項(xiàng)目商業(yè)銷售方案與營銷推廣進(jìn)度計(jì)劃
1、根據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，結(jié)合項(xiàng)目特征，我們認(rèn)為：
決定本案銷售是否成功的關(guān)鍵因素為：商業(yè)生態(tài)鏈的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，招商成功率，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的整體性和營運(yùn)一體化。在保證以上三個(gè)基礎(chǔ)條件的前提下，銷售思路為：
1.1銷售分為三個(gè)梯次，所謂"梯次"是指銷售開展的步驟。第一梯次為"貨賣愛家--直接對(duì)口行銷"，第二梯次為"邊商邊售"，第三梯次為"先商后售"。
1.2本項(xiàng)目可同時(shí)借項(xiàng)目所在商業(yè)圈成熟之勢，與項(xiàng)目優(yōu)勢如地理位置、政府著力規(guī)劃支持、專業(yè)商業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)等與商務(wù)類消費(fèi)力與消費(fèi)需求呈上升態(tài)勢、項(xiàng)目商業(yè)完全可以根據(jù)市場需求量身定做等突出的優(yōu)勢特征相結(jié)合，打造"錦西·城市休閑商務(wù)港"的區(qū)域標(biāo)志型建筑，突出項(xiàng)目"中產(chǎn)生活+上品建筑+商務(wù)休閑+定向消費(fèi)"的商業(yè)定位特色。
1.3**商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)將配合項(xiàng)目銷售重點(diǎn)引進(jìn)兼具品牌和高租金承受力的商家，從投資者安全、經(jīng)營者穩(wěn)定以及商業(yè)銷售價(jià)值最大化三方面綜合促進(jìn)銷售進(jìn)度。目前市場上的投資客戶對(duì)商業(yè)投資表示出遲疑的原因主要在于項(xiàng)目整體商業(yè)價(jià)值概念模糊以及項(xiàng)目外在商業(yè)形象和項(xiàng)目內(nèi)商業(yè)經(jīng)營氣氛的不足，需要通過有效手段--**資方俱樂部行銷沙龍、項(xiàng)目商業(yè)專場展示、商業(yè)街景氛圍包裝的到位與量身定做的商家專業(yè)經(jīng)營保障來促進(jìn)商業(yè)投資客戶的下單。
1.4**資方俱樂部以及**商業(yè)聯(lián)盟已在對(duì)本項(xiàng)目商業(yè)定位與規(guī)劃的商業(yè)主題明確推出的市場調(diào)查階段，得到一定的市場效果，短時(shí)間鎖定了品質(zhì)商家客戶--主題市場、升級(jí)版社區(qū)配套以及百貨流通超市等品牌商業(yè)的緊密關(guān)注，同時(shí)吸引了部分自營型的投資客戶，如：某升級(jí)版社區(qū)商業(yè)客戶對(duì)本案目前所描述的未來商業(yè)價(jià)值、商業(yè)業(yè)態(tài)與銷售、租金增值空間非常關(guān)注。
1.5詳細(xì)的項(xiàng)目整體商業(yè)營銷推廣、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、租金價(jià)格體系測算與商環(huán)境包裝建議于雙方合作的代理合同簽署后提供：
●項(xiàng)目銷售方案與營銷推廣進(jìn)度計(jì)劃；
●項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位及規(guī)劃方案與商業(yè)運(yùn)營策略；
●項(xiàng)目商環(huán)境設(shè)計(jì)包裝方案與執(zhí)行進(jìn)度計(jì)劃。
2、銷售周期劃分及預(yù)期目標(biāo)（略）
3、銷售思路
3.1根據(jù)商業(yè)部分"功能定位、市場定位與消費(fèi)者定位"的具體要求，鎖定目標(biāo)商業(yè)客戶，以"商業(yè)先行，規(guī)劃建筑在后"的中心指導(dǎo)思想，為經(jīng)營穩(wěn)定、行業(yè)租金承受力呈上升態(tài)勢的一線品牌商家量身定做本案的經(jīng)營場所，在建筑開工的同時(shí)預(yù)先收取商家的租金，改變傳統(tǒng)的被動(dòng)招商局面，變被動(dòng)招商銷售為主動(dòng)招商銷售。
3.2充分運(yùn)用**商務(wù)聯(lián)盟的資方俱樂部以及關(guān)聯(lián)銷售網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行"會(huì)務(wù)營銷"和"關(guān)系營銷"，整合利用各種營銷手段，充分發(fā)掘項(xiàng)目直接客戶，進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的大客戶行銷，完成合同銷售金額，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤的最大化。
3.3以商業(yè)項(xiàng)目專場展示最大限度地吸引目標(biāo)投資者。
3.4以售樓現(xiàn)場投資說明和深度回訪為主要銷售手段，定向銷售為關(guān)鍵突破。
4、銷售策略
4.1**資方俱樂部客戶
目標(biāo)客戶：**團(tuán)隊(duì)成員多年運(yùn)作商業(yè)樓盤堆積了一定數(shù)量的投資客戶，他們對(duì)項(xiàng)目判斷的往往取決于項(xiàng)目投資說明的商業(yè)價(jià)值展示程度與投資前景的挖掘深度。這類投資客已經(jīng)擁有固定的生活圈子和對(duì)商鋪的投資習(xí)慣，但需要一對(duì)一的專業(yè)交流，故不能采取大眾營銷手段。
銷售方式：利用**資方俱樂部的習(xí)慣性商業(yè)氛圍，以及項(xiàng)目商業(yè)模式的生動(dòng)演繹促其成交。
宣傳方式：舉辦點(diǎn)對(duì)多的沙龍交流，進(jìn)行一對(duì)一的深度跟進(jìn)。
4.2**品牌商業(yè)聯(lián)盟客戶
目標(biāo)客戶：《**品牌商業(yè)聯(lián)盟》擁有西南地區(qū)不同行業(yè)的一定數(shù)量的品牌商家客戶，他們自營或投資一般取決于項(xiàng)目的商業(yè)口岸價(jià)值和開發(fā)商對(duì)后續(xù)商業(yè)經(jīng)營管理的投入力度。這類客戶已經(jīng)擁有穩(wěn)定的品牌知名度和終端消費(fèi)者基礎(chǔ)，進(jìn)駐即可凝聚人氣和財(cái)氣。
銷售方式：舉辦項(xiàng)目專場，一對(duì)一的宣傳項(xiàng)目商業(yè)模式促其成交。
4.3片區(qū)市場
羊西線片區(qū)、金沙片區(qū)、府南新區(qū)片區(qū)、雙楠片區(qū)等高檔住宅的業(yè)主。
片區(qū)特點(diǎn)：羊西片區(qū)聚集了大量的投資客戶，他們?cè)谄瑓^(qū)內(nèi)生活或者經(jīng)營了若干年。
銷售方式：通過商業(yè)廣告、DM單、路牌廣告、電視媒體廣告等方式傳達(dá)信息，邀請(qǐng)客戶來到售樓現(xiàn)場參加投資說明會(huì)，促成成交。
4.4成都市核心商圈內(nèi)主題市場的商家或資方
成都市核心商圈內(nèi)主題市場的商鋪業(yè)主、商家經(jīng)營者都具有一定的二次購買能力，本案的絕大多數(shù)目標(biāo)資方應(yīng)屬于專業(yè)投資客，手中有著較為充裕的資金，再拿出150萬到200萬作為投資商業(yè)建筑的首期，是他們投資的良好渠道之一。
銷售方式：以本案目標(biāo)經(jīng)營商家穩(wěn)定的商業(yè)經(jīng)營管理和極具上升競爭力的租金收益之雙重名義，一一走訪并與商家和資方進(jìn)行深入溝通，定向派發(fā)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)參加投資說明會(huì)以促成成交。
4.5全省及省外市場
在本市及省外所有具備投資能力的客戶，以及二級(jí)城市的純投資客戶，執(zhí)行大面積、高總價(jià)的價(jià)格策略。
采取博覽會(huì)、推薦專場、行銷、報(bào)紙廣告和電視廣告緊密配合，傳播到更多的受眾面。
銷售方式：定向派發(fā)邀請(qǐng)函，邀請(qǐng)參加投資說明會(huì)以促成成交。
5、銷控流程
5.1推盤順序：臨立交橋的三到五層獨(dú)立商業(yè)建筑為第一銷售組團(tuán)，臨德意馨園的社區(qū)底鋪為第二銷售組團(tuán)，獨(dú)立商業(yè)建筑的一到二層為第三銷售組團(tuán)。
5.2開盤時(shí)間：整體項(xiàng)目蓄勢期主推第一組團(tuán)，借此吸引更多的中小投資者，有利于人氣的加速聚集，并為開盤后的銷售黃金期打下伏筆。
5.3隨著商業(yè)團(tuán)隊(duì)對(duì)獨(dú)立商業(yè)建筑的一到二層樓商業(yè)招商工作的推進(jìn)和商家的裝修入駐，會(huì)帶動(dòng)一定的人氣。開盤后主推第二組團(tuán)。
5.4進(jìn)入強(qiáng)銷階段后，投資群體構(gòu)成不再單一，將越來越豐富，根據(jù)銷售區(qū)間的價(jià)格要求，投資跨度需進(jìn)行遞進(jìn)深入。
5.5進(jìn)入持續(xù)強(qiáng)銷期后，根據(jù)商業(yè)組團(tuán)的實(shí)際市場銷售情況，開展一對(duì)一的項(xiàng)目專題。
6、本案商業(yè)破局
6.1地鐵經(jīng)濟(jì)的借勢
前面我們已經(jīng)詳細(xì)分析了地鐵經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)的促進(jìn)作用，結(jié)合本案大部分商業(yè)處于立交橋下或橋側(cè)的風(fēng)險(xiǎn)性，我們提出借勢地鐵經(jīng)濟(jì)化解的策略。
作為重要的交通樞紐位置，未來在本案附近規(guī)劃地鐵站點(diǎn)的可能性極大。最佳狀況是與地鐵地下商業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行有效整合，退而求其次也可依賴地鐵站點(diǎn)的巨大人流。
6.2羊西線支線向南塊狀發(fā)展趨勢
羊西線傳統(tǒng)帶狀發(fā)展格局的劣勢已非常明顯，隨著城市發(fā)展進(jìn)程的加快，停車問題尤為突出
。本案臨羊西線側(cè)有40米的開暢空間，A區(qū)兩側(cè)均有30米的高壓走廊綠化控制帶，加上小區(qū)區(qū)間規(guī)劃道路，完全滿足商業(yè)快狀發(fā)展需求。隨著區(qū)域摸底河兩側(cè)基礎(chǔ)道路及沿河綠化帶的建設(shè)，本案與金沙片區(qū)的連接會(huì)更有效，符合羊西線向南發(fā)展趨勢。6.3集約型商業(yè)的"大象效應(yīng)"
根據(jù)項(xiàng)目約30000體量，繼續(xù)采取區(qū)域主力商業(yè)餐飲業(yè)態(tài)的進(jìn)一步集中策略可行性較小。那么，通過差異化互補(bǔ)策略彌補(bǔ)區(qū)域大型購物場所的嚴(yán)重不足，定向招商知名品牌百貨或超市類業(yè)態(tài)進(jìn)駐，實(shí)現(xiàn)大店帶小店商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)，進(jìn)而促進(jìn)商業(yè)部分的銷售是切實(shí)可行的。因此，是否能形成"大象效應(yīng)"，本案前期的定制營銷、定向招商對(duì)于本案商業(yè)部分的成功運(yùn)做舉足輕重。
6.4住宅與商業(yè)銷售聯(lián)動(dòng)
本項(xiàng)目的整體銷售，雖然是"先賣住宅，賣完住宅再賣商業(yè)"的傳統(tǒng)流程，但要將商業(yè)銷售工作提前。特別是商業(yè)意向客戶，包括自營商家、租賃商家和投資者，其儲(chǔ)備工作在前期與住宅同步展開，住宅與商業(yè)形成聯(lián)動(dòng)。
篇2：營銷推廣活動(dòng)服務(wù)合同
營銷推廣活動(dòng)服務(wù)合同
合同編號(hào)：
委托方：____________________________________________（以下簡稱甲方）
承辦方：____________________________________________（以下簡稱乙方）
依據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國廣告法》及相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，協(xié)商一致就甲方委托乙方承辦_______________活動(dòng)推廣事宜達(dá)成如下合同條款，以資共同遵守。
第一條：推廣活動(dòng)概況
1.1活動(dòng)項(xiàng)目：_____________________________________________；
1.2具體內(nèi)容：_____________________________________________；
1.3活動(dòng)時(shí)間：_____________________________________________；
1.4活動(dòng)地點(diǎn)：_____________________________________________；
1.5活動(dòng)方案：執(zhí)行方案及相關(guān)計(jì)劃詳見本合同“附件一__________”，由乙方根據(jù)甲方要求策劃、設(shè)計(jì)并經(jīng)甲方確認(rèn)后執(zhí)行；
1.6前期準(zhǔn)備：乙方進(jìn)場準(zhǔn)備時(shí)限自_____________至_______________完成準(zhǔn)備；乙方完成準(zhǔn)備后，甲方應(yīng)當(dāng)及時(shí)驗(yàn)收，若對(duì)相關(guān)質(zhì)量及數(shù)量有異議，應(yīng)當(dāng)即提出；雙方經(jīng)核對(duì)活動(dòng)方案及相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙后，如確有問題，乙方應(yīng)該立即整改；如對(duì)活動(dòng)效果產(chǎn)生不良影響，由乙方承擔(dān)相關(guān)責(zé)任及損失，甲方有權(quán)按方案清單扣除相應(yīng)費(fèi)用。
1.7其他約定________________________________________________。
第二條：合同價(jià)款及付款方式
2.1合同價(jià)款總額為：人民幣_(tái)________元，即大寫人民幣_(tái)_________圓整。除了經(jīng)過甲方書面確認(rèn)的可增加的費(fèi)用外，本合同價(jià)款總額不因任何事由上浮，包括但不限于不可抗力、價(jià)格上漲等因素。
2.2合同價(jià)款明細(xì)詳見合同“附件二_____________”。該價(jià)款含人工費(fèi)、道具費(fèi)、場地費(fèi)、交通費(fèi)、政府報(bào)批收費(fèi)、稅金等一切乙方為了履行本合同項(xiàng)下委托事項(xiàng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。
2.3本合同選擇以下第_____種方式付款：
A.推廣活動(dòng)全部完成并經(jīng)甲方書面確認(rèn)后，甲方一次性支付。乙方應(yīng)于甲方付款前一周提供全額發(fā)票；
B.合同簽訂后內(nèi)，甲方支付合同價(jià)款的_______%，計(jì)RMB￥___________元（即大寫人民幣_(tái)________________圓整）；活動(dòng)結(jié)束并經(jīng)甲方確認(rèn)后，支付合同價(jià)款的______%_，計(jì)RMB￥________元（即大寫人民幣_(tái)___________圓整）。
2.4如果付款方式采取上條B項(xiàng)的約定，則遵循以下付款條件和程序：
2.4.1付款前，乙方應(yīng)提前一周提供等額發(fā)票，甲方支付最后一筆款項(xiàng)前，乙方應(yīng)當(dāng)提供相當(dāng)于本合同價(jià)款總額100%的發(fā)票。如因乙方提供發(fā)票時(shí)間延遲則甲方不承擔(dān)逾期付款違約責(zé)任；
2.4.2在活動(dòng)執(zhí)行完畢后，乙方www.dewk.cn需于2個(gè)工作日內(nèi)提供活動(dòng)結(jié)算清單，甲方于2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核并制作確認(rèn)清單，甲方按照確認(rèn)清單支付。
2.4.3活動(dòng)執(zhí)行過程中，如確有需要額外增加列支，乙方需向甲方出具書面說明，經(jīng)甲方書面確認(rèn)后方可列入最終費(fèi)用結(jié)算。
2.5支付方式：□支票□轉(zhuǎn)賬□現(xiàn)金□其他_________________。
第三條：雙方權(quán)利及義務(wù)
3.1甲方權(quán)利義務(wù)
3.1.1甲方保證擁有簽訂并履行本合同的必要資格資質(zhì)。
3.1.2甲方根據(jù)本次活動(dòng)實(shí)施的實(shí)際需要確定委托乙方提供活動(dòng)承辦服務(wù)的項(xiàng)目、范圍、內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)，并于活動(dòng)方案中加以明確。
3.1.3甲方有權(quán)監(jiān)控、指令乙方及工作人員活動(dòng)執(zhí)行；要求乙方更換不符合要求的工作人員。
3.1.4甲方應(yīng)當(dāng)按照合同約定付款。如甲方要求增減項(xiàng)目的，應(yīng)書面通知乙方。雙方確認(rèn)的增減項(xiàng)目，乙方應(yīng)積極配合執(zhí)行，相關(guān)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。
3.2乙方權(quán)利義務(wù)
3.2.1乙方保證具有簽訂并履行本合同的必要資格資質(zhì)，有能力承擔(dān)本合同活動(dòng)。
3.2.2乙方負(fù)責(zé)本合同項(xiàng)下所涉第三方協(xié)調(diào)工作，以及政府報(bào)批手續(xù)的辦理。
3.2.3乙方保證按約定的時(shí)間、質(zhì)量完成全部準(zhǔn)備工作，包括場地搭建、場地布置、所有物料道具準(zhǔn)備、演職人員到崗等；執(zhí)行活動(dòng)方案，向甲方提供活動(dòng)承辦服務(wù)，并在本合同規(guī)定的范圍內(nèi)采取措施維護(hù)甲方的利益；活動(dòng)結(jié)束后，按照甲方處理善后事宜。
3.2.4甲方于本次活動(dòng)準(zhǔn)備期間或活動(dòng)當(dāng)天，可視情況需要對(duì)相關(guān)活動(dòng)方案進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)積極予以配合。
3.2.5乙方負(fù)責(zé)各類活動(dòng)包裝、宣傳品的設(shè)計(jì)、制作及發(fā)布，前述設(shè)計(jì)內(nèi)容均需全部經(jīng)甲方確認(rèn)后，方可進(jìn)行制作和發(fā)布。
3.2.6推廣活動(dòng)現(xiàn)場范圍內(nèi)所發(fā)生的一切人身傷亡以及財(cái)產(chǎn)損失由乙方負(fù)責(zé)。
第四條違約責(zé)任
4.1任何一方在合同正式履行之前要求終止合同的，應(yīng)當(dāng)提前告知對(duì)方，協(xié)商解決。否則應(yīng)當(dāng)支付合同相對(duì)方合同價(jià)款總額_10%__作為違約金。
4.2若乙方未能按本合同及甲、乙雙方確定的活動(dòng)方案，在約定的時(shí)間內(nèi)完成本次活動(dòng)的承辦組織工
作，或未能按約定提供物料道具并嚴(yán)重影響甲方活動(dòng)效果，除不可抗力原因外，甲方有權(quán)解除本合同，乙方應(yīng)退還甲方已支付的價(jià)款，并且支付本合同價(jià)款總額的20%給甲方作為違約金。
4.3若甲方未按照本合同約定向乙方支付合同款項(xiàng)，每逾期一天，甲方應(yīng)支付乙方萬分之二的違約金。
4.4乙方未能及時(shí)按照本合同3.2.2項(xiàng)規(guī)定履行政府報(bào)批手續(xù)的，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同價(jià)款總額的20%作為違約金，同時(shí)導(dǎo)致甲方受到政府處罰或者其他損失的，乙方彌補(bǔ)甲方為此遭受的全部損失。
4.5乙方違反本合同3.2.5項(xiàng)的約定擅自制作發(fā)布，乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)本合同價(jià)款總額20%作為違約金。
4.6乙方不得將本合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給任何第三方，否則甲方有權(quán)解除合同，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)本合同價(jià)款總額30%作為違約金。
4.7如果本合同所明www.dewk.cn確約定的違約金和乙方的其他責(zé)任仍然無法彌補(bǔ)甲方為乙方違約行為遭受的全部損失的，甲方有權(quán)要求乙方賠償其為此遭受的全部損失。
第五條免責(zé)條款
5.1不可抗力：甲、乙任何一方因不可抗力不能履行本合同，并在不可抗力發(fā)生后的14日內(nèi)，將不可抗力發(fā)生的情況及時(shí)書面告知對(duì)方，同時(shí)附上政府或相關(guān)權(quán)威機(jī)關(guān)出具的證明，并及時(shí)采取措施防止對(duì)方損失擴(kuò)大的，免除責(zé)任。
5.2任何發(fā)生于不可抗力之后的違約行為不得免責(zé)。
5.3_其他：_____________________________________________________________.
第六條爭議解決方式
因本合同所引起的任何爭議或糾紛，相關(guān)方應(yīng)本著互讓互諒的原則進(jìn)行友好協(xié)商；協(xié)商不成，雙方同意選擇由甲方所在地有管轄權(quán)的人民法院管轄。
第七條其他
7.1未盡事宜，雙方協(xié)商一致可以簽訂補(bǔ)充協(xié)議修改或補(bǔ)充。
7.2本合同共有附件_____份，附件為合同的有效組成部分。附件有：
（1）“附件一___活動(dòng)方案及相關(guān)計(jì)劃_______”；
（2）“附件二___活動(dòng)價(jià)目明細(xì)表_______________”；
（3）“附件三_____________________________。
7.3本合同一式肆份，甲方執(zhí)叁份，乙方執(zhí)壹份，具有相同效力。
7.4本合同經(jīng)雙方簽字、加蓋公章后生效。
甲方（蓋章）：
乙方（蓋章）：
法定代表人：
法定代表人：
委托代理人：
委托代理人：
公司地址：
公司地址：
郵政編碼：
郵政編碼：
電話：
電話：
傳真：
傳真：
開戶銀行：
開戶銀行：
銀行帳號(hào)：
銀行帳號(hào)：
篇3：X住宅項(xiàng)目開盤前營銷推廣策略
某住宅項(xiàng)目開盤前的營銷推廣策略
總體思路：
提早導(dǎo)入宣傳，建立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度；
營銷階段劃分，控制營銷推廣節(jié)奏，加快工程進(jìn)度；
采用VIP權(quán)益增值策略，積累VIP客戶；
運(yùn)用VIP客戶升級(jí)及獎(jiǎng)勵(lì)策略，分時(shí)分批確定房號(hào)，提高解籌率。
一、入市時(shí)機(jī)建議
項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入施工階段，同時(shí)通過前階段的“一字值千金”征名及“五一勞模表彰”公關(guān)活動(dòng)，項(xiàng)目已在市場上引起一定的關(guān)注，但關(guān)注度不高。項(xiàng)目還需經(jīng)歷一個(gè)包裝推廣期，需要進(jìn)一步提高項(xiàng)目知名度，積累客戶，同時(shí)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售季節(jié)性特征較明顯，必須抓住有利的營銷時(shí)機(jī)，盡快搶占市場先機(jī)，以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。
二、階段營銷總體策略
一）階段總體策略
抓緊時(shí)機(jī)，完善包裝
多元組合，密集滲透
區(qū)間價(jià)位，試探市場
實(shí)利優(yōu)惠，調(diào)動(dòng)客戶
釋義：
根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)，抓緊時(shí)間完善項(xiàng)目現(xiàn)場包裝，樹立項(xiàng)目形象。
項(xiàng)目所在區(qū)域有效媒體推廣渠道相對(duì)較窄，必須采用有效且多元化的媒體進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合，根據(jù)項(xiàng)目的營銷節(jié)點(diǎn)，采用密集轟炸與長線滲透相結(jié)合，沖擊市場，建立項(xiàng)目知名度。
認(rèn)籌階段不公開具體價(jià)格，采用區(qū)間價(jià)位的方式試探市場，同時(shí)給項(xiàng)目后期的價(jià)格及相關(guān)營銷策略的調(diào)整做一個(gè)科學(xué)有力的支撐。
認(rèn)籌階段采用實(shí)利優(yōu)惠（權(quán)益增值）的策略調(diào)動(dòng)目標(biāo)客源及潛在客源的購買積極性，為項(xiàng)目開盤聚集更多的人氣，同時(shí)有利于項(xiàng)目后續(xù)的連動(dòng)銷售。
二）“抓緊時(shí)機(jī)，完善包裝”——項(xiàng)目包裝策略
完善現(xiàn)場包裝是建立項(xiàng)目整體形象以及打開市場知名度和建立項(xiàng)目品牌的前提條件；同時(shí)加快現(xiàn)場包裝也是項(xiàng)目進(jìn)入認(rèn)籌必要的前提準(zhǔn)備工作。
2．1、項(xiàng)目現(xiàn)場
1）、工地圍墻：對(duì)沿街面（迎賓路）圍墻進(jìn)行包裝，突出樓盤形象與獨(dú)特賣點(diǎn)，形成長達(dá)300米的形象墻。
2）、工地廣告牌：項(xiàng)目南北兩側(cè)分別為陵州路與新104國道，在其與迎賓路交匯處分別設(shè)立大型廣告牌。
3）、燈桿旗：迎賓路兩側(cè)路燈發(fā)布燈桿旗形象廣告（按VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制作）。
4）、路牌導(dǎo)視：在陵縣縣城陵州路口、迎賓路與陵州路交匯處、迎賓路與104國道交匯處分別設(shè)置路牌導(dǎo)示。
2．2、營銷中心
1）、設(shè)計(jì)裝修要點(diǎn)
外觀風(fēng)格：與項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格相吻合，體現(xiàn)西班牙風(fēng)格；建筑式樣典雅、美觀，外觀醒目。
功能分區(qū)：模型展示區(qū)、接待區(qū)、洽談區(qū)、簽約區(qū)（或簽約室）、音像區(qū)（兼休閑區(qū)）、辦公區(qū)。
強(qiáng)調(diào)建筑的文化品位，提升檔次，暢亮通透，體現(xiàn)綜合視覺美感；室內(nèi)布置力求高雅、清新、宜人、寬敞。
2）、室內(nèi)布置
室內(nèi)擺放總規(guī)模型、分戶模型、售樓資料、展板等，以燈光、色彩、音樂、家私、植物作配合，動(dòng)用一切手段渲染出旺氣、人氣以及和平之氣，通過立體效果，制造銷售氣氛。
總規(guī)模型：反映樓盤全貌，使客戶對(duì)未來的生活小區(qū)（即西班牙小城）有一直觀感受；通過精美的模型，充分展示西班牙小城的園林水景、生活配套及休閑場所，以此打動(dòng)前來看房的客戶，從而激發(fā)購買欲望。
分戶模型：客戶未來家的平面和立體展現(xiàn)，通過分戶模型來詮釋西班牙小城的創(chuàng)新戶型設(shè)計(jì)，引導(dǎo)現(xiàn)代人居居家理念。
售樓資料：如樓書、認(rèn)購協(xié)議書、房屋買賣合同書、付款方式、相關(guān)證件和購房辦證程序、交樓標(biāo)準(zhǔn)等，全面介紹樓盤情況及客戶必須知道的相關(guān)事項(xiàng)，讓客戶充分享有知情權(quán)，使其明明白白消費(fèi)，以體現(xiàn)公司誠信經(jīng)營的品牌形象。
展板：對(duì)樓盤綜合情況、物業(yè)服務(wù)、樓盤賣點(diǎn)等進(jìn)行集中展示，起宣傳及烘托售樓現(xiàn)場氣氛的雙重效果。
銷控圖表：顯示銷售實(shí)績，制造旺銷現(xiàn)象，激發(fā)客戶購買決心。
3）、看樓車
西班牙小城地處新城區(qū)，離縣城約有5分鐘車程，因此準(zhǔn)備看樓車是必要的，一方便客戶到現(xiàn)場看房，二是對(duì)看樓車進(jìn)行形象包裝，形成流動(dòng)的廣告看板。
2．3、板樣房
1）裝修設(shè)計(jì)宗旨
與項(xiàng)目開發(fā)概念和規(guī)劃設(shè)計(jì)理念相一致；楊長避短，通過裝修裝飾手段來彌補(bǔ)戶型的不足，改善房屋的視覺效果，給客戶一個(gè)“家”的體驗(yàn)，對(duì)樓盤銷售能起促進(jìn)作用；強(qiáng)調(diào)人性化，體現(xiàn)超前的生活理念，以引導(dǎo)生活品質(zhì)的提升。
2）戶型及位置選擇
選擇主力戶型，并靠近營銷中心。
3）裝修風(fēng)格
傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合，注入文化內(nèi)涵，通過色彩、藝術(shù)畫、吊燈、壁燈、雕欄等營造藝術(shù)品味，突出歐式西班牙風(fēng)格。
2．4、公交路線
向政府公交管理部門提前申請(qǐng)開通環(huán)城公交線路，設(shè)置“西班牙小城”公交站點(diǎn)，以消除客戶對(duì)交通方面的顧慮。
2．5、銷售人員
對(duì)現(xiàn)場銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一著裝，統(tǒng)一形象，進(jìn)行崗前專業(yè)培訓(xùn)（項(xiàng)目概況、樓盤介紹、客戶接待、資料填寫、營銷技巧等），提高服務(wù)水平及營銷技能。
三）“多元組合，密集滲透”——媒體推廣策略
3．1媒體組合策略
項(xiàng)目在預(yù)熱升溫階段必須迅速樹立知名度，樹立品牌形象，因當(dāng)?shù)貨]有突出的主流媒體，因此擬采用多元化的媒體組合進(jìn)行有機(jī)結(jié)合。
1）電視
投放發(fā)布形式：
電視專題廣告——塑造形象
電視字幕或板面——造市、促銷
電視劇場冠名——擴(kuò)大品牌知名度
2）報(bào)紙
因當(dāng)?shù)貨]有局部區(qū)域的報(bào)紙，從節(jié)約成本及目標(biāo)客戶區(qū)域分布等實(shí)際情況出發(fā)，報(bào)紙廣告宜有選擇性地發(fā)布。
《齊魯晚報(bào)》、《廣播電視報(bào)》、《豪門地產(chǎn)報(bào)》，以中小版面為主，以形象推廣主。
3）戶外廣告牌
具體位置：陵州路（1塊）、迎賓路（2塊），另建議縣城人流密集區(qū)域或臨時(shí)售樓處屋頂處設(shè)立一塊。
4）短信
配合銷售周期和促銷活動(dòng)，通過短信群發(fā)，進(jìn)行快速信息傳遞。
5）DM
DM具有圖文并茂、制作精美、易收集查閱、信息傳播快、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠等特點(diǎn)，因此，是當(dāng)?shù)貭I銷推廣的重要媒介。通過郵政隨報(bào)紙直接發(fā)送，同時(shí)可視情況作為宣傳單張對(duì)重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行人員派發(fā)。
6）道旗
位置：在新城區(qū)迎賓路及縣城主要街道（建議）。
7）售樓書
內(nèi)容：小區(qū)效果圖、園林規(guī)劃、區(qū)位環(huán)境、交通狀況、周邊配套設(shè)施、會(huì)所、 自然景觀、中央花園、雕塑小品、綠地道路、
戶型介紹、智能化物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)、內(nèi)外裝修、遠(yuǎn)景展望。
8）電視專題短片
營銷中心電視播放，對(duì)企業(yè)及項(xiàng)目進(jìn)行全方位形象宣傳展示。
9）其它
折頁、戶型單張、展板、POP掛旗、指示牌、導(dǎo)向牌、看樓車、文化衫、手提袋等。
3．2媒體推廣策略
密集轟炸與長線滲透相結(jié)合。
前重后輕，前密后疏，前緊后松，前短后長。
四）“區(qū)間價(jià)位，試探市場”——價(jià)格策略
項(xiàng)目認(rèn)籌階段，銷售人員統(tǒng)一口徑，不公開具體價(jià)格，報(bào)出項(xiàng)目區(qū)間價(jià)格，通過與客戶的溝通了解客戶的心理承受價(jià)位，以及了解客戶對(duì)不同樓層、朝向和戶型等單位的心理需求價(jià)位，以利與后期營銷相關(guān)策略的調(diào)整，使項(xiàng)目達(dá)至快速、均衡的銷售。
五）“實(shí)利優(yōu)惠，調(diào)動(dòng)客戶”——活動(dòng)營銷策略
根據(jù)前期的目標(biāo)客戶定位，其中團(tuán)購客戶占有一定比例，項(xiàng)目可借勢前期征名活動(dòng)的預(yù)熱以及盛大認(rèn)籌，針對(duì)團(tuán)購客戶，進(jìn)行系列優(yōu)惠活動(dòng)，將項(xiàng)目再次推向一個(gè)新的高潮，引爆市場熱潮。
促銷活動(dòng)一：
5．1活動(dòng)名稱——“購房集中贏”（針對(duì)團(tuán)購客戶）
5．2活動(dòng)目的
認(rèn)籌期間，最大限度的積累認(rèn)籌客戶，使項(xiàng)目開盤“一炮而紅”，迅速回籠資金繼征名活動(dòng)之后，再次進(jìn)行項(xiàng)目市場推廣，擴(kuò)大市場影響力，樹立品牌形象。
5．3動(dòng)細(xì)則說明
在認(rèn)籌階段，舉行“購房集中贏”優(yōu)惠活動(dòng)，客戶可結(jié)隊(duì)登記報(bào)名，報(bào)名為五人一組，在開盤公開發(fā)售之日凡全部成功認(rèn)購的客戶（5個(gè)人全部成功認(rèn)購）組團(tuán)可獲額外“驚喜”，具體優(yōu)惠如下：
凡成功認(rèn)購的組團(tuán)客戶可獲得正常優(yōu)惠折扣外的97折優(yōu)惠（待價(jià)格策略制定后再具體確定）；
凡成功認(rèn)購的組團(tuán)客戶可獲贈(zèng)“神秘禮品”一份。
5．4動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具
在活動(dòng)三天前利用短信群發(fā)和報(bào)廣發(fā)布活動(dòng)信息。在活動(dòng)開始前準(zhǔn)備好項(xiàng)目簡介以及活動(dòng)優(yōu)惠和組織說明。（另案提交）
促銷活動(dòng)二：
5．2．1活動(dòng)名稱——“VIP增值模式正式啟動(dòng)”；
5．2．2活動(dòng)時(shí)間；
5．2．3活動(dòng)細(xì)則說明；
VIP認(rèn)籌，增值模式正式啟動(dòng)，凡購買VIP貴賓卡誠意客戶均可享受VIP增值優(yōu)惠，簡要說明如下：凡誠意認(rèn)籌客戶憑身份證限量購買一張VIP卡，VIP卡可以轉(zhuǎn)讓，自認(rèn)籌之日至解籌之日每天享一定的增值額（其間進(jìn)行一次VIP升級(jí)，使部分VIP客戶提前成為正式客戶），增值額用于抵付購房款。
（VIP認(rèn)籌活動(dòng)方案另案詳細(xì)討論）
5．2．4活動(dòng)準(zhǔn)備工作及宣傳道具
VIP卡設(shè)計(jì)制作、VIP認(rèn)籌活動(dòng)準(zhǔn)備，活動(dòng)前三天電視媒體及手機(jī)短信、報(bào)廣全面發(fā)布信息，全面挖掘目標(biāo)客源和潛在客源。