物業服務二手項目管理應用:顧問服務范圍

　　第八章：跟進項目經理顧問服務范圍

　　為配合物業二手項目拓展，并使本企業在參加競標可以處在相對主動的位置，跟進項目經理可在本企業強力支持下，根據競標需要“私下”幫助物業二手項目轉讓委托人完成：從業主管理委員會的組織籌備、政府主管部門咨詢、政府主管部門監督申請、業主大會組織程序、擬定大會章程、確定會議議題、確定會議議題投票方式、業主大會議題/結果公示、政府主管部門組織備案/批準;物業二手項目服務招標文件編制、招標代理機構委托、代理費用解決方式、評標文件編制、提供服務合同范本、制定物業交接程序、考察參與投標企業關注要點、開發企業及前期物業服務遺留問題等一系列政策法規及專業顧問支持。

　　一、政策法律及操作程序顧問服務：

　　1、跟進項目經理在提供政策法規顧問時，應引用準確、解釋清楚，對把握不大的問題應核對相關政策及法律規定后，再予以答復。不可以專家自居信口開河。

　　2、跟進項目經理在面對關于政策法律方面的操作要求時，應只限于顧問建議和書寫操作程序范圍之內。不可大包大攬，超越權限幫助辦理相關“招集、組織、申請、備案、獲得批復”等屬于物業二手項目委托人必須承擔的工作責任。

　　3、跟進項目經理可根據情況及該物業二手項目所在地相關政策法規規定，主動提供起草業主大會議事章程、小區業主管理公約、招開業主大會通知、業主管理委員會選票、業主議事投票樣票、建議業主投票方式及幫助打印大會通知、業主管理委員會選票、業主議事投票等項工作。用以減輕物業二手項目轉讓委托人工作強度，降低操作成本，增加企業服務誠信。

　　二、物業服務招投標咨詢服務：

　　1、跟進項目經理應根據《物業管理條例》關于物業服務招投標相關條例規定，主動提供招投標政策法規操作程序方面的顧問服務事宜。并提供項目所在地物業服務專業招投標代理機構查詢方式，委托程序，代理費用解決方式等項工作程序及注意事項，充分保障業主合法權益。

　　2、跟進項目經理應適時表示可抽時間提供物業招投標規范文件給物業二手項目委托人進行參考，并請對方提供相關信息及表述服務需求。

　　3、跟進項目經理在充分聽取業主代表對物業服務的具體要求后，依照《中華人民共和國招投標法》，結合該項目規模大小、建筑形式、人口戶籍、環境條件等提供為其量身編制招投標文件樣本。

　　4、跟進項目經理在編制招投標文件樣本時，可尋求本企業支持完成其文件編制工作。并在呈報企業總經理審核確認后，將樣本打印、裝訂5～7份連同樣本電子文檔刻錄光盤一并交予物業二手項目委托人。

　　5、跟進項目經理在將招投標文件樣本交予物業二手項目委托人時，應表明本樣本只做參考，希望對方在審核后將審核意見反饋給自己，以便自己提高文件編制質量。

　　6、跟進項目經理必須主動提醒物業二手項目委托人在選定招投標代理機構、簽訂委托協議時，可將該文本一起交予招投標代理機構進行參考。并一定做出適當修改，以免自己所在企業在參加招投標過程中不能真正體現“公開、公平、公正”的招標活動準則。本企業有信心和其它競標企業站在同一個起跑線上獲得本次物業二手項目投標活動的勝利，并為對方提供最真誠、最適合的物業服務質量。

　　三、解決開發企業及前期物業服務遺留問題顧問服務：

　　1、跟進項目經理在提供解決開發企業及前期物業服務遺留問題顧問服務時，要認真聆聽該物業二手項目委托人對開發企業及前期物業服務遺留問題的表述、做好記錄。并在與對方核對無誤后，告之完成解決建議方案所需時間。

　　2、跟進項目經理應在對該物業二手項目委托人對開發企業及前期物業服務遺留問題表述記錄整理后，逐項提出相應的解決意見，并編制完成該“物業二手項目存在問題及解決方案”報企業總經理進行審核。

　　3、企業總經理可視情況決定是否需要召開企業專題審核辦公會議，集體對該“物業二手項目存在問題及解決方案”進行評估并提出完善修改意見。跟進項目經理應根據審核辦公會議要求對“物業二手項目存在問題及解決方案”進行修改，定稿后時方案電子文檔應按本企業檔案管理規定加密存檔保存。

　　4、物業服務企業在編制及審核“物業二手項目存在問題及解決方案”時，應充分依據《物業管理條例》、《中華人民共和國物權法》等相關政策法律規定，結合工程維修養護專業人士及資深物業服務管理人員建議，完成“物業二手項目存在問題及解決方案”的整理編制工作。要做到有法可依、有據可查、心中有數。

　　5、物業服務企業在編制及審核“物業二手項目存在問題及解決方案”時，要牢記物業服務企業應承擔業主與開發企業溝通橋梁的做用，遵守不得惡意貶低原物業服務企業，實事求是的提供顧問建議服務。同時，也應注意所提建議不要對本企業中標后對該項目的服務工作因提出不切實可行的方案造成被動局面。

　　6、物業服務企業應對該項目開發企業、原物業服務企業進行盡可能細制的背景調查，分析存在問題產生原因，做出應對方案。

　　四、規避財務風險顧問服務：

　　物業服務企業可通過跟進項目經理向社區業主代表提供適當規避財務風險顧問服務，避免企業承擔違規責任。

　　1、建議社區業主管理委員會截留管理費用：

　　跟進項目經理應盡早代表物業服務企業以私人名義，向社區業主代表提出截留前期物業服務管理費用建議。告之業主代表可動員社區業主暫停向前期物業服務企業交納服務管理費用，而是要將服務管理費用交至業主管理委員會，并再轉交所聘請的財務管理公司臨時代為管理。

　　2、截留管理費用目的：

　　2.1截留管理費用的目的是社區業主對應前期物業服務企業相比，處于弱勢一方所能采取的自我保護方法。

　　2.2截留管理費用的目的并不是付，只是暫停付款。待完成更換物業服務企業，審核帳目無誤后，再行支付。

　　3、截留管理費的用途：

　　截留下來的管理費用，在經過社區業主同意后，暫時做為社區業主聘請法律顧問、財務公司、公證機構等項費用來源。

　　社區業主不用擔心挪用資金無法平帳，前期物業服務企業帳目不公開，收費標準和服務質量不符往往都是社區業主更換物業服務企業原因之一，只要聘請具有資深財務人員審核前期物業服務企業帳目，總能找到拒付某項費用的理由。不足部分還可利用社區公共區域廣告位置租賃收益補足。

　　4、截留管理費與競標物業服務企業的關系：

　　社區業主管理委員會截留下來的管理費用，除少部分可能需要挪做它用外，最終都會用于支付物業服務管理費用，和一個具有一定經濟支付能力的社區業主群體和做，對每一個參加競標的物業服務企業，應該是個不壞的消息。

　　5、巧用公共區域未來收益支付相關費用：

　　在社區業主無法截留管理費用，又要支付聘請律師、財務公司、公證機構等項費時，跟進項目經理可建議社區業主管理委員會采用，延期付款或者借款墊支方式解決資金缺口，并可使用玩笑口吻承諾“如果在職企業中標，可以保證利用公共區域經營來給社區業主創造收益，足以支付所需費用并且還有余額。”用以打消社區業主顧慮，博取業主代表信任。

篇2：物業管理顧問服務合作方式

　　* 常駐式任職顧問

　　深圳中旅聯合物業公司專家顧問團派駐專職顧問擔任項目理機構的主要負責人,將先進的服務理念與管理模式輸出嫁接到顧問項目,并負責項目日常運作與管理,最終達到顧問服務承諾的指標。

　　* 常駐不任職顧問

　　由深圳中旅聯合物業公司專家顧問團派駐專職顧問常駐項目現場對服務項目進行物業管理的咨詢、策劃、指導,使開發商的小區管理迅速達到行業先進水平,但日常管理由現場管理機構實行。

　　* 定期專項顧問

　　根據合作協議約定,對菜單式的組合、專項式的顧問項目提供定期派駐現場顧問服務。

　　全委托管理服務內容

　　1、積極參與前期介入,從物業管理角度協助開發商進行優化小區規劃配套及有關設備選型、智能化服務集成管理;提供促進銷售配套手段等;

　　2、開展多級培訓,打造以人為本的高素質物業管理團隊。

　　1) 物業管理所需的各級主任(經理)、助理、管理員的培訓;

　　2) 物業管理所需的各類工程、設備管理人員的業務培訓;

　　3) 各類操作員工的技能操作培訓;

　　4) 中旅聯合物業公司制度及職業道德培訓;

　　5) 物業管理基本概論及基本建筑知識培訓;

　　6) 顧客溝通技巧及需求辨別培訓;

　　7) 其他工作必備之未盡培訓內容。

　　3、房屋本體的管理及維護;

　　4、公共(有)設施、設備的使用管理和維護;

　　5、環境衛生管理;

　　6、消防及安全防衛;

　　7、物業紅線內車輛及車場的服務管理;

　　8、融洽和諧的社區服務關系和親善豐富的社區文化建設;

　　9、物業及小區的檔案、資料的管理;

　　10、便民特色服務的設計及管理;

　　11、物業收益性的經營、管理服務;

　　12、法律法規規定的其他事項;

　　13、導入ISO9001質量管理體系,保證服務質量和管理效果;

　　14、持續改進,以服務規范化、作業程序化的高品質服務,保證顧客滿意度的質量目標;

　　15、堅持不懈,以管理專業化、工作標準化的管理服務導向,保證管理物業的達標與評審合格;

　　16、多元經營,全面合理發揮物業增殖功能。

篇3：物業管理顧問服務推介

　　此項服務是受開發商之全權委托直接提供國際認可的優質物業管理服務,務求令業主住得安心的同時,亦令物業得以保值及升值。

　　物業管理顧問服務

　　此項服務是通過顧問小組協助開發商或其籌組的管理處開展日常之物業管理工作,并及時提供現場顧問服務以及運作檢討。

　　駐員物業管理顧問服務

　　此項服務是通過委派專業管理顧問人員駐場協助開發商或其籌組的管理處開展日常之物業管理工作,并及時提供現場顧問服務以及運作檢討。

　　物業管理運作評估服務

　　此項服務是針對物業管理之日常運作流程及成效進行評估,配以國際認可的工作標準,縮短中國境內與國際的服務距離。

　　機電工程顧問服務

　　此項顧問服務可于樓宇/小區規劃、設計及施工期間對物業工程進行評估,從物業管理角度提供意見,務求以最大限度地實現其合理性及可行性。服務范圍包括機電設備設計方案、機電設備運行培訓、機電設備維修計劃等。

　　為滿足客戶對電氣和機械服務的需要而成立。該部門由一群經驗豐富的工程師和技師組成,他們致力于執行高價值的修理和維護合同。他們最擅長的專業是空調和電氣設備、游泳池過濾設施、管道和排水、磚石砌工和木工。

　　所有的服務都以提供超值服務,以及提高并保持客戶資產價值為目標。我們的團隊對這些服務不斷進行評估,以實現更高水平的服務質量、交付時間和成本效益。

　　中介代理

　　我們的專業團隊致力于滿足廣大商用物業領域中業主和租戶的需要。每一個部門都能提供完整的交易服務,為商用物業的買賣和租賃提供咨詢。

　　我們憑借公司內部顧問團隊的專業服務,為客戶提供最佳的解決方案和最高的效益。這保證我們的客戶不僅可獲得全方位的支持,還能從精確、詳細的市場分析和價格預測中受益。

　　在理解客戶的期望方面,我們的目標是高效并富有成效地提供所有必要服務,將風險降至最低水平,實現最大回報。

　　商用物業

　　主要對寫字樓提供商用物業服務,同時也提供工業和零售物業服務,無論是提供商用物業收購還是出售服務,我們都與客戶密切合作,保證其產業獲得最大價值。我們在中國的投資團隊能提供物業市場所有領域的服務,包括酒店、度假村等專業領域。

　　我們的基本服務包括物業管理服務。在中國大陸參與的廣泛房地產項目,顯示出我們對提供可靠、高效益服務的承諾。憑借在物業管理、租賃管理和技術服務方面的專業優勢,我們能為客戶提供優質服務,以提高我們所管理的地產的資產和租賃價值。

　　無論您需要購買、出售或尋找房產,亦或希望投資或管理現有資產,也無論是一處單一房產還是一個大型地產組合,我們都能幫助您實現。