珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則（20**）
第一章 總則
第一條 為了貫徹實(shí)施《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《物業(yè)條例》)，根據(jù)有關(guān)法律和法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 市、區(qū)和鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處(以下簡稱鎮(zhèn)街)應(yīng)當(dāng)配備專門的物業(yè)管理部門和專職的工作人員，并對工作經(jīng)費(fèi)予以保障。
第三條 市物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)主管部門)履行以下職責(zé)：
(一)制定全市物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃;
(二)統(tǒng)籌全市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)管工作;
(三)統(tǒng)籌全市信用體系監(jiān)管工作;
(四)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
(五)指導(dǎo)和監(jiān)督市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會開展工作，加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律;
(六)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
第四條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門(以下簡稱區(qū)物業(yè)主管部門)接受市物業(yè)主管部門指導(dǎo)，履行以下職責(zé)：
(一)指導(dǎo)和監(jiān)督鎮(zhèn)街履行物業(yè)管理行政監(jiān)管職責(zé);
(二)會同鎮(zhèn)街決定是否解散業(yè)主委員會;
(三)會同鎮(zhèn)街撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(四)會同鎮(zhèn)街劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
(五)指導(dǎo)和監(jiān)督各方完成承接查驗(yàn)工作;
(六)審批協(xié)議選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請;
(七)定期對鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會、物業(yè)管理人員及業(yè)主委員會成員、候補(bǔ)委員、業(yè)主監(jiān)事會成員等進(jìn)行培訓(xùn);
(八)依法查處違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為;
(九)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
橫琴新區(qū)和經(jīng)濟(jì)功能區(qū)管理機(jī)構(gòu)履行區(qū)政府職責(zé)。
第五條 鎮(zhèn)街在各級物業(yè)主管部門的指導(dǎo)下，履行以下職責(zé)：
(一)審查首次業(yè)主大會設(shè)立的書面要求，指導(dǎo)和監(jiān)督成立業(yè)主大會籌備組;
(二)對業(yè)主委員會委員候選人進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(三)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主成立換屆選舉小組;
(四)依法組織召開業(yè)主大會會議;
(五)對業(yè)主大會及業(yè)主委員會會議資料進(jìn)行備案;
(六)代為管理業(yè)主委員會移交的資料、印章、財(cái)物等物品;
(七)指導(dǎo)和監(jiān)督設(shè)立物業(yè)管理委員會;
(八)組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議;
(九)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動;
(十)確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(十一)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)查、撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定;
(十二)協(xié)助區(qū)物業(yè)主管部門劃定或者調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域;
(十三)《物業(yè)條例》規(guī)定的其他職責(zé)。
鎮(zhèn)街可以依法委托居民委員會或者村民委員會辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。居民委員會或者村民委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助鎮(zhèn)街開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第六條 鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，聯(lián)席會議由區(qū)物業(yè)主管部門、城市管理和綜合執(zhí)法、建設(shè)、自然資源、生態(tài)環(huán)境、公安派出所、司法所、應(yīng)急辦、信訪、居民委員會或者村民委員會、社區(qū)工作站等相關(guān)部門和建設(shè)單位代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、業(yè)主委員會等相關(guān)人員組成。
第七條 聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)下列物業(yè)管理事項(xiàng)：
(一)業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉工作的;
(二)新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接中發(fā)生的矛盾糾紛;
(三)設(shè)立業(yè)主大會、組織召開業(yè)主大會會議過程中出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件沒有規(guī)定的相關(guān)情形;
(四)發(fā)生其他嚴(yán)重影響物業(yè)管理區(qū)域穩(wěn)定的情形。
物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當(dāng)指定專人參加會議。物業(yè)管理聯(lián)席會議成員單位應(yīng)當(dāng)在法定職責(zé)范圍內(nèi)執(zhí)行物業(yè)管理聯(lián)席會議決定的事項(xiàng)，無正當(dāng)理由拒不執(zhí)行的，依法追究行政責(zé)任。
第八條 鼓勵業(yè)主、建設(shè)單位委托社會組織對設(shè)立業(yè)主大會、政策法律咨詢以及糾紛協(xié)調(diào)處理等事項(xiàng)提供專業(yè)服務(wù)。
第二章 物業(yè)管理區(qū)域
第九條 本實(shí)施細(xì)則實(shí)施后的新建物業(yè)管理區(qū)域，由建設(shè)單位在前期物業(yè)管理招標(biāo)工作開始前完成物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十條 已實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑物業(yè)服務(wù)合同等材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
業(yè)主實(shí)施自行管理的物業(yè)管理區(qū)域，由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)憑確定該物業(yè)管理區(qū)域的相關(guān)材料辦理物業(yè)管理區(qū)域備案。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要劃分為若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，或者若干個(gè)物業(yè)管理區(qū)域需要合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：
(一)已完成物業(yè)管理區(qū)域備案;
(二)對原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共有道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房、消防、供水、供電等共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等依法形成分割方案或者合并方案;
(三)分割方案或者合并方案經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
物業(yè)管理區(qū)域合并后，只能設(shè)立一個(gè)業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會，委托一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。
第十二條 物業(yè)管理區(qū)域依據(jù)本實(shí)施細(xì)則規(guī)定分割或者合并后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體憑分割或合并后物業(yè)管理區(qū)域的四至范圍說明及附圖、分割或者合并方案以及業(yè)主大會會議的表決結(jié)果辦理物業(yè)管理區(qū)域變更備案。
第十三條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等相關(guān)主體應(yīng)當(dāng)按照本章規(guī)定向區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在七個(gè)工作日內(nèi)完成備案。
第三章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第一節(jié) 業(yè)主大會
第十四條 下列主體在物業(yè)管理活動中依法享有業(yè)主權(quán)利、履行業(yè)主義務(wù)：
(一)依法在不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動產(chǎn)登記的人;
(二)因人民法院、仲裁委員會的法律文書取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(三)因繼承或者受遺贈取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(四)因合法建造等事實(shí)行為取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(五)其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的人。
第十五條 業(yè)主提出設(shè)立業(yè)主大會申請，應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)街提交由業(yè)主簽字的書面要求，業(yè)主身份根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書和身份證明確認(rèn)。
符合《物業(yè)條例》第二十二條設(shè)立業(yè)主大會條件的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自接到業(yè)主書面要求之日起三十日內(nèi)，指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。
第十六條 籌備組成員為七人以上十五人以下單數(shù)，由鎮(zhèn)街代表、居民委員會或者村民委員會代表、建設(shè)單位代表和業(yè)主代表共同組成，其中業(yè)主代表人數(shù)不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之六十?；I備組組長由鎮(zhèn)街代表擔(dān)任。
籌備組中的業(yè)主代表通過業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦、鎮(zhèn)街推薦等方式產(chǎn)生。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主代表參加籌備組，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)對業(yè)主代表進(jìn)行資格審查，確定業(yè)主代表名單。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主代表，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮(zhèn)街確定。
第十七條 鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將擬定的籌備組成員名單、基本情況、業(yè)主聯(lián)名推薦人數(shù)、聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和等情況向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于七日。業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對籌備組成員名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在公示結(jié)束之日起七日內(nèi)完成調(diào)查并予以書面答復(fù)，被調(diào)查人員應(yīng)當(dāng)回避。
籌備組成員發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新公示。
擬定的籌備組成員名單公示期滿，業(yè)主無異議或者異議不成立的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主發(fā)布籌備組成立公告以及籌備組成員名單，籌備組自公告之日起成立。
籌備組的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。
第十八條 籌備組成立后可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，印章由籌備組組長或者組長指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)籌備組會議決定，用于籌備組決定等文書的公示、公告。
籌備組解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第十九條 籌備組成立后，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)在三十日內(nèi)向鎮(zhèn)街提交包含全部業(yè)主姓名、房號和專有部分面積的業(yè)主清冊。
建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)提供業(yè)主清冊等相關(guān)資料，經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期提供，逾期仍不提供的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢業(yè)主姓名、房號和專有部分面積，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供，并不得收取費(fèi)用。
籌備組應(yīng)當(dāng)對業(yè)主資料保密，不得將業(yè)主資料用于與業(yè)主大會無關(guān)的活動。
第二十條 籌備組應(yīng)當(dāng)遵守以下工作規(guī)定：
(一)籌備組會議由組長召集和主持，也可以由組長委托籌備組其他成員召集和主持;
(二)籌備組會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)成員出席，作出的決定必須經(jīng)全體成員半數(shù)以上同意;
(三)籌備組成員應(yīng)當(dāng)在表決結(jié)果上簽字，注明同意、反對或者棄權(quán)。成員不簽字的，不影響決定效力;
(四)籌備組會議應(yīng)當(dāng)有書面的會議記錄并存檔，籌備組組長應(yīng)當(dāng)對表決結(jié)果及會議記錄予以簽字確認(rèn);
(五)籌備組中的業(yè)主代表不得委托代理人參加會議，業(yè)主代表是法人或者非法人組織的除外;
(六)籌備組應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起三日內(nèi)向全體業(yè)主公示決定內(nèi)容，公示時(shí)間不少于七日;
(七)籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起一年內(nèi)，完成自籌備組成立之日至業(yè)主大會啟動投票之日期間的籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議?；I備組自成立之日起一年內(nèi)未能組織召開首次業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)在籌備期限屆滿十五日前向鎮(zhèn)街申請延長籌備期限，經(jīng)鎮(zhèn)街同意，可以延長一年。
籌備組逾期未完成籌備工作的，自行解散。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告籌備組解散時(shí)間并說明理由。
第二十一條 籌備組履行下列職責(zé)：
(一)確認(rèn)業(yè)主人數(shù)以及業(yè)主擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式、表決事項(xiàng)和表決規(guī)則;
(三)擬定本物業(yè)管理區(qū)域的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則等草案;
(四)擬定業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員選舉辦法;
(五)其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開前，將前款內(nèi)容及鎮(zhèn)街確定的業(yè)主委員會正式候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于十五日。擬表決事項(xiàng)發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定重新公示，公示結(jié)束后五日內(nèi)告知鎮(zhèn)街。
業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期間實(shí)名向籌備組提出意見?；I備組應(yīng)當(dāng)自收到意見之日起七日內(nèi)集體討論決定，并及時(shí)答復(fù)異議人。
業(yè)主委員會委員及候補(bǔ)委員選舉辦法不得與擬提交業(yè)主大會會議表決的管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則相沖突。
第二十二條 管理規(guī)約與業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門發(fā)布的示范文本制定，不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相沖突。
下列事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定，業(yè)主大會不得授權(quán)給業(yè)主委員會自行決定：
(一)《物權(quán)法》第七十六條第一款規(guī)定的內(nèi)容;
(二)業(yè)主共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營以及經(jīng)營所得收益的使用、分配等;
(三)與業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員津貼有關(guān)的事項(xiàng);
(四)業(yè)主委員會免責(zé)、約定審計(jì)等事項(xiàng);
(五)與業(yè)主對共有財(cái)物實(shí)施管理權(quán)有關(guān)的其他事項(xiàng)。
第二十三條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時(shí)會議，由業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街組織召開。
第二十四條 業(yè)主大會定期會議由業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會定期會議召開前，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提前十五日向全體業(yè)主公告以下內(nèi)容：
(一)物業(yè)管理情況報(bào)告;
(二)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)工作報(bào)告;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、使用和管理情況;
(四)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和使用情況;
(五)業(yè)主大會會議擬表決事項(xiàng)。
第二十五條 業(yè)主依據(jù)《物業(yè)條例》第二十八條第一款第(一)項(xiàng)申請召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)提供由業(yè)主簽字的書面申請和身份證復(fù)印件。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請之日起十五日內(nèi)完成核實(shí)，存在下列情形之一的，由鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)核實(shí)：
(一)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)拒不核實(shí)，經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期核實(shí)，業(yè)主委員會拒不履行的;
(二)業(yè)主委員會依法不能履行職責(zé)，且未能依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)的;
(三)業(yè)主委員會委員或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)與業(yè)主大會臨時(shí)會議擬表決事項(xiàng)有利害關(guān)系，需要回避的。
符合召開業(yè)主大會臨時(shí)會議條件的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自完成核實(shí)之日起五日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，業(yè)主大會臨時(shí)會議的表決事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主申請的事項(xiàng)。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)拒絕召開且經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期召開，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)仍不組織召開的，由鎮(zhèn)街組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。
第二十六條 業(yè)主大會會議采用集體討論形式的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)到會業(yè)主身份，現(xiàn)場公開計(jì)票，并現(xiàn)場公布計(jì)票結(jié)果、公示業(yè)主大會會議結(jié)果并向鎮(zhèn)街備案。公示時(shí)間不少于七日。
第二十七條 業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：
(一)表決票送達(dá)業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公告七日;
(二)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置固定投票箱，業(yè)主在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將表決票填好投入投票箱，業(yè)主不在本地的可以采用郵寄方式進(jìn)行投票;
(三)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下進(jìn)行計(jì)票，計(jì)票結(jié)束后，計(jì)票人及監(jiān)票人應(yīng)當(dāng)立即對計(jì)票結(jié)果進(jìn)行簽名確認(rèn);
(四)業(yè)主大會會議表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公示并向鎮(zhèn)街備案。公示時(shí)間不少于三十日。
第二十八條 業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街決定使用電子投票形式組織召開業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)通過市物業(yè)主管部門建立的物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)表決。
第二十九條 業(yè)主的投票權(quán)數(shù)及其擁有的專有部門面積，應(yīng)當(dāng)在表決規(guī)則中予以明確，但確認(rèn)的投票權(quán)數(shù)不得超出本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋的總套數(shù)。業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決規(guī)則及投票權(quán)數(shù)計(jì)算說明和統(tǒng)計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于十五日。
第三十條 表決事項(xiàng)按照下列規(guī)定送達(dá)業(yè)主：
(一)將表決事項(xiàng)直接送達(dá)至業(yè)主的專有部分，送交至業(yè)主本人或者同住的成年家屬;
(二)對不在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住的業(yè)主，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決事項(xiàng)郵寄至業(yè)主預(yù)留地址或者戶籍地址;
(三)通過物業(yè)管理電子投票系統(tǒng)將表決事項(xiàng)發(fā)送至業(yè)主預(yù)留的電子終端;
(四)對于無法取得聯(lián)系的業(yè)主，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組、換屆選舉小組或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將表決事項(xiàng)送達(dá)至業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專有部分;
(五)通過以上方式均無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置進(jìn)行公告，公告時(shí)間為七日。
第三十一條 業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)向代理人出具委托書。委托書中應(yīng)當(dāng)載明委托人和代理人的身份證號碼、聯(lián)系方式、委托人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部不動產(chǎn)權(quán)屬證書編號及在本次業(yè)主大會會議中具體的委托事項(xiàng)。
表決票應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者代理人簽名。
第三十二條 投票期限屆滿，參與投票的人數(shù)不足業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組可以向鎮(zhèn)街申請延期一次，經(jīng)鎮(zhèn)街同意，可以延長投票期限。延長期限不得超過第一次公告的投票期限。
延長投票期限的決定應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于十五日。
第三十三條 業(yè)主大會的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示內(nèi)容包括房號及專有部分面積、業(yè)主是否參與投票，參與投票業(yè)主的總?cè)藬?shù)及占專有部分的建筑物總面積、全體業(yè)主對表決事項(xiàng)贊同、反對或者棄權(quán)意見的匯總結(jié)果等。
公示期滿后七日內(nèi)，業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議結(jié)果報(bào)鎮(zhèn)街備案。
第三十四條 業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議的選票、表決票和委托書交鎮(zhèn)街妥善封存、保管，保管期限不少于五年。
自業(yè)主大會會議結(jié)果公布之日起一年內(nèi)，業(yè)主有證據(jù)可以證明業(yè)主大會會議存在偽造選票情形的，有權(quán)向鎮(zhèn)街申請對業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、籌備組或者換屆選舉小組會議記錄、業(yè)主大會選票等資料進(jìn)行查驗(yàn)。
鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到業(yè)主申請之日起三十日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)并將查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗(yàn)事實(shí)再次申請查驗(yàn)。
經(jīng)鎮(zhèn)街查驗(yàn)，確認(rèn)存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果，并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定重新公示。
第二節(jié) 業(yè)主委員會
第三十五條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主委員會委員信用信息管理辦法，對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會委員采用信用評分的辦法進(jìn)行管理。
業(yè)主委員會委員的信用評分錄入業(yè)主委員會委員信用信息檔案，作為物業(yè)管理活動相關(guān)主體監(jiān)督、選舉籌備組成員、業(yè)主委員會委員、業(yè)主委員會委員候補(bǔ)委員、業(yè)主監(jiān)事會成員、業(yè)主代表的參考依據(jù)。
第三十六條 業(yè)主委員會委員由五至十五人單數(shù)組成，由籌備組根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況確定。
業(yè)主委員會委員采用差額選舉辦法產(chǎn)生，差額比例不低于百分之三十。
業(yè)主委員會委員候選人采用業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦及居民委員會或者村民委員會推薦等方式產(chǎn)生，其中居民委員會或者村民委員會推薦的業(yè)主委員會委員候選人不得超過業(yè)主委員會委員候選人總數(shù)的百分之三十。
每名業(yè)主只能推薦一名業(yè)主委員會委員候選人。業(yè)主自薦、業(yè)主聯(lián)名推薦的業(yè)主委員會委員候選人，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)相同的，根據(jù)聯(lián)名推薦業(yè)主擁有專有部分面積總和的順序確定;聯(lián)名推薦業(yè)主人數(shù)和聯(lián)名推薦人擁有專有部分面積總和相同的，由鎮(zhèn)街確定。
第三十七條 自《物業(yè)條例》實(shí)施之日起，業(yè)主存在連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為，不得成為業(yè)主委員會委員候選人。
在《物業(yè)條例》實(shí)施前，業(yè)主存在連續(xù)三個(gè)月或者累計(jì)六個(gè)月拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用行為，在選舉前補(bǔ)繳的可以成為業(yè)主委員會委員候選人。
第三十八條 業(yè)主委員會委員候選人名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于七日。
公示期間，業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人對業(yè)主委員會委員候選人名單有異議的，應(yīng)當(dāng)在公示期內(nèi)實(shí)名向鎮(zhèn)街提出意見。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)調(diào)查，并在公示結(jié)束之日起十五日內(nèi)予以答復(fù)。
業(yè)主委員會委員候選人名單發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)按照前款規(guī)定重新公示。
第三十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)持下列材料向區(qū)物業(yè)主管部門備案：
(一)業(yè)主委員會備案登記表;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主委員會委員名單及業(yè)主委員會議事規(guī)則;
(五)業(yè)主大會會議表決結(jié)果。
符合規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到備案材料之日起五日內(nèi)完成備案;不符合規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面告知理由，提出處理意見。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將備案結(jié)果、管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置長期公示。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自備案事項(xiàng)發(fā)生變更之日起十五日內(nèi)書面報(bào)告?zhèn)浒覆块T。
第四十條 業(yè)主委員會持區(qū)物業(yè)主管部門的備案資料，可以向相關(guān)單位申請刻制印章、開設(shè)銀行賬戶。
業(yè)主大會印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣;
業(yè)主委員會印章應(yīng)當(dāng)冠以“珠海市、行政區(qū)或者經(jīng)濟(jì)功能區(qū)名稱、物業(yè)管理區(qū)域名稱”字樣與有效期。業(yè)主委員會印章有效期應(yīng)當(dāng)與本屆業(yè)主委員會任期一致，業(yè)主委員會印章自有效期屆滿之日起自行失效。
第四十一條 已當(dāng)選的業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形之一的，業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人均有權(quán)實(shí)名向鎮(zhèn)街投訴，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴內(nèi)容成立的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會二十日內(nèi)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議，決定是否終止該委員資格。業(yè)主委員會逾期未組織召開業(yè)主大會會議或者業(yè)主大會無法作出決定的，由鎮(zhèn)街審查，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)終止委員資格的，由鎮(zhèn)街作出終止決定。
第四十二條 業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十一條第一款規(guī)定情形的，在鎮(zhèn)街審查以及組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議期間，該委員暫停履行委員職務(wù)。
鎮(zhèn)街審查結(jié)束或者業(yè)主大會作出決定后，該委員自鎮(zhèn)街公告之日或者業(yè)主大會表決結(jié)果公告期滿之日起恢復(fù)或者終止資格。
第四十三條 業(yè)主委員會委員存在《物業(yè)條例》第四十二條規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定委員資格應(yīng)當(dāng)自行終止情形的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道之日起五日內(nèi)調(diào)查;業(yè)主委員會拒絕調(diào)查的，業(yè)主或者其他相關(guān)單位、個(gè)人均有權(quán)實(shí)名向鎮(zhèn)街投訴，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起十五日內(nèi)完成調(diào)查。投訴成立的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會在收到通知之日起五日內(nèi)向全體業(yè)主公告。公告內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包含該業(yè)主委員會委員姓名、職務(wù)及自行終止的原因、依據(jù)等。公告時(shí)間不少于七日。
業(yè)主委員會拒絕公告的，由鎮(zhèn)街代業(yè)主委員會向全體業(yè)主發(fā)布公告，并書面告知區(qū)物業(yè)主管部門。公告時(shí)間不少于七日。
該業(yè)主委員會委員資格自公告發(fā)布之日起自行終止。
第四十四條 業(yè)主委員會委員認(rèn)為其資格終止錯誤的，有權(quán)向鎮(zhèn)街申請恢復(fù)委員資格。經(jīng)鎮(zhèn)街審查，認(rèn)為該委員資格終止無誤，應(yīng)當(dāng)予以書面答復(fù);鎮(zhèn)街認(rèn)為應(yīng)當(dāng)恢復(fù)該委員資格的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會提出意見。
第四十五條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起三日內(nèi)，將其保管的屬于業(yè)主大會、業(yè)主委員會所有的資料、印章、財(cái)物等物品交還業(yè)主委員會。
經(jīng)鎮(zhèn)街責(zé)令限期移交，該委員仍拒絕移交的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公布移交情況，并協(xié)調(diào)相關(guān)部門協(xié)助移交。
第四十六條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)按照要求建賬并及時(shí)入賬。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)妥善保管收支的原始憑證及其它會計(jì)資料。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立業(yè)主大會、業(yè)主委員會活動檔案，并指定專人保管。檔案應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
(一)業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄、紀(jì)要;
(二)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定、決議等;
(三)業(yè)主委員會備案等資料;
(四)業(yè)主委員會議事規(guī)則、印章管理規(guī)定;
(五)物業(yè)服務(wù)合同;
(六)業(yè)主及物業(yè)使用人的書面意見、建議;
(七)業(yè)主委員會財(cái)務(wù)管理規(guī)定;
(八)物業(yè)專項(xiàng)維修資金、共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益等資金的收支情況;
(九)業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章使用登記情況;
(十)業(yè)主清冊及業(yè)主代表名冊;
(十一)其他與本物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)的文件、資料、物品。業(yè)主有權(quán)查詢上述材料，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。
第四十七條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行業(yè)主大會的決定和決議，不得有下列行為：
(一)弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相;
(二)轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料;
(三)擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章;
(四)未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(五)擅自動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(六)侵占、侵犯業(yè)主共有財(cái)物;
(七)違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。
業(yè)主委員會委員不得委托他人代為履行委員職責(zé)。
第四十八條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開業(yè)主委員會會議。已經(jīng)選舉產(chǎn)生業(yè)主監(jiān)事會的物業(yè)管理區(qū)域，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主監(jiān)事會參加業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任召集和主持，主任缺席的，由主任委托一名副主任召集和主持。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提前七日將業(yè)主委員會會議擬表決事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公示，同時(shí)以書面形式告知鎮(zhèn)街，接受鎮(zhèn)街指導(dǎo)。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)作書面記錄。業(yè)主委員會會議決定應(yīng)當(dāng)由參加會議的委員簽名并加蓋業(yè)主委員會印章后存檔。
第四十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自決定作出之日起七日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示并告知鎮(zhèn)街，公示時(shí)間不少于十五日。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)條例》第四十五條第(四)項(xiàng)、第(五)項(xiàng)、第(六)項(xiàng)的內(nèi)容，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公布，公布時(shí)間不少于十五日，一年至少公布一次。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)條例》第四十五條第(七)項(xiàng)的內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公布，公布內(nèi)容發(fā)生變更，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起七日內(nèi)重新公布。
業(yè)主委員會未按前款規(guī)定公示、公布、更新的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會公示、公布、更新。業(yè)主委員會拒不履行的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)將業(yè)主委員會拒不履行職責(zé)的行為告知全體業(yè)主。
第五十條 在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生前，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自解散之日起三個(gè)工作日內(nèi)將屬于業(yè)主大會和業(yè)主委員會所有的資料、印章、財(cái)物等其他物品移交給鎮(zhèn)街，由鎮(zhèn)街代為保管。
鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自新一屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)將上述資料移交給新一屆業(yè)主委員會。
第五十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會及業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用辦法由業(yè)主大會決定，可以從合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益中列支。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)設(shè)立專門的銀行賬號，依法對合法利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益和業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主監(jiān)事會的工作經(jīng)費(fèi)收支實(shí)施管理。
管理規(guī)約及業(yè)主大會議事規(guī)則可以約定業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補(bǔ)委員的津貼標(biāo)準(zhǔn)和支付方式。沒有約定的，業(yè)主委員會委員、業(yè)主監(jiān)事會成員及業(yè)主委員會候補(bǔ)委員不得領(lǐng)取津貼。
首次業(yè)主大會會議費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)，籌備組在業(yè)主和相關(guān)部門監(jiān)督下籌集。
第五十二條 經(jīng)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對下列事項(xiàng)進(jìn)行審計(jì)：
(一)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用;
(二)利用物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的使用、分配;
(三)業(yè)主大會、業(yè)主委員會以及業(yè)主監(jiān)事會工作經(jīng)費(fèi)收支;
(四)業(yè)主委員會主任任期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)責(zé)任;
(五)管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的其他審計(jì)事項(xiàng)。
管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則沒有作出約定的，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主可以提出書面申請，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起十日內(nèi)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)。
業(yè)主委員會拒絕委托審計(jì)，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會在三日內(nèi)委托審計(jì);業(yè)主委員會仍拒不履行，鎮(zhèn)街可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)審計(jì)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)予以配合。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，公示時(shí)間不少于十五日。
第五十三條 業(yè)主認(rèn)為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，可以向區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街提出書面的撤銷申請。
區(qū)物業(yè)主管部門或者鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)在十五個(gè)工作日內(nèi)將審查結(jié)果書面告知申請人;業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定的，區(qū)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同鎮(zhèn)街責(zé)令限期改正或者撤銷，并向全體業(yè)主公示。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會決定被撤銷的，業(yè)主委員會或者其他主體依據(jù)該決定作出的行為應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以糾正。
第五十四條 業(yè)主大會設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會的，應(yīng)當(dāng)在管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則中約定業(yè)主監(jiān)事會選舉規(guī)則、業(yè)主監(jiān)事會成員的任職資格、任期、資格終止等事項(xiàng)。
沒有約定的，參照《物業(yè)條例》及本實(shí)施細(xì)則中籌備組成員和業(yè)主委員會委員候選人的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)主監(jiān)事會成員為三至五人單數(shù)，每屆任期不超過五年，可以連選連任。業(yè)主委員會委員及其利害關(guān)系人不得擔(dān)任業(yè)主監(jiān)事會成員。
業(yè)主監(jiān)事會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主監(jiān)事會成員的姓名、職務(wù)、聯(lián)系方式報(bào)區(qū)物業(yè)主管部門。
業(yè)主監(jiān)事會每年至少召開一次會議，業(yè)主監(jiān)事會的決定應(yīng)當(dāng)由過半數(shù)業(yè)主監(jiān)事會成員出席且經(jīng)全體業(yè)主監(jiān)事會成員半數(shù)以上同意。
業(yè)主監(jiān)事會可以對業(yè)主委員會的工作情況、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益的收支情況、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況等內(nèi)容向業(yè)主委員會提出質(zhì)詢，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自收到質(zhì)詢函之日起五日內(nèi)書面答復(fù)。
第五十五條 業(yè)主監(jiān)事會履行以下職責(zé)：
(一)審核業(yè)主委員會的工作報(bào)告及年度工作計(jì)劃、業(yè)主大會工作經(jīng)費(fèi)的收支報(bào)告及收支預(yù)算;
(二)查閱業(yè)主委員會財(cái)務(wù)賬薄及其他會計(jì)資料，檢查業(yè)主委員會財(cái)務(wù)狀況和財(cái)務(wù)活動情況，包括籌集、使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金;物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益、業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)收支等情況;
(三)監(jiān)督業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議的情況。業(yè)主委員會作出的決定或者決議違反法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定或者管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則約定的，可以向業(yè)主大會提出撤銷建議;
(四)對業(yè)主委員會侵害全體業(yè)主共同利益的行為，要求業(yè)主委員會予以糾正;
(五)在業(yè)主監(jiān)事會或者業(yè)主監(jiān)事會成員職權(quán)范圍內(nèi)的事項(xiàng)可以向業(yè)主大會會議提出提案;
(六)列席業(yè)主委員會會議，并對業(yè)主委員會決定的事項(xiàng)提出質(zhì)詢或者建議;
(七)可以對業(yè)主委員會財(cái)務(wù)活動的異常情況進(jìn)行調(diào)查;必要時(shí)，可以聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助其工作，因此發(fā)生的費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān);
(八)定期向業(yè)主大會報(bào)告業(yè)主監(jiān)事會行使職權(quán)的情況并向全體業(yè)主公示;
(九)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則賦予的其他職責(zé)。
第五十六條 經(jīng)依法履行組織召開業(yè)主大會會議法定程序，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主申請成立物業(yè)管理委員會的，應(yīng)當(dāng)向鎮(zhèn)街提交書面申請等材料，由鎮(zhèn)街決定是否設(shè)立物業(yè)管理委員會作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，代行業(yè)主委員會職責(zé)。
物業(yè)管理委員會中業(yè)主代表由鎮(zhèn)街推薦產(chǎn)生，其中鎮(zhèn)街、居民委員會或者村民委員會的代表不得低于總?cè)藬?shù)的百分之六十。
物業(yè)管理委員會成立后，可以持鎮(zhèn)街出具的證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制印章，印章由物業(yè)管理委員會負(fù)責(zé)人或者負(fù)責(zé)人指定的專人保管。印章應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理委員會的會議決定使用。
物業(yè)管理委員會解散后，印章由保管人交回鎮(zhèn)街銷毀。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第五十七條 在本市提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)持物業(yè)服務(wù)合同、勞動合同、社保繳納清單等材料到物業(yè)主管部門進(jìn)行備案，備案有效期三年。
第五十八條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
新建住宅物業(yè)銷售時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，作為房地產(chǎn)銷售明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容在銷售場所的顯著位置長期公示。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向區(qū)物業(yè)主管部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案。
第五十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)參照市物業(yè)主管部門頒布的示范文本制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將其作為房屋買賣合同的附件。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)管理規(guī)約在銷售場所顯著位置進(jìn)行公示。物業(yè)買受人與建設(shè)單位簽訂買賣合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)作出遵守臨時(shí)管理規(guī)約的書面承諾。
第六十條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取可以采用酬金制或者包干制的方式。
酬金制是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按照約定比例或者金額提取酬金，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足由業(yè)主享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
包干制是指業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)的計(jì)費(fèi)方式。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金歸已交納費(fèi)用的業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提取的酬金比例或者金額由業(yè)主大會決定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的年度預(yù)決算以及物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，包括服務(wù)人員工資、物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用等。
業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公示審計(jì)結(jié)果。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取采用酬金制的，占總?cè)藬?shù)百分之十以上的業(yè)主、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)、業(yè)主監(jiān)事會等相關(guān)主體，對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算、物業(yè)服務(wù)資金的收支或者共有部分和共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的水、電費(fèi)的分?jǐn)偯骷?xì)等情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自收到質(zhì)詢之日起七日內(nèi)書面答復(fù)。
第六十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者已出售但未交付給買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位按照該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)全額交納。
第六十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示未交費(fèi)業(yè)主的房號及欠費(fèi)金額的方式進(jìn)行催交。
第六十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi);沒有約定的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會表決。
沒有設(shè)立業(yè)主大會或者因業(yè)主委員會期限屆滿等原因無法組織召開業(yè)主大會會議的，根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際情況，確實(shí)需要調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將上一年度本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將包含擬調(diào)整的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的調(diào)價(jià)方案在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日;
(三)調(diào)價(jià)方案經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決通過。表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。公示的表決結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括參與表決的業(yè)主的房號、專有部分面積，全體業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的匯總結(jié)果等;
(四)表決結(jié)果經(jīng)公示并報(bào)鎮(zhèn)街備案后，對全體業(yè)主具有約束力;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主表決材料、公示文本原件及公示資料交由鎮(zhèn)街封存、保管，保管期限不少于五年。自表決結(jié)果公布之日起六個(gè)月內(nèi)，業(yè)主有證據(jù)可以證明存在偽造表決票情形的，有權(quán)向鎮(zhèn)街提出申請查驗(yàn)。鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起三十日內(nèi)進(jìn)行查驗(yàn)并將查驗(yàn)結(jié)果向全體業(yè)主公示，業(yè)主不得就已查驗(yàn)事實(shí)再次申請查驗(yàn);
(六)經(jīng)鎮(zhèn)街查驗(yàn)確認(rèn)，存在偽造選票等弄虛作假情形的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)根據(jù)查驗(yàn)結(jié)果重新統(tǒng)計(jì)表決結(jié)果，并按照本實(shí)施細(xì)則規(guī)定公示。
第六十六條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)通過物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)等平臺，以招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將招標(biāo)方案交由業(yè)主大會審議通過，并按招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行。業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)擬不通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議作出不通過招標(biāo)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，決定內(nèi)容應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主公示，并書面告知鎮(zhèn)街和區(qū)物業(yè)主管部門。
第六十七條 《物業(yè)條例》第五十六條“住宅規(guī)模較小”是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積不超過三萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域。
分期開發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域，其前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)包括全部物業(yè)管理區(qū)域。
第六十八條 尚未設(shè)立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月告知建設(shè)單位、全體業(yè)主及鎮(zhèn)街：
(一)前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)簽合同的;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同履行期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再繼續(xù)履行合同的;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定的其他情形。
第六十九條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)履行期間，業(yè)主、業(yè)主大會決定不再續(xù)聘的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則第七十條規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)按照本實(shí)施細(xì)則第七十一條規(guī)定的程序退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個(gè)月，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議決定是否續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)業(yè)主大會會議表決同意續(xù)聘的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會會議的決定書面告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
經(jīng)業(yè)主大會會議表決，決定不續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并辦理交接手續(xù)：
(一)組織召開業(yè)主大會會議選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出期限屆滿前十五日書面告知鎮(zhèn)街和原物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照書面通知要求退出物業(yè)管理區(qū)域，并辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項(xiàng)為由拒絕退出;
(三)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與接收方做好移交工作，制作移交記錄。移交記錄包括項(xiàng)目名稱、查驗(yàn)時(shí)間、查驗(yàn)內(nèi)容、查驗(yàn)結(jié)論、存在問題等，并由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和接收方簽章確認(rèn)。存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在移交記錄中載明。
第七十一條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)做好下列工作：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止前三個(gè)月，書面告知業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)，與業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商;同時(shí)應(yīng)當(dāng)書面告知鎮(zhèn)街以及供水、供電、供氣、通信、有線電視、特種設(shè)備等專營服務(wù)單位;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止之日起十五日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，與業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)辦理移交手續(xù)，并制作移交記錄;
(三)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責(zé)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法通知鎮(zhèn)街，與鎮(zhèn)街做好移交工作，并制作移交記錄。
鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)通知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主委員會不能繼續(xù)履行職責(zé)的，鎮(zhèn)街應(yīng)當(dāng)依法確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除合同的，適用下列程序：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在擬解除合同之日前三個(gè)月，將擬退出原因、退出時(shí)間、違約責(zé)任的承擔(dān)方式書面告知建設(shè)單位、全體業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)和鎮(zhèn)街;
(二)上述主體應(yīng)當(dāng)在收到書面通知之日起三日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事宜在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于七日。公示期滿，持異議的業(yè)主所占專有部分未超過建筑物總面積二分之一且未超過總?cè)藬?shù)二分之一的，上述主體應(yīng)當(dāng)及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，并依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，并告知鎮(zhèn)街;
(三)上述主體應(yīng)當(dāng)自簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi)在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)公示期滿，持異議業(yè)主所占專有部分超過建筑物總面積二分之一且超過總?cè)藬?shù)二分之一或者雙方未達(dá)成退出協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿意繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同發(fā)生的爭議，應(yīng)當(dāng)通過司法途徑解決。
第七十三條 業(yè)主大會要求提前解除合同的，適用下列程序：
(一)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主可以申請?zhí)崆敖獬贤?，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起二十日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。在組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議前，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提前十五日將解除合同的理由、時(shí)間、全體業(yè)主需承擔(dān)的違約責(zé)任等內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，同時(shí)告知鎮(zhèn)街。其中，擬解除合同的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議表決結(jié)果生效之日起三個(gè)月后;
(二)業(yè)主大會決定提前解除合同的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后三日內(nèi)，將解約原因、時(shí)間和全體業(yè)主承擔(dān)的違約責(zé)任等內(nèi)容書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退出協(xié)議。退出協(xié)議應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示七日，并告知鎮(zhèn)街;
(三)業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在簽訂退出協(xié)議之日起十五日內(nèi)，在鎮(zhèn)街的指導(dǎo)下選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會和諧穩(wěn)定、保障業(yè)主正常生活秩序、誠信守法、平穩(wěn)有序的原則進(jìn)行。有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域：
(一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主、業(yè)主大會作出不續(xù)聘決定的;
(二)物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主、業(yè)主大會解聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定生效，且業(yè)主、業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就退出事宜協(xié)商一致;
(三)物業(yè)服務(wù)合同履行期間，業(yè)主、業(yè)主大會依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定解除物業(yè)服務(wù)合同并選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定或者雙方約定解除合同的;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因破產(chǎn)、注銷、吊銷營業(yè)執(zhí)照等原因不能繼續(xù)履行合同的;
(六)依法應(yīng)當(dāng)退出的其他情形。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未及時(shí)退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)可以通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域。
第七十五條 物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域并移交相關(guān)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交資料，并以存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由要求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主有權(quán)拒絕。
第七十六條 市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照公開、自愿、擇優(yōu)的原則，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫。
出現(xiàn)下列情形之一的，可以由鎮(zhèn)街在物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)急預(yù)選庫中抽簽選定一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，并簽訂應(yīng)急物業(yè)服務(wù)合同：
(一)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿之前或者期限屆滿后按照原物業(yè)服務(wù)合同約定繼續(xù)提供服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)突然退出物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書退出物業(yè)管理區(qū)域的;
(三)物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定退出物業(yè)管理區(qū)域，但該物業(yè)管理區(qū)域尚未設(shè)立業(yè)主大會或者業(yè)主大會因客觀原因尚未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(四)其他原因?qū)е略飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出，尚未選聘出新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，發(fā)生物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的情形。
第七十七條 建設(shè)單位或者全體業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)等應(yīng)當(dāng)依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，簽署承接查驗(yàn)協(xié)議。
第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)期間因改造、維修、保養(yǎng)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備形成的以下技術(shù)資料，應(yīng)當(dāng)建檔保存：
(一)房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位、走廊通道、樓梯間、電梯井、物業(yè)服務(wù)用房、房屋外墻面等共有部分的檔案及其維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(二)給排水管道、水箱、加壓水泵、電梯、日線、照明設(shè)施、供電線路、煤氣、燃?xì)夤艿?、消防設(shè)施、安防監(jiān)控、溝渠、池、井、公益性文體設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備的檔案及其運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)記錄;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者建設(shè)單位與公用事業(yè)單位簽訂的供水、供電、供氣、通訊、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、垃圾清運(yùn)等書面協(xié)議;
(四)物業(yè)裝飾裝修管理資料;
(五)物業(yè)服務(wù)活動中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他重要資料。
第七十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《物業(yè)條例》第七十二條規(guī)定向業(yè)主、業(yè)主委員會、代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)或者鎮(zhèn)街移交其合法占有的資料和財(cái)物，并配合新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作。
第八十條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接期間應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定提供服務(wù)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用至交接完成之日。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成或存在其他未結(jié)訴訟等事項(xiàng)為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主正常生活、工作秩序。新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用提供幫助。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議，可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用由全體業(yè)主共同承擔(dān)。業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極配合作好審計(jì)工作。
業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)爭議的，可以由鎮(zhèn)街會同區(qū)物業(yè)主管部門組織調(diào)解，未能調(diào)解一致的，可以通過司法途徑解決。
第八十一條 物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)未能依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、業(yè)主委員會不能履行職責(zé)或者拒不履行職責(zé)等情形，且沒有依法設(shè)立代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在業(yè)主代表、鎮(zhèn)街的指導(dǎo)和監(jiān)督下，與新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、承接查驗(yàn)手續(xù)。
第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務(wù)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取押金、手續(xù)費(fèi)、水、電周轉(zhuǎn)金等額外費(fèi)用，但可以根據(jù)雙方約定向?qū)I服務(wù)單位收取勞務(wù)費(fèi)。
第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)
第八十三條 建設(shè)單位未出售的車位、車庫，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。
擬出租車位、車庫數(shù)量少于本物業(yè)管理區(qū)域要求承租車位、車庫的業(yè)主、物業(yè)使用人的房屋套數(shù)時(shí)，每擁有一套房屋的業(yè)主、物業(yè)使用人最多只能承租一個(gè)車位或者車庫。
建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等車位、車庫的所有權(quán)人、使用權(quán)人以及管理人在出租車位、車庫時(shí)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用人的購買和承租需求后，車位、車庫存在多余情形的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，租賃期限不得超過六個(gè)月。
第八十四條 占用業(yè)主共有道路或者其他場地劃分的車位、車庫的使用方式，由業(yè)主大會決定。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。
第八十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修活動中禁止的行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修活動進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員不得拒絕和阻礙。
第八十六條 業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不簽訂裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、不遵守裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定或者存在《物業(yè)條例》第七十六條規(guī)定情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)報(bào)告。同時(shí)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定，禁止裝飾裝修施工人員、建筑材料和設(shè)備進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。
第八十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的約定收取裝飾裝修保證金，用于保證業(yè)主或者物業(yè)使用人依法裝飾裝修、及時(shí)清運(yùn)裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾等。裝飾裝修活動結(jié)束后，未發(fā)生前述行為的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于裝飾裝修工程投入使用后三十日內(nèi)無息退還裝飾裝修保證金;發(fā)生前述行為的，應(yīng)當(dāng)在整改完成后三十日內(nèi)無息退還保證金。保證金最高不超過三千元。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝飾裝修施工人員實(shí)行出入證管理的，可以向施工人員收取出入證押金或工本費(fèi)。
第八十八條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以統(tǒng)一管理為由強(qiáng)制提供清理服務(wù)并收取清運(yùn)費(fèi)。
業(yè)主拒絕自行清理裝飾裝修垃圾，同時(shí)未委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行清理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理產(chǎn)生的費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。
第八十九條 業(yè)主或者業(yè)主大會依法作出維修決定后，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定承擔(dān)費(fèi)用。
第九十條 需要對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，由共有部分和共用設(shè)施設(shè)備業(yè)主自行決定維修方案。
業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)維修方案，并向該部分業(yè)主進(jìn)行公示。維修結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)明確維修費(fèi)用的用途及金額，并向相應(yīng)業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督。
第九十一條 供水、排水、供電、供氣、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任，不得動用物業(yè)專項(xiàng)維修資金進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)。
第九十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)存在《物業(yè)條例》第八十四條中列明的安全隱患，且該物業(yè)管理區(qū)域未建立物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法交納物業(yè)專項(xiàng)維修資金，由業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌集。
業(yè)主、業(yè)主委員會或者代行業(yè)主委員會職責(zé)的其他機(jī)構(gòu)對前款規(guī)定的物業(yè)未及時(shí)履行籌集義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向鎮(zhèn)街出具書面報(bào)告后可以代為維修，代為維修費(fèi)用根據(jù)《物業(yè)條例》第七十九條規(guī)定的原則，由相應(yīng)業(yè)主承擔(dān)。
第六章 附則
第九十三條 業(yè)主委托其他管理人管理建筑物及其附屬設(shè)施的，參照本實(shí)施細(xì)則的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第九十四條 本實(shí)施細(xì)則自20**年3月15日起實(shí)施，有效期至2024年3月14日止。
篇2：關(guān)于全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則(2000修訂)
建住房物[2000]008號
各省、自治區(qū)建委(建設(shè)廳),直轄市房地局,計(jì)劃單列市建委(房地局):
我部自95年開展全國優(yōu)秀管理項(xiàng)目考評驗(yàn)收工作以來,樹立了一批優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目典型,對推動建立物業(yè)管理體制、提高全國物業(yè)管理水平,發(fā)揮了重要作用。隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展和物業(yè)管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標(biāo)準(zhǔn)已不能完全適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的新形勢,如繼續(xù)執(zhí)行原標(biāo)準(zhǔn),難免出現(xiàn)評選優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目過多,失去其先進(jìn)示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業(yè)意見的基礎(chǔ)上,本著高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求、操作簡便的原則對原標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了修訂,新標(biāo)準(zhǔn)從今年開始執(zhí)行。現(xiàn)將考評驗(yàn)收工作有關(guān)事項(xiàng)通知如下:
一、從今年起,我部只對申報(bào)全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目進(jìn)行考評驗(yàn)收,并授予“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號;取消全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目考評驗(yàn)收及其稱號。各地對物業(yè)管理項(xiàng)目考評驗(yàn)收是否設(shè)立“示范”、“優(yōu)秀”兩個(gè)檔次,視本地物業(yè)管理發(fā)展情況自行確定。
二、申報(bào)基本條件
1、參評項(xiàng)目符合城市規(guī)劃建設(shè)要求,配套設(shè)施齊全。住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達(dá)85%以上。
2、取得“省(自治區(qū)、直轄市)級物業(yè)管理示范項(xiàng)目”稱號一年以上。
3、物業(yè)管理企業(yè)已建立各項(xiàng)管理規(guī)章制度。
4、物業(yè)管理企業(yè)無重大責(zé)任事故。
5、未發(fā)生經(jīng)主管部門確認(rèn)屬實(shí)的有關(guān)收費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量等方面的重大投訴。
三、各地應(yīng)在每年7月30日前將參加全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評驗(yàn)收的項(xiàng)目名單及《全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目申報(bào)表》報(bào)我部。
四、修訂后的標(biāo)準(zhǔn)在條款設(shè)置和評分細(xì)則上都有較高的要求。各地在進(jìn)行考評驗(yàn)收時(shí),在質(zhì)量和數(shù)量上都應(yīng)從嚴(yán)掌握,使評選出的物業(yè)管理項(xiàng)目真正體現(xiàn)先進(jìn)性和示范性。凡是上報(bào)我部的項(xiàng)目,省(自治區(qū)、直轄市)預(yù)評預(yù)驗(yàn)分值不得低于98分。
五、根據(jù)建房[1995]120號文件要求,全國物業(yè)管理優(yōu)秀項(xiàng)目每三年進(jìn)行一次復(fù)驗(yàn)。各地要認(rèn)真做好自95年以來已獲得全國城市物業(yè)管理示范、優(yōu)秀項(xiàng)目稱號的復(fù)查工作。經(jīng)省市主管部門復(fù)查,對管理水平確實(shí)下降、群眾意見較大、達(dá)不到95年標(biāo)準(zhǔn)www.dewk.cn、不能起到先進(jìn)示范作用的物業(yè)管理項(xiàng)目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報(bào)我部批準(zhǔn)。今年的復(fù)驗(yàn)意見要與申報(bào)工作一并報(bào)我部。
六、鑒于今年進(jìn)行原標(biāo)準(zhǔn)修訂工作,各地的申報(bào)工作與復(fù)驗(yàn)意見上報(bào)時(shí)間延遲到8月30日。
七、新標(biāo)準(zhǔn)頒布后,1995年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及1997年頒發(fā)的《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則》停止執(zhí)行。
八、其它有關(guān)“全國物業(yè)管理示范項(xiàng)目”的考評驗(yàn)收工作仍按建房[1995]120號文件要求執(zhí)行。
附件:1、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
2、全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)達(dá)標(biāo)申報(bào)表(略)
二○○○年五月二十五日
附:
全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
序號 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理 32
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽 訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善 2 完善2.0,基本完善1.0,不完善0
8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意 1 符合1.0,不符合0
11、小區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度(來自:www.dewk.cn)、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 2 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.5,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率 2 符合2.0,基本符合1.0.不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況 2 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定1.0,未執(zhí)行0;公開1.0未公開0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.2
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊,查閱方便 2 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上 2 符合2.0,基本符合1.0,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄0 2 建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 14
1、主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖,主要路口設(shè)有路標(biāo),組團(tuán)及幢、單元(門)、戶門標(biāo)
2
未實(shí)行責(zé)任制的扣1.0,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.5,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.5
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、小區(qū)內(nèi)道路等共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
9、排放油煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻元污染
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
六
綠化管理
7
l、小區(qū)內(nèi)綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,元病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
2
長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2分
4、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七
精神文明建設(shè)
3
l、開展有意義、健康向上的社區(qū)文化活動
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
2、創(chuàng)造條件,積極配合、支持并參與社區(qū)文化建設(shè)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
八
管理效益
5
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
符合2.0每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
序號
標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容
規(guī)定分值
評分細(xì)則
一
基礎(chǔ)管理
22
1、按規(guī)劃要求建設(shè),住宅及配套設(shè)施投入使用
1
符合1.0,不符合0
2、己辦理接管驗(yàn)收手續(xù)
1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理
1
符合1.0,不符合0
4、建設(shè)單位在銷售房屋前,與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí)購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議,雙方責(zé)權(quán)利明確
2
符合2.0,基本符合1.0,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定
1
符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主公約等各項(xiàng)公眾制度完善
1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成
本文提要： 立,并按章程履行職責(zé)
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同,雙方責(zé)權(quán)利明確
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案,并經(jīng)業(yè)主委員會同意
1
符合1.0,不符合0
11、大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法
2
制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0,主要檢查;物業(yè)管理服務(wù)工作程度、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處不完整規(guī)范扣0.2:未制定具體的落實(shí)措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗;員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范,作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)
1
管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證書扣0.1:著裝及標(biāo)志符合0.3,不符合0
l3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段,提高管理效率
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定:至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況
1
執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5,未執(zhí)行0;公開0.5未公開0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便
1
包括房屋總平面圖,地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種類、用途分類統(tǒng)計(jì)成冊,房屋及共用設(shè)施設(shè)備大中修記錄,共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資料和臺帳。每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊,查閱方便
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話,接受業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄
2
符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設(shè)服務(wù)電話扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見單,對合理的建議及時(shí)整改,滿意率達(dá)95%以上
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制,零修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄
2
建立并落實(shí)1.0,建立但未落實(shí)扣0.5,未建立扣1.0;及時(shí)率符合0.5,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄。
二
房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)
9
1、大廈、棟號、樓層、房號標(biāo)志明顯,大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標(biāo)識在大堂內(nèi)顯著位署
1
符合1.0,無示意圖或發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象
2
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處私搭亂建或擅自改變房屋使用用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象
2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發(fā)現(xiàn)一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或不潔扣0.2;是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致的扣0.1;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美觀,無安全隱患或破損
1
符合1.0未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整齊或有破損每處扣0.l,有安主隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集,支架元銹蝕
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統(tǒng)一有序,色調(diào)一致,不超出外墻面;除建筑設(shè)計(jì)有要求建筑設(shè)計(jì)有要求外不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽蓬等
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三
共用設(shè)備管理
35
(一)綜合要求
4
1、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔,無雜物,灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生,機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、配備所需專業(yè)技術(shù)人員,嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程
1
符合1.0,不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常,一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故
1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng)
3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行
1
符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符合均扣0.5
3.備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用
1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統(tǒng)
2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工作
1
符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常,有記錄并按規(guī)定期限保存
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
(四)消防系統(tǒng)
5
1、消防控制中心24小時(shí)值班,消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無損,可隨時(shí)起用
1
發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種問題
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域防火責(zé)任人
1
符合1.0,責(zé)行人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案,設(shè)立消防疏散示意圖,照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通
1
無應(yīng)急方案扣0.5,各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、無火災(zāi)安全隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統(tǒng)
6
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備
1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定或約定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬設(shè)施完好
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機(jī)房保持清潔
1
符合1.0,不符合0
4、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng),維修、保養(yǎng)人員持證上崗
1
符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修
1
符合1.0,不符合0
6、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施
1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統(tǒng)
9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、設(shè)備、閥門、管道工作無常,無跑冒滴漏
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、清毒;二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染
2
符合2.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患
1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住用戶
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水、浸泡發(fā)生
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積跑水、泛水、長時(shí)間停水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、制定事故應(yīng)急處理方案
1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調(diào)系統(tǒng)
3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo),無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維修
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案
1
無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí)行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng)
3
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常
1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患
1
每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃
1
符合1.0,不符合0
四
共用設(shè)施管理
4
1、共用配套服務(wù)設(shè)施完好,無
本文提要： 隨意改變用途
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或入公共管理,無架空管線,無礙觀瞻
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、大廈范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦
1
符合1.0, 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五
保安及車輛管理
9
1、大廈基本實(shí)行封閉式管理
1
符合1.0,不符合0
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度;保安人員熟悉小區(qū)的環(huán)境,文明值勤訓(xùn)練有素言語規(guī)范認(rèn)真負(fù)責(zé)
2
符合2.0,無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、結(jié)合大廈特點(diǎn),制訂安全防范措施
1
對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一處無防范措施扣0.2
4、進(jìn)出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
5、大廈外停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
6、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入登記
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
7、非饑動車車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),停放整齊,場地整潔
1
符合1.0,基本符合0.5,不符全0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施
1
符合1.0,不符合0
六
環(huán)境衛(wèi)生管理
10
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)備完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站
1
符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔
1
未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé)任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃極日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺4、房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備無蟻害
2
每發(fā)現(xiàn)一處垃極扣0.2,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清的扣0.5,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶攔、天臺公共玻璃窗等保持潔凈;大廈內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象
2
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜
1
符合1.0,不符合0
7、大廈內(nèi)排煙、排污、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn),外墻無污染
1
每發(fā)現(xiàn)一處不合格扣0.2,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣0.5
七
綠化管理
4
1、綠地?zé)o改變使用用途和破環(huán)、踐踏、占用現(xiàn)象
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿
1
長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1分
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石地等雜物
1
符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、對大廈內(nèi)部、天臺、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)
1
無措施扣1.0,有措施,落實(shí)不力扣0.5
精神文明建設(shè)
3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,開展健康向上的活動
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
管理效益
4
l、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上
2
每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營
1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業(yè)管理經(jīng)營狀況
1
盈利1.0,持平0.5,虧本0
全國物業(yè)管理示范工業(yè)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則
序號 標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容 規(guī)定分值 評分細(xì)則
一 基礎(chǔ)管理 21
1、按規(guī)劃要求建設(shè),房屋及配套設(shè)施投入使用 1 符合1.0.不符合0
2、已辦理接管驗(yàn)收手續(xù) 1 符合1.0,不符合0.3
3、由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理 1 符合1.0.不符合0 4
4、建設(shè)單位在租售廠房前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物 業(yè)管理合同.雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時(shí),購房人與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前 期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議 雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0,基符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定 1 符合1.0,已建立但管理、使用、續(xù)籌不符合規(guī)定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手冊、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善 1 完善l.0,.基本完善0.5、不完善0
8、業(yè)主委員會按規(guī)定程序成立,并按章程履行職責(zé) 1 符合1.0.基符合0.5.不符合0
9、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同、雙方責(zé)權(quán)利明確 1 符合1.0、基符合0.5,不符合0
10、物業(yè)管理企業(yè)制訂爭創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案、并經(jīng)業(yè)主委員會同意 1 符合1.0、不符合0
11、工業(yè)區(qū)物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn),并制定具體的落實(shí)措施和考核辦法 2 制度、工作標(biāo)準(zhǔn)建立健全1.0。主要檢查:物業(yè) 管理服務(wù)工作程序、質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理 制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等每發(fā)現(xiàn)一處 不完整規(guī)范扣0. 2;末制定具體的落實(shí)措施扣 0.5.未制定考核辦法扣 0.5
12、物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗:員工統(tǒng)一著裝,佩戴明顯標(biāo)志,工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn) 1 管理人員、專業(yè)技術(shù)人員每發(fā)現(xiàn)1人無上崗證 書扣0.1;著裝及標(biāo)志符合0.3。不符合0
13、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理 手段,提高管理效率 1 符合1.0。基本符合0.5,不符合0
14、物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會計(jì)核算、稅收等方 面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定;至少每半年公開一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用及維修基金收支情況 1 執(zhí)行有關(guān)規(guī)定0.5。末執(zhí)行0;公開0.5。末公開 0
15、房屋及其共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全,分類成冊、管理 完善,查閱方便 2 包括房屋總平面圖、地下管網(wǎng)圖,房屋數(shù)量、種 類、用途分類統(tǒng)汁成冊、房屋及共用設(shè)施設(shè)備 大中修記錄。共用設(shè)施設(shè)備的設(shè)計(jì)安裝圖紙資 料和臺帳:每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不齊全或不完善扣0
16、建立業(yè)主及使用人檔案、房屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊、 查閱方便 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
17、建立24小時(shí)值班制度,設(shè)立服務(wù)電話、接受業(yè)主和使 用人對物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問詢、質(zhì)疑、投訴等 各類信息的收集和反饋.并及時(shí)處理,有回訪制度和記錄 2 符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設(shè)服務(wù)電話 扣0.5,發(fā)現(xiàn)一處處理不及時(shí)扣0.2,沒有回訪 記錄每次扣0.1
18、定期向業(yè)主和使用人發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見 單,對合理的建議及時(shí)整改滿意率達(dá)95%以上 1 符合1.0,基本符合0.5不符合0
19、建立并落實(shí)便民維修服務(wù)承諾制、零修急修及時(shí)率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄 1 建立并落實(shí)0.5,建立但末落實(shí)扣0.2.末建立 扣0.5;及時(shí)率符合0.2,每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣 0.1;返修率符合0.2、不符合0:問訪記錄完整 0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二 房屋管理與維修養(yǎng)護(hù) 11
1、區(qū)內(nèi)各建筑物標(biāo)志明顯、設(shè)立引路方向平面圖和路標(biāo)、 駐工業(yè)區(qū)各單位名錄標(biāo)識在區(qū)內(nèi)明顯位置.企業(yè)銘牌及各 類標(biāo)識牌統(tǒng)一有序 1 符合1.0.發(fā)現(xiàn)一處標(biāo)志不清或沒有標(biāo)志扣0.2
2、無違反規(guī)劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現(xiàn)象 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)"處私揩亂建或擅自改變房 屋使用用途扣0.5
3、房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻 璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬: 無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現(xiàn)象 2 符合2.0.房屋外墻是建材貼用的每發(fā)現(xiàn)一處落扣0.2,是玻璃幕墻的每發(fā)現(xiàn)一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發(fā)現(xiàn)一處褪色不一致 扣0.2;每發(fā)現(xiàn)一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置,保持整潔統(tǒng)一美 觀,無安全隱患或破損 1 符合1.0、未按規(guī)定設(shè)置0;按規(guī)定設(shè)置,但不整 齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5、空調(diào)安裝位置統(tǒng)一,冷凝水集中收集。支架無銹蝕 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
6、區(qū)內(nèi)住宅封閉陽臺統(tǒng)一有序。色調(diào)"致,不超出外墻面; 除建筑設(shè)汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬 架、遮陽蓬等 1 符合1.0.如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.1
7、樓宇內(nèi)樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂?shù)葻o破損;墻體整 潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關(guān)等功能良好;衛(wèi)生 間、水房等管理完好 1 符合1.0
本文提要： ,如發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
8、共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業(yè)原料、 廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
9、房屋裝飾裝修符合規(guī)定,未發(fā)生危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆 改管線和損害他人利益的現(xiàn)象 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
10、機(jī)器設(shè)備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及 建筑結(jié)構(gòu)的安全隱患 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5
三 共用設(shè)施設(shè)備管理 34
(一)綜合要求 4
l、制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回?fù)觳?、維護(hù)保 養(yǎng)、運(yùn)行記錄管理、維修檔案等管理制度.并嚴(yán)格執(zhí)行 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發(fā)生、機(jī) 房環(huán)境符合設(shè)備要求 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)-處不符合扣0.2
3、配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員。嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程 1 符合1.0。不符合0
4、設(shè)備良好,運(yùn)行正常.一年內(nèi)無重大管理責(zé)任事故 1 符合1.0,不符合0
(二)供電系統(tǒng) 3
1、保證正常供電.限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定 時(shí)間通知任用戶 1 符合1,0,不符合0
2、制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格抉 何 1 符合1.0,臨時(shí)用電措施或停電應(yīng)急措施不符 合均扣0.5
3、備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用 1 符合1.0。不符合0
(三)弱電系統(tǒng) 2
1、按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)問排除故障,保證各弱電系統(tǒng)正常工 作 1 符合1.0,發(fā)現(xiàn)一次不符合扣0.5
2、監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。有記錄并按規(guī)定 期限保存 1 符合1.0,基本符合0.5、不符合0
(四)消防系統(tǒng) 7
1、消防控制中心24小時(shí)值班、消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完 好元損,可隨時(shí)起用 1 發(fā)現(xiàn)一處符合扣0.2
2、消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí) 處理各種問題 1 每發(fā)現(xiàn)一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規(guī)及消防知識的宣傳教育,明確各區(qū)域 防火責(zé)任人 1 符合1,0,責(zé)任人不明確每發(fā)現(xiàn)一處扣0.2
4、訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案,在明顯處設(shè)立消防疏散示意 圖.照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好,緊急疏散通道暢通無阻 1 無應(yīng)急方案扣0.5、各種標(biāo)志每缺少一個(gè)及每 發(fā)現(xiàn)一處不暢通扣0.1
5、工業(yè)廠房裝修需報(bào)消防部門審批.對裝修過程嚴(yán)格監(jiān) 管,裝修完成后經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格方可使用 1 符合1.0。基本符合0.5.不符合0
6、區(qū)內(nèi)無火災(zāi)女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂 消防責(zé)任書 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責(zé)任書扣0.5
7、集體宿舍消防,用電有嚴(yán)格的管理規(guī)定.室內(nèi)電線、插座 安裝規(guī)范,無安全隱患 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五)電梯系統(tǒng) 5
1、電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備 1 符合1.0,不符合0
2、電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行,安全設(shè)施齊全,通風(fēng)、照明及附屬 設(shè)施完好,轎廂、并道、機(jī)房保持整潔 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng);維修、操作人員持證上崗;貨 運(yùn)電梯由專人管理操作,嚴(yán)禁超載.客梯嚴(yán)禁載貨 1 符合1.0.每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
4、運(yùn)行出現(xiàn)故障后,維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)問內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場維 修 1 符合1.0,不符合0
5、運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后,應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施 1 符合1.0、不符合0
(六)給排水系統(tǒng) 8
1、建立工業(yè)區(qū)用水、供水管理制度、積極協(xié)助用戶安排合 理的用水和節(jié)水計(jì)劃 1 符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2、設(shè)備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、按規(guī)定對二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒;二供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊 全;水池、水箱清潔衛(wèi)生,無二次污染 2 符合2,0,每發(fā)現(xiàn)一項(xiàng)不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施,水池、水箱周 圍無污染隱患 1 沒百管理措施扣0.5。水箱周圍每發(fā)現(xiàn)一處隱 患扣0.
5、限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知業(yè)主和使用人 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、排水系統(tǒng)通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設(shè)備房無積水,浸泡發(fā)生 1 符合1.0、每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修,無大面積 跑水、泛水,長時(shí)間停水現(xiàn)象;制定事故應(yīng)急處理方案 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七)空調(diào)系統(tǒng) 3
1、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常,水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo), 無嚴(yán)重滴漏水現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)運(yùn)行故障后,維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi) 到達(dá)現(xiàn)維修 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案 1 無應(yīng)急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執(zhí) 行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統(tǒng) 2
1、鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好,運(yùn)行正常;北 方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16℃ 1 符合1.0,不符合0
管道、閥門無跑冒滴漏現(xiàn)象及事故隱患 1 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
四 共用設(shè)施管理 4
1、共用配套設(shè)施完好,無隨意改變用途 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、共用管線統(tǒng)一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀 瞻 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不亮扣0.2
4、工業(yè)區(qū)范圍內(nèi)的道路通暢,路面平坦 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
五 保安及車輛管理 9
1、工業(yè)區(qū)基本實(shí)行封閉式管理 1 符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2、有專業(yè)保安隊(duì)伍,實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業(yè)區(qū)的環(huán)境,文明值勤,訓(xùn)練有素,言語規(guī)范,認(rèn) 真負(fù)責(zé) 2 符合2.0,無專業(yè)保安隊(duì)伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規(guī)范每處扣0.2
3、綜合工業(yè)區(qū)特點(diǎn),制訂安全防范措施,對貨物(產(chǎn)品、設(shè)備)出門實(shí)行憑證通行制度 1 對特殊的部位要有相應(yīng)的防范措施,每發(fā)現(xiàn)一 處無防范措施扣0.2,未實(shí)行通行制度扣0.5
4、進(jìn)出工業(yè)區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、工業(yè)區(qū)內(nèi)停車場有專人疏導(dǎo),管理有序,排列整齊 1 符合1.0,基本符合0.5.不符合0
6、室內(nèi)停車場管理嚴(yán)格,出入有登記 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機(jī)動車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),管理有序,停放整齊,場地整潔 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施 1 符合1.0,不符合0
六 環(huán)境衛(wèi)生管理 11
1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備,設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站 1 符合1.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
2、清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制,有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍,實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔 1 未實(shí)行責(zé)任制的扣0.5,無專職清潔人員和責(zé) 任范圍的扣0.3,未實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化保潔的扣0.2
3、垃圾日產(chǎn)日清,定期進(jìn)行衛(wèi)生滅殺 1 每發(fā)現(xiàn)一處垃圾扣0.1,未達(dá)到垃圾日產(chǎn)日清 的扣0.3,未定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺扣0.3
4、對有毒、有害工業(yè)垃圾管理嚴(yán)格按規(guī)定分裝,不得與其它垃圾混雜 1 符合1.0,不符合0
5、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業(yè)區(qū)內(nèi)共用場地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
6、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序,符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn);無亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫現(xiàn)象 2 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
7、無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜 1 符合1.0,不符合0
8、工業(yè)區(qū)內(nèi)廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn), 無有毒、有害物質(zhì);貯放、清運(yùn)管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統(tǒng)一有序,無安全隱患 2 符合2.0,發(fā)現(xiàn)一次環(huán)保部門下放整改通知扣 0.5,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
七 綠化管理 3
1、綠地?zé)o改變使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現(xiàn)象,無斑禿 1 長勢不好扣1.0,其它每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
3、綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物 1 符合2.0,每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.2
八 精神文明建設(shè) 3
1、全體業(yè)主和使用人能自覺維護(hù)公眾利益,遵守工業(yè)區(qū)的各項(xiàng)管理規(guī)定 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地,宣傳工業(yè)區(qū)管理、衛(wèi)生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區(qū)設(shè)信息公告欄;設(shè)有文化體育活動場所 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、區(qū)內(nèi)的公共娛樂場所未發(fā)現(xiàn)重大違紀(jì)違法案件 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合
九 管理效益 4
1、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98%以上 2 每降低1個(gè)百分點(diǎn)扣0.5
2、提供便民有償服務(wù),開展多種經(jīng)營 1 符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營狀況 1 盈利1.0,持平0.5,虧本
篇3：鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（2015年新）
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則(20**最新)
鄂州市人民政府關(guān)于發(fā)布《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》的通知
鄂州政規(guī)〔20**〕1號
各區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會，各街道辦事處，市政府各部門：
《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》經(jīng)20**年第25次市人民政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，請遵照執(zhí)行。
鄂州市人民政府
20**年6月2日
鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則
第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理工作的主管部門，負(fù)責(zé)全市范圍內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、物價(jià)、城管、園林、市政、環(huán)衛(wèi)、供水、電力、供氣、通信、郵政等行政和公用企事業(yè)單位，依照法律法規(guī)規(guī)定，負(fù)責(zé)各自職能范圍內(nèi)的管理和服務(wù)工作。
街道辦事處、社區(qū)居委會負(fù)責(zé)組織本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作;指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動。結(jié)合社區(qū)網(wǎng)格化管理，配合調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛投訴，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系。
第四條 本市新建住宅區(qū)應(yīng)當(dāng)實(shí)行物業(yè)管理。
未實(shí)行物業(yè)管理的舊住宅區(qū)，對基礎(chǔ)設(shè)施比較完善，相對獨(dú)立，且具備物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理?xiàng)l件的，由市房產(chǎn)管理部門、社區(qū)居民委員會推薦引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施物業(yè)管理;對住戶少、相對分散的，由社區(qū)居民委員會牽頭，市房產(chǎn)管理部門指導(dǎo)成立業(yè)主委員會，實(shí)行業(yè)主自行管理;對其它改制、破產(chǎn)企業(yè)無人管理的住宅區(qū)，由社區(qū)居民委員會聘請保潔員，負(fù)責(zé)小區(qū)衛(wèi)生保潔，適當(dāng)收取每戶衛(wèi)生管理費(fèi)。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會
第五條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
尚未依法辦理所有權(quán)登記，但基于房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有該房屋的人，可以認(rèn)定為業(yè)主。
第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，主要依據(jù)為：
(一)物業(yè)統(tǒng)一規(guī)劃、功能配套設(shè)施完善、布局合理;
(二)住宅建筑面積不低于3萬平方米;
(三)與社區(qū)居民委員會自治區(qū)域相適應(yīng)。
第七條 業(yè)主人數(shù)較少或者不足3萬平方米的物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。
第八條 已交付的專有部分建筑面積達(dá)到建筑物總面積50%或者物業(yè)投入使用二年以上的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。
首次業(yè)主大會在市房產(chǎn)管理部門的指導(dǎo)下，由業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)負(fù)責(zé)組織召開。
第九條 籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處代表和社區(qū)居民委員會代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處代表擔(dān)任。
第十條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，專有部分面積和業(yè)主人數(shù)按照下列方式確定：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;建筑物總面積按照上述面積的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算;
(二)業(yè)主人數(shù)按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算;總?cè)藬?shù)按照上述人數(shù)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用集體討論形式的，可以通知全體業(yè)主參加會議，也可以以棟、單元等為單位，推選若干名代表參加會議，或由業(yè)主決定以其它方式推選業(yè)主代表參加會議。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
采用征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送達(dá)每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;業(yè)主在規(guī)定期限內(nèi)未反饋意見的，視為棄權(quán)。
以書面形式征求意見的，經(jīng)業(yè)主簽名的意見方為有效。
業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第三章 前期物業(yè)管理
第十二條 建設(shè)單位在辦理商品房預(yù)(銷)售許可手續(xù)和業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)低于3萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與之簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同;住宅物業(yè)超過3萬平方米(含3萬平方米)低于20萬平方米的，經(jīng)市房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，可以采用議標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);住宅物業(yè)超過20萬平方米(含20萬平方米)的，必須通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十三條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十四條 建設(shè)單位在報(bào)批商品房開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃方案時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理的需要，在規(guī)劃方案中配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房的面積，按不低于建設(shè)項(xiàng)目房屋建筑面積的2‰配置，且最低不少于20平方米，并應(yīng)當(dāng)具備水、電等基本使用功能，有明確的座落、房號。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，由市房產(chǎn)管理部門依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
第十五條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。建設(shè)單位可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)，并簽訂委托合同，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的報(bào)酬。
建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提
出申請，經(jīng)建設(shè)管理部門核實(shí)后，責(zé)令由建設(shè)單位承擔(dān)維修責(zé)任。 第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在與建設(shè)單位辦理物業(yè)交接手續(xù)后30日內(nèi)，提交以下資料向市房產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù)：
(一)物業(yè)承接查驗(yàn)備案申報(bào)表;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同備案回執(zhí);
(三)臨時(shí)管理規(guī)約;
(四)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;
(五)建設(shè)單位移交資料清單;
(六)查驗(yàn)記錄;
(七)交接記錄;
(八)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的文件。
報(bào)送資料齊全、符合法定形式的，市房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)出具加蓋印章的書面回執(zhí)。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第十八條 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格并具備從事物業(yè)管理的相應(yīng)資質(zhì)。從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
從事物業(yè)服務(wù)咨詢、顧問、代理、認(rèn)證等經(jīng)營活動的機(jī)構(gòu)和在本市行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動的外地企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向市房產(chǎn)管理部門備案。
一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
本市物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭许?xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制，物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)由具備物業(yè)管理職業(yè)資格的人員擔(dān)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定聘請相應(yīng)專業(yè)服務(wù)人員從事相關(guān)專業(yè)服務(wù)工作。
第十九條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并在15日內(nèi)向市房產(chǎn)管理部門辦理備案。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，業(yè)主委員會應(yīng)在社區(qū)監(jiān)督下，組織召開業(yè)主大會，對是否續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行表決。雙方續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同;不再續(xù)約且需以委托方式管理的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法選聘其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。
物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至業(yè)主大會作出選聘或者續(xù)聘決定為止。
第二十三條 有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出：
(一)物業(yè)服務(wù)合同依法、依約解除;
(二)除第二十二條第二款規(guī)定的情形外，物業(yè)服務(wù)合同期滿未續(xù)約;
(三)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得繼續(xù)從事物業(yè)服務(wù)活動的其他情形。
第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)在辦理退出手續(xù)的同時(shí)，做好交接工作，并履行下列義務(wù)：
(一)移交本細(xì)則第十六條第一款規(guī)定的資料、保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案等資料和物業(yè)服務(wù)用房，實(shí)行酬金制的，還應(yīng)當(dāng)移交服務(wù)期間的財(cái)務(wù)檔案;
(二)撤出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)人員;
(三)清退預(yù)收、代收的有關(guān)費(fèi)用;
(四)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十五條 物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量相適應(yīng)的原則。保障性住房以及普通住房(商品住房)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，由雙方當(dāng)事人按照物價(jià)、房產(chǎn)部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)簽訂協(xié)議，并向全體業(yè)主公示。非保障性住房和非住宅的物業(yè)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，具體價(jià)格由雙方協(xié)商約定。
實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，由市物價(jià)部門會同市房產(chǎn)管理部門，按照質(zhì)價(jià)相符的原則，以服務(wù)等級和物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)為依據(jù)，制定相對應(yīng)的指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格管理形式、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等內(nèi)容在小區(qū)的顯著位置予以公示。
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或酬金制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算，且每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。出售后已移交給物業(yè)買受人的房屋，空置一年以內(nèi)的，由物業(yè)買受人減半交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);超過一年的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
房屋通過竣工驗(yàn)收并到市房產(chǎn)管理部門備案，達(dá)到交付條件，業(yè)主收到交付通知并辦理完相應(yīng)手續(xù)的，即為交付;業(yè)主收到交付通知后無正當(dāng)理由(30日內(nèi))不辦理相應(yīng)手續(xù)的，視為交付。
第五章 物業(yè)配套設(shè)施建設(shè)、使用與維護(hù)
第二十七條 按照“新區(qū)新辦法，老區(qū)老辦法”的原則，由相關(guān)部門建立物業(yè)管理強(qiáng)制性規(guī)范。凡新建住宅小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段即按規(guī)范要求，充分考慮物業(yè)管理的便利和需要，規(guī)劃、設(shè)計(jì)好物業(yè)管理用房、水電直供管網(wǎng)、綠化、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、文體娛樂、教育、安防等各項(xiàng)配套設(shè)施。在建設(shè)過程中，市相關(guān)職能部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，確保配套建設(shè)到位。
第二十八條 舊住宅小區(qū)應(yīng)按照規(guī)范要求，逐步調(diào)整到位。舊住宅區(qū)仍由原開發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行管理，有經(jīng)營收入的，由原開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)范要求承擔(dān)部分資金或公共用房，完善相應(yīng)公共配套設(shè)施;開發(fā)主體已消亡的，按屬地管理原則，由街道辦事處補(bǔ)齊和改造不完善的公共設(shè)施、設(shè)備，整頓后通過招標(biāo)或委托等方式交由專業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)管理。
第二十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電等部門要負(fù)責(zé)各自管網(wǎng)、設(shè)施設(shè)備的建造、維修和養(yǎng)護(hù)并直供到戶。新建住宅均按規(guī)定實(shí)施水、電直供到戶，做到同步規(guī)劃、同步施工、同步驗(yàn)收。已建成住宅應(yīng)逐步實(shí)施水改、電改。供水、供電部門應(yīng)按市物價(jià)部門核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，負(fù)責(zé)對所有已經(jīng)竣工驗(yàn)收并交付使用的房屋進(jìn)行供水、供電管網(wǎng)改造并直供到戶，不得向居民收取額外費(fèi)用。
第三十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理有關(guān)手續(xù)后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續(xù)。
第三十一條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會的同意
。 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，因維修、養(yǎng)護(hù)等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)恢復(fù)原狀。
第三十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)以出售、附贈或者出租等方式優(yōu)先處分給業(yè)主。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，建設(shè)單位不得出售、附贈或者出租。
利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路或者其他公共場地設(shè)置車位的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會決定車位設(shè)置和車位管理等事項(xiàng)。業(yè)主大會決定收取場地租賃費(fèi)的，場地租賃費(fèi)屬于全體業(yè)主共有，用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金或者業(yè)主大會決定的其他事項(xiàng)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得堵塞消防通道，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
第三十三條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)以及相關(guān)的收費(fèi)項(xiàng)目告知業(yè)主。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域裝飾裝修安全事項(xiàng)的巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。
第三十四條 住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
維修資金的使用實(shí)行兩公示，維修施工前對業(yè)主簽名、施工方案及預(yù)算進(jìn)行公示，維修施工后對工程結(jié)算結(jié)果進(jìn)行公示。
第三十五條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過使用建議;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案及預(yù)算;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市房產(chǎn)管理部門申請列支;其中，動用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，由公有住房售房單位或其主管部門向市房產(chǎn)管理部門申請列支;
(五)市房產(chǎn)管理部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的通知;
(六)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。
第三十六條 住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，需要申請使用的，按照以下程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;
(二)業(yè)主大會依法通過使用方案;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金;
(五)業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)市房產(chǎn)管理部門備案;市房產(chǎn)管理部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正。
第三十七條 發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前，按照本細(xì)則第三十五條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)的規(guī)定辦理;
(二)住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，按照本細(xì)則第三十六條第四項(xiàng)、第五項(xiàng)的規(guī)定辦理。
發(fā)生前款情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，市房產(chǎn)管理部門可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專項(xiàng)維修資金分戶賬中列支;其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專項(xiàng)維修資金中列支。
第三十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決 定使用。
第三十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)破壞房屋外貌;
(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;
(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(七)排放有毒、有害物質(zhì);
(八)在公共區(qū)域內(nèi)種菜、飼養(yǎng)動物等影響他人的;
(九)發(fā)生超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;
(十)規(guī)劃用途為住宅的住宅樓底層(含地下室)和住宅樓內(nèi)不得設(shè)立產(chǎn)生油煙、噪聲、異味污染以及安全隱患的餐飲、加工、娛樂、賓館、廢舊回收等經(jīng)營場所;
(十一)法律、法規(guī)、規(guī)章和管理規(guī)約禁止的其他行為。
第四十條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)或者房屋所有權(quán)證載明的用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)。
改變物業(yè)使用性質(zhì)未經(jīng)相鄰業(yè)主書面同意或無業(yè)主委員會證明的，規(guī)劃部門不得審批。
第六章 法律責(zé)任
第四十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理活動中發(fā)生爭議的，可以自行協(xié)商和解;不能協(xié)商和解的，由物業(yè)所在地街道辦事處牽頭，房產(chǎn)、司法等部門參與進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，依法申請仲裁或者提起民事訴訟。
業(yè) 主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等對違反本細(xì)則的行為，可以向有關(guān)部門投訴、舉報(bào)，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查、核實(shí)，并依法處理。
第四十二條 違反本細(xì)則第三十九條、第四十條規(guī)定的，由公安、環(huán)保、住建、規(guī)劃、工商、城管、房產(chǎn)等部門依照各自職責(zé)，依法予以查處;給他人造成損害的，依法承擔(dān)民事責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
違反本細(xì)則其它規(guī)定，依照《物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)規(guī)定處理。
第七章 附 則
第四十三條 各區(qū)、開發(fā)區(qū)(新區(qū))物業(yè)管理活動參照本實(shí)施細(xì)則實(shí)行。
第四十四條 本細(xì)則自20**年6月2日起施行，20**年6月1日失效。20**年11月3日發(fā)布的《鄂州市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》(鄂州政發(fā)〔20**〕26號)宣布作廢。