房地產(chǎn)景觀成本管理淺析--景觀效果和產(chǎn)品高溢價(jià)
隨著地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，越來(lái)越多的地產(chǎn)企業(yè)希望通過(guò)加大對(duì)景觀的投入來(lái)吸引和取悅客戶，并希望借助于景觀賣點(diǎn)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)。從實(shí)操層面來(lái)看，在景觀管理中，酒店景觀實(shí)操是最難的，相對(duì)來(lái)說(shuō)地產(chǎn)景觀是最簡(jiǎn)單的。但如何把景觀做好對(duì)大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是個(gè)難題。這其中，如何通過(guò)有限的景觀投入實(shí)現(xiàn)極佳的景觀效果和產(chǎn)品高溢價(jià)更是個(gè)難題。
我們也發(fā)現(xiàn)，景觀投入是個(gè)無(wú)底洞，高不封頂，一味地追求景觀效果必然導(dǎo)致成本失控，究其根本，成本失控的主要原因在于：景觀標(biāo)準(zhǔn)化難，特別對(duì)于還未形成穩(wěn)定的產(chǎn)品系列的地產(chǎn)企業(yè)，每個(gè)項(xiàng)目都是新產(chǎn)品，景觀成本控制也就無(wú)從談起；景觀成本預(yù)判難，景觀受地域差異影響很大，例如，南北地域景觀的成本差異非常大，特別是苗木，有些苗木南北差異可能超過(guò)一倍。
影響景觀成本的關(guān)鍵要素
地產(chǎn)企業(yè)的景觀成本受很多因素影響，究其根本，是受兩個(gè)核心因素影響：
一是企業(yè)的價(jià)值取向：不同企業(yè)的價(jià)值取向差異很大，例如，國(guó)內(nèi)以產(chǎn)品品質(zhì)著稱的某地產(chǎn)企業(yè)在硬景投入方面不計(jì)成本，在石材方面全部都是真材實(shí)料，被業(yè)內(nèi)稱之為“苦肉計(jì)”。某地產(chǎn)企業(yè)為了最大限度的保證苗木全冠，可以不計(jì)運(yùn)輸成本，實(shí)行一車一樹(shù)，甚至其采購(gòu)人員可以極端到因運(yùn)輸被收費(fèi)站的頂棚限制，而拆了頂棚過(guò)車，然后再幫收費(fèi)站建好。當(dāng)然也有地產(chǎn)企業(yè)更加務(wù)實(shí)，在施工工藝上進(jìn)行創(chuàng)新，材質(zhì)普通，但應(yīng)用精準(zhǔn)，頗受外國(guó)人士青睞。對(duì)于多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在價(jià)值取向方面可以更加務(wù)實(shí)，不過(guò)分追求景觀某部分的突出，而通過(guò)與產(chǎn)品定位有效的匹配，在滿足了客戶需求的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)景觀成本的有效控制。
二是目標(biāo)客戶定位：不同的目標(biāo)客戶群體，其對(duì)景觀的需求也不一致，成功人士與首次置業(yè)的城市白領(lǐng)首要關(guān)注的景觀點(diǎn)必然不同，這就需要我們把客戶、產(chǎn)品、景觀定位、景觀配置和景觀成本之間的邏輯關(guān)系梳理清楚。如圖1所示，客戶需求決定其產(chǎn)品定位，產(chǎn)品定位又決定了景觀定位，近而就產(chǎn)生了景觀配置，最終我們得出景觀成本預(yù)判。在鎖定目標(biāo)客戶和產(chǎn)品后，景觀成本的關(guān)鍵策略一是對(duì)目標(biāo)客戶的景觀關(guān)注重點(diǎn)加大投入；二是根據(jù)地區(qū)和產(chǎn)品的不同，在不影響景觀品質(zhì)的前提下，縮減非關(guān)注重點(diǎn)的投入。
景觀成本管控思路
對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，欲實(shí)現(xiàn)景觀成本的有效管理需要從以下四個(gè)方面著手：
一是建立基于客戶需求的景觀分級(jí)體系
在建立分級(jí)體系時(shí)，我們需要通過(guò)產(chǎn)品類型和目標(biāo)客戶兩個(gè)維度來(lái)搭建景觀分級(jí)體系的框架。某地產(chǎn)企業(yè)在做客戶的景觀需求調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)：不同的產(chǎn)品級(jí)別，“綠化”是共同且占比重較大的需求，這個(gè)是成本規(guī)劃的重點(diǎn)；設(shè)計(jì)風(fēng)格的特殊性在高端客戶上體系較為明顯；在景觀的功能設(shè)施方面，中高端客戶趨于一致，在設(shè)計(jì)時(shí)不需要標(biāo)新立異。表2是某地產(chǎn)企業(yè)的客戶需求分級(jí)體系，例如，二次置業(yè)的客戶，其景觀的關(guān)注重點(diǎn)在于兒童和老人的活動(dòng)空間。有了結(jié)合產(chǎn)品、客戶需求的景觀分析體系，就可以指導(dǎo)新項(xiàng)目快速進(jìn)行景觀定位。
二是優(yōu)化景觀成本配置，在保證景觀效果的前提下降低景觀成本
筆者與地產(chǎn)企業(yè)成本管理人員溝通時(shí)發(fā)現(xiàn)，景觀成本失控有一個(gè)普遍的規(guī)律：硬景所占面積過(guò)大導(dǎo)致成本居高不下；由于硬景的成本占比高，在有限的成本下，軟景無(wú)法達(dá)到預(yù)期的景觀效果；在有限的面積內(nèi)追加軟景投入，導(dǎo)致成本更高。在深入剖析后發(fā)現(xiàn)：硬景中石材的成本占比最高（如表3），軟景中大喬木的成本占比最高，所以通過(guò)下述幾個(gè)配置原則可以有效降低景觀成本：
原則1：控制硬景與軟景的面積比例。某標(biāo)桿企業(yè)的指導(dǎo)原則是，硬景：軟景=3:7，集團(tuán)在審批項(xiàng)目景觀方案時(shí)重點(diǎn)審核該指標(biāo)。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，一般來(lái)說(shuō)硬景面積不要超過(guò)40%。
原則2：控制硬景中石材的用量和材質(zhì)。在設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)選擇普通質(zhì)地的石材，通過(guò)精準(zhǔn)的施工同樣可以獲得非常好的客戶體驗(yàn)。厚度為50mm的石材與厚度30mm的石材價(jià)格相差一倍，因此在功能要求滿足的情況下，盡量選擇適當(dāng)厚度的石材，例如人行路面20mm厚的石材就可以滿足功能需求。
原則3：控制軟景中大喬木的數(shù)量，增加灌木及草坪的面積。據(jù)研究，人的最佳視角區(qū)在1-3米，在這個(gè)視覺(jué)范圍內(nèi)高灌木產(chǎn)生的效果最好。草坪成本是軟景成本中單項(xiàng)最低的，可以適當(dāng)提高草坪的用量。
原則4：重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行成本投入的傾斜。一般來(lái)說(shuō)，入口區(qū)、示范區(qū)和人行系統(tǒng)需要重點(diǎn)投入，尤其是人行系統(tǒng)，據(jù)悉，某標(biāo)桿企業(yè)的展示區(qū)人流線至少200米。
三是不同階段的成本控制重點(diǎn)不同
根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)、采購(gòu)階段就決定了超過(guò)70%的成本，所以這些階段就是景觀成本的管控重點(diǎn)。
設(shè)計(jì)階段：重點(diǎn)控制硬景與軟景的面積比例是否符合規(guī)定；軟景中，重點(diǎn)控制喬木、灌木和草坪的面積比例是否符合規(guī)定；選擇石材時(shí)，控制設(shè)計(jì)尺寸，避免切割損耗造成浪費(fèi)；設(shè)計(jì)人行道路及廣場(chǎng)的基層厚度時(shí)要適度，避免過(guò)高配置。
采購(gòu)階段：建立戰(zhàn)略模式，保障材料質(zhì)量，降低采購(gòu)成本；不同景觀區(qū)域發(fā)包方式不同，展示區(qū)最好不要招標(biāo)，可以采用甲供，以避免施工方提供的苗木形態(tài)難以達(dá)到景觀設(shè)計(jì)效果要求；建苗圃，根據(jù)地產(chǎn)企業(yè)自身的規(guī)模可以考慮建立自己的苗圃基地，這樣可以有效降低采購(gòu)成本。
實(shí)施階段：嚴(yán)格參照操作手冊(cè)的推薦手法進(jìn)行施工，不允許隨意變動(dòng)施工工藝；在石材施工時(shí)，盡量使用規(guī)整拼裝，減少碎拼，從而減少人工成本。
四是搭建信息平臺(tái)，提高設(shè)計(jì)、采購(gòu)效率，提升實(shí)施質(zhì)量
通過(guò)搭建“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資源庫(kù)”（如圖4），有效整合企業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)“三快”——設(shè)計(jì)快，采購(gòu)快，實(shí)施快。在設(shè)計(jì)階段，可以快速“組裝”部品部件用來(lái)模擬最佳成本構(gòu)成，實(shí)現(xiàn)“讓好鋼花在刀刃上”。在采購(gòu)階段，通過(guò)沉淀的供應(yīng)商、部品部件信息實(shí)現(xiàn)最佳性價(jià)比采購(gòu)。在施工階段，工程部門人手一本包含工藝說(shuō)明和案例說(shuō)明的《施工小貼士》，避免人工和材料的浪費(fèi)。另外，售后服務(wù)階段也可以通過(guò)客服部門收集相關(guān)投訴（建議），用生成的《缺陷反饋手冊(cè)》來(lái)優(yōu)化設(shè)計(jì)、采購(gòu)和施工等環(huán)節(jié)，讓客戶幫助企業(yè)更加完美。
“企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資源庫(kù)”的關(guān)鍵信息應(yīng)該包括：景觀專業(yè)、品名、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)圖紙、品牌、規(guī)格等（如圖5），在實(shí)際應(yīng)用過(guò)程中可以根據(jù)需要快速檢索部品部件、規(guī)格尺寸和價(jià)格等信息。
總結(jié)
地產(chǎn)景觀本質(zhì)上是為營(yíng)銷服務(wù)的，其根本目的是讓客戶體驗(yàn)“驚喜”，所以景觀必須是加分項(xiàng)。在景觀投入一定的前提下保障景觀預(yù)期效果是我們進(jìn)行景觀成本管理的重點(diǎn)，通過(guò)景觀分級(jí)體系來(lái)鎖定客戶的關(guān)注點(diǎn)，通過(guò)不同區(qū)域的重點(diǎn)投入來(lái)實(shí)現(xiàn)最佳的客戶體驗(yàn)效果是景觀成本管理的精髓所在。
篇2：萬(wàn)科地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)工作程序
萬(wàn)科地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)工作程序
1. 目的
為規(guī)范設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)與施工階段工作的操作程序，加強(qiáng)對(duì)工作中各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達(dá)到確保設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、進(jìn)度，控制成本的目的。
2. 適用范圍
適用于設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)、景觀建設(shè)施工現(xiàn)場(chǎng)配合等各階段的工作流程管理。
3. 術(shù)語(yǔ)和定義
3.1. 景觀工程:指園建工程、綠化工程、景觀水景工程、景觀照明工程的總稱。
3.2. 景觀家具:用于室外環(huán)境的戶外配套設(shè)施及裝飾物品，包括雕塑品、戶外凳、椅、遮陽(yáng)傘、垃圾筒、景觀燈具、花缽、兒童游戲設(shè)施、指示牌。
3.3. 景觀零星部品:指為營(yíng)造銷售環(huán)境氛圍、在銷售開(kāi)盤(pán)中或后續(xù)整改中使用的景觀飾品及用于銷售環(huán)境的可移動(dòng)植栽。
4. 職責(zé)
4.1 設(shè)計(jì)部景觀設(shè)計(jì)師:
4.1.1. 在項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)前期階段進(jìn)行環(huán)境資源分析。
4.1.2. 在景觀設(shè)計(jì)前期制定《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》。
4.1.3. 組織景觀設(shè)計(jì)單位篩選工作。
4.1.4. 組織景觀設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，監(jiān)控其設(shè)計(jì)工作質(zhì)量及進(jìn)度。
4.1.5. 負(fù)責(zé)辦理景觀設(shè)計(jì)合同與各階段的付款手續(xù)。
4.1.6. 負(fù)責(zé)組織完成重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的匯報(bào)工作。
4.1.7. 協(xié)助建筑設(shè)計(jì)師完成各階段的景觀設(shè)計(jì)計(jì)劃。
4.1.8. 向成本部提供《項(xiàng)目成本估算書(shū)》中與景觀工程相關(guān)的技術(shù)參數(shù)。
4.1.9. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購(gòu)、招標(biāo)工作。
4.1.10. 根據(jù)景觀施工圖紙制作完整的《景觀材料清單》。
4.1.11. 負(fù)責(zé)檢查各階段中設(shè)計(jì)不足與遺漏，提出調(diào)整與整改意見(jiàn)，反饋相關(guān)部門。
4.1.12. 負(fù)責(zé)向其它相關(guān)部門介紹景觀設(shè)計(jì)方面的內(nèi)容。
4.1.13. 配合建筑設(shè)計(jì)師編寫(xiě)《銷售資料》中景觀設(shè)計(jì)方面的相關(guān)內(nèi)容。
4.1.14. 協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)配合工作，監(jiān)督工程施工過(guò)程中的質(zhì)量問(wèn)題，以確保工程質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)效果要求。
4.1.15. 負(fù)責(zé)組織雕塑藝術(shù)小品的設(shè)計(jì)及加工制作。
4.1.16. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況，協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整工作。
4.1.17. 配合項(xiàng)目部、物業(yè)公司進(jìn)行景觀工程竣工驗(yàn)收。
4.2 設(shè)計(jì)部建筑設(shè)計(jì)師:
4.2.1. 在景觀設(shè)計(jì)各階段前期提供相應(yīng)的技術(shù)資料及建筑圖紙。
4.2.2. 及時(shí)向景觀設(shè)計(jì)師反饋建筑設(shè)計(jì)階段的調(diào)整、修改等各種信息。
4.2.3. 負(fù)責(zé)反饋因建筑設(shè)計(jì)調(diào)整而影響景觀施工的現(xiàn)場(chǎng)情況，協(xié)助景觀設(shè)計(jì)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)理工作。
4.3 市場(chǎng)營(yíng)銷部:
4.3.1. 提供與社區(qū)環(huán)境相關(guān)的活動(dòng)配套設(shè)施及景觀賣點(diǎn)的建議。
4.3.2. 提出銷售配合中設(shè)計(jì)部需要提供的設(shè)計(jì)資料的清單。
4.4 物業(yè)公司:
4.4.1. 提供社區(qū)中各類活動(dòng)場(chǎng)地及設(shè)施的管理模式要求。
4.5 成本部:
4.5.1. 提供《項(xiàng)目成本估算書(shū)》。
4.5.2. 為景觀各設(shè)計(jì)階段提供成本測(cè)算與意見(jiàn)。
4.5.3. 配合項(xiàng)目經(jīng)理部在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)變更、簽證與結(jié)算的審核與審批。
4.6. 項(xiàng)目經(jīng)理部:
4.6.1. 提供地塊內(nèi)相關(guān)技術(shù)資料，提出場(chǎng)地利用意見(jiàn)。
4.6.2. 配合設(shè)計(jì)部完成與相關(guān)政府部門的征詢、協(xié)調(diào)工作。
4.6.3. 配合相關(guān)部門完成景觀工程采購(gòu)、招標(biāo)工作。
; 4.6.4. 組織景觀施工單位進(jìn)行施工，監(jiān)控其施工質(zhì)量及進(jìn)度。
4.6.5. 配合設(shè)計(jì)部門制作材料樣板，并進(jìn)行材料封樣。
4.6.6. 對(duì)景觀施工圖進(jìn)行復(fù)核并提出修改建議。
4.6.7. 負(fù)責(zé)完成景觀工程招標(biāo)文件中有關(guān)工地現(xiàn)場(chǎng)完成界面、工期安排及對(duì)水電設(shè)備及結(jié)構(gòu)工程技術(shù)要求的文字資料。
4.6.8. 負(fù)責(zé)組織安排景觀施工單位施工，監(jiān)督施工質(zhì)量，組織景觀施工單位、景觀設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部及成本管理部召開(kāi)施工現(xiàn)場(chǎng)工程例會(huì)，配合設(shè)計(jì)部進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)計(jì)完善和調(diào)整工作。
4.6.9. 負(fù)責(zé)組織單價(jià)為五萬(wàn)元以下的景觀零部品的直接采購(gòu);確保開(kāi)盤(pán)賣場(chǎng)的整體環(huán)境效果。
4.6.10. 負(fù)責(zé)安排物業(yè)公司完成背景音樂(lè)、監(jiān)控系統(tǒng)等物業(yè)管理工程系統(tǒng)的施工。
4.6.11. 負(fù)責(zé)組
織景觀工程的驗(yàn)收。
4.6.12. 負(fù)責(zé)安排景觀部品的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。
4.7. 工程采購(gòu)部
4.7.1. 負(fù)責(zé)單項(xiàng)為5萬(wàn)元以上甲供性質(zhì)的景觀部品采購(gòu)。
4.7.2. 負(fù)責(zé)組織成本部、設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部、景觀設(shè)計(jì)單位和各景觀施工單位進(jìn)行招標(biāo)答疑會(huì)，組織并監(jiān)督各景觀施工單位提交材料樣板供設(shè)計(jì)部確認(rèn)。
4.8. 公司總經(jīng)理層:
4.8.1. 審批景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。
4.8.2. 審批景觀設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)費(fèi)用。
4.8.3. 審批景觀方案設(shè)計(jì)。
4.8.4. 審批景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)。
5. 工作程序
5.1. 設(shè)計(jì)資料收集
5.1.1. 收集項(xiàng)目資料，現(xiàn)場(chǎng)踏勘。
5.1.2. 分析已有建筑圖紙，收集整理對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)具有借鑒意義的參考資料。
5.2. 《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》編制
5.2.1. 《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》應(yīng)包含以下內(nèi)容:
a) 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，包括項(xiàng)目概況及用地分析、綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。
b) 總體設(shè)計(jì)方向及風(fēng)格描述。
c) 設(shè)計(jì)范圍:對(duì)設(shè)計(jì)所涉及的范圍的詳細(xì)描述，例如社區(qū)入口、圍墻、中心庭院、屋頂花園、架空層、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等。
d) 確定景觀設(shè)計(jì)內(nèi)容:指各種景觀功能區(qū)域的劃分、活動(dòng)設(shè)施的安排及要求等，提出設(shè)計(jì)成果要求:景觀方案設(shè)計(jì)圖紙目錄框架。
e) 設(shè)計(jì)深度:對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的深度和表達(dá)方式做出約定。
f) 設(shè)計(jì)階段中雙方交流的時(shí)間安排。
5.3. 設(shè)計(jì)單位選擇
5.3.1. 公司總經(jīng)理層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，確定景觀方案設(shè)計(jì)公司。
5.4. 景觀方案設(shè)計(jì)階段
5.4.1. 設(shè)計(jì)輸入:
a) 《景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》、《景觀方案設(shè)計(jì)合同》
b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，至少應(yīng)包含規(guī)劃方案全套資料。
c) 宗地地形實(shí)景照片、規(guī)劃模型照片。
5.4.2. 監(jiān)控景觀設(shè)計(jì)單位的工作質(zhì)量及進(jìn)度;安排中期交流會(huì)議，及時(shí)反饋建筑設(shè)計(jì)調(diào)整信息及銷售中心意見(jiàn)，并將景觀設(shè)計(jì)單位意見(jiàn)進(jìn)行整理反饋給建筑設(shè)計(jì)公司。
5.4.3. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi)容。
5.4.4. 組織建筑設(shè)計(jì)單位、公司總經(jīng)理層、設(shè)計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司聽(tīng)取設(shè)計(jì)單位概念設(shè)計(jì)匯報(bào)，將各部門意見(jiàn)進(jìn)行整理匯總成文本(景觀方案設(shè)計(jì));經(jīng)公司設(shè)計(jì)經(jīng)理審批后下達(dá)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)修改及下一步工作。
5.4.5. 將景觀方案設(shè)計(jì)成果提交成本部進(jìn)行成本測(cè)算。
5.5. 景觀實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段
5.5.1. 本階段工作在公司總經(jīng)理層對(duì)項(xiàng)目景觀方案確認(rèn)通過(guò)后開(kāi)始進(jìn)行。
5.5.2. 設(shè)計(jì)輸入:
a) 匯總各部門意見(jiàn)成文本(景觀方案設(shè)計(jì))。
b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于完整正確的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙;能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖;實(shí)施方案中建筑單體的平、立、剖面圖;需要做景觀設(shè)計(jì)的各架空層的平面、剖面圖。
5.5.3. 協(xié)助設(shè)計(jì)單位深化設(shè)計(jì)，監(jiān)控設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向，組織景觀設(shè)計(jì)單位與建筑設(shè)計(jì)單位的中期交流;仔細(xì)研究建筑圖及其相關(guān)圖紙，對(duì)基地地形、建筑布局、交通流線、消防水電管線、結(jié)構(gòu)荷載、大地工程形成相關(guān)條件圖下達(dá)景觀設(shè)計(jì)單位，并將其意見(jiàn)反饋以文本給建筑設(shè)計(jì)院。
5.5.4. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi)容。
5.5.5. 組織相關(guān)部門對(duì)實(shí)施方案設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，相關(guān)部門包括建筑設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、銷售中心、項(xiàng)目經(jīng)理部、成本管理部及物業(yè)公司;對(duì)各部門意見(jiàn)整理并進(jìn)行內(nèi)部研討，最后報(bào)公司設(shè)計(jì)總監(jiān)審批。
5.5.6. 向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景等的位置、初步形式。
5.5.7. 督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)施方案設(shè)計(jì)修改。
5.5.8. 將實(shí)施方案設(shè)計(jì)成果提交成本管理部進(jìn)行成本測(cè)算。
5.6. 景觀施工圖設(shè)計(jì)單位的選擇
5.6.1. 針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)收集各設(shè)計(jì)單位資料，選擇二~三家候選公司，向其發(fā)出《項(xiàng)目設(shè)計(jì)邀請(qǐng)函》，并提出項(xiàng)目概況及相關(guān)的景觀設(shè)計(jì)圖紙。
5.6.2. 收集各設(shè)計(jì)公司的回復(fù)，匯總并提出意見(jiàn)，交設(shè)計(jì)部經(jīng)理審批!
5.6.3. 確定施工圖設(shè)計(jì)公司。
5.7. 景觀施工圖設(shè)計(jì)階段
5.7.1. 本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀實(shí)施方案確認(rèn)后開(kāi)始進(jìn)行。
5.7.2. 設(shè)計(jì)輸入:
a) 編制《景觀施工圖設(shè)計(jì)合同》
b) 建筑設(shè)計(jì)師向景觀設(shè)計(jì)師提交相關(guān)資料，包括但不限于能反映首層平面布局及室內(nèi)外交接處地形的總圖施工圖;建筑單體的平、立、剖面圖施工圖;需要做景觀設(shè)計(jì)的各架空層的平面、剖面圖、結(jié)構(gòu)圖、設(shè)備圖;各屋頂花園結(jié)構(gòu)施工圖。
5.7.3. 監(jiān)控施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)度及設(shè)計(jì)方向。
5.7.4. 對(duì)于由境外設(shè)計(jì)單位完成的景觀實(shí)施方案，應(yīng)由境內(nèi)景觀設(shè)計(jì)單位配合完成景觀施工圖，提供包括景觀結(jié)構(gòu)、給排水、機(jī)電工程在內(nèi)的全套景觀施工圖紙;但建筑設(shè)計(jì)院應(yīng)完成與主體結(jié)構(gòu)相關(guān)的景觀結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，如結(jié)構(gòu)頂板上的泳池、構(gòu)筑物的結(jié)構(gòu)預(yù)埋。
5.7.5. 向建筑設(shè)計(jì)師提交景觀設(shè)計(jì)中影響建筑、主體結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)資料，包括泳池、構(gòu)筑物、水景、植栽等設(shè)計(jì)的詳細(xì)資料。
5.7.6. 根據(jù)項(xiàng)目定位及成本控制書(shū)，向設(shè)計(jì)師提供所選用的材質(zhì)、植物及園林小品的成本預(yù)算。
5.7.7. 與設(shè)計(jì)師共同考察當(dāng)?shù)亟ú氖袌?chǎng)，提供詳細(xì)的材料樣板，確定各硬景的構(gòu)造節(jié)點(diǎn)、鋪裝等細(xì)部做法。
5.7.8. 按時(shí)收取設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)文件，按合同要求審核設(shè)計(jì)文件深度和內(nèi)容。
5.7.9. 填寫(xiě)《項(xiàng)目會(huì)審記錄單》(景觀施工圖)，審核完畢的圖紙應(yīng)加蓋出圖章，作為施工招標(biāo)圖紙，由成本管理部進(jìn)行工程量清單核算后交項(xiàng)目經(jīng)理部進(jìn)行施工招投標(biāo)。
5.8. 景觀施工單位選擇階段
5.8.1. 本階段工作在公司設(shè)計(jì)部對(duì)景觀施工圖設(shè)計(jì)確認(rèn)后開(kāi)始進(jìn)行。
5.8.2. 設(shè)計(jì)部向成本部提供景觀施工圖紙和材料清單，并配合成本部完成工程量清單的制作。要求成本部提供的工程量清單中，明確描述各單項(xiàng)計(jì)算結(jié)果的部位、材料名稱及規(guī)格。項(xiàng)目部負(fù)責(zé)明確土建部分的園建完成面及設(shè)備安裝界線劃分，并提交成本部。
5.8.3. 項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織景觀施工單位、景觀設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部和成本管理部共同參加景觀施工圖紙答疑會(huì)。
5.8.4. 項(xiàng)目經(jīng)理部組織各景觀施工單位提供材料樣板，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)及時(shí)對(duì)材料樣板進(jìn)行確認(rèn)。
5.9. 景觀施工階段
5.9.1. 確定中標(biāo)單位后，項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)監(jiān)督中標(biāo)單位將本次施工所需的所有材料樣板及工藝做法按照設(shè)計(jì)部的設(shè)計(jì)要求提交采購(gòu)部和設(shè)計(jì)部備案，以用于工程質(zhì)量監(jiān)理標(biāo)準(zhǔn)。
5.9.2. 景觀工程中，所有的材料、燈具、景觀物品樣板及植物照片施工工藝均需得到設(shè)計(jì)部的確認(rèn)后，方可開(kāi)始施工。項(xiàng)目部根據(jù)設(shè)計(jì)部確定的材料技術(shù)要求進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量監(jiān)督，并負(fù)責(zé)整體工程質(zhì)量的監(jiān)督。
5.9.3. 項(xiàng)目部組織景觀施工單位進(jìn)場(chǎng)施工，并負(fù)責(zé)監(jiān)督工程進(jìn)度與工程施工質(zhì)量。定期在現(xiàn)場(chǎng)召開(kāi)工程現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)答疑會(huì)，由項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)部和景觀設(shè)計(jì)單位共同負(fù)責(zé)解答景觀施工單位的工程和設(shè)計(jì)問(wèn)題。
5.10. 竣工驗(yàn)收階段
5.10.1. 景觀工程的驗(yàn)收由項(xiàng)目經(jīng)理部負(fù)責(zé)組織設(shè)計(jì)部、物業(yè)公司、景觀設(shè)計(jì)單位、景觀施工單位進(jìn)行，并完成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。
5.11. 景觀家具的購(gòu)買流程
5.11.1. 由設(shè)計(jì)部根據(jù)設(shè)計(jì)要求及現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境的大小及規(guī)模完成景觀家具采購(gòu)清單，并提交采購(gòu)部和成本部進(jìn)行核算。
5.11.2. 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)單價(jià)為5萬(wàn)元以下的甲供景觀材料選購(gòu)。
5.11.3. 采購(gòu)部負(fù)責(zé)單項(xiàng)為5萬(wàn)元以上的甲供景觀材料的采購(gòu)。
5.11.4. 由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)安排景觀家具的現(xiàn)場(chǎng)安裝管理并組織驗(yàn)收。
5.12. 設(shè)計(jì)變更
5.12.1. 景觀工程設(shè)計(jì)變更操作程序按《設(shè)計(jì)變更管理程序》執(zhí)行。
6. 支持性文件
6.1. 《景觀設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)>>
篇3：房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)師職位說(shuō)明
房地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)師職位說(shuō)明
（一）直接上司：規(guī)劃設(shè)計(jì)部經(jīng)理
（二）工作職權(quán)、責(zé)任與范圍說(shuō)明書(shū)
1、對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)理負(fù)責(zé)，協(xié)助其工作；
2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目景觀、小品等的設(shè)計(jì)與評(píng)價(jià)修改以及組織設(shè)計(jì)，參與項(xiàng)目的景觀造價(jià)分析，負(fù)責(zé)解決施工過(guò)程中的景觀技術(shù)的問(wèn)題的解決。
4、負(fù)責(zé)新項(xiàng)目的立項(xiàng)，選址，方案設(shè)計(jì)中的景觀綠化等配套問(wèn)題的解決；
5、參與公司在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的景觀單項(xiàng)工程結(jié)構(gòu)成本概算、測(cè)算與評(píng)估；
6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的各類規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案的景觀部分的組織評(píng)定、修改等工作。
（三）工作標(biāo)準(zhǔn)
1、準(zhǔn)確性、科學(xué)性、可行性、前瞻性、新穎性：2、規(guī)范化、專業(yè)化、理性化；
（四）崗位、職位綜合素質(zhì)、技能要求
1、具有豐富的景觀設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，能夠根據(jù)不同的項(xiàng)目確定不同的設(shè)計(jì)方案。2、具有承受工作壓力的習(xí)慣與團(tuán)隊(duì)精神；熟練使用各種設(shè)計(jì)軟件；3、園林設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)等相關(guān)專業(yè)大學(xué)本科以上學(xué)歷，三年以上同職位工作經(jīng)歷，中級(jí)以上職稱等以上資格，年齡在35周歲以內(nèi)。有在知名房地產(chǎn)公司或景觀設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)工作經(jīng)歷及多項(xiàng)景觀設(shè)計(jì)方案。