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物業(yè)經(jīng)理人

案例:小區(qū)私家花園內(nèi)能否搭建玻璃房

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  案例:小區(qū)私家花園內(nèi)能否搭建玻璃房

  【案例簡介】

  蔡甸區(qū)某住宅小區(qū)一樓房屋每戶都有一個20平米左右的小花園。業(yè)主購房時,合同上約定小花園由開發(fā)商贈送,有些業(yè)主便在花園內(nèi)搭花架,建玻璃花房,遭到樓上業(yè)主反對。樓上業(yè)主認(rèn)為,開發(fā)商贈送的小花園,系小區(qū)業(yè)主共有用地,沒有單獨產(chǎn)權(quán),不能隨意搭建建筑物、構(gòu)筑物。否則一來影響小區(qū)環(huán)境,二來樓上丟棄的雜物紙屑落入花房屋頂,如不及時清理,成為垃圾堆,易滋生蚊蟲、招引蒼蠅,且異味難聞,嚴(yán)重影響樓上尤其是二樓業(yè)主的環(huán)境衛(wèi)生,于是樓上業(yè)主紛紛向物業(yè)公司投訴,物業(yè)公司在未能說服業(yè)主自行拆除的情況下,向業(yè)主下達了書面《整改通知書》,要求一周內(nèi)拆除花園內(nèi)的玻璃花房,否則實行強拆,搭建玻璃花房的業(yè)主堅持認(rèn)為,既然花園系開發(fā)商贈送,就應(yīng)該是業(yè)主私家花園,業(yè)主在自己的私有空間增設(shè)玻璃花房,外人無權(quán)干涉。物業(yè)公司見業(yè)主拒絕整改,于是請來區(qū)城管部門,業(yè)主見狀被迫自己動手拆除了玻璃花房。

  【案例分析】

  此案涉及物業(yè)共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和維護的問題。

  首先,明確一樓花園是屬于一樓業(yè)主私有還是全體業(yè)主共有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。如果開發(fā)商贈送的花園,土地使用權(quán)已獨立分割,可以辦理土地使用權(quán)證,那么該業(yè)主就可以單獨享有,否則,就屬于建筑物的共有部分,由全體業(yè)主共同擁有。從本案的情況來看,該住宅樓的小花園并沒有進行土地分割,也不可能辦理單獨的土地使用權(quán)證,因此是該住宅樓的共有部分,當(dāng)屬全體業(yè)主共有,并非一樓業(yè)主的私有財產(chǎn),一樓業(yè)主無權(quán)隨便改建。

  其次,明確開發(fā)商有沒有權(quán)力贈送建筑物的共有部分。目前,有些開發(fā)商以“買一樓贈私家花園”作為賣點,促進一樓的銷售。《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。”沒有經(jīng)過土地分割,不能辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證的花園,屬于全體業(yè)主共有,而非“私家花園”,開發(fā)商沒有所有權(quán)和處置權(quán),如果在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)了類似的贈送或銷售建筑物共有部分的條款,業(yè)主可以提起侵權(quán)訴訟。

  再次,建筑物共有部分如何管理和維護。《武漢市物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定:“業(yè)主大會決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會表決同意不得進行建筑物及其附屬設(shè)施的改建和重建。依據(jù)該條款,本案中一樓小花園的改建需要該住宅樓全體業(yè)主召開業(yè)主大會進行表決,并且經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意才能實施改建。

篇2:住宅小區(qū)私家花園內(nèi)能否搭建玻璃房

  住宅小區(qū)“私家花園”內(nèi)能否搭建玻璃房?

  【案例簡介】

  某住宅小區(qū)一樓房屋每戶都有一個20平米左右的小花園。業(yè)主購房時,合同上約定小花園由開發(fā)商贈送,有些業(yè)主便在花園內(nèi)搭花架,建玻璃花房,遭到樓上業(yè)主反對。樓上業(yè)主認(rèn)為,開發(fā)商贈送的小花園,系小區(qū)業(yè)主共有用地,沒有單獨產(chǎn)權(quán),不能隨意搭建建筑物、構(gòu)筑物。否則一來影響小區(qū)環(huán)境,二來樓上丟棄的雜物紙屑落入花房屋頂,如不及時清理,成為垃圾堆,易滋生蚊蟲、招引蒼蠅,且異味難聞,嚴(yán)重影響樓上尤其是二樓業(yè)主的環(huán)境衛(wèi)生,于是樓上業(yè)主紛紛向物業(yè)公司投訴,物業(yè)公司在未能說服業(yè)主自行拆除的情況下,向業(yè)主下達了書面《整改通知書》,要求一周內(nèi)拆除花園內(nèi)的玻璃花房,否則實行強拆,搭建玻璃花房的業(yè)主堅持認(rèn)為,既然花園系開發(fā)商贈送,就應(yīng)該是業(yè)主私家花園,業(yè)主在自己的私有空間增設(shè)玻璃花房,外人無權(quán)干涉。物業(yè)公司見業(yè)主拒絕整改,于是請來區(qū)城管部門,業(yè)主見狀被迫自己動手拆除了玻璃花房。

  【案例分析】

  此案涉及物業(yè)共有部分的界定以及建筑物共有部分如何管理和維護的問題。

  首先,明確一樓花園是屬于一樓業(yè)主私有還是全體業(yè)主共有。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,除了業(yè)主依據(jù)產(chǎn)權(quán)憑證獨占的專有部分之外,建筑物的其他部分及設(shè)施、設(shè)備等均屬全體業(yè)主共有。如果開發(fā)商贈送的花園,土地使用權(quán)已獨立分割,可以辦理土地使用權(quán)證,那么該業(yè)主就可以單獨享有,否則,就屬于建筑物的共有部分,由全體業(yè)主共同擁有。從本案的情況來看,該住宅樓的小花園并沒有進行土地分割,也不可能辦理單獨的土地使用權(quán)證,因此是該住宅樓的共有部分,當(dāng)屬全體業(yè)主共有,并非一樓業(yè)主的私有財產(chǎn),一樓業(yè)主無權(quán)隨便改建。

  其次,明確開發(fā)商有沒有權(quán)力贈送建筑物的共有部分。目前,有些開發(fā)商以“買一樓贈私家花園”作為賣點,促進一樓的銷售。《中華人民共和國物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定:“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自處分。”沒有經(jīng)過土地分割,不能辦理獨立的產(chǎn)權(quán)證的花園,屬于全體業(yè)主共有,而非“私家花園”,開發(fā)商沒有所有權(quán)和處置權(quán),如果在《商品房買賣合同》中出現(xiàn)了類似的贈送或銷售建筑物共有部分的條款,業(yè)主可以提起侵權(quán)訴訟。

  再次,建筑物共有部分如何管理和維護。《武漢市物業(yè)管理條例》第三十二條規(guī)定:“業(yè)主大會決定改建或者重建建筑物及其附屬設(shè)施的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”業(yè)主、業(yè)主委員會及物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主大會表決同意不得進行建筑物及其附屬設(shè)施的改建和重建。依據(jù)該條款,本案中一樓小花園的改建需要該住宅樓全體業(yè)主召開業(yè)主大會進行表決,并且經(jīng)過三分之二以上的業(yè)主同意才能實施改建。

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