物業(yè)服務(wù)二手項(xiàng)目管理應(yīng)用:編制招標(biāo)文件

　　第九章：編制物業(yè)二手項(xiàng)目招標(biāo)文件：

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)依照《中華人民共和國招投標(biāo)法》，結(jié)合該項(xiàng)目規(guī)模大小、建筑形式、人口戶籍、環(huán)境條件、業(yè)主訴求,等項(xiàng)條件編制物業(yè)二手項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓招標(biāo)文件。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過編制招標(biāo)文件起到熟悉招投標(biāo)法相關(guān)法律規(guī)定，掌握合理編制投標(biāo)文件要點(diǎn)，提高編制標(biāo)書技能，增加競標(biāo)勝出機(jī)率。

　　物業(yè)二手項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓招標(biāo)文件編制樣本：

　　本物業(yè)二手項(xiàng)目服務(wù)管理實(shí)用工作程序選自國務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》以來，我國第一例由小區(qū)委主管理委員會(huì)自行組織重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，跟進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)際操作案例作為招標(biāo)文件編制樣本。

　　本文件樣本在進(jìn)入招投標(biāo)操作時(shí)，招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對文件做出了適當(dāng)修改。

　　物業(yè)服務(wù)管理投標(biāo)邀請函

　　物業(yè)服務(wù)管理投標(biāo)人登記表

　　物業(yè)服務(wù)管理住宅小區(qū)招標(biāo)文化件

　　物業(yè)服務(wù)管理符合要求的投標(biāo)一覽表

　　物業(yè)服務(wù)管理廢標(biāo)情況說明

　　物業(yè)服務(wù)管理授權(quán)委托書

　　物業(yè)服務(wù)管理評標(biāo)委員會(huì)成員名單

　　物業(yè)服務(wù)管理評標(biāo)方式及評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

篇2：物業(yè)管理招標(biāo)文件編制須注意的問題

　　物業(yè)管理招標(biāo)文件編制須注意的問題

　　隨著《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》的實(shí)施，物業(yè)管理招投標(biāo)在成都市逐漸興起，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，至20**年初，全市通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的已達(dá)160個(gè)項(xiàng)目。

　　通過一年來對本市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的參與，現(xiàn)就有關(guān)物業(yè)管理招標(biāo)文件編制中應(yīng)注意的問題談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　一、目前物業(yè)管理招標(biāo)文件普遍存在的問題

　　1）對招標(biāo)項(xiàng)目基本情況的描述過于簡略，各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)不完整。

　　招標(biāo)文件對招標(biāo)項(xiàng)目的描述是投標(biāo)人據(jù)已對項(xiàng)目進(jìn)行評估和編制投標(biāo)文件的主要依據(jù)，也是評標(biāo)時(shí)專家必須了解和掌握的重要數(shù)據(jù)。但是在相當(dāng)一部分招標(biāo)文件中，“項(xiàng)目簡要說明”只僅僅是表明地理位置、總建筑面積、總戶數(shù)、容積率、綠地率、有多少個(gè)停車位等。而有關(guān)項(xiàng)目的配套設(shè)施設(shè)備、環(huán)境條件、投標(biāo)人必須掌握的各類技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)則很不完整。據(jù)了解，造成如此狀況的原因有二:一是開發(fā)商對物業(yè)管理不太重視，僅提供一些基本數(shù)據(jù)就讓相關(guān)人員(或代理機(jī)構(gòu))編制招標(biāo)文件;二是倉促招標(biāo)，資料本身就不完整。

　　《成都市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定:“預(yù)售新建商品房項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成”，但是并沒有明確各類項(xiàng)目在具備什么條件下才能進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)。

　　因此，一些開發(fā)商為了早日取得《商品房預(yù)售許可證》，就“盡可能地將工作做在前面”，在配套設(shè)施設(shè)備還沒有最后確定的情況下就倉促招標(biāo)，故無法提供較為詳細(xì)的技術(shù)參數(shù)。還有一種情況是開發(fā)商對項(xiàng)目實(shí)行總體規(guī)劃、分期開發(fā)，在進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)時(shí)，招標(biāo)人只能提供首期開發(fā)物業(yè)的數(shù)據(jù)，但是又要對項(xiàng)目進(jìn)行總體招標(biāo)，因此根本就沒有完整的數(shù)據(jù)。

　　招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)是招標(biāo)文件的要件之一，不完整的項(xiàng)目信息使投標(biāo)人很難準(zhǔn)確地編制投標(biāo)文件，盡管“現(xiàn)場勘察”和“答疑”也可以增加對項(xiàng)目的了解，但是對于在建項(xiàng)目而言，“現(xiàn)場”只是一個(gè)工地;在配套設(shè)施設(shè)備尚未確定的情況下，“答疑會(huì)”也無法回答相關(guān)問題。這種現(xiàn)象實(shí)際上損害了投標(biāo)人的利益，因?yàn)樵谂涮自O(shè)施設(shè)備未確定、技術(shù)參數(shù)和指標(biāo)的不完整的情況下投標(biāo)人是無法比較準(zhǔn)確地測算出物業(yè)管理成本的，如果成本測算偏低，則將造成日后的經(jīng)營虧損;如果成本測算偏高，又有可能造成因報(bào)價(jià)高而投標(biāo)不中。

　　同時(shí)，招標(biāo)項(xiàng)目數(shù)據(jù)的不完整還影響了評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)文件的評審。法律、法規(guī)、規(guī)章和招標(biāo)文件是評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)文件評審的依據(jù)，招標(biāo)文件提供的情況、數(shù)據(jù)不完整，使評標(biāo)委員會(huì)成員難以判斷投標(biāo)文件中的管理服務(wù)措施是否適合項(xiàng)目需要;人員配置是否合理;成本測算是否準(zhǔn)確等，從而影響了評標(biāo)的科學(xué)性。

　　2）文件前后不對應(yīng)，評標(biāo)內(nèi)容、方法、標(biāo)準(zhǔn)界定不嚴(yán)密，缺乏邏輯性。

　　一些招標(biāo)文件前后不對應(yīng)，邏輯性較差，例如:有的招標(biāo)文件在“技術(shù)規(guī)范及要求”或“投標(biāo)文件的編寫”中提出了一些要求投標(biāo)人響應(yīng)的內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)，但是，這些內(nèi)容、要求和標(biāo)準(zhǔn)在評標(biāo)內(nèi)容、評分標(biāo)準(zhǔn)中卻未得到體現(xiàn)，而一些在招標(biāo)文件中沒有要求的內(nèi)容卻出現(xiàn)在評分標(biāo)準(zhǔn)中。這種文件邏輯上的矛盾不僅使評標(biāo)專家無所適從，而且還使招標(biāo)的擇優(yōu)性大打折扣。

　　此外，在筆者所見到的不少招標(biāo)文件中，對評標(biāo)的方法和標(biāo)準(zhǔn)界定不嚴(yán)密，“評分細(xì)則”不細(xì)，例如:在“評分細(xì)則”中只是簡單的標(biāo)注“好(或合理)得多少分(通常是滿分);一般得多少分(通常是滿分的50%);不好得多少分(通常是0分)”，但是，什么標(biāo)準(zhǔn)是“好、一般、不好”，文件并沒有描述，這一方面增加了評標(biāo)的難度，另一方面增大了評標(biāo)中的隨意性。

　　3）技術(shù)要求雷同，評分標(biāo)準(zhǔn)缺乏對項(xiàng)目的針對性。

　　為了有利于物業(yè)管理招投標(biāo)的實(shí)施，成都市房管局印發(fā)了《物業(yè)管理招標(biāo)文件(示范文本)》。“示范文本”主要為住宅小區(qū)的前期物業(yè)管理招標(biāo)提供了招標(biāo)文件的范本，但是一些招標(biāo)人和代理機(jī)構(gòu)卻照本宣科，不分物業(yè)類型、不管項(xiàng)目特點(diǎn)，一律按照“示范文本”編制招標(biāo)文件，這就造成了各類物業(yè)技術(shù)要求雷同，項(xiàng)目的個(gè)性需求難以滿足。

　　另外，一些招標(biāo)文件的評分標(biāo)準(zhǔn)缺乏對項(xiàng)目的針對性，例如:本市曾有一座7萬多平方米的大型、智能化程度較高的辦公大樓進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)，但是，在招標(biāo)文件有關(guān)投標(biāo)人資信的評分標(biāo)準(zhǔn)中，卻沒有突出投標(biāo)人應(yīng)具有大型、高智能化辦公樓宇的管理經(jīng)驗(yàn)，而僅以管理過普通1萬平方米辦公樓的經(jīng)驗(yàn)作為評定管理業(yè)績的標(biāo)準(zhǔn)。眾所周知，一座7萬多平方米的大型辦公樓宇和一個(gè)1萬余平方米的小型寫字樓不論是在設(shè)施設(shè)備的配置，還是在對管理服務(wù)技術(shù)支持的需求上都是有很大的差異的，管理過多個(gè)小型辦公樓的經(jīng)驗(yàn)并不一定適用于一座大型辦公樓宇。評分標(biāo)準(zhǔn)缺乏對項(xiàng)目的針對性，極有可能造成招標(biāo)結(jié)果違背招標(biāo)人的初衷。

　　4）評標(biāo)方法欠規(guī)范，影響其合法性。

　　《成都市物業(yè)管理評標(biāo)規(guī)則(試行)》規(guī)定:“物業(yè)管理評標(biāo)方法一般采用綜合評估法，或者法律、行政法規(guī)允許的其他評標(biāo)方法”，并明確規(guī)定:“資信部分、技術(shù)部分、商務(wù)部分、現(xiàn)場答辯部分評審評分權(quán)重比例可以為20:30:30:20 ”。另外，政府采購，財(cái)政部令第18號《政府采購貨物和服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》也明確規(guī)定:“采用綜合評分法的，貨物項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為30~60%;服務(wù)項(xiàng)目的價(jià)格分值占總分值的比重(即權(quán)值)為10%至30%”。以上兩個(gè)文件均明確了采用綜合評分法的商務(wù)分值(價(jià)格分值)的評分權(quán)重比例最高為30%。

　　目前成都市對物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)方法基本上都采用綜合評估法，但是有不少的招標(biāo)人(其中包括政府采購)并未按文件規(guī)定設(shè)置評分權(quán)重，而隨意將商務(wù)分值的評分權(quán)重比例提高到35%或40%，甚至更高。

　　物業(yè)管理招標(biāo)是一項(xiàng)服務(wù)采購，采用綜合評分法的目的是為了最大限度地滿足招標(biāo)人的實(shí)質(zhì)性要求，如果招標(biāo)人決定以價(jià)格作為確定中標(biāo)候選人的主要因素，那么就應(yīng)該選用最低評標(biāo)價(jià)法。在采用綜合評估法作為物業(yè)管理招投標(biāo)的評標(biāo)方法的前提下，過分強(qiáng)調(diào)商務(wù)分值(價(jià)格分值)不僅其合法性值得商榷，而且還有可能造成評標(biāo)結(jié)果偏離招標(biāo)人的實(shí)質(zhì)性要求。

　　二、關(guān)于規(guī)范招標(biāo)文件的建議

　　招標(biāo)文件是招標(biāo)活動(dòng)最直接的依據(jù)，對招標(biāo)項(xiàng)目的描述、技術(shù)規(guī)范及要求、投標(biāo)人須知、技術(shù)響應(yīng)、評標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)文件格式等項(xiàng)目是其主要的內(nèi)容，文件內(nèi)在的邏輯性、完整性、對項(xiàng)目的針對性和合法性是其精髓所在。規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，首先應(yīng)當(dāng)規(guī)范招標(biāo)文件的編制。為此，筆者建議通過加強(qiáng)物業(yè)管理招標(biāo)備案的審核來控制和減少招標(biāo)文件中的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)?shù)默F(xiàn)象:

　　1）增加對物業(yè)管理招標(biāo)條件的限制。

　　“建住房〔20**)130號”文件和地方行業(yè)主管部門的有關(guān)文件對完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作的時(shí)限做了規(guī)定，但是都沒有就物業(yè)管理招標(biāo)所應(yīng)具備的條件做出界定，由此就出現(xiàn)了前述的招標(biāo)文件要件不全的現(xiàn)象。為了杜絕這一問題的出現(xiàn)，建議對物業(yè)管理招標(biāo)的前提條件進(jìn)行規(guī)范。

　　2）實(shí)行專家審核制度。

　　在物業(yè)管理招標(biāo)備案時(shí)，可由行業(yè)主管部門安排，在專家?guī)熘须S機(jī)抽取2~3名物業(yè)管理評標(biāo)專家對招標(biāo)文件進(jìn)行審核，將發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范、不嚴(yán)密或有礙公平、公正等的相關(guān)內(nèi)容向招標(biāo)人(或代理機(jī)構(gòu))提出，并請其修正;同時(shí)，專家還可以根據(jù)招標(biāo)人的實(shí)際需求提出相關(guān)的建設(shè)性意見。

　　通過規(guī)范招標(biāo)文件，將能更好地堅(jiān)持和貫徹物業(yè)管理招標(biāo)“三公一誠”的原則。

　　參考文獻(xiàn):

　　①成都市房產(chǎn)局，《 成都市物業(yè)管理招標(biāo)文件(示范文本)》[20**]210號

　　②謝紹志，《物業(yè)管理與招標(biāo)投標(biāo)實(shí)務(wù)全書》，安徽文化音像出版社，20**.11

篇3：工程招標(biāo)文件編制作業(yè)指引

　　工程招標(biāo)文件編制作業(yè)指引

　　1.目的

　　及時(shí)、準(zhǔn)確編制工程招標(biāo)文件，為工程發(fā)標(biāo)提供依據(jù)。

　　2.適用范圍

　　適用于對內(nèi)部邀請招標(biāo)工作的工程招標(biāo)文件及附表資料的編制。

　　3.職責(zé)

　　3.1項(xiàng)目公司造價(jià)部:負(fù)責(zé)編制工程招標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)標(biāo)部分；

　　3.2項(xiàng)目公司工程技術(shù)部:負(fù)責(zé)編制工程招標(biāo)文件的技術(shù)部分；

　　3.3公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組：負(fù)責(zé)審批單項(xiàng)造價(jià)500萬元以上（含500萬元）的工程招標(biāo)文件。

　　4.工作程序

　　4.1工程招標(biāo)文件編制原則

　　4.1.1工程招標(biāo)文件內(nèi)容不能違反國家的法律法規(guī)；

　　4.1.2工程招標(biāo)文件必須完整準(zhǔn)確地反映項(xiàng)目的實(shí)際情況，如招標(biāo)工作的性質(zhì)、規(guī)模、結(jié)構(gòu)特征、工期要求、質(zhì)量要求、建設(shè)條件等，以使投標(biāo)單位的投標(biāo)建立在可靠的基礎(chǔ)上，防止在履約過程中發(fā)生爭議；

　　4.1.3工程招標(biāo)文件中各部分內(nèi)容力求統(tǒng)一，用詞力求準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)，以避免對文件的理解和解釋產(chǎn)生分歧而形成糾紛。

　　4.2工程招標(biāo)文件的主要內(nèi)容（根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模及性質(zhì)，下述內(nèi)容可酌情增減）

　　（1）工程名稱、地址、現(xiàn)場條件；

　　（2）工程規(guī)模及特征；

　　（3）工程招標(biāo)范圍及招標(biāo)指定分包項(xiàng)目；

　　（4）工程承包方式；

　　（5）工程質(zhì)量、工期要求；

　　（6）投標(biāo)人資質(zhì)等級要求及投標(biāo)人項(xiàng)目經(jīng)理資格要求；

　　（7）工程量計(jì)算依據(jù)及工程計(jì)價(jià)方法及工程量清單；

　　（8）工程預(yù)付款支付、進(jìn)度款支付及結(jié)算方式；

　　（9）投標(biāo)擔(dān)保、履約擔(dān)保金額及支付方式；

　　（10）投標(biāo)文件格式、組成、份數(shù)等要求；

　　（11）評標(biāo)、定標(biāo)方法；

　　（12）投遞投標(biāo)文件的地點(diǎn)和截止時(shí)間；

　　4.2工程招標(biāo)文件組成

　　4.2.1工程招標(biāo)文件一般包含如下主要章節(jié)(根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模及性質(zhì)不同，內(nèi)容可酌情增減)。

　　（1）第一章致投標(biāo)人

　　（2）第二章投標(biāo)須知

　　投標(biāo)須知及附表

　　（3）第三章合同條款

　　通用條款

　　專用條款

　　（4）第四章合同文件格式

　　協(xié)議書

　　（5）第五章標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和技術(shù)要求

　　（6）第六章圖紙

　　圖紙清單

　　標(biāo)準(zhǔn)圖集清單

　　（7）第七章工程量清單

　　工程量清單的說明及投標(biāo)報(bào)價(jià)說明

　　工程量清單格式

　　（8）第八章投標(biāo)文件格式

　　投標(biāo)函部分

　　商務(wù)標(biāo)部分

　　技術(shù)標(biāo)部分

　　（9）第九章中標(biāo)通知書

　　4.2.2招標(biāo)人在投標(biāo)截止日期前7日以書面形式發(fā)出的招標(biāo)文件的澄清（答疑）紀(jì)要、修改（補(bǔ)充）函件，均是招標(biāo)文件的組成部分，均構(gòu)成對招投標(biāo)人的約束作用。

　　4.3工程招標(biāo)文件審核

　　由公司招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組或項(xiàng)目公司相關(guān)部門負(fù)責(zé)工程招標(biāo)文件的審核。

　　5.支持性文件

　　5.1無

　　6.記錄管理

　　無