地產股份公司成本管理制度

　　第一章 總則

　　第一條 為進一步加強成本管理，提高公司盈利水平和工程承攬價格的市場競爭力，根據《企業會計準則》和《施工企業會計制度》等有關規定，結合公司的實際情況，制定本規定。

　　第二條 本規定適用于本公司及所屬各單位。

　　第三條 公司實行公司、直屬單位(含各分公司、駐外辦事處，下同)兩級成本管理核算體制，由總裁負責，各直屬單位作為內部獨立核算單位，直屬單位經理對工程成本負全面責任。

　　第四條 公司成立成本管理委員會，其主要職責是成本預測，為投標、報價提供依據;在成本預測的基礎上，制定工程目標成本。目標成本作為工程項目目標責任制書的重要內容，各直屬單位依據目標成本編制本工程的具體成本計劃;對直屬單位成本計劃執行情況進行檢查、考核，督促其及時、有效地解決成本管理中出現的問題，使工程成本始終處于受控狀態。

　　第五條 財務人員要嚴格執行成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，按權責發生制原則，以各工程為核算對象進行成本核算，凡屬當期成本負擔的費用，不論款項是否支付，均應計入當期成本;凡不屬于當期成本負擔的費用，即使款項已支付，也不應計入當期成本。

　　第六條 成本管理應遵循的原則

　　(一)成本最低化原則。即制定通過努力可實現的最低成本水平，并據以分析、考核。

　　(二)全面成本管理原則。即全公司、全員、全過程的“三全”管理。

　　(三)成本責任制原則。即實行目標成本責任制，將目標成本進行分解，層層落實，責任到人，并與獎罰制度掛鉤。

　　(四)成本管理有效化原則。以最少的投入，獲得最大的產出;以最少的人力、物力，完成較多的工作。

　　(五)成本管理科學化原則。即運用科學的方法，結合公司實際情況進行成本管理，并隨著經濟的發展，不斷完善公司的成本管理規定。

　　第七條 成本管理的內容包括成本預測、成本計劃、成本控制、成本核算、成本分析和成本考核六個環節。

　　第二章 成本預測

　　第八條 成本預測是通過取得的歷史數字資料，采用經驗總結、統計分析及數學模型的方法對成本進行判斷和推測。成本預測要充分預測影響施工項目成本變化的因素及結果，科學地認識施工項目的成本變化，為投標、準備施工的項目提供決策和管理的依據。

　　第九條 對于投標工程成本預測，首先要搜集近期同類工程的成本資料，然后進行市場調查，將影響工程成本的諸因素充分考慮后，測算出該投標工程的預計成本，分析是否贏利、利潤大小，為投標決策提供依據。

　　第十條 公司或各直屬單位預測工程成本降低額時，可按以下幾種方法：

　　方法一：

　　工程成本降低額=施工產值-稅金-計劃利潤-工程成本

　　其中工程成本是指完全成本，即包括間接費用、管理費用和財務費用。工程成本也可通過財務部門提供同類已結算工程成本資料，市場部門提供現行社會平均成本資料進行預測。

　　方法二：

　　在報告年度成本降低率的基礎上，測算由于計劃年度實現所制訂的各項技術組織措施，使工程量增加、材料消耗定額降低、勞動生產率提高等形成的工程成本降低率，進而測算出工程成本降低額。

　　(一)計劃年度工程成本降低額率=報告年度工程成本降低率+計劃年度比報告年度增加的工程成本降低率。計劃年度比報告年度增加工程成本降低率=由于材料消耗定額降低對成本的影響+由于勞動生產率和平均工資變動對成本降低的影響+由于工程量和固定費用變動對成本降低的影響

　　1.由于材料消耗定額降低對成本降低的影響=材料消耗定額降低率×材料費占工程成本的比率

　　2.由于勞動生產率和平均工資變動對成本降低的影響=[1-(1+平均工資增長率)÷(1+勞動生產率增長率)]×人工費占工程成本的比重

　　3.由于工程量和固定費用變動對成本降低的影響=[1-(1+固定費用增長率)÷(1+施工產值增長率)]×固定費用占工程成本的比重

　　(二)計劃年度工程成本降低額=計劃年度工程預算成本×計劃年度工程成本降低率。

　　第三章 成本計劃

　　第十一條 成本計劃是成本管理中的重要環節，它既體現了社會主義市場經濟體制下對成本核算單位降低成本的客觀要求，也反映了核算單位降低成本的目標。

　　第十二條 各直屬單位應在目標成本的基礎上，由項目經理組織各業務部門對目標成本進行層層分解，制定成本計劃，落實到各部門、班組及個人，實行歸口管理，并做到責、權、利相結合，檢查評比和獎懲有根有據。

　　第十三條 各直屬單位要根據施工圖預算和施工預算認真研究施工順序、施工方法、技術組織措施等，制定科學先進、經濟合理的施工方案，編制明細具體的成本計劃。

　　第十四條 項目成本計劃一般由技術組織措施計劃表、降低成本計劃表和項目成本計劃任務表組成。技術組織措施計劃表，由直屬單位技術人員會同有關業務人員編制。項目成本計劃任務表則根據前兩張表編制。

　　技術組織措施表

　　降低成本計劃表

　　項目成本計劃任務表

　　第四章 成本控制

　　第十五條 成本控制，通常是指在項目成本形成過程中，對生產經營所消耗的人力、物力、費用支出，進行監督、調節、限制，把各項生產費用控制在計劃成本范圍內，以保證成本目標的實現。

　　第十六條 成本控制貫穿于整個經營生產的全過程。

　　(一)施工前期

　　1.工程投標階段，根據工程概況和招標文件，聯系建安市場和競爭對手的情況，進行成本預測，提出投標決策意見。

　　2.準備施工階段，中標后，根據工程建設規模，組建與之相適應的直屬單位，以標書為依據，確定目標成本下達給直屬單位，直屬單位根據設計圖紙和有關技術資料，認真研究分析，制定科學合理的施工方案，編制明細具體的成本計劃。

　　(二)施工期間

　　1.從基礎工作入手，嚴格控制成本支出，突出強化項目工期、材料采購、物資消耗、租賃費用、工程質量、安全生產、工作質量及效率等成本影響要素的事前、事中控制。強化生產班組作業時間的節約和勞動效率的提高。

　　2.經常檢查對外經濟合同的履約情況，對質量不合格的，及時向對方索賠，對缺乏履約合同能力的單位，采取斷然措施，終止合同，以免影響施工，造成經濟損失。

　　3.積極收取工程進度款，制定資金使用計劃，提高資金使用率，降低資金成本，控制各項費用支出。

　　4.檢查成本計劃的執行情況，實施全過程的動態控制。定期檢查各責任部門、責任者成本控制情況，檢查成本控制責、權是否到位，以便及時發現成本異常情況，并采取相應解決對策。

　　(三)竣工驗收階段

　　1.精心安排，干凈利落地完成工程竣工掃尾工作，使掃尾時間縮短到最低限度，以免拖拖拉拉，戰線過長，成本費用照常發生，使在建階段取得的經濟效益逐步流失。

　　2.及時辦理工程竣工結算，工程結算應在事前經公司審定。

　　第十七條 實行項目成本管理責任制

　　(一)合同預算崗位人員：根據合同內容和有關規定，充分利用有利因素，編好施工圖預算，為增收節支把好第一關;根據工程變更資料同步辦理工程量增減變動，編制補充預算，確保公司應得收入的實現;及時提供已完工程的結算資料，已便辦理年度結算、竣工結算。

　　(二)計劃統計崗位人員：組織編制、實施項目施工作業計劃，加強綜合平衡和施工調度，高度認識項目工期長短對成本節超的重要影響，確保施工生產進度計劃的完成，按月編制統計報表提供已完工程量，分析工程量完成情況。

　　(三)工程技術崗位人員：應緊緊圍繞工程質量、項目工期、安全生產等成本影響要素，做好工程技術工作。合理規劃施工現場平面布置，編制落實技術組織措施，嚴格執行工程技術規范，確保工程質量，不斷降低質量成本。不斷進行技術革新，以提高勞動生產率，按期分析技術措施執行情況及效果。

　　(四)材料管理崗位人員：負責編制、落實材料采購計劃，合理采購，健全收、發、領、退料制度，做好限額領料和材料定期盤點對帳工作，按期分析材料成本計劃執行情況，不斷降低材料成本。

　　(五)機械設備管理崗位人員：根據工程特點和施工方案，編制機械設備使用計劃，合理選擇機械，提高機械使用率，減少機械費開支，注意日常維修與保養，提高機械設備完好率，按期核算機械設備租賃費，并分析機械費計劃執行情況。

　　(六)勞動工資崗位人員：編制勞動力需用計劃，控制非生產用工，嚴格執行勞動定額，建立健全單位工程人工臺帳，做好人工費計劃執行情況的分析。

　　(七)安全崗位人員：堅持“預防為主”，做好安全宣傳，組織實施安全防護管理措施，開展安全標準化達標活動，檢查安全生產情況，制止違章行為，防止事故的發生，按期分析安全情況，提出改進措施。

　　(八)行政管理崗位人員：負責該直屬單位全面行政管理工作，編制執行費用節約計劃，管好辦公用品和管理用具，保證其安全完整;合理安排管理人員和后勤服務人員，節約非生產性開支。

　　(九)財務會計崗位人員：按照成本開支范圍、費用開支標準和有關財務制度，嚴格審核各項成本費用，控制成本支出;按照成本管理和成本核算的規定，正確計算工程的預算成本和實際成本;在項目經理的領導下，協助項目經理檢查、考核各部門、各班組的成本計劃執行情況，并按期分析成本計劃節超變動情況，為直屬單位經理提供決策資料。

　　(十)其他崗位管理人員：要在各自職責范圍內，提高工作質量和效率，節約費用支出。

　　第五章 成本核算

　　第十八條 成本核算是施工項目進行成本預測，制訂成本計劃和實行成本控制所需信息的重要來源，又是施工項目進行成本分析和成本考核的基本依據。離開成本核算就談不上成本管理。

　　第十九條 成本核算的對象與成本項目

　　(一)根據公司實行的項目經理負責制的施工組織特點，結合工程項目的實際情況，確定成本核算的對象。

　　1.以每一獨立編制施工圖預算的單位工程為成本核算對象。

　　2.改建、擴建的零星工程，可以將開、竣工時間相接近，屬于同一建設項目的各個單項工程合并作為一個成本核算對象。

　　(二)工程成本包括人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和施工間接費五個成本項目。

　　1.人工費：包括直接從事安裝施工的生產工人的工資，應計入成本的工資性津貼，生產工人的工資附加和勞動保護費等。

　　2.材料費：包括施工過程中消耗的構成工程實體的材料、構配件、零件、半成品的費用和有助于工程形成的其他材料費用，周轉材料的攤銷及租賃費用，以及材料節約獎。

　　3.機械使用費：包括施工過程中使用自有施工機械所發生的機械使用費、租賃費和租賃外單位施工機械的租賃費，以及施工機械安裝、拆卸和進出場費。

　　4.其他直接費：包括施工過程中發生的材料二次搬運費、臨時設施攤銷費用、生產工具使用費、檢驗試驗費、工程定位復測費、工程點交費、場地清理費用、冬雨期施工增加費、夜間施工增加費、儀器儀表使用費、特殊工程培訓費、特殊地區施工增加費。

　　5.施工間接費：包括直屬單位為施工準備、組織管理施工生產所發生的全部施工間接費支出。具體包括工作人員工資、獎金、辦公費、差旅交通費、固定資產使用費、行政工具用具使用費、工作人員勞動保護費、合同公證簽證費、其他費用。

　　第二十條 為便于落實項目管理責任制，直屬單位不再將管理費用、財務費用轉公司，而直接列入當期損益，單獨編制管理費用表、財務費用表。預算間接費的70%不再上交公司。

　　第二十一條 成本核算要在堅持會計核算原則的前提下，劃清以下界限：

　　(一)劃清成本、費用與非成本、費用的界限。即劃清資本性支出和收益性支出、營業支出和營業外支出的界限。企業為取得本期收益而在本期內發生的各項支出，根據配比原則，應全部作為本期的成本或費用：《施工企業會計制度》規定，下列支出不得列入施工項目成本，也不得列入企業成本：1.為購建固定資產、無形資產和其他資產的支出;2.對外投資支出;3.被沒收的財物、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金;4.企業贊助、捐贈支出;5.國家法律法規規定以外的各種費用和國家規定不得列入成本費的其他支出。

　　(二)劃清施工項目成本與期間費用的界限。

　　(三)劃清本期工程成本和下期工程成本的界限，堅持權責發生制原則，正確計算本期工程成本。

　　(四)劃清不同成本核算對象之間的界限，不得“張冠李戴”。

　　(五)劃清未完工程成本與已完工程成本的界限，保證施工項目成本的真實性。

　　第二十二條 實際成本核算

　　(一)直接成本

　　1.人工費的核算：直屬單位各月發生的各項工資，均要通過“應付工資”科目，按月或按季分配計入各工程成本，并按要求填制“應付工資臺帳”。

　　2.材料費的核算：

　　(1)不論是外購材料，還是由甲方調料或從內部單位調料，都要及時辦理材料驗收入庫手續，計入各材料科目。

　　(2)工程耗用材料，每月末由材料人員根據限額領料單和其他領料憑證，按成本核算對象及時編制“材料消耗匯總表”送交財務部門一份，財務部門據以記入各分項工程成本。

　　(3)季末、年末對本期已開領料單領出，但未耗用的材料應進行盤點，填制“已領未用材料盤點表”，辦理“假退料”，沖減本期工程成本的“材料費”，計入下期工程成本“材料費”。

　　(4)若當期料具未報消耗，則應預提計入工程成本，預提費用應根據預算定額和已完工程量計提，不能盲目計提;工程完工后，預提費用應及時沖回。

　　(5)工程竣工后的剩余材料，能向甲方退料的及時辦理退料手續，不能向甲方退料的仍能繼續使用的材料，原則上作價結轉公司物資部門。邊角廢料應盡量回收利用，填制廢料交庫單，估價入帳，財務部門根據退料單、廢料交庫單沖減工程成本“材料費”。

　　(6)對于周轉材料，應根據施工任務需要量，向公司物資部門辦理租賃手續，交付生產班組使用、保管，建立領用保管手冊，公司物資部門根據周轉材料使用情況，填制“周轉材料租賃結算單”雙方通過內部支票結算。

　　3.機械使用費的核算

　　根據施工需要，直屬單位可向公司物資部門辦理機械設備租賃手續，由公司物資部門根據使用情況，填制“機械設備租賃結算單”，直屬單位通過內部支票結算，計入各受益工程項目。

　　4.其他直接費的核算

　　主要核算施工中發生的生產工人的外埠補助、臨時設施攤銷、測試儀器、施工機具的攤銷、租賃費等。能分清成本核算對象的可直接計入，不能分清的，可分配計入。其中測試儀器、施工機具租賃結算手續同“周轉材料”。

　　(二)間接成本

　　1.間接費用的核算：二級單位應設以下明細科目。

　　(1)管理人員工資及獎金：指直屬單位管理人員的工資、獎金、工資性津貼等。

　　(2)管理人員福利費：指現場管理人員應付工資總額的14%計提的福利費。

　　(3)辦公費：指現場管理辦公用的復印費、書報費、會務費、水電費、燒水與集體取暖用煤等費用。

　　(4)辦公用品費：指現場管理辦公用的筆墨紙張及各種表格等。

　　(5)差旅交通費：指員工因公出差路費、住勤補助費、探親路費等。

　　(6)出租車費：指現場管理人員發生的市內交通費、過路過橋費等。

　　(7)物料消耗費：指管理用具攤銷、食堂用炊具等。

　　(8)折舊及修理費：指現場管理使用的固定資產、管理用具維修費等。

　　(9)其他費用。

　　2.管理費用的核算：明細科目設置如下

　　(1)工會經費：按直屬單位應付工資總額的2%計提數。

　　(2)員工教育經費：按直屬單位應付工資總額的1.5%計提數。

　　(3)業務招待費(包括招待物品)：指按“小額、合理、必須”原則使用的業務活動費。

　　(4)勞動保險費：按應付工資總額計提的應由單位負擔的養老金數額。

　　(5)失業保險費：按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。

　　(6)醫療保險費：按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。

　　(7)工傷保險費：按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。

　　(8)生育保險費：按應付工資總額計提，應由單位負擔的失業保險金數額。

　　(9)住房公積金：按應付工資總額計提，應由單位負擔的住房周轉金數額。

　　(10)稅金：應由項目負擔的房產稅、土地使用稅、印花稅等。

　　(11)市場營銷提成：按《市場營銷提成辦法》計算。

　　(12)司法清欠提成：按《司法清欠提成辦法》計算。

　　3.財務費用的核算

　　(1)利息支出：指項目在銀行開戶的存貸款利息收支凈額。

　　(2)銀行手續費。

　　第二十三條 各直屬單位都要建立工程成本卡，做到一份工程項目目標責任制書，一個工程成本卡，一張工程成本報表。

　　第二十四條 設置工程施工、間接費帳，還應設置質量成本帳，用以核算為實現和提高項目質量水平所支出的費用，按照預防成本、鑒定成本、內部故障成本、外部故障成本、創優成本等設置明細，月終按核算需要結轉計入工程成本。

　　第六章 成本分析

　　第二十五條 成本分析是根據統計核算、業務核算和會計核算提供的資料，對項目成本的形成過程和影響成本升降的因素進行分析，以尋求進一步降低成本的途徑，促進成本管理與核算。

　　第二十六條 成本分析的原則

　　(一)實事求是

　　要有充分的事實依據 ，客觀公正地分析成本情況。

　　(二)用數據說話

　　要充分利用統計核算、會計核算和有關輔助臺帳進行定量分析，盡量避免抽象的定性分析。

　　(三)注重時效

　　要做到三個“及時”，及時進行成本分析，及時發現問題，及時解決問題。

　　第二十七條 成本分析應在項目經理組織下，對所屬單位、各班組及個人按照成本計劃與實際成本進行對比分析，分析方法一般采用比較法、因素分析法、比率法等。

　　(一)綜合分析：即從總體上對施工項目工程成本水平、成本變動進行綜合性的分析。

　　預算成本執行情況分析表

　　通過上表看工程成本是節約還是超支，分析在成本總額降低的情況下，是否掩蓋著成本超支的因素，以進一步分析。

　　成本計劃執行情況的分析

　　工程成本降低動態情況分析表

　　通過本表，認識工程成本變動的規律性，據以加強成本管理，并與同行業先進水平進行橫向比較，發現差距，改進成本管理。

　　(二)工程成本項目分析 1.人工費分析

　　人工費成本分析表

　　材料費成本分析表

　　機械費成本分析表

　　其他直接費分析表

　　間接費用分析表

　　通過成本分析，認真總結成本管理的經驗教訓，制訂改進、挖潛措施，在下一個管理循環中，提高成本管理水平。

　　第七章 成本考核

　　第二十八條 項目成本考核是指依據工程項目目標責任制書，對項目經理進行定期成本考核和竣工成本考核，依據成本考核結果實行獎罰。項目成本考核包括公司對直屬項目經理的考核和分公司對所屬項目經理的考核。

　　第二十九條 項目經理組織對各班組的計劃成本完成情況、崗位成本責任制落實情況等進行考核，對依據考核結果，寫出成本指標完成情況和獎懲處理意見報告，報本單位負責人批準后執行。

　　第八章 附則

　　第三十條 本規定由公司財務部組織實施并負責解釋。

篇2：房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　房地產設計與成本管理培訓學習心得

　　受公司領導的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產設計與成本管理細節執行力》培訓學習，雖然只有兩天的學習時間，但倍感受益。

　　第一天學習的主要內容是《房地產成本管理》。

　　房地產成本管理體系解讀：簡要介紹了房地產的幾個季節。春天：前幾年房地產最火熱的時代，排隊購房，

　　深夜開盤，炒房熱，靠的是政策的優越；秋涼，現在房地產降溫的過度時期，三級市場洗牌，購房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴冬：房地產嚴冬季節是否會來臨？怎樣面對？是保持原價還是降價，降多少等，如果兩三年不買房，房地產企業只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產企業還會面臨什么？消費者觀望、行業間的強強聯合、資本市場的競爭、行業洗牌-轉立家電業?，F在的萬科正在向制造業學習，我們的對策之一要加強成本管理，將成本管理細節深化，投入增加了，收入降低了、利潤壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來企業的生命線。

　　成本管理主要集中在：項目策劃、設計管理、采購管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實施作業過程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購供方的選擇和現場的管理都與成本有關聯，動態管理的糾偏，責任體系的建立都是實現成本控制的手段和措施。

　　怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個重要環節，設計變更和簽證是成本管理的一個重要組成部分，設計變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對設計變更要慎重考慮。

　　選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場狀況而定的，還有公司的經營計劃的制定，目標的要求都是很大關系，都要考慮進去。

　　一、成本管理分三個方面：目標成本、動態成本、責任成本。

　　1、目標成本：整個項目需有明確的目標，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務對象是哪個階層，尤其是資金管理目標的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細化分析、注意市場的變化和材料價格的變化作出分析，關鍵是控制點的確定，有控制點就有主要的目標。

　　2、動態成本：怎樣控制成本的風險，建立有效的管理體系，主要落實到每個點面去，要管理好每個點面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實現，這些只有通過計算才能看得出來。成本與財務接軌的問題，怎樣去結算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現出來，都是動態成本管理的工作。

　　3、責任成本：責任成本體系是通過確定責任主體和評價部分，通過經濟指標的設定執行和考核來保證目標成本的實現，責任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識及水平，加強不同專業、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負責，有機協調的成本管理體系，體現結果與過程并重的原則。

　　責任成本的分解方式：

　　根據成本的科目對各項目費用的責任部門及主要職責予以說明，包括控制內容，控制要點和手段，形成成本控制的指引。

　　根據合同分類，將目標成本分解成

　　1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責任落實到合同責任部門，以各部門成本責任的完成來保證目標成本的完成。

　　2、設計：開發設計部門落實成本目標。

　　3、招標：采購部門負責在招標中落實成本目標。

　　4、簽約：簽約部門負責將成本目標落實到合同。

　　5、履約：項目部、工程部在建造實施中實現目標。

　　6、最后是建立成本管理架構的確定：

　　a、投資管控型

　　b、戰略管控型

　　c、運營管控型

　　d、職能管控型

　　e、矩陣式管控型

　　f、項目管理型。

　　二、確定考核成本的可行性：

　　實施方案設計是這方面的重點，設計圖出來后要把資金框死在這個范圍內，設計主體圖紙出來后要概算出成本的范圍，投資回報率的計算是成本管理的重要環節。

　　三、目標的調整可行性：

　　目標成本的調整是有條件的，整體規劃的調整、產品定位的調整，開發計劃的調整都是要考慮進去，只能有限制的調整，不能隨意調整，不能無限制的調整，會影響整體規劃和總目標的實現。

　　"三大紀律"：結果導向：保證目標成本的順利實施。過程導向：開發過程中全方位方案優化管理。效率導向：實施過程中圖紙管理。

　　"八項注意"：注意現場布局管理、注意招標環節、注意合同制定和執行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現場管理措施、注意組織協調關系、注意成品質量。

　　第二天主講的內容是《房地產工程設計管理》，由資深講師謝麗萍主講。

　　一、房地產開發的設計管理：

　　是企業管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產業整合。我們的能力：政策把控、資金供應、成本控制，獲力能力。我們的機構：管理結構、管理層級、運作模式、管理團隊。我們的機制：決策機制、預警機制、激勵機制、淘汰機制。要認真解讀基地密碼，放眼世界，面對未來，開動腦筋，運用聰明才智，大膽地創新，作好土地規劃，充分利用好土地資源。

　　二、項目開發設計管理：

　　要做好研究，基地環境，政策環境、市場環境，獲利模式的研究工作，確定目標。設計費用和設計工期要求合理利用，設計合同是決定設計質量和設計深度的關鍵，必須慎重的考慮和思考。設計限額不要拿結構說事，樓盤的主體結構是關鍵的關鍵，關系重大，不能隨意變更或更改，要通過精確計算對照相應的規范和規程來確定，只能跟蹤設計。室內裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點。消防是原則的重要一環，只要能基本通過就行。符合性、功能性，完整性的評審要綜合起來。要用施工處理卡的辦法來解決不影響成本、不影響結構的一些問題。

　　三、設計成本內控責任分析：設計管理、成本管理。

　　1、設計管理分概念設計、施工圖設計。概念設計的主要內容：項目定位的開發檔次、戶型比例。關鍵指標是總建筑面積和可售面積。施工圖設計的主要內容：成本拆分-土建、裝修、園林、設備等成本是多少。限額設計包括結構、裝修、園林的設計，限額在什么范圍之內要具體明確。

　　2、成本管理分成本規劃、資金籌劃。成本規劃的主要內容：概念設計階段進行成本估算，施工圖設計階段編制成本測算書及甲供材料清單。資金籌劃的主要內容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節點和速度。

　　四、設計文件評審控制：

　　1、原則性評審包括：

　　a、符合宗地規劃指標；

　　b、符合強制性規范、節能、環保。

　　2、符合性評審包括：

　　a、有效性：滿足設計任務指標、滿足設計深度、滿足作業指導書要求；

　　b、完整體：藍圖等圖紙、電子文件、計算書、預留專業間的信息接口。

　　3、綜合性評審包括：

　　a、投資控制：限額設計指標、方便工程發包；

　　b、缺陷防范：功能缺陷、專業交叉出錯。

　　4、設計上功能缺陷防治：主要以示圖來說明。

　　a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。

　　b、私人空間：門窗開啟不便或打架?？蛷d、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛生間排水排氣影響使用功能，衛生間私密性差，生活陽臺水電、煤氣管線雜亂無章影響使用。

　　c、陽臺防攀爬、鄰里之間防攀爬等。

　　通過兩天緊張系統的學習，房地產設計與成本管理是企業管理方面的學問，是值得研究和探討的，在激勵地市場競爭中，要想我們的企業立足于不敗之地，必須加強設計與成本管理，尤其是新樓盤的開發要注重項目前期規劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開發之中去，樹立品牌，向標桿企業學習，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。

篇3：地產成本部成本管理工作經驗交流總結

　　地產成本部成本管理工作經驗交流總結

　　8月6日，我們地產成本部很榮幸地邀請到萬科地產公司的成本部來我司進行工作經驗交流。這是本部門在本年六月與招商地產公司成功交流后，又一次與外公司進行的工作交流，總的來說萬科與我司成本管理的思路方法大致相同，這里僅介紹萬科成本管理工作與我司不同的地方:

　　一、成本管理的組織架構:

　　集團財務管理部(成本組)

　　深圳區域公司成本管理部(相當于我司的成本部)

　　深圳地區成本部-廣州地區成本部

　　集團財務管理部成本組的職能:成本信息管理;成本制度及程序管理;成本審計;

　　區域公司成本管理部:開發項目成本管理的支持與監控、前期成本調研及測算工作

　　地區成本管理部:項目全成本的控制;

　　二、招標工作

　　1、招標的組織協調:區域公司工程部的采購中心負責;

　　2、供應商及承包商的管理:區域公司工程部的采購中心負責建立信息庫，對供應商進行分類管理(如:長期戰略合作伙伴、合格、待考察、不合格等);其他相關部門一起參與供應商的評定工作

　　3、成本管理體系負責編制商務標書的編制、談判及評審;

　　三、成本目標管理

　　1、成本目標的確定:施工圖階段;

　　2、拿地時可研階段的成本測算值與成本目標之間的控制要求:項目的可研階段的成本測算僅做為成本目標參考，與成本目標之間的差異不做為成本目標控制的要求;

　　3、成本目標的實現情況:一般基本實現良好

　　四、工作造價咨詢:

　　最大限度的利用造價咨詢公司為成本管理工作服務;具體做法:在項目實施前分別與二家造價咨詢單位簽訂造價咨詢合同，咨詢范圍為總包、部分分包工程工程量清單

　　編制、標底編制、補充預算編制、結算編制。

　　萬科公司在成本工作中的其他一些成功經驗、特色與管理模式在這里我們不一一贅述，總之，從這次交流中我們彼此學到了一些很好的工作經驗及方法，二公司成本管理人員在對成本工作的理解與認識上進一步達成共識與提高。

　　這一次公司組織的房地產行業內部交流學習活動，讓我們拓展了工和的視野，再回歸到實際工作對我們的工作是有莫大的幫助的，但愿這樣的活動更多的舉行。