新樓盤疑難問題的處理辦法及統(tǒng)一解說詞

　　2.小區(qū)使用電梯的名稱、產(chǎn)地、特點(diǎn)?使用時(shí)間?維修周期?

　　答：廣船國際生產(chǎn)的富士電梯，產(chǎn)地廣州，運(yùn)行平穩(wěn)，性能卓越，是中國唯一可以生產(chǎn)船用電梯的廠家;每周電梯都會(huì)進(jìn)行例行保養(yǎng)，電梯公司安排專人在小區(qū)進(jìn)行監(jiān)護(hù);

　　3.車位出租嗎?月租多少?

　　答：待定

　　4.車輛出入口大門是否使用IC卡?

　　答：是

　　5.設(shè)備房在何位置?

　　答：設(shè)備房主要設(shè)備在地下室，閉路監(jiān)控設(shè)備及消防控制中心在首層。

　　6. “一體化酒店管理”是什么?

　　答：　"一體化管理”或稱為“綜合管理”，就是在同一個(gè)管理架構(gòu)下采用多種管理渠道，形成互補(bǔ)的運(yùn)作模式。一體化酒店管理就是采用酒店管理的模式進(jìn)行部門與總部共管的管理模式;

　　7. 你們物業(yè)為什么叫“酒店物業(yè)”?

　　答：之所以叫酒店物業(yè)原因有三點(diǎn)：

　　1、因本公司核心管理成員均來自知名酒店高層管理團(tuán)隊(duì)，利用酒店管理體系與傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)管理進(jìn)行優(yōu)化結(jié)合，令服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到星級(jí)酒店的水準(zhǔn)。

　　2、因?yàn)槲宜灸壳吧婕皹I(yè)務(wù)也包含酒店的經(jīng)營及顧問。

　　3、因酒店的整體環(huán)境往往要高于普通住宅、之所以叫酒店物業(yè)也就是說，我們可以把您的物業(yè)(住宅)以星級(jí)酒店式的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理和服務(wù)。

　　8. 你們的公攤費(fèi)用有哪些?如果我住1樓也要交電梯公攤費(fèi)用嗎?

　　答：公攤費(fèi)用一般包括：電梯公攤、變頻泵公攤、梯燈公攤。

　　一樓要交電梯公攤費(fèi)用，根據(jù)《商品房買賣合同》電梯屬整棟樓宇的公共設(shè)備，屬本棟樓業(yè)主共同所有，對(duì)其有使用的權(quán)利和維修，養(yǎng)護(hù)的責(zé)任;

　　9. 你們這里的24小時(shí)服務(wù)熱線是多少?什么問題都可以找你們嗎?

　　答：我們這里的24小時(shí)服務(wù)熱線是：0****

　　一般情況下，只要是在我們的服務(wù)范圍之內(nèi)我們能夠做到的會(huì)盡量幫助您的。

　　10. 這里的房子多少錢1㎡?陽臺(tái)怎樣算面積的?各樓層價(jià)格都一樣嗎?別的盤都降價(jià)了，你們?cè)趺催€這么貴?你們還會(huì)降價(jià)嗎?

　　答：約4500元/㎡，陽臺(tái)計(jì)算一半面積。各樓層價(jià)格不同，不同朝向和景觀，價(jià)格也不同。降價(jià)樓盤證明其產(chǎn)品價(jià)值與原有價(jià)格不符，AK金*灣不會(huì)以降價(jià)的做法降低業(yè)主的物業(yè)品質(zhì)，我們只做真正的品質(zhì)地產(chǎn)，為業(yè)主提供優(yōu)雅、高尚的社區(qū)環(huán)境。

　　11. 這里有多少戶?容積率和綠化率各是多少?坐向都有哪些?

　　答：一期建成約700多戶，2.65容積率,綠化率是38.3%,坐向:南北、東西。

　　12.這里的房子一般幾梯幾戶?都有多少平方的(什么戶型的)?實(shí)用率達(dá)到多少?

　　答：一梯兩戶至四戶三種戶型，配兩臺(tái)電梯;60～230平方,實(shí)用率達(dá)到73%以上。

　　13.該樓盤附近的交通情況怎樣?

　　答：如果駕車經(jīng)金城路至海田路出來，15分鐘內(nèi)可達(dá)到赤坎市區(qū)任何角落。海田路連接南北城市的主干道，北面連通廣湛高速公路，南面連接人民大道至開發(fā)區(qū)及霞山區(qū)，交通四通八達(dá)極為便利，絕無堵車之憂。樓盤門口有25路及10公交車，暢通霞山及其他各區(qū)。

　　14.附近有什么配套設(shè)施?(如：學(xué)校、醫(yī)院、超市、銀行、農(nóng)貿(mào)市場等)及該配套設(shè)施的市場定位情況?

　　答：金*灣小區(qū)內(nèi)設(shè)置有：

　　1、標(biāo)準(zhǔn)小超市、會(huì)所提供各種飲食、休閑、健身、娛樂、美容為一體星級(jí)服務(wù);

　　2、小區(qū)即將建成商業(yè)中心，提供綜合性的服務(wù);

　　3、**新八小學(xué)將在近期開工;

　　其它：1、醫(yī)療：**第一中醫(yī)院;

　　2、赤坎區(qū)商業(yè)中心：世貿(mào)大廈、嘉信茂廣場、興華廣場;

　　3、休閑娛樂：北橋公園、海田公園;

　　4、銀行：工商銀行;

　　5、市場：海田批發(fā)市場、北橋綜合市場、南華綜合市場。你們的銷售大廳賣完房子后做什么用?

　　15.怎么這里沒見到老年人及兒童活動(dòng)的地方?

　　答：老年人和兒童活動(dòng)的地方主要在園林設(shè)計(jì)中體現(xiàn)，以“人”“景”合一及

　　靜中有動(dòng)更好的與自然詼諧統(tǒng)一。

　　16.你們這房子能住多少年?

　　答：我們這里的房屋主體結(jié)構(gòu)是終身保障的(在沒有人為破壞及自然災(zāi)害條件下)，也就是說，您能住多少年我們就保障多少年，商品房實(shí)用年限一般為70年。

　　17.這個(gè)樓盤樓有多少層的?樓距一般有多大?

　　答：4幢17層，1幢27層，樓距一般有40～50米

　　18.你們的樓層高是幾米的?多大開間及進(jìn)身?

　　答：底層層高：4.0米,標(biāo)準(zhǔn)層層高：3.1米;

　　“層高”一般指標(biāo)準(zhǔn)層的高度，即相鄰板層中心線的距離;

　　“開間”一般指客廳的寬度;

　　“進(jìn)身”一般指入戶門到陽臺(tái)的距離(陽臺(tái)和入戶門在同一間的條件下)

　　19.為什么樓的外墻全是米黃色的?

　　答：因?yàn)橥鈮︻伾钦麄€(gè)樓盤的設(shè)計(jì)組成部分，采用這種色調(diào)更能體現(xiàn)該樓盤的設(shè)計(jì)風(fēng)格。

　　20.你們這里的車位是怎么配置的?地下的還是露天的?

　　答：全部是地下車庫;一期有600多個(gè);

　　21.斜頂坡屋面設(shè)計(jì)看是好看，但**天氣這么熱，你們隔熱是怎么做的，效果好不好?

　　答：樓頂斜屋面采用擠塑板隔熱材料，加上層高較高，隔熱效果良好;無論在工藝還是技術(shù)難度上要完全高于平板的設(shè)計(jì)及施工，您完全不必?fù)?dān)心它的隔熱性能，因坡屋面的有效面積完全大于平板的有效面積，加大了散熱;

　　22.樣板房裝修挺漂亮的，裝修多少錢1㎡?買樣板房帶不帶家私的?你們樣板房賣多少錢?

　　答：裝修價(jià)約2500元/㎡，樣板房家私不附售。樣板房一般不出售，如果客戶有心要，可以向發(fā)展商申請(qǐng)。

　　23.你們交樓時(shí)，門窗及其它(帶裝修)是否能與樣板房一致?

　　答：樣板房門窗與其他毛坯房的門窗基本一樣，毛坯房使用的是實(shí)木門;樣板房的裝修只是作為裝修效果展示，業(yè)主可作為裝修參考。

　　24.車位多少錢一個(gè)?是不是買了車位就不交其他費(fèi)用了?那么車位管理費(fèi)多少錢一個(gè)月?月保呢?

　　答：(1)車位的售價(jià)詢問可引導(dǎo)至營銷置業(yè)顧問處給予回答。

　　(2)買了車位還是要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的。

　　(3)車位的費(fèi)用分幾種情況：一是產(chǎn)權(quán)車位，交物業(yè)服務(wù)費(fèi);

　　二是租用室內(nèi)車位，即平常說的月保，***元/個(gè)。

　　25.你們這里的房產(chǎn)證多長時(shí)間可以辦理下來?

　　答：客戶成交以后，按規(guī)定提供所有相關(guān)資料，并辦理好銷售成交手續(xù)及銀行按揭，按房管局正常工作日辦理。

　　41.這里一套房子可以出幾個(gè)房產(chǎn)證?我怎么聽說其它樓盤都可以出到兩個(gè)甚至三個(gè)?出一個(gè)和多個(gè)有什么區(qū)別?

　　答：根據(jù)“國六條”規(guī)定：90平方米以下的房屋必須占項(xiàng)目總規(guī)劃的70%，但AK金*灣定位高端豪宅型產(chǎn)品，小面積戶型滿足不了置業(yè)者的居住需求。因此，AK金*灣參照廣州、深圳等大城市的做法，將兩套報(bào)建房屋整合為一套住宅出售。由于充分吸收了大城市各類2合1戶型的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，無論在空間使用、通風(fēng)采光，景觀層面，AK金*灣2合1戶型設(shè)計(jì)都將成為**地產(chǎn)的經(jīng)典之作。

　　根據(jù)央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)補(bǔ)充通知，各家銀行應(yīng)以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)，也就是說，只要家庭已經(jīng)貸款購買一套房，無論是以個(gè)人、夫妻還是子女名義，再貸款買房都將以第二套房來認(rèn)定，但成年子女則不在受限范圍內(nèi)。

　　2合1戶型按揭銷售建議：

　　一次性付清小戶型房款，大戶型以按揭辦理(或辦公積金貸款);

　　較大的一套使用公積金按揭，較小的一套使用商業(yè)按揭;

　　兩套房子分別使用兩個(gè)成年人名字辦理按揭(注意按央行、銀監(jiān)會(huì)執(zhí)行)

　　42.如果我買的是毛坯房，裝修要怎么做?

　　答：如果您買的是毛坯單元，在您辦理完收樓手續(xù)之后，在我們服務(wù)中心進(jìn)行裝修報(bào)建，屆時(shí)我們將安排專業(yè)的工程師對(duì)您的裝修報(bào)建進(jìn)行系統(tǒng)的服務(wù)與指導(dǎo)。

　　43.我裝修時(shí)大概要收什么費(fèi)用?大概多少錢?哪家裝修公司好些?我裝修時(shí)能不能請(qǐng)你們的人來給我裝修?你們裝修要比其它的貴吧?

　　答：一般情況下，報(bào)建裝修所含的費(fèi)用有，垃圾清運(yùn)費(fèi)(100平米以下的350元/戶;100平方米以上：550元/戶)、裝修許可證(保證金：每戶100元、工本費(fèi)：每戶20元;)裝修人員出入證工本費(fèi)(保證金：每張50元;每張5元;)和裝修所涉及的押金(4000元/戶)(押金在裝修完成時(shí)無息給予返還)，總費(fèi)用會(huì)根據(jù)我們之間簽訂的協(xié)議進(jìn)行收取;如果業(yè)主需要，我們可以提供設(shè)計(jì)公司及裝修施工單位供業(yè)主選擇，設(shè)計(jì)施工價(jià)格由業(yè)主與施工單位自行商洽。

　　44.比如說，我買了你們整層的房子，能打通嗎?

　　答：如果你買了整層的房子，在您裝修報(bào)建時(shí)，我們會(huì)有專業(yè)的工程師給您進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，會(huì)告訴您那里可以打那里不可打，一般情況下如果不影響承重及外立面時(shí)，我們會(huì)盡可能滿足您要求的。

　　45.空調(diào)能掛在外墻嗎?

　　答：本小區(qū)空調(diào)不可以掛在外墻，按規(guī)定安裝在空調(diào)欄桿內(nèi)，欄桿為鋁合金柵格;

　　空調(diào)毫無規(guī)則地掛在外墻象一塊塊立體的牛皮癬。現(xiàn)代建筑，為保護(hù)樓宇的整體外觀，使物業(yè)得到保值或增值，也為了提升物業(yè)的檔次，一般不再在外墻設(shè)計(jì)明顯的空調(diào)位。我們的空調(diào)位一般設(shè)計(jì)在較隱蔽的位置，或在外墻進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，并用幕墻進(jìn)行遮擋，既美化了整體效果又不占用和增加業(yè)主的房屋面積，使樓盤看起來更舒服和有檔次。

　　46.房子的護(hù)欄太矮，很容易就爬過去了，很不安全?

　　答：我們的護(hù)欄是根據(jù)國家建筑安全規(guī)范所設(shè)計(jì)的，目的是防止小朋友向外攀爬，至于防盜，我們這里有禮賓24小時(shí)巡邏。

　　47.項(xiàng)目太偏僻，很不方便?

　　答：對(duì)于工作緊張快節(jié)奏的都市人來說，家是一個(gè)寧靜、舒適、放松的溫馨港灣，沒有空氣污染也沒有噪音煩擾。以廣州為例，一些大的豪宅項(xiàng)目，例如星河灣、雅居樂、錦繡香江、華南碧桂園等，無一不是遠(yuǎn)離了城市的煩囂。而AK金*灣所處的海田板塊，有如早期的金沙灣新城，只需假以時(shí)日，發(fā)展?jié)摿薮蟮暮Ｌ锇鍓K甚至大幅度超越金沙灣成為赤坎及周邊地區(qū)富人的聚居地，而相關(guān)的配套設(shè)施亦會(huì)隨之而完善。

　　48.園林不錯(cuò)，就是樹木小了點(diǎn)，有些什么珍貴品種?

　　答：在跌水瀑布兩邊兩棵大樹叫沙糖椰子，是專門從海南移植過來，全區(qū)只有10多棵。與噴泉跌水瀑布相連的是景湖十景之八：夏威夷園林泳池，這里面的植物都大有來頭，泳池邊布迪椰子樹，是從中山移植過來的。再過去的是銀海藻，全區(qū)僅有7棵。都是**少有的植物。從恒溫按摩泳池可以望到對(duì)岸的加拿利海棗樹，也是**稀有品種。

　　你所看到的一切都是AK花了三年時(shí)間進(jìn)行規(guī)劃、開發(fā)的成果。園林里采用的植物樹種多達(dá)近百種，獨(dú)特的珍稀植物多達(dá)20種，從各地直接全冠移植過來，沒有那種光禿禿的感覺，也不用等幾年才長出樹葉，自然天成。就連小區(qū)里面沿路擺放的石頭也是系出名門，這些石頭叫黃蠟石，產(chǎn)自英德，是國內(nèi)鼎鼎有名的石材集中地，小區(qū)里已采用了過千噸的黃蠟石。不要以為石頭是隨便擺放的，AK請(qǐng)了中國第一擺，廣東中山棕櫚公司的大師過來親自指導(dǎo)擺放，石頭同植物搭配處處都構(gòu)成風(fēng)景。所以公園就在家門口，這句一點(diǎn)都不假。

　　49.園林是哪家公司設(shè)計(jì)的，說明什么風(fēng)格，體現(xiàn)什么主題?

　　答：由著名的園林設(shè)計(jì)公司貝爾高林設(shè)計(jì)，參照意大利科摩湖風(fēng)格，體現(xiàn)“城市向海 居住向湖”。

　　50.別的樓盤外墻都貼瓷磚，你們?cè)趺催B瓷磚都不貼的?這樣不是很容易漏(滲)水?

　　答：本樓盤采用聚合物水泥砂漿抹面、有掛鋼網(wǎng)、抗?jié)B。

　　因?yàn)榇纱u在上世紀(jì)用的較為廣泛，隨著新型建筑材料的不斷更新外墻瓷磚逐漸被外墻涂料替代，與瓷磚相比外墻涂料裝飾性良好、耐水性良好、耐污染性良好、自潔性良好、施工及維修容易。至于漏(滲)水問題您大可以放心，我們的外墻防水是用了十道工序才建造成的。

　　51.你們的外墻涂料用的是什么品牌的?聽說外墻涂料時(shí)間久了很容易裂縫的，你們這里的會(huì)嗎?

　　答：采用立邦品牌外墻漆，我們的外墻防水是用了十道工序才建造成的，施工時(shí)候有嚴(yán)格的質(zhì)量把關(guān)。

　　52.你們的外墻涂料可以用多少年?

　　答：這個(gè)有很強(qiáng)的地方性差異，就現(xiàn)在外墻涂料的生產(chǎn)技術(shù)水平一般可保持8-10年，不變色。

　　53.你們的窗戶用的是中空玻璃?有什么好處?

　　答：是的，中空玻璃中間部位充以干燥空氣，具有隔熱、隔音、防結(jié)霜、防結(jié)露、抗風(fēng)壓等優(yōu)良性能。

　　54.電梯每秒多少米，安全怎么保障?

　　答：廣船國際公司生產(chǎn)的富士電梯，D幢是1.75米/S其余的是1.5米/S，符合消防要求，經(jīng)過國家安全認(rèn)證和檢測，有專業(yè)人員定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。

　　55.欄桿黑色的也不好看，你們?cè)趺床蛔龀刹讳P鋼的?

　　答：我們選用欄桿主要是方鋼管，很結(jié)實(shí)，大方。鍍鋅工藝的欄桿持久耐用、可靠性好，鍍鋅層與鋼材間是冶金結(jié)合，成為鋼表面的一部分，因此鍍層的持久性較為可靠，能減少在運(yùn)送及使用過程中受到的機(jī)械損傷;鍍件的每一部分都能鍍上鋅，即使在凹陷處、尖角及隱蔽處都能全面的受到保護(hù)。

　　因?yàn)橐c仿歐式的設(shè)計(jì)理念及整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)格形成完美結(jié)合，所以沒有采用不銹鋼。

　　56.你能簡單介紹一下你們的“智能化監(jiān)控設(shè)備”及以后相應(yīng)的安防措施。

　　答：(此問題業(yè)主可能較為關(guān)注，請(qǐng)專業(yè)部門給予解釋)

　　57.如何將“幫銷售(地產(chǎn))賣房子”過渡到“幫客戶買房子”?

　　答：首先從態(tài)度上擺正自己觀點(diǎn)，讓客人感覺到你就是為他們的利益著想的，因?yàn)槟闶俏飿I(yè)的，是長期與業(yè)主打交道的，讓客人認(rèn)為你是“自己人”。

　　“讓客人與你做朋友”：因 “朋友”是一種互相信任、互相幫助的關(guān)系，如果能夠讓客人感覺到你是他的朋友，可增加客戶對(duì)樓盤的信賴度。

　　要相獲得“朋友”的關(guān)系，須謹(jǐn)慎你的措詞及體態(tài)語言。

　　例如：在與客人面談或電話溝通時(shí)應(yīng)注意的語言技巧

　　58.講話時(shí)表露出過強(qiáng)硬的表現(xiàn)欲，例如：“我認(rèn)為......”，

　　“我們公司絕對(duì)不可以......”，“你根本沒有必要......”等等;

　　59.語言不加以修飾，目標(biāo)過于明顯，并一下子將自己的意思強(qiáng)加于對(duì)方身上。

　　語氣過硬，遇到意見不合時(shí)，語調(diào)提高，情緒激昂等等。

　　因此，我們要對(duì)癥下藥，做到如下幾點(diǎn)：

　　60.見面或通電話前首先要明確自己的身份和目的(做到心中有數(shù))：我們是要撮合交易，并非與客人或業(yè)主爭執(zhí)、辯論誰是誰非，因此無須用一種辨證的心態(tài)與對(duì)方講話，況且我們還要提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

　　61.有可能的話最好對(duì)方的性格、為人、喜好等背景有個(gè)初步了解，有利于我們抓住對(duì)方的心理，投其所好、借題發(fā)揮。

　　62.要時(shí)刻注意自己說話的語氣和語調(diào)，注意語速，論據(jù)須具說服力，言語要得體，語氣要誠懇(拿物業(yè)講，要有對(duì)比性)。。。。。。

　　63.態(tài)度永遠(yuǎn)真誠、友好。

　　64.物業(yè)費(fèi)用從何時(shí)起開始收取?

　　答：一、業(yè)主的收樓時(shí)間為：收到收樓通知書明確的收樓時(shí)間7天內(nèi)前來金*灣物業(yè)服務(wù)中心辦理收樓手續(xù)，不在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理收樓手續(xù)的業(yè)主視同收樓;

　　一、管理費(fèi)的收取時(shí)間為：業(yè)主辦理收樓手續(xù)第二天開始計(jì)收(不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理收樓手續(xù)的業(yè)主從收到收樓通知書明確的收樓時(shí)間第八天開始計(jì)收);

　　二、管理費(fèi)減免時(shí)間段：業(yè)主辦理收樓手續(xù)第二天至第91天(不在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理收樓手續(xù)的業(yè)主從收到收樓通知書明確的收樓時(shí)間第八天至第99天)，減免時(shí)間為90天。

　　65.孩子入學(xué)問題如何解決?

　　答：幼兒園：寸金幼兒園;小學(xué)：第八小學(xué);中學(xué)：第七中學(xué);其他：金城中學(xué);

　　66.一期投入使用后，主要有幾個(gè)小區(qū)入口使用?

　　答：主要出入口2個(gè)，一個(gè)在金城路，一個(gè)在振興路，小車道出入口有2個(gè);摩托車及自行車出入口有一個(gè)在E幢背面。

　　67.工程方面的問題如何解釋?

　　答：金*灣已達(dá)到交樓條件，如果確實(shí)發(fā)現(xiàn)套間內(nèi)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，我公司將及時(shí)把存在問題施工單位重新整改，直至符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

　　68.對(duì)于業(yè)主提出先驗(yàn)收再交款的做法如何應(yīng)付?

　　此類業(yè)主多為一次性付款。首先說明金*灣已達(dá)到交樓條件，其次，說明現(xiàn)場收樓由我司專業(yè)收樓人員陪同，會(huì)記錄業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，且第一時(shí)間安排整改。盡量說服業(yè)主按照收樓流程進(jìn)行。如果一定要先行看樓的則需要特別咨詢組介入。

　　**AK房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　****物業(yè)管理有限公司

　　二0**年五月五日

　　附：《工作人員通訊錄》

　　《入伙通知書》

　　《辦理交收樓手續(xù)記錄表》

　　《住宅使用說明書》

　　《住宅質(zhì)量保證書》

篇2：新樓盤售樓部吧臺(tái)管理規(guī)程

　　1.0 目的

　　為了使吧臺(tái)更合理、規(guī)范地為客戶、業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)。

　　2.0適用范圍

　　健生·**世紀(jì)綠洲花園服務(wù)中心吧臺(tái)

　　3.0 工作職責(zé)

　　3.1 負(fù)責(zé)售樓中心客人的茶水/飲品供應(yīng)工作。

　　3.2 負(fù)責(zé)清洗吧臺(tái)所有玻璃器皿和服務(wù)用具,搞好衛(wèi)生工作。

　　3.3 負(fù)責(zé)吧臺(tái)所有物品、器具的保管與盤點(diǎn),保養(yǎng)吧臺(tái)內(nèi)設(shè)備,如有損壞及時(shí)報(bào)修。

　　3.4 做好各種為客服務(wù)必須品的補(bǔ)充替換。

　　3.5 保證客人準(zhǔn)時(shí)無誤地得到茶水/飲品。

　　3.6 隨時(shí)留意客人的動(dòng)靜,以便客人呼喚時(shí)能及時(shí)地作出反應(yīng)。

　　3.7 牢記使客人滿意并不難,但需要多一些微笑,多一些問候。

　　3.9 懂得餐廳基本服務(wù)用語,www.dewk.cn使客人有賓至如歸之感。

　　3.10 掌握各種飲品的服務(wù)意識(shí),不斷提高自己的業(yè)務(wù)知識(shí)。

　　3.12 積極參加各種培訓(xùn)和訓(xùn)練,不斷提高各種服務(wù)技能和技巧。

　　3.13 明確服務(wù)區(qū)內(nèi)存在的問題(包括工程安全隱患等問題)。

　　4.0 服務(wù)流程

　　4.1 在客人來到的時(shí)候,必須以完美的笑容說:"歡迎光臨"。

　　4.2 在客人右前方3米處帶路,之后等客人坐下時(shí)給客人倒上一杯水。

　　4.3 面對(duì)客戶時(shí),要面帶微笑;送上飲料時(shí),要用雙手呈上。

　　4.4 客戶進(jìn)入洽談區(qū)時(shí)主動(dòng)送上飲品,禮貌用語:"您好,請(qǐng)用水!"

　　4.5 客人走到吧臺(tái)時(shí),要主動(dòng)詢問:"先生/小姐,有什么可以幫您嗎?"

　　4.6 在客人離開時(shí),我們應(yīng)當(dāng)在門前送客人,并且面帶微笑地說:"歡迎下次光臨,再見。"

　　4.7 客人離開時(shí)要馬上收拾桌面,做好桌面及煙灰缸的清潔衛(wèi)生。

　　4.8 下班時(shí)要檢查吧臺(tái)所有物品、衛(wèi)生、電源等,確保安全。

　　5.0 著裝要求

　　5.1 必須統(tǒng)一穿著工衣、黑色皮鞋,戴印有"健生物業(yè)"標(biāo)志的工牌,長發(fā)的女員工戴好頭花。男員工不得留長發(fā)及怪異的發(fā)型。儀容著裝要整齊、整潔,鞋面要擦亮。可適當(dāng)修飾自己(化淡裝),保持給人一種舒適感。

　　5.2 可以根據(jù)當(dāng)天的氣溫情況,減少或添加衣物,但必須統(tǒng)一著裝。

　　5.3 工作時(shí)間內(nèi)不得配戴飾品。如耳環(huán)、項(xiàng)鏈、手鏈、手鐲、戒指等。

篇3：新樓盤開盤價(jià)格制定

　　新樓盤開盤價(jià)格的制定

　　開盤定價(jià)包括開盤均價(jià)及各單位具體價(jià)格的制定。通常情況下是先定開盤均價(jià)，再根據(jù)價(jià)格系數(shù)制定各單位的具體價(jià)格。在山海天城建營銷業(yè)務(wù)線，開盤均價(jià)是指一次性付款折實(shí)均價(jià)。

　　開盤定價(jià)是在綜合考慮市場、成本、經(jīng)營目標(biāo)三個(gè)因素的基礎(chǔ)上確定的。這里我們重點(diǎn)討論以下幾種方式：

　　市場定價(jià)法確定開盤均價(jià)（具體可見均價(jià)確定及價(jià)格策略）

　　1)運(yùn)用市場比較法初定均價(jià)

　　2)在初定均價(jià)的基礎(chǔ)上，確定不同階段對(duì)外放價(jià)的范圍。對(duì)外放價(jià)要遵循

　　聚焦原則，即“逐步縮小放價(jià)范圍，逼近客戶心理價(jià)位上限”。對(duì)于新開樓盤，開盤前至少要經(jīng)過三次放價(jià)過程。

　　前期推廣階段。在初定均價(jià)的基礎(chǔ)上，視情況上、下各浮動(dòng)一定量作為對(duì)外放價(jià)范圍。一般情況下，此階段的價(jià)格范圍較大，且上限應(yīng)高于實(shí)際開盤均價(jià)。

　　認(rèn)籌儲(chǔ)客階段。在前期推廣階段放價(jià)范圍的基礎(chǔ)上，根據(jù)認(rèn)籌情況和客戶對(duì)價(jià)格的反應(yīng)，認(rèn)籌期逐步縮小放價(jià)范圍；認(rèn)籌期末對(duì)外公布“豎向”均價(jià)范圍并根據(jù)客戶反應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

　　開盤前。在豎向均價(jià)范圍的基礎(chǔ)上，對(duì)外公布各單位單價(jià)范圍，并根據(jù)客戶反應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。

　　3)在各單位單價(jià)范圍的基礎(chǔ)上，調(diào)整得出具體價(jià)目表，并計(jì)算出開盤均價(jià)

　　案例：以A項(xiàng)目為例，其開盤均價(jià)的確定過程如下表所示：

　　具體價(jià)目表的確定方法

　　1）市場比較法初定均價(jià)

　　2）實(shí)地踏勘編制價(jià)格系數(shù)

　　3）通過模擬銷控和客戶心理價(jià)位分析，調(diào)整價(jià)格系數(shù)和均價(jià)

　　4）根據(jù)調(diào)整后的系數(shù)和均價(jià)，確定具體價(jià)目表