小區(qū)道路內(nèi)“醉駕”是否應(yīng)當(dāng)入刑?
司法實(shí)務(wù)中小區(qū)內(nèi)“醉駕”何以認(rèn)定
小區(qū)道路上“醉駕”是否夠罪的爭議焦點(diǎn)集中在小區(qū)道路是否“允許社會(huì)車輛通行”，即小區(qū)是否為封閉式管理。目前，業(yè)界相對清楚的認(rèn)識(shí)來源于《刑事審判參考》第891號(hào)廖某某危險(xiǎn)駕駛案所給出的參考意見：在開放式管理模式下，構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪;封閉式管理模式下，不構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪。此二種情形被認(rèn)為是典型。另外，半開放半封閉管理模式下，則仍根據(jù)小區(qū)的管理嚴(yán)格與否區(qū)分兩種情形：第一，僅與管轄單位、人員有業(yè)務(wù)往來、親友關(guān)系等特定事由的來訪車輛經(jīng)允許進(jìn)入的，可以認(rèn)為是不允許社會(huì)車輛通行，即不構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪;第二，社會(huì)車輛只要登記車牌號(hào)或者交納一定費(fèi)用，即可進(jìn)出小區(qū)、在小區(qū)內(nèi)停放的，則認(rèn)為具有公共性，構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪。
對于兩種夠罪的情形，《刑事審判參考》已然給出十分明確的解答，筆者也深表贊同，不再贅述，僅就認(rèn)定犯罪的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)提出個(gè)人意見(見本文第三節(jié))。而對于另外兩種不夠罪的情形，筆者卻存在不同認(rèn)識(shí)。
一、對于在管理嚴(yán)格的半開放半封閉小區(qū)道路上“醉駕”，在當(dāng)前的法律框架下，依然應(yīng)作為犯罪處理。
《關(guān)于辦理醉醉駕駛機(jī)動(dòng)車刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《醉駕意見》)規(guī)定該意見中所規(guī)定的“道路”、“機(jī)動(dòng)車”適用《道路交通安全法》中的有關(guān)規(guī)定。此類小區(qū)雖然僅允許特定外來車輛進(jìn)入，但仍未出離《道交法》的范疇。《道交法》第一百一十九條第一項(xiàng)規(guī)定：道路，是指公路、城市街道和雖然在單位管轄范圍內(nèi)但允許社會(huì)機(jī)動(dòng)車通行的地方，包括公共廣場、公共停車場等用于公共通行的場所。小區(qū)既然作為由物業(yè)管理公司所管轄的特定區(qū)域，允許社會(huì)車輛通行，即屬于《道交法》中的道路。僅以外來車輛進(jìn)出小區(qū)的條件系建立在來訪者與受訪業(yè)主的親友關(guān)系之上，對象相對特定，便認(rèn)為該類小區(qū)不具有公共性，顯然不合適，這里必不可少的談及何為“公共”。筆者查閱了當(dāng)代政治哲學(xué)理論中有關(guān)“公共”的介紹，整合了自己的想法后，認(rèn)為所謂“公共”：第一區(qū)別于私人，即私人領(lǐng)域讓渡于部分公共權(quán)力;第二，“公共”領(lǐng)域具有群體性，即多數(shù)人所組成的具有“社會(huì)性”的整體;第三，不特定性，即群體內(nèi)所生活的個(gè)體并非基于血緣、社會(huì)團(tuán)體等特定關(guān)系與事由而聚集于該固定區(qū)域。小區(qū)作為當(dāng)代中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的固有產(chǎn)物，系由不特定的多數(shù)個(gè)體聚居而成的住宅區(qū)，業(yè)主彼此共享公共設(shè)施，選舉代表形成業(yè)主委員會(huì)，在一定的規(guī)則下混雜而居。顯然，小區(qū)具有“公共”屬性，并不因其是何管理模式而喪失該屬性。既然如此，只要社會(huì)車輛經(jīng)允許可以進(jìn)出，醉酒駕駛機(jī)動(dòng)車的，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪，不能因進(jìn)入小區(qū)程序嚴(yán)格，而對法律做限制解釋，從而讓“醉駕者”脫罪。
二、封閉小區(qū)內(nèi)醉酒駕駛機(jī)動(dòng)車，在對“道路”作擴(kuò)大解釋的前提下，“醉駕者”應(yīng)當(dāng)構(gòu)成犯罪。
筆者之所以這么認(rèn)為，系因《道交法》中規(guī)定“道路”是允許社會(huì)車輛通行的地方。而封閉小區(qū)不允許社會(huì)車輛進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)的道路便不屬于《道交法》中的“道路”。然而，在小區(qū)道路上“醉駕”，同樣威脅著公共安全，這種潛在的社會(huì)危害性甚至要高于在城市街道上“醉駕”。筆者此前已經(jīng)闡述過，小區(qū)的“公共”屬性是不言而喻的，那么危險(xiǎn)駕駛罪既然屬于危害公共安全犯罪，小區(qū)內(nèi)的公共安全也理應(yīng)納入保護(hù)的范疇。眾所周知，在國內(nèi)的諸多城市，大型小區(qū)隨處可見，少則上千人，多則萬人，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，商店、超市、會(huì)所一應(yīng)俱全，儼然近似于小鎮(zhèn)。是以，尤其是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，若他們“醉駕”，又當(dāng)作何處理。如果不對“道路”作擴(kuò)大解釋，“醉駕者”理所當(dāng)然會(huì)以小區(qū)的封閉性為由而為自己脫罪。但我們每個(gè)人都很清楚，這是在縱容犯罪，同時(shí)也略顯《刑法》的蒼白。小區(qū)作為市民家庭的歸屬，居民在這里會(huì)自然的放松警惕，尤其對于老人與孩子，他們的人身安全會(huì)因“醉駕者”而備受威脅。
小區(qū)內(nèi)發(fā)生醉駕案例也比較多，比如：
1.20**年6月4日晚11時(shí)許，浙江省寧波市鄞州區(qū)泗港小區(qū)內(nèi)，徐某某叫代駕司機(jī)將車停在小區(qū)門口后，自己駕車進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)尋找停車位時(shí)連續(xù)刮擦8輛停在道路兩旁的私家車輛，其血液內(nèi)乙醇含量為241mg/100ml。
2.20**年9月25日22時(shí)許，在山東省青島市一小區(qū)內(nèi)，劉某某叫代駕司機(jī)將車停在小區(qū)門口后，自己駕車進(jìn)入小區(qū)，在拐彎時(shí)撞擊兩輛私家車，其血液內(nèi)乙醇含量為191.8mg/100ml。
3.20**年11月3日晚10時(shí)30分許，廣東省梅州市梅園新村小區(qū)內(nèi)一司機(jī)酒后駕駛小轎車撞擊兩輛私家車，小區(qū)內(nèi)住戶反映，酒駕司機(jī)系小區(qū)業(yè)主，具體情況尚在調(diào)查中。
4.20**年12月13日下午，河南省中牟縣一小區(qū)內(nèi)，從事裝修業(yè)務(wù)的萬某酒后駕車在小區(qū)內(nèi)與另外一車主發(fā)生爭執(zhí)，堵塞小區(qū)內(nèi)道路通行，萬某血液內(nèi)乙醇含量達(dá)184.37mg/100ml。
上述案例中，雖然涉事小區(qū)的管理模式無法辨別，但卻存在共性，即“醉駕者”為小區(qū)業(yè)主或一定時(shí)間段內(nèi)頻繁進(jìn)出小區(qū)的人。而除卻上述案例，包括《刑事審判參考》第891號(hào)廖某某案等多起危險(xiǎn)駕駛案的被告人大部分均為小區(qū)業(yè)主，可見，影響小區(qū)內(nèi)公共安全的主要原因并非來自于社會(huì)車輛，而是可以自由出入小區(qū)的業(yè)主駕駛的車輛。如果以封閉式小區(qū)內(nèi)的道路非《道交法》所規(guī)定的道路而將醉駕者出罪，顯然不符合法理，不利于保護(hù)小區(qū)內(nèi)居民的公共安全，更有悖立法初衷。
所以，不管是封閉還是非封閉，在小區(qū)道路上均應(yīng)構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪。當(dāng)然，若想從根本上解決問題，僅對法律做擴(kuò)大解釋是不夠的，筆者也希望立法機(jī)關(guān)盡快完善《道交法》的相關(guān)解釋，將小區(qū)道路納入《道交法》管轄的范疇。
三、認(rèn)定小區(qū)內(nèi)“醉駕”犯罪的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。
基于目前國內(nèi)司法實(shí)踐中對小區(qū)內(nèi)“醉駕”是否均構(gòu)成犯罪未達(dá)成普遍共識(shí)，筆者僅就《刑事審判參考》中提到的可以認(rèn)定為犯罪的兩種情形談一下證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)問題。除認(rèn)定事實(shí)的基本證據(jù)外，為核實(shí)小區(qū)的管理模式，應(yīng)采集下列幾種證據(jù)：
第一，書證物業(yè)管理?xiàng)l例或物業(yè)部門說出具的證明材料。管理規(guī)范的小區(qū)會(huì)嚴(yán)格依照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，是否為封閉式小區(qū)一目了然。
第二，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理、保安及業(yè)主等證人證言。雖然存有物業(yè)管理?xiàng)l例，但為避免實(shí)際操作中未遵照管理?xiàng)l例進(jìn)行，應(yīng)盡可能的采集以上證人證言，尤其是三個(gè)以上業(yè)主的證言，因?yàn)椴慌懦飿I(yè)經(jīng)理及保安為維護(hù)物業(yè)公司的利益不配合偵查員工作的情況。另外，應(yīng)注意受訪業(yè)主入住小區(qū)的時(shí)間，采集證言時(shí)要核實(shí)是否是在案發(fā)前入住該小區(qū)，實(shí)踐中可能存在物業(yè)公司更換而致使小區(qū)管理發(fā)生變化的情況。
第三，現(xiàn)場勘查筆錄。應(yīng)在案發(fā)后第一時(shí)間對案發(fā)小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，記錄小區(qū)在不同時(shí)段內(nèi)的人員、車輛的進(jìn)出情況，并同步錄音錄像。
以上三組證據(jù)是需要在實(shí)踐中予以特別取證的，從而更好的證明小區(qū)的管理情況。當(dāng)然，這是在目前認(rèn)定犯罪需要區(qū)分是否為封閉式小區(qū)的前提下。如筆者前面所述，在小區(qū)內(nèi)“醉駕”，均應(yīng)認(rèn)定為犯罪，便無需上述三種證據(jù)予以佐證。
總而言之，對于小區(qū)內(nèi)“醉駕”，實(shí)踐中是否如應(yīng)筆者所言一并當(dāng)做犯罪處理，值得我們繼續(xù)去摸索，也有一些問題筆者可能沒有考慮周全。但對于危險(xiǎn)駕駛罪，我國《刑法》設(shè)定的法定刑相較于國外的規(guī)定，刑罰是相對較輕的。在這樣的境況下，更應(yīng)該從保護(hù)公共法益的角度出發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行法律，既不能放縱犯罪，同時(shí)亦不可對所有醉駕行為一概而論。
篇2：小區(qū)道路內(nèi)醉駕是否應(yīng)當(dāng)入刑
小區(qū)道路內(nèi)“醉駕”是否應(yīng)當(dāng)入刑?
司法實(shí)務(wù)中小區(qū)內(nèi)“醉駕”何以認(rèn)定
小區(qū)道路上“醉駕”是否夠罪的爭議焦點(diǎn)集中在小區(qū)道路是否“允許社會(huì)車輛通行”，即小區(qū)是否為封閉式管理。目前，業(yè)界相對清楚的認(rèn)識(shí)來源于《刑事審判參考》第891號(hào)廖某某危險(xiǎn)駕駛案所給出的參考意見：在開放式管理模式下，構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪;封閉式管理模式下，不構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪。此二種情形被認(rèn)為是典型。另外，半開放半封閉管理模式下，則仍根據(jù)小區(qū)的管理嚴(yán)格與否區(qū)分兩種情形：第一，僅與管轄單位、人員有業(yè)務(wù)往來、親友關(guān)系等特定事由的來訪車輛經(jīng)允許進(jìn)入的，可以認(rèn)為是不允許社會(huì)車輛通行，即不構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪;第二，社會(huì)車輛只要登記車牌號(hào)或者交納一定費(fèi)用，即可進(jìn)出小區(qū)、在小區(qū)內(nèi)停放的，則認(rèn)為具有公共性，構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪。
對于兩種夠罪的情形，《刑事審判參考》已然給出十分明確的解答，筆者也深表贊同，不再贅述，僅就認(rèn)定犯罪的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)提出個(gè)人意見(見本文第三節(jié))。而對于另外兩種不夠罪的情形，筆者卻存在不同認(rèn)識(shí)。
一、對于在管理嚴(yán)格的半開放半封閉小區(qū)道路上“醉駕”，在當(dāng)前的法律框架下，依然應(yīng)作為犯罪處理。
《關(guān)于辦理醉醉駕駛機(jī)動(dòng)車刑事案件適用法律若干問題的意見》(以下簡稱《醉駕意見》)規(guī)定該意見中所規(guī)定的“道路”、“機(jī)動(dòng)車”適用《道路交通安全法》中的有關(guān)規(guī)定。此類小區(qū)雖然僅允許特定外來車輛進(jìn)入，但仍未出離《道交法》的范疇。《道交法》第一百一十九條第一項(xiàng)規(guī)定：道路，是指公路、城市街道和雖然在單位管轄范圍內(nèi)但允許社會(huì)機(jī)動(dòng)車通行的地方，包括公共廣場、公共停車場等用于公共通行的場所。小區(qū)既然作為由物業(yè)管理公司所管轄的特定區(qū)域，允許社會(huì)車輛通行，即屬于《道交法》中的道路。僅以外來車輛進(jìn)出小區(qū)的條件系建立在來訪者與受訪業(yè)主的親友關(guān)系之上，對象相對特定，便認(rèn)為該類小區(qū)不具有公共性，顯然不合適，這里必不可少的談及何為“公共”。筆者查閱了當(dāng)代政治哲學(xué)理論中有關(guān)“公共”的介紹，整合了自己的想法后，認(rèn)為所謂“公共”：第一區(qū)別于私人，即私人領(lǐng)域讓渡于部分公共權(quán)力;第二，“公共”領(lǐng)域具有群體性，即多數(shù)人所組成的具有“社會(huì)性”的整體;第三，不特定性，即群體內(nèi)所生活的個(gè)體并非基于血緣、社會(huì)團(tuán)體等特定關(guān)系與事由而聚集于該固定區(qū)域。小區(qū)作為當(dāng)代中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的固有產(chǎn)物，系由不特定的多數(shù)個(gè)體聚居而成的住宅區(qū)，業(yè)主彼此共享公共設(shè)施，選舉代表形成業(yè)主委員會(huì)，在一定的規(guī)則下混雜而居。顯然，小區(qū)具有“公共”屬性，并不因其是何管理模式而喪失該屬性。既然如此，只要社會(huì)車輛經(jīng)允許可以進(jìn)出，醉酒駕駛機(jī)動(dòng)車的，應(yīng)當(dāng)構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪，不能因進(jìn)入小區(qū)程序嚴(yán)格，而對法律做限制解釋，從而讓“醉駕者”脫罪。
二、封閉小區(qū)內(nèi)醉酒駕駛機(jī)動(dòng)車，在對“道路”作擴(kuò)大解釋的前提下，“醉駕者”應(yīng)當(dāng)構(gòu)成犯罪。
筆者之所以這么認(rèn)為，系因《道交法》中規(guī)定“道路”是允許社會(huì)車輛通行的地方。而封閉小區(qū)不允許社會(huì)車輛進(jìn)出，小區(qū)內(nèi)的道路便不屬于《道交法》中的“道路”。然而，在小區(qū)道路上“醉駕”，同樣威脅著公共安全，這種潛在的社會(huì)危害性甚至要高于在城市街道上“醉駕”。筆者此前已經(jīng)闡述過，小區(qū)的“公共”屬性是不言而喻的，那么危險(xiǎn)駕駛罪既然屬于危害公共安全犯罪，小區(qū)內(nèi)的公共安全也理應(yīng)納入保護(hù)的范疇。眾所周知，在國內(nèi)的諸多城市，大型小區(qū)隨處可見，少則上千人，多則萬人，區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善，商店、超市、會(huì)所一應(yīng)俱全，儼然近似于小鎮(zhèn)。是以，尤其是小區(qū)內(nèi)的業(yè)主，若他們“醉駕”，又當(dāng)作何處理。如果不對“道路”作擴(kuò)大解釋，“醉駕者”理所當(dāng)然會(huì)以小區(qū)的封閉性為由而為自己脫罪。但我們每個(gè)人都很清楚，這是在縱容犯罪，同時(shí)也略顯《刑法》的蒼白。小區(qū)作為市民家庭的歸屬，居民在這里會(huì)自然的放松警惕，尤其對于老人與孩子，他們的人身安全會(huì)因“醉駕者”而備受威脅。
小區(qū)內(nèi)發(fā)生醉駕案例也比較多，比如：
1.20**年6月4日晚11時(shí)許，浙江省寧波市鄞州區(qū)泗港小區(qū)內(nèi)，徐某某叫代駕司機(jī)將車停在小區(qū)門口后，自己駕車進(jìn)入小區(qū)，在小區(qū)內(nèi)尋找停車位時(shí)連續(xù)刮擦8輛停在道路兩旁的私家車輛，其血液內(nèi)乙醇含量為241mg/100ml。
2.20**年9月25日22時(shí)許，在山東省青島市一小區(qū)內(nèi)，劉某某叫代駕司機(jī)將車停在小區(qū)門口后，自己駕車進(jìn)入小區(qū)，在拐彎時(shí)撞擊兩輛私家車，其血液內(nèi)乙醇含量為191.8mg/100ml。
3.20**年11月3日晚10時(shí)30分許，廣東省梅州市梅園新村小區(qū)內(nèi)一司機(jī)酒后駕駛小轎車撞擊兩輛私家車，小區(qū)內(nèi)住戶反映，酒駕司機(jī)系小區(qū)業(yè)主，具體情況尚在調(diào)查中。
4.20**年12月13日下午，河南省中牟縣一小區(qū)內(nèi)，從事裝修業(yè)務(wù)的萬某酒后駕車在小區(qū)內(nèi)與另外一車主發(fā)生爭執(zhí)，堵塞小區(qū)內(nèi)道路通行，萬某血液內(nèi)乙醇含量達(dá)184.37mg/100ml。
上述案例中，雖然涉事小區(qū)的管理模式無法辨別，但卻存在共性，即“醉駕者”為小區(qū)業(yè)主或一定時(shí)間段內(nèi)頻繁進(jìn)出小區(qū)的人。而除卻上述案例，包括《刑事審判參考》第891號(hào)廖某某案等多起危險(xiǎn)駕駛案的被告人大部分均為小區(qū)業(yè)主，可見，影響小區(qū)內(nèi)公共安全的主要原因并非來自于社會(huì)車輛，而是可以自由出入小區(qū)的業(yè)主駕駛的車輛。如果以封閉式小區(qū)內(nèi)的道路非《道交法》所規(guī)定的道路而將醉駕者出罪，顯然不符合法理，不利于保護(hù)小區(qū)內(nèi)居民的公共安全，更有悖立法初衷。
所以，不管是封閉還是非封閉，在小區(qū)道路上均應(yīng)構(gòu)成危險(xiǎn)駕駛罪。當(dāng)然，若想從根本上解決問題，僅對法律做擴(kuò)大解釋是不夠的，筆者也希望立法機(jī)關(guān)盡快完善《道交法》的相關(guān)解釋，將小區(qū)道路納入《道交法》管轄的范疇。
三、認(rèn)定小區(qū)內(nèi)“醉駕”犯罪的證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。
基于目前國內(nèi)司法實(shí)踐中對小區(qū)內(nèi)“醉駕”是否均構(gòu)成犯罪未達(dá)成普遍共識(shí)，筆者僅就《刑事審判參考》中提到的可以認(rèn)定為犯罪的兩種情形談一下證據(jù)標(biāo)準(zhǔn)問題。除認(rèn)定事實(shí)的基本證據(jù)外，為核實(shí)小區(qū)的管理模式，應(yīng)采集下列幾種證據(jù)：
第一，書證物業(yè)管理?xiàng)l例或物業(yè)部門說出具的證明材料。管理規(guī)范的小區(qū)會(huì)嚴(yán)格依照物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，是否為封閉式小區(qū)一目了然。
第二，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理、保安及業(yè)主等證人證言。雖然存有物業(yè)管理?xiàng)l例，但為避免實(shí)際操作中未遵照管理?xiàng)l例進(jìn)行，應(yīng)盡可能的采集以上證人證言，尤其是三個(gè)以上業(yè)主的證言，因?yàn)椴慌懦飿I(yè)經(jīng)理及保安為維護(hù)物業(yè)公司的利益不配合偵查員工作的情況。另外，應(yīng)注意受訪業(yè)主入住小區(qū)的時(shí)間，采集證言時(shí)要核實(shí)是否是在案發(fā)前入住該小區(qū)，實(shí)踐中可能存在物業(yè)公司更換而致使小區(qū)管理發(fā)生變化的情況。
第三，現(xiàn)場勘查筆錄。應(yīng)在案發(fā)后第一時(shí)間對案發(fā)小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場勘查，記錄小區(qū)在不同時(shí)段內(nèi)的人員、車輛的進(jìn)出情況，并同步錄音錄像。
以上三組證據(jù)是需要在實(shí)踐中予以特別取證的，從而更好的證明小區(qū)的管理情況。當(dāng)然，這是在目前認(rèn)定犯罪需要區(qū)分是否為封閉式小區(qū)的前提下。如筆者前面所述，在小區(qū)內(nèi)“醉駕”，均應(yīng)認(rèn)定為犯罪，便無需上述三種證據(jù)予以佐證。
總而言之，對于小區(qū)內(nèi)“醉駕”，實(shí)踐中是否如應(yīng)筆者所言一并當(dāng)做犯罪處理，值得我們繼續(xù)去摸索，也有一些問題筆者可能沒有考慮周全。但對于危險(xiǎn)駕駛罪，我國《刑法》設(shè)定的法定刑相較于國外的規(guī)定，刑罰是相對較輕的。在這樣的境況下，更應(yīng)該從保護(hù)公共法益的角度出發(fā)，嚴(yán)格執(zhí)行法律，既不能放縱犯罪，同時(shí)亦不可對所有醉駕行為一概而論。
篇3：閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見（2013年）
閩侯縣人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見》的通知
侯政辦(20**)31號(hào)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、甘蔗街道辦事處，青口、上街投資區(qū)，縣直各辦、局(公司)：
為加強(qiáng)和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，切實(shí)維護(hù)被征遷群眾利益，推進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，經(jīng)研究，現(xiàn)將《閩侯縣置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真遵照執(zhí)行。
特此通知。
閩侯縣人民政府辦公室
20**年12月21日
閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理指導(dǎo)意見
為加強(qiáng)和規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)物業(yè)管理，提高安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)水平，切實(shí)維護(hù)被征遷群眾利益，推進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》、《福州市物業(yè)管理工作四級(jí)職責(zé)分工意見》等法律法規(guī)及相關(guān)文件，結(jié)合我縣實(shí)際情況，制定本指導(dǎo)意見。
一、基本要求
以創(chuàng)建和諧社會(huì)、營造和諧社區(qū)為目標(biāo)，以優(yōu)化小區(qū)居住環(huán)境、建設(shè)美好新家園為著力點(diǎn)，堅(jiān)持“政策引導(dǎo)、屬地管理、市場運(yùn)作、專業(yè)服務(wù) ”的原則，逐步健全規(guī)范我縣安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理，有效解決被征遷群眾的基本物業(yè)服務(wù)需求，不斷提高安置住宅小區(qū)的物業(yè)管理水平。
二、職能分工
安置住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行“以塊為主、條塊結(jié)合”的管理機(jī)制。
(一)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)職責(zé)
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)是本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的責(zé)任主體單位，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)、組織、管理、協(xié)調(diào)及監(jiān)督等各項(xiàng)具體工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)成立物業(yè)管理站，配備專職人員，行使屬地管理職責(zé)，做好安置住宅小區(qū)的劃分，指導(dǎo)、監(jiān)督召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，監(jiān)督檢查轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)的日常服務(wù)工作，監(jiān)管物業(yè)專項(xiàng)維修資金，協(xié)調(diào)處理物業(yè)糾紛，指導(dǎo)監(jiān)督做好安置住宅小區(qū)的維修維護(hù)工作。
(二)村(居)委會(huì)職責(zé)
村(居)委會(huì)應(yīng)發(fā)揮社區(qū)管理優(yōu)勢，根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，牽頭組織成立由安置住宅小區(qū)業(yè)主代表及相關(guān)村(居)干部組成的安置住宅小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)做好安置住宅小區(qū)的劃分，參與安置住宅小區(qū)的交付使用，監(jiān)督安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)，掌握業(yè)主信息，調(diào)處物業(yè)糾紛，對無物業(yè)管理的安置住宅小區(qū)進(jìn)行代管。
(三)縣住建、財(cái)政、公安、物價(jià)、民政、稅務(wù)、工商、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)等行政主管部門按照各自職責(zé)，依法做好安置住宅小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
三、管理模式
根據(jù)現(xiàn)階段被征遷群眾的生活習(xí)慣、物業(yè)消費(fèi)意識(shí)等客觀情況，安置住宅小區(qū)物業(yè)管理除實(shí)施市場運(yùn)作外，還可以選擇村居代管、業(yè)主自行管理等過渡性的管理模式。
(一)市場運(yùn)作。由業(yè)主委員會(huì)或代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)的機(jī)構(gòu)通過招投標(biāo)的方式，聘請有物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)的企業(yè)入駐小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理。物業(yè)企業(yè)資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料應(yīng)報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
(二)村居代管。由村(居)委會(huì)成立物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，統(tǒng)一聘請保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務(wù)人員，對本村居內(nèi)的安置住宅小區(qū)統(tǒng)籌實(shí)施物業(yè)管理。村(居)委會(huì)應(yīng)將物業(yè)管理人員及物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍組成情況報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
(三)業(yè)主自行管理。由業(yè)主集體協(xié)商，成立安置住宅小區(qū)物業(yè)管理自治機(jī)構(gòu)，自行聘請保潔員、安保員、水電工等物業(yè)服務(wù)人員，實(shí)施小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。自治機(jī)構(gòu)管理人員及物業(yè)服務(wù)人員組成情況經(jīng)村(居)委會(huì)確認(rèn)后報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
四、管理模式選擇
安置住宅小區(qū)物業(yè)管理模式的選擇原則上應(yīng)由小區(qū)業(yè)主集體協(xié)商決定，集體協(xié)商不了的，由村居代管。
安置房項(xiàng)目在回遷安置后兩個(gè)月內(nèi)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)牽頭，村(居)委會(huì)組織，通過召開業(yè)主大會(huì)、書面征求意見等形式，向每位業(yè)主說明各種管理模式的主要特點(diǎn)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，充分征求他們的意見，經(jīng)小區(qū)專有部分業(yè)主面積占建筑物總面積過半數(shù)，且專有部分業(yè)主人數(shù)占小區(qū)總?cè)藬?shù)過半數(shù)(即“雙過半”)的業(yè)主同意來決定小區(qū)管理模式。若業(yè)主無法達(dá)成集中意見，則由所在村(居)委會(huì)代為實(shí)施物業(yè)管理。
鼓勵(lì)安置住宅小區(qū)通過市場運(yùn)作實(shí)施物業(yè)管理。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)應(yīng)采取有效措施，按照“成熟一個(gè)，推行一個(gè)”的原則，盡可能加快推進(jìn)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的市場化。條件暫不成熟先行采用村居代管或業(yè)主自行管理的，也應(yīng)積極創(chuàng)造條件，盡快向市場運(yùn)作模式過渡。
五、物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)
安置
住宅小區(qū)應(yīng)結(jié)合自身實(shí)際情況，多渠道籌集資金，采取有效措施，不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，滿足業(yè)主的物業(yè)服務(wù)需求。 (一)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、物業(yè)管理采用市場運(yùn)作模式的，其物業(yè)服務(wù)不得低于我縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。四級(jí)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容詳見閩侯縣物價(jià)局、閩侯縣建設(shè)局《關(guān)于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉試行的通知》(侯價(jià)[20**]17號(hào))。
2、物業(yè)管理采用村居代管或業(yè)主自行管理模式的，其物業(yè)服務(wù)應(yīng)不低于《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范》(待審稿，詳見附件)。
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)來源
1、業(yè)主繳交;
2、小區(qū)內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)設(shè)置的經(jīng)營性用房、停車位、廣告位等出租收益;
3、村(居)補(bǔ)助;
4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)財(cái)政補(bǔ)貼;
5、其他渠道籌集的資金。
(三)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
1、采取市場運(yùn)作模式的安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)對應(yīng)的服務(wù)等級(jí)按中標(biāo)價(jià)執(zhí)行。在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)時(shí)，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)指導(dǎo)監(jiān)督，招標(biāo)人(業(yè)委會(huì)或代行其職能的單位)根據(jù)擬招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)等級(jí)，核算物業(yè)管理成本，合理制定招標(biāo)控制價(jià)。為有效降低成本，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)實(shí)際情況，整合安置住宅小區(qū)，實(shí)行捆綁招標(biāo)。
2、采取村居代管、業(yè)主自行管理模式安置住宅小區(qū)，其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由村(居)委會(huì)或業(yè)主集體協(xié)商確定，并送鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)備案。
六、物業(yè)專項(xiàng)維修資金
安置住宅小區(qū)業(yè)主應(yīng)根據(jù)房屋征收安置補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定繳交物業(yè)專項(xiàng)維修資金，專項(xiàng)用于安置住宅小區(qū)內(nèi)共用部位及公共設(shè)施設(shè)備的維修和更新改造。
(一)專項(xiàng)維修資金管理
1、專項(xiàng)維修資金由所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)設(shè)立專戶歸集管理，按各個(gè)安置住宅小區(qū)分賬核算。
2、專項(xiàng)維修資金出現(xiàn)缺口時(shí)，由業(yè)主通過集體協(xié)商的方式再行籌集，并可向村(居)委會(huì)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請補(bǔ)助。
(三)專項(xiàng)維修資金使用
1、專項(xiàng)維修資金使用應(yīng)遵循 “公平、公正、公開”的原則，維修和更新改造項(xiàng)目的確定、施工隊(duì)伍的選擇、項(xiàng)目預(yù)決算、維修資金的申請和使用等事項(xiàng)均應(yīng)進(jìn)行公示公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)指導(dǎo)和監(jiān)督。
2、專項(xiàng)維修資金的使用由小區(qū)物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì)提出申請，經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)及村(居)委會(huì)初審后報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核定撥給。
3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)制定安置住宅小區(qū)專項(xiàng)維修資金緊急使用制度，具體用于消防設(shè)施、電梯及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。
七、物業(yè)服務(wù)與管理的實(shí)施
各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)牽頭村(居)委會(huì)、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，結(jié)合具體情況，按照“一小區(qū)一方案”的原則，制定各安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)與管理具體方案，并指導(dǎo)、監(jiān)督實(shí)施到位。
(一)物業(yè)服務(wù)與管理方案的制定
1、物業(yè)服務(wù)與管理方案主要內(nèi)容應(yīng)包含：小區(qū)基本情況;物業(yè)管理模式;業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理監(jiān)事會(huì)及管理機(jī)構(gòu)基本情況;物業(yè)管理應(yīng)達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);物業(yè)管理人員及分工情況;物業(yè)管理日常工作安排;物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他來源渠道;物業(yè)管理主要成本構(gòu)成;物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理及使用規(guī)定;物業(yè)糾紛調(diào)解流程;物業(yè)應(yīng)急管理措施等。
2、物業(yè)服務(wù)與管理方案應(yīng)長期向業(yè)主公示，并依據(jù)客觀情況適時(shí)調(diào)整。
(二)物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府補(bǔ)助
1、為不斷提升安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可予以各安置住宅小區(qū)適當(dāng)?shù)奈飿I(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。補(bǔ)貼額度及辦法由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)自行研究確定。
2、縣財(cái)政每年安排一定的資金，專項(xiàng)用于安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可根據(jù)本轄區(qū)內(nèi)安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的具體情況，報(bào)請縣政府撥付。
3、經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)核實(shí)，安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)達(dá)到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)后，方可給予政府財(cái)政補(bǔ)貼。
八、其他
1、加快推進(jìn)安置住宅小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)要深入發(fā)動(dòng)，主動(dòng)牽頭組織;縣住建局要給予指導(dǎo)協(xié)助，按照住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，積極引導(dǎo)安置住宅小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)，推進(jìn)小區(qū)物業(yè)的規(guī)范化管理。
2、大力培育安置住宅小區(qū)業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念。各行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、村(居)委會(huì)要采取各種方式，廣泛宣傳安置住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的意義及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)，引導(dǎo)安置住宅小區(qū)業(yè)主及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)和專項(xiàng)維修資金，積極參與小區(qū)管理。
3、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)、縣房屋征收實(shí)施單位征收房屋時(shí)，應(yīng)向被征收人宣傳我縣安置房物業(yè)管理的有關(guān)政策規(guī)定。縣房屋征收實(shí)施單位須在房屋征收協(xié)議中另列章節(jié)，注明安置住宅小區(qū)物業(yè)管理的政策規(guī)定及業(yè)主的權(quán)利義務(wù)。
4、對于已竣工驗(yàn)收但未分房回遷的安置住宅小區(qū)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)應(yīng)及時(shí)提前介入，協(xié)調(diào)建設(shè)單位完善安置住宅小區(qū)的安防、消控等設(shè)備設(shè)施，切實(shí)做好小區(qū)內(nèi)住宅及設(shè)備設(shè)施的安全防護(hù)。
5、安置住宅小區(qū)應(yīng)配置物業(yè)管理用房，物業(yè)管理用房面積不低于五十平方米，具體由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)和村(居)委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)配置。
附件：1、《關(guān)于印發(fā)〈閩侯縣普通住宅物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級(jí)指導(dǎo)性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)〉試行的通知》(侯價(jià)[20**]17號(hào))
2、《閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范》
附件：
閩侯縣安置住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)基本規(guī)范
一、綜合服務(wù)
1、小區(qū)設(shè)管理處，辦公場所整潔有序。
2、物業(yè)服務(wù)人員佩戴標(biāo)志，服務(wù)主動(dòng)、熱情。
3、納入項(xiàng)目日常性成本開支的物業(yè)服務(wù)人員人均服務(wù)面積多層住宅不高于5000平方米。管理人員、安防、水
電等主要物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)在小區(qū)醒目處上墻公示。 4、對住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn)，按《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法規(guī)政策規(guī)定驗(yàn)收，手續(xù)齊全，并有相關(guān)記錄存檔。
5、有物業(yè)管理制度、財(cái)務(wù)制度等。財(cái)務(wù)管理、業(yè)主資料、房屋檔案、設(shè)備檔案、收費(fèi)管理等檔案齊全。
6、公示8小時(shí)服務(wù)電話，及時(shí)解答業(yè)主的咨詢、處理業(yè)主投訴及受理維修等。業(yè)主咨詢、投訴在15天內(nèi)予以答復(fù)處理;業(yè)主報(bào)公共區(qū)域急修4小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報(bào)修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達(dá)60%以上。
7、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等應(yīng)按有關(guān)規(guī)定在小區(qū)醒目處予以公布。
8、公共水電費(fèi)用單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)偟模吭略谛^(qū)醒目處公布由業(yè)主分?jǐn)偟墓菜娰M(fèi)用詳細(xì)測算情況;每半年1次在小區(qū)醒目處公布涉及住戶共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新改造費(fèi)用分?jǐn)偤推渌飿I(yè)服務(wù)代收代付費(fèi)用情況。
9、每年1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率60%以上。對業(yè)主提出的意見進(jìn)行分析并在本年度內(nèi)予以整改，因客觀原因確實(shí)無法整改的應(yīng)向相關(guān)業(yè)主說明原因，并有相關(guān)征詢情況及整改記錄備案。
二、公共秩序維護(hù)
1、門崗設(shè)專人24小時(shí)值勤。
2、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行登記管理。
3、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。
4、維護(hù)小區(qū)公共區(qū)域秩序，采取各種有效安全防范措施，落實(shí)小區(qū)安防力量，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作。對重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次，有巡查記錄。接到業(yè)主報(bào)警或求助電話等發(fā)生安全事故時(shí)，盡快到達(dá)現(xiàn)場，并及時(shí)采取應(yīng)急措施，同時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
5、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好常住人口、流動(dòng)人口和出租房屋登記管理工作，對不履行義務(wù)的業(yè)主，應(yīng)及時(shí)向公安機(jī)關(guān)報(bào)告。協(xié)助有關(guān)部門制止違法、違規(guī)的行為。
三、房屋等公共部位管理
1、每年1次編制房屋等共用部位日常管理和維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每周巡查1次樓梯通道以及其他共用部位，做好巡查記錄，有損壞現(xiàn)象的1個(gè)月內(nèi)恢復(fù)正常(無法掌控時(shí)間如外修或到外地購零件等特殊原因除外)。及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，維修率達(dá)60%以上。巡查、維修和保養(yǎng)記錄齊全。
2、根據(jù)房屋實(shí)際使用年限，每年1次編制大中修和更新改造計(jì)劃，書面向業(yè)主公示，根據(jù)業(yè)主的決定或合同的約定組織維修。需使用專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)受益業(yè)主專項(xiàng)維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請核撥或組織相關(guān)業(yè)主自籌資金，并組織維修。
3、按照住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約要求，建立小區(qū)裝飾裝修管理制度。裝修前，依規(guī)定告知裝修人有關(guān)裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)。每周巡查1次裝修施工現(xiàn)場，并有記錄。發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等違反國家有關(guān)規(guī)定以及臨時(shí)管理規(guī)約行為的，及時(shí)勸阻，勸阻無效的應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政主管部門。
4、房屋外觀完好、整潔。
四、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維修養(yǎng)護(hù)
1、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)制度健全，每年1次編制共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄齊全;
2、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，標(biāo)志齊全、規(guī)范，容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施;
3、制定消防安全制度、消防安全操作規(guī)則、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案。對消防設(shè)施每年進(jìn)行1次全面檢測，檢測記錄應(yīng)當(dāng)完整、準(zhǔn)確存檔備查。確保完好有效，可隨時(shí)啟用;消防通道暢通。
4、每周1次對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修的，半個(gè)月內(nèi)組織修理;屬于大中修或者需要更新改造的，及時(shí)編制大中修及更新改造計(jì)劃，書面向業(yè)主公示，并根據(jù)業(yè)主專項(xiàng)維修資金的繳納模式，向鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)申請核撥或者組織相關(guān)業(yè)主自籌資金進(jìn)行大中修或更新改造。
5、載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行，接到故障報(bào)告后物業(yè)維修人員及時(shí)到現(xiàn)場進(jìn)行危急處理，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行。
6、每周1次檢查路燈、樓道燈等公共照明燈具，完好率不低于80%。
7、接到相關(guān)部門停水、停電、停氣等通知，應(yīng)提前以通知、公告、廣播等形式通知業(yè)主。
五、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生保潔服務(wù)
1、對垃圾桶實(shí)行垃圾袋裝。每天清運(yùn)生活垃圾1次。保證小區(qū)內(nèi)干凈整潔。
2、小區(qū)內(nèi)道路、廣場、綠地、明溝、公共樓道、電梯廳、電梯轎廂等每日清掃1次，公共樓道、樓梯扶手、電梯廳、電梯轎廂、欄桿、窗臺(tái)等每周至少濕擦1次;共用部位玻璃及室外標(biāo)識(shí)(高度3米以下，高度3米以上每年清潔1次)、宣傳欄、信報(bào)箱、路燈、樓道燈等每季度至少安排1次清洗，保持小區(qū)整潔。
3、經(jīng)常檢查戶外共用雨、污水管道、化糞池，發(fā)現(xiàn)堵塞及時(shí)清掏，保證正常運(yùn)行;化糞池每年清掏1次，保持暢通。
4、設(shè)備房保持整潔。二次供水水箱、生活用水蓄水池每半年按相關(guān)規(guī)定請持證人員清洗1次，按規(guī)定報(bào)檢，并在小區(qū)醒目處公布。定時(shí)巡查，水質(zhì)符合國家規(guī)定要求。
5、建立消殺工作管理制度，適時(shí)投放消殺藥物，有效控制鼠、蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。
六、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1、有專人實(shí)施綠化養(yǎng)護(hù)管理。
2、花草樹木生長整齊，適時(shí)修剪。
3、定期噴灑藥物，預(yù)防病蟲害。