前 言
本手冊(cè)旨在解釋小區(qū)《業(yè)主臨時(shí)公約》(以下簡(jiǎn)稱臨時(shí)公約)及各項(xiàng)管理規(guī)定，以便于業(yè)主(使用人)進(jìn)一步了解“***”物業(yè)管理的內(nèi)容及運(yùn)作情況。其目的在于保證所有業(yè)主(使用人)能有效地使用其購(gòu)置的物業(yè)，提高物業(yè)價(jià)值及保持優(yōu)良的居住環(huán)境，而非對(duì)業(yè)主(使用人)加以約束。
各業(yè)主請(qǐng)?jiān)敿?xì)閱讀本手冊(cè)，并在承諾書上簽字或蓋章，以證明業(yè)主(使用人)承諾遵守本守則所立一切規(guī)則及條款。
物業(yè)公司將竭誠(chéng)為各業(yè)主(使用人)提供盡善盡美的管理和服務(wù)。
入住指南
一、關(guān)于管理公司
1、根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》(以下簡(jiǎn)稱合同)，成都**物業(yè)咨詢發(fā)展有限公司已被開發(fā)商聘請(qǐng)為“***”前期物業(yè)管理的管理公司。
2、管理公司有代表業(yè)主(使用人)就本小區(qū)的一般事務(wù)與相關(guān)部門進(jìn)行磋商及處理有關(guān)問題的權(quán)利;有權(quán)向業(yè)主(使用人)收取服務(wù)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。
3、管理公司根據(jù)《臨時(shí)公約》，將負(fù)責(zé)對(duì)小區(qū)所有公共區(qū)域、公共設(shè)備、公共設(shè)施進(jìn)行管理、保養(yǎng)、維護(hù)。
4、管理公司雇有專業(yè)維修和管理人員，負(fù)責(zé)小區(qū)一切日常事物和維修事物，所有工作人員不得向業(yè)主(使用人)收取小費(fèi)。
5、管理公司將向各業(yè)主(使用人)提供多項(xiàng)有償服務(wù)，項(xiàng)目設(shè)計(jì)及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)另行張榜公布。
6、各業(yè)主(使用人)可以任何形式向管理公司提出任何建議及投訴，管理公司將在24小時(shí)內(nèi)給予解釋或回復(fù)。
二、關(guān)于入住程序
1、管理公司在向業(yè)主交房一周前，向開發(fā)商辦理好房屋交驗(yàn)手續(xù)及準(zhǔn)備好房屋交接資料。
2、業(yè)主根據(jù)開發(fā)商發(fā)出的入住通知書所指定的日期向管理公司收樓。
3、收樓時(shí)業(yè)主向管理公司繳清各項(xiàng)費(fèi)用。
4、收樓時(shí)業(yè)主應(yīng)全面檢查物業(yè)內(nèi)設(shè)施設(shè)備及附屬物是否完好，并在房屋驗(yàn)收單上簽字認(rèn)可并領(lǐng)取房屋鑰匙。
注：業(yè)主若發(fā)現(xiàn)其物業(yè)有損壞缺陷之處請(qǐng)?jiān)隍?yàn)收單上注明，以利于物業(yè)公司安排進(jìn)行整改。
三、關(guān)于管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用
根據(jù)《公約》規(guī)定，業(yè)主(使用人)應(yīng)按時(shí)繳納以下費(fèi)用：
1、管理服務(wù)費(fèi)：
管理服務(wù)費(fèi)是根據(jù)每年度的管理開支預(yù)算而制定，并由市物價(jià)局核準(zhǔn)，管理服務(wù)費(fèi)金額將根據(jù)日后實(shí)際支出需要而調(diào)整，并經(jīng)市物價(jià)局核準(zhǔn)后執(zhí)行。調(diào)整前各業(yè)主將獲預(yù)先通知。在本物業(yè)入住時(shí)的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取按管理公司與開發(fā)商簽訂的《合同》辦理。
根據(jù)成都市政府1998(65)號(hào)文《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行辦法》第二十一條規(guī)定，在接房時(shí)業(yè)主向物業(yè)公司預(yù)交3個(gè)月物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
2、維修基金：
根據(jù)國(guó)務(wù)院(20**)379號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和國(guó)家建設(shè)部、財(cái)政部建住房(1998)213號(hào)《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，業(yè)主應(yīng)于驗(yàn)收其房屋時(shí)向管理公司繳納維修基金，以支付共用部位、共用設(shè)備設(shè)施大中修及更新改造開支。當(dāng)維修基金不足時(shí)，管理公司在經(jīng)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)書面允許后，要求各業(yè)主增繳維修基金。
3、電費(fèi)、水費(fèi)、氣費(fèi)、光纖、電話等代收代繳費(fèi)用。
水、電、氣、光纖、電話等代收代繳周轉(zhuǎn)金暫按每戶300.00元繳納。本小區(qū)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成立后，物業(yè)公司將按業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)要求退還給業(yè)主。
4、管理公司代替開發(fā)商和建筑商提供室內(nèi)所有設(shè)施保修和維修服務(wù)。但如因用戶更改原有設(shè)計(jì)或在規(guī)定保修期滿后，室內(nèi)各項(xiàng)維修需用戶另付維修費(fèi)。
5、業(yè)主(使用人)應(yīng)于每月1--5日繳納當(dāng)月管理費(fèi)。繳費(fèi)時(shí)間：星期一至星期五8：30--18：30，星期六、星期日9：00--17：00。
6、管理公司每半年將張榜公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收支報(bào)告，便于各業(yè)主(使用人)監(jiān)督費(fèi)用收支情況。
7、如有更改或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，原業(yè)主必須以書面形式通知管理公司，否則仍須負(fù)責(zé)該房屋的管理服務(wù)費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，水電氣周轉(zhuǎn)金及維修基金，應(yīng)按管理公司的指定方式辦理妥善手續(xù)，轉(zhuǎn)讓于新業(yè)主名下。
四、關(guān)于用水管理
1、業(yè)主(住戶)不得對(duì)設(shè)計(jì)安裝的供水管道隨意改動(dòng)，如確需增設(shè)管線及用水點(diǎn)，應(yīng)向物業(yè)公司提出書面申請(qǐng)，并附改裝方案及圖紙，經(jīng)物業(yè)公司審批同意交納保證金后，方可施工。完工后須經(jīng)驗(yàn)收合格后方可注水使用。
2、下水道內(nèi)禁止倒剩菜及其它廢物，如已造成堵塞，由物業(yè)工程維修部派人疏通維修，業(yè)主(住戶)戶內(nèi)部份維修費(fèi)用由業(yè)主(住戶)承擔(dān)。公用管道堵塞，其維修費(fèi)用由共用該管道業(yè)主(住戶)共同承擔(dān)。
3、業(yè)主(住戶)使用的明裝管道，禁止在上面懸掛任何物件，如因此而造成上下水管損壞所造成的損失，由造成損壞者負(fù)賠償責(zé)任。住戶短期離家不用水，應(yīng)關(guān)閉住戶總用水開關(guān)。
4、業(yè)主應(yīng)愛護(hù)水管計(jì)量裝置，不得人為損壞。如因人為的原因造成水表?yè)p壞或不通過(guò)水表用水，除負(fù)責(zé)賠償損失外并按偷水處理。
5、公共水管出現(xiàn)故障，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司工程維修部維修，不得擅自修理，如由此而造成公共管道及設(shè)施損壞，要負(fù)賠償責(zé)任。
6、業(yè)主(住戶)要及時(shí)繳納水費(fèi)，拖欠水費(fèi)將按規(guī)定加收滯納金，否則物業(yè)公司(管理處)有權(quán)停止供水。
7、業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)公司維修人員檢查和維修工作有義務(wù)提供方便。
五、關(guān)于用電管理
1、業(yè)主(住戶)應(yīng)維護(hù)供電設(shè)施的完整性，不得擅自拆改線路，如要增設(shè)線路，應(yīng)按管理規(guī)定向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，經(jīng)審批同意后，方可施工，以保證用電安全。
2、業(yè)主(住戶)不得私拉亂接電線，如因此而造成的用電設(shè)備損壞和觸電事故，由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。
3、業(yè)主(住戶)欲安裝特別用電設(shè)備，必須向物業(yè)公司提出申請(qǐng)，并接受監(jiān)督，以免造成超負(fù)荷損壞用電設(shè)備和電路，如負(fù)荷超過(guò)原設(shè)計(jì)，需更換電度表，開關(guān)，電路費(fèi)用及施工工時(shí)費(fèi)由住戶承擔(dān)。
4、業(yè)主(住戶)應(yīng)按月繳納電費(fèi)，拖欠電費(fèi)者將按規(guī)定加收滯納金，如經(jīng)催收仍不交者，物業(yè)公司有權(quán)停止向其供電。
5、電路出現(xiàn)故障應(yīng)通知物業(yè)公司工程維修部檢查維修，不準(zhǔn)私自觸及公共配電設(shè)施，尤其在供電時(shí)不得停電或帶電作業(yè)。如因私自作業(yè)造成公共電器設(shè)備損壞或人身傷害，全部責(zé)任由事故造成者承擔(dān)。
6、業(yè)主(住戶)室內(nèi)線路在保養(yǎng)期外發(fā)生故障，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司工程維修部維修，以免擴(kuò)大故障范圍，維修材料費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。
7、偷用公電將嚴(yán)格按規(guī)章處罰。
六、關(guān)于使用天然氣管理
1、小區(qū)內(nèi)天然氣已送至各戶，業(yè)主(住戶)不得擅自更改管路，如要變動(dòng)需提出申請(qǐng)報(bào)物業(yè)公司審核外，還要得到天然氣供氣公司的批準(zhǔn)。
2、業(yè)主(住戶)室內(nèi)天然氣總閥已經(jīng)天然氣供氣公司鉛封，如需解封，請(qǐng)?zhí)崆耙恢芟蛭飿I(yè)公司提出申請(qǐng)，以便物業(yè)公司與天然氣供氣公司聯(lián)系。
3、使用天然氣后應(yīng)關(guān)掉總閥，防止泄漏，以免造成事故。
4、當(dāng)使用熱水器時(shí)，關(guān)閉水閥后，從熱水器觀察孔看火是否熄滅，若不熄滅或緩慢(10秒以上)熄滅，應(yīng)及時(shí)通知維修人員處理，以防止干燒。
5、在天然氣的使用中如發(fā)現(xiàn)有異常現(xiàn)象(臭味、冒煙、明火等)應(yīng)及時(shí)切斷氣源，并立即通知維修人員維修。
6、禁止在熱水器和灶具附近放置易燃易爆物品，熱水器排氣上方不得用毛巾、衣服等遮蓋。
7、天然氣管路(含爐具、熱水器、恒熱裝置)出現(xiàn)故障，應(yīng)立即停止使用并立即報(bào)告物業(yè)公司工程維修部派員進(jìn)行修理，嚴(yán)禁自我處理，以避免發(fā)生爆炸、火災(zāi)事故。
七、關(guān)于電信、光纖管理
1、電信
(1)遵照電信部門關(guān)于電話使用、安裝、拆、移機(jī)、更名過(guò)戶及故障處理等有關(guān)規(guī)定，業(yè)主(住戶)需要有上述要求者，請(qǐng)到物業(yè)管理公司申報(bào)，并報(bào)電信局登記辦理。
(2)電話如發(fā)生故障，及時(shí)通知物業(yè)公司工程維修部查詢和檢修，切不可自行亂動(dòng)線路，更不能私自亂撬“電話分線箱”。
(3)禁止任何人損壞或阻斷通信，否則將按“電信法規(guī)”進(jìn)行處罰，并由肇事者由此引起的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
2、光纖電視
(1)光纖電視設(shè)施已接至各住戶，并已調(diào)試完畢，信號(hào)滿足正常收看，業(yè)主(住戶)不得擅自更改線路、插座位置及數(shù)量。如確需改裝，須向物業(yè)公司(管理處)提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后，由工程維修部派員安裝(如屬裝修單位安裝，請(qǐng)留檢查口，以便日后檢修)，以保證收視效果。
(2) 如有收視效果差或其它問題，應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)公司工程維修部維修，保修期滿后，戶內(nèi)維修費(fèi)用由業(yè)主(住戶)承擔(dān)，業(yè)主(住戶)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)繳納光纖電視收視費(fèi)。逾期不繳納收視費(fèi)，將停止輸送電視信號(hào)。
八、關(guān)于安全管理
1、用戶須詳細(xì)填妥用戶資料表并及時(shí)交回管理公司存檔。
2、為保障安全，所有由業(yè)主(使用人)雇傭的人員或被邀請(qǐng)來(lái)此暫居的親朋好友，需向管理公司登記備案或按公安機(jī)關(guān)對(duì)暫住人口的有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。
3、社區(qū)每日24小時(shí)均有護(hù)衛(wèi)人員值班和巡邏，員工均佩戴工作證，請(qǐng)業(yè)主(使用人)配合護(hù)衛(wèi)人員工作，以保障所有業(yè)主(使用人)的安全，并請(qǐng)注意以下幾點(diǎn)：
1)發(fā)現(xiàn)任何可疑人物，請(qǐng)?jiān)诎踩闆r下立即通知管理公司工作人員。
2)對(duì)進(jìn)入物業(yè)的的訪客將要求做會(huì)客登記，護(hù)衛(wèi)人員將先通過(guò)門禁系統(tǒng)與業(yè)主聯(lián)系，得到住戶允許后方可探訪。
3)房間無(wú)人時(shí)，請(qǐng)鎖好門、窗。
4)無(wú)人在室內(nèi)時(shí)，請(qǐng)關(guān)閉所有電器用具。
5)不要在禁止吸煙場(chǎng)所吸煙，在可吸煙場(chǎng)所，應(yīng)處理好煙蒂和火種。
6)定期檢查、維修電器設(shè)備、電線和滅火器等。
7)發(fā)現(xiàn)不明氣體時(shí)，不可開關(guān)電器包括使用電話。離開房屋后，鎖好門窗，立即通知管理人員或管理公司。
8)攜出大件物品及搬運(yùn)貨物出門，必須到管理公司處開具出門許可證，辦理該手續(xù)須由業(yè)主親自前往辦理。
9)業(yè)主(使用人)切勿隨便開門給陌生人，開門前必須先從防盜眼識(shí)別訪客。
10)熟悉臨近住戶，保持聯(lián)系，以便大家能夠互相照應(yīng)。
11)遇緊急情況時(shí)可直接報(bào)警或通知管理公司。
4、除護(hù)衛(wèi)人員外，公共區(qū)域周邊亦設(shè)有先進(jìn)的紅外線報(bào)警系統(tǒng)，以提高各業(yè)主(使用人)的安全保障等級(jí)。
九、關(guān)于消防管理
1、社區(qū)物業(yè)內(nèi)部配置有滅火設(shè)備，業(yè)主須緊記除救火外，不得使用消火栓及各種設(shè)備作其他用途。
2、切勿令電線負(fù)荷過(guò)量或在同一插座上插接多種電器，例如電爐、熨斗、電飯煲等。
3、勿在住宅內(nèi)儲(chǔ)藏易爆易燃物品。
4、最后離開住宅前，檢查并保證煙頭已熄滅，并把全部電器關(guān)閉。
5、易燃及危險(xiǎn)性物品應(yīng)放置在孩童無(wú)法觸及的地方。
6、請(qǐng)保持走廊、樓梯及防火通道暢通。
7、防火門必須保持經(jīng)常關(guān)閉。
8、如遇到易燃物品氣味時(shí)，切勿觸動(dòng)任何電器(包括電話、門鈴、電動(dòng)玩具等)開關(guān)，小心打開所有窗戶、門，讓空氣流通，然后離開現(xiàn)場(chǎng)并盡快通知管理公司。
9、請(qǐng)勿在小區(qū)內(nèi)燃放煙花爆竹。
10、如遇火警時(shí)應(yīng)：
1)保持鎮(zhèn)定。
2)關(guān)閉電力總閘及煤氣閥。
3)撥電話119通知消防隊(duì)。
4)及時(shí)通知社區(qū)護(hù)衛(wèi)員或管理公司，如時(shí)間許可，應(yīng)通知鄰近用戶。
5)如遇濃煙，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾覆蓋面部。
6)盡快前往社區(qū)地面或空曠地方。
11、管理公司將會(huì)安排每日巡查消防系統(tǒng)，加強(qiáng)員工的消防知識(shí)培訓(xùn)，定期進(jìn)行員工和業(yè)主的聯(lián)合消防演習(xí)。
十、關(guān)于清潔衛(wèi)生管理
1、管理公司負(fù)責(zé)公共場(chǎng)所的清潔及垃圾收集，業(yè)主(使用人)物業(yè)內(nèi)部的清潔、防蟲工作應(yīng)自行負(fù)責(zé)或委托管理公司進(jìn)行。
2、業(yè)主(使用人)應(yīng)將其室內(nèi)垃圾用垃圾袋包裝妥當(dāng)，不得隨意拋灑，應(yīng)擺放在指定位置。
3、管理公司將組織人力、物力對(duì)公共場(chǎng)所設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒和維護(hù)，但小區(qū)公共區(qū)域的清潔有賴于全體業(yè)主的通力合作。敬請(qǐng)各業(yè)主(使用人)
A：請(qǐng)勿將廢物扔至樓下，應(yīng)放入樓層或樓外指定垃圾存放處，由清潔工每天定時(shí)打掃、清運(yùn)。
B：請(qǐng)勿在社區(qū)內(nèi)隨地吐痰、亂扔紙屑、果皮等廢棄物。
C：請(qǐng)勿在社區(qū)建筑物上張貼廣告和標(biāo)語(yǔ)等。
D：請(qǐng)勿踐踏草坪及損害綠化設(shè)施和景點(diǎn)、攀折花木。
E：業(yè)主裝修后的建筑垃圾，請(qǐng)清運(yùn)至指定地點(diǎn)，禁止堆放在樓內(nèi)或社區(qū)道路上。
F：為了擁有潔凈的生活環(huán)境，在本物業(yè)內(nèi)飼養(yǎng)寵物，應(yīng)按《四川省犬類限養(yǎng)區(qū)犬只管理規(guī)定》和《成都市市容市貌管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。
十一、關(guān)于停車場(chǎng)管理
1、凡進(jìn)入“***”車輛須遵守本規(guī)定。
2、根據(jù)小區(qū)規(guī)劃，公共區(qū)域內(nèi)不得停放機(jī)動(dòng)車，本小區(qū)機(jī)動(dòng)車需停放在停車場(chǎng)內(nèi)。
3、本小區(qū)車輛管理分為機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車兩種。
4、小區(qū)內(nèi)停車實(shí)行歸屬權(quán)使用及租賃使用兩種方式。
5、道路交通法規(guī)為社區(qū)停車管理規(guī)定的基礎(chǔ)，兩者同時(shí)適用，所有小區(qū)的車輛駕駛?cè)耸考败囍魇墁F(xiàn)行的交通規(guī)則和本規(guī)定管制。
6、小區(qū)的駕駛?cè)耸宽毘钟蟹显撥囕v類別的有效駕駛執(zhí)照和行駛證。
7、任何車輛均須獲得管理公司批準(zhǔn)，才可使用停車場(chǎng)，車位用戶不得私下將車位調(diào)換或轉(zhuǎn)讓，如轉(zhuǎn)讓，須通知管理公司。
8、切記所有車位只可用作停泊車輛之用。車輛應(yīng)停泊于指定的車位劃線范圍內(nèi)，以免阻礙其它車輛的通行。
9、所有駕車人士須注意及遵守交通標(biāo)志(包括道路標(biāo)記)和遵從管理員、護(hù)衛(wèi)員或管理公司職員的指揮。
10、車位用戶不得令管理公司或其他車位用戶受火警威脅，或任何滋擾、麻煩、破壞、不便及其他損害。
11、因停車導(dǎo)致停車場(chǎng)之結(jié)構(gòu)或設(shè)備損壞，車位用戶須負(fù)責(zé)一切賠償。
12、停車費(fèi)僅為車輛場(chǎng)地租用費(fèi)用，而不是車輛保管費(fèi)用，因而車輛發(fā)生遺失、損傷，管理公司不承擔(dān)此類責(zé)任。
13、車輛駕駛?cè)耸宽氭i好車門或車庫(kù)門并保管好車內(nèi)財(cái)物。
14、嚴(yán)禁在停車場(chǎng)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛車輛和在小區(qū)公共區(qū)域鳴號(hào)。
15、不得在非指定范圍內(nèi)裝卸貨物、修理及清潔汽車。
16、小區(qū)內(nèi)最高車速不得超過(guò)5公里/小時(shí)。
17、管理公司有權(quán)禁止違反停車場(chǎng)規(guī)則和管理規(guī)定的車輛停放于本小區(qū)。
18、任何車輛的駕駛者或車主在停車場(chǎng)內(nèi)拋棄物件，儲(chǔ)放雜物、污染地面等造成管理公司額外費(fèi)用支出或其他損失須據(jù)實(shí)賠償。
19、車庫(kù)內(nèi)不得儲(chǔ)放各種易燃、易爆及腐蝕性物品。造成他人損失由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償。
20、管理公司將以合理之價(jià)格為業(yè)主提供洗車服務(wù)。
十二、關(guān)于緊急程序
1、當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，應(yīng)注意：
保持冷靜。
關(guān)閉電源及煤氣總閥。
通知管理公司及撥打相關(guān)電話如119、110。
詳細(xì)告之你的電話、姓名、單位、街道、樓層及門牌號(hào)等。
按管理公司指示離開災(zāi)區(qū)，在離開過(guò)程中應(yīng)蹲著身體爬行并用濕毛巾或濕布掩面。
2、當(dāng)發(fā)生地震或風(fēng)暴時(shí)，應(yīng)注意：
保持鎮(zhèn)靜。
遠(yuǎn)離窗戶、玻璃隔板及架或懸掛物件的地方。
不要躲在樓梯下。
要有應(yīng)付余震的思想準(zhǔn)備。
勿聽信或傳播謠言
業(yè)主應(yīng)詳細(xì)閱讀本守則并將守則之條款告之家人和朋友，如有任何疑問，請(qǐng)向管理公司查詢，我們將樂意盡力協(xié)助;同時(shí)管理公司保留修改、調(diào)整本守則的權(quán)利。
感謝各位業(yè)主的理解和支持。
篇2：物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)
物管案例:轉(zhuǎn)讓商鋪忘了公約 原業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)
余女士系本市亮都商場(chǎng)某商鋪的原業(yè)主。幾個(gè)月前，順利將該商鋪轉(zhuǎn)手。不過(guò)讓她沒想到的是，7月份，她突然收到法院的一紙傳票，原商鋪的物業(yè)管理公司居然要求她繼續(xù)支付物業(yè)管理費(fèi)。余女士萬(wàn)萬(wàn)沒想到自家商鋪都轉(zhuǎn)手好幾個(gè)月了，自己居然還得為新業(yè)主照付物業(yè)費(fèi)。
[案例提示]
業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)應(yīng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理，尤其應(yīng)注意是入住時(shí)與物業(yè)管理公司簽訂的公約合同等中的相關(guān)條款。
[案例分析]
庭審中，物業(yè)管理公司拿出了一份余女士當(dāng)初與物業(yè)管理公司曾簽訂的一份“公約”，約定一旦業(yè)主轉(zhuǎn)讓其擁有的單元時(shí)，須將轉(zhuǎn)讓情況書面通知物業(yè)公司，否則，前業(yè)主仍對(duì)該單元的管理費(fèi)用及一切相關(guān)事項(xiàng)負(fù)有責(zé)任。但余女士未履約，應(yīng)按規(guī)定繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)。日前，法院判定，該管理公約對(duì)雙方的確具有法律約束力，余女士須繼續(xù)承擔(dān)物業(yè)管理費(fèi)1568.8元。
篇3：物管案例：業(yè)主反對(duì)物業(yè)管理公約怎么辦
物管案例：業(yè)主反對(duì)物業(yè)管理公約怎么辦
某物業(yè)管理公司承接了一小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)后，草擬了物業(yè)管理公約，交給業(yè)主討論。不料，公約遭到了全體業(yè)主的激烈反對(duì)，其焦點(diǎn)主要集中在如下兩款：
（1）物業(yè)管理者為進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)而對(duì)業(yè)主或用戶造成的一切損失，物業(yè)管理者不承擔(dān)民事賠償責(zé)任；
（2）如果業(yè)主或用戶欠繳物業(yè)管理費(fèi)及水電費(fèi)等，則物業(yè)管理者有權(quán)采取斷水、斷電、斷暖的做法，直到所欠費(fèi)用繳清為止。
對(duì)此物業(yè)管理公司應(yīng)該怎么辦？
[案例分析]
物業(yè)管理公約是業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方間的服務(wù)合同，雙方形成的是消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者的關(guān)系。業(yè)主作為消費(fèi)者享有《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所規(guī)定的一切權(quán)利。本案例中的前款約定物業(yè)管理公司實(shí)際上侵犯了業(yè)主的知情權(quán)，其作為免責(zé)條款，對(duì)業(yè)主是不公平的，符合《合同法》第40條規(guī)定“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的該條款無(wú)效?！惫蚀丝畹闹贫ú煌?。
本案例的后款觸碰了物業(yè)管理實(shí)踐中的一個(gè)敏感話題，那就是物業(yè)管理公司有無(wú)權(quán)利對(duì)業(yè)主采取斷水、斷電、斷暖的等做法，根據(jù)我國(guó)相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，供電企業(yè)在發(fā)電、供電系統(tǒng)正常的情況下，應(yīng)當(dāng)連續(xù)向用戶供電，不得中斷。因供電設(shè)施檢修、依法限電或者用戶違法用電等原因，需要中斷供電時(shí)，供電企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定事先通知用戶。用戶逾期未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以從逾期之日起，加收違約金。自逾期之日起計(jì)算，超過(guò)30日，經(jīng)催繳仍未繳付電費(fèi)的，供電企業(yè)可以按規(guī)定程序停止供電。由此可見，中止供電的權(quán)利僅在供電企業(yè)，而且供電企業(yè)也不得隨意中止供電?？梢娢飿I(yè)公司無(wú)權(quán)斷電。從實(shí)踐的角度看極易激化矛盾，又有侵犯業(yè)主消費(fèi)權(quán)之嫌，此款制定同樣不妥。
[解決方法]
沒有必要的免責(zé)條款，物業(yè)管理工作難以開展，前款可改為：
物業(yè)管理者進(jìn)行如下活動(dòng)時(shí)，對(duì)業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：
?。?）為救助人命而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；
（2）為避免業(yè)主或用戶財(cái)產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；
?。?）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；
（4）其他類似上述情形。
后款可改為：物業(yè)管理者有權(quán)對(duì)欠繳費(fèi)業(yè)主提起民事訴訟，并可參照《中華人民共和國(guó)合同法》第182條、第184條的規(guī)定減少損失。
《合同法》第182條規(guī)定“用電人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和當(dāng)事人的約定及時(shí)交付電費(fèi)。用電人逾期不交付電費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按照約定支付違約金。經(jīng)催告用電人在合理期限內(nèi)仍不交付電費(fèi)和違約金的，供電人可以按照國(guó)家規(guī)定的程序中止供電?！?/p>
《合同法》第182條規(guī)定“供用水、供用氣、供用熱力合同，參照供用電合同的有關(guān)規(guī)定。
[相關(guān)法規(guī)政策]
1．《物業(yè)管理?xiàng)l例》（節(jié)選）
......
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
第六條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用；
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)。
業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。
......
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。
國(guó)家對(duì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
第三十三條從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
第三十五條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。
第三十六條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。
物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第三十七條物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)。
業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。
第四十條物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
第四十三條縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。
第四十四條物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬由雙方約定。
第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。
物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第四十六條對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。
有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)管理企業(yè)雇請(qǐng)保安人員的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關(guān)規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四十九條縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)使用人和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
2．《中華人民共和國(guó)合同法》（略）
3．《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（略）