
（蓋章） 年 月 日 |
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物業管理單位 |
聯系電話 |
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備 注 |
1.申請人應當如實填寫本表，并提供房屋權屬證明、有效期內的低保戶/特困戶證明、申請人身份證，以及上述證明材料的復印件一份； 2.此表一式三份； 3.此表每年3月由區房管部門交至市物業管理中心匯總，報市住房保障和房產管理局、市財政局。 |
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附件7
徐州市小區管理績效考核機構圖
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附件8
徐州市物業服務項目創優標準和條件
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篇2：關于全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制、提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行。現將考評驗收工作有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1、參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2、取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3、物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4、物業管理企業無重大責任事故。
5、未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求。各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房[1995]120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自95年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到95年標準www.dewk.cn、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房[1995]120號文件要求執行。
附件:1、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2、全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一
基礎管理 32
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽 訂物業管理合同,雙方責權利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度(來自:www.dewk.cn)、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹 2 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.5,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況 2 執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便 2 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養護 14
1、主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標,組團及幢、單元(門)、戶門標
2
未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
5、小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
8、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻元污染
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2分
4、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
七
精神文明建設
3
l、開展有意義、健康向上的社區文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范大廈標準及評分細則
序號
標準內容
規定分值
評分細則
一
基礎管理
22
1、按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗收手續
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責權利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法
2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查;物業管理服務工作程度、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2:未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹
1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1:著裝及標志符合0.3,不符合0
l3、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定:至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便
1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養護
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象
2
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發現一處褪色不一致的扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求建筑設計有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三
共用設備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程
1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶
1
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行
1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3.備用應急發電機可隨時起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統
2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作
1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄并按規定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統
5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用
1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題
1
每發現一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人
1
符合1.0,責行人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患
1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統
6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好
1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、清毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染
2
符合2.0,發現一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統
3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案
1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統
3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患
1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設施管理
4
1、共用配套服務設施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發現一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區的環境,文明值勤訓練有素言語規范認真負責
2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環境衛生管理
10
1、環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站
1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化保潔
1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃極日產日清,定期進行衛生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設施設備無蟻害
2
每發現一處垃極扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象
2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染
1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地無改變使用用途和破環、踐踏、占用現象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實
1
無措施扣1.0,有措施,落實不力扣0.5
精神文明建設
3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業管理服務費用收繳率98%以上
2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
序號 標準內容 規定分值 評分細則
一 基礎管理 21
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗收手續 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設單位在租售廠房前。與選聘的物業管理企業簽訂物 業管理合同.雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前 期物業管理服務協議 雙方責權利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同、雙方責權利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案、并經業主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法 2 制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處 不完整規范扣0. 2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗:員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹 1 管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標志符合0.3。不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方 面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況 1 執行有關規定0.5。末執行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備 大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資 料和臺帳:每發現一項不齊全或不完善扣0
16、建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、 查閱方便 1 每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業主和使 用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見 單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立 扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養護 11
1、區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、 駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置.企業銘牌及各 類標識牌統一有序 1 符合1.0.發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象 1 符合1.0.每發現"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發現一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致 扣0.2;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規定設置0;按規定設置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.1
6、區內住宅封閉陽臺統一有序。色調"致,不超出外墻面; 除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發現一處不符合扣0.1
7、樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發現一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆 改管線和損害他人利益的現象 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
10、機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結構的安全隱患 1 符合1.0,發現一處不符合扣0.5
三 共用設施設備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保 養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴格執行 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機 房環境符合設備要求 1 符合1.0.每發現-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業技術人員。嚴格執行操作規程 1 符合1.0。不符合0
4、設備良好,運行正常.一年內無重大管理責任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定 時間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格抉 何 1 符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符 合均扣0.5
3、備用應急發電機可隨時起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統 2
1、按工作標準規定時問排除故障,保證各弱電系統正常工 作 1 符合1.0,發現一次不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統 7
1、消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完 好元損,可隨時起用 1 發現一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時 處理各種問題 1 每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域 防火責任人 1 符合1,0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意 圖.照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應急方案扣0.5、各種標志每缺少一個及每 發現一處不暢通扣0.1
5、工業廠房裝修需報消防部門審批.對裝修過程嚴格監 管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0
6、區內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責任書 1 符合1.0,每發現一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規定.室內電線、插座 安裝規范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統 5
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬 設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔 1 每發現一處不符合扣0.2
3、電梯由專業隊伍維修保養;維修、操作人員持證上崗;貨 運電梯由專人管理操作,嚴禁超載.客梯嚴禁載貨 1 符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
4、運行出現故障后,維修人員應在規定時問內到達現場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統 8
1、建立工業區用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合 理的用水和節水計劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染 2 符合2,0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發現一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規定時間通知業主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發生 1 符合1.0、每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時間停水現象;制定事故應急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調系統 3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標, 無嚴重滴漏水現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內 到達現維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案 1 無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統 2
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北 方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患 1 每發現一處不符合扣0.2
四 共用設施管理 4
1、共用配套設施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、工業區范圍內的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業區基本實行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認 真負責 2 符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、綜合工業區特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一 處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4、進出工業區各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業區內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環境衛生管理 11
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1 符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔 1 未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責 任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生滅殺 1 每發現一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清 的扣0.3,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象 2 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準, 無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發現一次環保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發現一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
八 精神文明建設 3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業區的各項管理規定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設有學習宣傳園地,宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上 2 每降低1個百分點扣0.5
2、提供便民有償服務,開展多種經營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區物業管理經營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業管理實施細則（2015年新）
鄂州市物業管理實施細則(20**最新)
鄂州市人民政府關于發布《鄂州市物業管理實施細則》的通知
鄂州政規〔20**〕1號
各區人民政府、開發區管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業管理實施細則》經20**年第25次市人民政府常務會議審議通過，現予發布，請遵照執行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業管理實施細則
第一章 總 則
第一條 為規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，促進物業管理行業健康發展，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本細則。
第二條 本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 市房產管理部門是全市物業管理工作的主管部門，負責全市范圍內物業管理活動的監督管理工作。
公安、環保、住建、規劃、工商、物價、城管、園林、市政、環衛、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業單位，依照法律法規規定，負責各自職能范圍內的管理和服務工作。
街道辦事處、社區居委會負責組織本轄區內業主大會成立及首屆業主委員會的選舉工作;指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動。結合社區網格化管理，配合調解處理物業管理糾紛投訴，協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
第四條 本市新建住宅區應當實行物業管理。
未實行物業管理的舊住宅區，對基礎設施比較完善，相對獨立，且具備物業服務企業管理條件的，由市房產管理部門、社區居民委員會推薦引進物業服務企業，實施物業管理;對住戶少、相對分散的，由社區居民委員會牽頭，市房產管理部門指導成立業主委員會，實行業主自行管理;對其它改制、破產企業無人管理的住宅區，由社區居民委員會聘請保潔員，負責小區衛生保潔，適當收取每戶衛生管理費。
第二章 業主、業主大會及業主委員會
第五條 房屋的所有權人為業主。
尚未依法辦理所有權登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有該房屋的人，可以認定為業主。
第六條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，主要依據為：
(一)物業統一規劃、功能配套設施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區居民委員會自治區域相適應。
第七條 業主人數較少或者不足3萬平方米的物業管理區域經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%或者物業投入使用二年以上的，應當召開首次業主大會或業主代表大會。
首次業主大會在市房產管理部門的指導下，由業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負責組織召開。
第九條 籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處代表和社區居民委員會代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔任。
第十條 業主大會確定業主投票權數，專有部分面積和業主人數按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積按照上述面積的統計總和計算;
(二)業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算;總人數按照上述人數的統計總和計算。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業主決定以其它方式推選業主代表參加會議。業主可以委托代理人參加業主大會會議。
采用征求意見形式的，應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的，應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的，視為棄權。
以書面形式征求意見的，經業主簽名的意見方為有效。
業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第三章 前期物業管理
第十二條 建設單位在辦理商品房預(銷)售許可手續和業主、業主大會選聘物業服務企業之前，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅物業低于3萬平方米的，經市房產管理部門批準，可采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并與之簽訂書面的前期物業服務合同;住宅物業超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經市房產管理部門批準，可以采用議標方式選聘具有相應資質的物業服務企業;住宅物業超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第十三條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
前期物業服務合同可以約定期限;但期限未滿，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。
第十四條 建設單位在報批商品房開發項目規劃方案時，應當根據物業管理的需要，在規劃方案中配置必要的物業管理用房。物業管理用房的面積，按不低于建設項目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應當具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業管理用房的所有權依法屬于全體業主，由市房產管理部門依法辦理房屋產權登記手續。
第十五條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。建設單位可以將物業保修的有關事宜委托物業服務企業承擔，并簽訂委托合同，向物業服務企業支付相應的報酬。
建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以提
出申請，經建設管理部門核實后，責令由建設單位承擔維修責任。 第十六條 物業服務企業承接物業時，應當與建設單位對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第十七條 物業服務企業應當在與建設單位辦理物業交接手續后30日內，提交以下資料向市房產管理部門辦理備案手續：
(一)物業承接查驗備案申報表;
(二)前期物業服務合同備案回執;
(三)臨時管理規約;
(四)物業承接查驗協議;
(五)建設單位移交資料清單;
(六)查驗記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗有關的文件。
報送資料齊全、符合法定形式的，市房產管理部門應當出具加蓋印章的書面回執。
第四章 物業管理服務
第十八條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格并具備從事物業管理的相應資質。從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。
從事物業服務咨詢、顧問、代理、認證等經營活動的機構和在本市行政區域內從事物業服務活動的外地企業，應當向市房產管理部門備案。
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
本市物業管理區域實行項目經理責任制，物業管理區域的物業服務負責人應當由具備物業管理職業資格的人員擔任。物業服務企業應當按規定聘請相應專業服務人員從事相關專業服務工作。
第十九條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，并在15日內向市房產管理部門辦理備案。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第二十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第二十一條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。業主委員會應當向物業服務企業移交本細則第十六條第一款規定的資料。
第二十二條 物業服務合同期限屆滿60日前，業主委員會應在社區監督下，組織召開業主大會，對是否續聘物業服務企業進行表決。雙方續約的，應當重新簽訂物業服務合同;不再續約且需以委托方式管理的，業主大會應當及時依法選聘其他物業服務企業或者其他管理人。
物業服務合同期限屆滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業可以按照原合同約定繼續提供服務，物業服務合同自動延續至業主大會作出選聘或者續聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業服務企業應當退出物業管理區域的物業服務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業服務合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規定的情形外，物業服務合同期滿未續約;
(三)法律、法規、規章規定物業服務企業不得繼續從事物業服務活動的其他情形。
第二十四條 物業服務企業退出物業管理區域的物業服務，應當在辦理退出手續的同時，做好交接工作，并履行下列義務：
(一)移交本細則第十六條第一款規定的資料、保管的物業檔案、物業服務檔案等資料和物業服務用房，實行酬金制的，還應當移交服務期間的財務檔案;
(二)撤出物業管理區域內的物業服務人員;
(三)清退預收、代收的有關費用;
(四)法律、法規、規章規定的其他義務。
第二十五條 物業管理服務價格應當遵循合理、公開與物業管理服務內容和質量相適應的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業服務收費實行政府指導價，由雙方當事人按照物價、房產部門制定的物業服務收費標準簽訂協議，并向全體業主公示。非保障性住房和非住宅的物業收費實行市場調節價，具體價格由雙方協商約定。
實行政府指導價的，由市物價部門會同市房產管理部門，按照質價相符的原則，以服務等級和物業服務企業資質為依據，制定相對應的指導價標準。
物業管理服務價格實行明碼標價制度。物業服務企業應將企業名稱、收費對象、服務內容及標準、計費方式、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話等內容在小區的顯著位置予以公示。
物業服務收費可以采取包干制或酬金制。物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，且每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
第二十六條 物業管理區域內已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的房屋，物業服務費由開發建設單位交納。出售后已移交給物業買受人的房屋，空置一年以內的，由物業買受人減半交納物業服務費;超過一年的，業主應當按照物業服務合同的約定交納物業服務費。
房屋通過竣工驗收并到市房產管理部門備案，達到交付條件，業主收到交付通知并辦理完相應手續的，即為交付;業主收到交付通知后無正當理由(30日內)不辦理相應手續的，視為交付。
第五章 物業配套設施建設、使用與維護
第二十七條 按照“新區新辦法，老區老辦法”的原則，由相關部門建立物業管理強制性規范。凡新建住宅小區在規劃設計階段即按規范要求，充分考慮物業管理的便利和需要，規劃、設計好物業管理用房、水電直供管網、綠化、環保、環衛、文體娛樂、教育、安防等各項配套設施。在建設過程中，市相關職能部門應加強監督，確保配套建設到位。
第二十八條 舊住宅小區應按照規范要求，逐步調整到位。舊住宅區仍由原開發建設單位進行管理，有經營收入的，由原開發建設單位按規范要求承擔部分資金或公共用房，完善相應公共配套設施;開發主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補齊和改造不完善的公共設施、設備，整頓后通過招標或委托等方式交由專業的物業公司進行物業管理。
第二十九條 在物業管理區域內，供水、供電等部門要負責各自管網、設施設備的建造、維修和養護并直供到戶。新建住宅均按規定實施水、電直供到戶，做到同步規劃、同步施工、同步驗收。已建成住宅應逐步實施水改、電改。供水、供電部門應按市物價部門核定的收費標準，負責對所有已經竣工驗收并交付使用的房屋進行供水、供電管網改造并直供到戶，不得向居民收取額外費用。
第三十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
第三十一條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第三十二條 物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫應當以出售、附贈或者出租等方式優先處分給業主。
利用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業管理區域內的道路或者其他公共場地設置車位的，應當由業主大會決定車位設置和車位管理等事項。業主大會決定收取場地租賃費的，場地租賃費屬于全體業主共有，用于補充專項維修資金或者業主大會決定的其他事項。
物業管理區域內停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項以及相關的收費項目告知業主。
物業服務企業應當加強物業管理區域裝飾裝修安全事項的巡查，業主、物業使用人應當予以配合。
第三十四條 住宅物業和非住宅物業的業主，應當按照規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實行兩公示，維修施工前對業主簽名、施工方案及預算進行公示，維修施工后對工程結算結果進行公示。
第三十五條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的，由相關業主提出使用建議;
(二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;
(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案及預算;
(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市房產管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產管理部門申請列支;
(五)市房產管理部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。
第三十六條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業主大會依法通過使用方案;
(三)物業服務企業組織實施使用方案;
(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;
(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市房產管理部門備案;市房產管理部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的，應當責令改正。
第三十七條 發生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，按照以下規定列支住宅專項維修資金：
(一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，按照本細則第三十五條第四項、第五項、第六項的規定辦理;
(二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，按照本細則第三十六條第四項、第五項的規定辦理。
發生前款情況后，未按規定實施維修和更新、改造的，市房產管理部門可以組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
第三十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決 定使用。
第三十九條 物業使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構;
(二)違法搭建建筑物、構筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(七)排放有毒、有害物質;
(八)在公共區域內種菜、飼養動物等影響他人的;
(九)發生超過規定標準的噪聲;
(十)規劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內不得設立產生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經營場所;
(十一)法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。
第四十條 業主、物業使用人應當按照規劃管理部門批準或者房屋所有權證載明的用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。
改變物業使用性質未經相鄰業主書面同意或無業主委員會證明的，規劃部門不得審批。
第六章 法律責任
第四十一條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，由物業所在地街道辦事處牽頭，房產、司法等部門參與進行調解，調解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業 主、物業使用人、業主委員會、物業服務企業等對違反本細則的行為，可以向有關部門投訴、舉報，有關部門應當及時調查、核實，并依法處理。
第四十二條 違反本細則第三十九條、第四十條規定的，由公安、環保、住建、規劃、工商、城管、房產等部門依照各自職責，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔民事責任。構成犯罪的，依法追究刑事責任：
違反本細則其它規定，依照《物業管理條例》相關規定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區、開發區(新區)物業管理活動參照本實施細則實行。
第四十四條 本細則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發布的《鄂州市物業管理實施細則》(鄂州政發〔20**〕26號)宣布作廢。