合同編號：_______________

　　借款人：____________________

　　身份證號碼：________________

　　戶籍地址：__________________

　　現住地址：__________________

　　貸款人：______銀行______支行

　　地址：_______________________

　　借款人在本市_________________________ (售貨單位)購買_________________________ ，向貸款人申請借款。

　　根據《銀行個人消費貸款試行辦法》，貸款人經審核同意向借款人提供本合同項下貸款，經雙方協商一致，簽訂本合同，以資共同遵照執行。

　　貸款金額及支付

　　一、貸款金額人民幣(大寫)_____________________________ 元整。

　　二、貸款支付的先決條件：借款人辦妥貸款擔保手續。

　　三、借款人在此委托貸款人，在辦妥全部貸款手續之日起的5個營業日內將上述貸款金額全數以借款人購買耐用消費品名義劃入商品銷售單位在銀行開立的賬戶。

　　借款用途

　　四、借款專項用于《個人消費貸款申請書》(編號為_______________ )所載購買公司所售耐用消費品。

　　貸款期限

　　五、本合同項下貸款期限________ 年________ 月，自________ 年_____月______日起至________ 年_____月_______日止。遇合同借款日期與借款憑證記載日期不一致的，以借款憑證載明的日期為準。

　　貸款利率

　　六、本合同貸款月利率現為______ ‰。本合同約定利率執行期為一年，期滿后貸款人根據本合同約定的貸款期限和當時的利率水平確定下一年的利率。

　　貸款償還

　　七、本合同項下的貸款本息，采取掃月等額還款方式，分期9月)歸還，借款人授權貸款人在貸款發生的次月起每月二十日從借款人在貸款銀行開立的活期儲蓄存款賬戶扣收或由借款人在貸款發生的次月起每月二十日前銀行本貸款發放行還款，直至所有貸款本息、費用清償為止。

　　八、現每月還款本息額人民幣(大寫)_________萬_______仟________ 佰_________ 拾_________ 元_________ 角________ 分。本合同約定每月還款本息額執行期為一年，期滿后根據貸款剩余本金、貸款剩余期限和當時的利率水平確定下一年的每月還款本息額。

　　提前還款

　　九、借款人可以提前還款：

　　(一)借款人提前歸還未到期貸款本金的，應至少提前三個銀行工作日書面通知貸款人，該書面通知送達貸款人處即為不可撤消。貸款人在該月_____日至該月最后一個工作日內辦理提前還款手續。

　　(二)借款人經貸款人同意可一次性提前歸還全部積欠本金，利隨本清。貸款人不計收提前期的利息，也不退還或減免按原合同利率已收取的貸款利息。

　　十、有下列情況之一項或幾項發生時，貸款人有權要求借款人提前歸還全部貸款本息，借款人無條件放棄抗辯權：

　　(一)借款人違反本合同之任何責任條款。

　　(二)借款人發生因不能履行本合同義務之疾病、事故、死亡等和擔保人發生因不能履行本合同義務之合并、重組、解散、破產等影響借款人、擔保人完全民事行為能力與責任能力之情況。

　　(三)借款人或擔保人涉入訴訟、監管等由國家行政或司法機關宣布的對其財產的沒收及其處分權的限制，或存在該種情況發生的可能的威脅。

　　(四)借款人與耐用消費品銷售單位發生退回全部商品之情況。

　　合同公證

　　十一、貸款人和借款人在本合同簽訂后，貸款人認為必要時，在貸款人指定的公證機關辦理具有強制執行效力的借款合同公證，如借款人不履行還款義務，且累計三個月未能按期如數還款的，貸款人有權向有管轄權的人民法院申請強制執行，借款人自愿接受執行，于此情況下不再適用本合同第九章規定。

　　十二、同時辦理個人住房貸款和本貸款的公證費用由貸款人負擔。

　　十三、單獨辦理本貸款的公證費用由借款人負擔。

　　違約責任

　　十四、借款人未按期償還貸款本息的，貸款人對其欠款加收每日萬之________的逾期罰息。

　　十五、借款人連續三個月未償還貸款本息和相關費用，并且擔保人未代借款人履行償還欠款義務的，貸款人有權終止借款合同，并向借款人、擔保人追償，或依法處分抵押(質)物。

　　十六、借款人申請貸款時提供的資料不實或未經貸款人書面同意，擅自將抵押(質)物出售、出租、出售出借、轉讓、交換、贈予、再抵押或以其它方式處置抵押(質)物的，均屬違約，貸款人有權提前收回貸款本息或處置抵押(質)物，并有權向借款人或擔保人追索由此造成的損失和發生的相關費用。

　　十七、與耐用消費品銷售單位因質量原因發生糾紛時，不得以此為理由不歸還貸款本息。

　　合同糾紛的處理

　　十八、本合同履行期間如有爭議，雙方先協商解決。協商不成的，應向貸款人所在地的人民法院提起訴訟。

　　附則

　　十九、本合同及其附悠揚的任何修改、補充均須經雙方協商一致并訂立書面的協議方為有效。

　　二十、本合同經貸款人法定代表人或其授權代表簽名并加蓋公章，借款人簽名并加蓋私章后與貸款擔保合同一并生效，至借款人將本合同項下全部應付款項清償時終止。

　　二十一、下列附件均為本合同的組成部分，對合同雙方均有法律約束力：

　　(一)個人消費貸款申請書;

　　(二)借、還款憑證;

　　(三)《個人消費貸款抵押合同》、《個人消費貸款質押合同》、《個人消費貸款保證合同》;

　　(四)抵(質)押財產清單。

　　二十二、本合同正本一式五份，合同雙方及抵(質)押登記機關、擔保人、公證機關各執一份，副本按需確定。

　　借款人：_____________貸款人：______________

　　(私章)　　　　　　　(簽名)

　　_____年_____月_____日簽訂于_______________

篇2：提高全民物業管理消費成本意識

一、物業管理消費意識上的問題

購買住房作為投資和消費已被人們普遍認可,但購買住房后的物業管理作為消費則尚未被人們認識。一般都認為。花錢買房無非有兩種意義,一是投資,二是消費。總之,我的錢已花完了,房子已經歸了我。這種認識把房屋交易行為的終結作為投資增值的開始和消費行為的結束。就連當前在政策理論中把住房建設作為經濟增長點和把住宅商品化作為消費增長點的兩點論中也只是把住房消費歸結到住房交易環節上。在這種認識的基礎上,很多人表現為對物業管理的不理解,十之五六會說“房子都是我的了,還給你交什么管理費”。甚至在物業管理發育非常成熟的深圳,除了購買商品房的業主不管愿意不愿意,理解不理解都要交納管理費外,所有政府開發的福利、微利商品房的管理費都沒有能夠達到最低的管理運作成木標準。

其實,房屋被購買后,其消費過程并沒有結束,它不象一般消費商品在購買后很快被消費掉了,也不象一般耐用消費品購買后經過一定的消費過程逐漸消亡。而住房作為耐用不動產其使用周期是所有消費商品中壽命最長的一種。由于它在長期的使用過程申具有自身需要維護保養的特點,又有它的主人(物業所有權和物業使用權人)不斷接受服務(特殊商品)的需求。同時它還具有美化環境和裝點城市的功能。這都需要進行一種長期的、不間斷的再投入即長期的消費過程。這個過程就構成了一種特殊的不動產消費形式——物業管理消費。

然而,這種看似簡單的觀點和道理,在從計劃經濟制下走過來的我國消費者的心理上和認識上都是較難于下轉變的。所以,筆者認為有必要對此進行剖析,并力樹立物業管理消費理論,提高全民物業管理消費成本意識。

二.物業管理消費意識障礙的原因

造成這一問題認識不清的原因主要有以下三點:第一我國長期以來實行的是福利性低房租的住房福利保障體。大部分住房的產權是國家或單位的,稱為公產房。形威住房者無權屬意識和房子有了問題公家管的傳統定勢。就使現在有些人自然存在“原來住公家的房我都不管,在住自己的房更沒有理由給你交錢”的錯誤認識。第二、長期的計劃體制下,我國實行的是低收入、多就業的低資政策,同時又由于在住房方面實行的是福利性實物分制度,工資結構中沒有住房消費結構。雖然實行房改以來,工資結構中有了住房補貼。但它主要是用于房改中的購J提租和建立住房公積金等,而仍然沒有用于物業管理灌的結構。所以,人們也還沒有習慣在現今尚不寬裕的工收入中計算或計劃用于物業管理的消費費用,以至于無從口袋拿錢難的情況。第三,深圳(以物業管理發育比好的城市為例)雖然市場經濟的基礎要好上一些,但它必竟是從計劃經濟體制的大環境中脫胎出來的。所以,政府對所開發的福利商品房和微利商品房一直是在進行喲行為的補貼(指提供商品經營用房、社區活動設施、半經營性停車場及納稅補貼措施等)的基礎上實行強制性帶福利色彩的低管理費政策。由于上述補貼屬于暗補形式,使得這部分住房消費者既感受不到政府的補貼,還認為這種低標準管理費是應該的。于此,可以看出,即使在深圳這個物業管理發育比較成熟、市場經濟比較發達、人們的商品意識比較強烈的地區,人們對物業管理的觀念還是比較模糊,物業管理消費的意識也還不太明確。

三.對物業管理消費問題的分析

有觀點認為:如果說農民最根本的保障是生產資料一一土地的話,城市居民最根本的保障就是生活資料和投資品——住房。住房作為生活資料和投資品存在兩方面的含義。其一是說住房作為不動產既可以自用,又可以增值;其二是說自己不用,通過出租和自然保值實現增值的作用。它們的核心是體現價值和使用價值。那么,住房作為消費品,除了具有上述價值和使用價值外,作為耐用不動產在使用周期內還有個再投入的問題。這是因為在購買住房時所投入的資本是購買了該房屋使用前的包括賣方利潤在內的總成本,而購買房屋后再投入的用途,除了對房屋進行二次裝修外,基木上全部是物業管理方面的開支,主要包括:房屋保養、設備維護、環境美化、清潔衛生、維持秩序及對業主住戶)的其它服務等。

在評價物業價值的各種因素中,除了地域、房屋質量、設計和結構等固有因素外,物業管理的好壞已成為現代物業決定其價格波動的最主要因素之一。不僅如此,產權理論還告訴我們,物業管理的長期投入性消費還應該是業主的一種責任和義務。根據權屬和責任相一致、權利和義務相統一的法律責任關系,結合我國從傳統的福利性實物分房到貨幣性購買住房的政策的關鍵就是產權關系的改變上看,不論是投資還是消費,凡購買房屋都是以權屬關系的確立為唯一標志的,即凡購(租

篇3：以法治思維為本引領物業服務消費

　　以法治思維為本 引領物業服務消費

　　物業服務成為當下社會的新興行業，由于物業服務公司提供的服務質量與業主對物業服務公司提供管理服務的需求不平衡，導致業主與物業服務公司之間的矛盾日益顯現，物業服務糾紛案件逐年增加。江蘇省蘇州工業園區人民法院通過對20**年至20**年受理的物業服務類案件進行梳理，剖析案件特點和總結問題，從源頭化解糾紛。

　　一、物業服務類糾紛的特點及成因

　　蘇州工業園區法院自20**年以來共審結各類物業服務糾紛案件946件，案件數量逐年增多，案件類型較為集中，拖欠物業費為主要類型，同時被告多為業主且敗訴居多。

　　1.開發商遺留問題導致業主與前期物業公司極易產生矛盾。根據現行《物業管理條例》，開發商有權單方面指定物業公司、確定收費標準，前期物業服務合同也由開發商與物業公司擬定，約定時間一般較長，業主只能被動接受。前期物業服務費的給付人為購房業主，收取人為開發商指定的物業公司，而物業費交費標準的確定人卻不是業主與物業服務企業，而是開發商，這存在著權利義務失衡的情況。

　　2.業主大會、業主委員會未發揮其管理職能。有的小區由于多種原因未成立業主大會，有的小區多年不召開業主大會，部分業主委員會成員素質良莠不齊，作用發揮不理想。業主委員會工作條件差，經費來源無法自行解決，多數業主委員會沒有自己的辦公用房或辦公場所。實踐中，缺乏有效的監督手段，業主難以有組織地參加管理和表達對物業管理的看法。

　　3.物業公司服務標準不明確，導致無法對其進行監測和評估。由于我國物業服務行業尚處發展初期，均未形成分類全面、系統具體、指標明確的物業服務評價指標體系，且該行業本身存在項目多、標準難以量化等特點，業主與物業公司就物業公司對小區管理服務品質的認識分歧嚴重。業主認為物業公司的服務質量和管理水平與當初的承諾、宣傳有較大出入，而物業公司則認為自身在小區的管理和維護中已經做了大量工作，埋怨業主過于挑剔。這使得法院在處理物業糾紛時，對物業服務水平難以進行客觀的評價。

　　4.物業收費支持透明度不夠。由于物業公司與業主之間所追求的價值目標不同，在現有管理體制下，物業收費的標準特別是支出項目一般不向全體業主公開，導致業主懷疑物業公司只收費不管理或多收費少管理，進而產生拖欠物業費問題。因未實際入住、開發產生噪音等因素，部分業主拒繳或少繳物業費，而物業公司不同意；有的小區有一些商業用房，會有出租收益，業主要求降低物業費，卻與物業公司協商不成。

　　5.相關職能部門管理缺失。目前有關規范物業服務的法律法規正在不斷的完善，有關法律規定了房地產行政主管部門的管理監督義務、街道辦事處和鄉鎮人民政府對業主大會的指導義務，但在具體實踐中，卻缺乏具體操作細則。如街道辦事處、居委會該如何指導、監督業主大會和業主委員會的工作，如何有效的實施監管等，使得各級部門未能充分發揮管理職能。

　　二、物業服務類糾紛的審理難點

　　1.息訴難度大。糾紛的起因通常是物業費繳納、物業管理質量等涉及小區全體業主利益的共性問題，會形成共同的利益訴求。同時，由于涉及切身利益，持續時間長，業主和物業公司之間積怨較深，情緒對立，矛盾尖銳，業主之間會互相影響，導致調解難度加大。

　　2.送達法律文書難。送達法律文書難應當說是由該類案件的特點決定的，主要有以下原因：一是部分小區的業主因種種原因并未實際入住；二是很多業主白天家里沒有人，在一定程度上也增加了送達的難度；三是部分業主對物業公司起訴抵觸情緒較大，拒絕在送達證上簽字。

　　3.業主抗辯類型多、舉證意識差。由于業主對物業服務責任范圍、服務標準的不清楚，導致只要認為是物業問題未得到解決，均以不交物業費來對抗物業服務公司。訴訟中，業主抗辯的事由雜亂，涉及法律關系復雜，即包含合同關系，也有侵權關系，還有違約與侵權競合的關系，并且針對責任主體不明。

　　4.違約及違約程度難認定。有關的物業管理法律法規對于物業服務沒有制定明確、規范的標準，由于沒有統一的標準，物業服務公司與業主對是否違約都各帶有自己的主觀評價因素。

　　三、物業服務類糾紛解決的對策與建議

　　1.以合同方式明示物業消費權利。物業服務公司要強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內容，為物業服務提供可供判定的依據。同時，業主要增強契約意識，審慎訂立合同。物業合同是業主和物業服務公司明確各自權利義務的載體，也是糾紛發生時衡量各自主張是否充分的評判標準，更是人民法院裁判物業糾紛案件的重要依據。

　　2.以業主委員會為載體表達物業消費需求。要增強業主的自治能力，使業主了解開發商、物業管理企業、業主委員會、業主大會、業主代表大會等法律主體之間的法律關系；制定業主大會議事規則，議事規則是物業區域全體業主在物業管理活動中，對業主大會宗旨、組織方式、機構設置、議事程序等內容進行約定的文件，是物業區域內全體業主、業主大會、業主委員會開展物業管理活動需遵守的基本準則。

　　3.以法治思維維護物業消費權利。開發商與物業管理企業簽訂的前期物業合同應進行公示，以廣泛征求作為接受物業服務的業主的意見；空置房、一樓電梯用房的物業費標準、配套用房的權

屬及登記等問題，應在物業服務合同中給予明確細致的規定。進一步細化涉及開發商與業主委員會、新舊物業間的移交工作，包括物業用房、配套設施及設施設備的性能、物業費用、小區的檔案資料等。

　　(課題組成員：陳建峰邵婷婷）