深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司
鼎太風(fēng)華物業(yè)服務(wù)中心物業(yè)服務(wù)報告
20**年第一季度
尊敬的鼎太風(fēng)華業(yè)主：
為了創(chuàng)造一個優(yōu)美、舒適、安全、文明的現(xiàn)代居住(辦公)環(huán)境，不斷提高我們的物業(yè)服務(wù)水平，體現(xiàn)“全心全意全為您”的服務(wù)宗旨和“業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合”的服務(wù)模式，現(xiàn)將我們本季度的服務(wù)報告呈現(xiàn)于您，以便您能夠較全面地了解我們的服務(wù)工作，敬請您提出寶貴意見。謝謝!
第一部分設(shè)備維護(hù)
A、設(shè)備異常運行情況說明
項目部位
情況描述
處理情況
備注
配電房
一期、四期、五期、七期發(fā)電機房儲油箱沒有儲備柴油
按要求儲油箱要儲備運行不少8小時的油量。服務(wù)中心對問題區(qū)域補油2180升柴油。
設(shè)備房
設(shè)備房清潔
1、配電房衛(wèi)生清潔與設(shè)備維護(hù)。
2、水泵房衛(wèi)生清理衛(wèi)管網(wǎng)維護(hù)。
安防系統(tǒng)
1、外圍第一道防線門禁按失靈。
2、北區(qū)監(jiān)控中心圖像不錄像。
3、南區(qū)監(jiān)控中心圖像僅56個正常
4、七期監(jiān)控中心有7個圖像模糊
1、通知萬睿維保方把外圍門禁修復(fù)，不方便出入?yún)^(qū)域增加門禁按鈕。
2、北區(qū)監(jiān)控中心三期監(jiān)控不錄像，已維修增加硬盤。
3、南區(qū)監(jiān)控器壞，已經(jīng)更換6個新監(jiān)控器，并恢復(fù)61個監(jiān)控.
4、七期監(jiān)控中心修復(fù)8個鏡頭。
消防系統(tǒng)
1、北區(qū)消防主機故障較多。
2、南區(qū)消防主機開不了機，故障較多。
3、七期消防主機電源故障
1、北區(qū)消防主機幫故障修復(fù)17個點。
2、南區(qū)六期消防主機開不了機與顯示器故障，需要整個維修更換。
3、七期電源故障已修復(fù)，備用電源缺失，已申購。
停車場系統(tǒng)
1、二期車庫出口與三期車庫出口道閘桿被撞壞。
2、六期車場出口道閘不升閘。
3、七期車庫道閘有異響。
1、已經(jīng)完成二期、三期車庫出口道閘桿更換。2、六期道閘主板故障，聯(lián)系捷順廠家維修更換。
3、七期出口道閘彈簧斷，已經(jīng)更換。
第二部分安全管理
A、治安管理
情況描述
處理情況
備注
針對社會治安形勢不容樂觀，物業(yè)服務(wù)中心制定一系列措施，加強小區(qū)安全防范工作。
1、每周安全團隊班組訓(xùn)練;
2、每班次班前十分鐘對崗位進(jìn)行培訓(xùn);
3、組織崗位武裝巡邏;
4、對進(jìn)出裝修戶進(jìn)行檢查，對違章施工進(jìn)行制止及舉報;
5、圍墻安裝防爬刺，杜絕安全隱患;
6、樓棟燃?xì)夤堋⑴潘馨惭b拉力刮刀;
7、組織安排人員對項目圍墻周界樹枝及助爬物進(jìn)行清理。
安全團隊訓(xùn)練
班前崗位訓(xùn)練;
組織崗位武裝巡邏
對進(jìn)出裝修戶進(jìn)行檢查，對違章施工進(jìn)行制止及舉報;
圍墻安裝防爬玻璃刺，杜絕安全隱患
樓棟燃?xì)夤堋⑴潘馨惭b拉力刮刀
項目周邊圍墻樹枝、助爬物清理
B、停車場及車輛管理
情況描述
處理情況
備注
加強車輛的規(guī)范管理，車場設(shè)施、設(shè)備的完善。
1、秩序班組值班期間對亂停放車輛進(jìn)行隔離警戒，張貼車輛停放溫馨提示條;
2、將阻礙消防、主車道車輛進(jìn)行鎖車，張貼車輛停放溫馨提示條;
3、每天回家高峰期針對外來車輛進(jìn)行核實登記，控制外來車輛進(jìn)入小區(qū)停放，加強小區(qū)停車場車輛停放管理;
4、每日早晚小孩上學(xué)、車輛高峰期，對主要出入口車輛、人行指引。
對亂停放車輛進(jìn)行隔離警戒
將阻礙消防、主車道車輛進(jìn)行鎖車，張貼溫馨提示條
每天回家高峰期外來車輛管控
車輛、人行高峰期車輛指引
C、消防管理
情況描述
處理情況
備注
小區(qū)住戶對消防器材的操作使用及相關(guān)消防知識普及率低，安全防范意識較弱。
1、定期組織人員對亂擺放單車、僵尸單車及共享單車整理;
2、每月定期對消防滅火器進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞、過期的及時更換，確保應(yīng)急狀態(tài)下的實用性;
3、組織人員對消防通道、路口采用鐵馬、路障進(jìn)行隔離，防止車輛堵塞消防通道、路口。
定期對亂擺放單車、僵尸單車整理
組織人員檢查消防設(shè)施
對消防通道路口進(jìn)行隔離
第三部分環(huán)境管理
情況描述
處理情況
備注
地下室車庫雜物垃圾較多
組織保潔人員全面清運，清運雜物垃圾33車、建筑垃圾25車。
小區(qū)內(nèi)排水溝有雜物積于嚴(yán)重。
安排保潔人員清理排水溝，保持排水溝暢通。
小區(qū)雨水溝污水井積水，易滋生蚊子蟑螂
安排消殺公司人員對雨水溝污水井投放消殺誘餌。
小區(qū)樓棟二樓平臺夾層及雨棚垃圾較多。
安排保潔人員定期清理。
小區(qū)路面較臟發(fā)黑。
組織保潔人員定期用高壓水槍清洗。
1、環(huán)境消殺
項目 次數(shù) 效果評估 備注
鼠類消殺 6次 本季度對公共區(qū)域老鼠消殺6次，滅治效果良好。
蚊蠅消殺 12次 本季度氣溫逐步上升，蚊蠅危害日漸平凡。要求供方對公共區(qū)域進(jìn)行了，12次的消殺滅治工作的開展。滅治效果良好。
蟑螂消殺 3次 本季度氣溫逐步上升，蟑螂危害日漸平凡。要求供方對公共區(qū)域污水井化糞池進(jìn)行了，3次的消殺滅治工作的開展。滅治效果良好。
白蟻消殺 6次 第一季度氣溫較低白蟻危害較弱，消殺供方對公共區(qū)域白蟻進(jìn)行了消殺6次。重點對小區(qū)全面鋪設(shè)誘樁，預(yù)防效果良好。
其它消殺 / / 暫無
3.綠化養(yǎng)護(hù)
綠化植物種類
情況描述
處理情況
喬木
小區(qū)喬木下緣線過低及內(nèi)堂枝較多，影響冠幅下的地被植物及小灌木的正常生長。
組織綠化人員進(jìn)行梳枝修剪。
灌木
小區(qū)灌木綠籬超長。
組織綠化人員修剪工作的開展。
苗木及地被植物
小區(qū)綠化帶黃土裸露嚴(yán)重。
黃土裸露區(qū)域進(jìn)行補苗補草工作的開展。
草坪
草坪雜草較多。
草坪噴殺專用除草劑，對雜草進(jìn)行滅殺。
第四部分房屋及其它共用部位、共用設(shè)施修繕管理
項目部位
情況描述
處理情況
備注
日常燈光維護(hù)
1、住戶門樓層燈光故障不亮。
2、車庫多個區(qū)域燈光昏暗，光線不足。
3、大堂燈光光線照度不足。
4、高桿燈多個區(qū)域不亮。
5、籃球場燈等高區(qū)域燈不亮。
1、樓層燈不亮，已經(jīng)維修更換542盞。
2、車庫更換LED燈管113盞
3、大堂1樓與負(fù)1層燈光亮度不夠，增加556盞節(jié)能燈增加亮度。
4、北區(qū)一期區(qū)域、四期圍墻、六期13棟等區(qū)域高桿燈線路故障，已維修更換。其它區(qū)域部分燈光故障已更換。
5、更換籃球場部分照明燈光。
給水管網(wǎng)維護(hù)
1、五期7棟架空層生活給水管噴水。
2、地下車庫多個水龍頭漏水。
3、六期車庫消防管接頭處漏水。
4、四期6棟與六期間停車位旁邊給水閥門爆管漏水。
1、已完成五期7棟給水管網(wǎng)搶修。
2、更換維修車庫漏水水龍頭7個。
3、更換車庫消防管網(wǎng)漏水接合器。
4、水井閥門故障，已經(jīng)維修處理。
排水管網(wǎng)維護(hù)
1、七期14棟3樓、15樓3樓、19棟1樓、23棟、24棟等樓棟返水。
2、南會所主排污管堵塞。
3、一期A2、B2、B4電梯廳底坑進(jìn)水，二期i3地下車庫反灌水。
1、七期14棟3樓、15樓3樓、19棟1樓、23棟、24棟等樓棟返水，技術(shù)員加班完成搶修。
2、南會所主排污管堵塞，技術(shù)員檢查發(fā)現(xiàn)主管破碎堵塞，聯(lián)系專業(yè)公司改管處理。
3、電梯底坑進(jìn)水原因是排污泵浮球閥故障，維修更換已正常。
化糞池清掏
鼎太風(fēng)華項目交接后來，多個區(qū)域發(fā)生管網(wǎng)堵塞反灌現(xiàn)象。
為了讓小區(qū)住戶居住和諧一個新年，服務(wù)中心聯(lián)系專業(yè)管網(wǎng)疏通公司，清掏糞36車。
設(shè)施維護(hù)
1、二期I5消防通道口路面磚不平。
2、五期休閑路牙缺失。
3、一期A棟東門路面不平。
4、五期連廊花架拆除后殘鐵畔腳。
5、三期外圍雨水蓖子破損下陷。
6、三期消防通道雨水溝磚面松動。
7、四期6棟后面休閑路面不平。
1、二期I5消防通道口路面磚不平，已經(jīng)重新修復(fù)。
2、五期休閑路牙缺失。已經(jīng)增補。
3、一期A棟東門路面不平。已經(jīng)修復(fù)平路面。
4、所有畔腳殘鐵全部拆除完成。
5、雨水蓖子破損下陷區(qū)域已經(jīng)修復(fù)。
6、磚面松動區(qū)域已經(jīng)修復(fù)固定。
7、休閑路面不平區(qū)域已經(jīng)處理完成。
專項工作1
1、小區(qū)出入口停車場導(dǎo)向護(hù)欄破舊。
2、小區(qū)人行出入口大門破舊。
3、小區(qū)擋車柱子破舊。
4、垃圾筒破舊。
5、小區(qū)椅子破舊。
1、共翻新改造了13個鐵門，9個停車場出入口崗?fù)ぁ?/p>
2、打磨椅子220多張，完成椅子翻新改造220張。
3、完成停車場隔離翻新250米左右
4、完成垃圾筒翻新39個。
專項工作2
1、四期各單元門花架腐蝕嚴(yán)重。
2、五期入口通往四期花架連廊腐蝕嚴(yán)重。
3、三期E棟后面休閑花架腐蝕嚴(yán)重。
1、已經(jīng)完成拆除四期連廊花架。
2、已經(jīng)拆除五期入口通往四期的風(fēng)險花架。
3、已經(jīng)對三期E棟風(fēng)險花架進(jìn)行拆除。
專項工作3
1、北區(qū)小球場兒童游玩區(qū)存在風(fēng)險。
2、七期籃球場旁邊綠化破壞嚴(yán)重。
1、已經(jīng)完成北區(qū)小球場兒童游玩區(qū)水池改造。
2、已經(jīng)完成對七期籃球場旁邊沙池改造。
第五部分供方(分包方)服務(wù)
項目名稱
供方(分包方)名稱
服務(wù)次/天數(shù)
問題處理
效果評估
電梯
日立電梯(中國)有限公司深圳分公司
1次/15天
1、對電梯安全回路各開關(guān)進(jìn)行檢查保養(yǎng)。
2、檢查控制柜變頻器風(fēng)扇及旋轉(zhuǎn)編碼器工作情況。
3、對各廳轎門連鎖開關(guān)進(jìn)行檢查保養(yǎng)，廳門自閉力檢查調(diào)整。
4、對電梯鋼絲繩繩槽油泥檢查，漲緊輪開關(guān)距離進(jìn)行調(diào)整。
5、對電梯機房散熱進(jìn)行改造。
6、對電梯底坑及開關(guān)進(jìn)行檢查。
重點對主機繩槽油污及制動報閘動作情況進(jìn)行檢測并檢查轎廂風(fēng)扇、電梯鋼絲繩張力，對重緩沖距，漲緊輪、補償鏈離地;檢查電梯各安全裝置、開關(guān)門系統(tǒng)、電梯稱重裝置、整機清潔衛(wèi)生,確保電梯正常運行。
綠化租擺
深圳市綠亞洲景觀藝術(shù)有限公司
每周兩次對大堂、地下室擺放的盆景進(jìn)行養(yǎng)護(hù)。
服務(wù)供方對現(xiàn)場進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)，服務(wù)中心派專人進(jìn)行監(jiān)控。
良好
四害、白蟻消殺
深圳市恒捷達(dá)清潔服務(wù)有限公司
1、蚊蠅消殺：1月—3月共計12次;
2、蟑螂消殺：1月—3月共計3次;
3、老鼠消殺：1月—3月共計6次。
本季度氣溫較低，需重點關(guān)注樓層蟑螂的消殺工作。服務(wù)中心派專人進(jìn)行監(jiān)控，驗證消殺人員現(xiàn)場工作質(zhì)量。
深圳市恒捷達(dá)清潔服務(wù)有限公司
白蟻防治消殺：1月—3月共計6次。
服務(wù)中心派專人進(jìn)行監(jiān)控，驗證白蟻消殺人員對小區(qū)喬木的白蟻防治工作質(zhì)量。
日常清潔
深圳市裕德誠環(huán)境工程有限公司
1、公共場地、綠地道路清掃：4次以上/天;
2、標(biāo)識、信報箱、信息欄等擦拭：1次/天;
3、垃圾清運：全面清運1次/天、臨時超載現(xiàn)象針對性增加清運頻次;
服務(wù)供方對現(xiàn)場進(jìn)行清潔作業(yè)，服務(wù)中心派專人進(jìn)行監(jiān)控。
綠化養(yǎng)護(hù)
深圳市東華園林股份有限公司
1、草坪澆水每周1次(如遇陰雨天氣，停止對草坪澆水的開展);
2、綠籬修剪每月1次;
3、喬木修剪每季度1次。枯枝清理每月1次。
服務(wù)供方對現(xiàn)場進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)，服務(wù)中心派專人進(jìn)行監(jiān)控。
第六部分其它服務(wù)和活動
A、社區(qū)文化活動
時間
活動主題和情況描述
照片
效果評估
1月
臘八節(jié)，為了豐富小區(qū)社區(qū)文化，弘揚及傳承傳統(tǒng)文化。決定在臘八節(jié)在每一個出口崗給業(yè)主送上親手做的臘八粥。
提升了廣大業(yè)主對社區(qū)居住感受，提升了業(yè)主對中國傳統(tǒng)文化的認(rèn)識。
1月
為促進(jìn)和諧社區(qū)的建設(shè)，同時讓社區(qū)住戶朋友們提前感受到新春過年的節(jié)日氣氛，物業(yè)服務(wù)中辦了一場別開生面的晚會。
充分的渲染的小年夜的氣氛，給了鄰里間互動感情，營造了良好社區(qū)文化氛圍，讓業(yè)主感受大家庭溫暖，提升顧客歸屬感。
1月
為了感謝鼎太風(fēng)華業(yè)主對萬科物業(yè)的關(guān)注、理解及信任。新年感恩大回饋，預(yù)存服務(wù)費送大禮活動。
通過此次活動，在感恩了業(yè)主們的同時，也為業(yè)主送上了大禮。同時，通過現(xiàn)
場簽署托收協(xié)議、注冊“住這兒”App方便業(yè)主生活。
2月
新年新氣象，為了加強小區(qū)過年的氣氛營造，豐富業(yè)主們的節(jié)日生活，物業(yè)中心工作人員扮財神、金雞給業(yè)主拜年，送祝福。方便業(yè)主們的業(yè)余生活，拉近業(yè)主與物業(yè)的親密度。
此次活動活躍了過年氣氛，給業(yè)主們帶來了別開生面的新年，讓大家感受到了物業(yè)小伙伴的用心，業(yè)主們都很開心。
2月
元宵佳節(jié)即將來臨，為營造喜慶祥和的節(jié)日氛圍，豐富小區(qū)住戶節(jié)日文化生活，讓大家度過一個喜慶歡樂的元宵佳節(jié)，服務(wù)中心特舉辦“愛在風(fēng)華，17鬧元宵”元宵節(jié)主題活動。
通過此次活動，豐富了社區(qū)生活。增加了業(yè)主和孩子之間的感情。拉近了業(yè)主以及物業(yè)的關(guān)系。
2月
為了提升小區(qū)現(xiàn)場品質(zhì)，為了提高我們的服務(wù)質(zhì)量，為了共同構(gòu)建我們更美麗、和諧的家園。召開業(yè)主懇談會。
通過此次零距離聆聽業(yè)主寶貴意見，提升了對業(yè)主的了解，增加和他們的溝通，給我們以后的工作指明了方向。
3月
為大力弘揚雷鋒精神，倡導(dǎo)和諧、文明的社會風(fēng)尚，加強轄區(qū)精神文明建設(shè)。組織學(xué)雷鋒活動，為業(yè)主修鞋、磨刀等等便民活動。
通過此次活動。傳播了正能量，展現(xiàn)了我們的活力。同時，拉近了和業(yè)主的關(guān)系。讓更多的業(yè)主體驗到了生活的美好。
3月
為了豐富小區(qū)女業(yè)主的生活，為了彰顯我們對女性的愛，希望全天下的媽媽每天都在過女神節(jié)，每天開開心心工作生活。
通過此次活動，讓跟多的人更能尊敬女性，同時豐富了業(yè)主們的生活。
3月
植樹節(jié)是我國傳統(tǒng)節(jié)日，在弘揚傳統(tǒng)節(jié)日的同時，讓更多業(yè)主們的認(rèn)識到保護(hù)環(huán)境植樹造林的重要性!“植樹造林，美化家園，維護(hù)生態(tài)的平衡”已成為人們的共識。故此服務(wù)中心決定組織植樹節(jié)活動。
通過這次活動，增強了業(yè)主們的環(huán)保意識，同時，在植樹的過程中，讓多的業(yè)主以及孩子體驗到了種植的美好。
第七部分其它工作事項
A、本季度大事紀(jì)要。
20**年1月1日：深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司進(jìn)駐社區(qū)
20**年1月20日：開展小年夜“祥睿新年從心開始”主題晚會
20**年2月25日：開辦首屆業(yè)主懇談會
20**年3月3日：鼎太風(fēng)華社區(qū)第五屆業(yè)主委員會集體辭職
B、共性投訴處理
地下停車場產(chǎn)權(quán)問題：深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同已即時的為鼎太風(fēng)華社區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，對于地下停車場進(jìn)行事實的服務(wù);為了進(jìn)一步的服務(wù)好社區(qū)以及對停車場的管理服務(wù)，目前我司已向轄區(qū)工作站、及政府部門反饋征求協(xié)助處理。
深圳市萬科物業(yè)服務(wù)有限公司
鼎太風(fēng)華物業(yè)服務(wù)中心
二〇**年四月十五日
篇2：物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報告
物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場分析報告
---對物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”的理性思考
一、對市場經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析
1、價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞等價交換價值點w上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)服務(wù)是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務(wù)，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務(wù)這種商品交換理應(yīng)受到價值規(guī)律的制約。
企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費、零收費”手段實施物業(yè)服務(wù)運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟運行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存?這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)服務(wù)常規(guī)收費之外的經(jīng)濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。
縱觀“低收費、零收費”，的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護(hù)和管理，這說明物業(yè)服務(wù)費一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進(jìn)行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供“免費午餐”，承擔(dān)不應(yīng)由其承擔(dān)的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟條件下是無法自圓其說的。
退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾，從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)服務(wù)平臺，進(jìn)行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)服務(wù)正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的新的矛盾，導(dǎo)致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。
如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上可能獲得收益，也并不具有可復(fù)制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細(xì)，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)服務(wù)企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進(jìn)入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務(wù)造成強烈的連鎖沖擊。
因此，物業(yè)服務(wù)的“低收費、零收費”，既非物業(yè)服務(wù)模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略，既沒有預(yù)示物業(yè)服務(wù)發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻(xiàn)，不是進(jìn)步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)服務(wù)市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負(fù)面的影響。
1.“低收費、零收費”是對消費者的誤導(dǎo)和傷害客觀上，物業(yè)服務(wù)服務(wù)產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴(yán)重的“不對等”一是專業(yè)知識和信息量不對等，二是組織形式上的不對等，三是承擔(dān)民事責(zé)任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導(dǎo)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)基本概念的認(rèn)識，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)可有可無，更多關(guān)注服務(wù)價格而非服務(wù)質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當(dāng)程度上會忽視對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)服務(wù)服務(wù)的反應(yīng)滯后，加上物業(yè)服務(wù)中的大量維修和養(yǎng)護(hù)工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進(jìn)行的，為了降低物業(yè)服務(wù)成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)服務(wù)必不可少的維修和養(yǎng)護(hù)工作，削減物業(yè)服務(wù)成本中的預(yù)防性支出，無形中導(dǎo)致了物業(yè)的“風(fēng)險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設(shè)置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風(fēng)險的陷阱。
2.“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營鳳險
“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學(xué)辭典》的解釋。“對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認(rèn)為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟。”即生產(chǎn)和服務(wù)規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應(yīng)的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”---規(guī)模不經(jīng)濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務(wù)為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復(fù)雜的大型電子商務(wù)平臺的建設(shè)，電子商務(wù)人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支部極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)服務(wù)開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)服務(wù)交換雙方矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。
3. “低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途
當(dāng)一個 “低收費、零收費”物業(yè)服務(wù)進(jìn)入小區(qū)，其“洼地效應(yīng)”必然會導(dǎo)致周邊小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費的大幅下降，物業(yè)服務(wù)企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當(dāng)整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)的降價成為習(xí)慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠(yuǎn)只會是誰的物業(yè)服務(wù)費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務(wù)質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務(wù)，很可能被劣質(zhì)商品和服務(wù)淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費者心理和消費行為的“逆向選擇”。
在物業(yè)服務(wù)服務(wù)市場上，“逆向選擇”導(dǎo)致了市場的低效率和市場失靈， “低收費、零收費”服務(wù)不受到遏制，不但整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)服務(wù)服務(wù)消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)服務(wù)服務(wù)價格和質(zhì)量不斷下降，最終導(dǎo)致市場嚴(yán)重萎縮甚至消失。
二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量
1.“低收費、零收費”違背公平和等價有償原則
從民法的基本原則公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享有權(quán)利‘應(yīng)向?qū)Ψ铰男邢鄳?yīng)的義務(wù)，任何一方不得無償占有。剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務(wù)是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務(wù)對等、并按價值規(guī)律的要求進(jìn)行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務(wù)應(yīng)與其付出的代價相適應(yīng)。
合同法是民法的子法，當(dāng)然也應(yīng)遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務(wù)合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務(wù)合同作為物業(yè)服務(wù)活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)服務(wù)活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務(wù)合同中體現(xiàn)為從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)服務(wù)費的義務(wù)應(yīng)與其享受到的物業(yè)服務(wù)服務(wù)的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務(wù)或享受的服務(wù)與自己所交納的服務(wù)費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違約責(zé)任。
但是在物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”中，業(yè)主沒有交納物業(yè)服務(wù)費，就失去了要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)達(dá)到期望的服務(wù)水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)這一方面講，物業(yè)服務(wù)低收費、零收費已經(jīng)使物業(yè)服務(wù)部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)服務(wù)服務(wù)的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務(wù)，在相當(dāng)程度上不會顧及業(yè)主的反應(yīng)和要求。
而業(yè)主享受的超低價或免費服務(wù)，也缺少參與管理的積極性及維護(hù)自身權(quán)益的主動性。
2.“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定
物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當(dāng)競爭，違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標(biāo)準(zhǔn)，以物業(yè)服務(wù)“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進(jìn)入市場，其動機不能排除是為了搶占市場份額從而達(dá)到排擠對手的目的，二是客觀標(biāo)準(zhǔn)，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)服務(wù)是種特殊的商品，一種準(zhǔn)公共性服務(wù)商品，實行物業(yè)服務(wù)是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務(wù)成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴(yán)重背離成本的一種定價方式，以低于戚本的價格銷售物業(yè)服務(wù)這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當(dāng)競爭法》的規(guī)定。
3.“低收費、零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)服務(wù)條例》的基本精神
《物業(yè)服務(wù)條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。合理原則是指物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)因地制宜，以服務(wù)發(fā)生的成本為基礎(chǔ)，針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)服務(wù)服務(wù)的收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與服務(wù)質(zhì)量相適應(yīng)。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)服務(wù)”的概念，抹去了業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的全部或部分義務(wù)，踐踏了物業(yè)服務(wù)質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)服務(wù)消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。
“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)是一個勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設(shè)”的舊模式，加之當(dāng)前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)服務(wù)消費意識和服務(wù)意識都不到位，物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)服務(wù)市場競爭日益激烈，物業(yè)服務(wù)行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。
三、“低收費、零收費”的對策思考
1.完善法制建設(shè)
法制建設(shè)是物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)服務(wù)不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進(jìn)程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進(jìn)行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設(shè)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)各主體在物業(yè)服務(wù)活動中的行為。
2.強化行業(yè)自律
行業(yè)自律是市場經(jīng)濟中企業(yè) 誠實信用原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)服務(wù)協(xié)會在行業(yè)自律中應(yīng)起到組織、監(jiān)督的主導(dǎo)作用。因此行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時、有效地建立會員強制入會、訓(xùn)誡、通報批評、公開譴責(zé)和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。
3.加強理論研究
物業(yè)服務(wù)理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學(xué)科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)服務(wù)科學(xué)發(fā)展的重要基石。
4.創(chuàng)新制度設(shè)計
創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設(shè)計是物業(yè)服務(wù)健康發(fā)展的必要保障。
在物業(yè)服務(wù)的外部，引入發(fā)達(dá)國家物業(yè)服務(wù)制度，如類似物業(yè)服務(wù)事務(wù)所等中介機構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進(jìn)行專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估。在物業(yè)服務(wù)內(nèi)部，完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)，提升物業(yè)服務(wù)服務(wù)的水平和檔次。
5.正確引導(dǎo)輿論
人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)服務(wù)作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導(dǎo)是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準(zhǔn)確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導(dǎo)向的主渠道作用和溝通作用，將輿論引導(dǎo)到正確的方面來。
(執(zhí)筆:陳藹貧 吳春興 方霞 劉雨)
篇3：物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項目銜接工作報告
物業(yè)服務(wù)與地產(chǎn)項目銜接工作報告
一直以來，物業(yè)服務(wù)前期介入是我非常關(guān)注的課題，但是"沒有調(diào)查研究，就沒有發(fā)言權(quán)。"雖然經(jīng)歷了一些房地產(chǎn)項目的耳渲目染，如黃島的東方花園、萊州的教育路小區(qū)、龍口的松嵐花園、濟南的新世界陽光花園，和青島的天福苑等等，但是囿于缺乏房地產(chǎn)運作的實際經(jīng)歷，以及在工程管理上知識比較薄弱，并不敢隨意妄加評論，而且常言道：你說什么樣的話，取決于你坐在什么樣的位置上。這就是立場決定態(tài)度，一個物業(yè)服務(wù)人在雇主和顧客，在開發(fā)商和業(yè)主這兩者之間，常常難以作出選擇，從不同的立場出發(fā)，對許多問題都會得出不同的結(jié)論，以下的這一篇文章，僅僅是從個人的經(jīng)驗出發(fā)，站在一個物業(yè)服務(wù)人的角度和立場上談一些與地產(chǎn)項目有關(guān)的問題，其中錯誤之處在所難免，請指正。
第一篇：散論
一、開發(fā)商對物業(yè)服務(wù)的總體定位。
當(dāng)前青島市乃至全中國的現(xiàn)狀仍然是：開發(fā)商包干前期物業(yè)服務(wù)，這種包干的模式，在地產(chǎn)開發(fā)的早期，是起到了相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢作用的，中海、萬科不是也都用自己的物業(yè)公司嗎?是的，但是那時候他們有三個優(yōu)勢：第一，用戶不知道物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)成為了一種"驚喜回饋"；第二，物業(yè)服務(wù)的市場潛力無限大，開發(fā)商自辦物業(yè)公司是一種爭奪市場的戰(zhàn)略選擇；第三，因為用戶還不懂得如何"維權(quán)"，自己成立物業(yè)公司也能夠最大限度地去包容掉所有的遺留問題。但是今天，這些條件都已經(jīng)完全不具備了，首先業(yè)主知道如何比較物業(yè)服務(wù)的服務(wù)優(yōu)劣；再一個，朝陽行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)使大量專業(yè)的、實力雄厚的、規(guī)模較大的本外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在市場上競爭；最后，因為業(yè)主的高度成熟，他們對如何利用自己的微弱資源非常清醒，本來在開發(fā)商有角度都是法律問題，但是到具體和業(yè)主打交道的層面就成為政治問題了，自辦物業(yè)公司的紙"包不住火"，反而成為一種業(yè)主進(jìn)行制約和討價還價的籌碼，開發(fā)商還需要對保修和過程中的損毀承擔(dān)長期責(zé)任，而且，一線的項目經(jīng)理會對整個績效起到?jīng)Q定性作用。這時候粗放的管理而且僅僅滿足于粗放的管理，必然飲下的苦酒不僅是失去陣地，失敗的物業(yè)服務(wù)項目最終必將牽扯掉開發(fā)商大量的精力和資源。所以國家建設(shè)部提出了"分業(yè)經(jīng)營"的觀念，這在總體上是對的，這里就需要開發(fā)商重新評估自辦物業(yè)公司的戰(zhàn)略定位問題。一般說有兩種方向：
1、開發(fā)商售完房屋就在小區(qū)內(nèi)徹底放手。好的物業(yè)服務(wù)通常是外包的，因為社會上有很多物業(yè)服務(wù)都急于占領(lǐng)市場，開發(fā)商可以在自己的地產(chǎn)公司內(nèi)建立一個物業(yè)服務(wù)部來制約和檢查外包服務(wù)的質(zhì)量。優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)者必須要預(yù)防問題，而且，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)之間的關(guān)系非常明晰，拖欠物業(yè)服務(wù)費的風(fēng)險也無需承擔(dān)。
2、如果開發(fā)商開發(fā)出一種產(chǎn)權(quán)層次多元化的社區(qū)(將"天福苑"作為一個例子)，即使的房屋全部銷售后，開發(fā)商仍然有必要需要物業(yè)服務(wù)公司協(xié)助保證其特殊利益的，就可以考慮成立自己控股的物業(yè)公司，但是這類公司應(yīng)以"專業(yè)化"進(jìn)行自我定位，依靠物業(yè)公司來分流自身的富余人員是一種傳統(tǒng)國企的思路，如果要求發(fā)展，則應(yīng)避免管理服務(wù)不善使自身的生存能力不足，進(jìn)而制約了集團公司的發(fā)展和整體品牌形象。
二、合同的問題：
房屋買受合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)服務(wù)的事項作出明確約定。特別是物業(yè)服務(wù)費的繳納時限與繳納要求，這類條款屬于"第三方條款"，所以要注意相關(guān)條文的合情合法，另外，因為當(dāng)前業(yè)主的維權(quán)意識極強，在繳物業(yè)服務(wù)費時間安排上一定需要注意，完全等到業(yè)委會成立后再收物業(yè)服務(wù)費固然不妥，而如果業(yè)主入住時即收物業(yè)服務(wù)費，未來就會有業(yè)主委員會成立時主張開發(fā)商將空置房面積補充繳納同等標(biāo)準(zhǔn)的管理費一說，(類似案例在北京已發(fā)生多起)，故而，既然前期物業(yè)服務(wù)的目標(biāo)是順利完成開發(fā)商的售后服務(wù)，這時就應(yīng)當(dāng)開始對物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行嚴(yán)格的財務(wù)安排，既要滿足服務(wù)功能要求又需要一定限度的"省錢"，如不考慮周全，開發(fā)商的物業(yè)服務(wù)公司有可能在低收費的背景下"賠了夫人又折兵"。
再一個是前期物業(yè)服務(wù)合同，編制一個盡可能"科學(xué)"的前期物業(yè)服務(wù)合同非常重要，開發(fā)商要估算出物業(yè)服務(wù)的成本和收入來源，開發(fā)商要提供資源，相應(yīng)的就要對物業(yè)公司進(jìn)行必要的考核，同樣，物業(yè)公司需要通過合同明確自身的責(zé)任，以及不屬自身范圍的工作同開發(fā)商進(jìn)行及時必要的溝通，而且開發(fā)商還需就物業(yè)公司實施"酬金制"或"包干制"進(jìn)行定位，二OO四年九月六日建設(shè)部新頒布了修改后的業(yè)主公約和前期物管合同"示范文本"，可資借鑒。預(yù)期國家法規(guī)以后的走向，會要求這一合同向全體業(yè)主公示，并就任一經(jīng)營項目都必須公開，這意味著，前期物業(yè)服務(wù)服務(wù)作為開發(fā)商交付房屋的售后服務(wù)，將越來越正規(guī)和納入市場競爭。
最重要的兩點：公共地方與私人地方的判定，開發(fā)商需要合法地保留哪些權(quán)利，都應(yīng)在售房合同乃至前期業(yè)主公約中進(jìn)行詳細(xì)說明，并能夠給予顧客恰當(dāng)而且合理的解釋。
三、足以危及物業(yè)服務(wù)的銷售宣傳：
個人認(rèn)為，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)避免建造所有人都想要的房子，而應(yīng)定位于一目標(biāo)人群，古語云："千金一鄰"，早期社區(qū)的破壞大多是因為入住的業(yè)主本身素質(zhì)不高，背負(fù)上貸款之后則更加成為"窮人"，房產(chǎn)價格在他心目中的比重過大之后，就會做出嚴(yán)重違背常理的事情來。現(xiàn)在的銷售工作，是使客戶挑選我們房子的同時我們也要挑選顧客，所以，盡可能在"誠實"地去考慮問題，特別注意落在白紙黑字上的要約或要約邀請，對以后的物業(yè)服務(wù)都發(fā)生實質(zhì)上影響，并且，銷售問答中幾件事情非常重要：
住戶購房時會問到物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)。所以預(yù)算應(yīng)當(dāng)是先做出來的，管理費應(yīng)當(dāng)報得比測算稍高一點，以便于將來有回旋余地。
物業(yè)服務(wù)宣傳要點上，某某名牌公司顧問其實不重要，重要的是對駐場經(jīng)理的考核。
延期交房、分?jǐn)偂⒅醒肟照{(diào)供應(yīng)時間、電梯的使用將是未來業(yè)主向物業(yè)服務(wù)人員投訴最多的事情，所以，寧可在宣傳時有所保留，阻退那些提問過多的顧客，也不要在未來、無法保證和控制上的事情給予以輕易答復(fù)。銷售人員是否應(yīng)當(dāng)善于說：我無權(quán)就您的這一提問給予答復(fù)和承諾，但我可以傾聽并向上匯報。這是一種明智而審慎的做法。
四、物業(yè)服務(wù)的前期介入：
物業(yè)服務(wù)專家在項目前期能夠做些什么?房地產(chǎn)始終是超前的，物業(yè)服務(wù)始終是滯后的，一般我們都習(xí)慣于快交房時才成立物業(yè)服務(wù)公司并聘請顧問，但這樣的物業(yè)服務(wù)定位就僅僅是解決問題而不是預(yù)防問題了，前期介入預(yù)防問題的落腳點，在于當(dāng)事人首先是工程方面的行家，然后又有物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗，他就會在前期介入出提出很多有價值的建議，就象天福苑項目中，現(xiàn)在僅僅是事后諸葛了，從這里更可以看出來提前的物業(yè)服務(wù)思維的重要性。
1、網(wǎng)點上的三層平臺，如果早先設(shè)計定位明確好是上人屋面或非上人屋面就好了，并且設(shè)計圖紙中應(yīng)當(dāng)考慮到所有網(wǎng)點房的空調(diào)設(shè)計位置，使物業(yè)服務(wù)人員和銷售人員能夠?qū)灿胁糠值氖褂孟驑I(yè)主提前作出說明和聲明。
2、開發(fā)商高估了業(yè)主對車庫的需求。
3、一般來說，新產(chǎn)品有較好的賣點，但問題在于它們并不成熟，在維護(hù)和管理上面也會有諸多后遺癥，設(shè)備的選型，首要的是質(zhì)量性能--不出毛病；退而求其次，則需要方便維修，配件易于采購等等。
4、維修基金的建立，應(yīng)由工程方面提出來，因為我們都知道任一設(shè)備的使用年限和維修率，電梯多少年后會報廢更換?涂料多長時間失效需重新粉刷?大型空調(diào)設(shè)備的年維修成本究竟是多少?所有公共燈具多少年全面換掉一批?所以，業(yè)主買了房子是一切問題的開始，而不是結(jié)束。
第二篇：對房地產(chǎn)方面的建議
一、同建設(shè)項目方案相配套，物業(yè)服務(wù)公司也應(yīng)較早提交相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)前期介入方案。定下總的目標(biāo)、工作范圍、計劃步驟和實施成果。最顯著的實施成果應(yīng)當(dāng)是：《臨時業(yè)主公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》以及定期發(fā)送的《優(yōu)化設(shè)計建議》。
二、現(xiàn)代居住類物業(yè)的產(chǎn)權(quán)形態(tài)，其中有十分巨大的、各業(yè)主按份公有的財產(chǎn)。這些財產(chǎn)根本無法與各自完全私有的部分分開，它時時刻刻地在為業(yè)主的生活提供著各方面的保障，所以對一切公有財產(chǎn)進(jìn)行長期的運營規(guī)劃是物業(yè)服務(wù)公司的任務(wù)。為確保盡早做出合乎事實標(biāo)準(zhǔn)的建筑物管理財務(wù)測算，專業(yè)物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當(dāng)參與前期圖紙的會審工作，盡量全方位地了解房地產(chǎn)建設(shè)施工安裝配套的各個環(huán)節(jié)，對物業(yè)服務(wù)公司的主要經(jīng)理人員進(jìn)行房地產(chǎn)方面的行業(yè)培訓(xùn)，也非常必要。
三、物業(yè)服務(wù)如何深入地理解規(guī)劃設(shè)計中的思想、理念和要點，對一個成功的物業(yè)服務(wù)項目來說很關(guān)鍵，當(dāng)前我們做的物業(yè)服務(wù)項目還沒有上升到標(biāo)準(zhǔn)化的層次，離人性化的要求就更遠(yuǎn)了，實際上理想中的物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)是從地產(chǎn)設(shè)計里面的細(xì)節(jié)入手，了解設(shè)計的理念和思維，便于物業(yè)服務(wù)對建筑藝術(shù)的解說和詮釋。
四、銷售宣傳期間，組織對銷售人員進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面培訓(xùn)，在與物業(yè)服務(wù)相關(guān)問題上達(dá)成共識和統(tǒng)一口徑。
五、入住以前，嚴(yán)格接管驗收工作，這項工作在天福苑物業(yè)服務(wù)的實踐中還是執(zhí)行得不錯，必須要堅持。
六、保修期內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)會同各施工安裝單位和物業(yè)服務(wù)公司簽定《三方保修合同》，因為施工承包商的利益受控于開發(fā)商，而與物業(yè)公司無直接關(guān)聯(lián)關(guān)系，對物業(yè)服務(wù)進(jìn)行保修協(xié)調(diào)上面就會陷入人情債而無法正常配合，行之有效的方式，是將保修聯(lián)系工作交付物業(yè)公司處理后，如施工單位保修不及時，尋求替代品盡快解決問題，成本從質(zhì)保金中扣除，這樣避免物業(yè)服務(wù)公司對業(yè)主"裝模作樣"地進(jìn)行保修聯(lián)系服務(wù)，如果業(yè)主仍然不滿，則可以從合同當(dāng)中歸責(zé)，進(jìn)而考核物業(yè)服務(wù)的績效。
七、物業(yè)公司明確的定位是管理者，凡是用戶的違章、變更原設(shè)計以及侵犯其他業(yè)主權(quán)益的行為，物業(yè)公司必須要當(dāng)即予以制止，這樣才能較好地控制事態(tài)發(fā)展，如果不能嚴(yán)格管理，則物業(yè)服務(wù)公司無從代表委托人的利益，它也的確存在的意義不大。
八、對物業(yè)保險事宜，開發(fā)商也應(yīng)及早考慮，因為現(xiàn)代社區(qū)的公共安全責(zé)任事件和消防火災(zāi)隱患都非常大，在我們所經(jīng)歷的大廈管理當(dāng)中，投保財產(chǎn)一切險(自然災(zāi)害，如地震、火災(zāi)等)，機器損害險(機器意外事故等)，公眾責(zé)任險(公共區(qū)域的設(shè)備的傷害)，家居保險(財產(chǎn))等境外開發(fā)商都非常重視，如電梯和停車場的投保，每年都定期跟蹤，但是內(nèi)地業(yè)主和開發(fā)商的共識則是錢花得越少越好，實際上將自己頭上懸了一把達(dá)摩克利斯之劍。
九、開發(fā)商與政府部門籌備成立業(yè)主委員會時，應(yīng)當(dāng)保證各層次的代表都有公平的權(quán)利訴求，開發(fā)商是否要有利益委托人成為業(yè)主委員會委員，這是必須考慮的問題，高層、多層和網(wǎng)點有著不同的成本參與模式和利益分歧，讓他們都能發(fā)出自己的聲音才是合理的，否則業(yè)主委員會不可避免地將發(fā)生部分業(yè)主侵犯其他業(yè)主權(quán)益的事件。