高檔住宅小區(qū)未來接管中的新舉動(dòng)、新設(shè)想

　　第一章 建立“物業(yè)信息島”，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化

　　縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢向我們涌來。在當(dāng)今各級組織對信息的交流和共享有著迫切的需求。我們在物業(yè)管理中，力求管理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為管理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們設(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立**物業(yè)***居住區(qū)管理處網(wǎng)站，將管理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國際互聯(lián)網(wǎng)、政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、蘭州總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獲取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)管理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f;政府主管部門、蘭州總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱管理處的資料，對管理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。總之，隨著IT業(yè)的發(fā)展，***居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)“信息島”，從而滿足社會(huì)各界、物業(yè)管理人、業(yè)主之間對管理資源及信息共享的需求。

　　一、對小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺的新設(shè)想

　　(一)社區(qū)服務(wù)

　　1、網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)、電費(fèi)、氣費(fèi)、管理費(fèi)、社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也可以通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。

　　2、網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會(huì)所消費(fèi)、家政服務(wù)、家具維修等服務(wù)。

　　3、社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)、投訴處理等服務(wù)。

　　(二)休閑娛樂

　　1、網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就可以一起打麻將、下棋、打牌以及游戲大戰(zhàn)，還可以一邊玩一邊聊天。再不會(huì)出現(xiàn)“三缺一”的情況。

　　2、聊天室：小區(qū)居民可以通過聊天室或OICQ等聊天軟件，互相交流。

　　3、IP電話：小區(qū)居民可以通過下載特殊軟件，給外地親友打IP電話，如果對方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還可以進(jìn)行可視對講。

　　4、VOD視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂服務(wù)。

　　(三)信息中心

　　小區(qū)居民可以查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用、物業(yè)管理、小區(qū)新聞、公告等信息，并可以了解各種時(shí)事新聞。

　　(四)社區(qū)學(xué)校

　　1、網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作、計(jì)算機(jī)培訓(xùn)、英語培訓(xùn)、假期學(xué)校等;通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。

　　2、遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家接受輔導(dǎo)、查閱資料等，家長同學(xué)校可實(shí)時(shí)溝通。

　　(五)股市行情

　　與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)行情、技術(shù)分析、證券分析、委托交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn)“家庭大戶室”。

　　(六)社區(qū)電子商務(wù)

　　1、網(wǎng)上購物：業(yè)主在某一時(shí)間段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由管理處統(tǒng)一匯總并配送。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費(fèi)品上，故這部分的利潤相當(dāng)可觀。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營運(yùn)資金。

　　2、跳蚤市場：小區(qū)居民可以從網(wǎng)上舊貨交易市場中互通有無，物業(yè)管理處通過管理收取一定傭金。

　　3、中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售、家政服務(wù)等中介服務(wù)。

　　(七)物業(yè)管理

　　提供專業(yè)的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)管理處的工作流程，提高管理水平;另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單、服務(wù)申請、投訴等，增強(qiáng)物業(yè)管理處和住戶間的溝通。

　　(八)社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱

　　(九)高速接入internet及其它局域網(wǎng)

　　1、不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。

　　2、高速接入internet查詢資料、收發(fā)信息、網(wǎng)上購物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。

　　二、商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處

　　(一)短期利益--有利于促進(jìn)樓盤銷售

　　1.真正實(shí)現(xiàn)“社區(qū)信息化”，吸引購房者

　　商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場形象和市場價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。

　　2.“零距離”溝通，有助于營造小區(qū)文化

　　可以實(shí)現(xiàn)住戶與住戶、住戶與物業(yè)管理處間的“零距離”溝通，物業(yè)管理處可以更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營造小區(qū)特有的文化氛圍。

　　3.交互式管理與服務(wù)，樹立物業(yè)品牌

　　網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實(shí)現(xiàn)了交互式的管理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢、投訴、報(bào)修、提出服務(wù)要求等，物業(yè)管理處可以深入到每一個(gè)家庭，提供更具個(gè)性化的服務(wù)。

　　(二)長期利益--多元化經(jīng)營，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益

　　1.將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源

　　通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)管理處可以提供諸如網(wǎng)上游戲、網(wǎng)上視頻點(diǎn)播、網(wǎng)上教育、網(wǎng)上醫(yī)療、網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)管理處或開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　2.擁有無形資產(chǎn)，意味著可以“坐地收錢”

　　信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源?--家庭。當(dāng)一個(gè)開發(fā)商擁有可以連接全國各地幾十個(gè)甚至上百個(gè)信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時(shí)，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，無論誰想從這些消費(fèi)者身上賺錢，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對可以“坐地收錢”。

　　三、網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點(diǎn)

　　(一)開展“以物業(yè)管理為基礎(chǔ)、以增值服務(wù)為核心”的信息化社區(qū)經(jīng)營模式

　　網(wǎng)絡(luò)社區(qū)可以集成完善的物業(yè)管理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)管理處日常管理需要，并為物業(yè)管理處開展增值服務(wù)提供了可能;另一方面物業(yè)管理處還可以監(jiān)管其他網(wǎng)上服務(wù)提供商的經(jīng)營活動(dòng)，從根本上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付信用、商品配送等問題。

　　(二)B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢

　　社區(qū)采用可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。住戶及社區(qū)管理者只需一個(gè)瀏覽器，就可隨時(shí)隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獲取即時(shí)信息;并可通過各自的身份登陸，進(jìn)行管理、查詢、看樓、預(yù)約等。

　　系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級全部在服務(wù)器上進(jìn)行，[甘肅法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有]有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一管理、維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。

　　(三)具有較強(qiáng)的可擴(kuò)展性

　　可根據(jù)小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施情況，將社區(qū)“一卡通”系統(tǒng)、自動(dòng)抄表系統(tǒng)、小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行查詢、監(jiān)控。

　　(四)靈活的個(gè)性化解決方案

　　針對小區(qū)住戶的特點(diǎn)及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計(jì)、物業(yè)管理、電子商務(wù)、社區(qū)營運(yùn)及管理等全方位解決方案。

　　(五)運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全

　　1、系統(tǒng)服務(wù)器端采用最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)置安全選項(xiàng)，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)置對訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級別，做好系統(tǒng)本身的安全保護(hù);

　　2、綜合防火墻技術(shù)，禁止對所有不必要TCP/UDP端口的訪問，防止對系統(tǒng)的惡意攻擊;

　　3、加強(qiáng)系統(tǒng)管理，在安裝軟件時(shí)保證安裝盤干凈，同時(shí)安裝功能強(qiáng)大的防病毒軟件對系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)病毒監(jiān)測，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。

　　四、網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

　　(一)信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢

　　采用全新的信息化社區(qū)經(jīng)營模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺，集成信息服務(wù)、休閑娛樂、物業(yè)管理、社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容;同時(shí)預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)、消防自動(dòng)控制系統(tǒng)、停車場IC卡管理系統(tǒng)、紅外線安防系統(tǒng)等)，達(dá)到設(shè)備應(yīng)用管理、公司內(nèi)部管理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一;并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，可以根據(jù)小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行刪減或增加。

　　(二)給開發(fā)商帶來的好處

　　開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化可以提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場形象和市場價(jià)值;而從長遠(yuǎn)來看，能夠提供更多的利潤空間。可以利用社區(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營。

　　(三)給住戶帶來的好處

　　滿足住戶對高速獲取信息的需要，同時(shí)可以通過定制，獲取個(gè)性化的社區(qū)服務(wù)，實(shí)實(shí)在在享受方便、快捷的信息化生活。

　　(四)給物業(yè)管理處帶來的好處

　　物業(yè)管理處一方面可以通過使用集成的物業(yè)管理系統(tǒng)，對物業(yè)實(shí)施多功能、全方位的統(tǒng)一管理，提升管理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值;另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)、電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)管理處完全可以逐步搭建涉及物業(yè)收費(fèi)、醫(yī)療、家電設(shè)備遠(yuǎn)程控制、娛樂等內(nèi)在的信息服務(wù)，為公司業(yè)務(wù)的延伸和擴(kuò)展提供廣闊的市場。同時(shí)物業(yè)管理處也可以利用自身優(yōu)勢，幫助經(jīng)營者形成有效交易，并從中獲取利潤。

　　(五)建立寬帶網(wǎng)社區(qū)

　　如果社區(qū)沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用電話線連接，通過ADSL設(shè)備接入internet。

　　一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)管理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟發(fā)展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時(shí)一個(gè)相當(dāng)重要的考慮因素。

　　信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購物、VOD視頻點(diǎn)播、家政服務(wù)、家具維修、費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)管理處的日常事務(wù)。物業(yè)管理處可以通過使用物業(yè)管理系統(tǒng)，對這些服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量。

　　第二章　實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化

　　計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)管理方面正得到越來越廣泛的應(yīng)用，隨著管理規(guī)模的不斷拓展，我們在物業(yè)管理辦公自動(dòng)化方面做了一些有益的嘗試，主要用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理業(yè)務(wù)自動(dòng)化、行政辦公業(yè)務(wù)自動(dòng)化及建立**物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等。在***居住區(qū)的物業(yè)管理中，我們將廣泛使用計(jì)算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)管理的全過程實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化，如對檔案的管理、人力資源的管理，對ISO9001質(zhì)量管理體系的運(yùn)行等，有效提高我們的管理效率及水平。

　　一、網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)方式

　　我們將利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在***居住區(qū)管理處建立一個(gè)WINDOW NT局域網(wǎng)，以實(shí)現(xiàn)管理處內(nèi)部的信息共享，同時(shí)通過電話網(wǎng)與蘭州總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實(shí)現(xiàn)與公司的信息共享。

　　電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖(圖表略)

　　在***居住區(qū)管理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運(yùn)行《綜合物業(yè)管理系統(tǒng)》。該系統(tǒng)采用Lotus Domin Notes R5、Delphi作為開發(fā)工具，選用SQL Server、Aceess作為數(shù)據(jù)庫，可有效實(shí)現(xiàn)房管、客管、工程、保安、行政等日常工作信息的電腦化管理。在管理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員根據(jù)不同的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團(tuán)體協(xié)作，有效地完成公文申報(bào)、審批、歸檔、借閱以及財(cái)務(wù)審批等工作，可對各類檔案資料進(jìn)行查閱。另外可通過電話與蘭州總公司、各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時(shí)獲取公司的信息，或?qū)⒐芾硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止尽?/p>

　　信息共享、遠(yuǎn)程管理流程圖：(圖表略)

　　居住區(qū)管理處實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)過程的流通，具體作用主要表現(xiàn)在：

　　(一)實(shí)現(xiàn)辦公事務(wù)自動(dòng)化：由**公司開發(fā)并成功運(yùn)用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)可以使每個(gè)管理層人員都可以通過“發(fā)送郵件”來完成需要?jiǎng)e人協(xié)助完成或他人周知的事項(xiàng)的上傳下達(dá)。

　　(二)物業(yè)管理模塊化：根據(jù)***居住區(qū)管理處實(shí)際運(yùn)作度身定做一個(gè)專業(yè)化服務(wù)系統(tǒng)，對諸如設(shè)備管理、物料管理、保安管理、消防管理等業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行模塊化設(shè)置，一種業(yè)務(wù)即以一個(gè)模塊形式設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)管理處的運(yùn)作得以專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化處理。

　　(三)人事管理、考核和勞資無紙化：管理處員工的人事考核管理完全可以在網(wǎng)上進(jìn)行，員工的逐級考核完全通過網(wǎng)絡(luò)由下至上傳遞匯總，員工只要上網(wǎng)就可以查看到自己的得分情況。人事部門通過網(wǎng)上系統(tǒng)可以直接將員工得分復(fù)制到電腦工資系統(tǒng)，完成當(dāng)月工資的計(jì)算，同時(shí)還可以對各部門的考核認(rèn)真度進(jìn)行監(jiān)督。員工到了發(fā)薪期間還可以在電腦上直接查看到當(dāng)月的工資情況，不再排隊(duì)取工資條。為人事勞資管理節(jié)省了大量時(shí)間和工作量。

　　(四)此外還有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)化車輛進(jìn)出管理系統(tǒng)、 網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。

　　二、網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的管理

　　為保證電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，保證數(shù)據(jù)的安全和可靠，我們將采取如下措施進(jìn)行管理。

　　(一)設(shè)置系統(tǒng)管理人員(兼任)對系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)，為不同的操作人員設(shè)置不同的授權(quán)代碼;定期組織系統(tǒng)的管理人員、使用人員及操作人員進(jìn)行系統(tǒng)使用及安全信息的培訓(xùn);制訂嚴(yán)格的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)管理規(guī)定，隨時(shí)監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。

　　(二)定期對系統(tǒng)使用人員進(jìn)行最新的安全技術(shù)培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)安全管理，有效降低網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)對操作和使用人員進(jìn)行控制，當(dāng)有授權(quán)的員工離職或改變工作崗位時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行安全系統(tǒng)的更新維護(hù)。

　　(四)通過定期將相關(guān)系統(tǒng)備份磁盤，配備良好的服務(wù)器電源保護(hù)等措施確保系統(tǒng)的可靠性和數(shù)據(jù)的完整性。

　　第七部分　社區(qū)文化建設(shè)

　　提要：

　　1、找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主體活動(dòng)，節(jié)日活動(dòng)，經(jīng)常性的活動(dòng)，豐富業(yè)主的文化生活;

　　2、充分利用綠水、草場、園林景觀，以環(huán)保、休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感、成功的自豪感。

　　生活因文化而美麗。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。他們追求時(shí)尚，品味高雅。針對小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在從硬件建設(shè)上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的廣闊舞臺。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明城市的典范和亮點(diǎn)。

　　一、社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想

　　(一)硬件建設(shè)的構(gòu)想

　　我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造“水泥森林”和“文化沙漠”為代價(jià)。一個(gè)設(shè)計(jì)合理，美觀適用的生活空間，需要用文化的元素點(diǎn)綴才顯得豐滿完美。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化影響人們心理素質(zhì)的重要因素。良好的居住環(huán)境，可以促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境，長期生活在我們構(gòu)想的這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素質(zhì)修養(yǎng)，整個(gè)小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。

　　(二)軟件建設(shè)的構(gòu)想

　　軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的核心，包括一系列的活動(dòng)計(jì)劃、管理制度、人員的配置和服務(wù)、各項(xiàng)活動(dòng)的籌備實(shí)施過程、效果、業(yè)主的參與配合以及對公益活動(dòng)的熱心程度等。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)管理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。

　　二、社區(qū)文化建設(shè)的總思路

　　(一)社區(qū)活動(dòng)的原則與要求

　　卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的管理藝術(shù)。為了多角度深層次滿足社區(qū)居民的文化需求，我們建立了三個(gè)“結(jié)合”兩點(diǎn)“要求”的指導(dǎo)方針：堅(jiān)持大與小的結(jié)合，遠(yuǎn)與近的結(jié)合，高雅與通俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。

　　(二)活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立

　　社區(qū)文化的高揚(yáng)與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂、健身鍛煉的樂園，各種特色活動(dòng)與綠色走廊交相輝映，構(gòu)成一道耀眼的社區(qū)文化長廊，使小區(qū)增添無限的生機(jī)和溫馨，成為天地相融的美好家園。社區(qū)活動(dòng)除開展常規(guī)活動(dòng)外，還根據(jù)小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)、文化素質(zhì)和各種需求，開展特色活動(dòng)如專題活動(dòng)、興趣活動(dòng)等調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與社區(qū)活動(dòng)的熱情。

　　(三)他山之石，可以攻玉

　　我們將加強(qiáng)與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，密切與兄弟管理處的交流，取長補(bǔ)短，開拓思路。

　　(四)利用地域優(yōu)勢，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

　　交通便利，并借助毗鄰高校，聯(lián)合在小區(qū)不定期組織一些具有積極意義，影響廣泛的活動(dòng)，如社區(qū)家教、各類培訓(xùn)班，并借助毗鄰的媒體對社區(qū)文化建設(shè)的成績進(jìn)行有力宣傳，樹立“文化社區(qū)，溫馨家園”的形象。

　　(五)Internet上的新舞臺

　　我們將促成小區(qū)寬帶網(wǎng)的鋪設(shè) ，在Internet上增設(shè)***網(wǎng)址、網(wǎng)頁，開辟“***人家”，“***之星”，“***論談”等欄目，為社區(qū)文化建設(shè)搭建新舞臺。

　　三、社區(qū)文化建設(shè)的保障體系

　　(一)制度建設(shè)

　　為了保證社區(qū)文化建設(shè)順利開展，我們將以ISO9001質(zhì)量管理體系為基礎(chǔ)，制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。如《***居住區(qū)社區(qū)文化工作制度》、《***社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》、《***社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃》等以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)，還將制訂會(huì)所的管理制度。這些制度的建立是管理處服務(wù)質(zhì)量考評的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化的正常運(yùn)作提供有力保證。

　　(二)人員配備

　　1、專職人員：我們將在管理處設(shè)置一名經(jīng)驗(yàn)豐富的行政主管，負(fù)責(zé)***社區(qū)文化的組織、實(shí)施工作。我們公司的編輯、文案和美工等專職策劃人員，將會(huì)對社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排和全程指導(dǎo)。

　　2、兼職人員：管理處全體員工在必要的時(shí)候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時(shí)兼職人員。我們將充分發(fā)掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人才，還聘請文體專業(yè)人員，擔(dān)任社區(qū)文化顧問，幫助提高社區(qū)文化水平。

　　(三)場所安排

　　1、管理處將充分利用小區(qū)內(nèi)的戶外空間(如休閑走廊，綠地、濱河，花園等)和會(huì)所開展活動(dòng),并適時(shí)走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動(dòng)，把整個(gè)小區(qū)營造成人與人、人與自然優(yōu)雅的生活和社交的園地。

　　2、在小區(qū)設(shè)置宣傳欄、公布欄和各類標(biāo)識，作為***對外對內(nèi)的窗口，適時(shí)開展社區(qū)文化宣傳及報(bào)道社區(qū)動(dòng)態(tài)。

　　(四)經(jīng)費(fèi)投入

　　為促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開展，我們將專門規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開展活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。以后每年將在物業(yè)管理費(fèi)中按收入總額的2%提取社區(qū)文化費(fèi)用，作為資金保障。此外，加強(qiáng)與企業(yè)、商家的合作，為提升活動(dòng)檔次開拓更多的資金來源。

　　四、社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn)

　　社區(qū)文化活動(dòng)的策劃：社區(qū)文化活動(dòng)的策劃好比寫文章，首先要提煉鮮明的主題，然后挖掘新鮮的內(nèi)容，接著設(shè)計(jì)新穎的形式。如果說主題是社區(qū)文化活動(dòng)的靈魂，那么內(nèi)容和形式就是社區(qū)文化活動(dòng)的生命，沒有生命，靈魂不復(fù)存在。正所謂“皮之不存，毛將焉附”。

　　我們將在“環(huán)境保護(hù)、科普家教、社區(qū)公益、物管宣教、健康家居”等主題的基礎(chǔ)上，張開靈敏的觸角，提煉更富于內(nèi)涵和積極意義的主題。再根據(jù)主題的需要，結(jié)合我們多年積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，挖掘新鮮的內(nèi)容，充分利用戶內(nèi)戶外的廣闊空間，選擇規(guī)模適當(dāng)，新穎多樣的活動(dòng)形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。

　　五、社區(qū)文化建設(shè)的效果評估

　　社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)管理人應(yīng)該堅(jiān)持不懈、志在長遠(yuǎn)，建立評估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和計(jì)劃，確保社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果。我們擬從內(nèi)部和外部分別建立科學(xué)的評估體系。

　　(一)內(nèi)部評估

　　1、活動(dòng)內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍;

　　2、活動(dòng)的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時(shí)間過長;

　　3、活動(dòng)時(shí)間安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動(dòng)相沖突;

　　4、天氣是否影響了活動(dòng)的效果;

　　5、安全工作是否周全，交通安排有無疏漏,有沒有暴露出不足;

　　6、活動(dòng)是否影響了其他業(yè)主的正常休息;

　　7、活動(dòng)器材是否攜帶齊全，有無遺漏;

　　8、對有老年人參加的活動(dòng)，活動(dòng)量是否適當(dāng);

　　9、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是否超支，獎(jiǎng)品發(fā)放是否合理。

　　(二)外部評估

　　1、是否令業(yè)主輕松快樂，心情愉快;

　　2、業(yè)主在活動(dòng)中是否對管理處的工作提出意見和建議，是否對管理處的工作有所了解，與管理處的溝通有無加強(qiáng);

　　3、業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通;

　　4、是否達(dá)到了良好的宣傳效果,社會(huì)各界反響如何。

篇2：項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收條件

　　項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收條件

　　物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：

　　一、一般條件

　　1、土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過政府專業(yè)驗(yàn)收，通過綜合驗(yàn)收。一般來說，應(yīng)取得以下證書：

　　①工程竣工核驗(yàn)證書

　　②規(guī)劃驗(yàn)收證書

　　③消防驗(yàn)收意見書

　　④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書

　　⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書

　　⑥城建檔案驗(yàn)收證書

　　⑦人防工程驗(yàn)收證書

　　⑧已簽訂《工程保修書》

　　并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。

　　2、供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)狻⑾馈⒅悄芑⒅醒肟照{(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

　　二、最低要求

　　在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：

　　1、室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車庫施工完畢，可正常使用。

　　2、向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說明書。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。

　　3、業(yè)主(用戶)室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。

　　接管驗(yàn)收流程

　　簽署物業(yè)管理委托合同

　　選定主要管理人員

　　收樓三個(gè)月前

　　進(jìn)場掌握情況

　　印制驗(yàn)收表格

　　確定驗(yàn)收日期

　　大業(yè)主(開發(fā)商)或施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合驗(yàn)收小組

　　自用部位的驗(yàn)收

　　每項(xiàng)、每間、每個(gè)查驗(yàn)

　　缺陷登記

　　移交鑰匙

　　缺陷登記匯總交開發(fā)商,由開發(fā)商交施工隊(duì)

　　缺陷返修

　　施工單位、管理處按單查驗(yàn)

　　資料移交

　　產(chǎn)權(quán)資料

　　技術(shù)資料

　　水電供應(yīng)合同

　　物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理

　　政府驗(yàn)收合格證

　　共有部分驗(yàn)收

　　復(fù)驗(yàn)合格

　　缺陷登記

　　按系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)收

　　缺陷返修

　　移交鑰匙

　　辦理移交憑證

　　小業(yè)主(用戶)驗(yàn)樓收摟

　　注：對于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。

篇3：物業(yè)接管驗(yàn)收名詞、術(shù)語解釋

　　 　　物業(yè)接管驗(yàn)收名詞、術(shù)語解釋

　　物業(yè)竣工驗(yàn)收

　　工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門專門組織的驗(yàn)收委員會(huì)對竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開發(fā)商。

　　竣工驗(yàn)收是對其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。竣工驗(yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。

　　物業(yè)接管驗(yàn)收

　　接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。

　　物業(yè)公司代表全體業(yè)主(包括現(xiàn)有業(yè)主和未來業(yè)主)從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開發(fā)商、施工單位一起對物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評定。對新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。

　　物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。

　　房屋本體自用部位及設(shè)施

　　自用部位是指戶門以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。

　　房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。

　　房屋本體共用部位

　　共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道(管)等。

　　公共場所(地)、公用設(shè)施

　　公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路(市政道路除外)、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)、地下排水管等。

　　公用設(shè)備

　　公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。

　　公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。