業(yè)主不交物業(yè)費(fèi),侵害了誰(shuí)的權(quán)益?

　　經(jīng)常有物業(yè)公司抱怨，業(yè)主欠費(fèi)太多，導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難并難以提供令業(yè)主滿意的物業(yè)服務(wù)。業(yè)主欠費(fèi)--物業(yè)公司服務(wù)欠佳--更多業(yè)主欠費(fèi)，這個(gè)問(wèn)題在很多小區(qū)都會(huì)遇到。于是，有一種觀點(diǎn)漸漸被廣為傳播：欠費(fèi)業(yè)主侵害交費(fèi)業(yè)主甚至全體業(yè)主的合法權(quán)益。

　　一

　　“單個(gè)業(yè)主欠費(fèi)，實(shí)際侵害了全部業(yè)主的權(quán)利，物業(yè)公司只是在管理小區(qū)時(shí)需要花費(fèi)成本，需要經(jīng)濟(jì)來(lái)源，只能說(shuō)經(jīng)濟(jì)來(lái)源于廣大業(yè)主，單個(gè)業(yè)主欠費(fèi)，物業(yè)公司可能會(huì)有一個(gè)缺口，比如小區(qū)一年物業(yè)費(fèi)300萬(wàn)，有一些業(yè)主欠費(fèi)，最終收回來(lái)200萬(wàn)，這樣可能無(wú)法承擔(dān)正常的小區(qū)運(yùn)作，那么最后就沒(méi)有辦法進(jìn)行服務(wù)，那么約定的管理標(biāo)準(zhǔn)都不能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，那么受害人必然是業(yè)主，因?yàn)槲飿I(yè)公司是經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是企業(yè)，不可能自己把費(fèi)用墊進(jìn)去，誰(shuí)也不會(huì)干虧本的事”。20**年，某物業(yè)公司總經(jīng)理在一篇文章中寫道。類似的觀點(diǎn)在社會(huì)上正在被越來(lái)越多的人接受，包括行政、司法機(jī)關(guān)的工作人員和一部分業(yè)主維權(quán)人士。

　　當(dāng)然，也有對(duì)前述觀點(diǎn)持不同意見(jiàn)的。“在包干制下，業(yè)主不交費(fèi)侵害的是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，而不是業(yè)主的共有利益，物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果保留對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的訴權(quán)，就沒(méi)有任何理由降低維護(hù)水準(zhǔn)!如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)因?yàn)闃I(yè)主欠費(fèi)而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)又保留對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的追訴權(quán)，那是物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害全體業(yè)主的利益，而不是不交費(fèi)業(yè)主侵害全體業(yè)主的利益。”北京市一位維權(quán)業(yè)主批駁了一味指責(zé)業(yè)主欠費(fèi)侵害其他繳費(fèi)業(yè)主權(quán)益的觀點(diǎn)。

　　與這個(gè)論題相關(guān)的法律法規(guī)條款主要包括：

　　《物權(quán)法》第七十二條“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”第八十三條，“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)......拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。”和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第七條“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;”第六十七條，“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”在相關(guān)的討論中，還出現(xiàn)了業(yè)主整體利益、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利益，以及業(yè)主的義務(wù)、包干制、物業(yè)管理企業(yè)的訴權(quán)等概念。

　　二

　　就本質(zhì)而言，這個(gè)問(wèn)題涉及到物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)和包干制應(yīng)該如何理解。在現(xiàn)有的物業(yè)管理制度設(shè)計(jì)及實(shí)務(wù)中，對(duì)這二個(gè)問(wèn)題都存在著深刻而影響巨大的誤解。換言之，業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)，是在和誰(shuí)形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系;以及在什么情況下，因業(yè)主欠費(fèi)形成的債權(quán)債務(wù)關(guān)系對(duì)其他繳費(fèi)業(yè)主形成“損害他人合法權(quán)益”的關(guān)系，在當(dāng)前并未形成一致理解。

　　《條例》第七條將交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用確定為業(yè)主的義務(wù)，但是并沒(méi)有明確是對(duì)誰(shuí)的義務(wù)，而是語(yǔ)焉不詳?shù)匾?guī)定該義務(wù)是基于“物業(yè)管理活動(dòng)”而產(chǎn)生的。按照《條例》第二條關(guān)于物業(yè)管理的定義，物業(yè)管理活動(dòng)是“業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”而實(shí)現(xiàn)的，是“由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定”而完成的。也就是說(shuō)，物業(yè)管理活動(dòng)是存在著業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)兩個(gè)主體。問(wèn)題在于，如果是《條例》第十條所規(guī)定的“只有一個(gè)業(yè)主的”的建筑物，則業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律上的身份都很清晰。而對(duì)于住宅小區(qū)來(lái)說(shuō)，這里的“業(yè)主”指的究竟是單個(gè)業(yè)主的集合還是指業(yè)主團(tuán)體呢?如果是單個(gè)業(yè)主的集合，則存在每一個(gè)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間形成合同關(guān)系。如果是業(yè)主團(tuán)體，則物業(yè)服務(wù)合同就是業(yè)主團(tuán)體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間訂立的。這兩種合同關(guān)系下，服務(wù)服務(wù)費(fèi)用的債權(quán)人就會(huì)有巨大的區(qū)別。前者，是物業(yè)服務(wù)企業(yè);后者，是業(yè)主團(tuán)體。或者說(shuō)，在前一種合同關(guān)系下，業(yè)主的交費(fèi)義務(wù)是相對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;而后者，是相對(duì)于業(yè)主團(tuán)體的。這種區(qū)別其實(shí)意味著在前期物業(yè)管理和業(yè)主自治階段，物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)本質(zhì)上有所不同。

　　《物權(quán)法》第七十二條在明確業(yè)主擁有義務(wù)時(shí)，并沒(méi)有如《條例》一般列舉義務(wù)包括哪些內(nèi)容。《物權(quán)法》在第八章“共有”中，其第九十八條規(guī)定，“對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定;沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。”實(shí)際上，是在規(guī)定共有物的管理費(fèi)用的分?jǐn)偸枪灿腥说牧x務(wù)。建筑物區(qū)分所有權(quán)與一般物的所有權(quán)的區(qū)別在于，其由專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理權(quán)構(gòu)成。區(qū)分所有權(quán)人之間基于共有而形成共有人的關(guān)系。因此，對(duì)于區(qū)分所有建筑物的管理費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)該屬于《物權(quán)法》第七十二條所指的“義務(wù)”之一種。《物權(quán)法》第八十三條中規(guī)定“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)......拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。”實(shí)際上也體現(xiàn)了這種立法思路，將物業(yè)費(fèi)視為業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)的義務(wù)。這里拒付物業(yè)費(fèi)“損害他人合法權(quán)益”中的“他人”，雖然語(yǔ)焉不詳，但并不妨礙做出前述理解。這種理解，在維權(quán)業(yè)主群體中正在逐漸取得共識(shí)。同時(shí)，“北京物業(yè)管理新政”中出臺(tái)的《北京市住宅區(qū)業(yè)主共有資金管理暫行辦法》(征求意見(jiàn)稿)也體現(xiàn)了這種認(rèn)識(shí)。但是，最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》中的規(guī)定，則與此又形成新的沖突。該司法解釋第八條第二款規(guī)定，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利。”這實(shí)際上是將物業(yè)費(fèi)支付、收取確立為業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　司法解釋對(duì)物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)的規(guī)定與《條例》是一致的。依照《條例》第六十七條，“違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。”則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù)。否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是無(wú)權(quán)起訴欠費(fèi)業(yè)主的。值得注意的是，國(guó)務(wù)院法制辦在20**年10月向社會(huì)公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》(征求意見(jiàn)稿)中，并沒(méi)有這個(gè)規(guī)定，第六十七條是在正式稿中才出現(xiàn)的。“物業(yè)管理?xiàng)l例在現(xiàn)有的法律規(guī)定之外，運(yùn)用國(guó)務(wù)院行政法規(guī)的形式，在特定條件下設(shè)定了起訴業(yè)主的權(quán)利。”在某種意義上，賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)欠費(fèi)業(yè)主的訴權(quán)，解決了《條例》所確立的前期物業(yè)管理中業(yè)主團(tuán)體缺失的問(wèn)題。或者說(shuō)，在前期物業(yè)管理中，因業(yè)主團(tuán)體缺失和業(yè)主合意無(wú)法形成的情況下，重新定義了物業(yè)費(fèi)的性質(zhì)和權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

　　但是，共有物的管理可以由每個(gè)共有人單獨(dú)委托管理服務(wù)的權(quán)利么?從法理上，這種委托方式是不能成立的。

　　三

　　這里需要指出的是，業(yè)主所交納的費(fèi)用在《條例》中采用的是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”這個(gè)名稱。而在《物權(quán)法》中這種費(fèi)用被稱為“物業(yè)費(fèi)”。而在歷史上，這種費(fèi)用曾被稱為“物業(yè)管理費(fèi)”。在口語(yǔ)中，經(jīng)常被稱為“物業(yè)服務(wù)費(fèi)”或簡(jiǎn)稱為“物業(yè)費(fèi)”。

　　在一部分維權(quán)業(yè)主中，認(rèn)為只有在酬金制下欠費(fèi)業(yè)主才會(huì)形成對(duì)交費(fèi)業(yè)主的權(quán)益侵害。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，酬金制，是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。這樣的話，欠費(fèi)業(yè)主則對(duì)全體業(yè)主形成債權(quán)債務(wù)關(guān)系。也因此，只有在酬金制下，才會(huì)形成“無(wú)理由欠費(fèi)業(yè)主損害全體業(yè)主利益”的這一論斷的合理性。相反，在包干制下，由于《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定“盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)”，因此采用這種物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收取方式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在收費(fèi)不足的情況下，墊資提供物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)(包括內(nèi)容和質(zhì)量)。如果出現(xiàn)收費(fèi)不足，而物業(yè)服務(wù)又不墊資提供服務(wù)，則是物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害了交費(fèi)業(yè)主的權(quán)利。實(shí)際上，企業(yè)經(jīng)營(yíng)是存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，而“欠費(fèi)-墊資”即為提供包干制物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果按照一部分物業(yè)管理行業(yè)人士的理解，“因?yàn)槲飿I(yè)公司是經(jīng)濟(jì)實(shí)體，是企業(yè)，不可能自己把費(fèi)用墊進(jìn)去，誰(shuí)也不會(huì)干虧本的事”，則會(huì)這些企業(yè)在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中即不提供合同約定的質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，又同時(shí)保留債權(quán)和訴權(quán)的情況。實(shí)際上，這些企業(yè)獲得了雙份收益：因?yàn)闆](méi)有墊資而節(jié)約了按照合同應(yīng)該支付的經(jīng)營(yíng)成本，又保留了同樣額度的債權(quán)并通過(guò)訴訟取得這部分受益。

　　在現(xiàn)有的法律制度下，如果管理規(guī)約沒(méi)有規(guī)定物業(yè)費(fèi)是全體業(yè)主的共有經(jīng)費(fèi)，同時(shí)收費(fèi)責(zé)任和管理服務(wù)都由物業(yè)公司承擔(dān)的話，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是有墊資提供合同規(guī)定的服務(wù)的義務(wù)和責(zé)任的。以業(yè)主欠費(fèi)而拒不墊資提供服務(wù)，實(shí)際是物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵害了業(yè)主的權(quán)利。

　　按照合理的邏輯，當(dāng)欠費(fèi)出現(xiàn)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊資提供服務(wù);同時(shí)，積極追償債權(quán)。如果能及時(shí)提供與合同相符合的物業(yè)服務(wù)，而且能積極追償債權(quán)，則資金不足-服務(wù)下降-更多人不交費(fèi)的惡性循環(huán)應(yīng)該是不會(huì)持續(xù)的。遺憾的是，這種合理的邏輯，并不被物業(yè)管理行業(yè)、行政主管部門和社會(huì)所普遍接受。而且，有些城市的司法機(jī)關(guān)還出臺(tái)允許物業(yè)費(fèi)的欠費(fèi)債權(quán)的追償期限可適當(dāng)延長(zhǎng)的文件，助長(zhǎng)了物業(yè)服務(wù)企業(yè)怠于追償物業(yè)費(fèi)的行為。

篇2：物業(yè)費(fèi)用委托銀行代收款協(xié)議書

　　物業(yè)費(fèi)用委托銀行代收款協(xié)議書

　　z物業(yè)管理公司下屬的管理處（乙方）長(zhǎng)期向住戶（甲方）提供物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)。為方便甲、乙雙方管理費(fèi)及水、電費(fèi)的收付結(jié)算，經(jīng)協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、甲方須在乙方指定銀行開(kāi)立帳號(hào)或活期存折。甲、乙雙方共同遵守中華人民銀行深圳分行關(guān)于"深圳市特種委托收款結(jié)算辦法"的規(guī)定，由乙方提供收款依據(jù)的單據(jù)，甲方許諾其付款銀行接到特種委托收款憑證后，銀行通過(guò)電腦將款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)至乙方帳號(hào)。

　　二、甲方應(yīng)付乙方管理費(fèi)等不得拒付。甲方帳號(hào)無(wú)款支付時(shí)，應(yīng)主動(dòng)將款項(xiàng)轉(zhuǎn)到開(kāi)戶銀行，每月日前乙方將繳費(fèi)通知單送至甲方信箱，日為銀行劃款時(shí)間，期內(nèi)無(wú)款支付，乙方按雙方約定，逾期每天按應(yīng)收費(fèi)用總額的3‰收取滯納金，繼續(xù)拖欠付款乙方將采取停水停電等措施，而且繼續(xù)收取滯納金。

　　三、乙方有義務(wù)接受甲方的查詢和咨詢，結(jié)算中有差錯(cuò)出現(xiàn)，由乙方負(fù)責(zé)處理在下月劃款中退款或補(bǔ)差。

　　四、本協(xié)議一式四份，甲方簽署后，由甲方送甲方開(kāi)戶行加蓋復(fù)核章（并留一份）后，交由乙方簽收，退回一份予甲方保留，乙方及其開(kāi)戶行各執(zhí)一份。

　　五、本協(xié)議簽訂后，從年月份起正式銀行托收，以前費(fèi)用需交現(xiàn)金或支票。

　　甲方（單位或個(gè)人蓋章）：乙方（單位蓋章）：

　　開(kāi)戶銀行名稱：開(kāi)戶銀行名稱：

　　人民幣帳號(hào)(儲(chǔ)蓄)：人民幣帳號(hào)：

　　樓棟號(hào)及聯(lián)系電話：　　　　　聯(lián)系電話：

　　住戶聯(lián)系電話：

　　年月日年月日

篇3：為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過(guò)95%之讀報(bào)感觸

　　讀報(bào) “為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過(guò)95%”的感觸

　　讀了10月9日《常州日?qǐng)?bào)》第三版一篇題為“為何物業(yè)費(fèi)收繳率超過(guò)95%？”的報(bào)道后感觸頗深。報(bào)道主要寫的是博愛(ài)花苑，一個(gè)交付了20多年的次新小區(qū)，通過(guò)物業(yè)人員的用心服務(wù)，物業(yè)費(fèi)收繳率卻能超過(guò)95%。“收費(fèi)難，難收費(fèi)”，一直是我們物業(yè)人的一塊心病（尤其是老、次新小區(qū)）。如何破解難題，走出困境，已刻不容緩地?cái)[在了企業(yè)與行業(yè)的面前。下面就讀了這篇報(bào)道后的一些啟發(fā)，與同行們分享。

　　一是轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，用心服務(wù)。物業(yè)服務(wù)無(wú)小事，工作中的細(xì)心、細(xì)節(jié)、細(xì)事非用心做是難以成功的。而主動(dòng)、熱情并及時(shí)地為業(yè)主提供幫助，從細(xì)處入手，向?qū)嵦幹Γ寴I(yè)主滿意，這是保證物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率的基礎(chǔ)和前提；

　　二是要學(xué)會(huì)溝通，善于溝通。溝通就是交換意見(jiàn)、商討切磋。古話說(shuō)：商兌未寧，介疾有喜。大意是說(shuō)商討還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，但矛盾已趨彌合。在平常的工作中難免有疏漏之處，通過(guò)與業(yè)主多接觸，多交流，了解他們的想法和意見(jiàn)，努力促成雙方都能接受的共識(shí)和觀點(diǎn)，讓業(yè)主與物業(yè)產(chǎn)生共鳴。同時(shí)，還要注意說(shuō)話“藝術(shù)”，注重在服務(wù)的細(xì)節(jié)中找到溝通的切入點(diǎn)，我們的工作就會(huì)得到業(yè)主的理解和支持；

　　三是提升自身素質(zhì)是關(guān)鍵。實(shí)踐中，項(xiàng)目管理處所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的好與差，他代表著一個(gè)企業(yè)的整體水平和形象。因此，物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理（主任）是一個(gè)項(xiàng)目的靈魂，他所具備的綜合能力、職業(yè)素質(zhì)等決定了物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)和為業(yè)主提供的服務(wù)。因此，項(xiàng)目經(jīng)理（主任）首先要管好自身，以上率下，發(fā)揮示范作用；其次要有團(tuán)隊(duì)精神，最大程度地激發(fā)員工工作熱情和干勁；第三要會(huì)成本控制。項(xiàng)目經(jīng)理（主任）的重要職責(zé)之一就是創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，通過(guò)挖潛增效，強(qiáng)化內(nèi)部管理等途徑要效益。