一、物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)上的問題

購買住房作為投資和消費(fèi)已被人們普遍認(rèn)可,但購買住房后的物業(yè)管理作為消費(fèi)則尚未被人們認(rèn)識(shí)。一般都認(rèn)為。花錢買房無非有兩種意義,一是投資,二是消費(fèi)。總之,我的錢已花完了,房子已經(jīng)歸了我。這種認(rèn)識(shí)把房屋交易行為的終結(jié)作為投資增值的開始和消費(fèi)行為的結(jié)束。就連當(dāng)前在政策理論中把住房建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和把住宅商品化作為消費(fèi)增長點(diǎn)的兩點(diǎn)論中也只是把住房消費(fèi)歸結(jié)到住房交易環(huán)節(jié)上。在這種認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上,很多人表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理的不理解,十之五六會(huì)說“房子都是我的了,還給你交什么管理費(fèi)”。甚至在物業(yè)管理發(fā)育非常成熟的深圳,除了購買商品房的業(yè)主不管愿意不愿意,理解不理解都要交納管理費(fèi)外,所有政府開發(fā)的福利、微利商品房的管理費(fèi)都沒有能夠達(dá)到最低的管理運(yùn)作成木標(biāo)準(zhǔn)。

其實(shí),房屋被購買后,其消費(fèi)過程并沒有結(jié)束,它不象一般消費(fèi)商品在購買后很快被消費(fèi)掉了,也不象一般耐用消費(fèi)品購買后經(jīng)過一定的消費(fèi)過程逐漸消亡。而住房作為耐用不動(dòng)產(chǎn)其使用周期是所有消費(fèi)商品中壽命最長的一種。由于它在長期的使用過程申具有自身需要維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn),又有它的主人(物業(yè)所有權(quán)和物業(yè)使用權(quán)人)不斷接受服務(wù)(特殊商品)的需求。同時(shí)它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能。這都需要進(jìn)行一種長期的、不間斷的再投入即長期的消費(fèi)過程。這個(gè)過程就構(gòu)成了一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)形式——物業(yè)管理消費(fèi)。

然而,這種看似簡單的觀點(diǎn)和道理,在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制下走過來的我國消費(fèi)者的心理上和認(rèn)識(shí)上都是較難于下轉(zhuǎn)變的。所以,筆者認(rèn)為有必要對(duì)此進(jìn)行剖析,并力樹立物業(yè)管理消費(fèi)理論,提高全民物業(yè)管理消費(fèi)成本意識(shí)。

二.物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)障礙的原因

造成這一問題認(rèn)識(shí)不清的原因主要有以下三點(diǎn):第一我國長期以來實(shí)行的是福利性低房租的住房福利保障體。大部分住房的產(chǎn)權(quán)是國家或單位的,稱為公產(chǎn)房。形威住房者無權(quán)屬意識(shí)和房子有了問題公家管的傳統(tǒng)定勢(shì)。就使現(xiàn)在有些人自然存在“原來住公家的房我都不管,在住自己的房更沒有理由給你交錢”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。第二、長期的計(jì)劃體制下,我國實(shí)行的是低收入、多就業(yè)的低資政策,同時(shí)又由于在住房方面實(shí)行的是福利性實(shí)物分制度,工資結(jié)構(gòu)中沒有住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。雖然實(shí)行房改以來,工資結(jié)構(gòu)中有了住房補(bǔ)貼。但它主要是用于房改中的購J提租和建立住房公積金等,而仍然沒有用于物業(yè)管理灌的結(jié)構(gòu)。所以,人們也還沒有習(xí)慣在現(xiàn)今尚不寬裕的工收入中計(jì)算或計(jì)劃用于物業(yè)管理的消費(fèi)費(fèi)用,以至于無從口袋拿錢難的情況。第三,深圳(以物業(yè)管理發(fā)育比好的城市為例)雖然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)要好上一些,但它必竟是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的大環(huán)境中脫胎出來的。所以,政府對(duì)所開發(fā)的福利商品房和微利商品房一直是在進(jìn)行喲行為的補(bǔ)貼(指提供商品經(jīng)營用房、社區(qū)活動(dòng)設(shè)施、半經(jīng)營性停車場(chǎng)及納稅補(bǔ)貼措施等)的基礎(chǔ)上實(shí)行強(qiáng)制性帶福利色彩的低管理費(fèi)政策。由于上述補(bǔ)貼屬于暗補(bǔ)形式,使得這部分住房消費(fèi)者既感受不到政府的補(bǔ)貼,還認(rèn)為這種低標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)是應(yīng)該的。于此,可以看出,即使在深圳這個(gè)物業(yè)管理發(fā)育比較成熟、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、人們的商品意識(shí)比較強(qiáng)烈的地區(qū),人們對(duì)物業(yè)管理的觀念還是比較模糊,物業(yè)管理消費(fèi)的意識(shí)也還不太明確。

三.對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)問題的分析

有觀點(diǎn)認(rèn)為:如果說農(nóng)民最根本的保障是生產(chǎn)資料一一土地的話,城市居民最根本的保障就是生活資料和投資品——住房。住房作為生活資料和投資品存在兩方面的含義。其一是說住房作為不動(dòng)產(chǎn)既可以自用,又可以增值;其二是說自己不用,通過出租和自然保值實(shí)現(xiàn)增值的作用。它們的核心是體現(xiàn)價(jià)值和使用價(jià)值。那么,住房作為消費(fèi)品,除了具有上述價(jià)值和使用價(jià)值外,作為耐用不動(dòng)產(chǎn)在使用周期內(nèi)還有個(gè)再投入的問題。這是因?yàn)樵谫徺I住房時(shí)所投入的資本是購買了該房屋使用前的包括賣方利潤在內(nèi)的總成本,而購買房屋后再投入的用途,除了對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修外,基木上全部是物業(yè)管理方面的開支,主要包括:房屋保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境美化、清潔衛(wèi)生、維持秩序及對(duì)業(yè)主住戶)的其它服務(wù)等。

在評(píng)價(jià)物業(yè)價(jià)值的各種因素中,除了地域、房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)等固有因素外,物業(yè)管理的好壞已成為現(xiàn)代物業(yè)決定其價(jià)格波動(dòng)的最主要因素之一。不僅如此,產(chǎn)權(quán)理論還告訴我們,物業(yè)管理的長期投入性消費(fèi)還應(yīng)該是業(yè)主的一種責(zé)任和義務(wù)。根據(jù)權(quán)屬和責(zé)任相一致、權(quán)利和義務(wù)相統(tǒng)一的法律責(zé)任關(guān)系,結(jié)合我國從傳統(tǒng)的福利性實(shí)物分房到貨幣性購買住房的政策的關(guān)鍵就是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的改變上看,不論是投資還是消費(fèi),凡購買房屋都是以權(quán)屬關(guān)系的確立為唯一標(biāo)志的,即凡購(租

篇2：酒店成本控制中的全員參與意識(shí)

　　酒店成本控制中的全員參與意識(shí)

　　酒店的任何活動(dòng)都涉及到成本，都應(yīng)在成本控制的范圍之內(nèi)。任何成本都是人的某種行為的結(jié)果，只能由參與或者有權(quán)干預(yù)這些活動(dòng)的人來控制。任何成本控制方法，其實(shí)質(zhì)都是設(shè)法影響執(zhí)行行為或有權(quán)干預(yù)行為的人，使他們能夠做到自我控制。所以，每個(gè)員工作為執(zhí)行行為人都應(yīng)負(fù)有成本責(zé)任。成本控制是全體員工的共同任務(wù)，只有通過全體員工協(xié)調(diào)一致的努力才能完成。

　　成本控制對(duì)員工的要求是：

　　第一，具有控制成本的愿望和成本意識(shí), 養(yǎng)成節(jié)約成本的習(xí)慣。如: 客房服務(wù)員整理客房時(shí),本著節(jié)約的原則, 在不降低清潔效果的前提下, 合理、經(jīng)濟(jì)使用清潔用品; 積極參與酒店資產(chǎn)維護(hù)保養(yǎng)工作, 盡量延長酒店家具、用品使用壽命, 降低酒店維修費(fèi)用，減少重置資產(chǎn)開支。又如：客吧內(nèi)擺放的酒水、食品本身有一定的保質(zhì)期，服務(wù)人員要隨時(shí)進(jìn)行檢查，必要時(shí)進(jìn)行房吧物品的調(diào)劑，使酒水、食品在保質(zhì)期內(nèi)得以充分耗用，將客吧報(bào)損率降到最低, 努力節(jié)約客吧成本。餐飲的成本控制工作是酒店日常經(jīng)營中的焦點(diǎn)問題,廚師的成本意識(shí)又是此焦點(diǎn)中的一個(gè)重要影響因素。廚師不僅要使原材料得以合理使用，原材料的邊角也要充分利用，并設(shè)法做出令人嘖嘖稱贊的美食來。將成本降到最低點(diǎn)應(yīng)是我們不懈的追求和應(yīng)盡的職責(zé)。

　　第二，培植團(tuán)隊(duì)精神，理解成本控制是一項(xiàng)集體的努力過程，必須在共同目標(biāo)下同心協(xié)力完成。成本控制工作是一項(xiàng)酒店集體參與的工作，涉及到工作環(huán)節(jié)中的每位員工，需要每個(gè)人的積極配合，需要團(tuán)隊(duì)精神。如：酒店的某個(gè)水龍頭壞了，水在流失，急需維修。有的人的態(tài)度是事不關(guān)已，高高掛起，視而不見;而有些人則會(huì)馬上通知工程部進(jìn)行維修，在維修人員到來之前，寧愿犧牲自己的時(shí)間，采取各種措施使水流失量降到最低，為酒店節(jié)約能源費(fèi)用。此事雖小，但客觀反映了一個(gè)人的成本意識(shí)和責(zé)任心。控制成本工作需要酒店每位員工的積極不懈的努力和相互之間的配合，把成本控制做到每項(xiàng)工作的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。

　　第三，正確理解和使用成本控制信息，關(guān)心成本控制結(jié)果，據(jù)以改進(jìn)工作，達(dá)到成本自控。酒店成本涉及酒店的各個(gè)方面，環(huán)節(jié)繁雜，工作難度大，與每位員工息息相關(guān)，因此我們有義務(wù)讓每個(gè)部門了解酒店的經(jīng)營狀況、部門成本費(fèi)用支出情況，使各部門了解本部相關(guān)成本開支，準(zhǔn)確掌握部門成本信息，努力做好成本自控工作。關(guān)心本部門成本開支是做好部門成本控制工作的第一步，必須密切關(guān)注，做到心中有數(shù)。

　　總之，有效控制成本的關(guān)鍵在于全體員工的積極參與。嚴(yán)格的成本控制并不是一件令人愉快的事情，但控制則是必須的。做好成本控制工作，應(yīng)注意以下兩個(gè)問題：

　　第一，要有準(zhǔn)確的和適用的控制標(biāo)準(zhǔn)。控制標(biāo)準(zhǔn)的制訂應(yīng)盡量做到實(shí)事求是，減少個(gè)人偏見和主觀性。要在保證大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的情況下，體現(xiàn)消耗的合理性和節(jié)約精神。

　　第二，成本控制工作是一項(xiàng)計(jì)劃性很強(qiáng)的工作，控制標(biāo)準(zhǔn)一經(jīng)制訂，就要嚴(yán)格執(zhí)行。如：客房部PA組根據(jù)每日清潔維護(hù)任務(wù)及每月的衛(wèi)生工作計(jì)劃，制訂出的合理的消耗清潔用品數(shù)量就是控制標(biāo)準(zhǔn)，一定要按計(jì)劃消耗與使用。為了將成本控制工作做細(xì)，要對(duì)每月的消耗量用報(bào)表形式進(jìn)行分析比較，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將成本管理工作進(jìn)一步做好。

　　做好成本控制工作有賴于酒店全體員工的共同努力。望全體員工從現(xiàn)在做起，從自己的崗位做起，從每項(xiàng)工作的細(xì)節(jié)做起，積極行動(dòng)并參與到成本控制工作中來，只要我們認(rèn)真做了，大廈的成本管理工作必將有一個(gè)新的起色，大廈的經(jīng)營管理和效益也必將有一個(gè)新的飛躍。