什么是物業(yè)設備設施?

　　物業(yè)設備即包括室內(nèi)設備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設備與設施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監(jiān)控、通風、電梯、空調(diào)、燃氣供應以及通信網(wǎng)絡等設備，這些設備構(gòu)成了物業(yè)的主體，是物業(yè)全方位管理與服務的有機組成部分。

物業(yè)設備管理的主要內(nèi)容

　　(1)物業(yè)設備基礎資料的管理

　　(2)物業(yè)設備運行管理

　　(3)物業(yè)設備維修管理

　　(4)物業(yè)設備更新改造管理

　　(5)備品配件管理

　　(6)固定資產(chǎn)(設備)管理和工程資料的管理等

1、物業(yè)設備基礎資料的管理

　　注：主要包括設備原始檔案、設備技術資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。

　　(1)設備原始檔案

　　設備原始檔案包括：

　　a)設備清單或裝箱單

　　i.設備發(fā)票

　　ii.產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書

　　iii.開箱驗收報告

　　iv.產(chǎn)品技術資料

　　v.安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告

　　b)設備技術資料

　　設備技術資料包括：

　　i.設備卡片

　　ii.設備臺帳

　　iii.設備技術登錄薄

　　iv.竣工圖

　　v.系統(tǒng)資料

　　c)政府職能部門頒發(fā)的有關政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件

2、物業(yè)設備運行管理

　　**物業(yè)設備的運行管理實際上包括了物業(yè)設備技術運行管理和物業(yè)設備經(jīng)濟運行管理兩部分。

　　一是：設備的運行在技術性能上始終處于最佳狀態(tài)

　　(1)針對設備的特點，制定科學、嚴密切實可行的操作規(guī)程。

　　(2)對操作人員進行專業(yè)的培訓教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，

　　必須嚴格要求持證上崗。

　　(3)加強維護保養(yǎng)工作。

　　(4)設備中的儀表、(如壓力表、安全閥等)、安全附件必須定期校驗，確保靈

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　　(5)對運行中的設備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術診斷的基礎上，做深入、透徹、準確的分析。

　　(6)對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。

　　二是：從設備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。

　　設備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：

　　(1)初期投資費用管理

　　在購置設備時，應綜合考慮一下因素：

　　A、設備的技術性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。

　　B、設備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。

　　C、設備價格及運行時能源的耗用情況。

　　D、設備壽命。

　　E、設備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。

　　F、注意采用新技術、新工藝、新材料及新型設備。

　　(2)運行成本管理

　　A、能源消耗的經(jīng)濟核算。

　　B、操作人員的配備。

　　C、維修費用的管理。

3、 物業(yè)設備維修管理

　　設備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設備正常使用，嚴重時會釀成設備事故。

　　(1)維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。

　　(2)維護保養(yǎng)工作的實施

　　維護保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。

　　A、日常維護保養(yǎng)工作要求設備操作人員在班前對設備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設備做好清潔工作。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

　　B、定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應做好以下工作：

　　*徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通;

　　*檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙;

　　*檢查安全裝置

　　*檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;

　　*清洗油箱，檢查油位指示器，換油;

　　*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。

　　(3)設備的點檢

　　*設備的點檢就是對設備有針對性的檢查。設備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。

　　*設備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。

　　*設備的日常點檢由操作人員隨機檢查。

　　日常點檢內(nèi)容主要包括：

　　(1)運行狀況及參數(shù);

　　(2)安全保護裝置;

　　(3)易磨損的零部件;

　　(4)易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件;

　　(5)在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位;

　　(6)在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正?，F(xiàn)象的部位。

　　**設備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：

　　(1)記錄設備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況;

　　(2)更換零部件;

　　(3)確定修理的部位、部件及修理時間;

　　(4)安排檢修計劃。

　　(4)物業(yè)設備的計劃檢修

　　*對在用設備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎，編制檢修計劃，對設備進行預防性修理，這就是計劃檢修

　　*實行計劃檢修，可以在設備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。

　　(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關系

　　*設備管理應建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。

4、物業(yè)設備更新改造管理

　　在使用設備時特別要注意的是，只要通過技術改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設備更新方式。

　　備品配件的管理

　　*運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設備的技術性能。

　　*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。

　　*備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。更多精彩加物業(yè)社區(qū)微信

　　5、固定資產(chǎn)(設備)管理

　　*固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設備、運輸設備、工具等。

　　*不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應當作為固定資產(chǎn)管理。

固定資產(chǎn)管理應考慮的幾個問題：

　　*固定資產(chǎn)(設備)的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標。

　　*設備折舊：參考同類，根據(jù)設備情況以及技術進步程度。

　　*設備的報廢

　　*固定資產(chǎn)的管理要求：

　　A、保證其完整無缺。

　　B、提高其完程度和利用效果。

　　C、正確核定其需用量。

　　D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。

　　F、進行其投資預測。

　　6、工程資料的管理

　　1) 資料管理的目的和意義

　　2) 物業(yè)工程資料的分類目錄

　　A、竣工驗收資料

　　B、設備管理資料

　　C、二次裝修設備改造變更資料

　　3)工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。

　　4)工程資料管理的要求：

　　A、歸檔：要求和時間

　　B、保管：嚴格做到“七防”(防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體);

　　每年年底一次特別清理。

篇2：物業(yè)設備管理的意義、方式與內(nèi)容

　　物業(yè)設備管理的意義、方式與內(nèi)容

　　一、房屋設備管理的意義

　　物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括管理和服務兩個方面。

　　所謂管理，指的是對物的管理，也就是要做好建筑物和設備等方面的管理、運行、維修和保養(yǎng)工作。由于現(xiàn)代建筑配套設施設備的先進性和復雜性，因此，要求對物的管理要靠專業(yè)的知識、規(guī)范的程序、嚴格的標準和高超的性能。即以一定的科學管理程序和制度，按照一定的技術管理要求，對各種物業(yè)設備的日常運行和維修，進行有效的管理。如果設備不能正常運行或經(jīng)常損壞處于癱瘓狀態(tài)，房屋就不能很好的發(fā)揮其住用功能，更談不上保值或升值。因此，房屋設置的運行和維修管理是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容之一。

　　1、房屋設備管理是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障。

　　房屋設備不僅是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行所必需的物質(zhì)基礎，也是影響工業(yè)、商業(yè)發(fā)展和人們生活水平提高的制約因素。房屋設備的運行和維修管理的好壞與否，直接影響到房屋的住用水平，影響到人們生產(chǎn)、生活、學習的正常進行。沒有良好的設備運行和維修管理，就不可能提供安全、舒適、可靠的生產(chǎn)、生活、學習環(huán)境，就不能使人們安居樂業(yè)。所以，良好的房屋設備管理是人們生產(chǎn)、生活、學習正常進行的有力保障。

　　2、房屋設備管理是延長設備使用壽命，保障設備安全運行的保證。

　　良好的房屋設備管理，可以保證設備在運行中的安全和技術性能的正常發(fā)揮，并能延長其使用壽命。這是因為，房屋設備會因長期使用、自然作用或使用不當?shù)仍蚨l(fā)生磨損、毀壞，如果加強了設備的日常運行管理，就可以避免因設備使用不當引起的損壞，并保障其安全運行;加強設備的維修管理就可以提高設備性能，排除運行故障，避免事故發(fā)生，從而延長設備的使用壽命，提高設備的使用效益，不僅為企業(yè)和業(yè)主節(jié)約了資金，提高了生產(chǎn)經(jīng)營效益和居民的生活居住水平，也為實現(xiàn)物業(yè)的保值、增值打好了基礎。

　　3、房屋設備管理是城市文明建設和發(fā)展的需要

　　現(xiàn)代化的城市要求房屋建筑能達到適用、經(jīng)濟、衛(wèi)生的要求，避免環(huán)境污染，達到人的生存與環(huán)境生態(tài)的協(xié)調(diào)與和諧。而這一切都離不開裝置在房屋建筑物內(nèi)的設備管理，這些不同種類、不同功能的房屋設備經(jīng)過科學技術發(fā)展的水平，而且標志著城市文明的程度。所以說，為了城市文明衛(wèi)生建設和發(fā)展的需要，也要搞好房屋設置管理。

　　4、房屋設備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎建設

　　由于房屋設備管理是一種開放型管理，因此，它的好與壞直接可以顯示出物業(yè)管理的行風好壞、管理服務質(zhì)量的優(yōu)劣，以及技術水平的高低，從而反映出物業(yè)管理企業(yè)形象。因此，搞好房屋設備管理，可以促使物業(yè)管理企業(yè)及時抓住和糾正不良的行風苗子，不斷提高管理服務質(zhì)量和技術水平，從而強化物業(yè)管理企業(yè)和行業(yè)的基礎建設，促使物業(yè)管理更好地發(fā)展。

　　二、房屋設備管理的方式

　　設備管理工作一般由房管單位和物業(yè)管理公司的工程部門主管，并由專人負責?；鶎庸芾碛蟹稚⑿怨芾矸绞胶图械膶I(yè)化管理等各種方式。

　　設備管理主要由維修管理和運行管理兩大部分組成。維修與運行既可統(tǒng)一管理，也可分別管理。

　　設備的維修比起房屋建筑本身的維修，一次性投資大，設備使用年限短，靈敏度、精確度要求高。維修工作的好壞，直接影響著設備在運行中技術性能的發(fā)揮。所以，加強對設備維修工程的管理，將是一個越來越重要的工作環(huán)節(jié)。具體的管理措施主要有：

　　1、建立設備管理賬冊和重要設備的技術檔案;

　　2、建立設備卡;

　　3、建立定期檢查、維修、保養(yǎng)制度;

　　4、建立房屋設備大、中修工程的驗收制度，積累有關技術資料;

　　5、建立房屋設備的更新、調(diào)撥、增添、改變、改造、報廢等方面的規(guī)劃和審批制度;

　　6、建立承租戶保管房屋設備的責任制度;

　　7、建立每年年末對房屋設備進行清查、核對和使用鑒定的制度，遇有缺損現(xiàn)象，應采取必要措施，及時加以解決。

　　三、房屋設備管理的內(nèi)容

　　不同的房屋設備有不同的特點，因此，房屋設備管理的內(nèi)容也各不相同。一般包括以下內(nèi)容：

　　1、房屋設備的基礎資料管理

　　房屋設備的基礎資料管理的主要內(nèi)容是建立設備管理原始資料檔案和重要設備的維修資料檔案。

　　(1)設備原始資料檔案管理。

　　設備在接管后均應建立原始資料檔案。這類檔案主要有：

　　驗收文件：包括驗收記錄、測試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護說明、遺留問題處理協(xié)議與會議記要等;

　　建立設備卡片：應記錄有關設備的各項明細資料，如房屋設備類別、編號、名稱、規(guī)格、技術特征、附屬物所在地點、建造年份、開始使用日期、中間停用日期、原值和預計使用年限、預提大修更新基金、進行大修理次數(shù)和日期、報廢清理情況等等。

　　(2)重要設備維修資料檔案管理。

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　　每次維修填寫的報修單，每月統(tǒng)計一次，每季裝訂一次，物業(yè)修管理部門負責保管以備存查。

　　②運行記錄

　　值班人員填寫的設備運行記錄每月一冊，每月統(tǒng)計一次，每年裝訂一次，由物業(yè)管理企業(yè)設備運行管理部門保管好，以備存查。

　?、劭荚u材料

　　定期或不定期地檢查記錄獎罰情況、先進班組、個人事跡材料，每年歸納匯總一次并裝訂保存。

　　④技術革新資料

　　設備運行的改進、設備革新、技術改進措施等資料，由設備管理部門匯總存查。

　　2、房屋設備的運行管理

　　房屋設備運行管理的主要內(nèi)容是：建立合理的運行制度和運行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運行要求(標準)及文明安全運行的管理，并建立定期檢查運行情況和規(guī)范服務的制度等。其中，對于設備安全管理，除了加強設備安全檢查和對操作人員、維修人員的安全操作、安全作業(yè)的訓練和管理外，還要建立安全責任制和對住(用)戶進行安全教育，向住(用)戶宣傳一些危險設備(如電梯)的安全使用知識。

　　3、房屋設備的維修管理

　　房屋設備的維修管理是指根據(jù)設備的性能，按照一定的科學管理程序和制度，以一定的技術管理要求，對設備進行日常養(yǎng)護和維修、更新。

篇3：小區(qū)物業(yè)設施設備管理內(nèi)容

　　小區(qū)物業(yè)設施設備管理內(nèi)容

　　目的:通過對設施設備的管理，使所有機電設備在使用過程中處于完好狀態(tài)，滿足服務的要求

　　工作范圍1.供配電系統(tǒng)設備：高、低壓配電柜、變壓器、發(fā)電機組、電氣“三箱”(動力配電箱/柜，照明配電箱/柜，控制箱/柜)。

　　2.給排水系統(tǒng)設備：各類給排水水泵、加壓氣罐及其附屬設施、各類閥門。

　　3.消防系統(tǒng)設備：電消防設備、水消防設備(消火栓及噴淋系統(tǒng))、CO2氣體滅火設備、防排煙設備、防火卷簾、疏散指示。

　　4.電梯設備：各類電梯及其附屬設備。

　　5.弱電系統(tǒng)設備：電視、電話系統(tǒng)設備、無線電對講系統(tǒng)設備、智能化系統(tǒng)設備(樓宇對講、閉路監(jiān)視、防盜報警、門禁、停車場設備等)。

　　6.通風系統(tǒng)設備：通風設備及其附屬設備。

　　工作項目1.設備的接管驗收按照《物業(yè)接管驗收管理規(guī)程》執(zhí)行。

　　2.設備的標識①所有的設備房須標識其名稱及責任人姓名(或代碼)。

　　②所有設備按套或單機懸掛《設備卡》，標識該設備的技術參數(shù)及標識其設備編號等。

　?、蹖收显O備須懸掛“待維修”或“維修中”告示牌。

　　3.設備檔案管理①管理處負責建立設備的技術資料檔案及圖紙檔案，負責建立《設施設備臺賬》。

　?、诠こ叹S修中心負責指導、監(jiān)督各管理處設備檔案的管理工作，并對重要的設備資料做備份。

　　4.設備的運行①設備按不同系統(tǒng)劃分責任區(qū)域，責任區(qū)域內(nèi)確定責任人。

　　②維修主管負責監(jiān)督相關責任人做好設備的運行管理。

　?、壑蛋嗍?巡邏值班員負責將監(jiān)控/檢查到的異常情況，及時通知設備責任人或主管處理，并做好記錄。

　?、芄こ叹S修中心對各管理處機電設備的運行情況進行督查。

　　5.設備的維修①設備維修須填發(fā)九千記錄表格，重要設備或影響范圍較大的維修項目，須辦理《工作聯(lián)系單》。

　?、谠谶\行監(jiān)控或維修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)的可以在短時間內(nèi)排除的一般故障，維修期限應不超過8小時，若超過8小時，應及時向維修主管報告，請求主管及有關專業(yè)人員提供技術支援，限期解決。