物業區域給排水設施設備維護保養規程

1、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

2、范圍

　　適用于本物業物業區域內給排水設備設施(含消防供水機組)的維修保養。

3、職責

　　3.1 給排水技工具體負責實施給排水設備設施的維修保養。

　　3.2 工程維修部負責制定給排水設備設施維修保養計劃并組織實施。

　　3.3 主任負責審核設備設施維修保養計劃。

　　3.4分公司運營技術部負責年度維修保養、大中修計劃的審定，主管領導審批。

　　3.5 分公司運營技術部負責對給排水設備設施的維修保養工作提供技術指導、支持。

　　3.6 管理處負責對維修保養計劃的實施情況進行檢查、監督。

　　4、工作內容

　　4.1 給排水設備設施維修保養計劃的制定。

　　4.1.1 在每年的12月26日前，由工程維修部組織相關技術人員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報管理處主任審核。

　　4.1.2 工程維修部根據審批的年度保養計劃在每月26日前制定《 月份設備維修保養計劃表》報主任審核后實施。

　　4.1.3 制定給排水設備設施維修保養計劃的依據:

　　a.給排水設備設施使用頻度;

　　b.給排水設備設施運行狀況(故障隱患);

　　c.相關設備技術資料、標準;

　　d.合理的時間(避開節假日、特殊活動日等)。

　　4.1.4 給排水設備設施維修保養年度計劃應包括如下內容:

　　a.維修保養項目及內容;

　　b.備品、備件計劃;

　　c.具體實施維修保養的時間;

　　d.預計費用。

　　4.2 給排水技工對給排水設備設施進行維修保養時，應按計劃進行。

　　4.3 對部門無法解決的問題，可向分公司運營技術部申請技術支援或對外委托。

　　4.4 給排水技工每半年對所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　4.4.1 電動機維修保養:

　　a.用500V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復;

　　b.檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承;

　　c.檢查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理;

　　d.清潔電動機外殼;

　　e.檢查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。

　　4.4.2 水泵維修保養:

　　a.檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油;如有異常摩擦聲響，則應更換同型號規格軸承;

　　b.轉動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪;如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸;

　　c.檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓或更換盤根;

　　d.清潔水泵外表;

　　e.如水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　4.4.3 檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　4.4.4 檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　4.5 控制柜維修保養：給排水技術人員在每年的5月、11月應對水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　4.5.1 用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物;

　　4.5.2 檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換;

　　4.5.3 檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改;

　　4.5.4 交流接觸器維修保養;

　　a.清除滅弧罩內的碳化物和金屬顆粒;

　　b.清除觸頭表面及四周的污物(但不要修銼觸頭)，燒蝕嚴重不能正常工作的觸頭應更換;

　　c.清潔鐵芯上的油污及臟物;

　　d.檢查復位調簧情況;

　　e.擰緊所有緊固件。

　　4.5.5 自耦減壓啟動器維修保養:

　　a.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理;

　　b.外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　4.5.6 熱繼電器維修保養:

　　a.檢查熱繼電器的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換;

　　b.檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　4.5.7 自動空氣開關維修保養:

　　a.用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理;

　　b.清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換;

　　c.自動空氣開關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象;

　　d.檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭。

　　4.5.8 中間繼電器、信號繼電器維修保養:

　　對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查二者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　4.5.9 信號燈、指示儀表維修保養:

　　a.檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡;

　　b.檢查各指示儀表指示是否正確，如有偏差則應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　4.5.10 遠傳壓力表維修保養:

　　a.檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理;

　　b.檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接;

　　c.偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　4.6 閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養。

　　4.6.1 閘閥維修保養:

　　a.檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊;

　　b.檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻繩。

　　c.對閘閥閥桿加黃油潤滑;

　　d.對銹蝕嚴重的閘閥(明裝)應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　4.6.2 止回閥維修保養:

　　a.檢查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換;

　　b.檢查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧;

　　c.檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　4.6.3 浮球閥維修保養:

　　a.檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換;

　　b.檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直;

　　c.檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　4.6.4 液位控制器維修保養:

　　a.檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換;

　　b.清除壓力室內污物，疏通控制水道;

　　c.檢查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊;

　　d.緊固所有螺母。

　　4.7 潛水泵或排污泵維修保養。

　　4.7.1 用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理;

　　4.7.2 檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　4.7.3 檢查軸承的磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格軸承。

　　4.7.4 清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新油漆一遍。

　　4.7.5 檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　4.8 明裝給排水維修保養。

　　4.8.1 檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　4.8.2 檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　4.8.3 檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　4.8.4 檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理(更換膠墊)。

　　4.9對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程維修部盡快補充至計劃中;對于突發性的設備設施故障，經主任負責人口頭批準后，可先組織解決而后上報。

　　4.10給排水技工應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《水泵保養記錄表》、《水泵檢修記錄表》內，工程維修部在每月3日前將上月記錄整理成冊后交部門資料室存檔，保存期為長期。

　　4.13 停水管理。

　　4.13.1 給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由管理處提前24小時通知相關業主/用戶。

　　4.13.2 如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關業主/用戶作出解釋。

5、記錄、標識

　　5.1 《水泵保養記錄表》

　　5.2 《水泵檢修記錄表》

篇2：物業設備維護工作實務探討

　　物業設備維護工作實務探討

　　一、物業設備管理存在的問題及設備維護工作的重要性

　　（一）物業設備管理存在的問題。

　　眾所周知，與物業相配套的設備不僅數量多、技術含量高，而且價值也很大，因此，怎樣做好物業的設備管理是眾多物業管理者的工作重點和難點。當前，在物業設備管理方面存在著如下兩大問題，給物業管理帶來了許多實際困難。

　　1、設備運行環境問題。

　　當前的現實情況是，物業設備運行環境一般來說是不如人意的，如電梯機房、發電機房、高壓配電房等在氣候炎熱的季節里室內溫度很高，容易加劇設備的磨損和導致電氣絕緣性能下降等不良后果；又如安裝在室外的排氣換氣設備、消防增壓設備、空調冷卻設備等會在長期風吹雨打日曬的條件下氧化銹蝕，加速設備的陳舊老化；又比如水泵機組、空調機組、通風供暖機組等許多設備安裝在潮濕的地下室里，及易受潮腐蝕，使設備的控制線路、機體外表和固定裝置氧化加劇，提前喪失局部使用功能和甚至整體使用功能，等等。

　　2、設備管理經驗和理論問題。

　　由于我國物業管理發展的歷史相對制造業來說是較短的，因此對物業設備的管理、維修等方面的經驗不足，相應的理論也滯后于物業管理其他活動的理論，加上物業行業與傳統的制造行業在設備管理方面存在著眾多的差異，所以，對后者的理論和經驗不能完全照搬照套。此外，作為提供專業服務的物業管理企業，普遍存在設備管理人員素質不高的情況，尤其是設備維修及管理人員的技術層次低、專業結構不合理、隊伍不穩定等現象，使得設備管理工作效率低，成本高，這已成為物業管理企業非常棘手的大難題。

　　（二）設備維護工作的重要性。

　　由于維護工作可以很好地改善設備運行環境，延長設備的使用壽命，而且維護成本相對于設備的修理成本要低得多，這些對于設備甚至對于整個物業的保值增值來說是十分有益的。

　　1、學習和運用設備維護理論的重要性。

　　對于上述物業設備管理的兩大問題，固然有其他眾多的原因，但也與物業設備管理理論滯后有密切的關系。在物業管理企業中，許多企業領導不重視設備管理，一方面是不知道設備管理在物業管理活動中的重要性，另一方面也確實存在缺乏有關設備管理、維修等方面的專業知識的情況，如設備的日常維護工作到底該做哪些事情，怎樣做才能使設備維護的好等。因此對于物業設備管理者來說，學習和運用設備維護方面的理論知識，總結設備維護方面的經驗顯得十分重要。

　　2、開展設備維護工作的重要性。

　　設備的維護工作，與設備的檢查工作、設備的修理工作構成設備維修工作的三大核心內容。由于目前許多物業管理企業缺乏設備維護專業理論的支撐，故在工作中往往難以做好物業設備維護工作，從而使設備提前進入大修期，甚至提前退役和更新，這種現象較普遍。

　　因此，筆者從實踐經驗出發，在下文中提出對物業設備維護理論的初步研究，就有關物業設備的維護的概念、特點、對象、內涵、范圍及內容、維護與檢查、修理和保養的區別等方面進行探討，供有關物業管理企業及有關人員參考。

　　二、物業設備維護概述

　　（一）設備維護的基本概念、特點和對象

　　1、設備維護的基本概念。本文所謂的設備維護，是指在物業管理區域內，維持和保護與房屋建筑物相配套的設備、設施的規定功能和規定狀態的技術措施及其活動。

　　2、設備維護的特點。設備維護工作具有如下特點：

　　（1）經常性。設備維護屬日常性工作，是物業管理企業時常進行的活動；

　　（2）維持性。設備維護主要作用是維持物業設備的功能和狀態，而不是評價或恢復；

　　（3）保護性。設備維護具有保護物業設備，使其損耗盡可能地輕微和緩慢。

　　3、設備維護的對象。設備維護的客觀對象是物業設備及其相關的環境等，而設備維護的實質對象是物業設備的功能和狀態，這是正確理解設備維護的一個基本要點。因此，對物業設備進行維護，首先應了解維護對象的功能和狀態，通過對設備的維護，以期達到設備具有正常的功能和狀態；其次，物業設備功能和狀態并不是維護者人為的想象出來的，而是設備的設計、制造以及設備在建筑物中配套規劃等活動的綜合體現。

　　（二）規定功能的內涵。

　　在房地產開發前期，建設單位和規劃設計部門就要根據市場需求，確定物業設備應具有的基本功能和特殊功能。這些功能，既應滿足人們對物業的各種需求，同時也應符合國家有關的政策、法規和規范。

　　1、設備的基本功能。它包括物業設備與方便、舒適、安全等有關的功能，如垂直交通、供電配電、給水排水、防范監控、消防安全等。

　　2、設備的特殊功能。它是根據特別要求所應具備的使用功能，如寫字樓、高檔公寓、別墅等應具的特殊通訊功能，如衛星通訊、局域網、廣域網、信息自動交換等功能；物業管理自動化功能，如自動遠程抄表、點屏查詢等；以及其它特殊服務功能等。

　　3、物業設備的功能應符合國家有關規定。如對普通房屋來說，物業的消防功能應符合GBJ16《建筑設備防火規范》，高層民用建筑還應符合GBJ45《高層民用建筑設計防火規范》；物業的防雷功能應符合《防雷減災管理辦法》和GB5007《建筑物防雷設計規范》；物業的給水排水功能要符合《給水排水標準規范》等等。

　　（三）規定狀態的內涵。

　　根據物業設備功能和技術規范來規定物業設備狀態，且這種狀態是可用具體的技術特征、性能指標來描述或評價的。人們可將這些規定狀態與實際狀態做比較，并根據兩者的偏離是否在規定范圍，從而判斷物業設備是否處于正常狀態或受控狀態。

　　1、設備的一般規定狀態通過如下不同的指標來表示：

　　（1）額定指標。如供電設備的輸出功率、頻率、電流和電壓等；水泵的揚程和流量等；電梯的運行速度、載重等；

　　（2）實際指標。如配電設備的功率因素，三相電流平衡；水泵的水頭損失；電梯的舒適感、平層精度等；

　　（3）控制指標。如設備運行時的震動、噪聲、溫升等。

　　2、外部因素對設備規定狀態的影響。值得指出的是，外部因素直接影響物業設備的規定狀態，因此，本文也將改善外部因素納入維護措施之中。

　　三、設備維護的范圍和內容

　　（一）認識維護范圍和內容的要點。

　　對于設備維護范圍和維護內容應有一個較為全面的認識和理解，這對于有效開展物業設備維護工作來說是必要的。一般來說，應注意下列要點：

　　1、設備維護的范圍是指維護對象的空間，設備維護的內容是指具體采取的技術措施或維護項目。

　　2、設備維護的范圍和內容與物業類型有關。不同類型的物業其維護的范圍和內容是有差異的，不能一概而論，應視具體情況來確定維護的范圍和內容。

　　3、合理確定設備維護的范圍和內容是非常重要的。盡管設備維護的范圍和內容較為復雜，但合理的使用、正確的操作是對物業設備最好的維護，也是最為經濟的。

　　4、除上述設備維護內容外，還應根據物業設備的實際情況和設備運行規律，增補相應的維護措施。

　　（二）設備維護的范圍和內容。

　　設備維護在設備管理中是一種積極的保護性措施。科學合理地進行設備的維護工作，也應根據實際情況確定設備維護的范圍和內容。在物業管理中，通常可采取下列措施使設備持續保持完好功能和正常狀態。

　　1、降溫。一般出現下列情況時應采取降溫措施：

　　（1）當設備運行產生的溫升過高將會損壞設備時。功率較大的電力拖動設備就是如此，溫升太高，超過電氣絕緣性能限度，極易引發線圈匝間短路。

　　（2）當設備的周圍環境溫度超過其運行條件時，設備就容易出現故障。例如某些由微機控制的電梯，其環境溫度一般應低于40℃，因此要調節機房溫度以免氣溫太高使控制信號出錯導致電梯運行不正常。通常可采取開窗、通風換氣、對設備直接吹風、利用空調機等降溫措施。

　　（3）對下列設備要重點維護：電梯曳引機組、中央空調冷水機組、消防自動報警中心設備、發電機組、計算機中心等。

　　2、除濕（潮）。

　　（1）空間濕度大將引起設備的氧化腐蝕，降低使用壽命，引發電氣短路，造成設備故障，這在南方地區是尤為明顯。除濕就是對設備運行環境進行干燥，使設備在規定濕度條件下運行的一種維護措施。通常可采取開窗、通風、阻斷潮濕來源（如及時抽出地面、集水坑里的積水等）、采用除濕機等措施。

　　（2）設備會因受潮而引起控制信號線路板、電路、接插件等局部節點處氧化腐蝕，這將導致設備工作時好時壞，不穩定，檢查和修理非常困難。維護措施除上述以外，還可以在一些重要部位涂抹油脂，如接插件可涂一些導電油脂，對有絕緣要求的線路板，則可在表面或局部表面涂抹絕緣性能較好的油脂。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯、消防自動報警裝置、高壓電力設備、安裝在地下室的設備，停車場設備、其他安裝在有水房間里的設備等。

　　3、防銹。設備在露天或潮濕的環境條件下極易氧化腐蝕，因此需要采取防銹措施來保護設備。防銹就是對設備表面（如機身外殼等）和重要的外露部位涂防護材料的措施，一般可直接采取涂防銹漆、涂抹油脂等措施，可間接采取隔離濕源，通風干燥等措施。

　　此項工作范圍較廣，故應視實際情況對重要設備、重點部位做好此項維護工作。

　　4、防曬。事實證明陽光對設備的破壞作用是存在的，它將引起設備表層氧化、油漆脫落、陳舊變色、加劇溫升等不良后果。因此，需要進行避免陽光直接照射設備的防護性措施，如搭蓬、掛簾、設置防曬設施等。

　　對下列設備要重點維護：安裝在屋頂上消防設備、給水增壓設備、通風設備、燃氣供氣設備、安全防范設備或裝置等。

　　5、防雨（水）。雨水作用在設備上后，不僅會使設備的電氣絕緣性能下降，引起電氣短路故障，也能使金屬表面氧化銹蝕，加速設備磨損。因此，對安裝在露天或易受雨水濺浸的室內設備，要采取防止雨水直接落著、浸泡、濺濕的保護性措施，如設置門窗、搭建防雨蓬、設立防護欄、隔離板、排水溝等，臨時的也可采取遮蓋防水布等措施。

　　對一些安裝在室外或易受雨水濺浸的室內重要設備和設施，根據實際工作要求進行此項維護工作。

　　6、保溫。一些設備是需要保溫的，如采暖設備、北方地區的室外給水設備等，主要目的是減少能量損耗或保護設備免遭破壞。因此，對需要保持一定環境溫度的特殊設備或設備某些部位采取保溫措施。一般可采取包扎保溫材料，對設備周圍環境加溫的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安裝于室外的生活給水設備、供暖管網、蒸汽或熱水等熱媒循環管網等。

　　7、防震。某些設備是需要采取防震措施的，如含有微機的設備、高精度測量儀器儀表等。對于需防震的設備，一般均應按隨機技術文件規定要求進行防震，也可采取開鑿防震溝、設置緩沖材料或裝置、有效減少震源或降低震級的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：安全監控設備、計算機設備、頻繁且斷續動作的動力設備等。

　　8、穩壓。電源電壓的波動對用電設備的影響是明顯的。當電壓波動的幅度超過規定值時，就會引起電氣控制系統的紊亂，導致設備故障。如電梯、消防及智能化設備等，當電壓波動太大時，就會引發信號失真、控制失靈等現象。因此，對那些有電源電壓波動幅度要求的設備應采取穩壓保護措施，如設置電力穩壓器。

　　對下列設備要重點維護：電梯、消防設備、計算機設備等。

　　9、除塵。空中的塵埃容易在電氣設備中積淀，在受潮時會引起漏電、爬電現象，嚴重的會導致電氣短路等不良后果。另外，塵埃也很容易使設備表面陳舊。因此，要采取措施防塵和除塵，如采取吸塵器除塵、設置隔離裝置防止塵埃進入設備等措施。

　　對于大多數設備來說，都有必要對重要部位進行此項維護工作。

　　10、防小動物。實踐表明，小動物像老鼠、小鳥等會造成設備的損壞或故障。老鼠經常會竄入電氣設備中啃咬電纜、塑料外套等引起電氣線路絕緣保護失效，或進入電氣柜內，尤其是高壓電氣設備中引發短路、電器燒毀等；小鳥會在風機吸風口、通氣口、室外電氣柜等處做窠，引起設備故障。因此，對重要線纜應采用套金屬管加以保護，或采取在吸風口、通氣口等開放處安置金屬網、在供電和配電房內查堵老鼠洞、設置其他防護設施防止小動物進入設備房或設備中的措施。

　　對下列設備或機房要重點維護：電梯設備、電氣設備、消防自動報警及聯動設備、其他用電設備的重要部位、露天的通風換氣設備、中央空調設備的冷卻塔等。

　　11、防盜防破壞。這是為保護設備免遭人為盜竊和損壞的防范性措施。一般采取固定設備、設置防護設施、對重要設備安裝防盜報警裝置等措施。

　　對于安裝于室外的重要設備和裝置，如消防栓、通訊設備、網絡交換機、自動灑水機，及其他人工不易直接監視管理的設備和裝置。

　　四、設備維護與設備維修其他要素及設備保養的區別

　　當前，人們對設備維護與設備保養還存在著較模糊的認識，從而使這兩類有著不同重點的工作混淆一起，從而直接導致對設備維護工作的不重視現象出現，這對設備管理的整體效果來說是十分不利的。

　　1、對設備進行維護是一類技術措施和技術活動，其目的是排除設備及設備本身以外的因素對設備的損壞，防止外界因素對設備使用壽命的不利影響，保持設備正常運行狀態和條件。

　　2、設備維護有別于對設備所進行的檢查和修理，后者主要是對設備本身的功能和狀態所進行評定、恢復的一類技術措施和技術活動。也不同于設備的保養，盡管保養過程中有時會做一些維護工作，但重心還在設備本身上，而維護的重心主要還是在于減少或避免來自設備以外的因素對設備的不利影響。

　　3、一些物業管理企業的設備管理人員，對設備維護與設備保養的不能區別，從而使有關設備維修的計劃制訂、人員分工職責上不甚合理，因此，科學地認識和區分維護和保養也是非常必要的。

　　盡管物業設備的維護與保養都具有預防性，但還是有區別的。其主要區別歸納如下：

　　（1）時間不同。維護是經常性的；但是除日常保養外，還有周期性計劃保養，因此，保養既有經常性，也還有定期性。

　　（2）內容不同。維護是維持和保護物業設備規定的功能和狀態，基本上不含對物業設備的修理；而保養是根據不同級別的要求，有的不含修理，而有的是包含修理的。

　　（3）范疇不同，維護是小概念，保養是大概念。事實上，保養是在預防維修制度下的維修活動，而維修是包含維護的，因此，維護是保養活動的一部分。但兩者又不能等同混淆，這主要是為了更好地專業分工，提高維修效率。

　　（4）對象不同。維護一般是以設備以及設備本身以外的環境、工作條件、情況、現象為工作對象；而保養通常主要是以設備為直接對象。

　　（5）占用工時不同。維護工作通常是不占用設備工時的，而一些保養工作是要占用設備工時的。

　　綜上所述，對物業設備的維護內容較多，維護工作意義重要，因此，物業管理企業及有關人員應該加以重視，并在實踐中不斷地總結經驗和充實，大家共同努力，使物業設備維護工作有一個長足的進展，設備管理理論水平不斷地提高，以適應不斷進步發展的物業管理活動的要求。

　　參考文獻

　　1、（德）阿道夫·呂策爾著，張友誠譯設備維修北京：中國宇航出版社，20**

　　2、中國機械工程學會設備維修分會編著設備工程名詞術語北京：中國經濟出版社，1999

　　本文在《住宅與房地產/物業管理》雜志20**年第三期發表

篇3：物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　物業設備維修、維護、保養基礎知識

　　一、物業管理服務的設備、設施構成(十大類)

　　物業管理中常見的設備、附屬設施，主要有：

　　供電設備

　　給排水設備

　　消防設備

　　電梯設備

　　空調暖通設備

　　電訊設備

　　安防設備

　　樓宇智能控制設備

　　加工維修工具設備

　　房屋本體及其附屬設施

　　常見的附屬設施，主要有：

　　道路、綠地、停車場庫、照明路燈、給水設施、井、化糞池、垃圾箱(房)等。

　　二、物業管理服務的設備管理意義：

　　1、設備、設施管理是一項極為重要的基礎管理工作。

　　2、有利于完善物業使用功能和實現物業保值增值。

　　3、有利于推動物業管理，反映出物業管理公司的管理水平及企業形象。

　　三、物業管理服務的設備管理服務意識

　　四、設備運行維護管理的分類(檢修等級)

　　1、 日檢：________________

　　2、 月檢：________________

　　3、 季(半年)檢：__________

　　4、 年檢：________________

　　5、 大修：________________

　　五、設備管理的運作方式：

　　房屋設備、設施管理主要包括：

　　1、專業技術管理和組織管理

　　2、設備設施管理的內容：

　　基礎資料、設備運行、設備維修、設備能源、文明安全

　　3、備技術資料的統計分析

　　4、管理制度的建立：

　　六、設備設施的維護要求

　　對人員要求：

　　三嚴：嚴查、嚴管、嚴控

　　四會：會操作、會保養、會維修、會記錄

　　對設備環境要求：

　　三干凈：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈

　　對設備要求：

　　四不漏：不漏水、不漏電、不漏氣、不漏油

　　五良好：使用性能良好、密封良好、潤滑良好、緊固良好、調整良好

　　七、設備設施的預防性管理

　　了解設備故障的規律：

　　減少設備的故障率：重保養方式，通過高密度保養，延長設備的低故障穩定運行時間，減少高額的大修費用支出。

　　八、節能管理

　　技術節能：通過對設備的了解、技術改造、引入先進節能技術等

　　管理節能：通過了解設備的運行規律，通過管理手段達到節能效果。

　　九、設備的前期介入主要考慮的方面：

　　1、設計方面的要求：從物業管理對物業功能、維護角度考慮及時要求地產修正設計。

　　2、施工管理的要求：從業主使用功能出發修正缺陷。

　　3、竣工驗收階段：圖紙資料的準確性、資料齊全、設備功能符合設計要求。

　　十、設備突發事件的處理。

　　1、設備方面的突發事件有哪些：

　　2、設備突發事件處理流程

　　3、處理設備的突發事件應注意的幾個方面

　　遇事不慌(特別是在顧客面前)

　　迅速，有條不紊處理。

　　正確評估事件等級，避免事態的擴大化

　　要對事件原因進行認真的分析。確保分析數據的可靠性

　　注意回避風險。

　　十一、討論設備管理中運行維護、預防、突發事件處理、技術檔案管理之間關系。