物業如何提質增效，破解物業管理痛點、難點?→做增值服務!

　　物管行業目前是最好的時代，也是最壞的時代。

　　市場空間如此之大，但被時代拋棄的危險也近在眼前。

　　一般而言，物業企業營收有兩大塊，一是基礎物業服務，一是增值服務。其中，基礎物業服務占據物企營收的重頭，但毛利率水平十分有限。

　　相對于物業費調整這一物企合理經營行為不得不面對的普遍性困局，基于社區這個“私域流量”的增值服務卻有著不小的想象空間。社區是天然優質的“私域流量”，對于物企而言，在低獲客成本之下，如果能夠有效把握業主的痛點與需求并行之有效地組織起商業范式，那么社區增值服務對于單個物業管理項目盈利模型的改善就值得期待。

　　01增值服務發展現狀

　　有房地產開發母公司的，得益于母公司地產開發和儲備規模，提供管理規模的增長確定性。

　　如碧桂園服務、恒大物業、金科服務等。

　　沒有房地產開發母公司的，或者第三方中小物企如何破局?

　　目前，開展增值服務順應了業主生活品質提升的需要，也是行業發展的必然趨勢，很多中小型物業企業受困于管理面積較少以及管理水平薄弱，并沒有及時抓住這一波發展機遇，無法及時擴大開展增值服務項目。

　　02　物業多種經營創收思路

　　一般情況下具有經營性的項目很多，主要有：

　　①衣著方面：包括洗滌服裝服務和裁剪、制作服裝服務。

　　②飲食方面：如餐館店、快餐服務和音樂茶社、咖啡屋酒吧的便民服務。③家居方面：提供搬家、房屋裝修、裝滿、房屋修繕等服務。

　　④教育方面：可合作開辦幼兒園、托兒所、小學、中學、社區大學、老年大學。

　　⑤娛樂方面：如成立棋牌社、讀書社，舉辦影視、歌舞、健身活動等。

　　⑥購物方面：包括日用百貨供應和副食供應。

　　⑦金融方面：引進各銀行的分理處或信用社。

　　⑧經紀中介服務方面：如房屋出租、出賣中介，房屋評估、公證，開設保姆介紹所等等。

　　⑨廣告業務方面：可利用小區的戶外廣告牌和小區的閉路電視進行廣告宣傳。

　　綜合服務的方式

　　綜合服務的方式由其內容所決定，主要有：

　　(1)常規性服務

　　這是綜合服務的基本方式。它主要包括公共的、經常性的、全體業主認為必不可少的服務項目。它的服務范圍，就是物業管理公司管理業務的范圍。這部分服務是有償的，但又是非盈利性的，帶有社會公益的性質。

　　(2)委托性服務

　　這是具有委托代理性質的服務方式，是一種臨時性的，不固定的、專項性的，住(用)戶自愿選擇的特約服務。

　　(3)無償性服務

　　物業服務企業的經營方式大致有以下幾類

　　商業餐飲類——便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場、茶室、特色餐館、咖啡廳;

　　生活服務類——干洗店、服裝加工點、美容美發、代聘家教、洗車、食品配送等;

　　文化娛樂類——書店、音像店、報刊亭、打字復印、健身房、活動室;

　　醫療教育類——社區醫療門診、幼兒園、老年學校、托兒所;

　　商務類——商務中心，代購車、船、機票，代辦住戶委托事項;

　　房地產中介類——代辦房屋買賣、轉讓、租賃業務，室內裝飾、裝修;

　　家政類——代請保姆、看護病人、訂送報紙、上門清潔、代理購物;

　　金融類——與有關部門合作開辦銀行分理處;

　　環保物資回收類——物資回收站、舊報紙書刊回收銷售。

　　在項目的選擇和組合上，物業服務企業需根據自身管理物業的特點和需求考慮，并且要遵循方便住戶、用戶滿意、優質高效、企業盈利的原則。

　　優先選擇的幾種經營項目

　　1.家居裝修裝飾行業。

　　隨著我國城市化進程的加快，居民生活水平不斷提高，家裝行業發展迅猛，蘊藏著巨大的市場商機。物業管理行業與裝修行業有著天然的緊密聯系，參與這項服務有其天然的資源優勢，具體可采取投資成立家裝公司或與家裝公司合作的方式進行經營。

　　2.立體化停車場建設。

　　隨著經濟的發展，汽車進入家庭趨勢明顯，中國人多地少的客觀條件，使“立體化”停車場成為朝陽產業，物業服務企業天然的擁有龐大的客戶資源，易于介入，資源、收費相對有保障。

　　3.開發社區商業。

　　有專家提出，城市社區建設的加快，社區商業存在巨大的需求市場，但目前的社區商業配套不足，今后將會有其蓬勃發展的契機。因此，物業服務企業聯合開發商，加大底商和街鋪的建設，如社區購物中心、社區廣場、鄰里中心等，是今后物業管理中新的經營收入點。

　　4.發展環保產業。

　　環保產業近年來受到國家大力扶持，也是與物業管理行業聯系比較緊密的行業。在生態環境日益受到重視的今天，環保社區得到消費者的青睞。以收費的形式，建立區域性污水處理站，將污水處理后作為非飲用水循環使用，無疑是一個巨大的市場。同樣可以建立區域性廢舊家電電器回收中心、垃圾分類處理中心等，也可以實現社會效益和經濟效益雙豐收。

　　5.組建區域性物流配送中心。

　　物流配送是生活現代化的一個重要標志，居民對這種服務需求也越來越大，物業服務企業只要在現有工作構架中增加幾個環節，即可實現。

　　6.為社區提供信息服務。

　　在信息轟炸的時代，更多的商家希望進入社區進行面對面的產品宣傳，尤其是家電、建筑裝飾材料、生活用品等種類，物業服務企業參與為商家宣傳的活動，能夠更好地為住戶提供便利，或者直接向業主提供其他各類生活服務信息，獲取應得利益，何樂而不為?

　　7.走國際化道路，開展社區旅游服務。

　　社區旅游吸引著人們和境外游客的目光，社區觀光游覽、居民家中做客、品嘗家常便飯、體驗家庭生活(住宿)等方式中蘊藏著巨大商機。物業服務企業完全可以和旅行社合作，組織游客到社區參觀或做客，使業主、游客和自身企業各自取得收益。同時，也可以和旅行社合作，組織本社區居民到其他地方旅游，并從中賺取一定的利潤。

　　其他類型

　　物業管理企業開展多種經營活動，并非只有上述幾種類型，不同的物業管理企業，可根據自己的實際情況開展經營項目，筆者下面提出幾點建議，僅供同行參考：

　　1. 開展各項娛樂活動業務。如今，許多業主因提前退休或其他原因在家休息，經常去茶館、棋館、牌館、麻將館與朋友聊天、奕棋、打牌搓麻將，以消磨時光。由于許多小區沒有這些娛樂場所，業主只好到公園等地去消閑，既不方便又耽擱了時間。假如物業管理公司能夠利用小區空地、空房開展茶館、棋館、牌館和麻將館等業務，為業主盡可能地提供娛樂方便，不但業主沒意見，物業管理公司也能增加收益。

　　2. 開辦電梯、房頂等廣告業務。許多商家在做宣傳時，絕不僅僅只關注報刊和電視電臺等新聞媒體，也將物業小區的電梯、房頂等公共場所列為他們的選擇目標。物業管理公司假如經過業主委員會的同意，能夠將電梯、房頂和小區顯眼處用作商家張貼、懸掛廣告宣傳畫和招牌的場所，并與業主委員會合理分配收入，每月也將會有一筆不菲的收入。

　　3. 開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業務。物業管理公司利用暑假和寒假期間，聘請社會上有一定影響和水平的老師，在小區里開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班，為業主提供一個方便優質的學習環境，讓兒童“足不出區”就能夠參加培訓、學習。據筆者了解，在許多高檔小區里，業主對這方面的要求是比較強烈的。假如物業管理公司能夠開辦書畫、作文、英語、數理化、舞蹈培訓班業務，也是好處多多。4. 開辦房屋中介業務。房屋出租，可以說是各小區都有的事，往往是業主想出租房屋而找不到租賃戶，而租房者也因找不到房主而發愁。假如物業管理企業能夠為業主房屋出租提供中介服務，就能夠解決這一矛盾。這樣既方便了業主，又方便了租賃方，假如收費合理、服務方便，各方都能得到滿足的結果。

　　5. 開辦代理接送小區兒童上學和放學業務。現在許多業主工作都很忙，往往為小孩上學放學回家沒人接送而苦惱，請專職保姆費用太高，一般家庭難以承受;不請保姆，孩子無人接送又不安全。假如物業管理公司能夠利用優勢，開辦代理接送孩子的業務，想必會有很好的效果。

篇2：欽州市物業管理辦法(2017)

　　欽州市人民政府辦公室關于印發《欽州市物業管理辦法》的通知

　　欽政辦〔20**〕122號

　　各縣、區人民政府，各開發區、管理區管委，市直各委、辦、局：

　　經市人民政府同意，現將《欽州市物業管理辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

　　欽州市人民政府辦公室

　　20**年9月22日

　　欽州市物業管理辦法

　　第一章　總　則

　　第一條　為規范我市物業管理活動，維護業主、物業使用人、物業服務企業和開發建設單位等各方合法權益，營造良好的生活和居住環境，促進社會的和諧穩定，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》《廣西壯族自治區物業管理條例》等法律、法規及規章，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條　本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本辦法。

　　第三條　縣區人民政府(管委)應當加強對物業管理工作的領導和組織，實行綜合治理，將物業管理工作納入城市綜合治理工作體系，建立物業管理目標責任機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

　　對于交付時間長、配套設施設備不齊全或者破損等，因客觀原因未實施物業管理的物業小區，縣區人民政府(管委)可以結合危舊房和棚戶區改造以及城市環境綜合整治工作，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善綜合環境，逐步實施物業管理。

　　第四條　市房產行政主管部門負責本市物業管理活動的監督指導;縣區房產行政主管部門負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　住建(規劃、建設)、公安、民政、司法、環保、衛計、城市管理、工商、質監、價格、人防等行政主管部門按照各自職責做好對物業管理活動的相關管理和服務工作。

　　鎮人民政府(街道辦事處)具體負責轄區內物業管理活動的相關工作。

　　村民委員會(居民委員會)應當協助鎮人民政府(街道辦事處)開展物業管理工作。

　　第五條　物業行業協會應當加強行業自律管理，促進誠信經營，開展我市物業服務優秀小區評選工作，加強物業服務企業從業人員培訓，定期發布物業服務市場信息，調解處理物業服務糾紛，提高物業服務行業水平。

　　第二章　業主大會及業主委員會

　　第六條　首次業主大會會議的籌備經費由開發建設單位承擔，按照物業管理區域規劃總建筑面積每平方米0.3元的標準繳納首次籌備經費，單個物業管理區域總費用最高不超過30000元，最低不少于5000元。在辦理首幢房屋初始登記前，開發建設單位應當將首次業主大會籌備經費一次性交由鎮人民政府(街道辦事處)代管，專項用于首次業主大會籌備及會議期間所需的辦公用品、資料印刷、會務、宣傳、通訊等必要費用的支出，結余部分移交小區業主委員會按照業主大會決定使用。

　　第七條　縣區房產行政主管部門應當在收到開發建設單位書面報告或者業主聯名的書面要求后5日內，書面告知鎮人民政府(街道辦事處)。鎮人民政府(街道辦事處)應當在收到書面告知后及時組織成立首次業主大會籌備組。

　　籌備組成員由縣區房產行政主管部門、鎮人民政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)、建設單位指派的代表以及業主代表組成，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由鎮人民政府(街道辦事處)代表擔任。

　　籌備組成立后應當將成員名單等在物業管理區域內公告。

　　第八條　業主有下列情形之一的，不得擔任籌備組業主代表及競選、擔任業主委員會委員：

　　(一)非本物業管理區域的業主;

　　(二)不具有完全民事行為能力;

　　(三)本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的物業服務企業有利害關系;

　　(四)存在損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或擅自改變物業使用性質等不當行為且未改正的;

　　(五)未按照規定交納物業服務費和物業專項維修資金等相關費用且未改正的;

　　(六)出租房屋造成侵害其他業主合法權益的;

　　(七)牟取妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(八)有嚴重不良信用記錄或者違法犯罪記錄的;

　　(九)違反業主大會議事規則、管理規約的;

　　(十)其他原因不宜擔任的。

　　業主委員會委員或籌備組業主代表成員的資格審核，由鎮人民政府(街道辦事處)負責。

　　第九條　業主大會籌備組應當履行下列職責，并自成立之日起90日內組織召開首次業主大會：

　　(一)確認并公示業主身份、業主人數、業主所擁有的專有部分面積以及在業主大會會議上的投票權數;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)擬定管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則的草案;

　　(四)確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)擬定首屆業主委員會成員選舉辦法草案，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉(增補)辦法;

　　(七)召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開前15日以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間向籌備組提出意見，籌備組應當集體討論決定是否采納并及時答復業主。

　　第十條　首次業主大會會議主要議題應包括選舉產生首屆業主委員會委員、確定業主委員會任期以及表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則等。

　　業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面或手機信息、電子郵件、網絡等征求意見的形式，業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

　　業主大會決定籌集、使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定其他事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

　　業主委員會應當將業主大會表決通過的事項在物業管理區域內公告。

　　第十一條　業主委員會設主任1名，副主任1至3名，由業主委員會全體委員推選產生。

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，到物業所在地的縣區房產行政主管部門和鎮人民政府(街道辦事處)辦理備案手續。

　　業主委員會辦理備案手續后，可依法刻制業主大會印章和業主委員會印章。

　　第十二條　經業主大會決定，業主委員會工作經費可以從電梯廣告、共有車位租賃等物業公共部位經營收益中按約定的比例提取，或者通過業主集資、業主自愿捐贈等合法方式籌集。

　　業主委員會工作經費可以委托物業服務企業代為籌集，也可以由業主委員會自行籌集，具體的籌集及使用方式應當在業主《管理規約》中確定。

　　第十三條　業主大會、業主委員會應當接受鎮人民政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)的監督和指導。

　　召開業主大會會議或業主委員會會議前，召集人應當通告全體業主或通知全體業主委員會委員，并書面報告鎮人民政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)。鎮人民政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)應派員列席會議，并對業主大會、業主委員會會議進行監督和指導。

　　業主大會、業主委員會應當依法履行職責，做出的決定違反法律、法規及規章的，鎮人民政府(街道辦事處)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第三章　物業服務

　　第十四條　業主大會成立前，由開發建設單位通過招標投標方式選聘前期物業服務企業，根據中標結果確定前期物業服務收費標準，簽訂前期物業服務合同，提供前期物業服務。經濟適用住房、限價商品住房等保障性住房小區應當采用公開招標方式選聘前期物業服務企業。

　　開發建設單位在銷售房屋前，應當將前期物業服務企業以及服務標準、收費標準等信息在房屋銷售中心向買受人明示。

　　業主大會成立之前，開發建設單位、物業服務企業依法解除合同或者前期物業服務合同到期的，開發建設單位應當通過招標投標方式，重新選聘前期物業服務企業;若開發建設單位因注銷或解散等原因不能履行義務的，由鎮人民政府(街道辦事處)臨時選聘物業服務企業。重新或臨時選聘物業服務企業的，開發建設單位或鎮人民政府(街道辦事處)應當就選聘物業服務企業事項進行公告;業主對公告內容有異議的，應當及時答復。

　　業主大會成立后，由業主大會決定選聘、續聘和解聘物業服務企業。提倡和鼓勵業主大會通過招標投標方式選聘物業服務企業。

　　業主大會選聘物業服務企業后，業主委員會應當將選聘的物業服務企業信息以及服務標準、收費標準等在物業管理區域內明示。

　　第十五條　前期物業服務企業在承接物業前，應當和開發建設單位按照合同約定，共同對物業管理區域內的物業共有部位、共用設施設備等進行檢查和驗收。

　　開發建設單位應當向物業服務企業移交下列材料：

　　(一)規劃、竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)環境影響評價等環境保護資料;

　　(三)共用設施設備的清單及安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(五)業主名冊、業主聯系方式;

　　(六)物業服務所必需的其他資料。

　　第十六條　物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內公示并及時更新，接受業主咨詢、監督：

　　(一)物業服務企業營業執照、誠信證明、項目負責人基本情況及物業服務投訴電話等;

　　(二)合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

　　(三)共用設施設備的日常維修保養單位的名稱、資質和聯系方式等;

　　(四)電梯運行維護費、公共水電費分攤等情況;

　　(五)其他應當公示的信息。

　　業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當予以答復說明。

　　第十七條　開發建設單位或業主、業主大會、業主委員會等對物業服務企業的履約情況存在異議的，可以委托第三方評估機構開展評估。第三方評估機構應當向全體業主、物業服務企業公布評估結果。經評估不符合合同約定標準的，物業服務企業應當進行整改。

　　物業服務企業有下列失信行為之一的，經鎮人民政府(街道辦事處)和縣區房產行政主管部門核實后，由市房產行政主管部門錄入物業服務企業誠信檔案：

　　(一)未按照法律、法規及規章規定提供物業服務且拒不整改的;

　　(二)經第三方評估機構評估，履約情況不符合合同約定標準且拒不整改的;

　　(三)違反合同約定擅自更換項目負責人的;

　　(四)挪用專項維修資金的;

　　(五)擅自改變物業管理用房用途的;

　　(六)不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的;

　　(七)發生重大安全責任事故的;

　　(八)物業服務合同依法終止后，拒不撤出物業管理區域，或者不按照規定移交物業管理用房和有關資料的;

　　(九)違反法律、法規及規章等規定情形的。

　　第十八條　物業管理服務收費包含物業服務費、電梯維護費及車位、車庫停車服務費等。

　　業主大會成立前，公共租賃住房、經濟適用房、限價商品住房等保障性住房的前期物業服務收費實行政府指導價;其他物業的前期物業服務收費實行市場調節價。具體的前期物業服務收費標準由開發建設單位與物業服務企業在前期物業服務合同中約定。

　　業主大會成立后，物業服務收費實行市場調節價。具體的物業服務收費標準由業主大會、業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　市、縣區價格行政主管部門應當根據相關規定，結合我市實際，分別制定政府指導價的基準價、浮動標準以及市場調節價的參考價，并適時更新，定期向社會公布。

　　第十九條　物業服務企業違反規定和合同約定，擅自擴大物業服務收費范圍、提高收費標準或者重復收費的，業主有權拒絕。

　　業主應當遵守管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。業主違反合同約定不交納物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以通過書面通知、上門通知、在物業管理區域公示等方式，督促其限期交納;逾期未繳納的，可以依法向人民法院提起訴訟。

　　業主有不交納專項維修資金、拒付物業服務費用以及實施損害業主共同權益等行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則等規定中對其享有的共有部分收益分配等共同管理權限予以限制。

　　第二十條　物業服務合同解除或者終止的，物業服務企業應當與業主委員會辦理退出交接事宜;業主委員會尚未成立的，應當與開發建設單位辦理退出交接事宜;開發建設單位因注銷或解散等原因不能履行義務的，應當與村民委員會(居民委員會)辦理退出交接事宜。交接各方應當對物業管理區域內業主共有房屋、共用設施設備、場地、財物、資料等的使用維護現狀給予確認，并報縣區房產行政主管部門備案。

　　物業服務企業不得以債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕辦理退出交接事宜。

　　第四章　物業的使用及管理

　　第二十一條　新建物業的開發建設單位應當在商品房預(現)售前向縣區房產行政主管部門申請辦理物業管理區域劃分。

　　物業管理區域由縣區房產行政主管部門會同鎮人民政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)根據建設用地規劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮物業共用設施設備、社區建設和便于業主大會(業主委員會)開展活動等因素劃分。

　　有下列情形之一，且在明確附屬設施設備管理、維護責任和不影響使用功能的情況下，可以將一個建設項目劃定為若干獨立的物業管理區域：

　　(一)被城鎮公共道路、城鎮公共綠地、城鎮公共水體等分割成不同組團的;

　　(二)可以明顯區分為住宅、商業等不同物業管理形態的;

　　(三)配套設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同組團的;

　　(四)法律、法規及規章規定能夠劃定為不同區域的其他情形。

　　第二十二條　建設單位應當在規劃報建圖中明確標明物業服務用房的位置和面積，并納入建設計劃，同步設計、同步施工、同步交付使用。

　　物業服務用房建筑面積不少于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的2‰，且不少于80平方米。

　　物業服務用房應當為地面以上能夠使用的房屋，具備水、電、通風、采光、簡單裝修等使用條件。

　　經業主大會同意，業主委員會用房可以從物業服務用房中調劑，建筑面積應當不少于20平方米。

　　第二十三條　開發建設單位應當將下列材料在房屋銷售中心向買受人明示，并作為《商品房買賣合同》的附件：

　　(一)前期物業服務合同及業主臨時管理規約;

　　(二)物業管理區域平面圖、地理位置、四至界限及建筑物總面積;

　　(三)共用部位的位置、數量、面積和用途;

　　(四)共用設施設備的位置、名稱、用途及權屬;

　　(五)車庫、車位的位置、數量及權屬;

　　(六)物業服務用房的面積及位置;

　　(七)法律、法規及規章規定需要明示的其他內容。

　　物業管理區域內成片栽植闊葉喬木的地面停車場，經規劃行政主管部門核定為綠地面積的，屬于全體業主共有。

　　物業管理區域內的人民防空地下室在平時由開發建設單位使用管理，收益歸開發建設單位所有。

　　第二十四條　物業管理區域內規劃用于停放汽車的車庫、車位，應當優先銷售、出租給本物業管理區域內的業主。在最后1棟房屋交付使用前，原則上只能向每戶業主出售1個車庫、車位。

　　車庫、車位數量等于或者少于物業管理區域內的房屋套數時，建設單位不得將車庫、車位轉讓或者出租給本物業管理區域業主以外的單位或個人;業主要求承租車庫、車位的，開發建設單位不得只售不租。

　　第二十五條　新建物業小區供水設施由開發建設單位投資建設。供水工程的設計、施工、監理等應當委托具有相應資質的單位承擔，并遵守國家、自治區及本市有關技術標準和規范。

　　新建物業小區供水設施建設竣工后，應當由開發建設單位組織勘察、設計、施工、監理以及城市供水企業驗收，并接受市城市供水行政主管部門、建設行政主管部門等有關部門監督，同時按規定報備案。驗收合格后，由城市供水企業統一維護管理及供水，并向最終用戶收取水費。未經驗收或者驗收不合格的，開發建設單位不得將物業交付業主使用。

　　新建小區供電設施的配建可參照上述規定執行。

　　第二十六條　業主轉讓或出租物業時，應當將管理規約作為轉讓合同或租賃合同的附件，并將轉讓或者出租的有關情況告知業主委員會和物業服務企業。

　　業主、物業使用人、裝飾裝修企業在房屋室內裝修工程開工前，應當與物業服務企業簽訂房屋室內裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當告知裝飾裝修注意事項，避免因業主、物業使用人違規裝修造成公共部位損壞。

　　第二十七條　物業小區業主應當及時歸集物業專項維修資金。新購商品房業主應當在《商品房買賣合同》登記備案之前歸集首期物業專項維修資金。未歸集有物業專項維修資金的小區由該小區業主大會決定歸集事項。

　　人民防空工程的物業專項維修資金由開發建設單位在辦理該幢房屋初始登記前歸集。

　　保修期內發生的維修、更新、改造責任和費用，由開發建設單位承擔;保修期滿后的維修、更新、改造責任和費用，按照下列規定承擔：

　　(一)業主專有部分由業主承擔;

　　(二)業主共用部位、共用設施設備，由業主按照專有部分建筑面積分攤，已歸集專項維修資金的從專項維修資金中支付，屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

　　第二十八條　業主大會、業主委員會及物業服務企業利用物業管理區域內業主共用部分、共用設施設備進行經營、設置廣告等收入，扣除經營、維護等成本后，收益歸全體業主所有。對經營性收益的收支管理，應當在物業服務合同和管理規約中約定。

　　經營性收益由物業服務企業代管的，應當單獨列賬;由業主委員會自行管理的，應當以業主委員會名義開設賬戶。物業服務企業或業主委員會應當定期將經營性收益的收支情況向業主公示，接受業主、業主大會和鎮人民政府(街道辦事處)以及村民委員會(居民委員會)的監督。

　　第二十九條　縣區人民政府(管委)應當通過聯席會議等方式建立物業管理綜合協調機制。物業管理聯席會議由縣區房產行政主管部門會同鎮人民政府(街道辦事處)召集，相關行政主管部門、村民委員會(居民委員會)、物業服務企業以及供水、供電、供氣、電梯維保等專業經營單位、開發建設單位、業主委員會或者業主等的代表參加。主要協調解決下列事項：

　　(一)業主委員會和有關部門未按照規定履行職責問題;

　　(二)物業服務企業在變更及交接過程中出現的問題;

　　(三)物業管理區域內發生的群體性重大糾紛、突發事件;

　　(四)物業管理區域內的收費爭議問題;

　　(五)物業管理與社區管理的銜接和配合;

　　(六)其他需要協調解決的重大事項。

　　第五章　監督管理

　　第三十條　市、縣區房產行政主管部門具體履行下列職責：

　　(一)市房產行政主管部門職責：

　　1. 負責全市物業管理活動的統籌和政策研究，牽頭建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制;

　　2. 統籌全市物業專項維修資金監管工作，建立物業應急維修監管制度，建立物業服務突發事件應急處理機制;

　　3. 牽頭建立全市物業管理招標投標、物業管理行業誠信、物業服務第三方評估、物業行業監管等制度;

　　4. 指導和監督各縣區開展物業管理工作;

　　5. 法律、法規及規章規定的其他職責。

　　(二)縣區房產行政主管部門職責：

　　1. 負責物業管理區域的劃分以及物業承接查驗備案和物業服務合同備案;

　　2. 負責物業管理招標投標活動和物業專項維修資金使用的監管;

　　3. 負責業主大會及業主委員會備案;

　　4. 定期開展物業服務質量專項檢查，做好物業服務企業及從業人員的信用征集和監管工作;

　　5. 負責查處物業裝飾裝修的違法行為;

　　6. 負責物業小區房屋租賃登記備案;

　　7. 組織開展物業小區信息調查，建立物業小區管理檔案;

　　8. 指導和監督鎮人民政府(街道辦事處)調處物業管理矛盾糾紛;

　　9. 指導和監督物業小區的移交和接管工作;

　　10. 法律、法規及規章規定的其他職責。

　　第三十一條　市、縣區相關行政主管部門分別履行下列職責：

　　(一)住建(規劃、建設)行政主管部門負責建設單位履行房屋工程質量保修責任、改變房屋結構影響房屋安全及使用功能的監督檢查，依法查處擅自改變物業規劃用途、使用功能、改變房屋外立面、非法搭建等違法行為。

　　(二)城市管理行政主管部門負責查處物業管理區域內違法設置戶外廣告、亂擺亂賣及占道堆放雜物等違法行為。

　　(三)公安機關負責依法查處物業管理區域內影響公共安全、公共秩序的違法行為，對消防、技防、養犬、車輛停放、室內居民噪聲超標等依法進行管理，指導物業服務企業建立健全保安服務管理制度、崗位責任制度、保安員管理制度和緊急情況應急預案，督促物業服務企業落實相關安全管理制度;配合流動人口和出租屋管理職能部門，做好物業管理區域內流動人口和出租房屋的管理工作;對物業管理區域內阻塞交通、阻礙消防通道、違規停放車輛、危險化學品車輛等行為依法查處;依法查處和打擊物業管理服務中的欺行霸市等違法犯罪行為。

　　(四)民政行政主管部門負責指導村民委員會(居民委員會)協助鎮人民政府(街道辦事處)做好物業管理相關工作。

　　(五)司法行政主管部門負責物業矛盾糾紛的人民調解工作。

　　(六)環保行政主管部門負責依法查處違法排放水污染物、經營中的文化娛樂場所邊界噪聲超標排放、在商業經營活動中使用空調器、冷卻塔等設備、設施邊界噪聲超標排放、建筑施工噪聲污染等違法行為。

　　(七)衛計行政主管部門負責物業管理區域內的衛生和計劃生育、疾病防控、除四害等工作。

　　(八)工商行政主管部門負責物業管理區域內的違法經營、違法廣告、侵害消費者權益等行為的查處。

　　(九)質監行政主管部門負責物業管理區域內的電梯、公共游樂等設施的安全監督管理工作，依法檢定物業管理區域內供水、供電、燃氣等計量器具。

　　(十)價格行政主管部門負責物業服務收費的監督檢查;負責對物業服務收費進行規范和引導;依法查處物業服務收費違法案件和亂收費行為;協調處理物業服務收費糾紛。

　　(十一)人防行政主管部門負責人民防空工程設施違法行為監督檢查。

　　(十二)其他部門按照各自職責負責物業管理的相關工作。

　　第三十二條　鎮人民政府(街道辦事處)、村民委員會(居民委員會)具體履行下列職責：

　　(一)鎮人民政府(街道辦事處)職責：

　　1. 負責業主大會及業主委員會備案;

　　2. 建立物業管理矛盾投訴調解機制，調解物業管理矛盾糾紛;

　　3. 指導和監督物業小區業主召開業主大會、選舉業主委員會、選聘物業服務企業等活動;

　　4. 理順物業管理與社區管理、社區服務關系，協調開發建設單位、物業服務企業與業主等關系;

　　5. 依法糾正業主委員會的違法行為;

　　6. 落實老舊物業小區、拆遷安置房小區物業管理工作;

　　7. 法律、法規及規章規定的其他職責。

　　(二)村民委員會(居民委員會)應當協助和配合鎮人民政府(街道辦事處)開展下列物業管理工作：

　　1. 組織、指導業主成立業主大會并選舉產生業主委員會;

　　2. 組織、指導業主委員會的換屆選舉工作;

　　3. 指導、監督業主大會和業主委員會依法開展活動，協調處理物業管理事務;

　　4. 協助有關行政主管部門對物業管理活動進行監督;

　　5. 依法協調處理物業管理糾紛;

　　6. 其他需要協助和配合的工作。

　　第六章　附　則

　　第三十三條　違反本辦法規定的行為，法律、法規及規章已做出處罰規定的，從其規定。

　　第三十四條　各縣區可根據本辦法制定實施細則。

　　第三十五條　本辦法由市房產行政主管部門負責解釋。

　　第三十六條　本辦法自印發之日起施行。

篇3：德陽市物業管理條例(2019)

　　德陽市物業管理條例

　　(20**年10月16日德陽市第八屆人民代表大會常務委員會第十五次會議通過 20**年12月7日四川省第十三屆人民代表大會常務委員會第八次會議批準)自20**年4月1日起施行。

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會、業主委員會

　　第三章 前期物業管理

　　第四章 物業服務

　　第五章 物業的使用與維護

　　第六章 老舊住宅小區物業管理

　　第七章 法律責任

　　第八章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造安全、文明、和諧的人居環境，根據《中華人民共和國物權法》《物業管理條例》和《四川省物業管理條例》等法律、法規，結合德陽市實際，制定本條例。

　　第二條 德陽市行政區域內的物業管理及相關監督管理活動，適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 物業管理遵循業主自治與依法監管相結合的原則。

　　第四條 市、縣(市、區)人民政府應當將物業管理納入現代服務業發展規劃和社區治理體系，制定和落實扶持政策，加強行業管理，鼓勵采用新技術、新方法提高物業管理專業化水平，促進物業服務行業健康發展，提升社區治理能力。

　　第五條 市、縣(市、區)人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，組織開展物業服務信用評價工作，建立物業管理信用信息檔案，協調處理物業管理活動中的重大糾紛;

　　城鄉規劃主管部門負責監督建設單位按照規劃設計要求完善物業服務用房及相關配套設施建設，協調處理因配套設施不完善而產生的糾紛;

　　城市管理主管部門負責查處違法建設、違規裝修、毀損綠地、影響市容和環境衛生等行為;

　　公安機關負責監督指導安全防范工作，依法調處治安糾紛，查處違法犯罪案件;

　　價格主管部門負責規范前期物業服務收費，監督檢查價格公示，查處違規收費行為;

　　消防主管部門負責監督物業服務企業對共用消防設施進行維護管理，依法查處占用消防通道、毀損消防設施等行為;

　　其他相關行政主管部門按照各自的職責，依法開展物業管理活動的監督管理和服務工作。

　　第六條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)負責組織、指導、協調本轄區內物業管理區域業主大會的設立和業主委員會的工作，督促業主大會和業主委員會依法履行職責;組織推動老舊小區開展物業管理，協調社區建設與物業管理的關系，調解處理物業管理活動中的糾紛。

　　居(村)民委員會應當協助街道辦事處(鄉鎮人民政府)開展物業管理有關的工作。

　　第七條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當建立物業管理聯席會議制度，相關行政主管部門、居(村)民委員會、公安派出所、建設單位、物業服務企業、業主委員會或者業主代表、專業經營單位等有關方面參加，協調處理業主大會設立、業主委員會選舉和換屆、物業服務企業交接過程中出現的問題以及其他重大物業管理糾紛。

　　第八條 物業管理協會等行業組織應當制定物業服務行業規范和等級標準，加強行業培訓與指導，強化行業自律管理，促進行業誠信經營，提高物業服務水平，協助主管部門做好信用信息管理和調解物業管理糾紛。

　　第二章 業主、業主大會、業主委員會

　　第九條 依法登記取得房屋的所有權人為業主，享有法律、法規規定的業主權利，承擔業主義務。業主不得以放棄業主權利為由不履行業主義務。

　　業主買賣、租賃、繼承、贈與、借用房屋的，應當采取書面報告、手機短信、電子郵件等有效方式告知物業服務企業或者業主委員會。

　　物業交付后，業主應當按照規定和約定交納物業服務費用、住宅專項維修資金和其他應當由業主共同分攤的費用，不得拖欠或者拒絕交納。

　　第十條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會。一個物業管理區域設立一個業主大會。業主大會選舉產生業主委員會作為其執行機構。

　　業主大會和業主委員會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。

　　業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同實施管理。

　　第十一條 符合法律、法規規定的召開首次業主大會會議條件的，建設單位應當自條件具備之日起30日內，書面報告物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)申請設立業主大會，同時報送以下資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)建設工程規劃核實合格證;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證復印件;

　　(五)建設工程竣工驗收備案表及附屬設施設備交付使用證明;

　　(六)物業服務用房、業主委員會議事活動用房配置資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　建設單位未按規定及時書面申請設立業主大會的，物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當予以督促，并書面告知物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)。同一物業管理區域內已交付專有部分十分之一以上的業主可以聯名向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)提出設立業主大會的書面要求。

　　第十二條 街道辦事處(鄉鎮人民政府)在收到報告之日起15日內，應當會同物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

　　業主大會籌備組應當依法履行職責，在業主大會會議召開15日前，將首次業主大會會議召開方案在物業管理區域內顯著位置公告，自籌備組成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。

　　籌備組工作經費和召開首次業主大會會議經費應當由建設單位承擔，實行專款專用。

　　第十三條 業主大會履行下列職責：

　　(一)制定和修改管理規約、業主大會議事規則、業主委員會選舉辦法、業主委員會工作規則;

　　(二)選舉、更換或者罷免業主委員會委員，監督業主委員會工作;

　　(三)確定物業管理方式，選聘、續聘、解聘物業服務企業或者其他管理人;

　　(四)依法籌集和使用專項維修資金，并監督實施;

　　(五)制定、修改物業共用部位、共用設施設備管理、使用、經營等方面的規程;

　　(六)改變或者撤銷業主委員會作出的與業主大會決定相抵觸的決議、決定;

　　(七)依法改建、重建共用建筑物及其附屬設施或者改變共用部分的用途;

　　(八)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理、使用以及業主委員會委員補貼的經費來源、標準;

　　(九)法律、法規規定以及管理規約、業主大會議事規則約定應當由業主共同決定的其他事項。

　　業主大會制定的管理規約、業主大會議事規則等不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害公共利益。

　　第十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則的規定組織召開。

　　發生下列情形之一的，業主委員會應當自業主提議或者情形發生之日起20日以內組織召開業主大會臨時會議：

　　(一)經五分之一以上的業主向業主委員會書面提議的;

　　(二)物業管理區域內發生物業服務企業停止服務等緊急事件或發生重大事故需要及時處理的;

　　(三)業主委員會委員缺額人數超過委員總數二分之一以上的，或者業主委員會主任、副主任全部辭職、離任的;

　　(四)管理規約或者業主大會議事規則約定需要召開業主大會臨時會議的其他情形。

　　第十五條 業主大會會議可以采用現場集體討論、書面征求意見等形式召開，表決事項可以采取現場投票、手機短信、電子郵件以及QQ、微信等即時通訊方式投票。業主因故不能參加業主大會會議的，可以依法委托代理人參加并投票。

　　業主人數較多的物業管理區域，可以以樓幢或者單元為單位共同推選業主代表參加業主大會會議，但表決事項應當經業主本人簽字同意，具體操作辦法應當在業主大會議事規則中明確。

　　業主大會通過的管理規約、業主大會議事規則和其他決議、決定，對全體業主具有約束力，業主不得以未參加業主大會會議為由拒絕執行。

　　第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內按照規定向物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)備案，并可持備案證明向所在地公安機關申請刻制印章和向銀行開設賬戶。

　　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定應當經全體委員半數以上同意并簽字確認。

　　第十七條 業主委員會履行下列職責：

　　(一)執行業主大會的決定和決議，維護業主共同權益;

　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況，接受業主詢問;

　　(三)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，并監督履行;

　　(四)聽取業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　(五)監督管理規約的實施;

　　(六)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛;

　　(七)配合街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會、公安機關等做好物業區域內的社會治安、社區建設和公益宣傳等工作;

　　(八)督促業主按照規定交納物業服務費用;

　　(九)法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

　　業主大會、業主委員會不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　第十八條 業主委員會應當在物業管理區域內顯著位置向業主公布并及時更新下列情況和資料：

　　(一)管理規約、業主大會議事規則;

　　(二)業主大會和業主委員會的決定;

　　(三)物業服務合同;

　　(四)住宅專項維修資金的籌集、使用情況;

　　(五)物業共用部分的使用和經營收益的收支情況;

　　(六)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　(七)業主委員會日常工作制度、年度工作報告;

　　(八)業主委員會委員姓名及聯系方式;

　　(九)其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主對前款第四項、第五項、第六項公布事項有重大異議的，經五分之一以上的業主提議，并經業主大會會議通過，業主委員會應當委托第三方機構進行核查或者審計。

　　第十九條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的業主，并應當符合下列資格條件：

　　(一)具有完全民事行為能力;

　　(二)遵守法律法規、管理規約、業主大會議事規則，履行業主義務，責任心強，公正廉潔，無不良信用記錄;

　　(三)具有一定組織能力和必要的工作時間;

　　(四)管理規約、業主大會議事規則規定的其他資格條件。

　　第二十條 在物業管理區域內有下列情形之一的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)可以組織業主成立物業管理委員會，臨時對物業管理區域實施管理：

　　(一)前期物業管理期間達不到規定的條件而無法成立業主大會、選舉產生業主委員會的;

　　(二)具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能成立的;

　　(三)業主委員會不能正常開展工作、不履行職責達半年以上，需要調整或者重新選舉業主委員會，經街道辦事處(鄉鎮人民政府)指導后仍不能調整或者重新選舉的。

　　第二十一條 物業管理委員會組成人員應當為7人以上的單數，由業主代表以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會、建設單位等派員組成。其中，業主代表不少于二分之一，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)在業主中推薦產生;物業管理委員會主任由街道辦事處(鄉鎮人民政府)指定。物業管理委員會成員名單應當在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于15日。

　　物業管理委員會成立之日起15日內，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當書面告知物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門。

　　物業管理委員會在臨時管理期間應當適時組織業主召開業主大會會議，選舉業主委員會，自業主委員會選舉產生之日起停止履行職責并辦理移交手續。

　　第三章 前期物業管理

　　第二十二條 建設單位應當按照規定配置物業服務用房、業主委員會議事活動用房，并在規劃報建圖中明確標明其位置和面積，與主體工程和供水、供電、供氣等配套設施設備同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付。

　　物業服務用房、業主委員會議事活動用房屬于全體業主共有，應當專門用于物業管理工作，不得擅自處分或者改變用途。

　　第二十三條 建設單位在銷售房屋時，應當以書面說明和圖紙形式在房屋銷售現場顯著位置向買受人明示下列內容：

　　(一)物業管理區域的范圍、共用部位名稱、位置和面積;

　　(二)屬業主共有、建設單位可處分的車位數量和位置;

　　(三)地下室(含人防地下室部分)、架空層面積及其權屬;

　　(四)物業服務用房、業主委員會議事活動用房的面積和位置、共用設施設備名稱及其權屬;

　　(五)公共綠化的面積和位置;

　　(六)其他需要明示的場所和設施設備。

　　第二十四條 建設單位應當按照規定劃定物業管理區域，通過招投標或者協議方式依法選聘前期物業服務企業，簽訂前期物業服務合同，自合同簽訂之日起30日內向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案。

　　前期物業服務收費、保障性住房物業服務收費實行政府指導價，其標準由物業所在地縣(市、區)價格主管部門會同住房和城鄉建設主管部門制定并向社會公布，根據實際需要可以依法適時調整。

　　第二十五條 新建物業交付前，建設單位應當與物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行首次承接查驗，并邀請業主代表、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、居(村)民委員會以及物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門參加。首次物業承接查驗所需費用由建設單位承擔。

　　物業承接查驗前，建設單位應當在向物業服務企業移交下列資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、綜合管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

　　(四)業主名冊;

　　(五)房屋測繪報告;

　　(六)物業管理所需要的其他資料。

　　第二十六條 物業承接查驗時，物業服務企業發現共用部位、共用設施設備與竣工圖及其規劃設計審批文件不符或者存在質量安全隱患的，應當書面告知建設單位，并按照有關規定處理。

　　建設單位不得將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用。物業服務企業不得承接未經查驗或者承接查驗不合格的物業。

　　第二十七條 自物業交接后30日內，物業服務企業應當持下列資料向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案，并在物業管理區域內顯著位置進行公告:

　　(一)物業承接查驗協議;

　　(二)建設單位移交資料清單;

　　(三)物業承接查驗記錄;

　　(四)物業交接記錄;

　　(五)其他與物業承接查驗有關的資料。

　　第二十八條 物業服務企業應當將建設單位移交資料、物業承接查驗資料和前期物業服務期間的相關資料建檔保存。

　　前期物業服務合同終止時，物業服務企業應當將上述檔案資料移交給業主委員會，并做好物業區域內公共資產、公共收益的清理和交接工作。

　　第四章 物業服務

　　第二十九條 業主大會依法成立后，業主委員會應當與業主大會會議決定選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同，前期物業服務合同自行終止。

　　物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、收費標準、物業服務用房、住宅專項維修資金的管理與使用、合同期限、雙方的權利義務、違約責任以及履約保證等內容進行約定。

　　自簽訂物業服務合同之日起30日內，物業服務企業應當向物業所在地縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門備案。

　　第三十條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定為業主提供物業服務，并建立崗位、值班、巡查、檔案管理、應急處理等制度，應用現代化管理手段提高效率，做好物業管理區域內環境衛生、綠化、安全防范、節能節水、垃圾分類、污染防治等相關工作。

　　物業管理區域內存在重大安全隱患，發生人身傷亡事故或者群體性事件的，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向相關主管部門、專業經營單位報告。

　　相關主管部門、專業經營單位接到報告后，應當按照各自的職責依法及時妥善處置，并將處理結果反饋物業服務企業。

　　第三十一條 物業服務企業應當在物業管理區域內顯著位置及時公示和更新下列信息：

　　(一)企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;

　　(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況;

　　(三)電梯、水、電、氣等設施設備日常維修保養單位的名稱、聯系方式及維護保養情況;

　　(四)業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;

　　(五)物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況;

　　(六)其他應當公示的相關信息。

　　第三十二條 物業服務企業不得有下列行為：

　　(一)擅自提高物業服務收費標準或者降低服務等級;

　　(二)擅自處分屬于業主共有的收益;

　　(三)泄露業主、物業使用人信息;

　　(四)擅自實施停水、停電、停氣;

　　(五)擅自占用或者允許他人占用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的;

　　(六)擅自撤離物業管理區域或者停止物業服務;

　　(七)法律、法規規定的其他禁止行為。

　　第三十三條 物業服務合同期限屆滿90日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，對是否續聘物業服務企業進行表決。業主大會決定續約的，應當重新簽訂物業服務合同。

　　合同依法解除或者期滿未續約的，物業服務企業應當退出，并依法履行交接義務，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

　　業主大會作出選聘新的物業服務企業決定的，自簽訂物業服務合同之日起15日內，新聘物業服務企業應當在業主委員會的監督下同原物業服務企業進行物業查驗，并辦理交接工作。

　　第三十四條 市、縣(市、區)住房和城鄉建設主管部門應當建立物業服務企業信用管理制度，實行信用記分管理，開展服務質量考評，定期向社會公布，并提供查詢服務。

　　物業服務企業信用管理辦法由市住房和城鄉建設主管部門另行制定。

　　第五章 物業的使用與維護

　　第三十五條 物業交付使用后，業主、物業使用人應當按照權屬登記用途和管理規約的規定使用物業，不得損害公共利益和其他業主合法權益。

　　物業管理區域內禁止下列行為：

　　(一)房屋裝飾裝修損壞房屋承重結構、擅自安裝影響容貌的防護窗、雨棚、空調外機、排煙管道等;

　　(二)違法建設建(構)筑物，開挖、擴建地下室等;

　　(三)侵占、損壞道路、樓道、公共園林綠地、燃氣管道等物業共用部位、共用設施設備或者擅自移動共用設施設備;

　　(四)擅自改變房屋、綠地規劃用途、使用性質;

　　(五)隨意堆放、傾倒垃圾、雜物，往樓下拋擲物品;

　　(六)堆放易燃、易爆、劇毒、放射性、腐蝕性物品，排放有毒、有害、異味物質;

　　(七)損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，占用、堵塞、封閉消防通道、封堵出入口通道;

　　(八)超過規定標準排放油煙、噪聲或者產生振動等影響居民生活;

　　(九)違反規定停放機動車輛，妨礙行人和其他機動車輛正常通行;

　　(十)違反規定飼養動物、種植有毒有害植物;

　　(十一)擅自在建(構)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫;

　　(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。

　　有前款所列行為之一的，物業服務企業、業主委員會應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當及時報告相關行政主管部門。相關行政主管部門接到報告后，應當及時調查核實，依法處理，并將處理結果反饋至物業服務企業和業主委員會。

　　第三十六條 物業管理區域內規劃用于停放車輛的車位、車庫，屬于建設單位所有的，可以通過出售、附贈或者出租等方式處分，但應當首先滿足業主、物業使用人的需要。

　　利用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛的車位，屬于全體業主共有，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。

　　第三十七條 建設單位應當提供房屋質量保證書和房屋使用說明書，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。

　　物業服務合同期限內，物業共用部分、共用設施設備的日常維護和大型維修、更新、改造，依照有關規定和物業服務合同的約定承擔。

　　物業專有部分出現危害安全、影響容貌、妨礙公共利益以及影響其他物業正常使用情形時，業主、物業使用人應當及時維修養護。

　　物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時，相關業主、物業使用人應當予以配合。

　　第三十八條 經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意，業主可以在管理規約中約定，在發生下列危及公共安全的緊急情況，需要對共用部位、共用設施設備進行維修、更新、改造時，啟用應急程序使用住宅專項維修資金：

　　(一)屋面防水損壞造成滲漏的;

　　(二)電梯、消防、安防等公用設施設備存在嚴重安全隱患的;

　　(三)樓體外墻墻面有脫落危險，危及人身安全的;

　　(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的;

　　(五)二次供水設施損壞導致供水中斷的;

　　(六)其它危及公共安全和物業使用功能的緊急情況。

　　應急情況下需要使用住宅專項維修資金的，物業服務企業應當配合業主委員會先行采取應急防范措施，并立即報告物業所在地街道辦事處(鄉鎮人民政府)、住房和城鄉建設主管部門;涉及電梯、消防設施的，應當同時報告相關行政主管部門。

　　相關行政主管部門在接到報告后，應當立即組織實地查勘，符合應急情形的應當予以確認，由業主委員會在物業管理區域內的顯著位置進行公告，并按照規定及時組織維修、更新、改造。

　　第六章 老舊住宅小區物業管理

　　第三十九條 市、縣(市、區)人民政府應當結合舊城改造和城鄉環境治理，制定老舊住宅小區物業管理規劃和年度計劃，并安排資金對老舊住宅小區進行綜合改造，逐步實現供水、供電、供氣等專業經營設備分戶計量、分戶控制，完善相關配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅小區居住環境。

　　第四十條 老舊住宅小區具備專業化、市場化物業服務條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當組織、指導業主籌備召開業主大會會議，選舉業主委員會，由業主大會決定選聘物業服務企業實施管理或者自行管理。

　　老舊住宅小區不具備專業化、市場化物業服務條件的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當指導小區業主自行管理，做好環境衛生、綠化、秩序維護等工作。

　　第四十一條 老舊住宅小區依法可以通過業主自籌、引入社會資本、政府補助等方式籌集資金，用于改建物業服務用房、加裝電梯、增設車輛停放場所等設施。改建規劃及實施方案應當經相關行政主管部門審批同意。

　　第四十二條 市、縣(市、區)人民政府應當鼓勵和支持物業服務企業為未實行物業管理的老舊住宅小區、拆遷安置小區提供公益性物業服務，并給予政策扶持和資金補助。

　　第七章 法律責任

　　第四十三條 違反本條例規定的行為，法律、法規已有處罰規定的，從其規定。

　　第四十四條 業主、物業使用人、業主大會、業主委員會、物業服務企業、建設單位之間在物業管理活動中發生爭議的，可以自行協商和解;不能協商和解的，可以依法申請調解、仲裁或者提起訴訟。

　　第四十五條 業主未按照第九條第三款規定交納物業服務等費用，物業服務企業可以通過口頭、電話、書面等方式催促其交納，也可以依法申請調解或者提起訴訟。

　　第四十六條 建設單位違反本條例規定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第二十三條規定，未向買受人明示相關事項的，責令限期改正，處一萬元以上三萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第二十四條第一款規定，未依法選聘前期物業服務企業的，處一萬元以上三萬元以下的罰款;未進行前期物業服務合同備案的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第二十五條規定，未移交相關資料的，責令限期改正，逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款;未進行首次物業承接查驗的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(四)違反本條例第二十六條第二款規定，將未經查驗或者查驗不合格的物業交付使用的，責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第四十七條 物業服務企業違反本條例的規定，有下列行為之一的，由城市管理主管部門按照下列規定予以處罰：

　　(一)違反本條例第二十六條第二款規定，承接未經查驗或者查驗不合格的物業的，責令限期改正，處二萬元以上五萬元以下的罰款;

　　(二)違反本條例第二十七條規定，未進行物業承接查驗備案的，責令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款;

　　(三)違反本條例第二十八條第二款、第三十三條第三款規定，未辦理交接工作的，責令限期改正，處一萬元以上十萬元以下的罰款;

　　(四)違反本條例第二十九條第三款規定，未進行物業服務合同備案的，責令限期改正;逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款;

　　(五)違反本條例第三十條第二款規定，未履行報告義務的，責令限期改正，處二千元以上一萬元以下的罰款;

　　(六)違反本條例第三十一條規定，未公布或者更新物業服務相關信息的，責令限期改正;逾期未改正的，處二千元以上一萬元以下的罰款;

　　(七)違反本條例第三十二條第二項規定，擅自處分屬于業主共有收益的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任;

　　(八)違反本條例第三十二條第三項規定，泄露業主、物業使用人信息的，責令限期改正，處五千元以上二萬元以下的罰款;

　　(九)違反本條例第三十二條第四項規定，擅自實施停水、停電、停氣的，責令限期改正，處一萬元以上五萬元以下的罰款;給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　(十)違反本條例第三十五條第三款規定，未及時進行勸阻、制止和報告的，責令限期改正，處二千元以上一萬元以下的罰款。

　　物業服務企業違反本條例第三十二條第一項規定，擅自提高物業服務收費標準的，由縣(市、區)價格主管部門依法查處。

　　第四十八條 業主、物業使用人違反本條例第三十五條物業使用禁止性規定的，由有關行政主管部門按照職責分工依法查處;造成損失的，依法承擔相應的民事責任;構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

　　第四十九條 業主委員會違反本條例規定，不履行或者不正確履行職責的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)責令限期改正;逾期未改正的或者五分之一以上的業主提出集體罷免業主委員會的，由街道辦事處(鄉鎮人民政府)組織召開業主大會會議，決定有關事項或者選舉新的業主委員會。

　　第五十條 住房和城鄉建設、城市管理主管部門和其他相關行政主管部門以及街道辦事處(鄉鎮人民政府)的工作人員違反本條例規定，不履行或者不正確履行職責的，由上級行政主管部門責令改正;情節嚴重的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第八章 附則

　　第五十一條 本條例規定的業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則、物業服務合同等文件，由市住房和城鄉建設主管部門負責制定示范文本。

　　第五十二條 本條例自20**年4月1日起施行。