zT花園物業(yè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益

　　1物業(yè)管理開辦費(fèi)測算

　　項目開發(fā)成本約：一期前期介入費(fèi)192855.00二期前期介入費(fèi)79335.00元

　　項目 一期前期費(fèi) 二期前期費(fèi) 備注

　　前期介入人員工資及附加 85527.00 12255.00 見附一

　　售樓中心、樣板房服務(wù)費(fèi) 107328.00 67080.00 見附二

　　合計 192855.00 79335.00 274899.00

　　注1、管理服務(wù)中心項目經(jīng)理自合同簽定之日起進(jìn)駐zT花園、各部門主管、工程部人員在交付前3個月入駐zT花園現(xiàn)場，做好前期交接驗收服務(wù)工作。

　　注2、其他服務(wù)人員在交付前1個月入駐zT花園，做好接管、驗收、清潔、交付等服務(wù)準(zhǔn)備工作。

　　注3、前期介入人員工資及售展中心服務(wù)人員費(fèi)用在簽定合同時支付;*

　　附一、前期服務(wù)人員介入工資及附加費(fèi)支出：一期88236.00元二期12255.00元

　　序號 部門 職務(wù) 月工資 介入時間 一期人數(shù) 一期介入期工資 二期人數(shù) 二期介入期工資

　　1 管理中心 項目經(jīng)理 2500 3月 1 7500

　　2 客服部 經(jīng)理助理兼 1600 3月 1 4800

　　3 二級財務(wù) 1200 1月 1 1200

　　4 客戶經(jīng)理 1000 1月 2 2000

　　5 工程部 主管 1800 16月 1 28800

　　6 維修工 1200 1月 4 4800

　　7 保安部 主管 1500 3 1 4500

　　8 保安領(lǐng)班 1000 1 3 3000

　　9 監(jiān)控員 800 1 3 2400 3 2400

　　10 保潔綠化 主管 900 1 1 900

　　11 保潔員 700 1 8 7700 9 6300

　　12 綠化工 800 1 1 800 1 800

　　14 工資支出合計 26 66300 13 9500

　　一期介入人員工作總額66300.00×福利29%19227.00元=85527.00元

　　二期介入人員工資總額9500.00×福利29%2755.00元=12255.00元

　　附二、售展中心服務(wù)人員費(fèi)用:174408.00元

　　1、保安5名,白班3人,一名形象崗,一名車輛引導(dǎo),一名看房車駕駛員;夜班2人,每人每月900元，開發(fā)商提供住宿及工作餐。

　　一期20**年11月至20**年2月,該期間費(fèi)用:72000.00元+福利29%20880.00元=92880.00元

　　二期20**年3月至20**年12月,該期間費(fèi)用:45000.00元+福利29%13050.00元=58050.00元

　　2、保潔1名,完成售展中心和樣板房衛(wèi)生工作, 每月700元，開發(fā)商提供工作餐。

　　一期20**年11月至20**年2月,該期間費(fèi)用:11200.00元+福利29%3248.00元=14448.00元

　　二期20**年3月至20**年12月,該期間費(fèi)用:7000.00元+福利29%2030.00元=9030.00元

　　3、售展中心一期服務(wù)費(fèi)用合計:107328.00元(服裝\工具材料費(fèi)用由開發(fā)商支出)

　　售展中心二期服務(wù)費(fèi)用合計:67080.00元(服裝\工具材料費(fèi)用由開發(fā)商支出)

　　合計費(fèi)用：174408.00元

　　4、zT花園前期介入費(fèi)用合計：一期介入費(fèi)192855.00元，二期介入費(fèi)79335.00

　　附三、由開發(fā)商購置的物品

　　附表A、固定資產(chǎn)配置：

　　序號 項目 單價 一期配備 二期配備 說明

　　1 電腦 5000 5臺

　　2 打印一體機(jī) 10000 1臺

　　3 空調(diào) 3000 4臺

　　4 保險柜 1000 1只

　　5 割草機(jī) 3800 1臺

　　6 對講機(jī) 800 17只 5只

　　合計 65400.00 4000.00

　　附表B、年度遞延資產(chǎn)配置：

　　名稱 單位 單價(元) 一期配備 二期配備

　　辦

　　公

　　用

　　品 辦公桌 張 500 ×13

　　辦公椅 把 80 ×13

　　接待椅 把 100 ×6

　　大堂桌 張 800 ×1

　　洽談桌 張 500 ×2

　　洽談椅 把 80 ×6

　　會議桌 張 3800 ×1

　　會議椅 把 100 ×12

　　暖水瓶 只 25 ×2

　　煙灰缸 只 10 ×5

　　考勤打點器 只 800 ×1

　　公司標(biāo)識 套 3000 ×1

　　計算器 只 80 ×4

　　塑封機(jī) 臺 300 ×1

　　驗鈔機(jī) 臺 1000 ×1

　　飲水機(jī) 只 150 ×2

　　分欄文件柜 套 700 ×10

　　檔案盒 只 1.9 ×600 ×600

　　閱覽架 只 120 ×1

　　電話機(jī) 部 150 ×3

　　大貨架 只 400 ×2

　　更衣箱 只 125 ×69

　　管理人員服裝費(fèi)用 人 1000 ×8

　　電風(fēng)扇 只 120 ×7 ×3

　　保

　　安

　　用

　　具 警棍 根 60 ×25 ×15

　　手電筒 只 150 ×10 ×5

　　雨具(保安用) 套 100 ×22 ×15

　　保安人員服裝 人 800 ×26 ×15

　　自行車汽車充氣機(jī) 臺 500 ×2 ×2

　　耳機(jī) 副 30 ×22 ×15

　　清

　　潔

　　工

　　具 升降梯 架 700 ×1

　　多功能清潔推車及工具 輛 200 ×11 ×6

　　擦窗器 套 200 ×10 ×6

　　拋光機(jī) 套 5000 ×1

　　沖洗機(jī) 輛 500 ×2 ×2

　　綠化養(yǎng)護(hù)工具 套 500 ×1 ×1

　　黃魚車 輛 300 ×1 ×1

　　保潔綠化人員服裝 人 500 ×12 ×7

　　雨具(保潔) 套 100 ×12 ×7

　　維

　　修

　　工

　　具 鋁合金合頁梯 只 700 ×2

　　8米木梯 只 500 ×2

　　5米木梯 只 300 ×2

　　數(shù)字式萬用表 只 150 ×2

　　兆歐表 只 150 ×1

　　拖線板(20米、30米) 只 500 ×2

　　切割機(jī) 臺 600 ×1

　　梅花扳手 套 180 ×2

　　套筒扳手 套 180 ×2

　　疏通機(jī) 套 2000 ×1

　　手槍鉆 套 800 ×1

　　沖擊鉆機(jī) 套 約3000 ×1

　　內(nèi)六角扳手 套 180 ×2

　　工具箱 只 120 ×2

　　便攜工具箱 只 100 ×4

　　保險帶 套 250 ×1

　　組合工具 套 200 ×4

　　硅膠搶 只 60 ×2

　　管道工具 套 300 ×1

　　泥工、木工工具 套 300 ×2

　　維修人員服裝 人 500 ×4

　　電筒 只 150 ×2

　　合計 111715.00元 26500.00元

　　2物業(yè)管理首年收支測算

　　首年收入980701.30一期實際時間為10個月收入即：817251.08

　　首年支出984656.28一期實際時間為10個月支出即：820546.90

　　即首年虧損3295.82元。

　　序號 項目 一期收入 一、二期收入 備 注

　　1 小高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 584270.40 1120762.80 1.00元/m2.月、一期約48689.2㎡

　　二期約44707.7㎡

　　2 高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 234538.56 592649.28 1.20元/m2.月、一期約16287.4㎡

　　二期約24868.8㎡

　　3 商鋪物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 65118.00 101204.40 1.00元/m2.月、一期5426.5㎡

　　二期3007.2㎡

　　4 電梯廣告收入 10000.00 約20000.00 彌補(bǔ)物業(yè)費(fèi)不足

　　5 露天停車泊位費(fèi) 14640.00 約54720.00 一期61個按20%二期91個按30%

　　6 自行車管理費(fèi) 49939.20 101806.00 6元/月/輛,一期544戶,二期565戶,按每戶擁有1.5輛計收繳率85%

　　7 電瓶車管理費(fèi) 13872.00 28279.50 10元/月/輛, 一期544戶,二期565戶,按每4戶擁有1輛計，收繳率85%

　　8 摩托車管理費(fèi) 8323.20 16967.70 15元/月/輛, 一期544戶,二期565戶,按每10戶擁有1輛計收繳率85%

　　合計 980701.30 2036388.48

　　項目 首年支出測算 備注

　　員工工資及附加 741052.00 見附表一

　　公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 免保期 見附表二

　　清潔費(fèi) 26808.00 見附表三

　　綠化 2400.00 見附表四

　　保安費(fèi) 9000.00 見附表五

　　公共設(shè)施能耗費(fèi) 112374.20 見附表六

　　固定資產(chǎn)折舊 13080.00 見附表七

　　辦公費(fèi) 21100.00 見附表八

　　管理酬金 58842.08 6%計算

　　稅收 首年免稅 按稅率5.5%計算

　　合計 984656.28

　　3物業(yè)管理測算說明及分析

　　3.1編制依據(jù)

　　依據(jù)招標(biāo)方招標(biāo)文件的要求;

　　依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》、建設(shè)部《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》《淮安市物業(yè)管理實施細(xì)則》有關(guān)法律法規(guī);

　　小區(qū)會所和配套經(jīng)營用房收入不在物業(yè)公司公共部位收入范圍;

　　測算以招標(biāo)標(biāo)的實際建筑面積100%為依據(jù);

　　招標(biāo)方提供的數(shù)據(jù)，若實際情況與其有較大差異，雙方應(yīng)予以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整。

　　3.2人事費(fèi)用

　　根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，公司在編人員(公司總部派駐項目現(xiàn)場)計提養(yǎng)老金、福利等費(fèi)率為工資的29%;

　　3.3能耗費(fèi)

　　公共用水價格:2.55元/立方米;

　　公共照明用電價格： 0.5238 元/度。

　　3.4zT花園收入預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)：

　　根據(jù)估算，zT花園的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)擬定為：小高層住宅1.00元/月·平方米，高層住宅1.20元/月·平方米，商鋪、會館1.00元/月·平方米。

　　3.5本物業(yè)費(fèi)價格為包干制。

　　4物業(yè)管理服務(wù)酬金計取及考核標(biāo)準(zhǔn)

　　4.1應(yīng)我公司擬對zT花園實行包干制，故物業(yè)管理服務(wù)酬金按全年開支的6%提取。

　　4.2考核標(biāo)準(zhǔn)在我公司中標(biāo)后與開發(fā)商參考《江蘇省住宅物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》制定。

　　5物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測算

　　5.1收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：小高層住宅： 1.00元/㎡·月

　　高層住宅: 1.20元/㎡·月

　　商業(yè): 1.00元/㎡·月

　　小高層、高層物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)含電梯、二次供水、公用水電費(fèi)。

　　5.2zT花園年度物業(yè)管理費(fèi)用測算(匯總表)

　　項目 首年支出測算 正常期支出測算 備注

　　員工工資及附加 741052.00 1112256.00 見附表一

　　公共設(shè)施維護(hù)費(fèi) 免保期 206000.00 見附表二

　　清潔費(fèi) 26808.00 54698.00 見附表三

　　綠化 2400.00 44200.00 見附表四

　　保安費(fèi) 9000.00 14400.00 見附表五

　　公共設(shè)施能耗費(fèi) 112374.20 323568.00 見附表六

　　固定資產(chǎn)折舊 13080.00 13880.00 見附表七

　　辦公費(fèi) 21100.00 29000.00 見附表八

　　管理酬金 58842.08 122183.31 6%計算

　　稅收 首年免稅 1120**.37 按稅率5.5%計算

　　合計 984656.28 2030186.68

　　附表一、管理服務(wù)人員工資及附加費(fèi)：一期741052.00元，一、二期1112256.00元

　　序號 部門 職務(wù) 月工資標(biāo)準(zhǔn) 一期人員配置 一期工資測算(元) 一、二期人員配置 一、二期年工資測算(元)

　　1 管理中心 項目經(jīng)理 2500 1 30000 1 30000

　　2 客服部 經(jīng)理助理兼 1600 1 19200 1 19200

　　二級財務(wù) 1200 1 14400 1 14400

　　客戶經(jīng)理 1000 2 24000 2 24000

　　3 工程部 工程主管 1800 1 21600 1 21600

　　維修工 1200 2 28800 4 57600

　　4 保安部 隊長 1500 1 18000 1 18000

　　保安領(lǐng)班 1000 3 36000 3 36000

　　保安員 900 21 226800 36 388800

　　監(jiān)控員 900 3 32400 3 32400

　　5 保潔綠化部 主管 900 1 10800 1 10800

　　保潔員 700 8 67200 16 134400

　　綠化工 800 1 9600 2 19200

　　合 計 46 538800.00 72 806400.00

　　6 養(yǎng)老金、福利費(fèi)、工會費(fèi)等 工資總額×29% 156252.00 233856.00

　　7 國定假加班費(fèi) 60元/天×10天×人數(shù) 27600.00 43200.00

　　8 高溫費(fèi)用 100元/月×4個月 ×人數(shù) 18400.00 28800.00

　　9 年費(fèi)用合計 741052.00 1112256.00

　　附表二:公用部位、設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)：一期為免保期，一、二期206000.00元

　　項目 數(shù)量 一期維護(hù)費(fèi)用 一、二期費(fèi)用

　　電梯維保費(fèi)用 52臺 免保期 小高層119000.00

　　高層72000.00

　　智能化系統(tǒng) 10 免保期 5000.00

　　二次供水系統(tǒng)維修材料費(fèi)用 6 免保期 3000.00

　　車管系統(tǒng)維修材料費(fèi)用 免保期 3000.00

　　公共照明系統(tǒng)維修材料費(fèi)用 免保期 2000.00

　　公共房屋、道路日常維修費(fèi)用 免保期 2000.00

　　合計 206000.00

　　備注:智能化系統(tǒng)包括周界報警、閉路電視、電子巡更、背景音樂、消防系統(tǒng)等

　　附表三：清潔衛(wèi)生耗費(fèi)年度支出：一期26808.00元，一、二期52698.00

　　序號 項 目 一期支出 一、二期支出

　　1 生活垃圾清運(yùn)費(fèi)：60元/年/戶;共1109戶。其中一期544戶,按70%計算。 22848

　　46578

　　2 保潔材料費(fèi)：30元/人/月 3960 6120

　　3 合計 26808 52698

　　附表四:綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用支出: 一期2400.00元，一、二期44200.00元

　　序號 項 目 一期支出 一、二期支出

　　1 日常清潔綠化用水：800立方米/月;綠化面積72547.7㎡,其中一期34227㎡ 養(yǎng)護(hù)期水費(fèi)由養(yǎng)護(hù)方承擔(dān) 34480

　　2 水系換水費(fèi)用：200立方米/月 2400 6120

　　3 綠化養(yǎng)護(hù)常耗工具、肥料、汽機(jī)油等費(fèi)用300/月 由養(yǎng)護(hù)方承擔(dān) 3600

　　4 合計 2400.00 44200

　　附表五、公共秩序維護(hù)費(fèi)用支出：一期7500元,一、二期14400.00元

　　序號 項 目 一期支出 一、二期支出

　　1 低值易耗品每人每月30元 9000 14400

　　2 合計 9000 14400

　　備注: 低值易耗品包括鋼盔、綬帶、警棍、手電筒、質(zhì)量記錄紙張等

　　附表六：公用設(shè)備設(shè)施能耗費(fèi)：一期112374.20元，一、二期323568.00元

　　序號 項目 數(shù)量 單位功率(千瓦) 日用

　　電時 一期能耗費(fèi)(元) 一、二期能耗費(fèi)(元)

　　1 小高層電梯運(yùn)行費(fèi) 34臺(一期20臺) 5.5 1 21030.50 36175.15

　　2 高層電梯運(yùn)行費(fèi) 18臺(一期6臺) 8.8 1 10094.70 30642.45

　　電梯年檢費(fèi)用 52臺 免保期 小高層54400.00

　　高層41400.00

　　3 二次供水運(yùn)行費(fèi) 6臺* 22 2 28372.67 34047.20

　　4 公共照明能耗費(fèi) 28 8 18055.33 43332.80

　　5 智能化系統(tǒng)能耗費(fèi) 10 24 19345.00 46428.00

　　6 車管系統(tǒng) 8 24 15476.00 37142.40

　　7 合計 112374.20 323568.00

　　注1、二次供水運(yùn)行費(fèi)用中設(shè)備4用2備。

　　注2、智能化系統(tǒng)包括：周界報警、閉路電視、電子巡更、背景音樂、消防系統(tǒng)等。

　　注3、一期小高層電梯20臺,高層電梯6臺;二期小高層電梯14,高層電梯12臺

　　附表七、固定資產(chǎn)折舊：一期13080.00元,二期13880.00元

　　項目 數(shù)量 單價 一期配置 二期配置

　　電腦 5臺 5000 25000

　　打印一體機(jī) 1臺 10000 10000

　　空調(diào) 4臺 3000 12000

　　保險柜 1只 1000 1000

　　割草機(jī) 1臺 3800 3800

　　對講機(jī) 22只 800 一期配17只13600 二期配5只4000元

　　合計 65400.00 4000.00

　　附表八、辦公費(fèi)支出：一期21100.00元，一、二期29000.00元

　　序號 項目 一期支出 一、二期支出

　　1 辦公耗費(fèi)首年700元/月、正常期1200元/月 8400 14400

　　2 辦公電話費(fèi)首年150元/月/部×2部、正常期150元/月/部/3部 3600 5400

　　3 經(jīng)理手機(jī)費(fèi)300元/月 3600 3600

　　4 報刊費(fèi) 500 600

　　5 業(yè)務(wù)招待費(fèi) 5000 5000

　　6 合計 21100 29000.00

　　注1、辦公耗費(fèi)包括水電費(fèi)、辦公用品損耗、純凈水

　　注2、經(jīng)理差旅費(fèi)每月回總部等費(fèi)用

　　注2、手機(jī)費(fèi)為項目經(jīng)理手機(jī)費(fèi)用

篇2：物管師《物業(yè)管理實務(wù)》輔導(dǎo)知識之物業(yè)管理企業(yè)概述

　　物管師《物業(yè)管理實務(wù)》輔導(dǎo)知識之物業(yè)管理企業(yè)概述

　　一、物業(yè)管理企業(yè)的概念和特征

　　物業(yè)管理企業(yè)是依法成立、具備專門資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位，依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同從事物業(yè)管理相關(guān)活動的經(jīng)濟(jì)實體。其特征可以歸納為以下三點：

　　第一，是獨(dú)立的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)嚴(yán)格遵循法定程序建立，擁有一定的資金、設(shè)備、人員和經(jīng)營場所;擁有明確的經(jīng)營宗旨和符合法規(guī)的管理章程，具備相應(yīng)的物業(yè)管理資質(zhì);獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任;所提供的服務(wù)是有償?shù)暮陀缘摹?/p>

　　第二，屬于服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務(wù)，確保物業(yè)正常使用，為業(yè)主和物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理企業(yè)本身并不制造實物產(chǎn)品，它主要是通過常規(guī)性的公共服務(wù)、延伸性的專項服務(wù)、隨機(jī)性的特約服務(wù)、委托性的代辦服務(wù)和創(chuàng)收性的經(jīng)營服務(wù)等項目，盡可能實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。因此，物業(yè)管理企業(yè)的“產(chǎn)品”就是服務(wù)，與工業(yè)企業(yè)等其他經(jīng)濟(jì)組織是有區(qū)別的。

　　第三，具有一定的公共管理性質(zhì)的職能。物業(yè)管理企業(yè)在向業(yè)主和物業(yè)使用人提供服務(wù)的同時，還承擔(dān)著物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共秩序的維護(hù)、市政設(shè)施的配合管理、物業(yè)的裝修管理等，其內(nèi)容帶有公共管理的性質(zhì)。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)的分類

　　物業(yè)管理企業(yè)的分類方法有很多種，本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。

　　(一)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分來劃分

　　1.全民所有制物業(yè)管理企業(yè)

　　全民所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于國家所有。這類企業(yè)從已有的全民所有制企業(yè)或行政事業(yè)單位中分離出來，以原有企業(yè)或行政事業(yè)單位的房屋管理和維修部門為基礎(chǔ)，由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位負(fù)責(zé)組建。這類企業(yè)在剛成立時，往往依附于原來企業(yè)或行政事業(yè)單位，管理的物業(yè)一般是由原有企業(yè)或行政事業(yè)單位自建的，具有自建自管的特點。隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)育和全民所有制企業(yè)改革的不斷深入，這類企業(yè)已逐步走上市場化發(fā)展的軌道。

　　2.集體所有制物業(yè)管理企業(yè)

　　集體所有制物業(yè)管理企業(yè)的資產(chǎn)屬于集體所有。這類企業(yè)一般是以街道原有的房產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)為基礎(chǔ)，由街道或其他機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)組建，管理街道區(qū)域內(nèi)的物業(yè)或其他物業(yè)。此外，這類企業(yè)還可以由集體所有制的房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)組建，主要管理企業(yè)自己開發(fā)的各類房產(chǎn)。

　　3.民營物業(yè)管理企業(yè)

　　民營物業(yè)管理企業(yè)是指民營性質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　4.外資物業(yè)管理企業(yè)

　　外資物業(yè)管理企業(yè)是以外商獨(dú)資經(jīng)營、中外合資經(jīng)營或合作經(jīng)營等形式進(jìn)行運(yùn)作的物業(yè)管理企業(yè)。

　　5.其他物業(yè)管理企業(yè)

　　其他物業(yè)管理企業(yè)是指企業(yè)資產(chǎn)屬于多種所有制經(jīng)濟(jì)成分的投資主體所有的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(二)按股東出資形式來劃分

　　1.物業(yè)管理有限責(zé)任公司

　　物業(yè)管理有限責(zé)任公司的股東以其出資額為限，對公司承擔(dān)有限責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

　　2.物業(yè)管理股份有限公司

　　物業(yè)管理股份有限公司的全部資產(chǎn)被分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

　　3.股份合作型物業(yè)管理企業(yè)

　　股份合作型物業(yè)管理企業(yè)的股東通過訂立合作經(jīng)營章程，按其股份享有權(quán)利和義務(wù)，企業(yè)以其全部資產(chǎn)對其債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)的常見模式

　　(一)房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司或部門

　　房地產(chǎn)建設(shè)單位的附屬子公司是指由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位投資成立的法人或非法人物業(yè)管理企業(yè)。另外，也有部分房地產(chǎn)企業(yè)在其內(nèi)部設(shè)立專門部門(不屬于企業(yè))，承擔(dān)售后物業(yè)的管理工作。這種企業(yè)的特點是：房地產(chǎn)建設(shè)單位與物業(yè)管理單位之間屬上下級關(guān)系。這類物業(yè)管理企業(yè)過去的主要管理對象為上級建設(shè)單位開發(fā)的房地產(chǎn)項目，但近年來隨著市場化進(jìn)程不斷推進(jìn)，除了管理上級建設(shè)單位開發(fā)的項目以外，也通過市場獲取物業(yè)管理項目。

　　(二)獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)

　　獨(dú)立的物業(yè)管理企業(yè)是指不依附于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位和其他單位，獨(dú)立注冊、自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的物業(yè)管理企業(yè)。

　　(三)物業(yè)管理集團(tuán)公司

　　物業(yè)管理集團(tuán)公司主要由集團(tuán)總公司和下屬子公司或分公司構(gòu)成。集團(tuán)總公司是宏觀控制機(jī)構(gòu)，集團(tuán)發(fā)展的戰(zhàn)略決策由總公司負(fù)責(zé)，總公司機(jī)關(guān)中設(shè)若干業(yè)務(wù)處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設(shè)置，也可按專業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分，如樓宇設(shè)備的維修公司、清潔服務(wù)公司、保安服務(wù)公司以及物業(yè)管理公司等。

篇3：物管師《物業(yè)管理實務(wù)》輔導(dǎo)知識之物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

　　

　　物管師《物業(yè)管理實務(wù)》輔導(dǎo)知識之物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

　　一、物業(yè)管理企業(yè)的工商注冊登記

　　根據(jù)《公司法》規(guī)定，企業(yè)設(shè)立須向工商行政管理部門進(jìn)行注冊登記，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后，方可開業(yè)。因此，物業(yè)管理公司在營業(yè)前必須到工商行政管理部門注冊登記，其辦理手續(xù)與一般企業(yè)相同。

　　(一)企業(yè)名稱的預(yù)先審核

　　物業(yè)管理企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在起名時，必須符合《公司法》的有關(guān)規(guī)定。根據(jù)公司登記管理的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)由全體股東或發(fā)起人指定的代表或委托的代理人申請企業(yè)名稱的預(yù)先核準(zhǔn)，經(jīng)工商行政管理部門批準(zhǔn)后，獲得《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。

　　(二)公司地址

　　物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以其主要的辦事機(jī)構(gòu)所在地作為公司的地址。

　　(三)注冊資本

　　《公司法》規(guī)定，科技開發(fā)、咨詢、服務(wù)性有限責(zé)任公司最低限額的注冊資本為10萬元，物業(yè)管理企業(yè)作為服務(wù)性企業(yè)應(yīng)符合此規(guī)定。同時，考慮到企業(yè)注冊后即應(yīng)辦理物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書，因此，注冊資本還應(yīng)符合各資質(zhì)等級注冊資本的規(guī)定要求。

　　(四)股東人數(shù)和法定代表人

　　在設(shè)立物業(yè)管理企業(yè)時，股東人數(shù)必須符合法定條件。

　　(五)公司人員

　　物業(yè)管理企業(yè)的人數(shù)和從業(yè)資格應(yīng)該符合相關(guān)法規(guī)要求。

　　(六)公司章程

　　物業(yè)管理企業(yè)章程是明確企業(yè)宗旨、性質(zhì)、資金、業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)以及利益分配、債權(quán)債務(wù)、內(nèi)部管理等內(nèi)容的書面文件，是設(shè)立企業(yè)的最重要的基礎(chǔ)條件之一。企業(yè)章程的內(nèi)容因企業(yè)性質(zhì)和業(yè)務(wù)的實際情況不同而有所不同。一般工商行政管理部門備有章程文本，主要內(nèi)容包括：

　　(1)總則，包括公司名稱和地址等;

　　(2)企業(yè)的經(jīng)營范圍;

　　(3)公司注冊資本;

　　(4)股東的姓名或名稱;

　　(5)股東的權(quán)利和義務(wù);

　　(6)股東的出資方式和出資額，股東轉(zhuǎn)讓出資的條件;

　　(7)公司的機(jī)構(gòu)及產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則;

　　(8)公司的法定代表;

　　(9)公司解散事由和清算辦法;

　　(10)職工錄用方式、待遇、管理方法;

　　(11)企業(yè)的各種規(guī)章制度。

　　物業(yè)管理企業(yè)在辦理企業(yè)注冊登記時，應(yīng)提交由具有法定資質(zhì)的驗資機(jī)構(gòu)出具的驗資證明，以及必要的審批文件。物業(yè)管理企業(yè)如果符合規(guī)定的條件，在工商行政機(jī)關(guān)發(fā)給營業(yè)執(zhí)照后，公司即告成立。

　　二、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審批及管理

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)條件

　　物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理;省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市級人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

　　1.一級資質(zhì)

　　(1)注冊資本為人民幣500萬元以上。

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅200萬m2;

　　2)高層住宅100萬m2;

　　3)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬m2;

　　4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬m2。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　2.二級資質(zhì)

　　(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

　　1)多層住宅100萬m2;

　　2)高層住宅50萬m2;

　　3)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬m2;

　　4)辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

　　(5)建立并

　　

　　嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

　　3.三級資質(zhì)

　　(1)注冊資本為人民幣50萬元以上。

　　(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

　　(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

　　(4)有委托的物業(yè)管理項目。

　　(5)建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

　　(二)在申報資質(zhì)時需提供的資料

　　新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級按最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30天內(nèi)，持以下資料向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

　　(1)營業(yè)執(zhí)照;

　　(2)企業(yè)章程;

　　(3)驗資證明;

　　(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;

　　(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

　　(三)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理

　　資質(zhì)管理是房地產(chǎn)行政主管部門依法對物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)進(jìn)行管理的主要內(nèi)容之一。除資質(zhì)審批外，資質(zhì)管理還包括對已設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)是否遵守法規(guī)、規(guī)章，是否履行合同，以及經(jīng)營管理、信用等情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。資質(zhì)管理有利于規(guī)范物業(yè)管理行為，加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督，維護(hù)物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理企業(yè)的管理和服務(wù)水平。物業(yè)管理企業(yè)在申請核定資質(zhì)等級時，若出現(xiàn)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定的相關(guān)行為，將不會獲得資質(zhì)審批部門的批準(zhǔn)。