PC大廈公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作程序

　　一、目的

　　確保及時(shí)更新、改造、維護(hù)維修公用設(shè)施，保證其適時(shí)適量增容和正常運(yùn)行。

　　二、適用范圍

　　適用于花園管理處管理的公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修。

　　三、參考文件

　　1、《設(shè)施和工作環(huán)境管制程序》。

　　2、《分供的選擇與評(píng)估管制程序》。

　　3、《采購(gòu)管制程序》。

　　四、定義

　　1、公用設(shè)施的搶修：是指損壞的公用設(shè)施，已經(jīng)嚴(yán)重影響到客戶的人身和財(cái)產(chǎn)安全或其正常生活，必須對(duì)其及時(shí)進(jìn)行的維修。

　　2、外委：指委托公司外單位進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

　　3、自修：指管理處人員自行進(jìn)行的改造及維護(hù)維修。

　　五、職責(zé)

　　1、管理處職責(zé)：

　　(1)負(fù)責(zé)做好本管理區(qū)域內(nèi)維修(改造)、保養(yǎng)的年度及季度計(jì)劃和半年總結(jié);

　　(2)負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用3000元以下的項(xiàng)目的申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算;

　　(3)積極配合其它部門，做好由其它部門負(fù)責(zé)實(shí)施的本轄區(qū)內(nèi)的工程項(xiàng)目的施工管理和結(jié)算工作;

　　(4)組織有關(guān)部門對(duì)本管理處負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收;參與本管理區(qū)域內(nèi)其它工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作;

　　(5)管理處主任作為管理處負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng)目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時(shí)須督促員工做好工程項(xiàng)目的年度計(jì)劃、季度計(jì)劃和半年總結(jié)、管理處所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。

　　2、工程技術(shù)部職責(zé)

　　(1)作為維修(改造)項(xiàng)目的主審部門，負(fù)責(zé)立項(xiàng)工程方案及預(yù)算的審核;

　　(2)負(fù)責(zé)做好維修(改造)工程的年度總結(jié);

　　(3)負(fù)責(zé)單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用3000元以上的項(xiàng)目的申報(bào)、實(shí)施及結(jié)算;

　　(4)為各管理處提供工程方案、預(yù)算上的技術(shù)支持;

　　(5)組織有關(guān)部門對(duì)本部負(fù)責(zé)的項(xiàng)目進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將驗(yàn)收情況反饋給該項(xiàng)目所屬管理區(qū)域內(nèi)管理處;參與其它工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作;

　　(6)工程技術(shù)部經(jīng)理為部門負(fù)責(zé)的項(xiàng)目的第一責(zé)任人，須督促工程項(xiàng)目直接負(fù)責(zé)人做好工程的實(shí)施、安全質(zhì)量監(jiān)督、總結(jié)工作;同時(shí)須督促員工做好工程項(xiàng)目的年度總結(jié)和部門所負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)施。

　　3、財(cái)務(wù)部職責(zé)

　　(1)做好立項(xiàng)項(xiàng)目的預(yù)算審核工作，監(jiān)督和控制工程費(fèi)用的預(yù)算執(zhí)行情況;

　　(2)負(fù)責(zé)為各部門辦理工程項(xiàng)目的結(jié)算;

　　(3)參與工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。

　　六、資格和培訓(xùn)

　　執(zhí)行本程序無(wú)需特別的資格和培訓(xùn)。

　　七、程序

　　1、管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施的確認(rèn)

　　(1)物業(yè)管理原制作《公用設(shè)施一覽表》并徐備用相應(yīng)管網(wǎng)圖、供電線路圖、結(jié)構(gòu)圖、原理圖、說(shuō)明書等資料。資料應(yīng)予編號(hào)。

　　(2)管理區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施應(yīng)包括如下幾種：

　　A、供電、供水設(shè)施。

　　注：不包括水泵房、開關(guān)站、變(配)電所，該部分公用設(shè)施的控制按《供電供水設(shè)施控制程序》進(jìn)行。

　　B、路燈、公共通道燈、庭院燈、應(yīng)急燈。

　　C、花園內(nèi)休閑娛樂(lè)設(shè)施。

　　D、消防設(shè)施。

　　E、公共天線、公用電信線路。

　　F、清潔衛(wèi)生設(shè)施。

　　G、公共防盜設(shè)施。

　　H、其他公用設(shè)施。

　　2、責(zé)任范圍劃分

　　管理處主任根據(jù)《公用設(shè)施一覽表》和物業(yè)管理員人數(shù)及特長(zhǎng)劃分各物業(yè)管理員責(zé)任范圍，并在一覽表相應(yīng)欄目注明。

　　3、維修(改造)計(jì)劃

　　(1)“年度計(jì)劃”的制定

　　各管理處須于每年12月15日前做好下一年度的工程維修(改造)、設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃，維修(改造)、保養(yǎng)項(xiàng)目主要包括：電梯、空調(diào)機(jī)組、高(低)壓配電系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)組、消防系統(tǒng)、生活供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、電腦(網(wǎng)絡(luò))設(shè)施、停車場(chǎng)智能管理系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)、樓宇及公共場(chǎng)地、市政道路、園林綠化、出租房屋及設(shè)施、避雷設(shè)施等。

　　須報(bào)計(jì)劃的項(xiàng)目是指單項(xiàng)預(yù)算費(fèi)用2000元以上的項(xiàng)目。做計(jì)劃時(shí)必須根據(jù)實(shí)際管理需要，做到方案切實(shí)可行、預(yù)算基本準(zhǔn)確。各管理處將編制好的《年度維修(改造)計(jì)劃》送至總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部(送往工程技術(shù)部時(shí)須附送上用E*cel編制的計(jì)劃表磁盤，下同)。

　　(2)、季度計(jì)劃的制定

　　各管理處須在年度計(jì)劃的基礎(chǔ)上，根據(jù)實(shí)際管理情況，于每季度末做好下一季度的維修(改造)計(jì)劃(單項(xiàng)預(yù)算2000元以上的項(xiàng)目)，編制《季度維修(改造)計(jì)劃》表，并將計(jì)劃表送至總經(jīng)理、財(cái)務(wù)部、工程技術(shù)部。

　　4、日常巡視檢查

　　(1)物業(yè)管理員對(duì)自己責(zé)任范圍的公用設(shè)施在正常工作日內(nèi)

　　每天巡視檢查，并作《公用設(shè)施巡視記錄》。

　　(2)物業(yè)管理員對(duì)重要公用設(shè)施應(yīng)適當(dāng)增加巡視頻次，必要時(shí)，對(duì)其性能狀況可進(jìn)行試驗(yàn)。

　　5、計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修

　　(1)物業(yè)管理員根據(jù)下列資料提出計(jì)劃外公用設(shè)施改造及維護(hù)維修項(xiàng)目。

　　A、日常巡視檢查記錄。

　　B、客戶投訴記錄。

　　C、訪問(wèn)客戶記錄。

　　D、上級(jí)指示。

　　(2)經(jīng)批準(zhǔn)的計(jì)劃外項(xiàng)目由物業(yè)管理員按規(guī)定實(shí)施。

　　6、公用設(shè)施的搶修

　　(1)管理處主任當(dāng)班時(shí)，由主任組織實(shí)施搶修;管理處主任不在時(shí)，由責(zé)任物業(yè)管理員組織實(shí)施搶修。

　　(2)必要時(shí)，搶修負(fù)責(zé)人可向上級(jí)報(bào)告搶修情況或請(qǐng)求幫助。

　　(3)管理處所有人力、財(cái)力、物力應(yīng)優(yōu)先滿足搶修的需要。

　　(4)搶修完畢，管理處主任應(yīng)向經(jīng)理報(bào)告搶修情況，包括：

　　A、事故原因;

　　B、損失情況;

　　C、搶修結(jié)果;

　　D、搶修費(fèi)用;

　　E、糾正和預(yù)防措施。

　　7、除搶修外，公用設(shè)施在保修期內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)管理員書面通知并監(jiān)督施工單位或供應(yīng)商處理。

　　8、公用設(shè)施改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量的檢查。

　　(1)管理處主任重點(diǎn)檢查費(fèi)用500元以上的項(xiàng)目質(zhì)量和搶修項(xiàng)目質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知物業(yè)管理員處理。

　　(2)公司經(jīng)理隨機(jī)檢查公用設(shè)施的改造及維護(hù)維修工作質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)通知管理處主任處理并要求其書面報(bào)告處理結(jié)果。

　　八、相關(guān)表格記錄

　　《公用設(shè)施一覽表》 GD/E-QE-001-037-01

　　《年度維修(改造)計(jì)劃》 GD/E-QE-001-037-02

　　《季度維修(改造)計(jì)劃》 GD/E-QE-001-037-03

　　《公用設(shè)施巡視記錄》 GD/E-QE-001-037-04

篇2：物業(yè)園區(qū)美化公共設(shè)施改造溫馨提示

　　物業(yè)關(guān)于園區(qū)美化及公共設(shè)施改造的溫馨提示

　　尊敬的業(yè)主：

　　您好！zz物業(yè)服務(wù)中心近期對(duì)園區(qū)水系、園區(qū)石階、北門門禁進(jìn)行了美化及改造工作，特別提示如下：

　　（1）為了美化小區(qū)環(huán)境，服務(wù)中心已將園區(qū)中心水系開放。出于對(duì)孩子們的健康考慮，服務(wù)中心在這里特別提示您：水池中的水為中水。水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)不是以兒童入內(nèi)游戲、玩耍，而且為滿足水池中睡蓮的生長(zhǎng)需要，已將水池的水位在原水位基礎(chǔ)上提高約10公分。在此，服務(wù)中心特別提醒廣大家長(zhǎng)，為了孩子的健康、安全，請(qǐng)不要讓孩子單獨(dú)在水邊嬉戲玩耍。

　　（2）近日部分業(yè)主反映，連接兩塊水系的園區(qū)輔路為獨(dú)立石塊且凹凸不平，存在安全隱患。經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心與開發(fā)商園林綠化負(fù)責(zé)人溝通協(xié)調(diào)，該項(xiàng)工作之前已納入改造計(jì)劃，目前園路改造計(jì)劃已完工，已將石塊改造為石板小橋，特此提示。

　　（3）前期部分業(yè)主反映A1區(qū)北門開關(guān)速度過(guò)慢，近日北門的門禁開閉系統(tǒng)現(xiàn)已安裝完畢，由原來(lái)的刷卡后門自動(dòng)開啟的形式改為刷卡后業(yè)戶自行推拉的形式。由此帶來(lái)的不便，敬請(qǐng)諒解。

　　zz物業(yè)服務(wù)中心感謝廣大業(yè)主的關(guān)注與支持，更感謝熱心業(yè)主提出的合理化建議。相信有您的支持我們會(huì)做的更好。

　　zz物業(yè)服務(wù)中心

　　20**年6月6日

篇3：小區(qū)房屋本體部分設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修改造通告

　　關(guān)于小區(qū)房屋本體及部分設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修改造的通告

　　尊敬的z城業(yè)主（住戶）：

　　z城小區(qū)已10年，已步入成熟行列，小區(qū)房屋本體、設(shè)備設(shè)施等都出現(xiàn)了不同程度的破損及老化，嚴(yán)重影響到z城住戶的生活需要，為了保障業(yè)主的居住及使用感受，物業(yè)與業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)多次商討，確定了維修改造方案。總體為兩大部分：第一部分是是涉及到部分公共設(shè)施類維修改造項(xiàng)目，將通過(guò)向**地產(chǎn)溝通申請(qǐng)老客戶關(guān)懷基金來(lái)解決。第二部分涉及到z城房屋本體類維修改造的項(xiàng)目，將通過(guò)申請(qǐng)小區(qū)公共專項(xiàng)維修資金來(lái)解決；

　　經(jīng)z城物業(yè)、業(yè)主委員會(huì)與**地產(chǎn)的多次溝通，部分公共設(shè)施類維修改造項(xiàng)目已獲得批準(zhǔn)，資金已到位，即將陸續(xù)動(dòng)工。同時(shí)涉及到需要通過(guò)申請(qǐng)公共專項(xiàng)維修資金進(jìn)行的維修改造項(xiàng)目，需要全體業(yè)主的共同參與來(lái)完成費(fèi)用的申請(qǐng)工作，我們將同步進(jìn)行。

　　相關(guān)維修改造計(jì)劃如下：

　　一、**地產(chǎn)老客戶關(guān)懷資金改造項(xiàng)目

　　費(fèi)用來(lái)源：武漢**地產(chǎn)老客戶關(guān)懷資金費(fèi)用

　　序號(hào)　改造項(xiàng)目　具體改造范圍　改造時(shí)間

　　01　小區(qū)外圍圍墻修復(fù)　圍墻及鐵藝翻新　詳見改造區(qū)域公示牌

　　02　小區(qū)木藝小品維修改造　1.小區(qū)鐘樓木橋；

　　03　兒童娛樂(lè)設(shè)施更新改造　太陽(yáng)廣場(chǎng)

　　二、房屋本體類維修改造項(xiàng)目

　　費(fèi)用來(lái)源：申請(qǐng)z城小區(qū)公共專項(xiàng)維修資金

　　序號(hào)　改造項(xiàng)目　備注

　　01　業(yè)主家外墻、飄窗漏水　需要相關(guān)業(yè)主簽字同意后，由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)將申報(bào)材料遞交房管局核查審批后開展維修

　　02　公共區(qū)域樓道漏水

　　03　三期門禁系統(tǒng)修復(fù)

　　04　監(jiān)控設(shè)備設(shè)施改造

　　05　一期外墻瓷磚脫落修復(fù)

　　維修方案已確定，將報(bào)房管局審核后即可施工

　　相關(guān)改造時(shí)間，我們將在改造區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公示；如您有任何的疑問(wèn)和好的意見，歡迎您隨時(shí)與z城物業(yè)服務(wù)中心及z城業(yè)主委員會(huì)聯(lián)系。

　　我們將與2060戶業(yè)主一起共同見證即將煥發(fā)新活力的z城，感受2060戶業(yè)主齊心共建和諧z城的決心。

　　z城業(yè)主大會(huì)武漢市**物業(yè)服務(wù)有限公司

　　業(yè)主委員會(huì)z城物業(yè)服務(wù)中心