物業(yè)疏于管理的認(rèn)定

　　安全設(shè)施建立后，小區(qū)如果再發(fā)生偷盜案件，只能從物業(yè)管理公司是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)來判斷其是否違約。

　　物業(yè)管理企業(yè)如果疏于管理，未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)民事訴訟法關(guān)于證據(jù)的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對自己的行為不存在“疏于管理”承擔(dān)舉證責(zé)任。如何證明是否“疏于管理”就成了關(guān)鍵。

　　物業(yè)管理公司一般認(rèn)為物業(yè)公司按約配置保安人員進(jìn)行保安值勤、巡視，并安裝了周界報(bào)警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)，就已經(jīng)履行了小區(qū)的保安義務(wù)。一般法院也對上述觀點(diǎn)予以支持。但是，從反面也可以認(rèn)定其是否“疏于管理”。

　　一、在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確物業(yè)管理公司的安全防范義務(wù)。在現(xiàn)在普遍使用的《物業(yè)管理合同》中，大都籠統(tǒng)規(guī)定為“物業(yè)管理公司提供24小時(shí)保安服務(wù)”或者“24小時(shí)值班電話”。但是幾乎每一個(gè)物業(yè)管理公司的保安都只是定時(shí)巡更、簽到，如每小時(shí)兩次等等。

　　二、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有足夠的證據(jù)說明自己的保安監(jiān)控系統(tǒng)是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業(yè)管理公司給予應(yīng)有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業(yè)主(住戶)人身、財(cái)產(chǎn)的侵害。這種侵害一旦發(fā)生，只能從物業(yè)管理公司是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)來判斷是否違約。因此，物業(yè)管理公司必須根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)和條件，隨時(shí)、謹(jǐn)慎地注意保護(hù)業(yè)主(住戶)的人身、財(cái)產(chǎn)安全。如小區(qū)是封閉的，安裝了紅外監(jiān)控、電子巡更、周界報(bào)警等系統(tǒng)，并且這些設(shè)施的產(chǎn)品是合格產(chǎn)品;物業(yè)管理公司制定了嚴(yán)格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保安器械。

　　三、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立完備的危機(jī)預(yù)防與處理系統(tǒng)，有效地防止刑事案件的發(fā)生，同時(shí)，在危機(jī)發(fā)生以后能夠?qū)p失或影響控制在最小范圍以內(nèi)。

　　四、物業(yè)管理公司應(yīng)該要求自己的員工，特別是保安員提高警惕，嚴(yán)加防范，特別注意細(xì)小的情節(jié)，準(zhǔn)確及時(shí)察覺苗頭。

　　如有嫌疑犯翻過圍墻，小區(qū)的保安防范系統(tǒng)及值班保安人員就應(yīng)察覺到異常，否則，光從這一點(diǎn)來看，物業(yè)管理公司的工作人員主觀上的“疏忽”是存在的。另外，有了門禁系統(tǒng)之后，如果有嫌疑犯直接從大門進(jìn)入的話，更可以證明物業(yè)疏于管理的事實(shí)了。

　　物業(yè)管理公司對物業(yè)的“管理”歸根結(jié)底都是要落實(shí)到“物”的管理和對“人”的服務(wù)上來。

　　物業(yè)疏于管理的認(rèn)定

篇2：物業(yè)疏于管理的認(rèn)定

　　物業(yè)疏于管理的認(rèn)定

　　安全設(shè)施建立后，小區(qū)如果再發(fā)生偷盜案件，只能從物業(yè)管理公司是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)來判斷其是否違約。

　　物業(yè)管理企業(yè)如果疏于管理，未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)民事訴訟法關(guān)于證據(jù)的規(guī)定，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)對自己的行為不存在“疏于管理”承擔(dān)舉證責(zé)任。如何證明是否“疏于管理”就成了關(guān)鍵。

　　物業(yè)管理公司一般認(rèn)為物業(yè)公司按約配置保安人員進(jìn)行保安值勤、巡視，并安裝了周界報(bào)警、電子巡更、攝像監(jiān)控系統(tǒng)，就已經(jīng)履行了小區(qū)的保安義務(wù)。一般法院也對上述觀點(diǎn)予以支持。但是，從反面也可以認(rèn)定其是否“疏于管理”。

　　一、在物業(yè)管理服務(wù)合同中明確物業(yè)管理公司的安全防范義務(wù)。在現(xiàn)在普遍使用的《物業(yè)管理合同》中，大都籠統(tǒng)規(guī)定為“物業(yè)管理公司提供24小時(shí)保安服務(wù)”或者“24小時(shí)值班電話”。但是幾乎每一個(gè)物業(yè)管理公司的保安都只是定時(shí)巡更、簽到，如每小時(shí)兩次等等。

　　二、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)有足夠的證據(jù)說明自己的保安監(jiān)控系統(tǒng)是全面的、充分的、有效的。由于刑事犯罪的突發(fā)性、隱蔽性以及犯罪手段的智能化、多樣化，即使物業(yè)管理公司給予應(yīng)有的注意和防范，也不可能完全避免刑事犯罪對業(yè)主(住戶)人身、財(cái)產(chǎn)的侵害。這種侵害一旦發(fā)生，只能從物業(yè)管理公司是否盡到合理的謹(jǐn)慎注意義務(wù)來判斷是否違約。因此，物業(yè)管理公司必須根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)和條件，隨時(shí)、謹(jǐn)慎地注意保護(hù)業(yè)主(住戶)的人身、財(cái)產(chǎn)安全。如小區(qū)是封閉的，安裝了紅外監(jiān)控、電子巡更、周界報(bào)警等系統(tǒng)，并且這些設(shè)施的產(chǎn)品是合格產(chǎn)品;物業(yè)管理公司制定了嚴(yán)格的安全防范制度，配備了足夠的保安人員，裝備了足夠的保安器械。

　　三、物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立完備的危機(jī)預(yù)防與處理系統(tǒng)，有效地防止刑事案件的發(fā)生，同時(shí)，在危機(jī)發(fā)生以后能夠?qū)p失或影響控制在最小范圍以內(nèi)。

　　四、物業(yè)管理公司應(yīng)該要求自己的員工，特別是保安員提高警惕，嚴(yán)加防范，特別注意細(xì)小的情節(jié)，準(zhǔn)確及時(shí)察覺苗頭。

　　如有嫌疑犯翻過圍墻，小區(qū)的保安防范系統(tǒng)及值班保安人員就應(yīng)察覺到異常，否則，光從這一點(diǎn)來看，物業(yè)管理公司的工作人員主觀上的“疏忽”是存在的。另外，有了門禁系統(tǒng)之后，如果有嫌疑犯直接從大門進(jìn)入的話，更可以證明物業(yè)疏于管理的事實(shí)了。

　　物業(yè)管理公司對物業(yè)的“管理”歸根結(jié)底都是要落實(shí)到“物”的管理和對“人”的服務(wù)上來。

　　物業(yè)疏于管理的認(rèn)定

篇3：如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同期滿后的續(xù)約問題案例

　　如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同期滿后的續(xù)約問題案例

　　如何認(rèn)定物業(yè)服務(wù)合同期滿后的續(xù)約問題

　　基本案情

　　某小區(qū)業(yè)主委員會(甲方)與某物業(yè)管理公司(乙方)簽訂《物業(yè)委托合同》，合同約定委托管理期限3年，合同期滿后，甲方?jīng)]有將續(xù)聘或解聘乙方的意見通知乙方，且沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)人，乙方繼續(xù)服務(wù)的，視為此合同自動延續(xù)，直到甲方與乙方續(xù)簽合同或選聘了新的物業(yè)服務(wù)人時(shí)止。

　　某物業(yè)管理公司起訴業(yè)主張某交納物業(yè)費(fèi)。張某認(rèn)為業(yè)委會與某物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)委托合同到期后，未及時(shí)選聘新的物業(yè)公司，不能夠視為自動續(xù)約，故其拒絕交納合同期滿后的物業(yè)費(fèi)。

　　裁判結(jié)果

　　法院生效判決認(rèn)為，業(yè)委會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。該合同約定的3年期限雖已屆滿，但某物業(yè)管理公司繼續(xù)在該小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)工作，業(yè)委會沒有將續(xù)聘或解聘的意見通知某物業(yè)管理公司，且沒有選聘新的物業(yè)服務(wù)人，故按照合同約定，上述合同已自動延續(xù)。某物業(yè)管理公司對涉案房屋提供了物業(yè)服務(wù)管理行為，張某獲得了某物業(yè)管理公司為其提供的物業(yè)服務(wù)，張某作為接受物業(yè)服務(wù)的一方，應(yīng)交納相關(guān)費(fèi)用。

　　要點(diǎn)提示

　　物業(yè)服務(wù)合同中約定了自動續(xù)約的情形，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后符合此種情形的，合同自動續(xù)約。如果合同未對自動續(xù)約作出約定，物業(yè)服務(wù)期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定，物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效，但是服務(wù)期限為不定期，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。