“景江華庭”專案整合推廣策劃案
北京大水廣告
20**-7-07
引子
要給我的創(chuàng)作賦予一個值得在市場銷售的商品
我要求它必須有一些與其它商品的不同
這些就是策劃運動背后的構(gòu)想
或者說是策劃的源動力……
一、
景江華庭，如何看待？
u
甲方如何看待？
荊江地產(chǎn)的第一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，目的是積累開發(fā)經(jīng)驗，攫取房地產(chǎn)行業(yè)第一桶金。不否認(rèn)，快速回款是第一要素。
u
乙方如何看待？
這是北京大水廣告在武漢操作的一個中小戶型復(fù)合住宅項目，我們將充分運用專業(yè)的廣告語言和手法，將其推入市場。而在這之前，我們正在分秒不停的思考……
u
市場將如何看待？
若推廣不利：
景江華庭是武漢近10個小戶型項目之一，它位于六渡橋，和別處小戶型同樣不一定適合居住。
若推廣得力：
景江華庭臨近武漢商業(yè)核心地段、位于動靜之間，真正滿足居住需求、符合購買能力的小戶型產(chǎn)品。足以在一段時間內(nèi)，駕馭武漢小戶型市場，成為市場領(lǐng)袖。
二、
景江華庭，如何包裝？
為什么要包裝？
——包裝是為了界定產(chǎn)品，重新喚醒購房者對小戶型市場信心。
武漢房地產(chǎn)市場競爭殘酷，小戶型市場更是一種盲目的競爭。眾多開發(fā)商紛紛盲目跟進(jìn)小戶型，策劃機構(gòu)不負(fù)責(zé)任藐視居住本質(zhì)，市場散戶被媒體愚弄進(jìn)行所謂“輕松置業(yè)”。
我們在思考，如果小戶型市場沒有真正優(yōu)秀的產(chǎn)品供應(yīng)，對于眾多開發(fā)商來說是失策的，對于購房者來說是無辜的，對于服務(wù)于甲方、并充分銜接市場的策略機構(gòu)來說，是無奈的。
探究這種市場狀況的成因，很簡單：小戶型的單價被炒得很高，在利益的面前，甲方忘記了風(fēng)險，乙方放棄了專業(yè)。
所幸，對于景江華庭，荊江和大水都是冷靜的。也只有這樣，雙方在目前都對我們的項目充滿信心。
任何一個房地產(chǎn)項目，支撐它的元素有四點：地段/產(chǎn)品/價格/服務(wù)，以及它的外延（公司實力/銷售現(xiàn)場/人員素質(zhì)）。
經(jīng)過我們的深層發(fā)掘，景江華庭應(yīng)該這樣來詮釋：
我們的優(yōu)勢：
六渡橋繁華地段（大漢口中心）/
完美版小戶型（獨立廚房、陽臺）/
新銳生活
原始價格
我們的劣勢：
在市面小戶型產(chǎn)品肆意宣傳酒店式服務(wù)的年代，物業(yè)配套服務(wù)是本項目最大的劣勢。
所以，包裝景江華庭就是強化優(yōu)勢，弱化劣勢！
強化地段優(yōu)勢
u
對于優(yōu)勢的強化、提煉：
提煉地段優(yōu)勢
A．地段：前進(jìn)路110號
中山大道/六渡橋
大漢口中心/六渡橋畔，靜享都市繁華
強化產(chǎn)品優(yōu)勢
提煉產(chǎn)品優(yōu)勢
B．產(chǎn)品：小戶型
精裝/純住
獨立廚房、陽臺/完美版小戶型
強化價格優(yōu)勢
強化產(chǎn)品優(yōu)勢
C．價格：市面小戶型5000的均價
本項目4000均價
漢口中心樓市的原始價格
由以上優(yōu)勢分析與提煉得到，我們可觸及/可營造的生活形態(tài)是：
景江華庭——新銳生活核心！
u
對于劣勢的模糊，轉(zhuǎn)借：
轉(zhuǎn)借服務(wù)劣勢
模糊服務(wù)劣勢
D．服務(wù)/配套：無附加服務(wù)配套
中山大道/商業(yè)泛會所
非酒店（制造絕對的排他性）
據(jù)此，我們提煉的項目主題定位（體系）為：
景江華庭
JINJIANG
HUATING
六渡橋畔│靜享都市繁華
新銳生活核心
精裝
/
純住
/
非酒店
/
完美版小戶型
/
大漢口中心
“漢口中心樓市的原始價格”，作為一個敏感要素，不便在整體定位中出現(xiàn)，可在后期推廣中作為定位的體系的有力支撐。
項目整體包裝還涉及vi系統(tǒng)的制作、銷售現(xiàn)場的設(shè)置、樓盤氛圍的營造，這部分工作可提升客戶對開發(fā)企業(yè)及項目本身的信任度。（具體設(shè)計請見附件）
大水廣告為荊江地產(chǎn)聯(lián)系眾多精裝修材料供應(yīng)商，在推廣方面為本項目提供數(shù)塊路牌做戶外媒體宣傳。
戶外廣告發(fā)布創(chuàng)意：1.
我們在一起！
2.
8月8日，大漢口，沸騰！
3．8月8日，新銳群，狂歡！
三、
景江華庭，如何推介？
階段策略：
經(jīng)過我們整體設(shè)計包裝后的“景江華庭”，若為純小戶型項目，那么在各方面均好性已明顯，并具排他性。市場推介也較為簡單。考慮本項目50%體量為中大戶型和部分商業(yè)裙樓，若整體推介，則會讓受眾面擴大，信息傳遞互相干擾，不利于后期銷售執(zhí)行。
所以，我們設(shè)想將“景江華庭”項目人為分隔成三期推介：
景江華庭Ⅰ
新銳群
——
針對A棟480套小戶型
景江華庭Ⅱ
中堅層
——
針對B/C棟大中戶型
景江華庭Ⅲ
旺座
——
針對3層商業(yè)裙樓
以“新銳群”、“中堅層”、“旺座”等副案名的引入來弱化“景江華庭”特定概念不突出的缺陷，并使三期推廣極具針對性并保證脈絡(luò)連貫。
先期我們向市場推介A棟小戶型，即：“景江華庭Ⅰ
新銳群”
媒介策略：
小戶型產(chǎn)品的特性注定了在前期市場推介的階段需要強勢投放廣告，以吸引年輕及投資群體關(guān)注。據(jù)業(yè)界經(jīng)驗，房地產(chǎn)項目整體廣告投入應(yīng)保證在階段銷售回款的1%較為合適，但本項目廣告費用預(yù)計在30萬左右，高頻率投放基本不可行。
只要堅信產(chǎn)品優(yōu)勢，廣告投入必然可促進(jìn)項目銷售。
巧妙控制廣告的通路與載體，可獲得意想不到的良好局面。
開發(fā)商放量的廣告投入，必然增進(jìn)市場信心。
產(chǎn)品優(yōu)勢是基礎(chǔ)。基礎(chǔ)牢靠，廣告投入必然創(chuàng)造巨額回報！
小戶型市場信心/重心重新建立，哄搶局面必然出現(xiàn)。
投資置業(yè)人買漲不買跌，開發(fā)商理性提價，效益最大化。
小戶型價值/形象的提升，可促進(jìn)后續(xù)大中戶型銷售，并指導(dǎo)定價。
媒介選擇：A.
楚天都市報/楚天金報組合——武漢發(fā)行量最大的報紙媒體，在漢正街市場閱讀人群以萬計。可協(xié)助本項目取得楚天創(chuàng)新戶型獎（參評企業(yè)為萬科、金地、福星惠喻等知名地產(chǎn)品牌企業(yè)），并配合本項目推廣在銷售現(xiàn)場舉行楚天購房課堂活動、以“在輕軌邊安一個家”為主題，組織楚天家園購房直通車特別專列。
B．武漢晨報——發(fā)行量較小，但是年青人喜愛閱讀的一份報紙。
媒介排期：
產(chǎn)品的良性是廣告創(chuàng)意的基礎(chǔ)，而對于產(chǎn)品的解釋必須指導(dǎo)性、藝術(shù)化。
對于“景江華庭”,指導(dǎo)性=剖析、批判、立憲。
對于“景江華庭”,藝術(shù)化=制造懸念、正反傾訴、推介賣點。
第一戰(zhàn)：專業(yè)性/指導(dǎo)性軟性宣傳指明市場現(xiàn)狀
7月22日
軟文：剖析武漢小戶型產(chǎn)品現(xiàn)狀（戶型/精裝/服務(wù)）（楚天都市報）
7月29日
軟文：解析小戶型產(chǎn)品價值構(gòu)成（價格/性價比）（楚天都市報）
第二戰(zhàn)：硬性廣告制造懸念，市場預(yù)熱，吸引最大關(guān)注
7月22日
硬廣：漢口中心樓市
“鉑金”地段
“原始”價格
/
楚天都市報
/
23×17（銅版紙）/
營銷中心接受誠意咨詢、登記
7月29日
硬廣：漢口中心樓市
“鉑金”地段
“原始”價格
/
楚天都市報
/
23×34（銅版紙）/
認(rèn)購金卡、銀卡限量發(fā)售
同期配合舉行楚天購房課堂活動開辦/“楚天家園購房課堂”，為武漢購房者介紹選購?fù)顿Y小戶型樓盤的有關(guān)知識
第三戰(zhàn)：硬廣強勢推介賣點體系，激發(fā)購房熱潮
8月5日（楚天都市報）
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
要好地段！/
OPEN開盤倒計時
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
不住酒店！
/
OPEN開盤倒計時
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
要好品質(zhì)！/
OPEN開盤倒計時
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
不要太貴！/
OPEN開盤倒計時
8月6日
（楚天金報）
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
要好地段！/
OPEN開盤倒計時
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
不住酒店！
/
OPEN開盤倒計時
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
要好品質(zhì)！/
OPEN開盤倒計時
硬廣/
1/4版：新銳群：我/……/
不要太貴！/
OPEN開盤倒計時
第四戰(zhàn)：熱銷說服意向客戶，促進(jìn)尾盤銷售
8月12日
硬廣/半版：景江華庭熱銷局面
（楚天都市報）
軟文/半版：“開盤項目點評”及“銷售情況點評”
8月13日
硬廣/半版：景江華庭熱銷局面
（楚天金報）
以“在輕軌邊安一個家”為主題，組織楚天家園購房直通車特別專列
相關(guān)平面表現(xiàn)（正式合同簽訂前恕不提供）
投放計劃表（合計：34.3萬）
本計劃擬定于8月8日（周日）開盤，從開盤前兩周開始預(yù)熱，開盤前兩至三天進(jìn)行強力推廣，開盤后一周對開盤熱銷情況給予總結(jié)：
發(fā)布時間
發(fā)布媒體
版面
版數(shù)
價格
7月22日（周四）
楚天都市報
23×17（銅版紙）
1
4萬
7月29日（周四）
楚天都市報
23×34（銅版紙）
1
8萬
8月5日（周四）
楚天都市報
23×12（新聞紙）
2.7×4＝10.8萬
8月6日（周五）
楚天金報
23×17（新聞紙）
1.5×4＝6萬
8月12日（周四）
楚天都市報
23×17（銅版紙）
1
4萬
8月13日（周五）
楚天金報
23×17（新聞紙）
1
1.5萬
活動配合：
（1）在20**楚天家園戶型推介活動中，為景江華庭爭取“創(chuàng)新戶型獎”
（2）以“在輕軌邊安一個家”為主題，組織楚天家園購房直通車特別專列
（3）開辦“楚天家園購房課堂”，為武漢購房者介紹選購?fù)顿Y小戶型樓盤的有關(guān)知識
（4）開盤后，在《楚天都市報》發(fā)布開盤新聞一篇。
景江華庭，如何入市？（整合營銷策略）
銷售管理：
運營機制（日常工作流程與管理/薪金制度）
人員培訓(xùn)（禮儀/銷講/SP技巧）
銷售執(zhí)行（建議）：
預(yù)約登記，發(fā)放金卡
低價入市，每周一價
……
（正式合同簽訂后，乙方免費提供相應(yīng)顧問咨詢服務(wù)）
四、
本項目創(chuàng)作團隊及取費
創(chuàng)作團隊：
取費標(biāo)準(zhǔn)：
1．
前期項目現(xiàn)場包裝費用：以訂立合同為準(zhǔn)
2．
報廣設(shè)計費用：1200元/稿×7=8,400元
3．
軟文撰寫費用：5元/字
4．
銷售咨詢顧問費用：免費接受咨詢
5．
全案策劃費用：30,000元
篇2：商業(yè)廣場項目推廣報告
一、 推廣目的
1、 樹立項目整體形象，提升項目知名度，建立市民對于本案的美譽度
2、 充分展現(xiàn)本案有別于全市業(yè)已面市的其它商業(yè)項目的特征與特色
3、 充分體現(xiàn)本案作為商業(yè)項目的投資價值以及投資回報的安全性、可靠性
4、 實現(xiàn)項目整體銷售目標(biāo)：力爭在3個月時間內(nèi)達(dá)到可售面積60%的銷售率，同時銷售均價達(dá)到13500/㎡(建面)
二、 總體推廣策略
由于政府要求本案在國慶節(jié)期間開業(yè)，因此銷售和招商工作已經(jīng)臨迫在眉睫，然而，本案尚不具備較高的市場知名度，因此中原認(rèn)為為實現(xiàn)推廣目的，應(yīng)主要采用以下策略：
1、挖掘項目核心賣點，展現(xiàn)本項目獨具特色的功能定位，建立鮮明、突出的項目形象
本案并沒有在市場上達(dá)到預(yù)期的知名度，尚不具備較強生命力，無論是投資、經(jīng)營或未來的客戶，還不足以對他們產(chǎn)生巨大的吸引力，因此，中原認(rèn)為本項目成功的前提是樹立項目的形象和相當(dāng)?shù)闹龋鼙娬J(rèn)知--認(rèn)可--購買/承租。
2、通過開售前期吸引具有相當(dāng)品牌號召力的主力店進(jìn)場促進(jìn)銷售和 招商工作的開展;同時完善項目自身硬件設(shè)施、功能配套、交鋪標(biāo)準(zhǔn)，提升項目檔次、規(guī)格。
本案先期已經(jīng)成功引進(jìn)“好又多”量販，目前中原正積極聯(lián)絡(luò)“KFC”、“上島咖啡”等品牌商家，目的均在于促進(jìn)銷售;同時，確立本案較高的檔次定位對于提升銷售價格具有相當(dāng)大的幫助。
3、采用創(chuàng)新、靈活、豐富的推廣手段和推廣渠道及時有效地尋找并積累客戶，縮短推廣周期。
對于商業(yè)項目而言，能否在短期內(nèi)達(dá)到理想的銷售業(yè)績，推售策略的制定和推售方式尤其重要。單純銷售的方式和常規(guī)的推廣渠道未必完全適合于本項目
以下兩方面工作顯得由為重要
1)、逐級鎖定推廣層面并適當(dāng)拓寬，針對不同層面的客戶展開推廣工作
對于本項目的購買客群，中原認(rèn)為大體上由這幾個版塊構(gòu)成--
A、 項目周邊收入較高的常住居民
B、 緊鄰項目的市政府、事業(yè)機關(guān)公務(wù)員和設(shè)計院從業(yè)人員
C、 主城區(qū)(主要是渝中區(qū))收入較為豐厚、穩(wěn)定的個人及家庭
D、 外地來渝投資客(如溫州炒房團)
E、 少數(shù)有資金實力的餐飲、娛樂、百貨零售運營商和古玩經(jīng)營商
對于本項目的租賃客群，中原認(rèn)為大體上由這幾個版塊構(gòu)成--
A、 國內(nèi)知名品牌商家
B、 我市經(jīng)營情況良好，具有拓張意向的餐飲、娛樂、百貨零售運營商和古玩經(jīng)營商
C、 外地知名餐飲、娛樂、百貨零、古玩經(jīng)營商
D、 具有一定資金實力，處于創(chuàng)業(yè)階段的個體經(jīng)營戶
建議針對不同類型客群采用有效的推廣媒體和手段迅速高效地積累客戶。
2)、推廣工具的多樣化
中原建議本項目應(yīng)通過報版、戶外、地盤包裝、車身、活動、直銷、中原商業(yè)組內(nèi)部客戶資源、中原一手項目客戶資源、中原二手網(wǎng)絡(luò)相結(jié)合的方式，形成全方位、立體化的營銷網(wǎng)絡(luò)來實現(xiàn)整合傳播的效果。
4、銷售與招商同步進(jìn)行
考慮到本項目將主要采用“返租”的方式進(jìn)行銷售，實現(xiàn)銷售目標(biāo)是首要目標(biāo)，但為使項目能在國慶期間順利開業(yè)，因此有必要及早開始招商，此舉不僅有利于減小開發(fā)商用于“返租回報”的資金壓力，更重要的是有利于項目在今后較長一段時期內(nèi)良好有序地經(jīng)營。
5、采取兩條途徑進(jìn)行推廣
對“泰古廣場”和“三峽古玩城”展開兩條推廣脈絡(luò)，以“泰古廣場”的推廣為主線，貫穿項目的整個推廣過程;以“三峽古玩城”的推廣為輔線，采取更具針對性的推廣手法。
三、“泰古廣場”推廣周期預(yù)估
1、重要推廣節(jié)點預(yù)計
時間 事項 備注
04年5月5日 中原銷售部進(jìn)場 中原建議銷售人員盡早進(jìn)場，以便于項目提前積累客戶
04年5月8日 在報媒上刊登第一次硬性廣告 “五一”長假結(jié)束后上班的第一天應(yīng)將項目形象推出市場
04年6月12日 預(yù)售許可證辦理下來，項目開盤 正式進(jìn)入銷售階段
04年6月19日 第一批認(rèn)購客戶簽定合同
04年9月12日 完成可售面積60%銷量
04年10月中旬 參加秋季房交會，并爭取使總體銷量完成80%
注：推廣計劃將根據(jù)實際工作進(jìn)度時間表來制定，并做出相應(yīng)的調(diào)整，因此此次推廣計劃僅為初步構(gòu)想。
2、項目推廣階段劃分
階段 蓄勢期 強銷期 尾盤期
時間 04年6月12日開盤前 04年6月12日開盤至04年9月12日 04年9月12日至04年11月12日
推廣主題 商機
項目特色 深化項目投資價值
宣傳銷售業(yè)績 項目經(jīng)營特色
良好的經(jīng)營管理
目的 引起市場關(guān)注，引導(dǎo)目標(biāo)客群的投資意識，完成開盤前的認(rèn)購積累 激發(fā)客戶強烈的購買欲，盡快實現(xiàn)銷售目標(biāo) 增強客戶購買的信心，促進(jìn)招商工作開展
相關(guān)工作 61557; 廣告公司及相關(guān)合作單位確定
61557; 項目功能劃分確定
61557; 相關(guān)的包裝完成
61557; 項目推廣思路及媒體計劃確定
61557; 租售方式確定
61557; 價格策略確定
61557; 認(rèn)購及開盤活動方案確定
61557; 銷控方案確定 61557; 階段推廣方案確定
61557; 活動及媒體計劃方案確定
61557; 前期推廣工作總結(jié)和推廣效果評估
61557; 相關(guān)策略調(diào)整 61557; 部分樓層開業(yè)前期準(zhǔn)備
四、“泰古廣場”推廣費用預(yù)算
按照慣例，項目總體推廣費用一般在總銷售額的2.5~3%左右。而考慮到本項目自身的特點和所處的市場競爭態(tài)勢，因此，中原建議本項目的推廣費用為：可售面積銷售總額的1.5%
1、 銷售金額預(yù)估
(實際銷售價格)
樓層 面積(㎡) 建面售價(元/㎡) 套內(nèi)售價(元/㎡) 租金(元/㎡8226;月) 銷售總額(萬元)
1F 5224 16000 32000 150 8358.4
2F 4625 11000 22000 80 5087.5
說明：根據(jù)前期功能設(shè)定，3F、4F初步考慮定位為三峽古玩城，有可能采取租售并舉的方式，因此，暫不納入“泰古廣場”銷售總額考慮中
銷售總價：
83584000 + 50875000 = 134459000元
2、 總體推廣費用預(yù)算
按照以上對總體銷售金額的預(yù)算，以及對推廣費用比例的估算，項目總體推廣費用為：
134459000元×1.5 % =200萬元
3、 各階段推廣費用分配
推廣階段 蓄勢期 強銷期 尾盤期 合計
費用比例 30% 55% 15% 100%
金額(萬元) 60 110 30 200
4、 各類型推廣費用分配(暫定)
項目 包裝 活動 媒體 戶外 其它 合計
比例 20% 10% 50% 5% 15% 100%
金額(萬元) 40 20 100 10 30 200
說明：包裝費用包括售房部的基礎(chǔ)建造、裝修，LOGO墻及用于現(xiàn)場氛圍營造的費用;其它費用主要包括車身廣告、廣播等費用。
五、推廣階段劃分
1、蓄勢推廣階段
1)時間
04年5月5日~04年6月12日
2)推廣主題
中原認(rèn)為，為使本項目達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)，該階段首先應(yīng)以“商機”為推廣主題。
項目所在區(qū)域商業(yè)供應(yīng)不集中，總體規(guī)模不大，因此直接導(dǎo)致商業(yè)氛圍的匱乏，最易讓人直接感受到，此點亦是經(jīng)營商家和投資者不愿意選擇本項目的最大因素和制約點，因此，應(yīng)針對此劣勢，著力宣傳項目周邊龐大的常住居民和高消費群體、大量的旅游觀光群體，讓受眾體會到潛在的巨大消費力和消費需求，本項目的出現(xiàn)將徹底改變學(xué)田灣地區(qū)長期以來商業(yè)氛圍匱乏的形象。
本項目最大的特征是與人民廣場有著密切的關(guān)聯(lián)性，因此應(yīng)利用這一前提強調(diào)項目的區(qū)位特征，通過訴求項目絕版的區(qū)位價值讓目標(biāo)客群感受到項目的稀缺性和唯一性，即緊鄰人民廣場的“標(biāo)志性商用物業(yè)”，給客戶一個明確的概念以區(qū)別于其他項目
同時，通過宣傳品牌商家的進(jìn)駐體現(xiàn)其精明獨到的眼光和良好的經(jīng)營前景，促進(jìn)銷售及招商
以上三點共同圍繞項目的投資價值進(jìn)行訴求
3)宣傳重點
建議將蓄勢期推廣劃分為兩個階段，即“認(rèn)知項目的投資價值”和“認(rèn)可其投資價值”
【蓄勢期第一階段】
此階段的宣傳目的在于引導(dǎo)受眾的“投資”意識，讓他們意識到本區(qū)域的商業(yè)氛圍隨著“泰古廣場”的出現(xiàn)將會有翻天覆地的變革
A、 推出“商機”主題并進(jìn)行強勢訴求，預(yù)熱項目區(qū)位價值，引起受眾廣泛關(guān)注
具體圍繞以下幾點以軟文結(jié)合形象廣告、專家訪談的形式作系列宣傳：
*宣傳該區(qū)域蘊藏的巨大市場消費力和消費需求
*宣傳區(qū)域商業(yè)供應(yīng)的空白
*宣傳區(qū)位的絕版性、標(biāo)志性，表現(xiàn)其增值前景
*宣傳前期引入商家對于項目的認(rèn)可
B、 對項目區(qū)位進(jìn)行介紹和報道，在客戶心目中強化本項目與人民廣場之間的密切聯(lián)系，突出區(qū)位的絕版性和旅游商業(yè)附加值
【蓄勢期第二階段】 通過前一階段引入“商機”主題，實質(zhì)上是圍繞“項目區(qū)位”進(jìn)行炒作，在達(dá)到預(yù)期宣傳效果的前提下應(yīng)對項目特色、投資回報方式等更為實在的內(nèi)容進(jìn)行宣傳，凸顯項目形象與特征，初步建立客戶的投資信心
A、介紹項目特色，使受眾對于本案整體形象產(chǎn)生較為清晰的認(rèn)知，初步形成“標(biāo)志性、生態(tài)、格調(diào)、麗都”的物業(yè)形象
B、“重慶第一賺錢磁場”
隨著第一階段項目形象的建立，本階段應(yīng)提出鮮明的形象-- “重慶第一賺錢磁場”，強行將訴求主題灌輸?shù)娇蛻舻挠洃浿校⑼ㄟ^媒體闡述和豐富主題的含義，向客戶展現(xiàn)本項目的競爭優(yōu)勢。
C、 安全可靠的投資回報模式
*豐厚的投資回報(5年返還40%)
*品牌商家良好的經(jīng)營能夠提供穩(wěn)定的投資
*開發(fā)商建立商管公司保障項目良好的后期經(jīng)營
D、 開盤信息發(fā)布
*銷售信息的報道
*開盤活動告知
4)推廣渠道
A、 地盤包裝
*工地圍墻包裝
根據(jù)項目VI系統(tǒng)對工地護板進(jìn)行包裝
*售房部
通過售房部直接灌輸給客戶項目即將發(fā)售的信息
*戶外廣告
現(xiàn)階段建議重新更換工地現(xiàn)場戶外廣告牌展示項目形象
B、報版
主要媒體選擇：商報、晨報、晚報、日報
商報
對商業(yè)項目而言該媒體針對性強，從目前來看，商報有比較多的固定的中高端讀者群體，且經(jīng)常牽頭進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)專題的炒作，中原建議其為主要媒體
晨報
目前本地發(fā)行量最大的報紙之一，但上載的房產(chǎn)廣告太多，因此若選擇為主要媒體宣傳效果不夠突出，因此建議可作為軟文的主要載體，并在開盤期間及強銷期投入一定硬廣告
晚報
為本案輔助媒體，配合項目推廣重大活動的宣傳和銷售信息發(fā)布。
日報
主要針對公務(wù)員員作嘗試性投放
C、車身廣告
A、建議選擇261路投放3個月的車身廣告,該路線為空調(diào)大巴,車況較好，路線長，能形成頻次較高的流動廣告效果。
B、同時，可考慮選擇829路投放3個月的車身廣告,該路線為人和街--桂花園，基本涵蓋了項目潛在的日常消費者范圍，能夠形成較有針對性的廣告效果，且花費較低
D、直投
因此中原公司將在前期派銷售人員對各目標(biāo)客群、重點客戶依此進(jìn)行拜訪，派發(fā)宣傳資料，積累客戶。
E、外展場
建議在解放碑步行街區(qū)域聯(lián)系一處外展場(如巴黎經(jīng)典門口處)，在周末作項目形象宣傳
5)推廣活動
A、房交會
無論是否參加房交會，均應(yīng)在此階段加大廣告投入力度
B、招商說明會
建議在開盤前兩個星期召開，對外介紹已經(jīng)引入之商家，并邀請聯(lián)系中的商家和積累的客戶，營造開盤前的聲勢。
C、開盤
建議選擇6月12日(星期六)正式開盤
6)針對三峽古玩城的推廣
A、推廣重點
此階段的工作重點首先在于廣泛征集了解古玩經(jīng)營商家的意見，以提供準(zhǔn)確的參考指標(biāo)用于制定鋪面劃分、租售方式、租金以及售價價格水平的確定
其次應(yīng)針對4.15日“古玩研討會”作相關(guān)軟文報道，讓古玩商家注意到本項目即將面市，并對有興趣進(jìn)場的客戶作前期積累
同時通過訴求“政府扶持的唯一合法古玩市場”強化客戶進(jìn)場經(jīng)營的信心
綜合以上三點，此階段的工作重點應(yīng)為：完善古玩城方案--積累客戶--樹立形象
B、推廣渠道
此階段推廣渠道應(yīng)主要為報紙軟文炒作，主要媒體應(yīng)為晨報、商報，
值得注意的是近期經(jīng)濟報即將推出“收藏鑒寶”專版，建議可以考慮以供稿的形式與其長期合作并針對古玩城作專版
C、活動
*“古玩研討會”
已經(jīng)于4.15日召開并達(dá)到預(yù)期目的
2、強勢推廣階段
1)時間
04年6月12日~04年9月12日
2)推廣主題
> 上一階段的已經(jīng)讓客戶對本項目自身的投資價值有了一定程度的了解，那么中原建議本階段的推廣工作重點應(yīng)是“強化商機主題--強化本項目的投資價值--建立客戶投資本項目的信心”。
中原認(rèn)為深化“區(qū)域商機”、“項目特色”、“地段絕版性和升值前景”、“投資回報的穩(wěn)定性”四方面主題將能帶給客戶這一心理感受。
前一階段的工作主要通過“虛實結(jié)合”的手段對商機進(jìn)行了宣傳，而現(xiàn)階段應(yīng)通過更為實際的內(nèi)容展現(xiàn)吸引客戶投資，例如通過各類投資項目收益水平、風(fēng)險的比較對項目投資價值作直觀、可信的分析。
另一方面，由于本階段項目已進(jìn)入實質(zhì)性的銷售期，對項目銷售狀況的宣傳有利于營造火熱的銷售氛圍，引發(fā)客戶購買的沖動。
同時，為改變該地區(qū)長時期以來商業(yè)氛圍不濃厚的缺陷，適時推出“SHOPPING一個好心情”的宣傳口號
3)宣傳重點
中原建議將本階段的宣傳重點落足于對構(gòu)成項目投資的相關(guān)要素的報道，同時結(jié)合對項目熱銷的炒作
A、關(guān)于銷售信息的發(fā)布
在經(jīng)歷了火熱的開盤認(rèn)購，銷售工作已全面鋪開，建議在本階段將熱銷的情況予以報道，引發(fā)客戶強烈的購買欲，關(guān)于銷售信息的發(fā)布可分為以下幾類：
*成交數(shù)量及成交金額報道
*搶購場面的報道
*業(yè)主對項目的評價
*專家對熱銷的現(xiàn)象進(jìn)行分析
B、構(gòu)成項目投資價值的要素
*地段價值
*物業(yè)硬件特色
*旅游商業(yè)附加值
*風(fēng)格與文化特色
*商業(yè)物業(yè)的收益水平
C、項目相關(guān)消息發(fā)布
*工程進(jìn)展情況
*業(yè)主活動報道
*國慶開業(yè)信息報道
4)推廣渠道
A、報版
此階段最主要的推廣渠道
較為集中和大量地投放在商報、晨報晚報、日報上的硬廣告結(jié)合軟文強化項目的投資價值，宣傳市場關(guān)注程度，營造熱銷的氛圍
B、電臺廣告
建議在04年6月上旬~04年9月下旬開始針對電臺廣播投放電臺廣告，中原建議以收聽頻率較高的交通臺“路況通報”等欄目為主要考慮對象。
C、車視TV
隨著天氣的不斷轉(zhuǎn)熱，越來越多的人涌入車況較好，有冷氣開放的中價車，因此，此階段可考慮投放一定數(shù)量的車視廣告
5)推廣活動
B、業(yè)主答謝會
9月下旬召開一次答謝會，并對銷售業(yè)績加以宣傳
6)針對三峽古玩城的推廣渠道
A、成立古玩協(xié)會
有助于迅速積累有價值的客戶
能更好的樹立起三峽古玩城的品牌形象
有效吸引公眾、社會、傳媒的關(guān)注
奠定三峽古玩城在重慶唯一合法、最高檔次的地位
B、在經(jīng)濟報上的周四專版登載有關(guān)古玩的一些常識
培育起更多的古玩、收藏文化氛圍
C、在條件成熟的情況下，舉行諸如拍賣會、鑒賞會、古玩展覽會等 活動
迅速樹立和擴大三峽古玩城的名氣
7)推售步驟建議
建議首期開盤(6月12日)推出第一層和第三層，其中一層主要采取返租結(jié)合帶租約銷售方式發(fā)售，三層采用招租結(jié)合分零銷售;7月12日推出第二層，采取返租結(jié)合帶租約銷售方式發(fā)售，第四層采用整層招租或銷售的方式。
3、尾盤推廣階段
1)、時間
04年9月12日~ 04年11月12日
2)、推廣主題
通過前兩個階段的推廣，本項目的銷售目標(biāo)已經(jīng)基本實現(xiàn)，中原建議可將本階段推廣工作的重點放在招商工作上和商家進(jìn)場相關(guān)條件配合上，以保證項目能在國慶期間順利開業(yè)
同時應(yīng)對項目的未來良好經(jīng)營著力進(jìn)行描述，加強客戶長期持續(xù)經(jīng)營的信心
3)宣傳重點
*項目經(jīng)營的特色化
*項目一流的硬件設(shè)施、設(shè)備
*項目完善的商業(yè)管理及配套服務(wù)
中原認(rèn)為以上三點是本項目良好經(jīng)營的重要支撐，建議將此三點作為本階段的宣傳重點
4)媒體宣傳
此階段投放相對較少，建議以表現(xiàn)項目實景的硬性廣告為主，輔以適量軟文。
5)開業(yè)活動
A、國慶開業(yè)活動
建議開放部分樓層，吸引市民前來消費
6)針對三峽古玩城的推廣活動
A、成渝兩地古玩商家交流復(fù)訪會
目的在于借鑒外地經(jīng)驗，并適當(dāng)拓寬項目知名度，打造優(yōu)質(zhì)的古玩賣場
B、舉行諸如拍賣會、鑒賞會、古玩展覽會等活動
打響三峽古玩城知名度
C、動員已簽約的客戶在三峽、萬州地區(qū)或古玩交易發(fā)達(dá)的其它城市舉辦項目推介會
極好的提升項目檔次和知名度，能引來優(yōu)質(zhì)客戶，切實推動銷售額
篇3：X旅游項目網(wǎng)絡(luò)推廣策劃書
zz旅游項目網(wǎng)絡(luò)推廣策劃書
一、項目前提：我國是一個擁有古老文化的國家，對于其他國家而言，我國則是一個神秘而富有色彩的文明古國。這么一個富有東方神秘色彩的國家，無形之中蘊涵了許多等待人們發(fā)掘的物質(zhì)、精神文化，這些文化的開發(fā)與利用造就了旅游業(yè)的發(fā)展，因此旅游業(yè)蘊涵了巨大的商機。
二、項目簡介：該項目旨在提出新的旅游概念，更好的將可利用資源發(fā)展成旅游項目中的新概念，并不斷開發(fā)新的資源作為新的旅游項目。通過對該旅游項目的推廣，使其吸引國內(nèi)外人們的目光，其中以推廣歐美地區(qū)為主、國內(nèi)為輔。最后實現(xiàn)在旅游項目上面的盈利。
三、項目實現(xiàn)：
1、方案提出：開發(fā)旅游項目的前提是擁有可靠的旅游資源，面對旅游業(yè)界的強大競爭，有必要推出一些新的旅游概念，及開發(fā)出新的旅游項目，由此來應(yīng)對在旅游業(yè)中強大的競爭對手。傳統(tǒng)的旅游概念是依靠現(xiàn)有的實景資源進(jìn)行的一種參觀式旅游，這種傳統(tǒng)的旅游概念實現(xiàn)起來比較容易，然而也有一定的缺陷，比如：無法吸引人群，只會使人覺得來游玩一次就夠了，沒什么新鮮感。即使再好的旅游風(fēng)景區(qū)也會因為單調(diào)的參觀旅游而使人失去興趣。無法做到旅游在人群中的二次推廣。（比如當(dāng)某人問去過某地旅游的人感覺如何，那人也許會說：某地也不過如此，沒什么好玩的。）這樣就會浪費一個景點資源在旅游公司中的利用價值。
在已有的實景旅游資源中加入民俗文化，比如各種民族風(fēng)情，科學(xué)文化等。我們目前已將中醫(yī)文化融入到旅游業(yè)之中，旨在利用中醫(yī)在世人心中的神秘性，將其推廣讓世人熟悉和了解中醫(yī)，并且可以在旅游過程中親身體驗中醫(yī)的神奇功能。我們主張多元化發(fā)展旅游業(yè)，暫時利用已有的中醫(yī)與旅游相結(jié)合發(fā)展，在今后的發(fā)展中，不斷創(chuàng)新更多與旅游相結(jié)合的項目，使公司的項目不斷成熟。
2、項目應(yīng)用：當(dāng)我們將項目應(yīng)用于實際的同時，可以考慮項目的推廣空間，由于中醫(yī)在西方向來被當(dāng)成是一門古老而又神秘的科學(xué)，利用中醫(yī)在西方國家中的神秘性與知名度，吸引更多的人。將其與我國豐富的實景旅游資源相結(jié)合，必定能為公司帶來意想不到的效果。
3、實現(xiàn)前提：一個項目的產(chǎn)生必定耗費相當(dāng)多的腦力，而一個項目的實現(xiàn)則更是需要腦力與體力的相結(jié)合，擁有一個實力強大項目的前提是擁有一支素質(zhì)優(yōu)良、團結(jié)合作的隊伍。他們在整個項目實現(xiàn)過程中承擔(dān)了不同的任務(wù)。由于項目的實現(xiàn)擁有不同的途徑，因此他們也在整個流程中扮演著不同的角色。
4、實現(xiàn)途徑：實現(xiàn)的途徑可以采取兩種方案：一個是項目單一逐步實現(xiàn)，利用各個部門在項目中所充當(dāng)?shù)慕巧瑸轫椖康拿恳粋€實現(xiàn)步驟努力工作，從國內(nèi)，宣傳，再到國外，逐步實現(xiàn)，這種做法比較簡單，容易組織，也容易分配各步驟各崗位所需要的人員。缺點是無法得到最大的利用空間，不可能每個環(huán)節(jié)都需要那么多的人員同時進(jìn)行工作，浪費了人力資源，增加了公司的開銷，項目實現(xiàn)的周期較長。為了避免項目開發(fā)周期長，人力資源的無端浪費，可以采取多步驟同步實現(xiàn)的方案，比如：在做國外推廣的時候，可以先通過網(wǎng)絡(luò)來宣傳我們公司所做的項目以及項目的詳細(xì)介紹和開展的業(yè)務(wù)，然后搜集客戶信息，通過客戶的留言以及反饋來了解客戶在這個項目中還更加需要什么。與此同時，國內(nèi)進(jìn)行項目的后續(xù)開發(fā)，以及通過利用網(wǎng)絡(luò)收集的信息來做更多吸引人的項目增殖業(yè)務(wù)。這樣雙管齊下，里應(yīng)外合，可以達(dá)到事半功倍的效果。既減少了項目開發(fā)周期，又降低了開發(fā)成本。
5、項目結(jié)果預(yù)測：項目一經(jīng)推出，在做歐美市場的同時在國內(nèi)做一些滿足歐美市場客戶需求的一些后續(xù)服務(wù)，其中包括一些用來吸引客戶的增殖服務(wù)等，為每個預(yù)定公司旅游計劃的客戶量身定做一套滿意服務(wù)，并且發(fā)放公司宣傳資料，名片給這些客戶。其最好的結(jié)果是：能從大量的人群中吸引部分固定客戶和準(zhǔn)固定客戶（是指利用一些客戶的二次宣傳而吸引更多的人來選擇公司的這個旅游項目）。
這些客戶，為公司的未來的發(fā)展，特別是進(jìn)一步打入歐美市場做下了鋪墊。特別是利用網(wǎng)站形式推廣，為每個在網(wǎng)站上注冊的用戶建立數(shù)據(jù)庫，可以通過網(wǎng)站上的調(diào)查答卷來得知這些用戶的需求，并且統(tǒng)計他們選擇公司項目的次數(shù)、為什么選擇該項目、還希望得到什么。
通過這些數(shù)據(jù)的積累，能使該旅游項目在推廣上面取長補短，逐步完善，從而吸引更多歐美地區(qū)人們的眼球，最后通過這些來為公司盈利，并能為公司未來推出新的項目提供好的參考。
四、項目推廣：
1、國內(nèi)推廣：一個產(chǎn)品如果沒有得到好的宣傳和推廣，即使該產(chǎn)品非常完美也無法為公司帶來盈利，因為根本就沒有人愿意為一個出來乍到的不了解的產(chǎn)品買單。所以好的產(chǎn)品首先就要有一支強大的推廣隊伍。所謂強大的隊伍并不是說要有多么大的規(guī)模，才可以將該產(chǎn)品打成一個品牌，使其為世人知道。我們主張以看點多集中推廣，看點少附加在看點多的產(chǎn)品中整合推廣。
由于旅游項目資源在國內(nèi)人的眼中并不陌生，所以不必要花太多的時間與金錢去推廣這個項目，靈活運用地域與人和優(yōu)勢來推廣。處于該旅游資源的當(dāng)?shù)乇囟〞芏嗤泄荆@些公司有的只做旅游，有的是做一些旅游項目套餐服務(wù)，比如一些公司推出的包機業(yè)務(wù)以及幾日游等。利用這些公司的陳舊性，可以通過與這些公司的旅游項目合作，來達(dá)到我們所要求的宣傳效果。
來旅游的人都希望看到他們所想要看到的東西，玩所想玩的東西，但并不只是一家公司提供這些，不同的公司有不同的推廣方式，可是他們始終還是推廣的該旅游景點。我們可以將我們的特色服務(wù)引入到這些公司的推廣中，由于我們占據(jù)地域資源的優(yōu)勢，比如中醫(yī)參觀場地，我們可以將這個作為賣點，說服其他公司將這個服務(wù)加入他們的旅游計劃中，我們可以從其他公司手中收取場地參觀使用費，為公司實現(xiàn)盈利。
由于這種方式可以使得其他公司擁有更多的吸引人的地方，該公司定會將我們提供的賣點以廣告形式加入他們的推廣計劃中，從另一方面來說，也就是該公司無形之中為我們公司做了廣告，即使只是為我們公司的其中一個參觀場地做廣告，最后也會帶來一系列鏈鎖反應(yīng)，可以從側(cè)面推廣到公司的其他方面。我們?yōu)槊總€旅游團帶來參觀的人發(fā)放公司旅游項目資料，讓其了解他們所參觀的場地所屬公司的信息，包括公司其他項目資源，還有一些附帶的增殖業(yè)務(wù)，從而搜集到了這些有旅游欲望的客戶資源，將
我們公司推廣出去。這樣以來既減少了公司在國內(nèi)推廣上的費用，又帶來了盈利，因為這些盈利是從同行公司帶來的客戶資源中獲得。這樣在擁有自己的客戶資源的同時，也將別的公司的客戶資源包攬過來。
2、國外推廣：一個項目所能帶來的價值在一定程度上體現(xiàn)了該項目的好與壞，假如這是一個非常具有價值的項目，如何才能使項目在推廣之后得到最大的盈利是非常重要的。將該項目推廣到國外，其中要付出推廣費用。這個費用往往要比國內(nèi)推廣的費用高出許多倍，因此沒有必要在項目投入初期在國外耗費大量資金去建立項目推廣部，因為建立項目推廣部門過少不能起到推廣作用，建立過多也許會使得耗費的資金比項目所能帶來的價值還要多，這樣會造成公司的虧損。